Риэлторские услуги и проблемы их правового регулирования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические основы риэлторской деятельности в Российской Федерации
• 1.1 Понятие и cущность риэлторской деятельности и риэлторских услуг
• 1.2 Виды риэлторских услуг
• 1.3 Законодательная основа, регулирующая риэлторскую деятельность в РФ
• 2. Договор как основание оказания риэлторских услуг
• 2.1 Договоры на оказание риэлторских услуг и их условия
• 2.2 Форма договора на оказание риэлторских услуг
• 2.3 Права и обязанности cторон по договору на оказание риэлторских услуг
• 2.4 Прекращение договора оказания риэлторских услуг
• 3. Проблемы правового регулирования риэлторских услуг и пути их решения
• 3.1 Основные проблемы правового регулирования риэлторских услуг
• 3.2 Пути cовершенствования оказания риэлторских услуг
• Заключение
• Список литературы
• Введение
• В современной России возмездное оказание услуг заняли прочное место в гражданском обороте. Среди них - обязательства по оказание риэлторских услуг на рынке недвижимости. В последние годы сформировалось сообщество большое риэлторов, являющихся посредниками на рынке недвижимости. В их деятельность входят: заключение договоров купли-продажи, найма, аренды, а так же юридическое сопровождение сделки, оценка объекта недвижимости, оформление правоустанавливающих документов и т.д. Риэлторы являются профессиональными субъектами рынка недвижимости, их деятельность позволяет участникам гражданского оборота получать различные услуги, касающиеся операций с недвижимым имуществом, экономя при этом время и средство. Профессиональная предпринимательская деятельность риэлторов четко и детально регулируется государством. Эффективное законодательное регулирование гарантирует получение профессиональных и качественных услуг, а так же позволяет оградить участников сделок от мошеннических действий.
• При заключении договоров на оказание риэлторских услуг выявляются недостатки урегулирования в действующем законодательстве: в гл. 39 ГК РФ договор оказания риэлторских услуг не выделен как таковой, отсутствует легальное определение данного договора, а риэлторские услуги никак не урегулированы на уровне специального законодательства.
• Осуществление действенного контроля над риэлторской деятельностью основывается на нормативно-правовых актах, регулирующих оказание риэлторских услуг на рынке недвижимости, специального федерального закона, который определяет правовые основы государственного регулирования риэлторской деятельности. Отсутствие какого-либо нормативно-правового акта приводит к тому, что риэлторская деятельность выходит из сферы правового регулирования государства, а заказчики риэлторских услуг оказываются фактически незащищенными от действий недобросовестных риэлторов. Вследствие этого возникает мошенничество с жильем, криминализация рынка недвижимости, возникновение так называемых “серых” риэлторов.
• Указанные обстоятельства определяют актуальность темы исследования.
• Целью работы явилось комплексное исследование риэлторских услуг и проблем их правового регулирования в современном гражданском праве.

Целью работы явилось комплексное исследование риэлторских услуг и проблем их правового регулирования в современном гражданском праве.

Исходя из поставленной цели, при выполнении работы можно выделить следующие задачи:

1)раскрыть понятие и сущность риэлторской деятельности и риэлторских услуг;

2)рассмотреть виды риэлторских услуг;

3)охарактеризовать законодательную основу, регулирующую риэлторскую деятельность в РФ;

4)проанализировать договоры на оказание риэлторских услуг и их условия;

5)рассмотреть форму договора на оказание риэлторских услуг;

6)определить права и обязанности сторон по договору на оказание риэлторских услуг;

7)раскрыть прекращение договора оказания риэлторских услуг;

8)выявить основные проблемы правового регулирования риэлторских услуг;

9)предложить пути совершенствования оказания риэлторских услуг.

Объектом исследования являются нормы гражданского законодательства, регламентирующие общественные отношения, складывающиеся при оказании риэлторских услуг.

Предметом исследования выступает законодательство, регулирующее оказание риэлторских услуг в Российской Федерации.

Методологическая база исследования. При выполнении работы были использованы общенаучные методы исследования: юридический, аналитический для обоснования теоретических направлений работы, комплексный для анализа используемого материала.

Нормативно-правовой базой исследования является Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты, регулирующие предмет исследования.

Теоретическую основу работы составили труды следующих авторов: Батяево А.А., Дубровской И.А., Соснаускене О.И. Волковой М.А., Гатина А.М., Ивакина В.Н., Алексеева С.С., Мозолина В.П., Масляева А.И., Грудцыной Л.Ю., Спектора А.А., СУханова Е.А. и других специалистов в области гражданского права.

Структура работы включает в себя: введение, три главы, логическим образом разбитых на параграфы, заключение и список литературы.

1. Теоретические основы риэлторской деятельности в Российской Федерации

1.1 Понятие и сущность риэлторской деятельности и риэлторских услуг

Агентства недвижимости оказывают содействие в получении и оформлении документов, осуществляют взаимодействие с нотариусами, банками, бюро технической инвентаризации, государственной регистрационной службой, жилищно-коммунальными органами, паспортно-визовыми службами. Риэлторская деятельность включает в себя помощь в оформлении наследства, ипотеки, продажи и обмена жилья, подбор подходящего варианта сделки. Большинство Россиян в целях экономии времени или в силу недостаточной компетентности пользуются услугами агентств недвижимости в сделках с жильем.

Риэлторская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности - риэлторские услуги. Индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо, осуществляющие риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом, являются профессиональными участниками рынка недвижимости.

Профессиональный участник рынка недвижимости обязан в установленном законодательством РФ порядке пройти процедуру аккредитации и получить документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ. Все это так же позволяет оказывать высокое качество услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существует несколько основных видов деятельности риэлтора. Риэлтор может выступать в качестве:

1) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

2) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

3) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества;

4) по организации торговли недвижимым имуществом;

5) агента или поверенного;

6) дилера;

7) брокера;

8) по доверительному управлению недвижимым имуществом.

Существуют услуги, связанные с недвижимым имуществом, но не связанные с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Эти услуги не относятся непосредственно к риэлторским фирмам, но необходимы для нормального функционирования этих предприятий.

Например, услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений.

1.2 Виды риэлторских услуг

Риэлтором клиенту оказываются множество различных услуг, которые можно распределить на две группы. Первая группа состоит из риэлторских услуг, которые риэлтор проводит с недвижимым имуществом, но эти сделки не связаны по его отчуждению, сдачи в аренду, наем и т.д. Вторая группа включает в себя услуги риэлтора по участию имущества “недвижимого и жилого” в гражданском обороте.

Группа услуг риэлтора по участию имущества в гражданском обороте всегда оказывается любой риэлторской фирмой. Эти услуги связаны с тем, что риэлтор занимается посредническими услугами по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо содействуют приобретению клиентом недвижимого имущества, используя его материальные средства.

В данном виде услуг риэлтор принимает участие в дарении, найме и аренде недвижимого имущества, купле-продаже, пожизненном содержании с иждивением. Перечисленные сделки составляют самостоятельный вид услуг, которые риэлтор оказывает в рамках выделенной нами группы.

Оказывая вышеперечисленные услуги, вся работа риэлтора будет заключаться в том, чтобы найти подходящий вариант клиенту для заключения сделки. В данном случае риэлтор либо вообще ни как не участвует в заключение сделки, а лишь находит подходящий вариант для клиента и подготавливает все необходимые документы для сделки, либо участвует сам в заключении сделка как доверенное лицо. Все ранние выделенные нами в самостоятельную группу услуги и сделки отличаются тем, что они направлены на переход права пользования - это всегда и обязательно, а так же право собственности на недвижимые имущества для клиента. В таком случае, услуга риэлтора носит “разовый” характер. Для этого требуется заключение одной - трех сделок в интересах клиента.

В случае если риэлторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по приобретению клиенту имущества, по управлению его имуществом, участие в строительстве, то происходит более сложный процесс. Риэлторской фирмой осуществляется несколько услуг. Все сделки при этом носят гражданско-правовой характер, связанный с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. В данном случае риэлторская фирма оказывает клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок. Они выражены в совершении риэлтором других значимых для клиента действий, которые необходимы для достижения конечной цели услуг риэлтора. В таких случаях подразумеваются такие услуги для клиентов как управление недвижимым имуществом клиента, перевод жилого помещения в нежилое, оформление и проведение перепланировки жилого помещения. Для такого вида услуг должен оформляться договор доверительного управления имуществом. В таких случаях, риэлторская фирма выступает в качестве агента, брокера или поверенного своего клиента на рынке посреднических услуг в сфере недвижимости. Все зависит от того, какие полномочия представляет клиент для риэлторской фирмы, какой желает получить результат от работы риэлторов.

Помимо этого, риэлторской фирмой могут оказываться клиенту услуги по оформлению необходимых документов для изменения правового статуса земельного участка, на котором находится недвижимое имущество клиента. В таких случаях говорится о целом комплексе услуг, связанных с тем, что вещные права, ранее существовавшие относительно земельных участков изменились. Согласно ныне действующему законодательству граждане имеющие земельные участки могут ими пользоваться и распоряжаться на правах собственности или аренды. Изначально Земельный кодекс Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // СЗ РФ. - 2001. - N 44. - Ст. 4147. предусмотрел именно так. Однако, с принятием нового Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, был принят и закон о введении в действие ЖКРФ. Согласно данному закону предусматривается предоставление права собственности земельного участка под ЖСК, ТСЖ. Вследствие этого вытекает, что теперь права граждан, участников ЖСК и ТСЖ нарушаются тем, что они должны приобретать в собственность земельные участки, но не могут их приобрести на праве аренды. Если земельный участок приобретать на праве аренды, то граждане не будут платить налог с данного земельного участка, а будут платить лишь арендную плату собственнику земельного участка. Если же земельный участок приобретать в собственность, граждане сами будут платить земельный налог, что существенно скажется на вопросах налогообложения.

В связи с принятием нового законодательства в данной сфере существуют и иные виды прав, подлежащие переоформлению. Так, например, право пожизненного наследуемого владения нельзя передать по сделке купли-продажи. В связи с этим при желании собственника жилого помещения его продать, он должен продавать его вместе с землей. Иное исключено, так как регистрационная палата обязательно откажет в регистрации подобной сделки. Поэтому необходимо переоформление данного земельного участка на право аренды или собственности.

Рассмотрим другой случай, когда всем организациям, которые в прежние времена были только государственными, земельные участки всегда предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования. Несколько лет назад в стране была проведена приватизация, в результате образовались негосударственные коммерческие организации, которые стали пользоваться земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования. Такое право было оставлено как разновидность вещного права на земельные участки, однако теперь по ныне действующему законодательству, земельные участки могут быть предоставлены на таком праве лишь государственным муниципальным предприятиям, таким как ФГУП, МУП, ГУП. Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, была предусмотрена обязанность данных организаций переоформить право постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды. Такие изменения в законодательстве выявляют целое направление и массу работ для риэлторских фирм оказывающих свои услуги во всех вышеперечисленных случаях по переоформлению прав на землю, как юридическим лицам, так и гражданам.

Широкое поле для работы риэлторских фирм так же создают все случаи, когда гражданин или юридическое лицо продают свое недвижимое имущество. При этом переоформление на нового собственника подлежит и право на это недвижимое имущество “землю и строение”. Необходимо отметить, что риэлторские фирмы в небольших провинциальных городах, во многом получают свою прибыль от оказания именно подобного рода услуг клиентам.

Существует другое направление, с которым связана работа риэлтора. Строительство жилых домов дает возможность риэлторам предоставлять широкий спектр услуг. Риэлторские фирмы могут участвовать в договорах долевого участия в строительстве, в договорах уступки права требования на объект недвижимого имущества еще незавершенного строительства и других гражданско-правовых сделках. В таких случаях риэлторская фирма может оказать посреднические услуги или выступать стороной по сделке, не принимая на себя никаких прав или обязанностей по сделке. Помимо этого, риэлторская фирма может получать прибыль не от вознаграждения клиента, а от купли-продажи или перекупки прав требования, приобретая право по сделкам.

В тех случаях, когда риэлтор выступает в качестве посредника своего клиента, его отношения с клиентом могут оформляться посредством установления обязательств по комиссии, поручению, доверительному управлению имуществом, комиссии. Если же риэлтор самостоятельно участвует в своих интересах в гражданско-правовых обязательствах по поводу жилых помещений, то ни каких дополнительных договоров, кроме тех, которыми напрямую передаются права на недвижимое имущество, не заключается. Рассмотрим более подробно все возможные сделки с недвижимым имуществом, разделив их на две группы: сделки, в которых риэлторская фирма выступает в своих интересах и от своего имени, а так же сделки, которыми оформляются полномочия риэлтора и клиента, посреднические сделки риэлторов.

Риэлторские услуги различаются по характеру деятельности риэлтора, по этому их можно разделить на:

1) услуги юридического характера (комиссия, поручение);

2) услуги фактического характера (действия риэлтора посредника, фактически направленные на сведение двух или нескольких контрагентов, участие в подготовки сделки между ними, но при этом не состоящие в изъявлении воли посредником, например, организация и соглашение взаимодействий условий предстоящей сделки);

3) услуги как фактического, так и юридического характера (доверительное управление недвижимым имуществом, агентирование).

В процессе оказания риэлторских услуг по характеру правового статуса риэлтора можно разделить:

1) посреднические услуги (агентирование, в случаях, когда агент-посредник, совершает от своего имени за вознаграждение, по поручению и в интересах другого лица (принципала) и за его счет фактические и/или юридические действия, комиссия, доверительное управление недвижимым имуществом);

2) представительские услуги (агентирование, в случаях, когда агент-представитель действует за вознаграждение от имени, за счет и в интересах принципала с целью получения значимых для последнего результатов, поручение и иная представительская деятельность).

1.3 Законодательная основа, регулирующая риэлторскую деятельность в РФ

Правовое регулирование риэлторской деятельности, в настоящее время, в основном регулируется ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // CЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. частью 2, в частности главами, регламентирующими договора возмездного оказания услуг, агентирования, поручения, и частью 1 ГКРФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в cилу c 01.03.2013) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. касательно общих условий о договоре.

Правовое регулирование осуществляется ГК РФ, а так же правовыми актами Правительства РФ и нормативными актами органов исполнительной власти субъектов РФ. Нормативные правовые акты субъектов РФ принимают в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Правила международного договора применяются в случае, если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности.

Регулирование риэлторской деятельности как одного из отделов гражданско-правового характера, в соответствии с законодательством Российской Федерации, входит в ведение федеральных органов государственной власти. В связи с тем, что субъекты РФ не вправе принимать нормативно-правовые акты, которые определяют порядок организации предпринимательских отношений на рынке недвижимого имущества, то правовые основы взаимоотношений потребителей и исполнителей риэлторских услуг устанавливают, главным образом, ГК РФ. Он действует в рамках положений о договорах купли-продажи, доверительного управления, агентирования, аренды и д.р. Закон РФ «О защите прав потребителей» Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 28.07.2012) "О защите прав потребителей" // Ведомости cНД и ВС РФ. - 1992. - № 15. - Ст. 766..

Глава 3 Закона о защите прав потребителей посвящена защите прав потребителей при оказании услуг. В частности ст. 27, 28 Закона посвящены срокам оказания услуг потребителям и ответственности за их нарушения.

В договорах на оказание риэлторских услуг указываются сроки, в которые риэлтор обязан оказать соответствующие услуги. В случае неоказания услуги потребителю в срок вступает в силу п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей. Это позволяет потребителю;

1) поручить оказание услуги третьим лицам за разумную цену и потребовать от риэлтора возмещение понесенных расходов;

2) отказаться от исполнения договора;

3) потребовать уменьшения цены за оказание услуги.

Так же, потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков оказания услуги. Согласно п. 4 ст. 28 Закона о защите прав потребителя, при отказе потребителя от исполнения договора риэлтор ни в праве требовать возмещения своих затрат произведенных на оказание услуги, а также платы за оказанную услугу, кроме случая, если потребитель принял оказанную услугу.

В случае нарушения установленных сроков оказания услуги вступает в силу пункт 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителя. На основании п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителя риэлтор обязан уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены оказания услуг. Возможен более высокий размер неустойки (пени), если это указано в договоре оказания риэлторских услуг.

В случае если риэлтор докажет, что нарушение сроков оказания услуг произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей), то рассмотренные требования потребителя не подлежат удовлетворению.

Нарушение сроков оказания риэлторских услуг не являются единственным видом ненадлежащего качества таких услуг. Например, Кировским городским судом было рассмотрено дело по иску гражданина Кулявец А.В. к агентству недвижимости ООО “Недвижимость” о возмещении 10000 руб. ущерба, причиненного оказанием некачественных риэлторских услуг, а также компенсация морального вреда в размере 2 000 руб. В ходе судебного разбирательства установлено, что агентство недвижимости предоставило недостоверную информацию о количестве арендаторов сдаваемой внаем квартиры. После заключения рекомендованного агентством договора найма и внесение платы за один месяц вперед (10 000 руб.) выяснилось, что данная квартира сдана внаем другому арендатору. Несмотря на, казалось бы, очевидную небрежность риэлторской фирмы, суд отказал Кулявцу в иске, на основании того, что договором об оказании информационно-посреднических услуг не была предусмотрена обязанность агентства проверить у наймодателя наличие заключения аналогичных дополнительных договоров.

Предоставление определенной информации имеющей коммерческую ценность является экономической сферой услуг большинства риэлторских фирм и индивидуальных предпринимателей - риэлторов. Например, наличие спроса и предложения на различные объекты недвижимости. Предоставляя потребителям данную информацию, риэлторы должны нести ответственность за нее.

Так одно из Кировских агентств недвижимости ООО “Сфера” предоставляет клиентам такую услугу к своей информационной базе о жилых помещениях, сдаваемых внаем, это происходит с помощью выдачи персонального кода, благодаря которому клиент может получить всю интересующую его информацию как от диспетчеров агентства по телефону, так и через “автоинформатор”. В договоре указано, что исполнитель не отвечает за достоверность данных о жилом помещении, полученных от наймодателя, и подлинность его прав. Проверка данных обстоятельств является самостоятельной обязанностью заказчика. Такие формулировки, близкие по смыслу, но более завуалированные встречаются в типовых договорах и других риэлторских агентств. Часто используется оговорка о том, что правовую экспертизу правоустанавливающих документов и законность сделки должно осуществлять учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость; за полноту и достоверность данных о лицах, проживающих в жилом помещении, отвечают органы внутренних дел; технические характеристики объекта недвижимости определяет орган технического учета.

Во избежание расширительного толкования условия о предмете договора риэлторы на практике стараются вообще исключить из договора обязанности, с которыми связан высокий риск причинения ущерба клиенту. Поэтому даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риэлтора к ответственности удается лишь в редких случаях, а объем возмещения, причиненного потребителю ущерба, обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой) Накушнова, Е.В. Защита прав потребителей риэлторских услуг / Е.В. Накушнова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2012. - № 5. - c. 15..

По всей стране прокатилась волна с мошенничеством в сфере долевого строительства. Риэлторские агентства в целях получения прибыли часто предоставляют клиентам непроверенную информацию об инвестиционных проектах. Например, гражданин С. Обратился в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Б. о возмещении убытков в сумме 515 000 руб., где 30 000 руб. - оплата услуг агентства, а 485 000 руб. - составляет сумма оплаты по предварительному соглашению о приобретении (переуступки) прав на трехкомнатную квартиру по договору долевого участи в строительстве. После того как указанное соглашение было заключено и уплачена вышеуказанная сумма, выяснилось, что строительство дома в котором С. Приобрел право долевого участия, на самом деле даже не начиналось. Поиски аферистов через органы милиции результатов не дали.

Ответчик Б. с иском не согласился. При этом он не отрицал того факта, что предоставил истице С. Непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (п.1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12). Суд признал ответчика, исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом, так как была предоставлена неполная информация, и взыскал в пользу истца ущерб в размере 30 000 рублей.

Данный пример наглядно показывает, насколько значительным может быть разрыв между стоимостью риэлторской услуги (30 000 руб.) и убытками клиента, понесенными вследствие ее ненадлежащего оказания (485 000 руб.).

Приобретая на праве собственности жилые помещения (квартиры), клиенты, воспользовавшиеся услугами риэлторских фирм, рискуют приобрести жилье, обремененное правами членов семьи прежнего собственника, нанимателя, и возможно квартира продается лицом, не имеющего на это никакого права. Известно множество случаев, когда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким покупателям. В случае, перепродажи прав требования на будущую квартиру в новостройке по договорам уступки прав требования в долевом строительстве жилого дома, часто одну и ту же квартиру продают сразу нескольким покупателям.

Ярким примером вышеизложенного, является случай судебной практики. Скрябина Л.Ю. обратилась в суд с иском к Петрову С.В. о выселении из однокомнатной квартиры и снятия с регистрационного учета. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что истица приобрела квартиру через посредничество риэлтора Соколова В.Г., который действовал по доверенностям, удостоверенным нотариально, от имени собственников квартиры Петрова. Ответчик Петров пояснил суду, что заключил договор с риэлтором Соколовым о продаже квартиры, погашения долга по коммунальным платежам и выплате им денежных средств, которые остались после продажи квартиры Петрова. Петров признал обоснованность требований истицы, но выселяться из спорной квартиры отказался. Свой отказ он мотивировал тем, что риэлтор не выполнил перед ним своих обязательств, то есть не выплатил полученных за квартиру денежных средств и не погасил задолженность по коммунальным платежам.

Рассмотрев дело по предъявленным требованиям, суд удовлетворил иск Скрябиной Л.Ю. При этом, участвующий в судебном заседании в качестве третьего лица по делу риэлтор не был привлечен к ответственности.

В силу п. 1cт. 29 Закона о защите прав потребителей, если риэлторские услуги были оказаны некачественно, т.е. имеются определенные недостатки в оказанных услугах, потребитель вправе по своему выбору потребовать: соответствующего уменьшения цены оказанной услуги; возмещения понесенных расходов по устранению недостатков оказанной услуги третьими лицами. Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, если обнаруженные недостатки носят существенный характер или не соответствуют условиям договора оказания риэлторских услуг.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи c недостатками оказанной услуги (п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей). В соответствии c п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей требования, связанные c недостатками оказанной услуги, могут быть предъявлены потребителем при принятии услуги или в ходе непосредственно ее оказания.

В силу ст. 36 Закона о защите прав потребителей риэлтор обязан своевременно информировать потребителя о том, что соблюдение указаний потребителя и иные обстоятельства, зависящие от потребителя, могут снизить качество оказываемой услуги или повлечь за собой невозможность ее завершения в cрок. Если потребитель, несмотря на своевременное и обоснованное информирование риэлтором, в разумный срок не изменит указаний о способе оказания услуги либо не устранит иных обстоятельств, которые могут снизить ее качество, риэлтор вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков.

В заключение необходимо также отметить, что при нарушении его прав гражданин - потребитель риэлторских услуг помимо имущественных требований вправе потребовать компенсацию морального вреда. Понятие «моральный вред» раскрывается в ст. 151 ГК: «моральный вред» - это физические и нравственные страдания. Риелтерские которые предоставляют услуги в получении возмещения морального вреда не обязательно связанного с недвижимостью. Примером является данное исковое заявление:

В производстве органов следствия города Солнечногорска Московской области находится уголовное дело по обвинению Кондратенко Андрея Ивановича в преступлении, совершенным им 16.07.2004 года.

Данным преступлением мне причинен моральный вред при следующих обстоятельствах:

16 июля 2004 года, когда мы с мужем, Чаадаевым Геннадием Викторовичем, возвращались из отпуска из г. Воронежа в город Апатиты Мурманской области в Солнечногорском районе на 73 км. В 3 часа 15 минут ночи в наш стоящий на обочине автомобиль ВАЗ 21013 врезался автомобиль МАЗ 54 323, гос. № Т 428 АК 01, управляемый водителем Кондратенко Андреем Ивановичем (собственник автомобиля - Калашов Батырбей Хусейнович).

От полученных в результате ДТП травм мой муж скончался на моих глазах на месте ДТП, я получила травмы, находилась в шоковом состоянии и была доставлена со скорой в Областную клиническую больницу г. Солнечногорска с диагнозом «перелом 2-х ребер (справка Областной клинической больницы г. Солнечногорска в деле имеется). В дальнейшем диагноз был уточнен - «перелом 4-х ребер. Множественные ушибы». Действиями Кондратенко А.И. мне были причинены физические и нравственные страдания: в момент ДТП и длительное время после него я испытывала сильную физическую боль, страх за свою жизнь, так как в результате травмы у меня не только были сломаны ребра, но и развилась посттравматическая пневмония, появились изменения в почках (заключения врачей имеются в медицинской карточке в деле).

Я глубоко переживаю, смерть моего мужа, которая произошла на моих глазах.

Мы с мужем совместно прожили 30 лет, находились в хороших отношениях, имеем троих детей.

До настоящего времени не могу оправиться от полученной нравственной травмы.

Мне 49 лет, я работаю секретарем-стенографисткой в медицинском колледже, заработная плата у меня небольшая, она составляет около 5000 рублей в месяц (справка прилагается). Двое моих детей в настоящее время еще не работают, так как только закончили учебные заведения.

Основным средством к существованию была заработная плата моего мужа, который работал мастером в ОАО «Апатит» и его среднемесячный заработок составлял 18053 рубля (справка прилагается).

Боль утраты, собственное подорванное здоровье, страх перед будущим привели к тому, что у меня развилась бессонница, стало повышаться давление (это отмечено в медицинской карточке), появилось заболевание сердца.

До настоящего времени я нахожусь на больничном с последсвиями полученной в июле травмы.

Кроме того, я понесла расходы на погребение своего мужа, а именно: расходы по изготовлению гроба, перевозке тела, хранению тела в морге г. Солнечногорска, проезда от места захоронения мужа в г. Воронеже до моего места жительства в г. Апатиты меня и моей неработающей дочери Юлии, вынужденной сопровождать меня в город Апатиты в связи с плохим состоянием моего здоровья.

В соответствии с вышеизложенным на основании ст. 15, ст. 1064, ст. 1079, ст. 1094 ГК РФ, ст. 44 УПК РФ прошу:

- признать меня гражданским истцом;

- взыскать с ответчика:

а) в возмещение причиненного мне морального вреда 100000 рублей.

б) понесенные мною расходы на погребение в размере 11970 рублей.

В связи с тем, что я плохо себя чувствую, продолжаю болеть, нахожусь в стесненных денежных обстоятельствах, на судебное заседание приехать не могу.

Прошу рассмотреть мой гражданский иск в уголовном деле без моего присутствия.

Правила компенсации морального вреда установлены в ст. 151, 1099-1101 ГК. Моральный вред подлежит компенсации, если он причинен действиями, которые нарушают личные неимущественные права гражданина или посягают на принадлежащие ему иные нематериальные блага. Если вред причинен действиями, нарушающими другие права гражданина, то он подлежит компенсации только в случаях, специально предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Таким образом, потребитель риэлторских услуг вправе требовать компенсации морального вреда лишь при наличии вины (в любой форме) риэлтора - причинителя вреда, которая, в свою очередь, презюмируется.

ГК предусматривает единственную форму, в которой суд может взыскать компенсацию c причинителя вреда, - денежную (п. 1 ст. 1101 ГК).

Вопрос о размере компенсации морального вреда является одним из наиболее злободневных и недостаточно урегулированных в правовом отношении.

Также риэлторская деятельность в России регулируется национальными стандартами профессиональной деятельности, утвержденные Российской Гильдией Риэлторов.

Таким образом, риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок c земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения c заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Анализ современного законодательства c использованием практических аспектов позволяет оценить эффективность правового регулирования рынка недвижимости, имеющиеся у участников рынка возможности использования предоставленных законодательством правовых инструментов и направления их совершенствования. Законодательно риэлторская деятельность, как правило, рассматривается как посредническая, т.е. осуществляемая на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.

2. Договор как основание оказания риэлторских услуг

2.1. Договоры на оказание риэлторских услуг и их условия

Наиболее распространенными на сегодняшний день являются следующие договоры на оказание риэлторских услуг: договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), агентский договор (гл. 52 ГК РФ), договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор поручения (гл. 49 ГК РФ).

Согласно договору возмездного оказания услуг услугодатель (исполнитель) обязуется оказать услуги в соответствии с заданием заказчика, то есть осуществить определённую деятельность или совершить определенные действия, в связи с этим заказчик обязуется оплатить эти услуги (779 ГК РФ).

В данном случае договор возмездного оказания услуг, является объектом обязательства и предусматривает действия самого услугодателя, как правило, не овеществленного (нематериального) характера и тесно связанные c личностью услугодателя.

Исходя из этого, можно сказать, что сущность договора возмездного оказания услуг выражается:

1) в неотделимости услуги от личности услугодателя;

2) в нематериальном характере действий (деятельности) по оказанию услуг.

В настоящее время в ГК РФ впервые возмездному оказанию услуг посвящена отдельная глава. В этой главе нормы регулируют основные положения услуг фактического характера: информационных услуг, договора оказания услуг связи, ветеринарных, медицинских, консультационных, аудиторских, туристическому обслуживанию, услуг по обучению. Данный перечень не является исчерпывающим, так как после завершающего вида обслуживания - туристского, закон отсылает к иным услугам.

Юридическая квалификация договора: возмездный, консенсуальный, публичный, взаимный, присоединения (условия определяются в формулярах, в стандартной форме).

Данная категория договора возмездного оказания услуг отличается от иных договоров комплексностью и многосторонностью охватываемых ими отношений, выходящих за классический предмет гражданско-правового регулирования Волкова, М.А. Гражданское право. Ч. 2. Учебный курс (учебно-методическое пособие) / М.А. Волкова. - М.: МИЭМП, 2012. - c. 158..

Сторонами договора являются заказчик и исполнитель (услугодатель), а существенными условиями договора - цена и предмет.

Предмет договора (услуга) закреплен в его легальном определении следующими словами: «осуществить деятельность» по заданию заказчика или «совершить действия».

Предметом договора могут быть так же и материальные услуги, которые материализуются в личности потребителя услуг или в предмете.

Договором поручения признается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

По своей юридической природе договор поручения является консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Юридические действия, которые прямо влияют на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, причем необязательно именно гражданско-правовых являются предметом договора поручения.

Заключение договора поручения позволяет более четко определять круг полномочий поверенного по осуществлению юридических действий. Такие договора применяются при продаже эксклюзивного объекта, так как позволяют получать право принимать залоги, задатки, авансы на ответственное хранение и заключать от имени доверителя (продавца) доверительный договор.

Благодаря принятию ч. 2 ГК РФ, стало возможно заключать агентский договор (договор агентирования). Для российского гражданского права это является новым. По своей сути агентский договор представляет собой не совсем новый тип договорной конструкции, а некий симбиоз договоров комиссий и поручений. Исходя из этого договора, деятельность агента может быть построена по двум принципам:

1) принцип комиссии - действия от своего имени, но за счет принципала;

2) принцип поручения - действия от имени и за счет принципала.

В ГК РФ в абз. 1 п. 1 ст. 1005 агентский договор определен как договор, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени за счет принципала.

Аналогично договорам поручения, доверительного управления имуществом агентский договор направлен на возникновение обязательства по оказанию юридических услуг, поскольку, совершая действия за счет принципала, агент затрагивает его правовую сферу Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник. В 3-х томах. Т. 2. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева. - М.: Статут, 2011. - c. 485..

По своей юридической природе агентский договор является, возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Можно выделить два следующих признака агентского договора.

1. Характерная черта такого договора - это длительность действия агента, так как он обязуется, в соответствии с данными определениями, совершать определенные действия, то есть исполнять их более чем одни раз. В данном определении договора используется глагол “совершать”, что означает, как правило, но не всегда, что агент совершает свои действия по договору неоднократно, а в течение некоторого протяженного срока.

Однако все это не может препятствовать квалификации в качестве агентского и разового соглашения, заключенного на один цикл действий или на одно действие.

2. Агентский договор предоставляет широкий круг возможных действий в интересах принципала. В соответствии с легальным определением, агент может совершать как юридические, так и иные действия (в случае договора комиссии поручения - только сделки и юридические действия). Иные действия подразумевают под собой такие действия, которые, не будучи юридическими, не порождают непосредственно обязанностей и прав для принципала и по своей правовой природе могут выражаться в выполнении работ (как по договору подряда), оказании услуг (возмездное оказание услуг, перевозка, хранение и т.п.) Андреев, И.А. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / И.А. Андреев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев. - М.: Проспект, 2011. - c. 387..

Договор поручения и комиссии и агентский договор имеют значительное сходство. Тем не менее, они отличаются друг от друга. При договоре комиссии возникают отношения косвенного представительства, при договоре поручения - прямого представительства, а агентский договор, в зависимости от его содержания, может объединить возникновение отношений как косвенного, так и прямого представительства. В случае косвенного представительства агент действует от своего имени и по совершенной им сделки с третьим лицом, приобретает права и становится обязательным агентом. Даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению (абз. 2 п. 1 ст. 1005 ГК). В случае прямого представительства агент действует от имени принципала и при совершении им сделки с третьим лицом права и обязанности по ней возникают непосредственно у принципала (абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК). Вместе с тем агент и принципал могут оговорить, что одни юридические действия будут совершаться агентом от своего имени, а другие - от имени принципала. Эту специфику агентского договора удачно охарактеризовал Г.Е. Авилов: «Способ участия агента в отношениях c третьими лицами, который является конституирующим признаком для договоров поручения и комиссии (и который лежит в основе разграничения этих договоров), для агентского договора, напротив, значения не имеет. Смысл агентского договора состоит именно в том, что деятельность, осуществляемая агентом по поручению и в интересах принципала, порождает для принципала имущественные последствия. Что же касается характера взаимоотношений агента с третьими лицами, то стороны вправе использовать любую модель - и поручения, и комиссии, и их сочетания». Именно поэтому правовое регулирование агентских отношений производится в основном без учета способа участия агента в отношениях с третьими лицами, что отображено в гл. 52 ГК.

Так же обнаруживается различие между агентским договором и договорами поручения и комиссии в предмете этих договоров. С одной стороны комиссионер обязуется к совершению сделок, поверенный принимает на себя обязанность совершить определенные юридические действия, с другой стороны агентская деятельность может быть связана с совершением как юридических, так и фактических действий, хотя последние никогда не исчерпывают предмет агентского договора. Например, при разработке стратегии рекламной компании принципала.

Наконец, агентские отношения обычно имеют длящийся характер. Эта особенность указанных отношений отмечена в той части формулировки абз. 1 п. 1 ст. 1005 ГК, где говорится, что агент обязуется совершать определенные действия, тогда как обязанности поверенного и комиссионера раскрываются в законе через глагол «совершить» (п. 1 ст. 971, абз. 1 п. 1 ст. 990 ГК). Необходимо, однако, иметь в виду, что предписание закона о допустимости заключения договора на определенный срок или без указания cрока его действия, относится и к договору поручения (п. 2 cт. 971 ГК), и к агентскому договору (п. 3 cт. 1005 ГК) Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник. В 3-х томах. Т. 2. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева. - М.: Статут, 2011. - c. 487..

К посредническим договорам относятся договоры поручения и агентирования. Аналогичную природу имеет и договор доверительного управления имуществом.

Эти обязательства объединяет тот признак, что в каждом из них одно лицо приобретает обязательства осуществить в пользу своего контрагента определенные действия в отношении третьих лиц. Причем в основном это могут быть либо действия юридического характера, либо такие, которые непосредственных правовых последствий не порождают (так называемые фактические).

В случае заключения между риэлтором и потребителем услуг договора комиссии, риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера. В договоре комиссии указывается, что риелтор принимает на себя обязательства от собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

В гражданском обороте договор комиссии получил широкое распространение. Договор комиссии, как и договор поручения, является посредническим договором оказания юридических услуг.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

Содержание данного договора позволяет утверждать, что данный договор представляет собой классическую форму посредничества.

Характерной чертой договора является то, что комиссионер сам приобретает права и обязанности с последующей передачей их комитенту, а так же совершает сделки от своего имени. В этом случае правоотношения возникают между третьим лицом и комиссионером. По данному договору собственником вещей является комитент, хотя субъектом договора, заключенного с третьими лицами, является комиссионер, поэтому риск случайной гибели вещей несет комитент Алексеев, С.С. Гражданское право: учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2012. - c. 334..

Юридическая квалификация договора: возмездный, консенсуальный, двусторонний.

В договоре комиссии все условия можно подразделить на существенные и несущественные. Если соглашения по договору между двумя сторонами достигнуто, и оно содержится в тексте договора, то существенные условия договора позволяет считать такой договор заключенным. В текст договора все остальные условия на оказание риэлторских услуг могут и не включаться, но они должны быть соблюдены сторонами исходя из обычаев делового оборота. Например, когда договорами не предусмотрена цена или срок их действия, то согласно ст. 424, 425 ГК РФ устанавливается правовое регулирование случаев. При этом применяют те цены и сроки, которые обычно устанавливают между сторонами при оказании риелтерских услуг.

Условия о предмете договора являются единственным существенным условием договора на оказание риелтерских услуг. Исходя из этого, при желании клиента продать, приобрести, обменять с помощью риелтерской фирмы какое-либо жилое помещение, оно или его свойство должны быть подробно описаны договором. Если клиент желает получить квартиру в определённом районе города, на определенном этаже, это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае, любое жилое помещение, которое предложит риелтер своему клиенту может считаться надлежащим исполнением договора на оказанные риэлторские услуги.

Кроме предмета очень часто в договорах на оказание риелтерских услуг указывают размер вознаграждения за услуги в виде процента от стоимости проданного имущества для клиента. Иногда, если это услуги другого рода, указывается фиксированная сумма. Сроки действия договора на оказание риелтерских услуг, как правило, не содержат, либо они не оговорены конкретной календарной датой. Выполнение договора поставлено в зависимость от наступления какого-либо события, факта. Например, риэлтерская фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее двух месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента или другие варианты условий.

Как правило, в договор на оказание риэлтерских услуг включаются условия согласно которым, клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием услуги, с которой он уже пришли в данную фирму. В некоторых случаях, более того, в текст договора включают условия, согласно которым клиент будет обязан возместить риэлтерской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. В данном случае материальный ущерб может выражаться в упущенной выгоде. Недобросовестного клиента, как правило, обязуют выплатить вознаграждение в том размере, который бы он выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу. Тем не менее, в условиях, которые устанавливает риэлтерская фирма в отношениях со своими клиентами, можно отметить относительную свободу.

Существенными условиями договора возмездного оказания услуг являются цена и предмет.

В отличие от договора возмездного оказания услуг, существенные условия договора агентирования исчерпываются условием о предмете. При этом в них входят как собственно действия (фактического и юридического характера), которые должен выполнить агент для принципала, так и характер деятельности - от своего имени действует агент или от имени принципала.

Требования относительно обязательных условий в договоре об оказании риэлтерских услуг, гражданское законодательство не содержит, гражданское законодательство не содержит. Исходя из этого, риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.

Существует несколько обязательных моментов (ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:

1) сроки действия договора;

2) право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;

3) порядок выплат комиссионного вознаграждения;

4) стоимость услуги;

5) обязанности сторон по договору (заказчик-исполнитель или риэлтор - клиент);