Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Список услуг предоставляемых МФЦ представлен в следующем виде:

* Государственная регистрация права собственности на земельный участок в порядке наследования.

* Внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права на объект недвижимости.

* Государственная регистрация вещного права на жилое или нежилое помещение на основании договора участия в долевом строительстве, если разрешение на строительство выдано после 01.04.2005.

* Государственная регистрация договора аренды объекта жилого назначения.

* Государственная регистрация договора залога прав требования участника долевого строительства.

* Государственная регистрация договора ипотеки объекта жилого назначения.

* Государственная регистрация договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.

* Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства.

* Государственная регистрация ограничения (обременения) права.

* Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка.

* Государственная регистрация права оперативного управления на объект жилого назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

* Государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

* Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект жилого назначения.

* Государственная регистрация права собственности на земельный участок в упрощенном порядке.

* Государственная регистрация права собственности на земельный участок на основании вступившего в силу судебного акта.

* Государственная регистрация права собственности на земельный участок, приобретенный на торгах в порядке реализации арестованного имущества.

* Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения в порядке наследования.

* Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения в порядке приватизации.

* Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения на основании вступившего в силу судебного акта.

* Государственная перехода права собственности на объект жилого назначения на основании сделки по приобретению объекта жилого назначения.

* Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения, возникшего у члена жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива после выплаты пая.

* Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения, переданного в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

* Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения, приобретенный на торгах в порядке реализации арестованного имущества.

* Государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект жилого назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

* Государственная регистрация прекращения вещного права на объект недвижимости без перехода к новому правообладателю.

* Государственная регистрация прекращения права на земельный участок в связи с отказом от права собственности на него.

* Государственная регистрация перехода права на основании сделки по отчуждению объекта жилого назначения (договора купли-продажи, мены, дарения, ренты и др.).

* Государственная регистрация договора аренды земельного участка.

* Государственная регистрация договора аренды на предприятие как имущественный комплекс.

* Государственная регистрация договора аренды объекта нежилого назначения.

* Государственная регистрация договора ипотеки земельного участка.

* Государственная регистрация договора ипотеки объекта нежилого назначения.

* Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс.

* Государственная регистрация договора об ипотеке (залоге) предприятия как имущественный комплекс.

* Государственная регистрация перехода права собственности на линейное сооружение при реорганизации правообладателя - юридического лица.

* Государственная регистрация перехода права собственности на линейное сооружение при сделке.

* Государственная регистрация права оперативного управления на объект нежилого назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

* Государственная регистрация права собственности на вновь возведенное линейное сооружение.

* Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект нежилого назначения.

* Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения в порядке наследования.

* Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения на основании вступившего в силу судебного акта.

* Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения на основании сделки по приобретению объекта нежилого назначения.

* Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения, возникшего у члена кооператива после выплаты пая.

* Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения, переданного в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

* Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения, приобретенный на торгах в порядке реализации арестованного имущества.

* Государственная регистрация права собственности, права хозяйственного ведения на предприятие как имущественный комплекс.

* Государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект нежилого назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

* Государственная регистрация при отчуждении предприятия как имущественного комплекса в порядке приватизации.

* Государственная регистрация при отчуждении предприятия как имущественного комплекса в рамках процедуры банкротства.

Следует учитывать, что сама регистрация права на недвижимость производится непосредственно в Росреестре, куда поступают документы из МФЦ. Соответственно и требования к пакету документов такие же как если бы обращение было напрямую в Росреестр.

Сроки регистрации права собственности на недвижимость через МФЦ бывают больше, чем в Росреестре. При этом, если обнаружатся какие-либо ошибки в документах или причины для отказа в регистрации, решать этот вопрос придется всё равно в Росреестре, а не в МФЦ Официальный сайт Самарского Многофункционального Центра (http://www.mfc-samara.ru/).

1.5 Некоторые вопросы, связанные с формой и необходимостью государственной регистрации сделок о переходе прав на недвижимое имущество

Многим известно, что если сделка касается недвижимого имущества, то ее необходимо зарегистрировать в учреждениях юстиции по регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него. Но не всегда сделка, предметом которой является недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации.

Следует отметить, что регистрация сделки с недвижимым имуществом отличается от регистрации прав на него. Это два разных регистрационных действия.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом, а именно Гражданским кодексом РФ и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как было сказано ранее, если в соответствии с законом сделка подлежит государственной регистрации, то она считается заключенной и вступает в силу только с момента государственной регистрации. Сделки с недвижимостью, которые не нужно регистрировать, считаются заключенными и вступают в силу с момента подписания сторонами договора, однако право переходит с момента государственной регистрации перехода права.

Что касается прав на недвижимое имущество, то государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. К другим вещным правам относятся право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут. Право собственности на здание, сооружение, помещение, а также и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента регистрации.

Таким образом, если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным с момента подписания его сторонами. Но в этом случае необходимо зарегистрировать право на недвижимое имущество.

В отличие от государственной регистрации нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом обязательно не только в случаях, предусмотренных законом, но также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. То есть стороны по собственному желанию могут удостоверить сделку у нотариуса, даже если законом не предусмотрена такая форма. Но регистрация сделки в учреждениях юстиции по регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него по соглашению сторон не допускается.

Однако не все сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации.

Так, например, договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае необходимо будет зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав.

Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки.

Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора.
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать. Однако и здесь есть некоторая особенность регистрации долгосрочных договоров аренды. С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в заключенные 2 и 3 марта 2013 года, не подлежат регистрации. Исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, законодателю нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений, в связи с чем, регистрация данных договоров соответствует действующему законодательству. Данный вывод следует из разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 г. № 98)Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 733529 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014., а также в пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165[Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014..

Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ »О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).

В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.

Зарегистрировать договор аренды можно даже без согласия арендодателя. Договор аренды вполне может быть зарегистрирован по заявлению любой из сторон договора Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. / Г.Ф. Шершеневич. - М., Статут. 2013. - С. 143..

В процессе написания данной работы нами было замечено, что в последнее время многие покупают жилье на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Следует заметить, так как предметом такого договора является не готовое недвижимое имущество, а объединение совместных усилий и финансов для создания недвижимости в будущем, то данные договоры не надо регистрировать в учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.

Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или соглашение, участники могут перераспределить эти доли. Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое имущество и изменения размеров долей.

К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения).

На наш взгляд не стоит перечислять весь список сделок, не подлежащих государственной регистрации. Ведь с 01 марта 2013 года государственная регистрация сделок отменена за исключением случаев упомянутых в параграфе 1.2 настоящей квалификационной работы. В настоящий момент регистрируется переход права.

В продолжение темы исследования стоит сказать, что недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае он считается незаключенным.

Следует помнить, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, предусмотренных законом, -- требования о государственной регистрации сделки влечет за собой ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.

На практике бывают случаи, когда сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон договора уклоняется от обязательной регистрации договора. Варианты решения подобных ситуаций уже были рассмотрены в настоящей квалификационной работе.

Что касается нотариальной формы, то здесь, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае в последующем нотариальном удостоверении сделки нет необходимости.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Как было сказано ранее, большинство сделок, предметом которых является недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Однако это правило распространяется не на все виды сделок с недвижимостью. Также стоит учесть, что регистрация сделки с недвижимым имуществом отличается от регистрации прав на него Синайский, В.И. Русское гражданское право. / В.И. Синайский. - М., Статут. 2002. - С. 220.. Это два разных действия.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. Подобные сделки считаются заключенными и вступают в силу только с момента государственной регистрации. Сделки с недвижимостью, которые не нужно регистрировать, считаются заключенными и вступают в силу с момента подписания его сторонами. Но в этом случае необходимо зарегистрировать права на недвижимое имущество.

Не стоит также забывать, что по действующему законодательству регистрируется не сделка, а переход права на недвижимое имущество. И неотъемлемым документом при этом будет являться акт приема-передачи недвижимого имущества или указание в договоре, что он является актом приема передачи-имущества. В силу того, что регистрируется переход права, на момент совершения регистрационных действий имущество уже должно быть передано.

На практике возникает немало вопросов связанных с рисками, которые несет каждая из сторон. Продавец не желает совершать регистрационные действия до момента оплаты, опасаясь обмана со стороны покупателя. Покупатель не желает оплачивать имущество до момента регистрации перехода права, опасаясь того, что продавец может долгое время уклоняться от совершения регистрационных действий, или и того хуже может быть приостановка регистрации по инициативе регистрационного органа или вовсе отказано в регистрации. Конечно, при наличии правоустанавливающих документов и продавец и покупатель смогут доказать свою правоту. Но это может занять длительное время, за которое продавец мог бы воспользоваться по своему усмотрению вознаграждением, которое он должен получить за отчуждение недвижимого имущества. А покупатель потерять не только время и возможность обладания в скором времени недвижимым имуществом, но и в случае «срыва» сделки может упустить другие выгодные предложения.

Конечно, стороны могут предварительно нотариально заверить договор, что, безусловно, обезопасит обе стороны правоотношений. Однако, данная процедура достаточно дорогостоящая. Тариф на нотариальное оформление определяется Федеральным законом «О нотариате» и одинаков по всей стране. Конечная стоимость зависит от цены указанной в договоре, плюс сумма за различные дополнительные работы вроде составления проекта или удостоверения доверенностей.

Согласно федеральному тарифу, при стоимости объекта недвижимости до 1 миллиона рублей, нужно заплатить 1% от суммы в договоре. При стоимости от 1 до 10 миллионов рублей, придется заплатить 0,75% с суммы превышающей 1 миллион. Для недвижимости, чья цена выше 10 миллионов платится 0,5% с суммы превышающей 10 миллионов. Так, к примеру, если в договоре стоит цена в 13 миллионов, то за первый миллион вы платите 1%, за 9 миллионов 0,75% и за 3 миллиона по 0,5%. В итоге придется отдать 92,5 тысячи рублей. Федеральный закон также оговаривает, что за нотариальные действия, совершаемые вне помещений нотариальной конторы, тариф взимается в размере, увеличенном в полтора раза. При этом законом не указывается, кто именно должен оплачивать услуги, хотя на практике чаще всего оплата ложится на плечи покупателя.

Что очень важно, нотариус несет полную имущественную ответственность, то есть выступает в роли финансовой страховки. Так, допустим, если покупателю продадут квартиру по подложным документам, а нотариус не сможет выявить этого на стадии проверки, то именно он должен будет компенсировать ущерб.

Однако при всех видимых плюсах нотариального удостоверения сделки с недвижимостью позволить себе ее могут не многие граждане.



ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

2.1 Проблема уклонения стороны от государственной регистрации перехода права и сделки с недвижимостью и пути ее решения

Несмотря на то, что нынедействующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.

Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи.

Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.

Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган, каковым является Управление Росреестра, с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.

Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.

Конечно, такие ситуации нечасты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация самой сделки с недвижимостью. Наиболее распространенными из них являются договоры аренды недвижимости длительностью более одного года, договоры долевого участия в строительстве. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.

Ранее, до вступления в силу закона отменяющего государственную регистрацию почти всех сделок с недвижимостью, Президиум ВАС РФ при выработке рекомендаций по разрешению споров приводил следующий пример, который и по сей день можно использовать при обязательной регистрации некоторых сделок с недвижимостью Приложение к информационному письму ВАС РФ № 21 от13.11.97г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», п.1. «Финансовая Россия» № 45 1997г., стр.8 приложения « Официальные документы»..

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

При положительном решении суда в рассмотренном выше случае закон предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). Это единственный случай применения принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).

Однако, применение двусторонней реституции возможно и в других случаях. Например, если сделка по отчуждению недвижимости, находящейся в совместной собственности, была совершена без нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

То есть неважно, на имя кого из супругов оформлено имущество, и кто вносил деньги. Не учитывается также, что кто-то из них не работал и не имел самостоятельного дохода. Если квартира была приобретена путём возмездных сделок (по договорам купли-продажи недвижимости, мены и т.п.) в период зарегистрированного брака на имя одного из супругов, то второй супруг автоматически имеет право на эту недвижимость. Если имущество общее, то и распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов.

Исключение составляет наличие брачного договора. В соответствии с Семейным кодексом РФ, брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 Семейного кодекса РФ). И если в брачном договоре установлено, что квартира становится личной собственностью одного из супругов, то согласие другого супруга на сделку в дальнейшем не требуется.

Также в том случае, если при расторжении брака был произведен раздел совместно нажитого имущества, и квартира перешла к одному из супругов, то разрешения на ее продажу получать от другого супруга не нужно. Однако, в случае, если раздел не производился, то данное согласие необходимо.

Если один из супругов продает недвижимость без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, то он имеет право в течение года начиная с того дня, когда она узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, обратиться в суд и признать данную сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Однако стоит учитывать, что общий срок исковой давности установлен законом в 3 года. Это значит, что в случае развода бывшие супруги вправе предъявить друг другу претензии в отношении имущества в течение трех лет Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. / К.П. Победоносцев. - М., Статут. 2002. - С. 380..

Другими словами, срок давности считается пропущенным, если к дате сделки три года со дня расторжения брака истекло и если в указанный период требования бывшего супруга в отношении раздела имущества не предъявлялись. Так в случае последующего предъявления требований об оспаривании сделки в удовлетворении может быть отказано (если о пропуске срока давности заявит супруг-ответчик).

Однако если суд удовлетворит требования, то в таком случае будут применяться правила гражданского законодательства о правовых последствиях недействительности сделки. Они заключаются в том, что каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре -- возместить его стоимость в деньгах (ст. 167 Гражданского Кодекса РФ).

Следует учитывать, что согласно Решению Совета нотариусов при Министерстве юстиции РБ от 22.01.1999 «Обобщение нотариальной практики по вынесению нотариусами постановлений об отказе в совершении нотариальных действий», договор отчуждения имущества, являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен и без согласия другого супруга в следующих случаях:

Когда супруг уклоняется от дачи такого согласия. В этом случае ему направляется заявление с предложением явиться в государственную нотариальную контору для определения его доли в общем имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не пришлет в течение одного месяца со дня получения заявления своих возражений, нотариус вправе удостоверить договор отчуждения от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу числится имущество.

Когда супруг не проживает по месту прописки и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого должна быть представлена копия вступившего в силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Если имеется документ, подтверждающий, что отчуждаемое имущество является личной собственностью одного из супругов (договор раздела имущества и др.).

Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.

В апреле 2010 года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственностиПостановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014..

недвижимый имущество сделка приобретатель



2.2 Проблема защиты добросовестного приобретателя

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п. 2 ст. 223 ГК РФ был дополнен абзацем, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности, за исключением тех случаев, когда собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Таким образом, в отношении недвижимого имущества ГК РФ указывает на возникновение у добросовестного приобретателя права собственности.

До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. в литературе существовало мнение о том, что добросовестный приобретатель является владельцем для давности (ст. 234 ГК РФ). Он не является собственником, но должен вести себя как собственник, так как закон требует именно открытого владения имуществом. В то же время давностный владелец лишен юридической возможности совершать сделки, направленные на распоряжение этим имуществом (продажа, аренда и т.д.).

На практике, однако, добросовестные приобретатели вели и ведут себя как настоящие собственники. Они совершают распорядительные сделки с имуществом, в том числе такие, которые приводят к его отчуждению (продажа, мена, рента, дарение). Это становится возможным, потому что они владеют отчуждаемым имуществом и в состоянии передать его приобретателю по сделке. Применительно к недвижимому имуществу, а также эмиссионным ценным бумагам добросовестный приобретатель в отношениях с третьими лицами легко выступает как собственник ввиду того, что он указан в соответствующих реестрах в таком качестве. Поэтому имущество, отчужденное однажды неуправомоченным лицом, успевает порой перейти многократно из рук в руки к тому моменту, когда собственник предъявит требование в свою защиту.

Суды, как правило, придерживались точки зрения, согласно которой добросовестный приобретатель получает защиту только от истребования имущества. Именно так решен вопрос, например, в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2003 г. по делу N А28-4235/2003-149/22 и ФАС Западно-Сибирского округа от 6 мая 2004 г. по делу N ФО4/2290-737/А45-2004. Вместе с тем нельзя не отметить, что добросовестный приобретатель был косвенно признан собственником (правда, опять же, применительно лишь к недвижимости) еще в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014.. В нем было сказано, что решение суда об отказе в иске к добросовестному приобретателю об истребовании недвижимого имущества является основанием для регистрации права собственности за ним.

Вывод о приобретении добросовестным лицом именно права собственности, который был сделан ВАС РФ еще до издания Федерального закона от 30 декабря 2004 г., важен и потому, что рассматриваемый способ приобретения права собственности всегда относился к числу первоначальных: право собственности приобретается в этом случае очищенным от обременений (залог, аренда и т. д.).

После издания Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ условия защиты добросовестного приобретателя по-прежнему определяются ст. 302 ГК РФ с той лишь разницей, что теперь в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ моментом предоставления защиты добросовестному приобретателю недвижимого имущества прямо называется момент регистрации права собственности (хотя и ранее иски к приобретателю отклонялись при наличии регистрации перехода права собственности в пользу ответчика).

Приобретение не всякого имущества защищается по ст. 302 ГК РФ. Известно, что понятие имущества включает в себя не только вещи (движимые и недвижимые), но и имущественные права. Статья 302 ГК РФ, строго говоря, распространяется лишь на вещи (включая ценные бумаги в бумажной форме), т.е. осязаемые предметы, так как закон имеет в виду защиту владения приобретателя, а владеть можно только вещью. Не является объектом добросовестного приобретения по ст. 302 ГК РФ имущественное право, например, требование из обязательства (обязательственное право), право на товарный знак, патентное право и т.д.

Так, постановлением ФАС Дальневосточного округа от 9 марта 2004 г. по делу N ФОЗ-А04/04-1/96 было оставлено без изменения решение Арбитражного суда Амурской области об отказе в иске о взыскании долга по договорам о поставке угля. Истец получил требование к ответчику по договору об уступке требования, однако судами было указано на то, что предыдущий приобретатель требования приобрел его по недействительному договору уступки права, поэтому не мог передать требование истцу. Истец утверждал, что он является добросовестным приобретателем на основании ст. 302 ГК РФ, однако суды не приняли во внимание этот довод.

Следует отметить, что нельзя добросовестно приобрести имущественное право даже в тех случаях, когда его принадлежность регистрируется государством (или частными регистраторами) и с регистрацией связано само существование права. Например, несмотря на то что лицо может быть указано в качестве патентообладателя, приобретение патентного права не состоится, если впоследствии будет признано, что зарегистрированное в качестве патентообладателя лицо таковым в реальности не было. Хотя в разных странах высказывается мнение о необходимости защиты добросовестных приобретателей некоторых имущественных прав (делались предложения даже о защите добросовестного приобретателя требования из обязательства, если оно основано на письменной сделке), этот взгляд пока не находит поддержки в законодательстве большинства государств, в том числе России.

Суды сделали исключение для бездокументарных ценных бумаг, которые не являются вещью, но ввиду необходимости обеспечить их быстрый и безопасный оборот приравниваются в этом отношении к вещам. ВАС РФ и кассационные суды активно применяют ст. 302 ГК РФ в процессе разрешения споров о правах на данные бумаги, предоставляя приобретателю защиту при наличии соответствующих условий.

Нормы о защите добросовестного приобретателя применяются в тех случаях, когда приобретатель приобрел имущество по сделке с несобственником. Суды отказывают в защите приобретателю даже при наличии остальных условий, указанных в ст. 302 ГК РФ, если имущество было приобретено у собственника, который по каким-либо причинам не вправе был отчуждать его (например, вследствие ареста) или при отчуждении не получил согласия соответствующего лица (допустим, при отчуждении залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя), либо исполнительный орган юридического лица совершил сделку, не заручившись согласием вышестоящего органа, когда такое согласие требуется по закону или в соответствии с учредительными документами (например, согласие совета директоров или общего собрания участников).

Игнорирование этого момента приводит к ошибке, которую допустил ФАС Дальневосточного округа. Суды отказали кредитору в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное оборудование, которое залогодатель продал третьему лицу. В постановлении от 7 июня 2005 г. по делу N Ф03-А16/05-1/193 кассационный суд поддержал нижестоящие суды в том, что залоговое право кредитора прекратилось, так как имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Суды основывали свои решения на ст. 302 ГК РФ, хотя она неприменима к данному случаю, так как имущество отчуждал собственник, который передал приобретателю годное право собственности, нарушив запрет на отчуждение. В результате отчуждения залоговое право не прекратилось и последовало за имуществом (ст. 353 ГК РФ), поэтому кредитор вправе был обратить на него взыскание.

Нормы ст. 302 ГК РФ действуют только тогда, когда собственник заявляет против приобретателя виндикационный иск, т.е. требует возвратить владение имуществом. Однако поскольку лицо, считающее себя собственником, пользуется для отстаивания своих прав исками о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности сделки, о признании права собственности, суды применяют ст. 302 ГК РФ, чтобы не допустить ситуации, когда добросовестный приобретатель не получит защиты только потому, что собственник предъявил не виндикационный, а иной иск, направленный на получение фактически того же результата. Суды в этом отношении действуют в соответствии с указанием, данным ВАС РФ в п. 25 Постановления ВАС РФ N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», смысл которого заключается в том, что, даже удовлетворив требование о признании сделки недействительной, суд не вправе применять последствия, связанные с ее недействительностью, если будет установлено, что поведение приобретателя соответствует условиям ст. 302 ГК РФ.

Статья 302 ГК РФ предусматривает защиту добросовестного приобретателя только при наличии определенных условий. При буквальном прочтении текста ст. 302 ГК РФ состав условий добросовестного приобретения имущества не зависит от вида имущества. Однако ввиду объективного отличия правил оборота движимого и недвижимого имущества (а также движимого имущества, права на которое подлежат регистрации) приходится различать условия добросовестного приобретения движимого и недвижимого имущества.

Таким образом, имеются общие условия добросовестного приобретения любого имущества. Кроме того, существуют дополнительные условия, характер которых зависит от вида приобретенного имущества - движимого или недвижимого.

Общие условия добросовестного приобретения любого имущества следующие:

- имущество должно быть приобретено по сделке (приобретательная сделка);

- приобретательная сделка должна иметь возмездный характер;

- приобретатель должен быть добросовестным.

Приобретение движимого имущества должно удовлетворять, помимо общих, следующим дополнительным условиям:

- приобретенное движимое имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, по воле первого или второго (это условие не учитывается при приобретении денег и ценных бумаг на предъявителя);

- добросовестный приобретатель получил владение имуществом к моменту предъявления виндикационного требования (или иного требования, направленного на тот же результат).

Для недвижимого имущества и движимого имущества, права на которое подлежат регистрации (например, эмиссионные ценные бумаги), если закон связывает с регистрацией возникновение и прекращение соответствующих гражданских прав (на эти объекты распространяется все сказанное в отношении недвижимого имущества; далее мы будем обозначать их термином «недвижимое имущество»), должны быть налицо следующие дополнительные условия: - запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (или в ином реестре в зависимости от вида имущества) о праве действительного собственника прекратилась по его воле; - добросовестный приобретатель зарегистрировал право собственности на недвижимое имущество к моменту предъявления виндикационного требования (или иного требования, направленного на тот же результат).

Лицо может ссылаться на статус добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ только тогда, когда владение приобретено им по двусторонней сделке (договору). Поэтому если лицо становится владельцем имущества в силу односторонней сделки (например, некто поселяется в заброшенный дом, не зная, кому он принадлежит), оно не получает защиту на основании ст. 302 ГК РФ (в указанном примере возможно применение ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности).

Добросовестное приобретение имущества в порядке ст. 302 ГК РФ признается только в тех случаях, когда приобретатель совершил сделку, целью которой являлось приобретение имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве (аренды, залога и т.д.). Вопрос о том, может ли получить защиту добросовестный приобретатель имущества на ином праве, чем право собственности, при наличии всех указанных в ст. 302 ГК РФ условий, остается открытым. В жизни часто встречаются ситуации, когда неуправомоченное лицо не отчуждает имущество, а совершает иную распорядительную сделку. Практика не дает ответа на вопрос может ли добросовестный арендатор защищаться на основании ст. 302 ГК РФ, хотя в данном случае, вероятно, допустимо применение ст. 305 ГК РФ, в силу которой любой титульный владелец может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 301-304 ГК РФ, т.е., помимо прочего, защищаться против виндикационного иска собственника. Если закон предусматривает лишение собственника права собственности и возникновение такого права у добросовестного приобретателя, то почему невозможно обременение права собственности на условиях ст. 302 ГК РФ? В то же время, в отличие от отчуждения имущества, которое имеет одномоментный характер, обременение является продолжительным по времени, и неясно, как могут строиться отношения между, например, добросовестным арендатором, который получил имущество в аренду по недействительной сделке, и собственником обремененного правом аренды имущества (встают вопросы пользования, уплаты арендной платы по недействительному договору и т.д.).

Сделка по приобретению имущества в собственность от неуправомоченного лица должна быть действительна во всех отношениях, т.е. соответствовать законодательству с точки зрения дееспособности сторон, формы и существенных условий сделки, оборотоспособности ее объекта и др. У приобретательной сделки может быть только один порок - отсутствие у отчуждателя права на отчуждение имущества.

Если говорить об оборотоспособности объекта приобретательной сделки, то очевидно, что, сколько бы ни переходил из рук в руки объект, изъятый по закону из гражданского оборота, его добросовестное приобретение невозможно. В практике встречаются случаи, связанные с незаконным оборотом объектов, которые именуются в законе самовольной постройкой. Как известно, право собственности на самовольную постройку не возникает, однако порой лицу, которое возвело такую постройку, удается зарегистрировать право собственности на нее. Впоследствии он может пустить ее в оборот. Несмотря на наличие записи о праве собственности на этот объект, добросовестное его приобретение не может быть признано, так как самовольная постройка не является оборотоспособным объектом, не нее не возникает права собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Лицо не может быть признано добросовестным приобретателем, если оно получило имущество по безвозмездной сделке (по договору дарения, по завещанию и т.д.). Разумеется, сделка признается возмездной не только в тех случаях, когда приобретатель передал отчуждателю деньги, но также при предоставлении иного имущественного эквивалента (вещи, права требования, результата работы, услуги, исключительного права). Не требуется, чтобы к моменту подачи виндикационного иска собственником приобретатель (для признания его добросовестным) уже выполнил встречную обязанность (уплатил отчуждателю деньги, выполнил работы и т.д.). Вопреки этому, суды часто в обоснование отказа в иске к добросовестному приобретателю указывают на то, что он уплатил деньги к моменту рассмотрения дела.

В отношении добросовестного приобретения эмиссионных ценных бумаг необходимо учитывать определение добросовестного приобретателя, данное в ст. 2 Закона о рынке ценных бумаг Федеральный закон »О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014., из которого следует, что добросовестный приобретатель для получения защиты, помимо прочего, должен уплатить (совершить встречное предоставление) за приобретенные бумаги.