Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

В России рынок недвижимости это динамичная и бурно развивающаяся отрасль экономики. С развитием рыночных отношений количество регистраций перехода прав и сделок с недвижимостью увеличилось многократно. Причиной этому послужило изменение сути российской экономики, а именно переход от командно-административной к рыночной системе.

Говоря о сделках с недвижимостью стоить разграничить гражданское, земельное и жилищное законодательство для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем или иным объектом недвижимости. Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, регулирует гражданское законодательство, однако лишь тогда, когда недвижимость является предметом экономического оборота. Отношения, возникающие в связи с использованием жилища, его эксплуатацией и другие подобные вопросы регулируются жилищным законодательством. К не менее важным отношениям, регулируемым земельным законодательством, относятся отношения по использованию и охране земель. Земля - это основа жизнедеятельности многих, проживающих на территории Российской федерации, народов.

Рынок недвижимости разделить можно на несколько основных частей: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, рынок ценных бумаг на недвижимость (некоторое время назад появились даже специализированные паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Особое место в России занимает жилищная проблема, что непосредственно выдвигает на передний план вопрос регистрации сделок с жилыми помещениями и еще раз подчеркивает актуальность темы исследования.

В ряду наиболее важных социально-экономических прав находится право на жилище, которое гарантируется каждому гражданину РФ Конституцией. Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Дефектом уходящей в прошлое системы была закреплённая прошлой Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и посёлках городского типа незначительное место. Монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. Жилищная проблема в нашей стране и раньше стояла очень остро, а с переходом к рыночной экономике обострилась ещё больше. Но теперь граждане имеют больше правовых возможностей для обеспечения себя жильём. Поэтому наибольший интерес с моей точки зрения представляет рынок жилых помещений а, следовательно, и сделки с жилыми помещениями, обеспечивающими оборот данной недвижимости. Так как сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция -- поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике.

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, индивидуальные частные дома) для большинства граждан России является единственным значимым имуществом, и при этом дорогостоящим. Сделки же с недвижимостью таят в себе немало опасностей. Спрос на недвижимость, а заодно и цены на нее в последнее время резко возросли. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Увы, пропорционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением квартиры. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

К сделкам с недвижимым имуществом законом предъявляются особые правила, например государственная регистрация сделки, перехода права и т.д.

В гражданском обороте появляются всё новые объекты недвижимости: земельные участки сельскохозяйственного и иного назначения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы, и др.

Изложенные выше обстоятельства предопределили выбор темы исследования, так как изучение вопроса последствий уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью является актуальным для науки права и современной жизнедеятельности любого гражданина желающего обрести недвижимость.

Актуальность исследования обусловлена наличием большого количества теоретически несогласованных позиций и правоприменительных проблем по вопросам уклонения стороны от государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Проводимые в последнее время в России социально-экономические и правовые реформы, повышение значимости сделок с недвижимостью в итоге заложили основу для существенного изменения системы государственной регистрации сделок с недвижимостью. Однако в силу своей новизны, некоторые изменения в нормативно-правовые акты еще не получили должного теоретического и практического изучения. Именно эти правовые изменения и предполагается осветить в данной выпускной квалификационной работе.

Теоретическая значимость проявляется в исследовании актуальной правовой ситуации сделок с недвижимостью, их правовой основы, сопоставлении ранее действовавших нормативно-правовых актов с ныне действующим и создание на основе совокупных данных общей картины правовой ситуации.

Практическая значимость состоит в применении теоретических знаний, полученных в результате данного исследования, и глубокого правового понимания изучаемого вопроса, что, конечно, поможет мне при дальнейшей работе по специальности, а также при реализации своих гражданских прав и обязанностей. В силу своей социальной значимости и правовой актуальности данное исследование также может послужить основой для дальнейшего совершенствования законодательства в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью и обеспечения правовой безопасности сторон этих сделок.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие между Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и лицами, желающими зарегистрировать право на недвижимое имущество. В том числе отношения, возникающие при уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью.

Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие государственную регистрацию сделок с недвижимостью, а также научные публикации.

Цель исследования состоит в комплексном анализе правовых норм, регулирующих государственную регистрацию сделок с недвижимостью, а также выделение последствий уклонения от нее.

Эта цель реализуется путем решения следующих задач:

2. рассмотреть понятие государственной регистрации сделок;

3. изучить историю регистрации сделок в России;

4. проанализировать действующее российское законодательство в области государственной регистрации сделок;

5. изучить процесс государственной регистрации сделок;

6. выделить последствия уклонения стороны от государственной регистрации сделок;

7. Рассмотреть возможности правовой защиты добросовестного приобретателя.

Структура работы обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, намечены задачи, определен объект и предмет, актуальность выбранной темы.

В первой главе подробно рассматривается понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторая глава полностью посвящена порядку проведения государственной регистрации сделок.

В третьей главе рассмотрены последствия уклонения стороны от государственной регистрации перехода прав и сделки с недвижимостью.

В заключении сделаны основные выводы по всему ходу исследования. Работа завершена списком использованных нормативно-правовых актов, и специальной литературы.

Разумеется, для подробного исследования последствий уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью недостаточно объема квалификационной работы. Более того, вряд ли вообще возможно подробно описать всю без исключения проблематику. Поэтому в настоящем исследовании внимание было уделено наиболее важным и существенным вопросам.



ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

1.1 История создания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, основные задачи и полномочия

В Древнем Риме уже в I веке существовала система поземельных книг, в которые заносились вещные права на землю, знакомство с которыми позволяло убедиться, принадлежит ли данный участок должнику, заложен он или нет Римское частное право / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М., Статут. 2004. - С. 141. . Публичное признание (оглашение) вещных прав на недвижимость было развито в древнегерманском праве Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. / Г.Ф. Шершеневич. - М., Статут. 2013. - С. 143. . В конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записи (ипотечных книг). Содержание этих записей постепенно было расширено в направлении фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимость. В течение XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги Покровский, И.Л. Основные проблемы гражданского права. / И.Л. Покровский. - М., Зерцало. 2004. - С. 200..

В России с XVI века для придания большей определенности перехода земли от одного лица к другому предписывалось предъявлять купчие в приказы. В приказе на основании специальных книг определялись наличие и величина «приобретаемого имения» и принадлежность его тому лицу, которое его отчуждало. С конца XIX века для передачи недвижимого имущества требовалось совершить специальные действия, которые охватывались понятием «ввод во владение». О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом отметки и считался днем укрепления права на имущество Мейер, Д.М. Русское гражданское право. Ч. 2. / Д.М. Мейер. - М., Статут. 2003. - С. 64-65. . Фиксация прав на недвижимое имущество в специальных книгах получила название «укрепление вещных прав», а сам письменный акт - «крепость». В большинстве западных государств такие книги назывались ипотечными, так как первоначально в них делались записи только о залоге недвижимого имущества.

В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI - XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).

Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел Беляев, И.Д. История русского законодательства. / И.Д. Беляев. - СПб., Лань. 1999. - С. 172-173..

Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод» Новицкая, Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. / Т.Е. Новицкая. - М., Зерцало. 2008. - С. 276..

Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.

Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость.

Во времена Екатерины II произошла децентрализация процедуры укрепления прав на недвижимость. Функции по совершению крепостных актов были возложены на специальные учреждения крепостных дел, которые были образованы при уездных судах. Была предусмотрена специальная процедура так называемого ввода во владение недвижимостью, о чем составлялись акты, предъявляемые для укрепления вещных прав.

К XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными. При этом предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратноеhttp://www.bestreferat.ru/referat-151393.html - _ftn13 Александров, А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность / А.А. Александров. // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.. К сожалению, Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так и субъективного характера не было принято Маковский, А.Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России: Связи в прошлом, проблемы влияния и совершенствования / А.Л. Маковский. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148..

Однако указанное обстоятельство не стало непреодолимым препятствием для развития права недвижимости в Российской Империи.

К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе»http://www.bestreferat.ru/referat-151393.html - _ftn15 Кассо, Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). / Л.А. Кассо. / Избранные труды. - М., Статут. 2001. - С. 5..

Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом». Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты.

С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.

Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). Так, А.И. Каминка отмечал, что «хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны» Каминка, А.И. Очерки торгового права. / А.И. Каминка. - М., Статут. 2002. - С. 59; Цитович, П.П. Труды по торговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права: К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. / П.П. Цитович. - М., Статут. 2005. - С. 167.. Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Однако, как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можно было отменить деление суток на день и ночь Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Юрайт. 2007. - С. 11..

Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (часть 3 статьи 6) установил, что частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере подлежит регистрации в местной администрации. Статья 7 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» установила, что право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: учебное пособие / - М.: Российская правовая академия; Статут, 3-е изд., исп. и доп., 2009. - 604 с..

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767

«О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

11 декабря 1993 года Президент Российской Федерации издал Указ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», предусматривавший необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась данным указом на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 31 января 1998 года до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции регистрацию прав должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета.

В октябре 2004 года была создана Федеральная регистрационная служба, а с 1 января 2005 года центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы приступили к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральная регистрационная служба была переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации. 1 марта 2009г. вступил в силу Указ Президента РФ от 25 декабря 2008г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» в соответствии с которым были упразднены: Федеральное агентство геодезии и картографии (Роскартография) и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Также согласно вышеупомянутого Указа Президента Российской Федерации и Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с возложением на нее с 1 марта 2009 года функций упраздненных Роснедвижимости и Роскартографии.

На вновь созданную службу - Росреестр - возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют:

· федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

· территориальные органы - управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов Российской Федерации.

Росреестр и его территориальные органы осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.

21 декабря 2009 года принят Федеральный закон № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на создание условий для функционирования единой федеральной системы в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость.

Росреестр подведомственен Министерству экономического развития РФ. Таким образом, перед Службой поставлена весьма значимая и достаточно сложная задача - создание и развитие единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета.

В соответствии с п. 2 Положения о Минэкономразвития РФ Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации утверждено Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 437 «О Министерстве экономического развития Российской Федерации» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014. Министерство осуществляет координацию и контроль деятельности подведомственной ему Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для характеристики административно-правового статуса Росреестра имеет большое значение анализ механизма образования этой федеральной службы, поскольку малое время существования этой федеральной службы в ведении Минэкономразвития пока еще не позволил создать собственную ведомственную нормативную базу регулирования государственной регистрации прав, подобную той, что была сформирована в системе Минюста России.

Следует отметить, что Положение о Росреестре как федеральной службе, входящей в Минэкономразвития регулирует его функции и полномочия в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним гораздо более скупо и схематично, чем это было в положении о Росрегистрации, входившей в систему Минюста России.

Причина, видимо, в пока еще не долговременном нахождении Росреестра в составе Минэкономразвития. Следует также учитывать, что соответствующие вопросы достаточно подробно урегулированы Федеральным законом № 122-ФЗ, в котором на законодательном уровне определены основы административно-правового статуса федерального органа исполнительной власти в сфере регистрации прав без конкретизации соответствующих норм применительно к конкретному органу, который будет наделен полномочиями в данной области.

Ранее это была Росрегистрация, входившая в систему Минюста России, теперь функции и полномочия в части регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним входят в компетенцию Росреестра, который в свою очередь подведомственен Минэкономразвитию России, осуществляющему выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование деятельности в сфере государственной регистрации прав.

В акценте на законодательном регулировании есть свой особый резон. Такой подход изначально обеспечивает гарантии прав заявителей и стабильность административно-правового механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Тем не менее, Это противоречит Федеральному закону № 210-ФЗ, который императивно устанавливает необходимость регулирования исполнения государственных функций и услуг административными регламентами.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона № 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют в настоящее время Росреестр и его территориальные органы.

Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется непосредственно Росерестр.

По инициативе заявителя допускается государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого имущества федеральным органом в области государственной регистрации или государственная регистрация прав на такие объекты недвижимого имущества и сделок с ними по месту их нахождения в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

К компетенции Росреестра и его территориальных органов при проведении им государственной регистрации прав относятся (п. 3 ст. 9 Федерального закона № 122-ФЗ):

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014..;

- выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Важно подчеркнуть положение п. 4 ст. 9 Федерального закона № 122-ФЗ, согласно которому органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом. Иными словами, расширительная трактовка компетенции Росреестра и его органов категорически запрещена, что является одной из гарантий прав участников гражданского оборота в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Покровский, И.Л. Основные проблемы гражданского права. / И.Л. Покровский. - М., Зерцало. 2004. - С. 200..

Ст. 10 Федерального закона № 122-ФЗ посвящена полномочиям федерального органа в области государственной регистрации, которым является Росреестр. Служба:

- обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;

- разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;

- назначает на должность и освобождает от должности руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов органов по государственной регистрации в регистрационных округах;

- обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации.

Государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это лишь одно из основных направлений, в которых Росреестр осуществляет государственное управление. Положение о Росреестре не определяет целей и задач государственной регистрации прав, поскольку они определены Федеральным законом № 122-ФЗ.

1.2 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст.131).

Итак, государственная регистрация:

· это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

· это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

· это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

После изменений внесенных Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 1 марта 2013 года, государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ отменена. В настоящий момент регистрируется лишь переход права Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014..

Исключения составляют:

· договоры об ипотеке (залоге недвижимого имущества), заключенные до 1 июля 2014 года;

· договоры аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ) Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014.;

· договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

· договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона №122-ФЗ регистрация ограничений (обременений):

· возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

· может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

· производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;

· осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;

· сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

До введения в действие Закона сохранялся действующий порядок регистрации Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. / Г.Ф. Шершеневич. - М., Статут. 2013. - С. 143.. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признавались юридически действительными. Регистрация таких прав проводилась по желанию правообладателей.

В настоящий момент, как уже говорилось ранее, государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ отменена. Регистрируется лишь переход права Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014., за исключением договоров аренды, заключенных до 1 июля 2014 года и договоров аренды недвижимости, срок которых более 1 года, и др.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

1.3 Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Думается, что в рамках данной работы нет необходимости подробно останавливаться на собственниках и обладателях иных, требующих обязательной государственной регистрации, прав на недвижимость. Следует остановиться только на некоторых моментах, предусмотренных в законодательстве.

Так, например, в ст.4 Закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” предусмотрено, что государственная программ приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.

Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации (например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19 Лесного кодекса)).

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования - органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

1.4 Этапы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), подведомственной Министерству экономического развития РФ.

Деятельность, осуществляемая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 13 Федерального закона №122-ФЗ эта процедура состоит из пяти этапов:

1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов.

В соответствии с Законом на государственную регистрацию представляются:

· заявление о государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона);

· документ об оплате государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона);

· документы, подтверждающие полномочия представителя, правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (статья 16 Закона);

· документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона);

· план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (статьи 17, 18 Закона).

Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица (статья 16 Закона).

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (пункт 2 статьи 17 Закона).

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (пункт 5 статьи 18 Закона).

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. N 343 Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: учебное пособие / - М.: Российская правовая академия; Статут, 3-е изд., исп. и доп., 2009. - 604 с..

2. Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации перехода прав.

При этом при государственной регистрации перехода прав количество регистрационных действий зависит не от количества экземпляров договора, а от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже будет одна, хотя регистрироваться будет переход права по каждому из объектов. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но регистрироваться будет переход двух прав - на дом и на участок Мейер, Д.М. Русское гражданское право. Ч. 2. / Д.М. Мейер. - М., Статут. 2003. - С. 64-65.. Государственная пошлина за регистрацию перехода права должна оплачиваться по каждому объекту самостоятельно и подтверждаться разными платежными документами.

Сейчас максимальный размер госпошлины за государственную регистрацию договоров об отчуждении объектов недвижимости составляет 15 тыс. рублей для юридического лица и 1 тыс. рублей для физического лица. При этом если регистрируется переход лишь части права, то размер пошлины уменьшается соразмерно объему прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Порядок и способы направления в форме электронных документов предусмотренных настоящим пунктом уведомлений правообладателя (правообладателей) о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

При отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены или направлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате приложенных к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения с указанием причины такого возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета. В случае наличия соответствующего указания в заявлении уведомление и приложенные к заявлению документы выдаются заявителю или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

При возврате указанных в настоящем пункте документов без рассмотрения одновременно должен быть возвращен документ, представленный с указанным заявлением о государственной регистрации прав и подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав. Данный документ может быть представлен при повторном представлении указанного заявления о государственной регистрации прав Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 10. - С. 23..

Несмотря на огромное количество правомочий и подробную регламентацию каждого действия Росреестр не единственный орган принимающий документы для проведения процедуры государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время документы на регистрацию права собственности можно сдать в любом Многофункциональном центре (МФЦ). Приём документов в МФЦ осуществляется в порядке живой очереди и лишь в случае большого количества регистрируемых объектов вы можете предварительно записаться на прием. По вашему желанию приём документов может быть произведен сотрудниками МФЦ или представителями Росреестра, которые в МФЦ также имеются.

В Многофункциональный центр вправе обратиться как физическое так и юридическое лицо.