Договор найма жилого помещения

4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс] : [от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013)].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

5. Федеральный закон "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" [Электронный ресурс] : [от 30.12.2012 N 302-ФЗ ред. от 04.03.2013].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

6. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Электронный ресурс] : [от 04.07.1991 N 1541-1].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

7. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» [Электронный ресурс] : [от 21 мая 2005 г. № 315].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

Научная, учебная и иная литература

8. Андрияхина А.М., Предоставление жилья по договорам найма. [Текст] - М.: Омега-Л, 2008. - 80 с.

9. Бакирова Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения. [Текст] - М.: Омега-Л 2008. № 3. С. 26-30.

10. Гатин А.М. Гражданское право [Текст] - М.: Дашков и К, 2009. - 384 с.

11. Гетман Е.С. Наем жилого помещения. [Текст] // ЭЖ-Юрист. 2006. №7. С.14-21.

12. Далбаева Н.Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения [Электронный ресурс] (http // www eizvestia.isea.ru /reader/article. aspx?id=13988).

13. Карпухин Д.В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей. [Текст] - Жилищное право, 2010, № 3. С.73-96.

15. Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения [Текст] // Современное право. 2007. № 6. С. 18-23.

17. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения в системе договоров жилищного найма [Текст] // Современное право. 2009. № 6. С. 54-66.

18. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры [Текст] - Современное право. 2007. № 9. С. 6-8.

19. Кислякова МА. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости [Текст] // Современное право. 2003. № 10. С. 4--5.

20. Крашенинников П.В. Жилищные права граждан: Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (постатейный комментарий) [Текст]. - М.: Изд-во Междунар. центра финансово-эконом. развития, 1997. - 256 с.

23. Мозолин В.П. Гражданское право. Ч. 2. [Текст] - М.: Юристъ, 2007. - 927 с.

24. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения [Электронный ресурс] Нотариус. 2003. № 2. С. 21-24 - (http://www.juristlib.ru/book_6061.html)

26. Николаева Е. Ю. Гражданин без адреса [Текст] // Жилищное право, 2011, N 5. C. 16-18.

27. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? [Электронный ресурс] - Российская юстиция, 2000, № 3. С. 16- 17 - (http://www.juristlib.ru/book_1658.html)

28. Садиков О.Н. Гражданское право. Том II [Текст] . - М.: Инфра-М, 2006. -- 608 с.

29. Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон [Текст] // Современное право. 2007. № 6. С. 24-29.

30. Селиванова Е.С. Понятие члена семьи в жилищном праве [Текст] // Бизнес в законе. 2009. № 4. С. 217-220.

31. Тихомиров М.Ю. Жилищный учет: очередность и порядок предоставления жилых помещений [Электронный ресурс] . - М.: "Изд. Тихомирова М. Ю.", 2011. - 62 с. (http://www.twirpx.com/file/715428/).

32. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие [Текст] - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. - 93 с.

33. Тихомиров М.Ю. Выселение граждан из жилых помещений. [Электронный ресурс] - М.: "Изд. Тихомирова М. Ю.", 2011. - 63 с.( http://nnm.me/blogs/PRESSI/vyselenie-grazhdan-iz-zhilyh-pomesheniy-tihomirov-m-yu-pdf/)

34. Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства - [Текст] // Жилищное право. 2000. № 3. С. 4-7.

35. Цомартова Ф.В. Принципы правового регулирования прекращения договорного пользования жилищем [Электронный ресурс] - Журнал российского права. 2012. № 4. С. 100-110.( http://base.consultant.ru).

36. Шешко Г.Ф. Жилищное право. Учебное пособие. [Текст] -- М.: Эксмо, 2010. - 302 с.

37. Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание Договора.- [Текст] Жилищное право, 2009, № 10. С. 85-107.

Судебная практика

39. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 января 2001 г. N 5737/00 "Разрешая спор о признании недействительным распоряжения мэра и взыскании нанесенных его изданием убытков, суд неполно исследовал обстоятельства по делу, что повлекло принятие неправомерного решения" [Электронный ресурс] - (http://base.garant.ru/12122205/).

40. Определение Московского областного суда от 17.06.2010 по делу N 33-10775 «Иск о расторжении договора коммерческого найма, выселении без предоставления другого жилого помещения удовлетворен правомерно…» [Электронный ресурс] - (http://www.resheniya-sudov.ru/2010/81855/).

Приложение 1

Московский областной суд

Определение от 17 июня 2010 г. по делу N 33-10775

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Рассмотрев 17 июня 2010 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Б. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 марта 2010 года по делу по иску Администрации городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района к Б. о расторжении договора коммерческого найма, выселении без предоставления другого жилого помещения; встречному иску Б. к Администрации городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района о признании приобретшим право пользования жилым помещением, предоставлении жилого помещения,

заслушав доклад судьи Гарновой Л.П., объяснения Б., его представителей П., В., поддержавших доводы жалобы; представителя Администрации городского поселения Пироговский М. по доводам кассационной жалобы;

Установила:

Администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась в суд с иском к Б. о расторжении договора коммерческого найма комнаты площадью 12,4 кв. м, расположенной в трехкомнатной коммунальной квартире N ... по адресу: ..., выселении, указав, что спорное жилое помещение было предоставлено ему по договору коммерческого найма на основании постановления Главы Мытищинского района от ... N ..., последний раз договор коммерческого найма был заключен с ответчиком 29 декабря 2006 г. на срок до 29 декабря 2008 г. Распоряжением Главы городского поселения Пироговский от 1 апреля 2008 г. N 43-р жилые помещения дома N 8 по Фабричный пер. в пос. Пироговский признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу, однако добровольно выселиться ответчик не желает, на предложения о заключении договора коммерческого найма на другие жилые помещения в другом доме отвечает отказом.

Б. иск не признал, обратился в суд со встречным иском к Администрации городского поселения Пироговский, о признании его приобретшим право пользования спорной комнатой по договору социального найма, возложении обязанности на Администрацию городского поселения Пироговский предоставить ему при выселении, в связи с признанием помещений непригодными для проживания, а дома аварийным и подлежащим сносу, благоустроенное жилое помещение в соответствии с положениями статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, указав, что зарегистрирован по месту жительства, другого жилого помещения не имеет, между ним и ответчиком фактически возникли отношения по договору социального найма жилого помещения, коммунальные платежи он оплачивает по тем же ставкам и тарифам, что и граждане по договорам социального найма, при подписании договора коммерческого найма он был введен в заблуждение относительно правовой природы данного договора, считал, что комната представлялась ему по договору социального найма.

Третье лицо П. просила Администрации городского поселения Пироговский в удовлетворении иска отказать, удовлетворить исковые требования Б., пояснив, что двухкомнатную квартиру, в которой проживал ранее Б., она приватизировала на свое имя, без учета прав на эту квартиру ее брата Б., в этой квартире остался проживать ее сын, она в настоящее время проживает, в г. Королеве.

Решением суда исковые требования Администрации городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района к Б. удовлетворены. Расторгнут договор коммерческого найма N 606/А от 29 декабря 2006 г., заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и Б.; он выселен из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, в связи с прекращением договора коммерческого найма.

Б. в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Б. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением закона.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 1 статьи 671, пункта 1 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Судом первой инстанции установлено, что истец заключил с Б. договор коммерческого найма комнаты в коммунальной квартире, правоотношений по договору социального найма между ними не возникало и в силу закона возникнуть не могло, поскольку Б. указанное помещение было предоставлено вне очереди, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан он не состоял. На основании указанного выше договора была произведена регистрация Б. и открыт лицевой счет на комнату. В связи с предоставлением спорной комнаты сестра Б. - П., состоящая на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не снималась с очереди, а была снята значительно позже в связи со снятием с занимаемой ею квартиры статуса служебной и последующей ее приватизации.

5 июня 2002 г. между Администрацией Мытищинского района и Б. был заключен договор коммерческого найма спорной квартиры сроком на один год. Этот договор был заключен на основании постановления Главы Мытищинского района N 1638 от 21 мая 2002 г. "О предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма гр. Б."

До заключения с Б. договора коммерческого найма спорного жилого помещения в 2002 г., он постоянно проживал и был зарегистрирован по месту жительства по адресу: ... По указанному адресу проживали и были зарегистрированы также его сестра П. и ее сын (Б.) Л. П. с сыном были приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на общих основаниях с 17 июля 1990 г., как проживающие на служебной жилой площади с 1974 года, номер очереди 3706.

Спорная комната была предоставлена Б. вне очереди. в связи с многочисленными жалобами П. в различные государственные органы. На период заключения договора коммерческого найма спорной квартиры номер очереди состоящей на учете нуждающихся сестры Б. - П., был 1057.

По истечении срока указанного договора, на основании письменных заявлений Б., Главой Мытищинского района дважды выносились постановления "О предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма гр. Б." сроком на два года. В последнем постановлении площадь комнаты была изменена на 12,4 кв. м. На основании указанных постановлений с Б. заключались договоры коммерческого найма с аналогичными обязательствами сторон. Последний договор коммерческого найма N 606/А от 29 декабря 2006 г. был заключен на срок с 29 декабря 2006 г. по 29 декабря 2008 г.

В период проживания Б. в указанной комнате его сестра П. продолжала регулярно обращаться с жалобами на то, что Администрация Мытищинского района не оформляет договор социального найма на эту комнату, и не дает согласия на ее выкуп, в связи с чем ей давались ответы о том, что заключение договора социального найма на спорную комнату возможно решить только после подхода ее очереди. На 17 мая 2005 г. ее номер был 797.

Дважды на заседании общественной комиссии по жилищным вопросам 26.06.2003 г. и 13.10.2005 г. Б. было отказано в предоставлении указанной комнаты по договору социального найма.

Судом обоснованно отклонены доводы Б. о том, что он был введен в заблуждение относительно правовой природы заключенного договора, т.к. таких доказательств им в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

При заключении с Б. договора коммерческого найма он не был признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, не был поставлен в очередь на улучшение жилищных условий.

В заявлении о регистрации в спорной комнате он указал в качестве основания для регистрации договор коммерческого найма и соответствующее постановление, в которых указано на срочный характер его проживания.

П., поставленная на учет по основанию проживания в служебном жилом помещении, была снята с учета после рассмотрения ее заявления о снятии с занимаемой квартиры статуса служебной, постановлением Главы Мытищинского муниципального района от 29 декабря 2006 г. N 4670, в связи с утратой оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса РСФСР в редакции, действовавшей на период принятия П. на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, было предусмотрено, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого исполнительным комитетом областного Совета народных депутатов.

Из положений пунктов 9; 9.1; 9.13 Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Московской области (утвержденных решением Мособлисполкома и президиума МОСПС от 29.12.1984 г. N 1728/24) следовало, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имевшие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи не более 5 кв. м; проживавшие на служебной жилой площади не менее 5 лет и др.

Исходя из изложенного, судебная коллегия согласна с выводом суда о том, что П. была поставлена с сыном на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий как более 5 лет проживавшая на служебной жилой площади, других оснований для постановки ее на учет на тот период не имелось, на период предоставления Б. спорной комнаты в указанной квартире осталось проживать три человека (остальные члены семи умерли).

На период снятия П. с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий норма предоставления жилых помещений была установлена в пределах от 12 кв. м до 18 кв. м общей площади.

При этом суд правильно исходил из того, что она вдвоем с сыном была зарегистрирована в двухкомнатной квартире N ... общей площадью ... и обеспечена общей площадью жилого помещения более нормы предоставления независимо от проживания или непроживания в этой квартире Б. (... кв. м: 3 = ... кв. м), то есть П. после снятия статуса служебного жилого помещения с занимаемой ею квартиры подлежала бы снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, как обеспеченная жилой площадью в пределах нормы предоставления и с учетом права на эту жилую площадь Б. Временное отселение Б. никак не могло повлиять на ее право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку и с учетом прав на указанную квартиру Б. семья П. была обеспечена жилой площадью не менее учетной нормы.

В настоящее время в квартире N ... зарегистрирован только сын П. - Л., сама П. 19 июля 2007 г. снята с регистрационного учета по данному адресу в связи с выбытием в другое жилое помещение.

При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу об отказе Б. в удовлетворении иска.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом правильно; в мотивировочной части решения им дана надлежащая оценка. С выводами суда судебная коллегия согласна.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке выводов, изложенных судом в решении, и не содержат правовых оснований для его отмены в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 199, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

Определила:

Решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 марта 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Б. - без удовлетворения.

Приложение 2

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 января 2001 г. N 5737/00 "Разрешая спор о признании недействительным распоряжения мэра и взыскании нанесенных его изданием убытков, суд неполно исследовал обстоятельства по делу, что повлекло принятие неправомерного решения"

Общество с ограниченной ответственностью "Форманта-К" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к мэрии Москвы и

Департаменту финансов города Москвы о признании недействительным

распоряжения мэра Москвы от 17.09.99 N 1035-РМ "О мерах по ликвидации последствий взрыва жилого дома N 19 по ул. Гурьянова(Юго-Восточный административный округ)" и взыскании убытков, нанесенных его изданием, на основании статьи 1069 ГК РФ.

Решением от 19.04.2000 иск удовлетворен со ссылкой на статью 1067 ГК РФ.

В протесте предлагается решение отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 09.09.99 в результате взрыва произошло обрушение средней части упомянутого жилого дома.

На первом этаже этого дома и в одноэтажной пристройке к нему был расположен магазин ООО "Форманта-К", нежилое помещение которого площадью 1375,5 кв. м принадлежало обществу на праве собственности.

Названным распоряжением мэра Москвы от 17.09.99 N 1035-РМ дом

N 19, в том числе и его нежилая часть, признан аварийным и не подлежащим восстановлению.

Суд пришел к выводу, что это распоряжение издано в связи с крайней необходимостью, а потому отказал в иске о признании его недействительным.

Требование о возмещении убытков в сумме 9 753 738 рублей удовлетворено со ссылкой на абзац первый статьи 1067 ГК РФ, в соответствии с которым за действия по устранению опасности, которые хотя и причинили вред, но были необходимы для устранения еще большей опасности, причинитель вреда несет ответственность.

При разрешении спора суд исходил из того, что в данном случае причинитель вреда несет ответственность безусловно и в полном объеме, поэтому не дал оценки доводам ответчика об особых обстоятельствах, при которых было принято распоряжение от 17.09.99 N 1035-РМ.

Между тем из абзаца второго статьи 1067 ГК РФ следует, что суд, учитывая обстоятельства, при которых в состоянии крайней необходимости был причинен вред, может возложить обязанность по возмещению такого вреда на третье лицо, в интересах которого действовал причинивший вред, либо освободить от возмещения вреда полностью или частично как это третье лицо, так и причинившего вред.

Таким образом, законодатель предусматривает возможность освобождения причинителя вреда от ответственности. Однако суд при разрешении спора неполно исследовал обстоятельства дела, необходимые для ответа на вопрос о том, применима ли названная норма права в данном случае.

В решении суда содержится утверждение о том, что нежилые помещения, которые принадлежали истцу, представляли собой единый объект с жилым домом, приведенным взрывом в аварийное состояние, и это исключало автономное функционирование магазина. Суд не ответил на вопрос: является ли уничтожение имущества ответчика следствием действий мэрии Москвы по устранению последствий взрыва или следствием взрыва, за который мэрия не несет ответственности. Суд не указал, почему Департамент финансов города Москвы является причинителем вреда в результате издания распоряжения мэра Москвы, и не привел каких-либо иных правовых оснований для возложения на него ответственности.

Размещено на Allbest.ru