Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Республики Казахстан

Костанайский социально-технический университет

Имени академика Зулхарнай Алдамжар

Факультет «Экономики, права и управления»

Кафедра Юридических дисциплин

Специальность 050301 «Юриспруденция»

Допускается к защите

зав. кафедрой Юридических дисциплин

Шунаева С.М.

«___» ______________2009г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: Правовое регулирование права собственности на землю Республики Казахстан

Дипломник Заботин А.В.

Руководитель дипломной работы: Хамитова А.И.

Костанай 2009

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ПРАВОВОЕ ОПОСРЕДОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ

1.1 Основные признаки права собственности

1.2 Установление целевого назначения земель как способ регулирования права собственности

1.3 Формы и виды собственности на землю

1.4 Земельный участок как объект права собственности и иных вещных прав

1.5 Прекращение и защита права собственности, права землепользования и иных прав на земельный участок

2. СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

2.1 Субъекты права собственности на землю

2.2 Объекты права собственности на землю

3. ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН В РЕГУЛИРОВАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

право собственность земельный участок

С введением частной собственности на землю право распоряжения землей наполнилось качественно новым содержанием.

Земельная реформа в Республике Казахстан, ликвидация монополии государственной собственности на землю и утверждение частной земельной собственности, реорганизация крупных коллективных сельскохозяйственных предприятий при недостаточности законодательных актов, регулирующих правовые, экономические, организационные, территориальные и другие аспекты государственного управления земельными ресурсами, а также необходимость преобразования системы земельных отношений поставили задачу завершения земельных преобразований и создания системы сельскохозяйственного землепользования, способного обеспечить эффективное использование земли и превращение ее в один из определяющих факторов экономического роста.

Земля является самым важным и ценным объектом имущественных отношений, предметом регулирования значительного числа отраслей национального права. Рассматривая землю как единый объект природы, хозяйствования и собственности, земельное право устанавливает приоритет ее охраны как объекта природы перед использованием земли как объекта недвижимости.

Следует отметить, что, анализируя положения земельного права, касающиеся регулирования земельных правоотношений, можно сделать вывод о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними в большинстве случаев регулируются гражданским законодательством.

Но гражданское законодательство применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами, что в полной мере соответствует положениям Конституции Республики Казахстан.

Следовательно, нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан в части, касающейся прав на земельные участки, должны быть приведены в соответствие с земельным законодательством.

Круг участников земельных отношений практически не меняется. Таковыми, по-прежнему, являются граждане, юридические лица, государство. Тем самым, они по общему правилу могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем, согласно законодательству Президентом Республики Казахстан определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.

В зависимости от вида прав участники земельных правоотношений подразделяются на пять категорий: это собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы и, наконец, сервитуарии (обладатели сервитутов).

Землепользователями считаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Землевладельцами признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Арендаторами признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или субаренды. К обладателям сервитутов относятся лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками.

Однако, среди перечисленных категорий отсутствуют лица, которым выданы свидетельства на право собственности на земельную долю. Они также выступают участниками земельных отношений, хотя и не распологают участком, выделенным в натуре в счет принадлежащей им земельной доли, поскольку этот участок входит в земельный массив, находящийся, как правило, в пользовании сельскохозяйственной организации.[32, с 176]

Актуальность темы обусловлена тем, что вопросы регулирования права собственности на землю важны как для государства, так и для участников земельных отношений. В условиях земельной реформы и совершенствования управления экономикой развивается самостоятельность пользователей земли, демократизация земельных отношений, расширение прав собственников земли и землепользователей, в том числе, арендаторов. Развиваются институты права частной собственности на землю и рыночные отношения, создаются крестьянские (фермерские) хозяйства.

Введение в действие Земельного кодекса Республики Казахстан изменило многое в механизме регулирования земельных отношений.

Земельные отношения регулирует большое количество подзаконных актов. Изменения в рыночной экономике вносят много нового в земельное законодательство.

Вопрос о правовом регулировании права собственности на землю Республики Казахстан рассматривался многими учеными и юристами. В частности: Луневой А.Е. «Право собственности на землю», Сиванваевой А.А. «Новейшее законодательство Республики Казахстан о праве собственности на землю», Басиным Ю., Диденко А., Нестеровой Е. «Основание возникновения прав землепользования и недропользования», Косановым Ж.Х. «Право собственности и иные вещные права на землю».

Цель данной дипломной работы является исследование института права собственности на землю, развитие и регулирование земельных отношений по земельному законодательству Казахстана.

Исходя из данной цели, необходимо решение следующих задач:

- определить предмет и систему земельного права;

- исследование вопросов понятия и основных признаков права собственности;

- изучение земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав

- рассмотрение форм видов собственности на землю;

- выявление субъектов и объектов права собственности;

- изучить защиту прав собственности, права землепользования и иных прав на землю;

- практическое значение нормативных актов Республики Казахстан в регулировании права собственности.

Основными методами исследования явились: статистический, исторический, сравнительно-правовой, конкретно-социологический, системно-аналитический.

Научная новизна дипломной работы определяется тем, что данная дипломная работа представляет собой попытку комплексного изучения понятия права собственности на земельный участок.

Практическая значимость данной работы заключается в том, что она может использоваться при подготовке специалистов для практической деятельности в соответствующих сферах в рамках объекта и предмета дипломной работы.

Структура дипломной работы состоит из введения, трех глав, заключения, и списка использованных источников

В первой главе «Правовое опосредование отношений, связанных с землепользованием» раскрывается основные признаки, формы и виды права собственности, а также рассматривается земельный участок как объект права собственности и иных вещных прав.

Вторая глава «Субъекты и объекты права собственности на землю» раскрывает понятие субъекты и объекты права собственности.

Третья глава «Практическое значение нормативных актов Республики Казахстан в регулировании права собственности» посвящена практическому значению нормативных актов Республики Казахстан в регулировании права собственности.

1. ПРАВОВОЕ ОПОСРЕДОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ

1.1 Основные признаки права собственности

В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность на землю. К субъектам права собственности относятся:

- субъект права государственной собственности на землю на территории республики - Республика Казахстан;

- субъект права частной собственности на земельные участки на основаниях, условиях и в пределах, установленных ЗК РК - граждане и негосударственные юридические лица. При этом под гражданами понимаются граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без гражданства, если иное не установлено ЗК РК.

Согласно п. 1 ст. 21 ЗК РК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком.

Права государства как собственника земли осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией, установленной ЗК РК и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Основаниями возникновения земельных правоотношений являются юридические факты, с которыми закон связывает определенные юридические последствия. Рассмотрим их более подробно применительно к земельным правоотношениям. Кроме того, следует отметить, что если для одних видов земельных правоотношений достаточно наличие простого юридического факта, то для других видов необходима совокупность двух или более фактов - юридические составы. В первом случае это, например, совершение земельного правоотношения. Во втором случае - принятие решения государственного органа о предоставлении земельного участка, учет земельного участка и его отвод натуре, оформление прав на земельный участок.

В зависимости от последствий юридические факты можно разделить на три вида:

1) правоустанавливающие: при этих юридических фактах происходит возникновение земельных правоотношений. Например, заключение договора залога земельного участка или договора аренды.

2) правоизменяющие: при их наличии в земельных правоотношениях происходит изменение в субъекте, объекте или содержании самого правоотношения.

3) правопрекращающие: с возникновением этих обстоятельств, происходит прекращение правоотношений. Пример - истечение срока аренды, прекращение деятельности предприятия-владельца земельного участка и т. д.

Собственник земельного участка может осуществлять права собственника на основаниях, условиях и в пределах, предусмотренных ЗК РК и иными законодательными актами Республики Казахстан.

В соответствии со статьей 22 ЗК РК возникновение права собственности на земельный участок возникает путем:

предоставления права собственности;

передачи права собственности;

перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.

Право собственности на земельный участок - возникает на основе:

актов государственных органов;

гражданско-правовых сделок;

3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РК не могут находиться в частной собственности(ст. 23 п. 1).

В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением (ст. 23 п. 2). При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 ЗК РК.

В частной собственности негосударственных юридических лиц, иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться физическим и юридическим лицам на праве землепользования и (или) на праве частной собственности в порядке и на условиях, установленных ЗК РК. Земельные участки сельскохозяйственного назначения на праве частной собственности предоставляются гражданам Республики Казахстан для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения. Не допускается предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность в качестве государственных натурных грантов для ведения сельскохозяйственного производства (ст. 24 п. 1).

В соответствии с п. 2 ст. 24 ЗК РК предоставление права частной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется на платной основе. Граждане и негосударственные юридические лица, заинтересованные в предоставлении права частной собственности на земельный участок (земельные участки) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, могут:

приобрести право частной собственности на земельный участок по цене, равной кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, определяемой в соответствии со статьями 10 и 11 ЗК РК;

приобрести право частной собственности на земельный участок по льготной цене, определяемой от его кадастровой (оценочной) стоимости.

При этом 50 размер льготной цены на земельные участки по административно-территориальным единицам устанавливается Правительством Республики Казахстан.

Согласно п. 4 ст.24 ЗК РК выплата сумм при приобретении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 24 ЗК РК, может производиться в рассрочку до десяти лет по письменному заявлению лица, приобретающего право частной собственности на земельный участок. Лицам, получившим земельные участки в рассрочку, запрещается совершать сделки (продажа, передача в аренду или безвозмездное пользование, передача в качестве вклада или взноса в уставные капиталы хозяйствующих субъектов) до полной оплаты выкупной цены земельного участка. Передача в залог земельного участка допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от его выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.

При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из гражданства Республики Казахстан земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение одного года переоформлено в право временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собственность собственнику выплачивается цена земельного участка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступающих от продажи земельных участков. В случае отказа местного исполнительного органа от приобретения земельного участка по его разрешению такой участок может быть продан гражданину Республики Казахстан (ст. 24 п. 5 ЗК РК).

Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов (ст. 25 п. 1 ЗК РК).

В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РК собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан. Собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения реализуют указанные права с учетом положений ЗК РК. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имеющимися на момент совершения сделки. Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).

В государственной собственности находятся земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми природными территориями оздоровительного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность (с. 26 п. 1).

В соответствии с 2 ст. 26 ЗК РК не могут находиться в частной собственности земельные участки, занятые для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан, таможенных нужд;

особо охраняемыми природными территориями;

лесным фондом;

водным фондом;

магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;

территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания.

Не могут быть предоставлены в раздельную собственность граждан и негосударственных юридических лиц земельные участки, занятые: пастбищными и сенокосными угодьями, используемыми и предназначенными для нужд населения; дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования; обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя) двух или более собственников земельных участков или землепользователей (с. 26 п. 4).

Земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, могут быть:

1) проданы или переданы безвозмездно в частную собственность;

2) предоставлены в постоянное или временное землепользование;

3) реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных ЗК РК, иными законодательными актами Республики Казахстан или международными договорами.

Право собственности это важнейшее субъективное право, лежащее в основе экономических действий каждого участника правоотношений. В зависимости от того, кому по признанию общества и государства принадлежат природные ресурсы и вещи (предметы), созданные коллективным или индивидуальным трудом, а также иное имущество, определяются возможности и пределы удовлетворения материальных потребностей всего общества, всех его социальных слоев и прослоек, каждого отдельного человека. А от этого, в свою очередь, зависит характер и прочность политической власти, идеология, степень единства общества. Общепризнанной аксиомой служит утверждение о зависимости политической и идеологической надстройки от экономического базиса общества, в основе которого лежит закрепленная распределенность принадлежности имущества. Но существует и обратная зависимость - изменение надстройки, политической власти вызывает важные коренные изменения в распределении имущества, прежде всего, - в отношениях собственности, что вновь вызывает последующие изменения в надстроечной сфере общественных отношений.

Все сказанное подчеркивает непреходящую основополагающую важность отношений собственности во всяком обществе. Общество изменяется, а важность собственности остается неизменно высокой.[1, с.370]

Собственность - общественная форма и содержание экономических отношений, вне отношений собственности нет ни общественного производства, ни присвоения материальных благ. Собственность как объективно обусловленное общественное отношение по поводу материальных благ выступает универсальным способом жизнеобеспечения общества. Собственность на землю определяет основу и сущность земельных отношений, отражает процесс и способы потребления земельных ресурсов.

Экономические отношения собственности на землю складываются по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами. В результате их правового опосредования возникает собственность в юридическом смысле.

Правовое опосредование отношений собственности также является объективно неизбежным состоянием, хотя правоотношения собственности, в отличие от отношений собственности, являются надстрочной категорией, то есть результатом проявления человеческой воли. Вне правового регулирования, без механизма принуждения государства, в отношениях собственности не будет обеспечена устойчивость, упорядоченность, их нормальное функционирование.

Право собственности, согласно, гражданскому законодательству Республики Казахстан, есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. [2]

Право собственности таким образом, является юридической категорией, производной от экономических отношений, возникает лишь с появлением государства и права.

В гражданском и земельном законодательстве право собственности на землю трактуется как основополагающее вещное право, от которой, так или иначе, производна вся система иных вещных прав на землю.

Право собственности содержит все основные признаки вещного права, они проявляются в нем в наиболее полной мере, собственник обладает наибольшим объемом правомочий.

Основные признаки права собственности на землю как субъективного вещного права проявляются посредством триады правомочий собственника: владение, пользование и распоряжение.

Земельный участок, в соответствии, как с земельным, так и гражданским законодательством, может находиться как в индивидуальной частной собственности, так и в общей собственности.

Общая собственность на земельный участок может быть двух видов - долевой и совместной. Общей совместной собственностью, например, станет земельный участок, приобретенный супругами, если брачным контрактом либо иным договором между ними не установлен иной режим этого участка.

Право владения означает юридически обеспеченную возможность осуществления фактического обладания землей. Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность присвоения естественных полезных свойств земли. Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определения юридической судьбы земли. Собственник находится в абсолютном правоотношении со всеми субъектами, которые обязаны воздерживаться от действий, ущемляющих права собственника.

В свою очередь, собственник обременяется взаимной обязанностью воздерживаться от действий, нарушающих права других собственников. Исходя из своих правомочий, собственник имеет право:

· совершать определенные действия, то есть самостоятельно хозяйствовать на земельном участке

· возводить на нем строения и сооружения, выращивать урожай и так далее

· на требования определенного поведения со стороны других лиц соблюдать неприкосновенность земельного участка, обеспечивать право доступа к земельному участку

· не совершать действий, нарушающих землеохранные требования

Нарушение субъективного права собственности влечет возникновение охранительного правоотношения по его защите. Закон в принудительном порядке обеспечивает восстановление нарушенного права.

Однако осуществление принадлежащих им прав не должно наносить вреда земле как природному объекту, окружающей природной среде, а также правам и правомерным интересам других лиц.

Только на соблюдение этого общего императива должно основываться свободное и самостоятельное осуществление собственником своих прав по владению, пользованию и распоряжению землей.

Ограничение права собственности на землю обусловлены ее естественным происхождением, функциональными особенностями, ограниченностью в пространстве, незаменимостью другими материальными объектами, а также приоритетами, целями и задачами земельной политики государства. Ограничения могут затронуть любого элемента права собственности - либо права владения, либо права пользования, либо права распоряжения.

Ограничения права собственности выражаются посредством введения запретов на определенные виды поведения, либо предписаний, обязанностей на совершение необходимых действий. К основным ограничениям, имеющим постоянный характер, относятся обязанности:

· использовать землю в строгом соответствии с ее целевым назначением

· не допускать причинения вреда окружающей природной среде и ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности

· не допускать использования земель способами и средствами, приводящими к ухудшению состояния окружающей среды

· не допускать снятия плодородного слоя почвы за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя

· обеспечивать предоставление сервитутов

· соблюдать особый режим использования земель, охраняемых природных территорий, санитарно-защищаемых, водоохранных и других видов охранных зон.

Кроме того, право собственности на землю может быть временно ограничено, например, в виде исключения из хозяйственного оборота деградированных земель.

Установленные ограничения, исходя из интересов всего общества, социально-экономической значимости и особенности земли, уточняют пределы действия и содержание права собственности на землю.

Помимо понимания права собственности на землю как субъективное право собственника, термин «право собственности на землю» принято трактовать как:

· институт земельного права Республики Казахстан, нормы которого содержаться в Конституции Республики Казахстан, Земельном Кодексе Республики Казахстан, в других законах и подзаконных нормативно-правовых актах

· земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей.

Например, в правоотношениях по возникновению права земельной собственности участвуют не только земельные собственники, но и органы государственного управления.

В Земельном Кодексе Республики Казахстан предусмотрена возможность указывать вышеперечисленные категории земель в актах органов исполнительной власти и актах органов местного самоуправления, регламентирующих порядок предоставления земельных участков, а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, кроме того, в документах государственного земельного кадастра и документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельное законодательство Республики Казахстан возлагает на Правительство Республики Казахстан обязанности по отнесению земель, находящихся в государственной собственности, к определенным категориям, а также по их переводу из одной категории в другую.

За органами исполнительной власти Земельный Кодекс Республики Казахстан закрепляет определенные обязанности, в круг которых входит отнесение к той или иной категории земельных участков, находящихся в собственности Казахстана. Земли, находящиеся в частной собственности, подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли иного целевого назначения.

Большое внимание в Земельном Кодексе Республики Казахстан обращено на определение собственности на землю.

Земельный Кодекс Республики Казахстан не ограничивает права граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность и разрешает предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности. Вместе с тем Земельный Кодекс Республики Казахстан ограничивает права иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность. Указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Казахстана. Перечень приграничных территорий устанавливается президентом Казахстана в соответствии с законодательством о Государственной границе Республики Казахстан. До установления Правительством Республики Казахстан перечней приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Земельный Кодекс Республики Казахстан определяет состав земель, находящихся в той или иной собственности. Согласно Кодексу в государственной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми законами, земельные участки, право собственности Казахстана, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные Казахстаном по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Земельным Кодексом Республики Казахстан достаточно четко определены права и обязанности собственников по использованию земельных участков.

По поводу установленных прав можно заметить следующее:

· собственник земельного участка имеет право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы;

· возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельных участков и с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил;

· проводить в соответствии с правилами оросительные, осушительные, мелиоративные работы; в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями строить пруды и иные закрытые водоемы.[3]

К правам, связанным с использованием собственником земельных участков, могут быть отнесены: право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации (за исключением случаев передачи земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование; право собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения.

Наряду с правами собственники земельных участков имеют установленные Кодексом обязанности. Требования, выдвигаемые в Земельном Кодексе Республики Казахстан в части установленных обязанностей, абсолютно понятны, поскольку этим законодательным актом приоритет отдается в первую очередь охране земель. Поэтому в Земельном Кодексе Республики Казахстан четко определено, что собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, сохранять межевые, геодезические знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными объектами, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Право собственности на земельные участки прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам либо при отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка.

Кроме вышеоговариваемого права собственности на землю, Земельный Кодекс Республики Казахстан определяет особое место праву постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, аренде земельных участков, праву ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездному срочному пользованию земельными участками.

Земельный Кодекс Республики Казахстан устанавливает, что в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки государственным учреждениям, предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в пользование не предоставляются. При этом за гражданами и юридическими лицами сохраняется возникшее до введения в действие Земельного Кодекса Республики Казахстан право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной собственности земельными участками. Те граждане, которые обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, право на которое возникло до введения Земельного Кодекса Республики Казахстан, могут приобрести такие земельные участки в собственность. После введения в действие Земельного Кодекса Республики Казахстан гражданам не могут предоставляться земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, однако они имеют право на приобретение таких земельных участков в собственность, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законами, не допускается. В то же время землепользователь или землевладелец может отказаться от принадлежащего ему права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В этих случаях распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Земельным Кодексом Республики Казахстан определены основания принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и права пожизненного наследуемого владения земельными участками. В первую очередь принудительно прекращаются вышеуказанные права при использовании земельных участков не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Использование земельного участка способами, которые приводят к снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологии, влечет за собой прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения землей.[3]

Кроме того, в перечень, определяющий прекращение прав, Кодексом отнесены такие основания, как неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений, в том числе, отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы, нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель и подвергшихся радиоактивному загрязнению; невыполнение мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельного налога; не использование земельного участка, предназначенного для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом; изъятие земельного участка для государственных нужд; реквизиция земельного участка.

Довольно подробно в Земельном Кодексе Республики Казахстан изложены случаи возможного установления публичных сервитутов. Обычно публичные сервитуты устанавливаются для прохода или проезда через земельные участки, а также для использования земельных участков в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры, одновременно для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, для проведения дренажных работ на земельном участке, для забора воды и водопоя, прогона скота через земельные участки, для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением земельных участков в пределах земель лесного фонда, а также для использования земельных участков в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских работ и свободного доступа к прибрежной полосе.

Если сервитут относится к части земельных участков или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. В случае если сервитут относится ко всему земельному участку, то можно и не предоставлять план этого же земельного участка.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен. Оформляются такие отношения путем принятия акта об отмене сервитута.

В безвозмездное срочное пользование из земель организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков могут предоставляться гражданам земельные участки в виде служебного надела. При этом служебные земельные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Также права на землю могут возникнуть в случае договора аренды, по которому возникают взаимные права и обязанности сторон: арендодателя и арендатора. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком -- может сдать его, например, в субаренду (в зависимости от условий оговоренных в договоре аренды).

Земельный кодекс Республики Казахстан содержит положение, в соответствии с которым права на земельный участки, а именно, право собственности на землю граждан и юридических лиц, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитут, удостоверяются документами в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Казахстана по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

· юридический факт, порождающий определенные правоотношения, как для собственников, так и для иных лиц. Например, в результате вынесения решения о предоставлении земельного участка в частную собственность возникают правоотношения по фактическому отводу земельного участка на местности, выдаче государственного акта о праве собственности на земельный участок, государственной регистрации права на земельный участок.

Таким образом, праву собственности на землю присущи все основные черты, свойственные праву собственности вообще. Вместе с тем есть и принципиальные отличия: право собственности на землю неизменно сопровождается ограничениями, вытекающими из интересов государства и других субъектов земельных правоотношений. При этом степень его публичного ограничения значительно выше, нежели в других сферах имущественных отношений.

1.2 Установление целевого назначения земель как способ регулирования права собственности

1. Зонирование - определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования.

2. Организацию зонирования земель на районном уровне и в городах областного значения осуществляют соответствующие исполнительные органы районов и городов областного значения. Проект (схема) зонирования земель утверждается соответствующими представительными органами района и города областного значения.

3. На основании материалов по зонированию земель районов и городов областного значения областные (городов Астаны и Алматы) территориальные органы по управлению земельными ресурсами совместно с местными органами по охране окружающей среды, архитектуры и градостроительства и другими заинтересованными органами по поручению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа организуют и обеспечивают разработку проектов (схем) зонирования земель на областном (городском) уровне, включающих классификатор целевого назначения, и вносят их на утверждение областным (городов Астаны и Алматы) представительным органам.

4. Целевой режим использования территории, определенный при зонировании земель, является для субъектов земельных правоотношений обязательным.

5. Зонирование земель проводится по решению местных исполнительных органов и осуществляется за счет средств местного бюджета.

Земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан.

За земельные участки, предоставленные государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается плата за пользование земельными участками.

Порядок исчисления и уплаты в доход местного бюджета платы за пользование земельными участками определяется в соответствии с налоговым законодательством республики Казахстан.

При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка в аренду другим государствам размер платы за пользование земельными участками определяется международными договорами, ратифицированными Республики Казахстан.

Предоставление земельных участков из государственной собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи единовременного, либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собственность на безвозмездной основе:

1) гражданам Республики Казахстан - собственникам жилых помещений как идеальная доля в объектах кондоминиумов;

2) гражданам Республики Казахстан для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства в пределах установленных норм;

3) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

Плата за возмездное предоставление (продажу) права частной собственности на земельный участок (далее - плата за земельные участки) или права временного возмездного землепользования (далее - плата за продажу права аренды) исчисляется на основе кадастровой (оценочной) стоимости, рассчитываемой по базовым ставкам платы за земельные участки с применением поправочных коэффициентов. В соответствии со ст. 152 Земельного кодекса Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, иных необходимых сведений. В государственный земельный кадастр также включается информация о субъектах прав на земельные участки. [33]

Средства, поступающие от продажи государством земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность, зачисляются в Национальный фонд и используются в установленном законодательством Республики Казахстан порядке.

Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта Республики Казахстан, части территории субъекта Республики Казахстан (в том числе пригородной зоны), района, сельского округа, а также в генеральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации.

В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду

В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду. Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами, в земли иных категорий допускается только на основании решения Правительства Республики Казахстан.

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Границы и правовой режим пригородных зон утверждаются и изменяются на основании решения Правительства Республики Казахстан.

Пригородные и зеленые зоны относятся к числу особо охраняемых территорий, что предполагает возможность ограничений и запретов в сфере хозяйственной деятельности на их территории. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. В этих зонах допускается деятельность сельскохозяйственных предприятий, если она не ухудшает санитарно-гигиенических характеристик территории, ее ландшафта, не препятствует организации лесопарков и мест отдыха. Допускается строительство только тех промышленных предприятий, которые связаны с обслуживанием города и экологически безопасны. Размещение, планировка и застройка населенных мест в пригородной зоне не должны приводить к загрязнению воздушного бассейна, рек и водоемов, почв и нарушению традиционного ландшафта пригородной зоны.

Таким образом, зонирование земель - определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования. Данная процедура является не только важным аспектом развития экономики государства, но и забота о населении, о будущем нашей страны.

1.3 Формы и виды собственности на землю

право собственность земельный участок

В соответствии со статьей 6 Конституции Республики Казахстан земля находится в государственной собственности, она может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.

Таким образом, у нас в стране на конституционном уровне провозглашено действие государственной и частной форм собственности на землю. Земельное законодательство Республики Казахстан, основываясь на конституционной норме, определил пределы и условия действия государственной и частной форм собственности на землю.

Право государственной собственности распространяется на весь земельный фонд государства, за исключением той ее части, которая в установленном порядке передана в частную собственность соответствующим субъектам земельных правоотношений. В государственной собственности находятся земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми природными территориями оздоровительного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.

Согласно земельного законодательства Республики Казахстан не могут находиться в частной собственности земельные участки, занятые:

· для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд;

· особо охраняемыми природными территориями

· лесным фондом, за исключением земельных участков покрытых искусственными лесами, агролесомелиоративными насаждениями, плантационными насаждениями специального назначения, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц, и агролесомелиоративными насаждениями, созданными за счет бюджетных средств на землях, предоставленных им в частную собственность или долгосрочное землепользование в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан