Право собственности на квартиру

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1. Право собственности на квартиру: объект и субъекты

2. Товарищество собственников жилья

3. Основания возникновения и прекращения права собственности

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Жилье испокон веков было одной из главных жизненно необходимых ценностей человека. Права собственности на жилое помещение и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан. Действующее законодательство, регулирующее отношения права собственности граждан на жилое помещение, характеризуются большим количеством нормативных актов и составляют институт права собственности некоторые их которых и отражены в курсовой работе.

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. Право собственности на недвижимое имущество регулируется различными отраслями права. В своей работе я опиралась на нормы гражданского, жилищного, а также конституционного права. Объектом исследования являются общественные отношения, урегулированные нормами гражданского права, связанные характеристикой права собственности на квартиру. Предметом исследования является право собственности на квартиру.

Целью моей курсовой работы является правовой анализ права собственности на квартиру. Исходя из цели, мной были поставлены задачи: дать общую характеристику права собственности на квартиру, рассмотреть квартиру как объект права собственности, рассмотреть товарищества собственников жилья, выявить особенности основания возникновения и прекращения права собственности. Были изучены нормативно-правовые источники по данной теме, комментарии к законодательству, а также учебная и научная литература, в которой рассматривается данная тема.

1. Право собственности на квартиру: объект и субъекты

Право собственности лежит в основе гражданского и всего частного права, это одно из основных и неотчуждаемых прав человека. Институт права собственности служит фундаментом формирования рыночных отношений и является одним из приоритетных направлений реализации экономической и социальной функции государства. Собственность - это главное условие экономической и политической независимости человека, главная гарантия его свободы. Статья 35 Конституции Российской Федерации устанавливает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В субъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности раскрывает п. 2 ст. 209 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Он устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. На основании п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свои имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, где кроме прочего говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение. В соответствии с комментируемой статьей жилые помещения предназначаются для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Из установленного законом целевого назначения жилища следует, что недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. К пределам осуществления прав на жилые помещения следует также отнести обязательности надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных и иных норм, необходимых для нормальной эксплуатации, как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, согласно ст. 293 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть применена санкция о прекращении права собственности. Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья.

Если на свободную жилую площадь в квартире претендует несколько нанимателей, то с их общего согласия она может быть продана покомнатно каждому претенденту либо в совместную, либо в долевую собственность под общие цели. Продажа комнат нанимателям в коммунальных квартирах будет осуществляться по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом муниципального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья. Эти цены будут дифференцированными в зависимости от местонахождения комнаты и качества жилья. При отсутствии в квартире претендентов на свободную комнату среди жильцов последняя будет предоставлена другим гражданам по договору найма. После заселения комнаты при согласии всех жильцов приватизация может быть осуществлена.

Статика отношений собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, ее «закрепленность» за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного непроизводственного потребления. Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих ее судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношений собственности. В субъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридически обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права.

Право собственности, как субъективное право - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц, действуя при этом по своему усмотрению, в своем интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Как правовой институт, то есть в объективном смысле, право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью.

В теории гражданского права, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования). Главная особенность квартиры в том, что она является частью многоквартирного дома. В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации относит:

- подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения дома;

- его несущие конструкции;

- лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир, а точнее, их общей площади. Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной. Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения. Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома признаются равными. Более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры. Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Отсутствие у собственников квартир информации об определении содержания общего имущества может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть и пользоваться ими.

Таким образом, следует выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

- квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения квартиры и связанных с ней общим назначением;

- так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

- сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

2. Товарищество собственников жилья

В рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья. Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ. Дома в ТСЖ объединяются по признаку компактно расположенного общего имущества, в одном ТСЖ могут быть (ст. 136 ЖК РФ): - один дом, в котором не менее 2-х помещений и не менее 2-х собственников;

- несколько многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам помещений, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений; жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- строящийся многоквартирный дом, в котором ТСЖ создается будущими владельцами помещений в этом доме (ст. 139 ЖК РФ).

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании (ст. 136 ч.1 ЖК РФ). Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).№ Единственным учредительным документом ТСЖ является - Устав, принимаемый на общем собрании. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Согласно ст. 137, ТСЖ вправе:

- заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; - определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;

- передавать по договору денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Также товарищество собственником вправе, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме: - предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с законодательством надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; - осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; - заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Товарищество собственников жилья вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов в случае неисполнения собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах товарищества, а также полного возмещения причиненных ему в связи с этим убытков и иных расходов. Товарищество собственников жилья обязано:

- обеспечивать выполнение законодательства РФ и устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, и выполнять этот договор;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в органах государственной власти, в том числе - во всех судебных инстанциях, в органах местного самоуправления, коммерческих и некоммерческих организациях, общественных объединениях.

Правовым результатом реорганизации ТСЖ может быть прекращение и изменение правового положения, а при ликвидации ТСЖ -- всегда происходит прекращение юридического лица. Решение о реорганизации ТСЖ принимается общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК).

Для ликвидации ТСЖ Жилищный кодекс РФ предлагает несколько путей. 1.В соответствии с п. 1 ст. 141 ликвидация производится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, а именно ст. 61-65 Гражданского кодекса Российской Федерации:

А) добровольная ликвидация - проводится по инициативе учредителей, либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами;

Б) принудительная - по решению суда, в случае допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения, либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо иных неоднократных нарушений закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям, либо в случае признания ТСЖ банкротом, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом.

Согласно ч.3 ст. 61 ГК РФ требование о ликвидации товарищества по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления.

2.В соответствии с п.2 ст. 141 Жилищного кодекса Российской Федерации происходит обязательная ликвидация ТСЖ, если члены товарищества обладают менее 50% от общего количества голосов собственников помещений.

С момента внесения соответствующей записи о прекращении товарищества в Единый государственный реестр юридических лиц -- ликвидация ТСЖ считается оконченной. В случае принудительной ликвидации, ликвидационная комиссия назначается судом или государственным органом, в чьем ведении находится ликвидируемая организация.

Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законе порядке. Помимо самих граждан, членами товарищества могут быть и юридические лица, имеющие в собственности помещения в этом доме. Лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений (п.1. ст.143 ЖК РФ) о вступлении в ТСЖ. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца на заседании правления ТСЖ и утверждено на общем собрании членов ТСЖ. На претендентов в члены товарищества могут устанавливаться общим собранием вступительные взносы.

Член товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности, либо препятствующий своими действиями достижению целей товарищества, может быть исключен из членов товарищества, привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности, в порядке установленным законодательством. Причиной исключения из товарищества могут быть заявление члена товарищества о своем добровольном выходе из товарищества, систематическая неуплата обязательных взносов и платежей, нанесение вреда общему имуществу дома, ведение деятельности, вредящей товариществу, игнорирование утвержденных общим собранием правил проживания в ТСЖ, использование жилых и нежилых помещений жилого дома не по назначению и т.п. Данные собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить с товариществом собственников жилья договор о содержании и ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и несению расходов по его содержанию, эксплуатации и ремонту.

С момента прекращения права собственности собственника помещений в многоквартирном доме на имущество в связи со смертью гражданина, ликвидацией юридического лица, отчуждением данного имущества или по иным основаниям членство в товариществе прекращается.

В законодательстве о товариществе собственников жилья указано, что высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов товарищества собственников жилья. Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Компетенция этого органа довольно обширна (прописана в ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации) и включает насущные вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ. Чтобы прийти к соглашению по вопросам реорганизации и ликвидации товарищества, получения заемных средств, использования дохода от деятельности ТСЖ или сдачи в аренду общего имущества, необходимы две трети от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам, например, о вознаграждении членов правления, внесении изменений в устав или установлении размера обязательных платежей требуется большинство голосов присутствующих на собрании. На общем собрании принимается и устав ТСЖ, который определяет дальнейшую деятельность товарищества, но впоследствии он может быть изменен. Принятые собранием решения обязательны для всех жильцов, в том числе и тех, кто не захотел стать членом ТСЖ.

Руководит деятельностью ТСЖ исполнительный орган -- правление, избранное из числа членов товарищества общим собранием на срок не более двух лет. Правление, в свою очередь, избирает из своего состава председателя товарищества, который обычно ведет общее собрание членов ТСЖ. К обязанностям правления относятся контроль за своевременным внесением обязательных платежей и взносов членами товарищества, управление многоквартирным домом, наем работников для его обслуживания, созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

В товариществе собственников жилья есть и контролирующий орган -- это ревизионная комиссия во главе с ее председателем, избираемая общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно состоять в качестве председателя или членов правления ТСЖ, однако могут не являться членами ТСЖ. Ревизионная комиссия имеет право в любое время провести проверку финансово-хозяйственной деятельности и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности товарищества собственников жилья. Согласно действующему законодательству, ревизионная комиссия вправе истребовать любые документы по деятельности ТСЖ и в любое время, в том числе и по конкретным финансовым операциям.

Проблемы создания и неэффективного функционирования товариществ собственников жилья заключаются в слабой информированности граждан; сложности процедуры и высокой стоимости оформления товариществ и регистрации недвижимого имущества в кондоминиумах в едином государственном реестре; несовершенстве нормативной базы и недостаточной поддержке со стороны администраций городов и районов; недостатке профессиональных кадров по управлению жильем (домовладением).

3. Основания возникновения и прекращения права собственности

право собственность квартира товарищество

Право собственности на стороне давностного владельца возникает помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника. Впервые это основание права собственности было введено Законом Российской Федерации о собственности от 1 января 1991 года в статье 7, а затем закреплено в новом Гражданском кодексе Российской Федерации в ст. 234. Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно и открыто владеющий им как собственник в течении пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Определить добросовестность для каждого конкретного случая может только суд. Определение добросовестного приобретателя вытекает из содержания ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из данной нормы следует, что им является лицо, которое, приобретая имущество, не знало и не могло знать о правах других лиц в отношении этого имущества. Примером является ситуация, при которой, приобретая квартиру у последнего собственника, покупатель не знал и не мог знать о незаконности предыдущих сделок с этой квартирой. Согласно ст. 302 ГК РФ лицо, не знавшее о неправомерности приобретения недвижимости, является добросовестным приобретателем. В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Приватизация жилья осуществляется, на основе следующих принципов:

1)граждане принимают решение о приватизации занимаемых ими жилых помещений, в государственном и муниципальном жилищных фондах исключительно добровольно;

2)владельцы приватизированных жилых домов и квартир имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду;

3)совершать иные сделки, не противоречащие закону;

4)каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз;

5)на переходный к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями;

6)обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации.

7)оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир, производится их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов.

Приватизации подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном и муниципальном фондах. Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и общественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством. Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах. Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и т.д.

Решение о признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе. Вопрос о том, приобретают ли граждане жилье в совместную или долевую собственность, решается только самими гражданами. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглашения между всеми проживающими. При приватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников. При приватизации квартиры в заявлении необходимо указать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указания долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи. Если согласие на неравное пользование жилыми помещениями не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными. В настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сформулирована следующим образом№: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, попечителей и органов опеки и попечительства. Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями несовершеннолетних, а также их опекунами и только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Количество экземпляров договора о передаче жилого дома или квартиры в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответствующим органом местной администрации. Документами, подтверждающими право собственности на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности. Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации. Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистрации договора граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Для того чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий:

1)Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов опеки и попечительства.

2)Отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается свидетельством об этом праве.

3)Необходима регистрация сделки в регистрационном центре.

Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в органе юстиции. Исполнение договора продажи жилого помещения сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Кроме того, согласно законодательству РФ приобретение права собственности происходит также в следующих случаях: когда приобретение права собственности происходит в случае обмена, то есть одно жилье меняется на другое; при дарении недвижимости, когда даритель передает добровольно и безвозмездно свое право собственности другому лицу; по договору ренты, когда приобретение права собственности обуславливается выплатой ренты тому, кто это право передает; в случае пожизненного содержания на иждивении, который схож с договором ренты, но предусматривает выплату ренты до момента смерти того, кто передает свое право собственности; при наследовании недвижимости в случае, когда квартира переходит наследникам по закону или по завещанию.

Право собственности на квартиру принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут как возникнуть, так и прекратиться лишь при наличии определенного юридического факта, а иногда их совокупности. Эти юридические факты называются соответственно основаниями возникновения и основаниями прекращения права собственности на квартиру. Причем, при нормальном обороте прекращение права собственности одного субъекта ведет к возникновению его у другого, то есть одни и те же юридические факты являются основаниями и возникновения, и прекращения права собственности. Юридический факт представляет собой конкретное фактическое жизненное обстоятельство, с которым правовые нормы связывают возникновение, изменение и прекращение правовых отношений, то есть определенные юридические последствия. Учитывая, что речь идет о прекращении права собственности, следует анализировать классификации юридических фактов, имея в виду, прежде всего правопрекращающие юридические факты. Подразделяются основания прекращения права собственности на добровольную утрату права собственности по объективным причинам и принудительное прекращение права собственности. Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника.

ГК РФ устанавливает следующие основания прекращения права собственности (ст. 235):

1.Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2.Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

а) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237 ГК РФ);

б) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст.238 ГК РФ);

в) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ);

г)выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241 ГК РФ);

д) реквизиция (ст. 242 ГК РФ). Реквизиция - юридическое понятие, означающее изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости такого имущества. Реквизиция как одно из оснований принудительного изъятия у собственника имущества (ст. 235 ГК РФ) является категорией гражданского права. Поэтому связанные с ней отношения первично регулируются в ст. 242 ГК РФ. Согласно данной статье в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах чрезвычайного характера имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества;

е) конфискация. Конфискация - принудительное безвозмездное изъятие в собственность государства всего или части имущества, являющегося собственностью лица, в качестве санкции за преступление, либо за административное или гражданское правонарушение. По гражданскому законодательству РФ конфискация рассматривается как один из случаев принудительного изъятия имущества у собственника (ч.2 ст. 235 ГК РФ). Согласно ст. 243 ГК РФ имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление. В случаях, предусмотренных законом, конфискация производится в административном порядке;

ж) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст.252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 настоящего Кодекса. По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц. Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Право на жилье может быть утрачено также в результате умышленного уничтожения его собственником. Более разнообразны случаи, когда право собственности прекращается помимо воли его хозяина. Согласно общему правилу, изъятие жилых помещений допускается только в случае прямого указания на это в законе. Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие. Требование об изъятии не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности.

Заключение

Содержание собственности составляют отношения по владению, пользованию, распоряжению принадлежащим лицу имуществом своей властью и по своему усмотрению. С появлением государства и права возникла необходимость в закреплении сложившихся в обществе отношений собственности, правовой охране интересов собственников. Право собственности - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Гражданский Кодекс Российской Федерации целиком определяет все стороны права собственности: от приобретения до прекращения права собственности.

В написанной мной курсовой работе, я изучила и подробно рассмотрела характеристику права собственности на квартиру. Исходя из цели поставленных задач, я:

- рассмотрела квартиру как объект права собственности;

- рассмотрела товарищества собственников жилья;

- выявила особенности основания возникновения и прекращения права собственности.

Опираясь на нормативные акты, учебную и научную литературу, я смогла показать, что довольно много сделано было в вопросе регулирования права собственности физических лиц. Данная работа соответствует поставленным целям и задачам, которые я поставила в начале работы. Первая глава моей курсовой работы дает общие понятия о праве собственности на квартиру. Вторая глава раскрывает характеристику товарищества собственников жилья. Третья глава - это основания возникновения и прекращения права собственности. Изучение права собственности необходимо любому юристу не только с профессиональной точки зрения. Все мы можем быть участниками общей и долевой собственности как жильцы и как супруги. Знание всех правил, изучение нюансов регулирования права собственности может принести большую пользу в профессиональной деятельности, а также и в частной жизни. В заключении необходимо отметить, что вопросы права собственности на квартиру являются актуальной темой в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Список использованной литературы

Нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации. Принята референдумом Российской Федерации 12 декабря 1993 года // Российская газета от 25 декабря 1993 г.

2. Гражданский Кодекс РФ, часть первая: Федеральный закон от 02.11.2013 № 302-ФЗ.

3.Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ.

Учебная и научная литература:

4.Волочай Ю. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору. Сравнительный анализ законодательства России и Германии.- Москва: Статут, 2013.- 224 с.

5.Гражданское право: учебник. Гриф МО РФ / Под ред. Гомола А.И.- Москва: Академия, 2014.- 432 с.

6.Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. Краткий курс лекций.- 5 изд.- Москва: Юрайт, 2013.- 226 с.

7.Ивакин В. Н. Жилищное право. Краткий курс лекций.- 5 изд.- Москва: Юрайт, 2013.- 177 с.

8.Ильичева М.Ю. Юридический справочник собственников жилья. Товарищество собственников жилья, права и обязанности собственников жилья в сфере ЖКХ, взаимоотношения с соседями.- Москва: Феникс, 2014.- 186 с.

9.Крашенинников П.В. Возникновение, прекращение и защита права собственности. Постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации.- Москва: Статут, 2009.- 254 с.

10.Крашенинников П.В., Гонгало Б. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения. Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.- Москва: Статут, 2009.- 192 с.

11.Куцина С.И. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие.- 2 изд.- Москва: Инфра-М, 2014.- 140 с.

12.Сергеев А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный).- Москва: Проспект, 2013.- 912 с.

13.Соловьев В.Н., Потапенко С.В. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. Научно-практическое пособие.- 3 изд.- Москва: Юрайт, 2014.- 458 с.

14.Тихомиров М. Ю. Общее имущество в многоквартирном доме. Практическое пособие.- Москва: Издание Тихомирова М. Ю., 2014.- 112 с.

15.Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья. Практическое пособие.- 3 изд.- Москва: Тихомиров М.Ю., 2011.- 76 с.

16.http://www.consultant.ru

Размещено на Allbest.ru