Реалізація права на житло шляхом будівництва

ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ШЛЯХОМ БУДІВНИЦТВА

ПРАВО НА ЖИТЛО: ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВІ ЗАСОБИ ЙОГО РЕАЛІЗАЦІЇ

У Цивільний кодекс України (далі - ЦКУ) вперше включено окрему главу 28 „Право власності на житло”, яка структурно розміщена в книзі третій - „Право власності та інші речові права”. Окресливши правовий режим житла як об'єкта права власності, законодавець у такий спосіб виділив вагомість та значимість житла в задоволенні первинних, життєво необхідних потреб особи.

Житло визначається як житловий будинок, квартира, інше приміщення, що призначені та придатні для постійного проживання в них. Таким чином, підкреслюється два моменти в правовому режимі: придатність для проживання та цільове призначення - для постійного (не тимчасового проживання). Придатність для проживання не конкретизується як характерна ознака житла.

«Житло визначається як житловий будинок, квартира, інше приміщення, що призначені та придатні для постійного проживання в них»

Ця ознака конкретизується у ст. 50 Житлового кодексу України (далі - ЖК), згідно з нормами якої житлове приміщення має бути благоустроєне відповідно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Рівень благоустрою в різних (однойменних) населених пунктах (селах, селищах, містах) може бути різним і зумовлюється різними чинниками (газифікація, центральне водопостачання та водовідведення, опалення тощо). Тому характеристика з позицій житла його благоустрою буде різною для різних населених пункт

Конституція України проголосила, що держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу перш за все побудувати житло.

Таким чином, громадянин у змозі здійснити своє право на житло будівництвом наступними способами: самостійно побудувати собі індивідуальний житловий будинок; брати участь у будівництві шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу; шляхом часткової участі в житловому будівництві або збудувати собі індивідуальний житловий будинок із залученням кредитних коштів.

Самостійне будівництво як засіб реалізації права на житло

Можливість громадянина самостійно збудувати собі індивідуальний житловий будинок за власні кошти полягає в тому, що для реалізації права на житло громадянин, зокрема, має право отримати визначену земельну ділянку, яка набувається ним для забудови.

Згідно з нині діючим законодавством, яке регулює правовідносини власності і земельні правовідносини, земельні ділянки передаються в приватну власність громадянам України для використання за цільовим призначенням, зокрема для будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель (так звана присадибна ділянка). Питання отримання присадибної ділянки не є житловим, але саме вирішення його дає можливість здійснити у майбутньому право на забудову і як наслідок - право на житло. Земля піл спорудження житлового будинку згідно зі статтею 6 Земельного кодексу України передається державою у власність безкоштовно. Крім того, громадяни України можуть здобувати право власності на земельні ділянки у випадку одержання їх у спадщину, одержання частки землі в загальному майні подружжя й у випадку придбання земельної ділянки за договором купівлі-продажу, дарування, а також шляхом обміну.

На даний час механізм надання земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво одержав належний розвиток. Прикладом може бути прийняте Харківським міськвиконкомом Положення «Про порядок передачі у власність громадян земельних ділянок для будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель», затверджене рішенням міськвиконкому № 952 від 13.12.95 р. з наступними змінами і доповненнями, що регулює надання громадянам земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва. Згідно з цим Положенням право на одержання у власність земельної ділянки мають громадяни України, що проживають у м. Харкові і перебувають на квартирному (кооперативному) обліку при райвиконкомах, на підприємствах, в організаціях. Положенням передбачено механізм встановлення черги на одержання земельної ділянки з урахуванням створення пільгових списків громадян, які мають право на першочергове і позачергове одержання земельної ділянки.

Зазначимо, що самостійне будівництво житла не слід розуміти буквально і обмежено. Це не обов'язково будівництво житла лише самим власником персонально, без залучення інших осіб. Самостійне будівництво житла передбачає лише те, що воно відбувається за власною ініціативою особи та за кошти, що їй належать, на її вибір та за її бажанням реалізувати право на житло саме таким засобом.

Залучення третіх осіб при самостійному будівництві житла відбувається дуже часто. Адже дуже рідко особи, що отримали земельну ділянку під забудову, можуть самі розробити необхідну для будівництва проектно-кошторисну документацію та за відповідними будівельними нормами збудувати житло. Для цього необхідна певна кваліфікація. У той же час існуючі архітектурні та будівельні стандарти повинні чітко дотримуватись та є необхідною передумовою для виникнення права власності на збудований житловий будинок.

Розробку проектно-кошторисної документації для будівництва житлових будинків здійснюють відповідні проектні організації. Вони за договором підряду на проведення проектних робіт розробляють та надають таку документацію забудовникові. В найбільш загальному вигляді цей договір представлений у главі 28 ЦК УРСР. Більш детально цей різновид договору підряду описаний у ст. 944 проекту ЦК України. Згідно з цим за договором підряду на проведення проектних і пошукових робіт підрядчик зобов'язується розробити за завданням замовника проектну або іншу технічну документацію та (або) виконати пошукові роботи, а замовник зобов'язаний прийняти та оплатити їх.

Будівництво житла з порушенням проектно-кошторисної документації веде до негативних наслідків. Зокрема на будинок, який збудований з такими порушеннями, не можна буде оформити право власності. Для цього є необхідним акт державної комісії про прийняття об'єкту та введення його у експлуатацію1. Державна ж комісія може прийняти будинок у експлуатацію лише у тому разі, якщо він збудований із дотриманням усіх будівельних норм і правил, відповідно з затвердженим проектом.

Тому в більшості випадків для безпосереднього будівництва житла у такій спосіб залучаються інші особи. Юридично це оформлюється договором підряду на капітальне будівництво.

Договір може укладатись між громадянином, який отримав земельну ділянку для індивідуального житлового будівництва (замовником), та будівельною організацією, яка виступає як підрядчик.

Договір підряду на будівництво індивідуального житлового будинку є окремим випадком застосування договору підряду на капітальне будівництво та відноситься до зобов'язань з виконання робіт.

За договором підряду на капітальне будівництво організація-підрядчик зобов'язується своїми силами і засобами збудувати і здати організації-замовнику передбачений планом об'єкт відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації і у встановлений строк, а замовник зобов'язується надати підрядчику будівельну площадку, передати йому затверджену проектно-кошторисну документацію, забезпечити своєчасне фінансування будівництва, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх.

Договір є консенсуальним, двостороннім та сплатним. Предметом договору підряду на індивідуальне житлове будівництво є певний матеріальний результат здійснення цих робіт - створення відповідно до існуючих санітарних та будівельних норм індивідуального житлового будинку, придатного до експлуатації.

Для укладення цього договору сторони повинні досягти згоди за такими істотними його умовами як предмет, ціна та строк виконання.

Відповідно до цього побудований житловий будинок повинен бути створений відповідно до будівельних нормативів і правил з матеріалу, який обумовлений в договорі і надається замовником, або підрядчик виконує роботи з свого матеріалу. Будинок повинен відповідати проектно-кошторисній документації і бути придатним для експлуатації саме як житлове приміщення, тобто безперечно відповідати не тільки загальним будівельним, але й встановленим для житла санітарним вимогам.

Ціна договору підряду являє собою грошову суму, яку замовник сплачує підрядчику за виконану останнім роботу із спорудження житлового будинку. Ціна договору підряду, зокрема, повинна визначатися у кошторисній документації, яка погоджується сторонами та є невід'ємною частиною договору. Строк договору підряду визначає період часу, із закінченням якого пов'язується виконання обумовлених договором робіт і здача придатного до експлуатації житлового будинку. Як правило, крім строку здачі будинку, договором визначаються початкові та проміжні строки виконання робіт. Початкові строки визначають строки початку будівельних робіт з будівництва житлового будинку. Проміжні строки дозволяють контролювати темпи робіт та виконання їх окремих етапів.

Замовником може бути фізична особа, яка отримала у встановленому порядку земельну ділянку під індивідуальне житлове будівництво.

Підрядчиком може виступати юридична чи фізична особа - суб'єкти підприємницької діяльності, що зареєстровані у встановленому порядку та мають відповідну ліцензію на проведення будівельних робіт у капітальному будівництві.

До основних обов'язків замовника відносяться:

- надання підрядчику проектно-кошторисної документації;

- забезпечення своєчасного фінансування будівництва;

- надання будівельного майданчику;

- прийняття закінчених будівництвом об'єктів.

Права замовника кореспондують обов'язкам підрядчика. Крім того, замовник має вправо здійснювати контроль за обсягом, вартістю, якістю будівельних робіт, не втручаючись при цьому в оперативно-господарську діяльність підрядчика.

Основними обов'язками підрядчика є такі:

- побудувати передбачений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації, з дотриманням санітарних норм та будівельних стандартів і умов договору;

- здати у встановленому порядку закінчений будівництвом житловий будинок;

- попередити замовника про непридатність матеріалів, отриманих від нього для будівництва;

- за свій рахунок усунути недоліки виконання робіт чи використаних для цих робіт матеріалів, які виникли з його вини;

- гарантувати якість виконаних робіт та за свій рахунок усувати усі допущені з його вини недоліки протягом гарантійного строку.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів на загальному рівні визначено Постановою РМ СРСР від 23 січня 1981р. «Про прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об'єктів». Відповідно до цього завершений будівництвом об'єкт приймає державна приймальна комісія. Виявляється здатність будівлі до експлуатації, для проживання людей, виявляються недоліки та дефекти будівництва та їх вплив на можливість нормального використання будівлі. За результатами прийняття об'єкту складається акт. Не може бути прийнятий до експлуатації об'єкт, який має суттєві дефекти та недоліки, збудований з порушенням затвердженого проекту, санітарно-будівельних норм тощо.

Об'єкт може бути прийнятий до експлуатації тільки після виконання всіх будівельно-монтажних робіт відповідно до проекту та після усунення недоліків.

У акті державної комісії дається оцінка якості проведених підрядних робіт та відповідність їх проекту. Акт підписується всіма членами комісії. Акт державної комісії про приймання об'єкту і введення його в експлуатацію є однією з підстав для державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходиться у власності осіб. Також для первісної реєстрації житла і видачі свідоцтва на право власності на об'єкт нерухомого майна необхідно подати у БТІ акт про право власності чи рішення про відведення земельної ділянки для забудови.

У ст. 356 ЦК УРСР встановлені загальні підстави відповідальності сторін за порушення умов договору підряду на капітальне будівництво. Згідно з ним за невиконання або не належне виконання обов'язків за договором підряду на капітальне будівництво відповідальна за це сторона сплачує встановлену неустойку (пеню), а також відшкодовує в сумі, не покритій неустойкою, збитки, що виразилися у зроблених другою стороною витратах, у втраті або пошкодженні її майна. Суми неустойки (пені), сплачені підрядчиком за порушення строків виконання окремих робіт, повертаються підрядчикові в разі закінчення усіх робіт по об'єкту до встановленого договором кінцевого строку.

Правовий режим житла, яке збудовано самостійно, залежить від того здійснював громадянин своє право один чи разом із іншими фізичними особами. Житло, що зведено декількома суб'єктами, належить їм на праві спільної власності. Вид спільної власності залежить від тих правових зв'язків, в яких знаходяться особи на момент здійснення свого права на житло шляхом самостійного будівництва. Коли вони на підставі договору про сумісну діяльність утворюють житлово-будівельний колектив, тобто без створення юридичної особи, між ними виникає спільна часткова власність. Наприклад, у випадку будівництва житла подружжям між ними виникає спільна сумісна власність.

ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ЧЕРЕЗ ЧАСТКОВУ УЧАСТЬ ОСІБ У ЖИТЛОВОМУ БУДІВНИЦТВІ

Такий засіб забезпечення житлом як часткова участь в житловому будівництві сьогодні є найбільш вірогідним. Громадяни та організації беруть часткову участь в житловому будівництві шляхом укладання договорів часткової участі в житловому будівництві. Перш за все даний вид договорів вводиться з метою залучення додаткових коштів на житлове будівництво, а також розширення можливостей придбання житла населенням. Укладати договори часткової участі в житловому будівництві мають право громадяни України (дольники), які досягли 18-тирічного віку незалежно від їх забезпечення житлом.

Організація житлового будівництва проводиться підрядною будівельною організацією за рахунок дольника з послідовним придбанням, після виконання умов договору (це стосується порядку сплати вартості квартири), права власності на визначену квартиру.

Договір часткової участі громадян у житловому будівництві укладається між дольником, виконавчим комітетом відповідної місцевої Ради і підрядною будівельною організацією на строк до 3-х років. В окремих випадках договір укладається між дольником і виконкомом місцевої ради, останнім визначається і підрядна будівельна організація, з якою укладається окремий договір на будівництво житлового будинку (будинків) за рахунок коштів громадян. Даний договір є іменним документом, який свідчить про сплату дольником вартості будівництва визначеної кількості загальної площі квартири (наприклад, в м. Харкові укладання договорів проводиться на суму, що забезпечує будівництво не менш 1 кв. м загальної площі квартири) і про його намір здійснити сплату вартості будівництва залишеної площі квартири.

Особі, яка сплатила вартість будівництва 100 % загальної площі квартири в передбачені договором строки, виконкомом до дня закінчення строку основного договору надається у власність квартира за актом прийому-передачі. Додаткові витрати, пов'язані з оформленням правовстановлюючих документів, несе власник квартири.

Дольник не може продати або передати іншим способом право з договору іншим фізичним особам (крім спадкування у встановленому законом порядку). В протилежному випадку сторони мають право розірвати його. Передбачається можливість і дострокового виконання своїх обов'язків.

Зміна умов договору оформлюється додатковими угодами. В разі якщо особа, що сплачує свою частку, бажає змінити розмір необхідної йому квартири, раніше укладена угода припиняється і оформлюється нова.

Як було вказано, такий спосіб здійснення права на житло є розповсюдженим, але зазначимо, що юридична природа відносин, що виникають в результаті часткової участі суб'єктів у житловому будівництві, до кінця не з'ясована. Останнє, в свою чергу, може призвести до порушення прав фізичних осіб, до їх незахищеності перед законом.

Вважаємо можливим припустити, що договір часткової участі осіб у житловому будівництві є різновидом договору про сумісну діяльність, де виконкому відповідної місцевої Ради доручено ведення спільних справ дольників.

ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ЧЕРЕЗ ЙОГО БУДІВНИЦТВО ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИМИ КООПЕРАТИВАМИ

Однією з форм реалізації громадянами свого конституційного права на задоволення житлової потреби в частині, що стосується можливості кожного громадянина побудувати житло, є встановлене законом право громадян створювати житлово-будівельні кооперативи (надалі - ЖБК) для будівництва і подальшої експлуатації житлових будинків з метою задоволення членів кооперативу житловою площею.

З'явившись декілька десятків років тому в тоталітарному суспільстві, ЖБК тоді не зовсім вписувалися в систему безкоштовного житла, а керівництво ними на демократичних засадах - тим більше. Сьогодні вже йдеться, що така форма власності є тим самим прообразом об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, до якого усі повинні прагнути з метою повного звільнення держави від проблем по утриманню та ремонту житла, переклавши їх на самих мешканців квартир. Тобто ЖБК має право не тільки на подальше існування, але й на всебічний розвиток у майбутньому як один із вірогідних засобів вирішення житлової проблеми, яка склалася на цей час у нашому суспільстві.

Що стосується можливості вирішення громадянином свого житлового питання шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу, то перш за все треба взагалі визначитись з поняттям ЖБК.

Так житлово-будівельний кооператив можна визначити як добровільне об'єднання громадян, що організується для зведення будинку за рахунок власних коштів її членів або кредиту банку з метою поліпшення їх житлових умов з наступною експлуатацією і комунально-побутовим обслуговуванням кооперативного будинку за рахунок коштів членів ЖБК. За своєю організаційно-правовою формою ЖБК є споживчими кооперативами, які мають статус юридичної особи, відносяться до некомерційних організацій і діють на підставі статутів, прийнятих загальними зборами громадян і зареєстрованих відповідним органом місцевої адміністрації. Кількісний склад кооперативу визначається Статутом ЖБК. При організації цієї юридичної особи слід мати на увазі, що число членів кооперативу не повинно перевищувати кількості квартир, які будуть належати кооперативу після закінчення зведення будинку. Практика показує, що чим більша кількість членів буде залучена до ЖБК, тим менше на їхню частку прийдеться поточних витрат при будівництві, а також господарських і експлуатаційних витрат на утримання будинку. У зв'язку з цим у ряді випадків кооперативи реорганізовуються в укрупнені для будівництва не одного, а двох і трьох будинків, якщо вони передбачені підрядною організацією.

Здійснення права на житло через участь у ЖБК може здійснити тільки спеціальний суб'єкт - член ЖБК. Такими можуть стати громадяни, які досягли 18-тирічного віку і потребують поліпшення житлових умов та постійно мешкають в даному населеному пункті. Члену ЖБК за рішенням загальних зборів надається окрема квартира, яка складається з однієї чи декількох кімнат відповідно з кількістю членів сім'ї, сумою пайового внеску і граничним розміром житлової площі встановленим Примірним статутом ЖБК.

Заселення квартир в будинку ЖБК здійснюється на підставі ордера, який видається виконавчими комітетами районної, міської, районної в місті Радами. Відмова в наданні ордера може бути оскаржена в судовому порядку. Слід зазначити і той факт, що у випадку, коли в судовому порядку ордер, виданий виконкомом місцевої Ради на право зайняття квартири в будинку ЖБК визнається недійсним, особи, вселені на підставі цього ордера у приміщення, про яке йде спір, підлягають виселенню. При цьому, якщо особи, вказані в ордері, раніше користувалися за договором найму жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали або інше жиле приміщення.

Не дивлячись на те, що члени сім'ї пайовика кооперативу не набувають самостійного права на членство в організації, проте право користування житлом у них виникає за обсягом таке ж як і члена кооперативу. З втратою права членства в кооперативі пайовик і його сім'я також втрачають і право користування кооперативним житловим приміщенням. Виключенням з цього правила є збереження права користування квартирою за членами сім'ї, якщо: пайовика виключено із кооперативу за систематичне пошкодження чи псування житлового помешкання, або використання не за призначенням, або систематичне порушення правил соціального співіснування, що створює неможливі умови для проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи попередження і громадського впливу виявились безрезультатними; пайовик виїхав на інше постійне місце проживання; в разі смерті пайовика при умові вступу одного чи декількох нащадків у члени ЖБК.

Необхідно звернути увагу на той значний факт, що сам вступ до ЖБК не створює для пайовика права власності на отримання ним квартири до того часу, поки він не виплатить пай повністю. Власником житлового будинку і переданих грошових коштів до цього моменту є кооператив, і тільки член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за житлове приміщення, надане йому в користування, набуває право власності на нього.

Необхідно зауважити, що поряд з пайовиком, який є членом ЖБК, частина паєнакопичення може належати й іншому подружжю. Цей факт має місце у випадках, коли початковий внесок був сплачений із загальних коштів подружжя, коштів, одержаних внаслідок сумісної праці сім'ї члена кооперативу або якщо паєнакопичення збільшилося при спільному житті. Отже, квартира в будинку ЖБК може знаходитись у спільній сумісності члена ЖБК та його подружжя, якщо інше не було встановлене письмовою угодою між ними. Що стосується інших членів сім'ї, то права власності на таку квартиру у останніх не виникає, за ними визнається лише право постійного проживання в квартирі. Треба зазначити, що у власність членів ЖБК переходять лише квартири. Що ж стосується статусу об'єктів загального користування (коридорів, ліфтів, підвалів, сміттєпроводів тощо), то він визначений постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. «Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні».

Необхідно вказати і те, що все вище викладене взагалі відноситься до недавнього минулого, коли ЖБК були розвинутою формою задоволення житлової потреби громадян. На сьогоднішній день кооперативне житлове будівництво фактично згорнуто. Тому в сучасних умовах, коли мова заходить про квартири ЖБК, то в більшості своїй маються на увазі вже більш-менш давно збудовані і відповідно вже повністю виплачені квартири1. На зміну їм приходять нові форми організації, які більш вдало відповідають вимогам часу. Так, якщо раніше кооперативну квартиру громадяни виплачували на протязі десяти і більше років, то тепер уся її вартість повинна бути сплачена до завершення зведення будинку2, що за своєю суттю більше нагадує часткове будівництво. Не дивлячись на це, визначимо природу права на житло в ЖБК.

В літературі по житловому праву вважалось загальновизнаним положення про те, що право користування житловою площею в будинках ЖБК є елементом житлових правовідносин, які, поряд з іншими правовідносинами в ЖБК, обіймається єдиним поняттям «внутрішньо кооперативні правовідносини» (Ш.Д. Чиквашвілі, І.С. Вишневська, І.Т. Хламов, К.К. Червяков та інші). З цього випливало право загальних зборів ЖБК в односторонньому порядку переглядати раніше прийняте рішення про надання квартир членам ЖБК.

В.І. Жуковим3 була виказана інша точка зору, яка отримала в подальшому втілення у Типовому уставі ЖБК УРСР.

На прикладі правовідносин, що склалися в житлово-будівельних кооперативах, В.І. Жуков показав, що по своїй структурі і суб'єктивному складу ці правовідносини не є єдиними, вони підлягають одному методу правового регулювання - внутрішньо кооперативному (внутрішньо корпоративному) чи методу юридичної рівності сторін (цивільному). Ігнорування цього положення не дозволяє встановити дійсну юридичну природу правовідносин, що складаються в ЖБК і на практиці ведуть до прийняття юрисдикціонними органами помилкових рішень.

На думку В.І. Жукова, в будь-якому об'єднанні осіб, що мають статус юридичної особи, чи то кооператив чи акціонерне товариство, необхідно чітко розділяти два види правовідносин: а) організаційні (внутрішньо корпоративні) і б) цивільні.

а) Одні правовідносини засновані як «союз осіб» і спрямовані на створення органів юридичної особи, на формування через такі органи його волі. При цьому дане волевиявлення юридичної особи може бути звернене як стосовно до третіх осіб (в комерційному обороті), так і до учасників кооперативу.

б) Другі правовідносини будуються як «союз капіталу» («союз внесків»).

Таким чином, на підставі викладеної конструкції В.І. Жуков зробив висновок про наявність в ЖБК двох видів відносно самостійних правовідносин: внутрішньо кооперативних (організаційних), які регулюються методом внутрішньо кооперативної (внутрішньо корпоративної) демократії (нормами Статуту), і цивільних, які регулюються методом юридичної рівності сторін (нормами ЦК).

В основі кожного виду правовідносин лежать свої юридичні факти (склади), що їх народжують, змінюють, припиняють. Відрізняється і зміст тих чи інших правовідносин.

КРЕДИТУВАННЯ ІНДИВІДУАЛЬНОГО ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

Вище вже були розглянуті різновиди участі осіб у будівництві житла. Але вважаємо, що певного розгляду потребують також і засоби залучення коштів до такого будівництва. їх можна умовно розділити на дві основні групи: самофінансування та кредитування житлового будівництва. Як показує життєвий досвід останніх років, далеко не кожний громадянин, що потребує поліпшення житлових умов, може за власні кошти побудувати або придбати собі житло, тобто вирішити своє житлове питання самостійно. В даному випадку найбільш вірогідною є можливість розв'язання житлової проблеми особи шляхом залучення кредитних коштів через укладення кредитного договору. Саме цей засіб фінансування найбільш широко використовується при будівництві житла.

1. Поняття та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва

За договором кредитування індивідуального житлового будівництва банк (підприємство-кредитодавець) зобов'язується надати громадянину (кредитоодержувачу) на умовах забезпеченості визначену грошову суму чи інше майно, визначене родовими ознаками у власність на будівництво житлового будинку, а кредитоодержувач зобов'язується прийняти кредит, використати його на будівництво житлового будинку, повернути кредит у встановлений договором термін (при наданні кредиту майном, визначеним родовими ознаками (товарний кредит), виплатити його вартість і сплатити встановлені відсотки за користування кредитом).

За своєю юридичною природою договір кредитування індивідуального житлового будівництва є консенсуальним, платним та двостороннім. На відміну від договору займу вищевказаний кредитний договір вступає в силу вже на момент досягнення сторонами відповідної згоди, до реальної передачі грошей або речей, визначених родовими ознаками, тим більше, що в цьому випадку така передача здійснюється періодично, а не одноразово. Це надає кредитоодержувачу можливість при необхідності понудити кредитодавця до надання кредиту, що неможливо у відносинах займу.

Житлове кредитування деякою мірою є складовою частиною іпотечного кредитування - одного із суттєвих сегментів ринку капіталу. Іпотечний кредит - це довгостроковий кредит, який надається під заставу нерухомості спеціалізованими інститутами - іпотечними банками, а в ряді країн -комерційними сільськогосподарськими та іншими банками.

Ініціатором укладення кредитного договору є кредитоодержувач.

Підставою формування кредитних відносин між банком і кредитоодержувачем є звернення позичальника в банк, іншу кредитну організацію чи підприємство, яке надає товарний кредит за заявою про надання кредиту, у якій вказуються: цільовий напрямок кредиту, його сума і термін користування ним (включаючи конкретні терміни погашення). Також згідно з ч. 1 п. 8 «Положення про порядок надання державного довгострокового пільгового кредиту індивідуальним забудовникам», затвердженого наказом Міністерства фінансів, Міністерства економіки, Міністерства у справах будівництва і архітектури України від 5 липня 1994 року № 59/89/129, для прийняття рішення про видачу кредиту індивідуальний забудовник повинен подати до уповноважених органів: рішення виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів про відведення земельної ділянки під індивідуальне будівництво; акт відведення земельної ділянки під забудову; будівельний паспорт на забудову садибної ділянки, виданий районним (міським) архітектором; дозволений до застосування проект будинку, завірений районним (міським) архітектором кошторис вартості будівництва, погоджений з підрядною організацією, а при спорудженні будинку силами індивідуального забудовника - розрахунок орієнтовної вартості будівництва, погоджений з місцевим управлінням (відділом) капітального будівництва; довідку з місця роботи забудовника із зазначенням одержуваного доходу (середньомісячного заробітку) та суми утримань, що з нього провадяться, а у разі коли забудовник отримує доходи і не за місцем основної роботи (служби, навчання) - декларацію про доходи за рік, погоджену з податковою інспекцією за місцем проживання громадянина; якщо забудовник не працює - довідку з органів соціального захисту про суму пенсії та суму утримань, що з неї провадиться.

Кредит не надається особам, у яких утримання по виконавчих документах складають 50 чи більше відсотків одержуваного середньомісячного доходу.

Щодо договорів на кредитування житлового будівництва, то цільовий напрямок, сума і термін користування кредитом установлені визначеними нормативними актами. Так, Правилами довгострокового споживчого кредитування населення від 19 листопада 1997 року № 30-02/12, затвердженими Постановою Правління Ощадного банку України 27 листопада 1997 року, термін кредиту на будівництво і покупку житла не повинен перевищувати 10-ти років, сума, видавана на ці цілі, складає 10 тисяч гривень.

2. Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва

При вирішенні питання стосовно змісту того чи іншого договору слід звернути увагу на перелік істотних умов. Виділення законодавством істотних умов договору має за мету встановлення визначеного кола необхідних умов, з моменту узгодження яких сторонами договір вважається укладеним. Звідси можна зробити висновок, що при відсутності в договорі хоча б однієї з істотних умов або не досягненні сторонами консенсусу хоча б з однієї з істотних умов договору, він не може бути визнаний укладеним через не досягнення взаємопогоджуваного волевиявлення сторін.

Надалі при розгляді змісту договору будуть використані поняття «пункти» і «розділи» договору.

Житлове кредитування здійснюється при дотриманні загальних принципів надання кредиту: цільового використання, забезпечення терміновості, платності, зворотності. В даному випадку слід звернути увагу на той факт, що деякі російські вчені-цивілісти (А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой) вважають можливим у нинішніх умовах надання кредиту без будь-яких вказівок на визначені цілі, просто для комерційної або іншої діяльності. Також допускається надання кредитів без забезпечення, вважаючи, що кредит може, але зовсім не повинен мати забезпечення, так званий бланковий кредит, тобто кредит під «добре ім'я» або «чесне слово». Але наприкінці все-таки робиться вказівка на те, що нецільові та незабезпечені кредити є високо ризиковими, погіршують нормативи діяльності організацій і їм притаманний виключний характер.

Це, зрозуміло, не може і не повинно торкатися договору кредитування індивідуального житлового будівництва (хоча б у теперішній час), в якому вже в самій назві вказується безпосередньо на його цільовий характер. Що ж стосується згаданого бланкового кредиту, тобто кредиту без забезпечення його товарно-матеріальними цінностями, то ним в основному користуються клієнти, які вже мають тривалі ділові стосунки з банком і володіють високою платоспроможністю. Як правило, більша частина бажаючих отримати кредит на індивідуальне житлове будівництво або кредит взагалі такими вимогами не володіють. Що стосується отримання кредиту речами визначеними родовими ознаками (будівельними матеріалами) для подальшої забудови наданої на ці цілі земельної ділянки, то в цьому випадку і зовсім не може йти мова про можливість надання так званого бланкового кредиту, тому що кредитоодержувач-забудовник користується послугами кредитодавця-підприємства, як правило, тільки один раз.

Також звертаючи увагу на деякі законодавчі акти, які тим чи іншим чином стосуються кредитування житлового будівництва (наприклад: Ч. І Положення НБУ «Про кредитування», затвердженого Постановою Правління НБУ № 246 від 28.09.1995р.; ч.1 п.8 Положення про житлові кредити, затвердженого Указом Президента РФ від 10.10.1994 р.), можна побачити безпосередню вказівку на необхідність дотримання основних принципів кредитування: забезпеченості, цільового використання, строковості, платності та повернення. Невиконання цих принципів тягне за собою визначені негативні наслідки. Наприклад, пунктом 21 Положення про житлові кредити передбачено дострокове стягнення наданої позики в разі виявлення нецільового її використання.

Як вже було вказано, кожному конкретному договору притаманні свої істотні умови за винятком передбачених у законі.

У даний час в Україні не існує якого-небудь нормативного акту, який би міг конкретно визначити істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва. У даному договорі істотними варто вважати ті умови, що виражають природу цього договору. Тому що договір кредитування індивідуального житлового будівництва передбачає перераховані вище ознаки кредитування, а відображення цих ознак є необхідним у договорі, як істотних умов.

Погоджуємось із думкою з цього питання Є.Ф. Жукова, що: «Усі питання, пов'язані з кредитуванням, вирішуються позичальником з банком на підставі кредитних договорів, у яких визначаються: предмет договору; об'єкт кредитування; термін і розміри кредиту; порядок видачі і погашення кредиту; процентна ставка, умови і періодичність її зміни; взаємні зобов'язання, відповідальність за неналежне виконання умов договору; зобов'язання позичальника, що забезпечують гарантії своєчасного повернення кредиту, сплату відсотків по кредиту, інші форми відповідальності по боргах; порядок розгляду суперечок за договором; інші умови угоди сторін».

Перш за все при розгляді істотних умов договору кредитування індивідуального житлового будівництва треба визначитися з предметом цього договору.

Як вказував С. Лепех, вичерпне та повне дослідження предмету кредитного договору впливає на правильне окреслення сфери застосування цього правочину і є необхідною передумовою його достатнього об'єктивного аналізу.

Предметом кредитного договору на індивідуальне житлове будівництво можуть бути гроші як готівкою, так і гроші в безготівковій формі. Грошові платежі здійснюються в національній валюті (гривні), яка є законним платіжним засобом на території України (на що вказує ціла низка нормативних актів України). Однак не виключається можливість при дотриманні визначених валютним законодавством вимог здійснювати кредитування і в іноземній валюті.

Про це свою думку висловлюють А.М. Жуков у співавторстві із іншими вченими, де говориться, що:«Кредитний договір має особливий предмет, яким завжди виступають кошти (національна або іноземна валюта)». Здається, в цьому випадку не може бути виключенням і договір кредитування індивідуального житлового будівництва.

Отже, що стосується предмету договору кредитування індивідуального житлового будівництва, то можна зробити такі висновки. По-перше, відповідно до норм чинного законодавства предметом цього договору можуть бути лише гроші в національній або іноземній валюті (що стосується надання кредиту будівельними матеріалами (товарного кредиту), то, як вже вказувалося вище, в даному випадку кредитується не сама річ, визначена родовими ознаками, а її вартість, тобто її оцінка в грошовому виразі. Це перш за все дає змогу для визначення процентів сплати за наданий кредит). У даному випадку слід привести думку, виказану Н.Н. Захаровою: «Предметом кредитного договора могут быть только денежные суммы. В случае предоставления вещи, определенной родовыми признаками, на условиях кредитного договора, этот договор подлежит исполнению в соответствии с правилами о договоре купли-продажи товаров. Такой кредит носит название товарный»1. По-друге, кредит на індивідуальне будівництво житла може бути наданий як готівкою, так і у безготівковій формі (як показує банківська практика, остання більш розповсюджена при наданні кредитів такого виду). І останнє, не виключається можливість для надання кредитів у вигляді майна та погашення їх грошима.

Підтвердженням цільового використання кредиту є надання позичальником документів про використання отриманої позички на будівництво житла на придбання й облаштованість землі під майбутнє житлове будівництво. Звичайний опис мети кредиту, а також найменування договірних сторін (суб'єктів договору) міститься в преамбулі кредитного договору.

Що стосується іншої істотної умови договору - терміну дії договору, який необхідно вказати в договорі, то він установлюється з дня його укладання і до повного повернення кредиту, а також одержання всіх належних банку відсотків і, у визначених випадках, виплата штрафів. У договорі вказується дата остаточного погашення кредиту позичальником. У проекті ЦК передбачена стаття, яка безпосередньо закріплює обов'язок позичальника повернути суму позики у визначений термін. Так, у п. 1 ст. 1110 проекту ЦК сказано, що позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві отриману суму позики в термін і в порядку, передбаченому договором. Зі сказаного випливає, що погашення кредиту здійснюється після настання строку в порядку календарної черговості платежів, у формі, визначеній в кредитному договорі.

Договором кредитування житлового будівництва повинен бути передбачений порядок видачі і погашення кредиту. Що стосується відображення в договорі механізму порядку видачі кредиту, то в даному пункті необхідно вказати номер рахунку, відкритого для надання кредиту; в якому вигляді буде надаватися кредит: наявними коштами, рахунковим чеком, перерахунком на рахунок та ін., а також одноразово або частинами за оплату робіт чи придбання цінностей. Що стосується надання кредиту на індивідуальне житлове будівництво, то в даному випадку найбільш прийнятним є варіант, який передбачає перерахунок на рахунок підрядника, що виконує роботи з будівництва будинку, коштів частинами як оплату за вже виконані роботи.

При укладенні кредитного договору ці умови повинні бути передбачені у відповідних розділах договору.

Порядок погашення кредиту повинен бути передбачений у договорі кредитування індивідуального житлового будівництва. Так, у розділі договору, що стосується порядку погашення кредиту, необхідно вказати те, що позичальник зобов'язаний погашати отриманий кредит у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов'язанням (яке повинно бути невід'ємною частиною кредитного договору), визначені, передбаченою угодою сторін шляхом, наприклад, списання суми внеску з рахунку по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, наявними коштами та ін.

«Правилами...» передбачено, що погашати отриманий кредит, наданий кредитоодержувачу (фізичній особі) у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов'язанням, можна одним з передбачених шляхів: списання суми внеску з рахунку по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, переказами через підприємства зв'язку чи розрахунком готівкою. Також в п. 6.3 передбачені визначені заходи впливу на позичальника за несвоєчасне погашення кредиту. Так, за не надходження в термін чергових платежів від одержувача кредиту кредитний працівник має право застосувати заходи впливу до неплатника шляхом нагадування поштою чи по телефону, звернення за сприянням до адміністрації за місцем одержання заробітку (пенсії), а також до підрозділу безпеки відділення чи регіонального управління Ощадбанку.

Також у договорі необхідною є умова, яка передбачає забезпечення виконання зобов'язання за договором під визначений вид забезпечення (застава, заклад, порука, гарантія).

Як правило, кредит на будівництво житла надається під заставу цього житла (іпотека). Якщо кредит надається під визначений вид забезпечення, то даний пункт кредитного договору повинен містити докладний опис застави і вказувати порядок поводження з нею.

Відповідно до діючого законодавства України, укладаючи кредитний договір, сторони не позбавлені права передбачити умови про забезпечення зобов'язання боржника заставою. Але при цьому необхідно мати на увазі, що у випадках коли предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, товари в обороті або в переробці. договір застави повинен бути нотаріально засвідчений. Недотримання вимог про форму договору застави і його нотаріального посвідчення спричиняє недійсність договору, передбачену законодавством (ст.ст. 13,14 ЗУ «Про заставу»; ст. 48 ЦК України). На практиці, як правило, договір застави складається як окремий нотаріально засвідчений документ, що є невід'ємною частиною самого кредитного договору. Можливим є забезпечення кредиту і порукою.

Немаловажне значення має розділ, присвячений способам і формам перевірки забезпеченості і цільового використання кредиту. У процесі будівництва банк здійснює інспекцію проведення етапів робіт, контроль за цільовою витратою коштів, дотриманням вартості і графіка будівництва. Усе це повинно бути відбите в кредитному договорі, тому що для кредитування індивідуального житлового будівництва ці умови носять істотний характер.

Вважається природним, що значну роль у договорі кредитування індивідуального будівництва житла повинні зіграти в розділі «Взаємні зобов'язання...» так звані «Забороняючі умови», у яких має бути перелік дій, які кредито-одержувач зобов'язується не починати протягом усього терміну користування кредитом без попереднього узгодження з банком чи підприємством-кредитодавцем. Дані умови ставлять собі за мету збереження капіталу позичальника і не допущення його фінансового ослаблення, що може надалі негативно позначитися на погашенні позички.

Типовими умовами, що забороняють ті чи інші дії кредито-одержувача, для договору кредитування індивідуального житлового будівництва повинна бути заборона: відчуження предмета договору (зокрема, житлового будинку, квартири) третій особі без попереднього узгодження з банком; виступати в якості гаранта чи поручителя; самостійно надавати позики.

Також в обов'язковому порядку в договорі повинні бути зазначені розмір і порядок сплати штрафу і (чи) пені, що з всією імовірності повинні бути прив'язані до обсягу і терміну кредиту. Ці умови у рамках сумарної величини штрафу чи пені мають бути передбачені угодою сторін.

Обов'язковою умовою договору кредитування індивідуального житлового будівництва є розділ, який передбачає порядок розірвання договору, підстави його розірвання і можливі причини.

3.Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва

Немаловажним також є питання стосовно форми договору кредитування індивідуального житлового будівництва. Відповідно до п.15 Положення Національного банку України «Про кредитування» (затвердженого постановою Правління НБУ від 28 вересня 1995 року № 246) кредитні взаємини регулюються на підставі кредитних договорів, що укладаються між кредитором і позичальником тільки у письмовій формі.

Менш категоричні вимоги до форми кредитного договору передбачені в проекті Цивільного кодексу України. Так, у статті 1116 проекту ЦК сказано, що кредитний договір може бути укладений письмово. Тут же вказується і на той факт, що недотримання письмової форми не має наслідків недійсності кредитного договору. Проста письмова форма правочину встановлена головним чином для визначеності взаємин сторін, тобто покликана тим самим забезпечити інтерес контрагентів. Тому держава, звичайно, не втручається в питання, пов'язані з наслідками порушення вимог про письмову форму. З огляду на приватний характер інтересу сторін до письмової форми договору законодавець визнав, що правочин, здійснений усупереч вимогам ЦК чи іншого закону усно, а не письмово, зберігає значення юридичного факту, що породжує відповідні права й обов'язки. Тим самим загальний принцип дотримання простої письмової форми визнається справою самих сторін, зрозуміло, при наявності їхньої згоди на зазначений рахунок.

Діюче законодавство України вказує, що кредитний договір повинен бути підписаний сторонами, кредитором і позичальником, а при обміні листами, телеграмами, телефонограмами, підписаний стороною, яка їх оформляє. Це створює можливість оперативного укладення договору. Але при цьому він повинен бути укладений у формі, яка виявляє волю сторін і дає можливість трактувати недвозначний зміст договору. У даному випадку є доречним розглянути деякі новели про способи підписання кредитного договору. Так, проект Цивільного кодексу України (п. З ст. 198) врахував і визнав за можливе застосування при укладенні правочинів різних способів факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного чи іншого копіювання, електронно-цифрового підпису й інших аналогів власноручного підпису. Однак тут дотримана певна обережність: використання цього способу допускається, якщо в законі інших правових актах чи угоді сторін будуть встановлені сама можливість подібних підписів і визначений їх порядок. Визначальним фактором у даному випадку є можливість вірогідно установити той факт, що даний документ виходить саме від сторони за договором. Що стосується правомірності здійснення підпису договору таким способом, то, виходячи з проекту ЦК, юридична чинність повинна визнаватися як за правочинами, підписаними безпосередньо (власноручно) особами, що укладають кредитний договір, так і за допомогою факсиміле або іншим подібним способом.

З розвитком комп'ютерного обслуговування в банківській діяльності, укладення правочинів за допомогою вищевказаних способів здається найбільш прийнятним. Хоч існує ще дуже багато питань у галузі розробки на належному рівні нормативної бази, що регулює вимоги, запропоновані до даного способу укладення письмових правочинів. У першу чергу, що стосується договору кредитування взагалі і договору кредитування індивідуального житлового будівництва зокрема, то такі зміни, які стосуються можливості застосування електронно-цифрового підпису й інших способів при укладенні вищевказаних договорів, необхідно розробити і внести в Закон України «Про банки і банківську діяльність», Положення НБУ «Про кредитування» та інші нормативні акти.

Елементом письмової форми договору може бути, крім підпису, також вимога про наявність печатки в договорі, що укладається. Нині діюче законодавство України вимог, що стосуються засвідчення підписів сторін відбитками печаток, не містить.

Виходячи зі змісту ст. ст. 44 і 154 ЦК, у яких йдеться тільки про підписання договору, печатка не є обов'язковим реквізитом при укладенні правочину. Проект ЦК (п. 2 ч. 2 ст. 198) передбачає дещо іншу вимогу до письмової форми правочину і наявності печатки. Так правочин, що здійснюється юридичною особою, підписується особами, що уповноважені на це законом, іншими правовими актами чи статутними документами, і скріплюється печатками.

Безперечно, при використанні факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного чи іншого копіювання, електронно-цифрового підпису й інших аналогів власноручного підпису, необхідність у посвідченні договорів печатками взагалі зникне.

На закінчення розгляду питання, що стосується форми договору кредитування індивідуального житлового будівництва, необхідно вказати, що п. 1 ст. 671 проекту ЦК встановлено, що сторонам надається право укладати договір у будь-якій формі, передбаченій для здійснення правочинів, якщо визначена форма не передбачена законом для даного виду договорів. Таким чином, вимоги до форми означають лише неприпустимість вибору більш простої форми в порівнянні з передбаченою законом. У той же час використання більш складної форми залежить від згоди сторін. Так, відповідно до ч. 1 ст. 154 ЦК договір за згодою сторін може бути виражений у більш строгій формі, якщо законом взагалі не передбачено визначеної форми для даного виду договорів.

Іноді сторони домовляються про посвідчення договору, укладеного в письмовій формі, у нотаріуса для надання йому «більшої ваги». Що стосується можливості нотаріального посвідчення правочинів, то відповідно до ч. 1 ст. 54 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 року, нотаріуси і посадові особи виконавчих комітетів сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, що здійснюють нотаріальні дії, засвідчують правочини, стосовно яких законодавством встановлена обов'язкова нотаріальна форма, а також за бажанням сторін і інші правочини, не залежно передбачена законом визначена форма для даного виду договорів чи не передбачена. У всякому разі договір вважається укладеним лише з моменту надання йому обумовленої форми.

4. Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва, їх права та обов'язки

Виходячи з визначення договору кредитування індивідуального житлового будівництва, розглянемо, хто може бути його суб'єктами, тобто особами (фізичними та юридичними), які виступають в якості учасників цих правовідносин.

Так, за загальним правилом сторонами кредитного договору є позикодавець (кредитодавець) і позичальник (кредитоодержувач).

В якості кредитодавця грошових коштів, виходячи зі змісту статті 2 Закону України «Про банки і банківську діяльність», виступають кредитні установи, що мають право здійснювати такі операції, як розміщення залучених грошових коштів фізичних і юридичних осіб від свого імені, на власних умовах та на власний ризик.

Як відзначає Н.Н. Захарова, кредитною установою є банк чи інша кредитна організація1. Основна функція банку - посередництво в платежах і кредиті.

Згідно зі статтею 47 Закону України «Про банки і банківську діяльність» банки на підставі банківських ліцензій мають право здійснювати такі банківські операції, як розміщення залучених коштів від свого імені, на власних умовах та на власний ризик. У теперішній час в Україні кредитуванням населення на індивідуальне житлове будівництво займається Ощадний банк України. Але, як зазначено в ч. 2 ст. 4 Закону України «Про банки і банківську діяльність», банки в Україні можуть функціонувати і як спеціалізовані, до яких, крім ощадних, також відносяться й іпотечні банки. Що стосується визначення поняття «інша кредитна організація», то ні Проект ЦК України, ані Закон України «Про банки і банківську діяльність» якогось тлумачення цього поняття не дають. У цьому випадку можливо погодитись з Н.Н. Захаровою, яка дає таке визначення цього поняття. До інших кредитних організацій треба віднести «небанківські кредитні організації, що .мають право здійснювати, зокрема, банківські операції, передбачені діючим законодавством». У якості прикладу іншої кредитної установи можна навести таку організацію, як ломбард.