Определен и размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь жилого помещения - это сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, террас. Размер доли имеет существенное значение, т. к. все вопросы содержания и распоряжения общим имуществом принимаются с учетом размера доли.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных законодательством, распоряжаются общим имуществом. Все правомочия собственники совершают сообща. Чтобы принять решения по вопросам содержания общей собственности, собственники обязаны ежегодно проводить общие собрания собственников помещений, где путем голосования принимаются необходимые решения. Таким образом, каждый конкретный собственник помещений, имея долю в праве общей собственности, не может принимать решения по вопросам общей собственности единолично.

Однако из этого правила есть исключение. Так ч. 3 ст. 36 ЖК РФ гласит: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции». Если перепланировка, переустройство помещения собственника невозможны без присоединения части общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ст. 40 ЖК РФ). Анализируя эту статью, возможно предположить, что в данном случае собственник одним своим несогласием может решить судьбу всей общей собственности. Здесь кроется противоречие двум другим статьям Жилищного кодекса. В п. 1. ч. 2 ст. 44 указывается, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома. В ст. 46 ч. 1 сказано, что решения по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Значит, чтобы принять решение об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции совсем не обязательно учитывать мнение одной трети голосов собственников, тогда утверждения ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 теряют смысловую нагрузку.

Жилищный Кодекс закрепляет, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы не только на содержание принадлежащего ему помещения, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество. Расходы на содержание общего имущества собственник помещений несет путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 39, ст. 158 ЖК).

Вместе с тем следует отметить, что сособственник обязан участвовать в общих расходах и на те объекты общего имущества, которыми он фактически не пользуется. Так, в споре о необходимости оплаты гражданкой, проживающей на первом этаже многоквартирного дома, расходов на содержание и ремонт лифта Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все сособственники, никаких изъятий законодательство не предусматривает.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. В частности, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

- освещение помещений общего пользования;

- обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание всех тех объектов, которые относятся к общему имуществу.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют общим имуществом, т.е. имеют юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства над общим имуществом. Совершенно ясно, что владеть таким имуществом могут все собственники помещений, причем размер доли в праве в данном случае не важен.

Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома могут не только собственники помещений, но и наниматели жилых помещений по договорам социального найма. Распорядиться общей собственностью собственники помещений могут сообща, причем это правомочие ограничено законом и зависит от решения общего собрания собственников. Решения по вопросам реконструкции дома, о пределах использования земельного участка и о передаче в использование общего имущества многоквартирного дома принимаются не менее двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме и оформляются протоколом.

Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), в пользование предусмотрена ч. 4 ст. 36 ЖК. Как утверждает У. Б. Филатова нельзя не обратить внимания на то, что положения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы двусмысленно. В нем, в частности, сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При буквальном толковании этой нормы можно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам помещений (хотя в ч. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза "если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц" дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников. Также в ч. 2 ст. 44 ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (ч. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК). После этого заключается договор аренды (согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 при передаче отдельных частей здания в пользование по соглашению собственников общего имущества стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания), а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Судебная практика подтверждает, что подвальное или чердачное помещение в многоквартирном доме может являться предметом договора аренды при условии соблюдения требований, предусмотренных ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.

Технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (Информационное письмо от 11.01.2002 № 66*(2)).

Использование общего имущества дома - размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия собственников помещений и их объединения (ТСЖ, ЖСК).

Судебная практика закрепляет следующее:

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. В ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право обшей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными.

В силу того, что все решения относительно общего имущества в многоквартирном доме, принимаются общим собранием, то решение такого собрания, принятое с соблюдением закона, является обязательным для всех собственников помещений в данном доме, в том числе и тех, кто не присутствовал на собрании. Это так же отличительная особенность правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме от правомочий собственников иных видов долевой собственности, где владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а распоряжение долей участник долевой собственности вправе осуществить самостоятельно с соблюдением требований ГК РФ.

Закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме проводить общие собрания собственников ежегодно. Установлены процессуальные нормы созыва и проведения собрания собственников помещений. Предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. Таким образом, снимается огромная организационная проблема, когда нет физической возможности собрать собственников в одном помещении из-за отсутствия помещений большой площади и невозможности обеспечить явку собственников, обладающих более пятидесяти процентов голосов для соблюдения кворума. Кроме того общее собрание, как правило, превращается в стихийный митинг.

По данному параграфу следует сделать следующие выводы:

- основанием возникновения права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. Невозможно приобрести в собственность часть общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество является неделимым. Доля в праве на общее имущество возникает при возникновении права собственности на помещение в многоквартирном доме и следует судьбе права собственности на указанное помещение;

- доля в праве на общее имущество многоквартирного дома лишена оборотоспособности. Ее нельзя продать, обменять, подарить. Невозможно требовать предоставить во владение и пользование части имущества, соразмерной доле, т. к. это приведет к невозможности пользования таким имуществом другими собственниками. Выдел в натуре невозможен;

- пользоваться общим имуществом могут не только собственники помещений в многоквартирном доме, но и члены их семей, а также наниматели жилых помещений по договорам социального найма и члены их семей;

- владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома осуществляется всеми собственниками не зависимо от размера доли в праве;

- распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома ограничено законом;

- размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещения находящегося в собственности;

- вопросы использования общего имущества многоквартирного дома решаются путем голосования на общем собрании собственников помещений в таком доме. Чем больше доля в праве, тем большими голосами обладает собственник при решении таких вопросов. Вопросы распоряжения доходами от использования общего имущества так же решаются на общем собрании собственников;

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников в данном доме. Такие собрания должны проводиться ежегодно, а при решении неотложных вопросов - по мере необходимости;

- законом предусмотрена обязанность содержания собственниками общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Бремя расходов, которые несет собственник соразмерна его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома;

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен серветутом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц.

Глава 2. Управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме

2.1 Общее собрание собственников помещений как орган управления многоквартирным домом

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Управлять многоквартирным домом в зависимости от выбранного способа могут как собственники помещений (при непосредственном управлении домом собственниками; при управлении домом управляющими организациями в форме товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ, ЖК и ЖСК)), так и иные управляющие организации.

Закон не наделяет общность собственников помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющих домом, ни гражданско-правовой, ни жилищной правосубъектностью. В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" прямо указывается: собственники общего имущества (собственники помещений в здании) в соответствии с действующим законодательством образуют множественность лиц.

Общее собрание собственников также не является органом управляющей организации как юридического лица. Общие собрания членов ЖК, ЖСК и ТСЖ, общие собрания членов (участников) иных хозяйственных обществ, управляющих многоквартирным домом, - это органы управления соответствующих юридических лиц. Собственники помещений в многоквартирном доме могут одновременно являться членами (участниками) этих юридических лиц, что особенно характерно для ЖК, ЖСК и ТСЖ. Но даже при управлении домом ЖК, ЖСК и ТСЖ нет никаких оснований отождествлять общее собрание их членов как орган управления соответствующего юридического лица с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание членов товарищества собственников жилья вторично по отношению к собранию собственников помещений, т. к. основой является собственность, и создание ТСЖ возможно только путем объединения собственников, выразивших это свое желание на общем собрании собственников помещений, с момента государственной регистрации данного юридического лица. В связи с этим наделение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме статусом органа управления им вряд ли обоснованно. Вместе с тем необходимо рассматривать общее собрание как установленный законом способ достижения соглашения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с осуществлением прав общей долевой собственности на общее имущество, поскольку именно собственники являются хозяевами комплекса недвижимого имущества - многоквартирного дома, и именно они в случае ненадлежащего управления рискуют собственным капиталом.

Однако правовая природа общего собрания вызывает множество вопросов.

В первую очередь не совсем ясно, органом какой организации является общее собрание, поскольку само понятие "орган управления" подразумевает принадлежность его к той или иной организации, и формируется он для осуществления правосубъектности данной организации. Это вытекает из статьи 53 ГК РФ, согласно которой юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности посредством своих органов. В случае с многоквартирными домами законодатель отошел от общепринятых и устоявшихся правил.

Исходя из взаимосвязанных норм Жилищного кодекса, возникает обоснованный вывод, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме фактически обладает признаками субъекта гражданских прав, участвуя в правоотношениях и реализуя свои решения (принятые по общему правилу большинством голосов участников) через отдельных уполномоченных на то собственников либо институт представительства. В случае же непосредственного управления общее собрание собственников, по сути, вообще наделяется всеми без исключения признаками юридического лица, тем самым формально не будучи признанным таковым.

Исходя из положений части 1 ст. 47 ЖК РФ, под общим собранием законодатель понимает совместное присутствие собственников помещений для обсуждений вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В качестве одной из форм общего собрания указанная статья называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Заочное голосование может осуществляться только посредством письменно оформленных решений собственников, при определении кворума учитываются имущественные права только проголосовавших собственников помещений, отсутствует элемент совместного обсуждения вопросов, в связи с чем перечень и формулировки вопросов, поставленных на голосование, не могут корректироваться, отсутствует возможность непосредственного наблюдения собственников за осуществлением голосования и подведением его итогов.

Действительность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выражается в том, что оно влечет юридические последствия для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против его принятия. Исходя из части 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания является действительным лишь при условии, что оно принято по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном ЖК РФ. Эти признаки в большей степени можно было бы отнести к определению действительности административного акта органа власти, в то время как собственники осуществляют принадлежащие им права на общее имущество в доме на основе юридического равенства.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его решение можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор.

Субъектами этого договора являются собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя. Представитель действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями ч. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Исходя из положений закона, в голосовании могут участвовать все собственники помещений независимо от принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество в доме, в отличие от количества членов кооператива (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Следовательно, единственным существенным признаком субъекта договора является обладание правом собственности на помещение в определенном многоквартирном доме. С учетом положений ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (правовые последствия принятого решения распространяются на всех собственников помещений в доме) представляется возможным рассматривать в качестве субъектов договора всех собственников помещений, включая тех, кто не участвовал в собрании или не голосовал за принятие решения. При необходимости оспорить решение общего собрания, надо располагать сведениями о составе собственников помещений в доме, т. к. часто встречается участие в собрании лиц, не обладающих правом собственности на помещения (например, проживающих на основании договора найма или членов семьи собственника), а значит, не имеющих полномочий на участие в таком собрании от имени собственников.

В силу того, что сведения о праве собственности на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, то получить их можно, обратившись с заявлением в ЕГР.

Согласно статье 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. При этом информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.

Установленный ЖК РФ порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме призван обеспечить для всех собственников помещений возможность достигнуть соглашения, направленного на реализацию принадлежащего им права общей долевой собственности на общее имущество в доме, своей волей и в своем интересе.

Положениями статьи 45 ЖК РФ предусмотрено проведение годовых, внеочередных и повторных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Разрешение вопроса об определении лица, обязанного инициировать и организовать проведение годового собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оставляется законом на усмотрение самих собственников помещений.

Законом не предусмотрены санкции за неисполнение собственниками помещений обязанности ежегодно проводить годовое общее собрание. Вместе с тем проведение такого собрания является элементом управления многоквартирным домом. С учетом положений с. 154 ЖК РФ расходы по проведению общего собрания осуществляются за счет собственников и могут включаться в структуру вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, при неисполнении собственниками помещений обязанности по проведению годового общего собрания в соответствии с частью 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления на основании договора может возложить обязанности по управлению многоквартирным домом на управляющую организацию.

Как показывает практика, значительная часть собственников помещений в многоквартирном доме могут не воспользоваться правом участвовать в общем собрании вследствие юридической пассивности или иных обстоятельств. Чтобы не допустить связанной с этим блокировки возможности принятия необходимых решений, частью 3 ст. 45 ЖК РФ установлено: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Интересы отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в процедуре достижения соглашения, могут не совпадать или прямо противоречить друг другу. В целях достижения единства волеизъявлений собственников в соответствии с пунктом 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При выявлении недостоверной информации по результатам голосования и наличии кворума, суд вправе признать такое собрание недействительным со всеми вытекающими обстоятельствами. Так, Московским Городским Судом требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании недействительной государственной регистрации товарищества собственников жилья удовлетворены правомерно, поскольку общее собрание и голосование на нем были проведены с нарушением законодательства РФ..

На практике возможна ситуация, когда многоквартирный дом разделен на жилые и нежилые помещения, где преобладающее большинство изолированных помещений переведено в нежилой фонд (в коммерческую недвижимость) и активно эксплуатируется предпринимателями. При таких обстоятельствах жильцы дома зачастую являются для предпринимателей ненужным, но в то же время довольно "тяжелым балластом", ограничивающим их бизнес (к жилым домам законодательство предъявляет еще более повышенные требования). Соответственно, предприниматели, пользуясь наличием у них большинства голосов, пытаются всячески выжить собственников квартир, ограничивая их принимаемыми на общем собрании решениями. Это, естественно, приводит к столкновению интересов предпринимателей и жильцов дома, в котором положение последних заведомо невыигрышное. Единственной надеждой жильцов такого дома остается лишь суд. Подобные действия судом должны быть квалифицированы как злоупотребление правом большинством, и, наверное, в этих случаях суд должен защитить именно интересы меньшинства, что при действующем законодательстве формально невозможно.

Кроме того, особого внимания заслуживает однозначная позиция Конституционного Суда РФ относительно безусловного права отдельного собственника, несогласного с решением, принятым большинством собственников на общем собрании, оспорить его в судебном порядке, под угрозой существенного искажения конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, а также чрезмерного ограничения субъективного права.

В случае с многоквартирными домами согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в них вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Вместе с тем Кодексом суду предоставлено право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Такая формулировка не может остаться без внимания, потому как ЖК РФ не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.

Необходимым условием является своевременное оповещение о предстоящем проведении общего собрания, и о вопросах, включенных в повестку дня. Сроки не могут быть более поздними, чем установленные законом, и составлять не менее десяти дней.

В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указана вся необходимая информация о предстоящем собрании. Кроме того субъектам необходимо располагать иной объективной информацией об обстоятельствах, имеющих существенное значение, в том числе о решениях, принятых предыдущими общими собраниями собственников помещений в доме. Принятые решения, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Частью 2 ст. 46 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять его повестку дня.

При принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме волеизъявление субъектов возможно разделить на две стадии. Первая - волеизъявление субъекта по поводу участия в общем собрании (регистрация его прибытия в месте проведения общего собрания или (при заочном голосовании) путем передачи субъектом своего письменно оформленного решения по вопросам голосования в установленное место. На основании результатов участия в общем собрании определяется правомочность (наличие кворума) общего собрания. На второй - волеизъявление по существу вопросов, поставленных на голосование. При совместном присутствии субъектов возможна промежуточная стадия их волеизъявления, которая может выражаться в оглашении ими своего мнения по существу вопросов повестки дня, а также по формированию перечня вопросов, которые необходимо поставить на голосование.

Лицам, заинтересованным в подтверждении правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или в оспаривании правомочности такого собрания, необходимо располагать доказательствами регистрации волеизъявлений субъектов по поводу участия в общем собрании собственников помещений, а также доказательствами размера принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме.

Согласно части 2 ст. 47 ЖК РФ в случае проведения заочного голосования наличие кворума определяется исходя из совокупности проголосовавших субъектов, передавших в установленном порядке свои письменно оформленные решения, а при совместном присутствии субъектов наличие кворума определяется исходя из совокупности субъектов, зарегистрировавших свое прибытие в место проведения общего собрания независимо от того, проголосовали они или нет.

Поставленные на голосование вопросы, исходя из части 2 ст. 46 ЖК РФ, обязательно должны соответствовать вопросам повестки дня общего собрания. Поставленный на голосование вопрос не должен содержать в себе логические противоречия, препятствующие возможности субъекта дать на него ответ, должен быть сформулирован в виде утвердительного или отрицательного суждения. Такое требование прямо установлено частью 3 ст. 47 ЖК РФ при принятии решения путем проведения заочного голосования. Сложившаяся практика настоятельно требует придерживаться таких же формулировок ответов по вопросам, поставленным на голосование при совместном присутствии субъектов на общем собрании.

При принятии решения путем проведения заочного голосования вопросы, выносимые на голосование, формируются инициатором собрания и в процессе принятия по ним решения изменяться не могут. В ходе принятия решения общим собранием при совместном присутствии субъектов содержание вопросов, выносимых на голосование, может корректироваться в результате осуществления субъектами промежуточной стадии волеизъявления, то есть оглашения ими своего мнения или предложений по разрешению вопросов повестки дня. При этом неизменным требованием остается соответствие вопросов, поставленных на голосование, вопросам повестки дня общего собрания.

При заочной форме голосование представляет собой передачу субъектами в установленное место или по адресу в письменной форме решений по каждому вопросу повестки дня, выраженных формулировками "за", "против" или "воздержался", до установленной даты окончания их приема.

При небольшом количестве собственников помещений в доме, их взаимной информированности о размерах принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме голосование может осуществляться путем совершения субъектами предусмотренных порядком проведения общего собрания действий.

При значительном количестве собственников помещений, которым принадлежат различные доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, при существовании у части субъектов намерения оспорить принимаемое решение, объективное подведение итогов голосования (и доказывание впоследствии этого факта) представляется возможным только при осуществлении голосования посредством письменно оформленных решений (ч. 4 ст. 48). В пользу такого голосования свидетельствует и то, что исходя из положений части 6 ст. 48 ЖК РФ волеизъявление субъекта при голосовании считается действительным, если позволяет однозначно определить его волю по конкретному вопросу, поставленному на голосование. При подведении итогов голосования, осуществленного без составления субъектами письменно оформленных решений, выделение недействительных волеизъявлений представляется трудно достижимым, либо потребуется установление процедуры голосования, которая будет значительно более сложной, чем голосование посредством письменно оформленных решений. Порядок подведения итогов голосования должен обеспечивать возможность документального подтверждения итогов голосования.

Содержание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется изменяющимися при этом правами и обязанностями субъектов, которые ограничиваются сферой компетенции общего собрания собственников, а также вопросами, включенными в повестку дня.

Письменная форма требуется законом только при заочном голосовании. Оформление решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме законом однозначно требуется письменная форма (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ относит принятие решений о наиболее важных и значительных вопросов содержания, пользования, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (ст. 44, ч. 3 ст. 36, ст. 136, ст. 140, 141, 162, ч. 1, 3 ст. 164. ЖК РФ). Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено: утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17); решение о проведении текущего (п. 19) и капитального ремонта (п. 21); установление перечня иных (в дополнение к названным в пунктах 24 - 26) документов, связанных с управлением домом (п. 26); определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 31); принятие решений о заключении договоров собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений (п. 32).

Указывая вопросы, составляющие компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ЖК РФ не содержит ограничений компетенции общего собрания в принятии решений по иным вопросам, касающимся реализации права общей долевой собственности на общее имущество в доме.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 отмечается: по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По данному параграфу можно сделать следующие обобщения:

- управление многоквартирным домом, а точнее общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляется общим собранием таких собственников;

- правовая природа общего собрания собственников помещений сомнительна, однако оно обладает признаками субъекта гражданских прав, это установленный законом способ достижения согласия собственниками в вопросах осуществления прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- законом предусмотрена заочная форма проведения общего собрания;

- решения принимаются путем голосования. Перечислен круг вопросов, по которым решения принимаются 2/3 голосов от их общего числа;

- невыполнение процессуальных норм проведения собрания собственников может привести к недействительности принятых решений;

- решения принятые и оформленные надлежащим способом обязательны для выполнения всеми собственниками помещений, включая тех, кто голосовал против или не присутствовал;

- собственник, чьи права были нарушены решением общего собрания, вправе обратится в суд при условии что голосовал против такого решения, не присутствовал на собрании и не позднее 6 месяцев после принятия такого решения. Суд может оставить в силе обжалуемое решение, если нарушения не существенны и нет причиненных убытков. Критерий существенности определяет суд;

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор.

2.2 Непосредственное управление многоквартирным домом

Жилищный кодекс РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирных жилых домах право выбора способа управления многоквартирным жилым домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

Жилищный кодекс установил единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Законодатель определил три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

Способами управления многоквартирным домом являются:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Непосредственным управлением многоквартирным домом собственниками помещений ранее действующее законодательство регулировало, но допускалось «при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев». Современное законодательство каких-либо ограничений в отношении количества собственников помещений или количества помещений не содержит. Данный способ требует наибольшего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы собственники дома решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее удостоверенные доверенностью полномочия. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

И хотя для небольших многоквартирных домов, где число квартир от двух до двух десятков, применение такого способа управления представляется вполне обоснованным, для современных многоквартирных домов большой этажности с большим количеством помещений принадлежащих на праве собственности большому числу собственников, которые зачастую незнакомы друг с другом, такой способ управления многоквартирным домом затруднителен и имеет скорее больше минусов. Так для данного способа управления характерны: постоянное активное участие в решении общих вопросов, отсутствие организации, защищающей права и интересы собственников, отсутствие механизма капитализации средств на проведение капитального ремонта, трудности осуществления текущего контроля исполнения обязательств обслуживающими организациями и ресурсоснабжающими организациями необходимость самостоятельного заключения договоров и т.д. Если собственниками помещений избран непосредственный способ управления, возникают связанные с этим вопросы, а именно, каким образом нанимать необходимых специалистов (например, бухгалтера, руководителя). По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми навыками. Но возложить на них ответственность за допущенные ими нарушения очень сложно. Также непонятно, будет ли официально производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж. Вместе с решением о выборе непосредственного управления общее собрание собственников помещений в доме, как правило, утверждает кандидатуру уполномоченного представителя. Собственники вправе, но не обязаны выбирать уполномоченного.

ЖК РФ предусмотрен механизм заключения договоров от имени всех собственников помещений одним из собственников помещений. На основании решения общего собрания это лицо приобретает полномочия представлять собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Учитывая, что в п. 3 ст. 164 ЖК РФ нет специальных оговорок, под большинством следует понимать 51% собственников.

Полномочия этого лица удостоверяются доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Институт представительства, закрепленный в ст. 164 ЖК РФ, имеет много спорных моментов. Во-первых, спорной является формулировка законодателя относительно того, что доверенность может быть выдана не всеми, а большинством собственников. При этом непонятно, что происходит с остальными. То ли в силу обязательности для всех решения общего собрания собственников помещений указанная доверенность будет иметь силу и в отношении них, а значит, договоры, заключенные уполномоченным лицом будут действительны и в отношении тех собственников, которые не выдавали доверенность, либо лицо, не выдавшее доверенность, должно будет заключать указанные договоры самостоятельно.

Исходя из анализа норм ГК РФ, лицо, не выдавшее доверенность, будет заключать договоры самостоятельно. Это единственно возможное в данном случае последствие.

Для данного вида доверенности предусмотрена простая письменная форма. Но возможно, что ресурсоснабжающая организация попросит нотариально удостоверить подписи доверителей, и в этом случае при большом количестве собственников могут возникнуть сложности в оформлении данной доверенности.

Из закона не следует, должен ли представитель при заключении договоров, а также в случае необходимости оформления доверенностей у нотариуса предъявлять в качестве доказательства своих полномочий протокол общего собрания, в котором указаны его полномочия, в этом нет необходимости, так как по смыслу ст. 185 ГК РФ полномочия представляемого подтверждаются только доверенностью. Не урегулирован механизм выдачи доверенности. Возможен вариант, при котором уполномоченное лицо самостоятельно оформляет доверенность, представив нотариусу надлежащим образом оформленное решение общего собрания относительно того, что ему доверяют представительство интересов подписавшие протокол собственники. В этом случае понятна цель принятия данного решения именно общим собранием. При втором варианте каждый собственник, несмотря на то, что до этого участвовал в данном собрании, голосовал за принятие решения, должен будет еще идти к нотариусу и оформлять доверенность, и если окажется, что доверенность выдана не большинством собственников, то она не будет иметь силу, так как в соответствии с п. 3 ст. 164 ЖК РФ доверенность выдается либо всеми собственниками, либо большинством.

Законодатель оставил открытыми ряд вопросов: почему действительность доверенности зависит от числа лиц ее выдавших, что мешает уполномоченному лицу, представлять интересы только тех лиц, которые ему это доверили и, наконец, зачем принимать это решение на общем собрании. Если договоры заключаются от имени каждого собственника, следовательно, каждый собственник самостоятельно вправе решить для себя, как он будет заключать договоры, самостоятельно или через представителя. Что мешает собственнику выдать доверенность другому собственнику, чтобы последний от его имени заключил, например, договор энергоснабжения? С точки зрения гражданского законодательства, ничего. А с точки зрения жилищного, как минимум, два фактора: отсутствие решения общего собрания и доверенности, выданной большинством или всеми собственниками.

Законодатель, закрепляя норму о представительстве в п. 3 ст. 164 ЖК РФ, слишком усложнил и даже в некоторых случаях сделал невозможным применение института представительства.

Существует практика утверждения на общем собрании специального положения об уполномоченном представителе собственников. Возможность привлечения уполномоченного со стороны представляется несовместимой с самой идеей непосредственного управления. Непосредственное управление, как один из трех способов управления домом, должно отличаться от других вариантов наибольшей степенью самоуправления собственников помещений в доме. Это возможно только при высокой активности всех (в крайнем случае - внушительного большинства) собственников помещений.

Кроме того, при "идеальном" непосредственном управлении уполномоченный должен исполнять свои обязанности безвозмездно. Как только он начинает получать за свою работу деньги, возникает вопрос, в чем отличие непосредственного управления от других способов управления домом (путем привлечения управляющей организации и создания ТСЖ).