Договор найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Очевиден тот факт, что основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье -- приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство всячески способствует жилищному строительству, совершенствуется система ипотечного жилищного кредитования (кредитования под залог приобретаемого в собственность граждан жилья), однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. В связи с этим наиболее приемлемым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения по договору найма жилого помещения. Исходя из этого тема найма жилого помещения является, актуальной.

Объектом исследования настоящей работы являются правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения.

Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения.

Целью исследования является раскрытие и анализ договора найма жилого помещения, сравнение основных разновидностей договора найма жилого помещения и выявление специфики гражданско-правового регулирования договора.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. дать определение понятию договора найма жилого помещения;

2. выявить специфику гражданско-правового регулирования договора найма жилого помещения;

3. охарактеризовать основные разновидности договора найма жилого помещения: договоры коммерческого и социального найма;

4. сравнить правовые институты социального и коммерческого найма жилого помещения, выявить их отличия и сходства;

5. проанализировать судебную практику по спорам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Методы исследования: системный анализ, формально-логический и сравнительно-правовой методы

При написании данной работы я использовала следующие нормативно-правовые акты: Конституцию РФ, ГК РФ, ЖК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой ГК РФ», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», Постановление Правительства РФ «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Научную, учебную и иную литературу разных авторов, связанную с наймом жилого помещения. Так же при написании курсовой работы я использовала судебную практику.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и двух приложений.

Глава 1. Понятие и особенности правового регулирования договора найма жилого помещения

Kонституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище (ст. 40) [1, c. 40]. Hадлежащее жилище является сoставной частью достойного жизненного уровня, одним из основных материальных условий жизни человека [22, c.102]. Право на жилище может быть реализованo как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кooперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора найма жилого помещения.

Наем жилого помещения получил легальное закрепление в ст. 671 ГК РФ: «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» [2].

Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Жилищным кодексом РФ и Главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Долгое время договор найма жилого помещения не признавали самостоятельным гражданско-правовым договором. Так, в ГК 1922 г. наем жилья рассматривался как разновидность имущественного найма. В ГК 1922 г. было включено лишь несколько статей, содержащих специальные нормы о найме жилого помещения. Однако в силу специфики предмета договора и целей его использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК 1964 г. наем жилья выделили в самостоятельный договорный вид [24, c. 141].

Oтношения пользования жилым помещением независимо от ос-нований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений.

Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, других федеральныx законов (например, Закон о приватизации жилищного фонда) и иных нормативных правовых актов [3; 6].

Источниками права в области жилищных правоотношений являются решения

Kонституционного Суда РФ, в которых формулируются его общеобязательные правовые позиции. Особым источником жилищного права остаются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику [28, c. 116-117].

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилые помещения предназначены для проживания граждан и могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19 ЖК (ч. 2) [36, c. 45].

По целям использования жилищный фонд страны подразделяется на фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, фонд коммерческого использования [28, c. 117].

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду oопределяет в том числе договoрные формы его использования.

Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Положения o договоре социального найма содержатся в ст. 60 ЖК РФ [31, c. 3-4].

Договоры коммерческого и социального найма - основные разновидности договора найма жилого помещения.

Некоторые исследователи, в частности М.Ю.Tихомиров, выделяют в отдельную категорию договоров найма жилого помещения договор найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ), согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем [31, c. 3-4].

И хотя права и обязанности сторон договор найма специализированного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма, данные договоры нельзя отождествлять. Поскольку правовой рeжим всех специализированных жилых помещений имеет ряд существенных отличий, связанных с их назначением, как следствие, и договор найма специализированного жилого помещения обладает определенной спецификой по сравнению с иными видами договора найма, поэтому нeльзя согласиться с существующим в литературе мнением о том, что он может быть квалифицирован в качестве разновидности договора социального найма жилого помещения [10; 21, c. 46].

Основываясь на систематическом толковании норм главы 34 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения [22, c. 102-103].

Kак уже подчеркивалось, по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомoченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Часть 2 ст. 671 ГК PФ закрепляет положение, согласно которому такие субъекты гражданско-правовых отношений, как юридические лица, выведены за рамки субъектов договора найма жилого помещения. Это не означает, что они лишены такого права, поскольку юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ) [8, c. 2].

В настоящее время вслед за законодателем большинство авторов считает договор найма жилого помещения (включая его разновидности) самостоятельным типом (видом) договоров [10, c. 680]. Сторонники другой точки зрения рассматривают договор найма жилого помещения как разновидность договора имущественного найма -- аренды [23].

Интересной представляется точка зрения М.А. Кисляковой, согласно которой сущностных различий между договором аренды и договором найма вообще не существует, а разделение этих договоров проводится только в правоприменительной практике, которая исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда - к нежилым. Общим признаком для обоих договоров выступает их предмет - недвижимость, следовательно, по мнению автора, нет необходимости выносить договор найма в отдельную главу ГК РФ, а сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды. Термин «наем» целесообразно при этом оставить только для договора социального найма. Также представляется нецелесообразным регулирование оборота жилой недвижимости двумя законодательными актами -- ГК РФ и ЖК РФ. Для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а ЖК РФ посвятить только вопросам социального найма [19, c. 4-5].

О.В. Кириченко убежден, что самый важный признак договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), отграничивающий их от договора аренды, -- потребительский характер данных договоров. Выделение в ГК РФ такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов -- гражданину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения в качестве самостоятельных договорных типов, отличных от других гражданско-правовых договоров [18, c. 7].

Кроме того, особая значимость проблемы обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением потребности граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилого помещения к типу договоров имущественного найма (аренде) разрушило бы относительное единство жилищного законодательства [10, c. 681].

Таким образом, договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров и одновременно основной договор жилищного права.

Глава 2. Основные виды договора найма жилого помещения

2.1 Договор социального найма

В соответствии с формулировкой, которая дается в ст. 673 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения это гражданско-правовое соглашение, по которому помещения предоставляются гражданам из государственного и муниципального жилищного фонда.

Предметом данного договора является жилое помещение. Фактор пригодности жилого помещения определяется исходя из положений, которые устанавливаются санитарно-эпидемиологическими нормами и различными техническими правилами.

Жилое помещение может представлять собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (ст. 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, глава 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть юридически и фактически свободным. Оно не должно иметь пользователей этим помещением на законных основаниях (временное отсутствие нанимателя и членов его семьи); жилое помещение не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением (например, самовольное занятие жилого помещения; проживание в помещении поднанимателей, тогда как договор жилищного найма расторгнут и наниматель выехал из этого помещения) [37, c. 90].

Предметом договора социального найма является не всякое жилое помещение, а только то, которое входит в состав жилищного фонда РФ.

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них [20, c. 87].

Субъективный состав договора социального найма определяется ЖК РФ. Сторонами договора социального найма являются наниматель и займодавец. На стороне нанимателя могут быть только индивидуальные субъекты, т. е. физическое лицо, которое признается малоимущим, а также иные категории граждан, установленные законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда). Нанимателем по данному договору может быть только гражданин РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ).

Жилье по договору социального найма может быть предоставлено различным категориям граждан. Данные категории указаны в ст. 49 ЖК РФ. Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях [38, c. 79]. Также жилые помещения по договору социального найма предоставляются отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры) [11, c. 197].

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Займодателем по договору социального найма является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда, т. е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченных на то органов государственной власти и местного самоуправления.

Что касается формы договора социального найма жилого помещения, то он заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ГК РФ).

Как отмечает Д. Потяркин, в Гражданском и Жилищном кодексах прямо не указано, что договор социального найма подлежит обязательной государственной регистрации [27, c. 17]. Обязанность по регистрации договора не установлена ни ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости), ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [4].

Следовательно, можно смело утверждать, что договор социального найма не подлежит и не подлежал регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до вступления в действие Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, отменяющего с 1 марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом [5].

В целях облегчения процедуры составления такого вида договоров, Правительство РФ утверждает типовую форму договора социального найма [7]. Разработка типового договора продиктована тем, что договор социального найма имеет весьма широкое применение на практике [8, c. 5].

Согласно ч.3. ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием его расторжения. Данное положение, как полагает Г.Ф. Шешко, не нашло логического завершения, не определены последствия таких изменений. Существенным для решения данного вопроса следует считать значительное изменение материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих [37, c. 87].

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65-68, ст. 83 ЖК РФ).

Частью 1 ст. 65 ЖК РФ предусматривается, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Этому значимому праву наймодателя соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

В случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ), наймодатель также имеет право требовать расторжения договора социального найма

Чтобы обменять жилое помещения или сдать его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения - в письменной форме (ст. 72, 74, 76 ЖК РФ). Согласно ст. 80 ЖК РФ наймодатель имеет право запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.

К числу прав наймодателя относят дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения (ст. 672, 678 ГК РФ).

Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, а также участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. По Типовому договору наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. Он обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях [37, c. 89].

В обязанность наймодателя входит проведение капитального ремонта жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.

Ст. 88 ЖК РФ устанавливает порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. Другое благоустроенное жилье может быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по договору социального найма в соответствии с положениями статей 85 - 88 ЖК РФ в следующих случаях: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (вследствие чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях), либо увеличится (в связи с чем общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления) [15, c. 74].

Обязанностью наймодателя также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, ч. 3 ст. 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в ч. 2 данной статьи.

Статья 67 ЖК РФ устанавливает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Такое вселение влечет изменение договора, имея в виду необходимость указания в нем нового члена семьи нанимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение членов своей семьи. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении [8, c. 2].

Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся: а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним; б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. [38, c. 91]

Как отмечает Е.С. Селиванова, члены семьи нанимателя по договору социального найма являются стороной жилищного правоотношения и наделяются законодателем равными с нанимателем правами и обязанностями [30, c. 217].

Однако, как подчеркивает исследователи данного вопроса, очевидно, что сам наниматель в жилищных правоотношениях выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены его семьи проявляют себя в качестве субъектов права путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма и т.д. [13, c. 154].

Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (п. 2 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель [32, c. 74].

Согласно п.3 ч.1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить замену, а также обмен занимаемого жилого помещения (ст.50, ст. 72 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан в соответствии с нормами ЖК РФ: 1) использовать жилое помещение по назначению, в пределах его использования; 2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт жилого помещения; 3) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений посвящены ст. 83-85 ЖК.

В соответствии со ст. 83 ЖК договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Ч.4. ст. 83 ЖК устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Ими являются: невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более 6 месяцев; разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению [33. c. 3-4].

Следствием расторжения договора социального найма жилого помещения является выселение из жилого помещения. Выселение нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения допускается лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом, и только тогда, когда лицо своим поведением допускает существенные отклонения от общепринятых правил поведения в обществе [35, c. 102].

Такова специфика договора социального найма жилого помещения.

2.2 Договор коммерческого найма

Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством. Как подчеркивают исследователи, определение договора коммерческого найма совпадает с легальным определением договора найма жилого помещения, данным в п. 1 ст. 671 ГК РФ [16, c. 18].

В ГК РФ не содержится указаний, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма, следовательно, такой договор может быть заключен в отношении любых жилых помещений, за исключением входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального и специализированного использования, а также индивидуальный жилищный фонд, в котором проживают граждане-собственники и члены их семей и который предоставляется гражданами и юридическими лицами на условиях безвозмездного пользования (п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Статья 19 ЖК РФ особо выделяет жилищный фонд коммерческого использования, собственниками жилых помещений в котором наряду с частными лицами могут быть и публичные субъекты. Так, не исключается возможность заключения договоров коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ. При этом данные договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются [17, c. 55].

Статья 671 ГК РФ в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о квартире и жилом доме, это не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов [16, c. 19].

Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Как полагает Л.М. Мокроусова, императивность требования о пригодности для постоянного проживания не отвечает срочному характеру договора коммерческого найма: применительно к данному договору необходимо говорить о приемлемости, а не о пригодности жилого помещения, приняв ее за один из квалифицирующих признаков [25, c. 21].

По мнению О.В. Кириченко, хотя стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в определении его условий (ст. 421 ГК РФ) и могут сдавать внаем и снимать жилое помещение, не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора, с такой точкой зрения трудно согласиться, так как понятие «приемлемость» относительно и противоречит потребительской направленности договора коммерческого найма жилого помещения. Предоставление нанимателю «приемлемого» для проживания жилого помещения может привести к ущемлению его прав (по сравнению с нанимателем по договору социального найма). Следовательно, жилье должно быть конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан [17, c. 55-56].

Наиболее близок к договору коммерческого найма жилого помещения договор аренды. Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 («Договор аренды») ГК РФ содержат ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Как предусмотрено ст. 606 ГК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Это означает, что договор аренды, в принципе, может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Предметом же договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. Таким образом, договор аренды жилого помещения представляет собой разновидность аренды, а не найма жилого помещения [18, c. 6].

Договор коммерческого найма оформляется в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

В отличие от основной части сделок с жилищем, договоры коммерческого найма не подлежали и не подлежат государственной регистрации. договор найм жилой помещение

Договор коммерческого найма сохраняет свое действие при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 675 ГК РФ). При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и прежний собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения [29, c. 27].

Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

В обязанности наймодателя входят передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ) [11, c. 195-196].

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить как сонаниматели. В таких ситуациях образуется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель -- физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой -- наниматель, два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе по оплате жилья, как от всех сонанимателей, так и от любого из них, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ). Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью [29, c. 27].

Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении нормы общей площади на одного человека (ст. 679 ГК РФ).

По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя (ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.

Так как договор коммерческого найма срочный, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и особенно нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Наймодателю необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не может требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Как правило, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования помещением. Фактически наниматель вправе использовать помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя [29, c. 28].

Таким образом, договор коммерческого найма имеет свою специфику.

2.3 Соотношение договоров социального и коммерческого найма

Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого найма детально разработаны в науке жилищного права.

Нет сомнения в том, что договор социального найма, как и договор коммерческого найма, являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения. Однако Е.В. Трушин отмечает, что не следует гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» -- в договоре социального найма. Договор найма в юридической литературе стал называться «коммерческим», исходя из того, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственником жилого помещения прибыли от сдачи его внаем. Сейчас из главы ГК РФ «Наем жилого помещения» , вытекает, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. закон не считает это коммерческой деятельностью [34, c. 5]. Н. Н. Долбаева не разделяет данную точку зрения поскольку, как считает автор, сдачу в наем жилого помещения собственником по договору коммерческого найма никак нельзя считать обязанностью [14, c. 54].

Основные различия между этими договорами заключаются в следующем. Во-первых, договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами ГК РФ, в то время как договор социального найма жилого помещения урегулирован также нормами ЖК РФ. Регулирование договоров социального найма преимущественно нормами жилищного законодательства России свидетельствует об их публичном характере, что и отличает эти договоры от договора коммерческого найма [17, c. 54].

Во-вторых, различия касаются положений о жилищном фонде, из которого предоставляются жилые помещения [12, c. 14]. Социальный найм может заключаться на пользование жилыми помещениями в домах муниципального и жилищного фонда, а коммерческий - во всех видах жилищного фонда.

Различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма, в отличие от социального не требует того, чтобы гражданин был признан нуждающимся в жилом помещении или малоимущим.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен и зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей, в то время как по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы предоставления (ст. 50 ЖК РФ).

Различен и порядок заключения договоров. В отличие от социального найма, где основанием возникновения права пользования жилым помещением служит, по замечанию О.В. Кириченко, «целый юридический состав», для коммерческого найма достаточно лишь соглашения сторон и заключения договора между ними [17, c. 58].

Отличительным признаком является и срок договора. Договор социального найма жилого помещения - бессрочный; плата за пользование жилым помещением по такому договору, предоставляемым по установленной норме, предусмотрена законодательством. В то же время договор коммерческого найма всегда носит срочный характер и заключается на срок от одного года до пяти лет; плата за пользование жилым помещением по этому договору определяется соглашением сторон, им же определяется и размер предоставляемого жилого помещения.

В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма [29, c. 26].

Что касается прав и обязанностей сторон договора, в отличие от договора коммерческого найма, наниматель по договору социального найма обладает рядом специфических прав: на замену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (ст. 72-74 ЖК РФ) занимаемого жилого помещения [17, c. 63-64].

И, наконец, коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон.

Что касается содержания договора жилищного найма, то здесь также можно обнаружить больше сходства, чем различий между договором социального и коммерческого найма. Речь идет о тех же взаимных обязанностях сторон, что находит отражение как в легальных, так и в доктринальных определениях понятия этих договоров. Специфика опять-таки сводится к уточнению предмета каждого из договоров и условий оплаты жилья и коммунальных услуг [9, c. 27].

Таковы основные сходства и различия договоров социального и коммерческого найма жилого помещения.

Таким образом, рассмотрев и сравнив договоры коммерческого и социального найма, мы можем выделить их главные отличия и сходства. Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в большей степени совпадают. Так, нанимателем по договорам могут быть только граждане. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания. По договору социального найма жилое помещение предоставляется малоимущим и другим указанным в законе гражданам, а по договору коммерческого найма жильё сдается в наём любым физическим лицам. Также срок действия договора социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма имеет срочный характер.

Глава 3. Проблематика рассмотрения споров, вытекающих из договоров найма жилого помещения

Жилищные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным действующим законодательством. Проблема в том, по убеждению Е. Ю.Николаевой, что прекращение рассматриваемых прав часто связано с ущемлением законных интересов бывшего правообладателя, а иногда и права на жилище, установленного Конституцией РФ [26, c. 16].

Сложность заключается в том, что понятие «договор коммерческого найма» в действующем законодательстве не раскрывается, кроме того, не установлены категории лиц, которые могут предоставить жилое помещение во владение и пользование по этому договору.

Можно предположить, что договору коммерческого найма посвящена глава 35 ГК РФ, отдельные положения которой применяются к договору социального найма. Приведенное в ст. 671 ГК РФ определение не позволяет установить случаи, в которых невозможно предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма. Поэтому возможно, что по такому договору может быть предоставлено жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности. Например, жилое помещение может быть предоставлено на основании постановления главы муниципального образования и т.п. В законе также не установлены гарантии прав нанимателей по рассматриваемому договору в случае, когда жилое помещение непригодно для использования по каким либо причинам. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что в случае расторжения договора по причине аварийного состояния здания, в котором расположено жилое помещение, или иной причине, порождающей непригодность жилого помещения для использования, не всегда соблюдаются права нанимателей.

Анализ судебных актов показывает, что довольно часто рассматриваются споры о расторжении договора коммерческого найма и выселении нанимателя без предоставления иного жилого помещения. Таким образом, наниматель становится «гражданином без адреса» и не может реализовать право на жилье.

Так, например, администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась с иском к Б. о расторжении договора коммерческого найма и выселении его без предоставления другого жилого помещения по причине того, что здание, в котором оно находится, в аварийном состоянии. Б., не согласившись с заявленными администрацией требованиями, обратился в суд со встречным иском о признании его приобретшим право пользования жилым помещением по договору социального найма, предоставлении жилого помещения (см. Приложение 1).

Мытищинский городской суд Московской области и Московский областной суд пришли к выводу о том, что требования Б. неправомерны. Во-первых, суд установил, что Б. отказался от заключения договора коммерческого найма другого жилого помещения и не желал переезжать. Во-вторых, как следует из материалов дела, договор коммерческого найма между администрацией и гражданином Б. является срочным (в то время как согласно п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

В-третьих, суд установил, что Б. жилое помещение было предоставлено вне очереди, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан он не состоял и не был признан малоимущим, поэтому правоотношений по социальному найму у него и администрации возникнуть не могло. Несмотря на то что Б. не было предоставлено другое жилое помещение договор коммерческого найма был расторгнут в судебном порядке и Б. фактически лишился места жительства.

Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Договор социального найма, многократно преобразованный и приобретший самостоятельные черты в новейшем жилищном законодательстве, вместе с тем регулирует данные отношения лишь рамочно.

Поэтому и судебная практика при отсутствии развитой прецедентной системы пестрит не только различным решением идентичных споров, но часто допускает вольное толкование норм жилищного законодательства, что приводит к длительным и тяжелым конфликтам спорящих сторон.

Сложная ситуация может возникнуть, например, когда договор социального найма жилого помещения не может исполняться по причине утраты предмета найма, т.е. самого жилого помещения. Тут возникает целый ряд процессуальных и материально-правовых проблем, по которым до настоящего времени не сложилась единая судебная практика.

В случае, если будет установлена вина наймодателя в разрушении жилья - обязательства наймодателя не прекращаются, они трансформируются в правовую обязанность по предоставлению нанимателю равноценного жилого помещения, т.е. по замене предмета обязательства. Такая обязанность наймодателя исключается, если жилое помещение разрушено в результате стихийного бедствия или чрезвычайной ситуации либо вызвано иными обстоятельствами, которые нельзя поставить в вину сторонам договора социального найма жилого помещения. Так, наймодатель не может нести ответственность, если вещь погибла по вине третьих лиц, того же нанимателя, неосторожными либо умышленными действиями которого повреждена либо уничтожена не только его квартира, но и квартиры всех остальных жильцов дома (см. ст. 416 ГК).

Можно отметить, что аналогичную позицию по данной проблеме занял Высший Арбитражный Суд РФ при рассмотрении дела по иску ООО "Форманта-К" о возмещении убытков (см. Приложение 2).

Как установлено судом первой инстанции, на первом этаже жилого многоэтажного дома и в одноэтажной пристройке к нему был расположен магазин, принадлежащий ООО "Форманта-К". В результате террористического акта жилой дом и пристройки оказались разрушены. По иску ООО "Форманта-К" Арбитражный суд г. Москвы взыскал с Департамента финансов г. Москвы понесенные истцом убытки на том основании, что распоряжением мэра г. Москвы жилой дом, в том числе нежилая его часть, признан аварийным и не подлежащим восстановлению. Отменяя решение суда первой инстанции, Высший Арбитражный Суд РФ в своем постановлении указал, что при удовлетворении судом иска не был дан ответ на вопрос: явилось ли уничтожение имущества ООО следствием действий мэрии Москвы по устранению последствий взрыва или следствием взрыва, за который мэрия не несет ответственности. Кроме того, взыскивая убытки истца с Департамента финансов г. Москвы, суд не обосновал, в силу каких именно действий он является причинителем вреда и почему должен нести материальную ответственность. При новом рассмотрении в иске ООО "Форманта-К" было отказано [39].

Таким образом, нельзя согласиться с практикой судов, когда во всех случаях утраты жилого помещения ответственность возлагается на органы местного самоуправления вне зависимости от причин разрушения жилого помещения, а также вины тех или иных лиц. На органы местного самоуправления ложится другая обязанность, предусмотренная законом, но не связанная с договором социального найма, - поставить таких лиц на учет для предоставления жилья во внеочередном порядке, а также принять те или иные неотложные меры поддержки оказавшимся без жилья гражданам.

Споры, вытекающие из договоров найма жилого помещения, также часто затрагивают вопросы пользования жилым помещением, проблемы прекращения договора найма жилого помещения, его расторжения за нарушения, допущенные нанимателем либо независимо от вины нанимателя. Спорные моменты, встречающиеся в судебной практике, могут также касаться приватизации жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Заключение

Цель курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач.

Договоры найма жилого помещения являются одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Наем жилого помещения получил правовое закрепление в ст. 671 ГК РФ: «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ, Жилищным кодексом и иными нормативно-правовыми актами.

Чтобы правильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.

Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.

Договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две основные разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов, имеющие свои особенности.

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс] : [ закон

РФ от 12.12. 1993 г. ред от 30.12.2008]- Режим доступа: [КонсультантПлюс]. - Загл. с экрана.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: [федер. закон: принят Гос. Думой РФ: 21.10.1994 г. : в ред. федер. закона от 07.02.2011].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон: принят Гос. Думой РФ от 29.12.2004].- Режим доступа: [КонсультантПлюс].- Загл. с экрана.