Правовое регулирование права собственности на землю Республики Казахстан

· водным фондом, земельные участки из состава земель водного фонда, занятые водохозяйственными сооружениями (оросительные и дренажные системы) межрайонного (областного) и межхозяйственного (районного) значения, а также ирригационными сооружениями, обслуживающими земельный участок одного хозяйствующего субъекта, могут находиться в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц Республики Казахстан в случае приватизации указанных сооружений.

Земельные участки под водохозяйственными сооружениями, обслуживающими двух или более собственников земельных участков или землепользователей, предоставляются им на праве общей собственности или общего землепользования.

· магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования

· территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания.

Не могут быть предоставлены в раздельную собственность граждан и негосударственных юридических лиц земельные участки, занятые:

· пастбищными и сенокосными угодьями, используемыми и предназначенными для нужд населения

· дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования

· обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя) двух или более собственников земельных участков или землепользователей.

Земельные участки, зарезервированные в установленном порядке для развития особо охраняемых природных территорий, магистральных железных дорог, автомобильных дорог общего пользования и магистральных трубопроводов, а также предназначенные в соответствии с утвержденной архитектурно-градостроительной и (или) строительной документации для строительства объектов административного и социального значения, например, аэропорты, аэродромы, вокзалы, станции, дороги общего пользования, административные здания государственных органов, больницы, школы, государственный жилищный фонд, парки, бульвары, скверы и другие объекты общественного пользования, могут предоставляться землепользователям для других целей на праве временного землепользования до их проектного освоения.[4, с.83]

Не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, если в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан эти земельные участки могут находиться в частной собственности.

Государство в качестве собственника земель обладает все триадой правомочий собственника: владения, пользования, распоряжения.

Предоставление земельных участков в собственность или землепользование гражданам и юридическим лицам составляет содержание правомочий государства как собственника. Одновременно эти действия представляют собой элемент управления земельным фондом. Государство само непосредственно не осуществляет право пользования землей. Возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, получение выгоды в результате извлечения из нее полезных естественных свойств реализуется гражданами и юридическими лицами, посредством правовых институтов постоянного и временного землепользования.

В законодательстве Республики Казахстан предусмотрены основные формы реализации права государственной собственности на землю. Земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, могут быть:

· проданы или переданы безвозмездно в частную собственность

· предоставлены в постоянное или временное землепользование

· реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных земельным законодательством Республики Казахстан, иными законодательными актами Республики Казахстан или международными договорами.

В правоотношениях владения, пользования и распоряжения землей государство выступая гарантом закрепленного в законодательстве земельного строя должно исходить из необходимости обеспечения интересов всего общества, не вправе в интересах отдельного субъекта или группы субъектов наносить ущерб общенациональным интересам в сфере земельных отношений.[5, с.205]

В период существования СССР, пользование было единственно возможным правом на землю, как для граждан, так и для юридических лиц: земельные участки предоставлялись в постоянное (существовал термин «вечное») или во временное пользование, то и другое могло быть только бесплатным. С провозглашением в Республике Казахстан права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.

Устранение монополии государственной собственности и законодательное признание права частной собственности явилось этапным событием в развитии современных земельных отношений. Конституция Республики Казахстан закрепила принципы допустимости, равной защиты частной собственности на землю.

Право частной собственности выступает способом реализации государственной собственности, формой организации вовлечения земель в хозяйственный рыночный оборот. Право частной собственности на землю по своему содержанию является производным от нормативных установлений государственной собственности на землю. Режим земель, преданных в собственность крестьян, определяется правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения. Государство полностью регулирует параметры реализации права собственности на земельный участок. У государства имеется целый арсенал правовых и иных средств по обеспечению правомерности действий собственника. За государством сохраняется возможность ограничения права собственности на землю, изъятия и конфискация земельного участка, исходя из общих требований обеспечения правового режима использования и охраны земельного фонда. Поэтому вовлечение земель в сферу частной собственности не означает полную свободу обращения земельных ресурсов, утрату прав государства на землю. Право частной собственности на землю в обязательном порядке сопровождается необходимыми ограничениями и обременениями, выражающими публичные интересы в сфере земельных отношений. Причин пространственной ограниченности действия права частной собственности в отношении земельного фонда страны несколько. Основная причина заключается в том, что взаимодействующие с землей все другие объекты природы: недра, воды, растительный и животный мир по существу находиться в исключительной государственной собственности. Пространственная и функциональная связь указанных объектов природы с землей, определяющая роль земли в обеспечении существования и воспроизводства большинства из них обуславливает необходимость установления единой основы режима правового регулирования их использования и охраны. Поэтому, например, земли занятые водоемами, либо покрытые лесами включены в состав земель, соответственного водного и лесного фондов.

Правовой режим охраны и использования этих объектов основан на государственной собственности. То же самое прослеживается и в правовом режиме земель особо охраняемых природных территорий: право государственной собственности установлено как в отношении самой земельной территории, так и в отношении находящихся на ней охраняемых объектов или комплексов природы. Нахождение земель для нужд обороны в исключительной государственной собственности продиктовано интересами обеспечения обороноспособности страны, спецификой возложенных задач в области обороны и безопасности.[3]

Законодательством многих стран определено два вида собственности. В нашем государстве введено еще такое понятие третий вид собственности, по моему мнению, специфичный вид - как кондоминиум, эта особая форма собственности, образуется в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений.

Земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума. Участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено ЗК РК. Право на земельный участок участников кондоминиума, которым на территории Республики Казахстан земельные участки не могут принадлежать на праве собственности или на праве постоянного землепользования, определяется в соответствии с пунктом 7 статьи 6 ЗК РК.

Согласно статьи 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Собственник помещений не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе, отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.[37]

Земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования.

В случае если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе, пересчитываются. Кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общие имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или при изъятии земельного участка для государственных надобностей или повреждений большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.

Деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм (ст. 62 п. 1).

Кондоминиум -- единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) -- в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии), и границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от границ земельного участка (линии регулирования застройки), и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т. е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные помещения), принадлежащие им на праве частной или другой собственности (кондоминиум) Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов, исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с установленным порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Таким образом, у нас в стране на конституционном уровне провозглашено действие государственной и частной форм собственности на землю. Земельное законодательство Республики Казахстан, основываясь на конституционной норме, определил пределы и условия действия государственной и частной форм собственности на землю.

1.4 Земельный участок как объект права собственности и иных вещных прав

Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно. Никто не может быть лишен права землепользования иначе как по основаниям, установленным ЗК РК и другими законодательными актами Республики Казахстан (ст. 29).

К субъектам права землепользования относятся: государственные и негосударственные; национальные и иностранные; физические и юридические лица; постоянные и временные; первичные и вторичные. Право землепользования возникает путем: предоставления права землепользования; передачи права землепользования; перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица). В соответствии п. 1 ст. 32 предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством. Если земельный участок предназначен для осуществления деятельности или совершения действий, требующих лицензии или заключения контракта на недропользование, то предоставление права землепользования на данный участок производится после получения соответствующей лицензии или заключения контракта на недропользование. Наличие контракта на недропользование является основанием для незамедлительного оформления земельного участка (ст. 32 п. 4).

Передача права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Казахстан. Отчуждение права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены и другого). Передача права землепользования другому лицу на определенный срок производится на основе договора аренды или временного безвозмездного пользования земельным участком. Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования. Землепользователи не имеют права самостоятельно изменять целевое назначение земельного участка при отчуждении и передаче права землепользования.

Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования на землях:

общего пользования;

предоставленных для нужд обороны;

лесного фонда;

особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

служебного земельного надела;

земельных участков, предоставленных на праве временного безвозмездного и временного краткосрочного возмездного землепользования;

земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог, а также в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив;

водного фонда.

На праве постоянного землепользования предоставляются земельные участки следующим государственным землепользователям (ст. 33 п. 3):

юридическим лицам, владеющим зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;

юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство, а также для научно-исследовательских, опытных и учебных целей;

юридическим лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий;

в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками было введено в 1990 г. Основами законодательства о земле, принятыми Верховным Советом СССР. Часть норм заложенных данным нормативным актом, были заложены и в законодательство Республики Казахстан, но это не было простым заимствованием, они были пересмотрены с учетом требований нашего государства. В условиях, когда возможность существования в стране частной собственности на землю еще подвергалась сомнению, конструкция права пожизненного наследуемого владения явила собой некоторый компромисс, представляя что-то среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. Как видно из самого названия, этим правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной собственности, но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству.

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства, так принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом. Однако здесь могут возникнуть некоторые проблемы, связанные, например, с тем, что, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям.

Земельный участок может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам на праве временного возмездного землепользования (аренды) или на праве временного безвозмездного землепользования. Право временного безвозмездного землепользования предоставляется на срок до 5 лет, если иное не установлено ЗК РК и законодательными актами Республики Казахстан. Право временного возмездного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет) (ст. 35).

Право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Использование собственником земельного участка или землепользователем недр земли, находящихся под почвенным слоем, осуществляется в соответствии с целевым назначением земельного участка и 50 законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими отношения в сфере недропользования. Предоставление права недропользования на добычу общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод для собственных нужд производится одновременно с предоставлением земельного участка, под которым находятся общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, в частную собственность или землепользование.

Собственники земельных участков или землепользователи осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РК и законодательными актами Республики Казахстан.

Права на землю собственников земельных участков и землепользователей могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РК и иными законодательными актами Республики Казахстан.

В соответствии с п. 1 ст. 43 ЗК РК предоставление права на земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности, производится в следующей последовательности: возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земельный участок; определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка); разработка и утверждение землеустроительного проекта; принятие решения местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), Акима города районного значения, поселка, села, сельского округа, а на территории специальных экономических зон -- решения местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны о предоставлении права на земельный участок; установление границ земельного участка на местности; изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок; государственная регистрация права на земельный участок.

Предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местными исполнительными органами.

Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав собственности и землепользования на земельные участки, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка, а на территории специальной экономической зоны в местный исполнительный орган соответствующей административно-территориальной единицы или в администрацию специальной экономической зоны.

Уполномоченные органы по месту нахождения земельного участка определяют возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием.

Земельные участки и право аренды на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть объектами продажи на торгах (конкурсах, аукционах) с учетом положений, установленных статьей 48 ЗК РК.

В соответствии с п. 9.ст. 43 ЗК РК идентификационными документами на земельный участок, выдаваемыми уполномоченными органами, являются: при частной собственности на земельный участок - акт на право частной собственности на земельный участок; при постоянном землепользовании - акт на право постоянного землепользования; при временном возмездном землепользовании - акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды); при временном безвозмездном землепользовании - акт на право временного безвозмездного землепользования.[3]

При переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений идентификационных характеристик земельного участка органом, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра, новый идентификационный документ не выдается, а вносится запись о правообладателе.

Право на земельный участок предоставляется лицам, достигшим совершеннолетия, за исключением случаев оформления прав на земельные участки несовершеннолетним, получившим данные земельные участки в порядке наследования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Законные представители несовершеннолетних вправе до достижения наследниками совершеннолетия передать земельные участки в аренду (ст. 43 п. 12).

Согласно п. 1 ст. 44 ЗК РК при спрашивании земельного участка для строительства объектов предварительно производится выбор земельного участка, который осуществляют специальные комиссии, создаваемые местными исполнительными органами в пределах своей компетенции по предоставлению земельных участков. Результаты выбора земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны оформляются уполномоченным органом области актом о выборе земельного участка. К данному акту прилагаются проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект о предоставлении права на землю.

На основании землеустроительного проекта уполномоченным органом по месту нахождения земельных участков подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на землю (ст. 44 п. 4).

Проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок должен содержать: наименование юридического или физического лица, которому предоставляется право на землю; целевое назначение земельного участка; площадь земельного участка; вид права на землю, обременения, сервитута; выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка; фамилию, имя, отчество (при его наличии) физического лица или наименование юридического лица, у которого производится изъятие, принудительное отчуждение для государственных нужд, в том числе путем выкупа, земельных участков с указанием их размеров; прочие условия (ст. 44 п. 7).

В соответствии со ст. 46 ЗК РК предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства оралманам осуществляется на праве временного безвозмездного землепользования из земель сельских населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, иммиграционного земельного фонда, специального земельного фонда и земель запаса. После приобретения гражданства Республики Казахстан предоставленные земельные участки переходят в их частную собственность в порядке и на условиях, установленных ЗК РК. На земельные участки, предоставляемые оралманам, не распространяются нормы статьи 48 ЗК РК.

Статья 47 ЗК РК гласит, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность граждан и негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собственность, осуществляется на возмездной основе. Предоставление земельных участков в собственность граждан и негосударственных юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РК и иными законодательными актами Республики Казахстан. Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка, которое рассматривается в порядке, определенном в статьях 43-45 ЗК РК в зависимости от целевого назначения земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются основанием для выдачи идентификационного документа на земельный участок. При продаже земельного участка в рассрочку в идентификационном документе на земельный участок, выдаваемом покупателю на основании договора купли-продажи, делается соответствующая запись о запрете на совершение сделок, за исключением передачи участка в залог.

Согласно ст. 48 земельные участки или право аренды земельного участка, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование, перечень которых определен местным исполнительным органом и утвержден соответствующим решением местного представительного органа, являются объектом продажи на торгах (конкурсах, аукционах), которые проводятся не реже одного раза в год. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права аренды земельного участка определяется Правительством Республики Казахстан. При продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, в рассрочку покупатель должен произвести оплату в сроки, предусмотренные договором купли-продажи (п. 1 ст. 49).

В соответствии с п. 2 ст. 50 ЗК РК земельные участки, за исключением включенных в перечень земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с пунктом 1 статьи 48 ЗК РК, предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности - 0,25 гектара на неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;

для индивидуального жилищного строительства - 0,10 гектара;

для садоводства, а также дачного строительства - 0,12 гектара.

Повторное бесплатное предоставление земельных участков для указанных целей не допускается. Согласно статьи 51 ЗК РК, земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым. Неделимость земельного участка отражается в идентификационном документе.

В соответствии со ст. 52 ЗК РК право собственности на здания (сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (сооружениями), кроме случаев, предусмотренных ЗК РК. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления государственных юридических лиц на здания (сооружения) влечет за собой в установленном порядке право постоянного землепользования на земельный участок указанными объектами. Указанные права неотделимы друг от друга.

В статье 53 ЗК РК говорится, что земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), определяется договором между участниками общей собственности (общего землепользования). При не достижении соглашения между ними по рядок пользования определяется судом. Соглашение участников или решение суда о порядке пользования земельным участком подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (общем совместном землепользовании), может быть осуществлен при условии предварительного определения земельной доли каждого участника (ст. 58 п. 1 ЗК РК). Если в соответствии со статьей 51 ЗК РК земельный участок признан неделимым, его раздел и выдел из него земельной доли в натуре не допускаются.

Статья 60 ЗК РК определяет правовой режим права собственности на земельный участок или права землепользования, принадлежащего супругам, в соответствии с нормами, предусмотренными гражданским и брачно-семейным законодательством Республики Казахстан, регулирующими имущественные отношения между супругами. Порядок определения долей супругов в совместной собственности (совместном землепользовании) при разделе земельного участка устанавливается статьей 58 ЗК РК.

Земельное законодательство Республики Казахстан определяет земельный участок как выделенную в замкнутых границах часть земли, закрепляемую в установленном порядке за субъектами земельных правоотношений.

Право собственности и иные вещные права на земельный участок распространяются на находящиеся в границах этого участка поверхностный, почвенный слой, замкнутые водоемы, лесные насаждения. Собственник земельного участка или землепользователь вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится над и под поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права других лиц или государства, в том числе права на недра, воды, леса и воздушное пространство. Но поскольку связанные с земельным участком объекты природы составляют государственную собственность, то их использование допускается, как правило, только после получения специального разрешения. Исключение предусмотрено в отношении поверхностных и подземных вод, общераспространенных полезных ископаемых, например, песок, глина, гравий и другие общераспространенные полезные ископаемые, если их использование направлено на удовлетворение нужд своего хозяйства.[6, с.162]

В соответствии со статьей 13 Указа Президента Республики Казахстан «О недрах и недропользовании» предоставление права на добычу общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод для собственных нужд производится одновременно с предоставлением земельного участка, под которым находятся общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, в частную собственность или землепользование. При предоставлении земельного участка во временное землепользование условия пользования общераспространенными полезными ископаемыми и подземными водами для собственных нужд могут быть оговорены договором о временном землепользовании. [7]

Понятие земельного участка в земельном законодательстве получило свое четкое юридическое определение и подробное разъяснение. Это объясняется тем, что в условиях вхождения в рыночную экономику земля и право на ее пользование приобрели форму товара, а земельный участок как объект вещных прав становится основной единицей, по поводу которой совершаются гражданско-правовые сделки. Земельный участок, находящийся в частной собственности, является недвижимым имуществом.

По признаку делимости различаются два вида земельных участков:

· делимые

· неделимые

Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. Неделимость земельного участка отражается в документе, удостоверяющим право на земельный участок.

В зависимости от размещенности или отсутствия объектов недвижимости на земельном участке, последние подразделяются на земли с расположенными на ней сооружениями и без таковых.[8, с.29]

Исходя из наличия на земельном участке тех или иных объектов природы, различаются земельные участки: занятые водоемами, лесной и иной растительностью, а также образующие площади залегания полезных ископаемых.

Все указанные и другие особенности, связанные с земельным участком, имеют юридическое значение при определении целевого назначения, правового режима конкретных земельных участков, а также при осуществлении гражданско-правовых сделок с землей.

Так, например, делимость или неделимость земельного участка напрямую влияет на размер отчуждаемого земельного участка при переходе права собственности на строение и сооружение. Если указанный участок является неделимым, он переходит к приобретателю недвижимости полностью, при делимости участка возможна передача приобретателю недвижимости лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для его эксплуатации.

Земельное законодательство Республики Казахстан предусматривает целый ряд норм регулированию соотношения прав на земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимости. Целью регулирования является обеспечение упорядоченности имущественного оборота объектов недвижимости, связанных с землей или образующих с землей единый имущественный комплекс. Без их рассмотрения характеристика правового режима земельного участка в качестве объекта вещных прав окажется неполной. Здесь действуют принципы: неотделимости указанных прав друг от друга, зависимости юридической судьбы земельного участка от судьбы объекта недвижимости.

Изложенные принципы выражаются в следующих нормах. Переход права собственности (прав хозяйственного ведения, оперативного управления) на здания и сооружения влечет за собой переход право собственности либо права постоянного землепользования на ту часть делимого земельного участка, которая занята указанными зданиями и сооружениями и необходима для их эксплуатации.

При переходе права собственности (прав хозяйственного ведения, оперативного управления) на строения и сооружения (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности или право постоянного землепользования на весь земельный участок или его определенную часть, что решается соглашением сторон.

Сдача во временное пользование землепользователем принадлежащих ему зданий и сооружений влечет временное землепользование на тот же срок земельного участка, занятого указанными зданиями и сооружениями и предназначенного для их эксплуатации.

Запрещается отчуждение передача земельного участка без соответствующего отчуждения или передачи расположенных на нем объектов недвижимости. Ряд особенностей имеет правовой режим земельных участков, находящихся в общей собственности двух или более лиц.

Законодательство Республики Казахстан различает общую собственность на земельный участок с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения доли (совместная собственность). Земельные доли в земельном участке, находящимся в общей долевой собственности или общим долевом землепользовании, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей, если законодательными актами не установлено иное.[9, с.72]

При определении земельной доли в общей собственности или общем землепользовании применяются следующие правила:

1) земельные доли общей долевой собственности определяются и изменяются соглашением всех участников общей долевой собственности (общего долевого землепользования), с учетом вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка;

2) если размеры земельных долей не могут быть определены на основании законодательства и не установлены соглашением, то земельные доли считаются равными.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом.

Земельный Кодекс Республики Казахстан предусмотрел также правила раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности или в общем долевом землепользовании. При не достижении соглашения о способе и условиях раздела общего земельного участка, каждый участник вправе потребовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности); если выдел земельной доли в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба земельному участку и всему, что с ним прочно связано, выделяющийся собственник (землепользователь) имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей долевой собственности (общего) землепользования.

Если в установленном порядке земельный участок признан неделимым, его раздел и выдел из него земельной доли не допускаются. Выделяющийся участник в этом случае имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей совместной собственности (общего землепользования) на земельный участок.

Вышеизложенные правила применяются и при разделе земельного участка, находящегося в общем, совместном землепользовании. Земельные участки на праве общей совместной собственности (землепользовании) могут принадлежать супругам, крестьянским хозяйствам, собственникам приватизированного жилища.

В соответствии с нормами гражданского права в земельном законодательстве подробно раскрывается содержание правового режима земельного участка при доме, в котором находится несколько квартир и (или) нежилых помещений. В нем просматривается ряд особенностей, свойственных этой разновидности общей совместной собственности на земельный участок или общего совместный участок принадлежат собственникам квартир (помещений) на праве общей собственности или общего землепользования (кондоминиум).

Доля каждого собственника в общей собственности неотделима от собственности на соответствующую квартиру (помещения) и полезной площади всего дома и земельного участка. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок.

Для управления общей собственностью и ее эксплуатации, надлежащего содержания всего дома и придомового земельного участка участники кондоминиума образуют потребительский кооператив собственников квартир и (или) нежилых помещений. По желанию собственников (постоянных пользователей) квартир (помещений) может быть образовано простое товарищество либо жилищный кооператив.

В этих нормах наглядно проглядывается полная зависимость объема правомочий на придомовой земельный участок от содержания правоотношений по владению, пользованию, и распоряжению расположенными на участке жилыми и (или) нежилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности или общего землепользования (кондоминиум).

Земельный участок является основным объектом ведения государственного земельного кадастра. Кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, место положении, размерах и границах земельных участков, об их качественной характеристике, об учете и оценке земельных участков и иных необходимых сведений.

Накопление данных производится на уровне соответствующих административных районов, где фиксируется и хранится информация о кадастровом номере земельного участка, наименовании физического или юридического лица - субъекта прав на земельный участок, актах исполнительных органов и иных предусмотренных законодательством документах, местонахождении и размере, оценочной стоимости земельного участка и права землепользования, целевом назначении, делимости и неделимости, сервитутах на земельный участок, а также об ограничениях по его использованию, установленных исполнительными органами.[10, с.37]

На каждый земельный участок заводится кадастровое дело, в котором фиксируются все необходимые сведения о земельном участке. Внесенные сведения позволяют однозначно выделить участок в пространстве, определить его размеры и местоположение, а также стоимостную оценку.

Сформированное кадастровое дело является основой для записи земельного участка в государственной земельно-кадастровой книге. При записи земельного участка в государственной земельно-кадастровой книге ему присваивается кадастровый номер, индивидуальный, неповторяющийся на территории Республики Казахстан, который сохраняется, пока участок существует как единое целое. Этим же номером идентифицируется и кадастровое дело, заводимое на этот участок.

Данные кадастра служат основой при планировании использования и охраны земель, при проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель, и могут быть использованы при совершении сделок с землей, при определении размеров платежей на землю, при ведении правового и других кадастров.

На каждый земельный участок, предоставленный в частную собственность, выдается право подтверждающий документ - акт на право собственности на земельный участок.

В нем указывается:

· кадастровый номер земельного участка

· сведения о собственнике

· форма частной собственности - индивидуальная частная собственность или общая совместная (долевая) собственность

· площадь

· целевое назначение земельного участка

· ограничения в использовании и обременения земельного участка

· делимость, неделимость земельного участка

· план земельного участка, включающий местоположение земельного участка, описание

· основание выдачи акта о праве собственности

Акт на право собственности на земельный участок составляется в двух экземплярах: первый экземпляр выдается собственнику земельного участка, а второй хранится в соответствующем территориальном органе по управлению земельными ресурсами.[34, с 29]

Таким образом, право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно. Никто не может быть лишен права землепользования иначе как по основаниям, установленным ЗК РК и другими законодательными актами Республики Казахстан.

1.5 Прекращение и защита права собственности, права землепользования и иных прав на земельный участок

Согласно статьи 81 ЗК РК право частной собственности на земельный участок или право землепользования прекращается при:

отчуждении земельного участка собственником или права землепользования землепользователем другим лицам;

отказе собственника от права собственности или землепользователя от права землепользования;

утрате права собственности на земельный участок или права землепользования в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

Изъятие, включая выкуп, земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя без их согласия не допускается, кроме случаев:

обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;

принудительного отчуждения, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд;

принудительного изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан, в случаях, предусмотренных статьями 92 и 93 ЗК РК;

принудительного отчуждения у собственника или землепользователя земельного участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равноценного земельного участка;

конфискации.

Кроме этого, право землепользования может прекращаться по следующим основаниям:

истечение срока, на который был предоставлен участок;

досрочное прекращение договора аренды земельного участка или договора временного безвозмездного землепользования, за исключением случаев, когда земельный участок находится в залоге;

прекращение трудовых отношений, в связи с которыми землепользователю был предоставлен служебный земельный надел (статья 41 ЗК РК).

В соответствии со статьей 82 ЗК РК собственник или землепользователь могут отказаться от права собственности на принадлежащий ему земельный участок или от права землепользования, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об их устранении от принадлежащих им прав на земельный участок без намерения сохранить эти права. Отказ от права временного землепользования или от права временного пользования на земельный участок, находящийся в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном для прекращения договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании, В случае совершения собственником земельного участка или землепользователем действий, определенно свидетельствующих об их отказе от прав собственности или землепользования (отъезд, длительное не использование участка и другое), этот участок принимается на учет как бесхозяйное имущество уполномоченными органами, с уведомлением органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

На время нахождения на учете как бесхозяйное имущество такой участок может быть передан во временное землепользование другому лицу.

Согласно ст. 84 ЗК РК земельный участок в исключительных случаях может быть принудительно отчужден для государственных нужд по решению суда при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения имущества. Исключительными случаями для принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд являются:

международное обязательство;

предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;

обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);

строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунктов, а также других объектов, имеющих государственное значение;

- снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);

- исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных статьей 84 ЗК РК, а также строительства объектов, предусмотренных государственными и региональными программами, и инвестиционных проектов, обеспечивающих государственные интересы и достижение общественно значимых целей.

В соответствии со ст. 89 ЗК РК изъятие земельного участка у государственного землепользователя для государственных нужд производится на основании одностороннего решения исполнительного органа, осуществляющего изъятие. Такое решение может быть обжаловано в вышестоящий орган либо в судебном порядке. Подача жалобы приостанавливает исполнение решения об изъятии.

В случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника или землепользователя в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. Конфискованные земельные участки возвращаются в государственную собственность. Реализация или дальнейшее использование таких земельных участков либо права землепользования, являющегося объектом конфискации, может быть произведена в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Согласно ст. 96 ЗК РК при прекращении права собственности или землепользования земельный участок или право землепользования оценивается по рыночной стоимости.

Право собственности и право землепользования защищаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами Республики Казахстан (ст. 164).

В соответствии со статьёй 164-1 собственник земельного участка или землепользователь вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения. Истребование самовольно занятого земельного участка из состава земель, находящихся в государственной собственности и не предоставленных в землепользование, осуществляется местными исполнительными органами по месту нахождения земельного участка.

Незаконный владелец обязан освободить самовольно занятый земельный участок в течение тридцати календарных дней с момента применения мер взыскания, предусмотренных законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях, и осуществить снос строения, возведенного (возводимого) на таком участке, самостоятельно либо за свой счет, кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством Республики Казахстан.