Элементы договора имущественного найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Тема моей курсовой работы называется: «Элементы договора имущественного найма».

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику.

Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. И, в первую очередь, в группу обязательств, имеющих указанную направленность, входит договор имущественного найма.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (наймодателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Учитывая положения ст. 606 ГК РФ, между договором имущественного найма и договором аренды можно поставить знак равенства. Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ в ред. от 25.12.2008 г., проводит различие между видами договора имущественного найма и арендой отдельных видов имущества.

Виды договора имущественного найма - это те наиболее важные социально значимые случаи имущественного найма, которые специально урегулированы в главах ГК РФ.

ГК РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды (имущественного найма):

- договор проката;

- договор аренды транспортных средств;

- договор аренды зданий и сооружений;

- договор аренды предприятий;

- договор финансовой аренды (лизинга).

К каждому виду договора аренды применяются общие правила договора аренды. Это положение следует из ст. 625 ГК РФ, в которой сказано, что к отдельным видам договора аренды общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих договорах.

Актуальность представленной курсовой работы заключается в том, что договор имущественного найма (аренды) относиться к числу классических обязательств. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них не достаточно денежных средств. Собственнику же (либо законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им лил специально предназначенного для временной передачи другим лицам.

Целью данной работы является изложение особенностей договора имущественного найма с учетом его понятия и элементов.

Достижение поставленной цели возможно при решении следующих задач:

- дать понятие и общую характеристику договора аренды (имущественного найма);

- изучить особенности договора аренды (имущественного найма), содержание данного договора;

- охарактеризовать права арендатора (нанимателя) и арендодателя (наймодателя);

- указать элементы договора имущественного найма и провести их краткий анализ.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающие в результате заключения договора имущественного найма (аренды).

Предметом исследования являются нормы, регулирующие договор имущественного найма (аренды) в Российской Федерации и их особенности на современном этапе, а также нормативно-правовые акты, регламентирующие договор имущественного найма (аренды) труды российский ученых в этой области, существенная договорная и правоприменительная практика.

В целом необходимо отметить, что за последние несколько лет литературы, непосредственно посвященной договору имущественного найма в целом, мало. В основном ученые исследуют отдельные виды договора аренды.

Итак, данная курсовая работа состоит из введения, двух глав, списка используемой литературы и приложения (образца договора). В первой главе раскрыты понятие и содержание договора имущественного найма (аренды). Вторая глава посвящена содержанию договора имущественного найма (аренды).

Глава 1. Понятие договора имущественного найма

договор аренда имущественный наем

1.1 Понятие и особенности договора аренды (имущественного найма)

Договор аренды (имущественного найма) - это один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

В настоящее время, договор имущественного найма, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тыс. сделок, направленных на аренду имущества. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами имущественного найма, выступая в них в качестве либо наймодателей, либо нанимателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права Римское частное право Учебник /Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: Юрист, 2004. - С. 215..

Современное положение договора имущественного найма регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Цель договор имущественного найма - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Наниматель, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Наймодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор имущественного найма от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем

как вещные, так и обязательственные. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора имущественного найма. Соответственно договор имущественного найма - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Ключевым содержанием договоров по передачи имущества в пользование является понятие «пользование». Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока имущественного найма или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Особенностью права пользования арендатора является то, данное право пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ).

Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого впадения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием дата изменения или расторжения договора имущественного найма (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т.е. договор имущественного найма при смене арендодателя сохраняет силу.

Полученные арендатором в процессе использования объекта имущественного найма плоды, продукция и доходы становятся его собственностью.

Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. № 132 Об Отказе В Принятии К Рассмотрению Жалобы Закрытого Акционерного Общества "Ребау Аг" На Нарушение Конституционных Прав И Свобод Пунктом 1 Статьи 165 И Пунктом 2 Статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации".

Следует выделить некоторые присущие договору имущественного найма признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Следует отметить, что передача имущества, осуществляется арендателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); заключительный получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора имущественного найма, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора имущественного найма, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор имущественного найма, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора имущественного найма произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств, договор имущественного найма относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор имущественного найма является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Договор имущественного найма является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор имущественного найма является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передачи имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

В договоре имущественного найма имеют место две встречные обязанности - одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга. Из этого следует, что договор имущественного найма является синаллагматическим.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. 2-е изд. / Под ред. П.В. Крашенинникова М., 2012. - С. 102.

В договоре имущественного найма должны найти отражение следующие вопросы:

- состав и стоимость передаваемого в аренду имущества;

- размер арендной платы;

- сроки имущественного найма;

- распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

- обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.Постатейный комментарий к части второй гражданского кодекса Российской федерации. Издание 3-е/ Под ред. А.Н. Гусева. М., 2008. - С. 203.

В договор имущественного найма также могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров и т.д.

Сроки имущественного найма определяются договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей имущественного найма договор может быть и краткосрочным - до 5 лет.

Изменение условий договора имущественного найма, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть

расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.

Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. Информация опубликована на сайте www.pravoved.ru (дата посещения: 13.11.2013 г.) В случае досрочного прекращения основного договора (договора имущественного найма) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора имущественного найма на имущество, находившееся в его пользовании по договору субимущественного найма, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором имущественного найма для основного арендатора.

Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. В качестве обоснования ограничения прав арендодателя можно рассматривать то обстоятельство, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субимущественного найма, а также то, что условия, на которых субарендатор замещает арендатора, не ухудшают положение арендодателя.

При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

При заключении договора имущественного найма следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

1. Стоимость арендованного имущества определяется в договоре, исходя из оценки имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.

2. Поскольку договор является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ Под ред.П.В. Крашенинникова М., 2012. С.256

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов).

Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма.

В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более чем за два срока подряд. Стороны договора имущественного найма имеют право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Собственностью арендатора в соответствии со ст. 623 ГК РФ являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора имущественного найма арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором имущественного найма.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонты, переданного в аренду имущества (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.)

Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество.

Итак, одним из наиболее распространенных типов договоров является договор аренды (или имущественного найма). Договор имущественного найма - сделка, которая позволяет расширить возможности хозяйственного использования имущества. Легальное определение договора имущественного найма содержится в ст. 606 ГК РФ. По юридической природе договор имущественного найма является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Договор имущественного найма - двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Предметом договора имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные не потребляемые вещи, подлежащие возврату.

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока.

При заключении договора имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков имущественного найма, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон.

1.2 Содержание договора имущественного найма

Содержание договора имущественного найма образует права и обязанности Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.,2009. С. 228.

К правам арендатора, прежде всего, относится право получить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора имущественного найма и назначению имущества. Данное право вытекает из аналогичной обязанности арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество, передаваемое по договору имущественного найма, должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором имущественного найма цели. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы, не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 373.

Арендатор имеет право на получение имущества не только без материальных дефектов, влекущих невозможность использования предмета имущественного найма по назначению, но и без юридических изъянов.

В качестве юридических изъянов могут рассматриваться: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, залог). В случае присутствия таких юридических изъянов арендатор дожжен быть предупрежден арендодателем об их наличии. В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.Сарнаков И. В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2008. - № 4. С. 22.

Арендатор имеет право требовать не только фактической передачи имущества, но и передачи ее своевременно. Данное право арендатора также корреспондирует с обязанностью арендодателя.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре имущественного найма срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество (ст. 398 ГК РФ), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

В том случае, если передача арендованного имущества в необходимый срок не осуществлена, а арендатор утратил к нему хозяйственный интерес, возникает право потребовать расторжения договора имущественного найма и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находилось. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». П. 9. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» www.consultant.ru (дата посещения: 13.11.2013 г.)

Важную особенность составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Это право может быть реализовано арендатором при следующих условиях:

во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору;

во-вторых, готовность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», т.е. на условиях равных (либо не худших), чем те, которые предлагаются другим претендентам на аренду;

в-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Если все эти условия соблюдены арендатором, то никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества.

Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор имущественного найма с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор имущественного найма, либо потребовать только возмещения убытков.

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора имущественного найма на новый срок является диспозитивным и может быть изменено договором.Калемина В. В., Рябченко Е. А. Договорное право. М., 2009. С. 118.

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях на неопределенный срок в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК).

Это положение не применяется к договору проката, договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

По требованию арендатора договор имущественного найма, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях когда:

1. арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт;

4. имущество в непригодном состоянии. Соответствующие основания не являются исчерпывающими и могут не только включаться в договор, но и исключаться.

Досрочное расторжение договора имущественного найма, не зависимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий, возможно только по решению суда.

Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК РФ), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст. 452 ГК РФ.

Прекращение договора имущественного найма в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора имущественного найма на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором имущественного найма, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по истечению срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами, на заключение договора имущественного найма на новый срок (это право сохраняется и тогда, когда договор имущественного найма заключается на торгах).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Кошелев Я., Ромадин М. О некоторых вопросах, связанных с переходом права имущественного найма на земельный участок // Хозяйство и право. - 2010. - № 11. С. 81.

При заключении договора имущественного найма на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новое условие договора не устраивает арендатора, он теряет преимущественное право заключения договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих давних условиях», которая используется в ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор имущественного найма, либо только возмещения убытков.

Для достижения целей договора имущественного найма имущество может быть передано в пользование арендатора с передачей во владение или без таковой. Предоставление имущества в пользование без передачи во владения встречается не часто. Харитонова Ю. Особенности договора имущественного найма нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2009. - № 11. С. 26.

В процессе пользования имуществом арендатор имеет право вносить в него улучшения. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятия которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта имущественного найма переходит по окончании договора арендодателю вместе с первоначальным условием.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество, собственностью арендатора является продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества.

К праву арендатора по договору имущественного найма относится право ограниченного распоряжения предметом имущественного найма и правом имущественного найма. Данное право раскрывается в п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Так, арендатор имеет право с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

-отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

При этом во всех случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Перенаем - такая форма распоряжения арендованным имуществом, при которой фактически происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора имущественного найма. В отличие от перенайма, при субаренде арендатор остается стороной в договоре имущественного найма, но с согласия арендодателя уступает свои права пользование субарендатору.Завидов Б. Д. Договор имущественного найма нежилых помещений: правовое регулирование. М., 2008. С. 72.; Белов В. А. Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник. М., 2009. С. 223.

Арендатор имеет право полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором имущественного найма, в котором должен быть регламентирован порядок расчетов с арендодателем по всей причитающейся ему арендной

плате со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

В процессе использования арендованного имущества арендатор имеет право требовать от арендодателя выполнения обязанности по производству капитального ремонта.

В отдельных видах договора имущественного найма на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество.

Так, согласно ч. 3 п. 1 ст. 665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение) аналогичная обязанность лежит на арендаторе предприятия. Неисполнение данной обязанности влечет за собой последствия, связанные с незаконным односторонним отказам от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.Завидов, Б.Д. Договор имущественного найма нежилых помещений: правовое регулирование. М., 2009. С. 69.

Например, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду.

Итак, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым его назначением.

При заключении отдельных видов договора имущественного найма, цель пользования имуществом является существенным условием договора. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. - 2011. - № 5. С. 13.

Особенностью некоторых договоров имущественного найма является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора имущественного найма или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ).

К числу обязанностей, связанных с использованием арендованного имущества, в соответствии со ст. 616 ГК РФ, на арендатора отнесем три обязанности: поддерживать имущество в исправном состоянии; производить за свой счет текущий ремонт; нести расходы по содержанию имущества.

Обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии означает, что арендатор обязан выполнять все предписания о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок).Ахменьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2009. - № 2. С. 19.

Поскольку договор имущественного найма является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате. Обязанность по уплате арендных платежей регулируется громоздкой ст. 614 ГК РФ.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Обязанность вносить арендные платежи является обязательным элементом арендного обязательства, но не договора имущественного найма. Обязанность арендатора вносить арендодателю арендные платежи не относится к существенным условиям договора имущественного найма. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение обязанности непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма. Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным.Сарнаков И. В. Договор имущественного найма: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2008. - № 4. С. 23.  Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме.

Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Итак, объем обязанностей по сравнению с объемом прав арендатора по договору имущественного найма гораздо меньше. Однако «численный перевес» не влияет за значимость обязанностей арендатора, поскольку неисполнение или ненадлежащее исполнения обязанностей влечет за собой определенные негативные юридические последствия.

Общей чертой обязанностей арендатора по договору имущественного найма является то, сто они имею взаимный характер с обязанностями арендодателя.

Глава 2. Элементы договора имущественного найма

2.1 Стороны и предмет договора имущественного найма

К элементам договора имущественного найма относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Сторонами договора имущественного найма являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Только в некоторых видах договора имущественного найма и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т. 2. М., 2006. С. 112.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора имущественного найма является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Кокаева, Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал Российского права. - 2004. С. 28.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора имущественного найма вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Предмет договора - любая телесная не потребляемая вещь поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В частности, в качестве предмета договора имущественного найма могут выступать:

- земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты);

- здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества;

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- оборудование;

- транспортные средства и иное движимое имущество.

Предметом договора имущественного найма являются:

- действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним;

- действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока имущественного найма возвращается арендодателю. Камемина В.В., Рябченко Е.А. Договорное право - М.: БЕК, 2006. С. 117.

Итак, для признания договора имущественного найма заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом имущественного найма.

В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта имущественного найма (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора имущественного найма может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете. Новак Д.В. Вопросы аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий // Юрист. - 2002. С. 41.

В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность (заниматься предпринимательством), имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит сдаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Итак, субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренду может быть его собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом.

Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете. Новак Д.В. Вопросы аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий // Юрист. - 2002. С. 41.

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Предметом имущественного найма может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).

2.2 Срок и форма договора имущественного найма

Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора имущественного найма.

ГК РФ, в свою очередь предусматривает, что договор имущественного найма заключается на срок. Определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока имущественного найма имущества. В этом случае договор имущественного найма будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока имущественного найма заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов имущественного найма или имущественного найма отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок имущественного найма в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор имущественного найма будет считаться прекращенным. Корецкий А. Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре / Отв. ред. П.П. Баранов СПб., 2001. С. 125.

Вероятно, одним из самых острых в правовом регулировании договора имущественного найма является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

Договор имущественного найма может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ.

Если срок имущественного найма в договоре не указан, договор имущественного найма считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

Если ни одна из сторон не заявляет от отказе от договора, заключительный может длиться сколь угодно долго, даже «вечно».

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок имущественного найма в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора имущественного найма недвижимости // Юрист. - 2007. - № 4. С. 17.

Договор имущественного найма, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Форма договора имущественного найма урегулирована в ст. 609 ГК РФ.

Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора имущественного найма установлены и специальные требования. Договор имущественного найма на срок более года а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор на срок более года не зависимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон в связи с этим его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договора имущественного найма, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Срок - одно из основных условий договора имущественного найма. Договор имущественного найма может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора имущественного найма недвижимости // Юрист. - 2007. - № 4. С. 17.  Если договор имущественного найма заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежат договоры имущественного найма, объектом которых является недвижимое имущество. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственной регистрации подлежит именно договор имущественного найма недвижимого имущества, а не некое право имущественного найма. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право имущественного найма, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Гусев И. Арендные права в современном Российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - № 3. С. 32.

Заключение

Итак, аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной или иной деятельности. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор, цель которого обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Полномочия арендатора более широки по сравнению с обладателями таких вещных прав, как право оперативного управления и хозяйственного ведения.

Из этого модно сделать вывод, что, прежде всего, арендатору передаются правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор вправе в соответствии с условиями договора. За правами арендатора на арендованное имущество следует признать характер вещных прав. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых прав, которые могут быть отнесены только к договору имущественного найма: право на произведенные им улучшения арендованного имущества; право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.