Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• 1. Теоретические аспекты сделок с жилыми помещениями
• 1.1 Жилое помещение как объект сделки
• 1.2 Признание сделок с жилыми помещениями недействительными
• 2. Отдельные виды сделок с жилыми помещениями
• 2.1 Купля-продажа жилых помещений
• 2.2 Аренда жилых помещений
• 2.3 Особенности дарения жилых помещений
• 2.4 Обмен жилых помещений
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы заключается в том, что в связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90-х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт.

Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров.

Цель работы - исследование особенностей сделок с жилыми помещениями.

В соответствии с целью поставлены следующие задачи:

- определение сущности жилого помещения как объекта сделок;

- анализ особенностей признания сделок с жилыми помещениями недействительными;

- анализ особенностей купли-продажи жилых помещений;

- определение особенностей аренды и дарения жилых помещений;

- исследование сделок по обмену жилых помещений.

Объект исследования - сделки с жилыми помещениями.

Предмет исследования - правовое регулирование сделок с жилыми помещениями. Курсовая работа состоит из введения, основной части, заключения и списка литературы.

1. Теоретические аспекты сделок с жилыми помещениями

1.1 Жилое помещение как объект сделки

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими Федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1..

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 15ЖК РФ).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15ЖК РФ) Жилая недвижимость как объект гражданского права России : монография / И. А. Малюткина-Алексеева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова. - Чебоксары : Изд-во Чуваш. ун-та, 2010. - 208 с..

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством РФ, жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов.

Гражданский кодекс РФ восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных ранее действовавшим Законом РФ от 24 декабря 1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

В частности, до принятия ч. 2 ГК РФ критерий «постоянного проживания» не действовал; это качество жилья было снижено просто до «пригодного для проживания» (ч. 3 ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики») Сделки с жилыми помещениями : коммент. гражд. и жилищ. законодательства и практика его применения / П. В. Крашенинников. - Изд. 7-е, перераб. и доп. - М. : Статут, 2009. - 588 с.. В Жилищном кодексе РФ опять появляется такой критерий, как «для постоянного проживания». Прежде всего, жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность.

Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе РФ. Предметом договора продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры. Помещение становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилое от нежилого помещения, место жительства от пребывания (ст. 20 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. № 52-ФЗ. -- Часть первая// Собрание Законодательства Россий-ской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного. ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством РФ (ч. 1 ст. 673 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. № 14-ФЗ. -- Часть вторая// Собрание Законодательства Россий-ской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410..

В частности, оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентных органов. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным правовым актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда.

В рамках одного законодательного акта - ГК РФ - жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и относится к несовершенству закона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно и то же функциональное понятие - место именно постоянного проживания, а не просто место жительства.

Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом, их состав зависит от вида жилого помещения.

ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Кроме всего прочего, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации (БТИ). В Москве такие обязанности возложены на Комитет муниципального жилья.

Виды жилых помещений закреплены в ст. 16 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилым помещениям относятся (п. 1) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1.:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Следовательно, объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

С точки зрения права, жилым домом является строение с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома уполномоченными на то жилищными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

В отличие от квартир, право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения.

Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование / В. А. Слыщенков. - Москва : Статут, 2011. - 238 с..

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. Объем прав на земельный участок может быть различным. В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование / В. А. Слыщенков. - Москва : Статут, 2011. - 238 с.. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны варианты. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования данной частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню. Такое определение давалось в старом законодательстве.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1.. Здесь видно, что данное определение становится более обширным, т.е. помимо кухни появляются «помещения вспомогательного использования и общего пользования».

При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Согласно Правилам сведения о составе общего имущества из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют приоритет над сведениями бухучета, данными БТИ. Поэтому жильцам крайне важно пройти процедуру надлежащего оформления правоустанавливающих документов на принадлежащие им объекты общей собственности, завершающим этапом которой является госрегистрация прав.

Формулировка Правил о приоритете сведений из ЕГРП упростит реализацию прав жильцов по распоряжению в установленных Законом пределах общим имуществом. Кроме того, местные власти и ДЭЗы очень часто используют по своему усмотрению стены домов, подвалы, мотивируя это тем, что они находятся у них на балансе. Очевидно, что такая позиция противоречит закону. Подвалы, стены, чердаки -- все это собственность жильцов, которые по своему усмотрению, в установленных законом пределах вправе распоряжаться перечисленным имуществом Об утверждении Правил ведения Единого государ-ственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219. // Соб-рание Законодательства Российской Федерации. 1998. №8. Ст. 963..

Сказанное в полной мере относится и к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом: собственники вправе распоряжаться земельным участком, в том числе взимать плату за землю с собственников магазинов и кафе, которые расположены в многоэтажных домах, воспрепятствовать их самовольному захвату и др.

Таким образом, указанная формулировка Правил о приоритете сведений призвана помочь собственникам помещений в решении данных проблем.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1.. С принятием ч. 2 Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.

Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства РФ, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры Жилая недвижимость как объект гражданского права России : монография / И. А. Малюткина-Алексеева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова. - Чебоксары : Изд-во Чуваш. ун-та, 2010. - 208 с.. Однако, как представляется, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Таким образом, можно дать определение, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

аренда дарение жилой сделка

1.2 Признание сделок с жилыми помещениями недействительными

Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. № 52-ФЗ. -- Часть первая// Собрание Законодательства Россий-ской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301:

- оспоримые (недействительные в силу решения суда)

- и ничтожные (в силу закона) - недействительны сами по себе с момента их совершения.

Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд - только для признания недействительными последствий такой сделки.

Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.

Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ. Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. № 52-ФЗ. -- Часть первая// Собрание Законодательства Россий-ской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301:

- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);

- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);

- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);

- несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).

Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям Жилая недвижимость как объект гражданского права России : монография / И. А. Малюткина-Алексеева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова. - Чебоксары : Изд-во Чуваш. ун-та, 2010. - 208 с.:

- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);

- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);

- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);

- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);

- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки Жилая недвижимость как объект гражданского права России : монография / И. А. Малюткина-Алексеева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова. - Чебоксары : Изд-во Чуваш. ун-та, 2010. - 208 с..

Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.

Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.

Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.

2. Отдельные виды сделок с жилыми помещениями

2.1 Купля-продажа жилых помещений

Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено.

Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. № 14-ФЗ. -- Часть вторая// Собрание Законодательства Россий-ской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумм Купля-продажа жилых помещений : комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов / [Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю.]. - Москва : Тихомиров М. Ю., 2012. - 45 с..

Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, общие положения о купле-продаже.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилое помещение.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность Аренда и купля-продажа недвижимости : комментарии и образцы документов / [Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю.]. - Москва : Тихомиров М. Ю., 2011. - 91 с..

Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.

Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в Гражданском кодексе Российской Федерации. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.

Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. № 14-ФЗ. -- Часть вторая// Собрание Законодательства Россий-ской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410..

Переход права на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем.

Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е. определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.

Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи.

При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо также определить, может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. 168,169 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. № 52-ФЗ. -- Часть первая// Собрание Законодательства Россий-ской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК РФ (п. 3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Но прежде, чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома) ничтожной, суд должен определить, действительно ли данная постройка является самовольным строением.

Делая общий вывод, можно сказать, что договор купли-продажи жилых помещений имеет большую правоприменительную практику и в целом обеспечивает необходимую паритетность и стабильность этих правоотношений.

2.2 Аренда жилых помещений

Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится в главе 34 ГК. Как следует из указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды жилого помещения.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение или пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации. Как следует из ст. 610 ГК, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК). Жилищное законодательство указывает также на необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг. Не смотря на отдельное правовое регулирование договора аренды, договор найма жилого помещения воспринимается синонимично в отношении понятийного аппарата договоров, но их различия и сходства мы отобразим позже. Данный договор является достаточно распространенной формой гражданско-правовых отношений. Глава 35 ГК, не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем в главу введена специальная статья о социальном найме, которая дает характеристику его основных положений и распространяет на этот наем ряд положений главы, общих как для социального, так и коммерческого найма. Подробно договор социального найма регулируется жилищным законодательством Подводные камни сделок с жильем / [Романов Е. Н., Шмырев М. В., Сухорукова Н. Н. и др.]. - 2-е изд. - Санкт-Петербург [и др.] : Питер : Мир книг, 2013. - 156 с. : ил..

По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить это жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем другой стороне договора найма - нанимателю.

Нанимателями по договорам найма жилого помещения могут быть только граждане. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение чего делает сделку по найму недействительной. Жилое помещение должно быть передано нанимателю свободным и в состоянии, пригодном для проживания в нем людей. В течение срока действия договора найма жилого помещения наймодатель обязан обеспечить нормальную эксплуатацию жилого дома, в котором расположено сдаваемое им в наем жилое помещение, надлежащее функционирование систем жизнеобеспечения дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении Аренда и купля-продажа недвижимости : комментарии и образцы документов / [Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю.]. - Москва : Тихомиров М. Ю., 2011. - 91 с..

В свою очередь, законом предусмотрена обязанность нанимателя, обеспечивать сохранность нанимаемого жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за свои действия и действия лиц, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Наниматель без согласия на то наймодателя не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию переданного ему в наем жилого помещения. Наниматель должен своевременно оплачивать нанимаемое жилое помещение, а также самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если договором найма не предусмотрен иной порядок оплаты. Текущий ремонт жилого помещения, нанимаемого нанимателем, является обязанностью последнего. Капитальный ремонт сданного в наем жилья является обязанностью наймодателя, если стороны в договоре не установят иной порядок осуществления и оплаты работ по капитальному ремонту.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок не более пяти лет. По истечении установленного договором срока найма жилого помещения добросовестный наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, который будет установлен сторонами.

Таким образом, ныне действующее законодательство предусматривает, что пользование гражданами чужими жилыми помещениями за плату осуществляется в соответствии с договором либо социального найма жилого помещения, либо коммерческого найма жилого помещения.

2.3 Особенности дарения жилых помещений

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При дарении традиционно выделяют непосредственно передачу имущества и обязательство передать его в будущем, а также освобождение или обязательство по освобождению указанного имущества от обязанности. Осуществить указанные действия в отношении передаваемой в дар вещи может только собственник.

По своей правовой природе договор дарения характеризуется такой основной квалифицирующей чертой, как безвозмездность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства данный договор не признается дарением, а к такому договору применяются правила о притворности сделки. То есть в этом случае договор дарения представляет собой сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. По нормам ст. 170 ГК РФ она ничтожна Подводные камни сделок с жильем / [Романов Е. Н., Шмырев М. В., Сухорукова Н. Н. и др.]. - 2-е изд. - Санкт-Петербург [и др.] : Питер : Мир книг, 2013. - 156 с. : ил..

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Договор дарения недвижимого имущества составляется в простой письменной форме путем составления одного документа, может быть нотариально удостоверен по желанию сторон и подлежит государственной регистрации. В договоре дарения жилого помещения в обязательном порядке указываются данные, которые позволяют установить передаваемое недвижимое имущество.

Статья 575 ГК РФ устанавливает ряд ограничений в отношении сторон договора дарения. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда и к которым, соответственно, нельзя отнести объекты жилого фонда Энциклопедия судебной практики. Гражданский кодекс РФ. Купля-продажа. Аренда / [компания "КонсультантПлюс"]. - 2-е изд., с изм. - М. : Статут, 2009. - 318 с.:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Гражданское законодательство предусматривает возможность отказа сторон договора дарения от исполнения договора дарения в следующих случаях Энциклопедия судебной практики. Гражданский кодекс РФ. Купля-продажа. Аренда / [компания "КонсультантПлюс"]. - 2-е изд., с изм. - М. : Статут, 2009. - 318 с.:

1) со стороны одаряемого (ст. 573 ГК РФ). Он вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации;

2) со стороны дарителя (ст. 577 ГК РФ). Он также вправе отказаться от исполнения:

а) договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

б) договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (п. 1 ст. 578 ГК РФ).

Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Договор дарения жилого помещения составляется в письменной форме. Он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договора дарения осуществляется в два этапа: при заключении договора регистрируется сама сделка, а при передаче права собственности на недвижимость регистрируется переход права на жилье.

2.4 Обмен жилых помещений

Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1..

Порядок и условия проведения обмена, несоблюдение которого ведет к признанию договора обмена недействительным, предусмотрен в ст. 72-75 ЖК РФ. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается (ст. 73 ЖК РФ) в случае, если Энциклопедия судебной практики. Гражданский кодекс РФ. Купля-продажа. Аренда / [компания "КонсультантПлюс"]. - 2-е изд., с изм. - М. : Статут, 2009. - 318 с.:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ списке.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Обмен жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, не является сделкой с недвижимостью по причине того, что наниматели (и члены их семей) передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма. Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует. Соответственно, по причине того, что договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации в установленном порядке, такой обмен также не подлежит государственной регистрации Сделки с жилыми помещениями : коммент. гражд. и жилищ. законодательства и практика его применения / П. В. Крашенинников. - Изд. 7-е, перераб. и доп. - М. : Статут, 2009. - 588 с..

Таким образом, обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству. Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл. 31 ГК РФ. В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. Фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого помещения, и покупателем.

В Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, говорится о том, что договор мены подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. На основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. Таким образом, в связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования к форме сделки и правила о государственной регистрации недвижимости, установленные ст. 131 ГК РФ Жилая недвижимость как объект гражданского права России : монография / И. А. Малюткина-Алексеева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова. - Чебоксары : Изд-во Чуваш. ун-та, 2010. - 208 с..

Договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ. Переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.

Договор мены относится к числу возмездных договоров. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Заключение

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

Основными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие по поводу сделок с жилыми помещениями, являются Конституция РФ, ГК РФ (часть вторая), ЖК РФ от 29.12.2004 (принят ГД ФС 22.12.2004). При чем следует отметить, что новый ЖК РФ вобрал в себя многие основополагающие положения ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г., N 4218-1(Основы) и призван теперь самостоятельно регулировать жилищные правоотношения, не прибегая к дополнениям и уточнениям из других адаптированных к современным условиям законодательства федеральных законов, как это было ранее. Тем не менее, подавляющее большинство норм права регулирующих правовой режим сделок с жилыми помещениями содержится в ГК РФ, за исключением регламентации договора социального найма жилья.

Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. В качестве исключения из общего правила Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора обмена неизолированной комнаты между родственниками.

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершить сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане - собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. № 52-ФЗ. -- Часть первая// Собрание Законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. № 14-ФЗ. -- Часть вторая// Собрание Законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012 г.) // Собрание Законодательства Российской Федерации. 1997. №30. Ст. 3594.

5. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219. // Собрание Законодательства Российской Федерации. 1998. №8. Ст. 963.

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 11 07 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

7. Аренда и купля-продажа недвижимости : комментарии и образцы документов / [Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю.]. - Москва : Тихомиров М. Ю., 2011. - 91 с.

8. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование / В. А. Слыщенков. - Москва : Статут, 2011. - 238 с.

9. Жилая недвижимость как объект гражданского права России : монография / И. А. Малюткина-Алексеева ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова. - Чебоксары : Изд-во Чуваш. ун-та, 2010. - 208 с.

10. Купля-продажа жилых помещений : комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов / [Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю.]. - Москва : Тихомиров М. Ю., 2012. - 45 с.

11. Купля-продажа квартир и жилых домов : комментарии, судебная практика, официальные разъяснения и образцы документов / [Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю.]. - М. : [б. и.], 2011. - 45 с.

12. Подводные камни сделок с жильем / [Романов Е. Н., Шмырев М. В., Сухорукова Н. Н. и др.]. - 2-е изд. - Санкт-Петербург [и др.] : Питер : Мир книг, 2013. - 156 с. : ил.

13. Сделки с жилыми помещениями: коммент. гражд. и жилищ. законодательства и практика его применения / П. В. Крашенинников. - Изд. 7-е, перераб. и доп. - М. : Статут, 2009. - 588 с.

14. Энциклопедия судебной практики. Гражданский кодекс РФ. Купля продажа. Аренда / [компания "КонсультантПлюс"]. - 2-е изд., с изм. - М. : Статут, 2009. - 318 с.