Зміст договору оренди земельної ділянки

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Міністерство освіти і науки, молоді та спорту України

Львівський національний університет імені Івана Франка

Юридичний факультет

Кафедра цивільного права та процесу

КУРСОВА РОБОТА

на тему

Зміст договору оренди земельної ділянки

Львів - 2014



ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ОРЕНДНІ ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ В УКРАЇНІ

1.1 Правове регулювання оренди землі в України

1.2 Поняття та об'єкти оренди земель

РОЗДІЛ 2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

2.1 Виникнення цивільних прав та обов'язків суб'єктів оренди земельної ділянки

2.2 Права та обов'язки орендодавця та орендаря

2.3 Припинення прав та обов'язків суб'єктів оренди земельної ділянки

РОЗДІЛ 3. ЗАХИСТ ПРАВ СУБ'ЄКТІВ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ



ВСТУП

За своєю природою право оренди землі являє собою право володіння і використання земельних ділянок у визначених цілях та на певних умовах. Відносини щодо найму земельної ділянки обумовлені особливостями предмета цього договору - земельної ділянки. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеним щодо неї правами.

На сучасному етапі становлення цивільно-правових відносин актуальним є чітке визначення змісту договору оренди земельної ділянки та його відмінності від інших видів договорів оренди. В більшості випадків договір оренди земельної ділянки розглядається з точки зору Земельного законодавства України, проте, дуже важливим є також певне виокремлення цього договору як цивільно-правового. Право оренди землі являє собою особливий вид правовідносин, суб'єктами яких є орендодавці та орендарі, які на відміну від інших титульних правомочностей можуть встановлювати та змінювати свої права та обов'язки.

Об'єктом даного дослідження є суспільно-правові відносини які виникають при укладанні договору оренди земельної ділянки.

Предметом дослідження є національне законодавство, наукова література а також дослідження вчених в даній сфері.

Мета роботи передбачає виконання таких завдань: розглянути правове регулювання землі в Україні, дослідити об'єкт договору оренди земельної ділянки, визначити що собою являє зміст даного договору, його правова та суспільна значущість.

Дослідженнями окремих аспектів оренди земельної ділянки займалися такі вчені як Кулинич П.Ф., Хомиченко Д.В., Погрібний О.О., Комаринська О.Б., Сидор В.Д., Титова Н.І. Андрейцева В.І., Мірошніченко А.М. та інші.

договір оренда земельний



РОЗДІЛ 1. ОРЕНДНІ ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ В УКРАЇНІ

1.1 Правове регулювання оренди землі в України

Ключове місце у сфері регулювання земельних відносин належить Земельному кодексу України. У кодексі виписано повноваження органів державної влади та органів місцевого самоврядування в галузі земельних відносин, зафіксовано склад та категорії земель України за основним цільовим призначенням, дано визначення цих категорій земель та порядок їх викривання, окреслено право власності на землю та користування, унормовано набуття, обмеження, припинення та гарантії цих прав, сформульовано завдання, зміст, основні положення і порядок охорони земель, а також закріплено ключові положення про землеустрій, державний земельний кадастр, моніторинг, економічне стимулювання раціонального викривання та охорони земель.

Однак чинний Кодекс не містить повних та вичерпних положень усіх особливостей та нюансів у сфері земельних відносин. Зокрема, залишилися поза увагою норми щодо забезпечення правового режиму деяких категорій земель загального користування населених пунктів, земель рекреаційного призначення, земель оборони та інші питання. Наявність таких прогалин обумовила потребу у ряді додаткових законодавчих актів щодо врегулювання певних сфер земельних відносин. Бюлетень законодавства і юридичної практики України. Законодавство Україні. Науково-практичний класифікатор. / аг.ред. В.О. Зай чук. - К.: Юрінком Інтер, 2013. - №10. - С.83-84.

Відносини, що пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відносини, що пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності регулюються Законом України «Про оренду землі».

Земельний кодекс України 1990 року вже у первісній редакції запровадив регулювання відносин щодо оренди землі.

На виконання положень зазначеного Кодексу було прийнято ряд підзаконних актів, зокрема, постановою Кабінету Міністрів України № 197 від 17.03.1993 було визначено форму договору оренди землі, а 23.04.1997 було прийнято Указ Президента України «Про оренду землі».

Проте орендні відносини відставали від потреб суспільства. Поступово сформувалася думка про доцільність розробки спеціального закону про оренду землі, в якому були б детально врегульовані земельно-орендні правовідносини. Такий Закон було прийнято 08.10.1998, проте деталізація правового регулювання не справила позитивного впливу на відносини оренди землі. Закон з самого початку характеризувався низкою недоліків. По-перше, Закон передбачав безумовну обов'язковість нотаріального посвідчення договорів оренди землі, незалежно від строку укладення та суб'єктного складу договірних відносин. Враховуючи, що за існуючими на той час правилами державне мито становило 5 % від загальної суми договору, це «загнало» значну частину орендних відносин на селі «у тінь». Надто завищеними також були вимоги до кількості істотних умов договору оренди (їх було аж 8). Закон фактично забороняв суборенду (окрім несуттєвих винятків). Згодом у законодавчому порядку ставки державного мита були зменшені, а також було передбачено можливість укладати договори оренди на строк до 5 років у простій письмовій формі. Земельне право України / [Мірошниченко А.М. та ін.]./ За ред. А.М. Мірошніченко - К:Алета, ЦУЛ. - 2009 - С. 257-258.

На виконання Закону України «Про оренду землі» постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25.12.1998 було затверджено Порядок державної реєстрації договорів оренди землі. Із набранням чинності Земельного кодексу України від 25.10.2001 зазначений Порядок в основній своїй частині перестав застосовуватися як такий, що суперечить цьому Кодексу. (зокрема, в частині визначення суб'єкту реєстрації - місцевих рад).

Закон України «Про оренду землі» 02.10.2003 р. було прийнято у новій редакції. Були зняті обмеження щодо суборенди, а також знято вимогу щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди землі. Перелік істотних умов договору розширився, а вимоги до його змісту стали більш жорсткими.

Нормами Земельного кодексу України (стаття 93) та Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 р. (стаття 792) передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Це означає, що відносини щодо набуття, реалізації і припинення права оренди земельної ділянки мають регулюватися саме законами України як актами вищої юридичної сили. Закони, які становлять правову базу оренди земельних ділянок, можна поділити та загальні та спеціальні.

Зокрема, до загальних законів, які містять окремі норми, присвячені регулюванню певних аспектів орендних земельних відносин, насамперед можна віднести Конституцію України, як Основний Закон, в статті 14 якої визначено, що Земля є основним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Прийняття Конституції України створило нові правові засади розвитку різних форм землевикористання, зокрема, оренди земель. Так, орендні земельні відносини тісно пов'язані з відносинами земельної власності та з аграрною підприємницькою діяльністю. З огляду на це важливе вихідне значення для подальшої законодавчої регламентації оренди земель новим Земельним кодексом України має стаття 14 Конституції України, яка гарантує право власності на землі та правомірно оголошує їх «основним національним багатством», а також стаття 42, яка містить конституційні норми щодо підприємництва.

Також, до умовно загальних законів можна віднести Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Закони України "Про кооперацію", "Про сільськогосподарську кооперацію", "Про господарські товариства", "Про колективне сільськогосподарське підприємство", "Про фермерське господарство", "Про особисте селянське господарство" , "Про охорону земель", «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про Державний земельний кадастр», тощо.

Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із ст.93 «Право оренди земельної ділянки» Земельного кодексу посідає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України «Про оренду землі».

Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні. Орендні земельні відносини набрали значення окремого правового інституту земельного права України. Прийняття даного Закону сприяло відновленню та розвитку в Україні оренди земель, дає істотний поштовх до укладення договорів оренди земельних ділянок.

Разом із тим, окремі питання оренди земельних ділянок врегульовані й іншими нормативно-правовими актами, зокрема указами Президента України, постановами Кабінету Міністрів України, нормативно-правовими актами Державного комітету України із земельних ресурсів, які видаються на основі та на виконання прийнятих законів. В разі зміни відповідних законів, на підставі та у розвиток яких вони прийняті, зазнають змін і вони.

Питання вірного трактування та застосування норм земельного права при вирішення земельних спорів знайшло своє відображення у Постановах Пленумів Вищих спеціалізованих судів України та Верховного суду України.

Так, у Постанові Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» № 7 від 16.04.2004 року (із змінами) визначено, у ряді випадків під час розгляду судами земельних та пов'язаних із земельними відносинами майнових спорів допускаються помилки у застосуванні норм про вилучення земель і відшкодування заподіяних порушенням земельного законодавства збитків, визначенні порядку використання земельної ділянки громадянами, яким належать жилий будинок, господарські будівлі та споруди на праві спільної власності,тощо.

У Постанові Пленуму Верховний Суд України визначив категорії справ, які розглядаються судами за заявами виходячи з положень статей 8, 124 Конституції України, статей 26, 30, 87-90, 97, 100, 102, 118, 123, 128, 143, 146, 149, 151, 153-158, 161, 210, 212 Земельного кодексу України, глав 27, 33, 34 Цивільного кодексу України, статті 15 Цивільного процесуального кодексу України, статті 12 Господарського процесуального кодексу України. Постанова Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» № 7 від 16.04.2004 року (із змінами).

Звернуто увагу судів на необхідність неухильно додержувати норм Конституції та законів України, прийнятих відповідно до них інших нормативно-правових актів про землю та її охорону, захищати права всіх суб'єктів права власності на землю та господарювання на ній при вирішенні земельних та пов'язаних із земельними відносинами майнових спорів.

1.2 Поняття та об'єкти оренди земель

У теорії земельного права обстоюється теза про те, що земля є загальним об'єктом земельних правовідносин, а безпосереднім, земельна ділянка, як індивідуально визначена частина території країни. Земельна ділянка є найпоширенішим об'єктом земельним правовідносин, які виникають і реалізуються за земельним законодавством України. Однак, незважаючи на ключове значення поняття земельної ділянки як елемента механізму правового регулювання земельних відносин, у доктрині земельного права відсутнє загальноприйняте визначення даного поняття. Кулинич П.Ф. Земельна ділянка як об'єкт правових відносин: поняття, ознаки, види / П.Ф. Кулинич // Часопис Київського інституту права. - 2010. - № 3. - С. 215.

Відповідно до статті 14 Конституції України, земля є основним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Зазначене кореспондується і з першою статтею Земельного кодексу України

Стаття 1 Закону України «Про охорону земель» визначає, що земля - поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею.

Таким чином, земля - важливий природний ресурс, частина основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави. 

У науці земельного права та законодавстві панує єдність у тому, що поняття «земельна ділянка» та «земля» співвідносяться як частина та ціле. Земельна ділянка, маючи всі родові ознаки землі, має додаткову видову ознаку - установлені межі. Так, відповідно до статті 79 Земельного кодексу України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Згідно зі статтею 2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. 

У земельному праві, земля виступає як об'єкт правового регулювання.

Щодо користування землею, то законодавство регламентує використання землі на умовах оренди. Оренда -- наймання, тимчасове користування будівлями, земельною ділянкою, обладнанням, виробничими площами, машинами і т. ін. на договірних засадах.

Завданням оренди землі є регулювання відносин з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою. Ключовим документом, що регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин. За допомогою договору оренди сторони цих відносин можуть чітко визначити і закріпити саме ті умови, що будуть взаємовигідні для всіх. 

Поняття «оренда землі» та «право оренди землі» часто вживаються у законодавстві, правовій доктрині та правозастосовчій практиці як синоніми, так, ст.1 Закону України «Про оренду землі» містить визначення поняття «оренда землі», що ідентичне визначенню «права оренди земельної ділянки» у коментованій статті. На наш погляд, описане ототожнення є допустимим, оскільки оренда можлива лише на підставі права, «фактичної оренди» існувати не може. Мірошниченко А.М., Марусенко Р.І. Науково-практичний коментар до Земельного кодексу України/А.М. Мірошниченко. - К: Алерта, ЦУЛ , 2011. - С. 247.

Поняття «оренда землі» можна розглядати у двох розуміннях: як правочин та як правовідносини.

У першому розумінні оренда землі (право оренди землі) - «засноване на договорі правої строкового, платного володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст. 1 Закону України «Про оренду землі», ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України). Із визначення оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: об'єкт (земельна ділянка), строк, плата за користування, спосіб використання («ціль»). Проте ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлює значно ширший перелік істотних умов - 11.

У значенні правовідносин оренда землі є правовідносинами, що складаються у зв'язку із використанням земельної ділянки на титулі права оренди.

Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» визначає оренду землі як «засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності».

З цього визначення можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.

Крім основних ознак поняття оренди земель існують і додаткові ознаки цього правового інституту. По-перше, оренда -- це окрема форма землекористування. По-друге, орендодавцями земельних ділянок є держава, територіальні громади, громадяни та юридичні особи України. У той же час згідно зі ст. 81 Земельного кодексу України власниками земель можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.

Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель -- це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

За загальним правилом передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальной власності, здійснюється за результатами земельних торгів (ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України).

У той же час у деяких випадках передача в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності не потребує проведення земельних торгів. Такі випадки передбачені частинами 2,3 ст. 134 Земельного кодексу України, зокрема :

- розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

- надання земельних ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі яких державна або комунальна частка акцій (часток, паїв) перевищує 60 відсотків;

- надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам) під творчі майстерні;

- передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва, та інше.

Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 Земельного кодексу України, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу.

Загалом, об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Об'єктами можуть бути й земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на них, якщо це передбачено договором оренди.

Оренда, як особлива форма реалізації права власності та господарського використання землі, як основний засіб виробництва в сільському господарстві займає важливе місце у системі економічних категорій і земельних відносин. В економічно-правовому розумінні оренда - це оформлений договором майновий найм, згідно з яким одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (орендареві) майно, засоби виробництва, землю у тимчасове користування за домовлену в договорі оренди плату. Оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.



РОЗДІЛ 2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

2.1 Виникнення цивільних прав та обов'язків суб'єктів оренди земельної ділянки

Стаття 792 Цивільного кодексу України визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. 

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, договір оренди земельної ділянки це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах. Інакше кажучи, це правочин про взаємні зобовязання, відповідно до яких орендодавець зобовязаний за плату передати орендарю земельну ділянку у строкове володіння і користування, а орандар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За юридичною природою договір оренди земельної ділянки є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України), тому, якщо земельне законодавство не передбачає спеціальних положень про оренду землі, можуть застосовуватися положення цивільного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, відплатним, строковим та консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі).

Статтею 20 Закону України "Про оренду землі" передбачається обов'язкова державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, яка породжує важливі юридичні наслідки: договір оренди земельної ділянки набирає чинності, виникає право орендного землекористування, орендар набуває право приступати до використання земельної ділянки. Використання земельної ділянки орендарем без здійснення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) кваліфікується як самовільне зайняття земельної ділянки, що тягне юридичну відповідальність відповідно до статей 211-212 ЗК України.

Державна реєстрація договорів оренди землі має проводитися в порядку, встановленому законом.

Ключовим моментом у реформуванні системи реєстрації прав на нерухомість стала відмова від державної реєстрації договорів, що підтверджують права на нерухомість, у тому числі договорів оренди землі. Натомість, набрали чинності зміни до ст.6 Закону України «Про оренду землі» та ст.125 Земельного кодексу України, що передбачають обов'язкову реєстрацію права оренди. З такою реєстрацією Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухому майно та їх обтяжень» пов'язує виникнення самого права оренди. Тобто після реєстрації орендар набуває можливості розпочати використання земельної ділянки, а не з моменту укладення договору оренди. Сісецька А. Оренда землі. Нові аспекти права оренди земельних ділянок за наслідками реформування системи реалізації прав на нерухоме майно/А. Сісецька // Юридична газета, 2013. - № 46-47. - С.31

Відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" за бажанням однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально.

У випадку якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше, такий договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 Цпивільного кодексу України).

Право оренди земельної ділянки, яке виникає на основі договору оренди землі, не можна ототожнювати із правом постійного користування земельною ділянкою та правом загального землекористування громадян, яке є природним правом людини і здійснюється безоплатно, без надання окремої земельної ділянки, без спеціальних дозволів та правовстановлюючих документів і спрямоване на забезпечення рекреаційних, духовних, естетичних, оздоровчих потреб фізичних осіб.

Умови договору оренди земельної ділянки можна поділити на три групи: істотні, звичайні та випадкові (факультативні).

Істотними умовами оренди земельної ділянки вважаються умови, відсутність хоча б однієї з яких призводить до недійсності договору оренди земельної ділянки. Чинне законодавство передбачає перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки, які визначені в ст. 15 Закону України "Про оренду землі", а саме:

1) об'єкт оренди (кадастровий номер,місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди.

В земельному законодавстві передбачено лише максимальний строк дії договору оренди земельної ділянки - до 50 років. Водночас в окремих нормативно-правих актах визначаються мінімальні строки договору оренди землі. Так, відповідно до ст. З Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14 вересня 2000 р. за бажанням покупців об'єктів незавершеного будівництва земельні ділянки, на яких розташовані такі об'єкти, надаються їм у довгострокову оренду, тобто на строк від 5 до 50 років. Відповідно до ч. 3 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" власники приватизованих об'єктів мають пріоритетне право на довгострокову оренду займаних ними земельних ділянок на строк не менше 10 років.

Слід зазначити, що законодавче регулювання договірних умов, зокрема термінів, на яких дозволяється укладення договорів оренди землі, застосовується у багатьох країнах. Так, у Франції відносини оренди земель сільськогосподарського призначення регулюються Аграрним кодексом та Законом про орендодавців та орендарів встановлений мінімальний строк оренди сільськогосподарських земель - 9 років, якщо договором оренди не передбачено інший строк. Проте, якщо цей інший строк є меншим 9 років, то в силу закону договір вважається укладеним на 9 років. Кулинич П.Ф. Правове регулювання оренди сільськогосподарських земель на засадах публічно-правового партнерства; шляхи вдосконалення / П.Ф. Кулинич // Юридична Україна. - 2013.- №7. - с.78.

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

Для правильного розуміння природи земельних орендних правовідносин принципово те, що орендар землі є самостійним суб'єктом земельного і цивільного права і його відносини з власником землі (орендодавцем) економічно обґрунтовується угодою про розмір і вид орендної плати. Без орендної плати немає земельних орендних відносин і це аксіома в земельному праві. Сидор В.Д. Поняття і зміст земельних орендних правовідносин / В.Д. Сидор // Часопис Київського університету права, 2009. - №1. - С.232.

За змістом частини 1,2 ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Хомченков Д.В. Про стягнення заборгованості за договором оренди земельної ділянки/ Д.В. Хомченко // Вісник Господарського судочинства, 2014. - №1. - С.63

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

5) умови збереження стану об'єкта орендарю;

6) умови і строки повернення земельної ділянки орендодавцеві (її якісний стан, обсяг здійснених орендарем поліпшень земельної ділянки, проведення меліоративних робіт, тощо);

7) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (заборона на провадження окремих видів діяльності, на зміну ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна, наявні охоронні зони, зареєстровані земельні сервітути тощо);

8) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

9) відповідальність сторін.

10) умови передачі земельної ділянки в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» не лише відсутність в договорі оренди землі однієї з істотних умов, визначених згаданою статтею, а й порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цієї статті Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору.

Законодавець встановив два взаємопов'язаних правових наслідки: за відсутності у договорі оренди землі однієї з істотних умов, договір не підлягає державній реєстрації та може бути визнаний недійсним. Комарницька О.Б. Можливі підстави для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним / О.Б. Комарницька // Вісник господарського судочинства, 2013. - №1. - С. 105.

Крім істотних умов, договір оренди земельної ділянки може містити звичайні та випадкові умови, наявність чи відсутність яких не впливають на факт укладення договору. Так, за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки може зазначатись якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Якщо орендована земельна ділянка під об'єктом незавершеного будівництва не підлягає продажу відповідно до Земельного кодексу України, в договорі оренди такої земельної ділянки може бути передбачено право першочергового її придбання орендарем у разі зняття заборони на продаж.

Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р.4 затверджена форма Типового договору оренди землі. Така форма договору є обов'язковою, однак зміст договору оренди земельної ділянки може бути конкретизований у кожному конкретному випадку за домовленістю сторін.

2.2 Права та обов'язки орендодавця та орендаря

Відповідно до ст. 792 ЦК України сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки визначені наймодавець і наймач. У земельному законодавстві сторонами зазначеного договору є орендодавець та орендар.

Право передавати земельні ділянки в оренду є одним із повноважень власника земельної ділянки або уповноваженої ним особи. Коло осіб-орендодавців земельних ділянок залежить від форми права власності на земельну ділянку, яка передається в оренду.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок приватної власності є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебуває земельна ділянка, або уповноважені ними особи. Враховуючи те, що суб'єктами права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення можуть бути іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та спільні підприємства, вони також можуть виступати орендодавцями належних їм на праві власності земельних ділянок.

Фізичні особи-суб'єкти права приватної власності на землю приймають рішення про передачу ділянки в оренду самостійно, не оформлюючи це рішення ніякими документами, крім договору оренди. Порядок прийняття рішень про передачу в оренду земельних ділянок юридичними особами-суб'єктами права приватної власності на землю залежить від організаційно-правової форми юридичної особи та порядку управління такою особою, закріпленого в її установчих документах - статуті чи засновницькому договорі. Як правило рішення про передачу земельної ділянки в оренду приймається власником (засновником) приватного підприємства чи вищим органом управління юридичних осіб інших видів - загальними зборами учасників, членів тощо. Однак нерідко функції щодо передачі земельних ділянок в оренду делегуються виконавчим органам юридичної особи - директору (дирекції), правлінню, голові правління тощо. Тому при укладенні договору оренди орендареві слід перевірити правомочність органу управління юридичної особи, у якої він збирається орендувати земельну ділянку, на прийняття рішення про передачу ділянки в оренду.

Зміст договору оренди земельної ділянки становлять права та обов'язки сторін - орендаря та орендодавця. Невичерпний перелік прав та обов'язків сторін договору оренди наведено в ст. 96 ЗК України та розділі 4 Закону України "Про оренду землі". Належним чином доведене невиконання стороною у договорі хоча б одного з перелічених у статтях 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" обов'язків є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку на вимогу іншої сторони.

За договором оренди земельної ділянки кожна зі сторін наділяється певними правами, і водночас на неї покладаються певні обов'язки. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів; додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати та інших прав, які сторони можуть передбачити в договорі оренди земельної ділянки. Водночас орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодовувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта тощо.

Згідно зі ст. 24 Закону України "Про оренду землі" органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до першого числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, що він на власний розсуд визначає напрями своєї діяльності, але в межах цільового призначення земельної ділянки, а також незалежно від волевиявлення інших осіб або будь-яких органів на власний розсуд розпоряджається виробленою продукцією та отриманими доходами.

Відповідно до чинного законодавства орендар, як суб'єкт підприємницької діяльності діяв за власною ініціативою, на власний розсуд і ризик, а величина орендної плати є фіксованою і не залежить від результатів підприємницької діяльності орендаря, тому він немає жодних законних підстав для перекладення своїх підприємницьких ризиків на орендодавця. Юхименко П.І. Загурський О.М. Розвиток орендних відносин в аграрному секторі економіки / П.І. Юхименко // Економіка АПК, 2010. - №1. С.20.

Орендар також має право за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культур-но-побутові та інші будівлі й споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати у встановленому порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем та мати інші права, які сторони передбачать у договорі оренди.

Земельним кодексом України та Законом "Про оренду землі" передбачено право орендаря передати орендовану земельну ділянку або її частину у володіння і користування іншій особі (суборенду). Орендована земельна ділянка або її частина може передаватись орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Згідно зі ст. 9 Закону України "Про оренду землі" орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону).

Обов'язками орендаря є: приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби тощо.

2.3 Припинення прав та обов'язків суб'єктів оренди земельної ділянки

Припинення прав і обов'язків суб'єктів оренди як і їх виникнення пов'язано з укладенням відповідного договору оренди земельної ділянки.

Законодавчо визначено умови припинення договору оренди землі, а саме:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового

відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в

порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та

орендаря;

смерті фізично особи-орендаря, засудження його до

позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього

Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної

ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства);

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або

споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі у разі, між іншим, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Разом із тим, ст.. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору. Хомченков Д.В. Про розірвання договору оренди земельної ділянки / Д.В. Хомченко // Вісник Господарського судочинства, 2013. - №5. - С.42.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках,

передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно ч.1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Хомченков Д.В. Про розірвання договору оренди земельної ділянки / Д.В. Хомченко // Вісник Господарського судочинства, 2013. - №5. - С.42.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Окремо в Законі України «Про оренду землі» врегульовано питання розірвання договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності у разі необхідності надання її для суспільних потреб.

Розірвання договору оренди земельної ділянки у разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим, зокрема витрат, пов'язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.

У разі недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання

договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.



РОЗДІЛ 3. ЗАХИСТ ПРАВ СУБ'ЄКТІВ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Захист права на землю - це захист правомочностей (деяких або взятих разом) та інтересів власника земельної ділянки чи землекористувача. Ст. 13 Конституції України регламентує, що держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість. Вона також закріплює рівність перед законом усіх без винятку суб'єктів права власності. Право власності на землю гарантується відповідно до ст. 14 Конституції України. Визначальне значення ці положення мають, зокрема, і для суб'єктів земельних правовідносин. 

Відповідно до ч. 2 ст. 158 Земельного Кодексу України виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Вирішення земельного спору в судах є частиною земельного процесу, який практично формується та регулюється нормами Цивільного процесуального кодексу, Господарського процесуального кодексу чи Кодексу адміністративного судочинства України. Демянчук Ю. Особливості правового регулювання земельних відносин / Ю. Демянчук // Слово національної школи суддів України, 2013. - №2(3). - С.139.

Земельний кодекс України гарантує та забезпечує фізичним і юридичним особам рівні умови і способи захисту права власності і права користування на конкретні земельні ділянки. В ст. 152 Земельного кодексу України наведений перелік способів захисту земельних прав, який не є вичерпним. 

Науковець Шульга М. В. зазначає, що способи захисту - це дії державних органів у межах їх компетенції, які безпосередньо спрямовані на захист земельних прав громадян (наприклад, визнання права на землю судом, розгляд земельних спорів радою, опротестування прокуратурою акта органу державної влади, що порушує земельні права тощо). 

Способи захисту прав на землю за своїм змістом та умовами застосування є досить неоднорідними. Одні з них безпосередньо спрямовані на захист права власності на земельну ділянку чи права землекористування, інші - опосередковано. В земельному законодавстві способи захисту прав на землю класифікують на окремі відносно самостійні групи. Зокрема виділяють речово-правові, спеціальні та зобов'язально-правові способи захисту земельних прав. 

 Речово-правові способи захисту прав на землю безпосередньо спрямовані на захист суб'єктивного права власності на землю чи права землекористування осіб, які на момент порушення права не перебувають у зобов'язальних відносинах з порушником.

До цих способів захисту земельних прав належать:

- визнання прав на земельну ділянку;

- відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;

- витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння;

- вимога власника земельної ділянки або землекористувача усунути порушення у здійсненні їхніх прав, які не пов'язані з позбавленням володіння земельною ділянкою, та ін.

Зобов'язально-правові способи захисту мають на меті захист прав суб'єкта як учасника зобов'язальних відносин.

- відшкодування збитків, заподіяних невиконанням або неналежним виконанням умов договорів (відчуження, придбання, оренди (суборенди) земельної ділянки та ін.);

- доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного

виконання орендодавцем умов договору.

Збитками вважаються:

- фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням

або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також

витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для

відновлення свого порушеного права;

- повернення власникові земельної ділянки, наданої у користування за договором оренди, та деякі інші.

Спеціальні способи захисту земельних прав стосуються особливих випадків порушення прав власників земельних ділянок і землекористувачів. Вони зумовлені особливим колом уповноважених чи зобов'язаних осіб та надзвичайними обставинами. Земельне право України: Підручник / М. В. Шульга, Г. В. Анісімова, Н. О. Багай, А. П. Гетьман та ін.; -- К.: Юрінком Інтер, 2004. -- 368 с.

- визнання угоди щодо земельної ділянки недійсною;

- визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, які порушують права власників земельних ділянок і землекористувачів, тощо.

Захист прав орендаря та орендодавця на орендовану земельну ділянку визначається статтею 27 ЗУ «Про оренду землі», в ній сказано, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати

орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та

користування, на усунення перешкод у користуванні нею,

відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і

юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства,

іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними

об'єднаннями та організаціями.

Розмір відшкодування орендодавцем збитків, завданих орендарю,

повинен бути зменшений, якщо орендар навмисно або через

необережність спричинив збільшення розмірів збитків унаслідок

невиконання чи неналежного виконання умов договору орендодавцем

або не вжив заходів щодо їх зменшення.

Також передбачено відшкодування збитків орендарю які він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі.

Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі

документально підтверджених даних.

У разі дій орендаря, не передбачених договором оренди, що

призвели до зміни стану земельної ділянки, витрати на їх

здійснення орендодавцем не відшкодовуються.

У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця

поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок

орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення,

якщо інше не передбачено договором оренди.

Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на

поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо

відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають

відшкодуванню.

Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний

рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо

ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди

земельній ділянці.

При розмежуванні сфери застосування норм цивільного і земельного права у регулюванні земельних правочинів слід виходити з того, що норми земельного права мають адміністративноправовий характер, оскільки вони не призначалися для регулювання обороту землі; цивільне право навпаки спеціально пристосоване для регулювання майнового обороту незалежно від складу об'єктів. Мироненко В.П. Поняття, соціально-економічне та правове значення правочинів щодо земельних ділянок / В.П. Мироненко// Юридична наука, 2011. - №4-5. - С.75.