Право собственности на землю и его историческое развитие

Земельное право относится к числу древнейших отраслей права не только в России, но и в других странах. Со времен Киевской Руси существовало поземельное феодальное право, во все времена государство регулировало поземельные отношения. Во второй половине ХIХ в. существовало крестьянское земельное право, являвшееся основной частью крестьянского обычного права. После революции 1917 г. возникло советское земельное право.

C начала 90-х гг., началась земельная реформа в современной России. Она дала толчок и создала условия для интенсивного развития института права собственности на землю. Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношений собственности нескольких форм права собственности, заменивших исключительную государственную собственность на землю. Институт права собственности приобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права.

Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждает такую трансформацию, установив, что отныне все сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством. Одновременно все же было признано, что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременно объектом земельных и других экологических правоотношений. Предусмотрено, что регулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, став недвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперь является объектом не только земельных отношений, но и гражданских. Соответственно теряются определенность и грань между земельным и гражданским отраслями права, которые теперь претендуют на одну и ту же сферу правового регулирования, создавая в правовом регулировании отношений собственности на землю немало неясных и даже конфликтных ситуаций.

Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права собственности на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых к отношениям собственности на имущество в целом. В частности, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника -- обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять владение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерность этих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах.

В конечном счёте для лучшего понимания возникших вопросов требуется более детальный разбор всех аспектов современного земельного законодательства. Углубление в исторические предпосылки развития института права собственности на землю. Рассмотрение его структуры и современных форм собственности, чем и предстоит заняться в данной дипломной работе.

1. Право собственности на землю и его историческое развитие

1.1 Формирование института собственности на землю в России

Земельная реформа 90-х годов предоставила гражданам право собственности на землю право ею распоряжаться, что и закрепила ст. 36 Конституции Российской Федерации. Но это совсем не значит, что раньше, до новой реформы, прав на землю у граждан не было (садоводы, огородники и дачники появились не два и не три года назад, и крестьянские хозяйства, имели право на существование). Любое государство издает законы, предоставляющие гражданам права на землю. Традиция идет от римского права и почитаемого юристами Кодекса Наполеона. К сожалению, прошли те времена, когда отчаянные представители цивилизации, отправляясь в дальние путешествия, то и дело встречали на пути ничьи земли. Земли поделили государства, а внутри государств землю поделили пользователи.

Право на земельный участок у граждан России было всегда. Другое дело - что это было за право и каково было его содержание. Еще недавно это было только право пользования, собственником земли являлось государство. Ну а раньше? Надо сказать, Россия имеет уникальную историю аграрных преобразований. С головокружительной быстротой менялись крестьянские уклады и права на землю. Не будем уходить очень далеко в глубь веков. А начнём свой анализ с отмены крепостного права в 1861 г. По сути, до аграрной реформы 1861 г. крестьяне не обладали практически никакими самостоятельными правами на землю. Помещичьи крестьяне, находясь под властью собственника земли, в вопросах ее использования не имели самостоятельного голоса. Начиная с 1861 г. крестьяне или единолично, или в рамках земельных общин выступают в качестве носителей прав и обязанностей на землю по законодательству. Долгое время после первых реформенных шагов середины XIX в. законодательство о крестьянах, и законодательство о крестьянском землепользовании в том числе, имело много специфических черт, чтобы теоретикам представилась возможность говорить о крестьянском земельном праве. Положения 19 февраля 1861 г. (Общее положение о крестьянах, Положение о выкупе и др.) декларировали отмену крепостной зависимости, установили право крестьян на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него. По этому законодательству земля была крестьянам выделена, но использование земельных участков существенно ограничивалось обязательствами перед бывшими собственниками по их выкупу.

Обязательства эти были настолько долгосрочными, что в теории сложилось мнение о надельном землепользовании как о разновидности долгосрочной аренды - оброчного пользования. Внутри земельной общины [в центральных губерниях России (собственно России) именно она являлась субъектом земельных отношений] право пользования предоставлялось крестьянской семье (крестьянскому двору). Крестьянской земли, находящейся в личной собственности, в это время почти не было. Законы от 26 июля 1863 г. и 24 ноября 1866 г. продолжили реформу тем, что приравняли статус удельных, государственных и помещичьих крестьян, тем самым объединив их в сословие крестьян с единой юрисдикцией. 18 мая 1882 г. учреждается Крестьянский поземельный банк. В том, что касалось прав крестьян на землю, его роль заключалась в некотором упрощении получения (приобретения) земельных участков крестьянами на праве личной собственности, не распространенной среди этого сословия.

Однако до Столыпинской реформы операции Банка не играли существенной роли в расширении прав собственности на крестьянские земли. Дальнейшее законодательство до реформы Столыпина особых качественных изменений в правах крестьян на землю не внесло. Законодательство 1863 г. (Законы от 18 июня и 14 декабря) ограничивали права надельных крестьян в вопросах передела залога и отчуждения земли с тем, чтобы укрепить и ускорить выплату выкупных платежей. Это не позволило приравнять крестьян к иным сословиям в вопросах реализации прав на землю еще некоторое время Положение стало существенно изменяться после 1905 г. В это время не только расширились права крестьян на землю (отмена выкупных платежей Указом от 3 ноября 1905 г. способствовала этому в особенности), но и был сделан шаг в направлении реализации личного права собственности на землю. Столыпинская реформа, если рассматривать ее с этой точки зрения, была направлена на переход от преимущественно права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву личной собственности главы хозяйства. Таким образом, в период с 1861 по 1917 г. законодательство шло в направлении предоставления крестьянскому сословию прав на землю, равных существовавшему в России праву личной собственности на землю.

Это право включало владение землей, право использовать землю ограничивалось обязанностью не нарушать права собственников соседних участков и права сервитута. Право распоряжения земельным участком заключалось в праве заключать все виды сделок, предусмотренных гражданским законодательством для недвижимости, а также совершать иные действия, предусмотренные правом для распоряжения недвижимостью. Законом была предусмотрена возможность выкупа земель для государственных нужд. Существовало и регулируемое законодательством право сервитута. Движение это происходило через длительные переходные этапы, в рамках которых права крестьян на землю значительно ограничивались правами общины на надел, правами бывших собственников на получение выкупной платы, сословными ограничениями. Содержание этих ограничений носило в большинстве случаев политический характер и обусловливалось значительным влиянием консервативных кругов, состоявших в основном из крупных землевладельцев, и преобладанием в начале реформ идеологии общинного строя. Община, осуществляя свои права, могла производить периодические переделы земли крестьян, могла продавать, сдавать в аренду земельный надел по согласованию с пользователем. Община распоряжалась недрами, выпасами, лугами. С реформой Столыпина, радикализм которой был продиктован состоянием российской экономики после неудачных военных действий против Японии и революционных событий в самой стране, было предпринято наступление на идеологию общинного земледелия. Основанием были предполагаемые экономические преимущества частного хуторского сельскохозяйственного производства перед общинным. Следствием этого было закрепление и распространение права частной (личной) собственности на землю среди крестьян. К 1917 г. реформа, начатая П.А.Столыпиным, не была завершена. Следствием этого было то, что сельское хозяйство оперировало как правом частной собственности на землю, так и правом собственности общины на надел; к этим правам присоединялось право аренды как основное право пользования земельным участком. После 1917 г. ситуация резко изменилась - права на землю приобрели совершенно иное содержание. Крестьянский наказ в рамках Декрета "О земле" от 26 октября 1917 г. (по старому стилю) объявил всю землю народным достоянием, отменил частную собственность на землю, запретил сдавать ее в аренду и в залог. Земля передавалась в распоряжение земельных комитетов, которые являлись полномочными органами государственной власти на местах. Тем самым земля переходила в распоряжение государства.

Декрет о социализации земли предусматривал, что всякая собственность на землю и другие природные ресурсы отменяется навсегда и распоряжение ими передается органам государственной власти. Таким образом, из всех юридических конструкций осталось место только праву пользования землей. Однако недолгие времена нэпа, отличительными чертами которых было развитие хозяйственной инициативы частных лиц, в том числе и в сельском хозяйстве, и существование рыночных отношений под жестким государственным контролем, в строго ограниченных размерах, потребовали ввести конструкцию, с одной стороны, расширяющую права крестьян на землю, с другой стороны, не умаляющую государственную монополию на этот природный объект. Такая конструкция была изобретена, и по своему содержанию она была по-своему оригинальна. Речь идет о праве трудового землепользования, утвержденном Законом о трудовом землепользовании и закрепленном Земельным кодексом РСФСР от 30 октября 1922 г. Право трудового землепользования предоставлялось всем гражданам РСФСР для ведения сельского хозяйства и желающим обрабатывать землю своим трудом (ЗК РСФСР 1922 г., ч. 1). Права трудового землепользования не мог быть лишен никто, кроме случаев, прямо указанных в законе, а место расположения земельного участка, предоставленного по этому праву, могло быть изменено лишь при лесоустройстве, а также при земельных переделах в тех обществах, где существовал общинный порядок землепользования (ст. 95). Право трудового пользования считалось бессрочным. В рамках пользования гражданин имел право вести: а) хозяйственное использование земли способом, избранным им по своему усмотрению; б) возводить, устраивать и использовать на земле строения и сооружения для хозяйственных и жилищных нужд. Землепользователь не имел права совершать на своем земельном участке действия или отстраивать сооружения, нарушающие существенные интересы иных землепользователей. Покупка, продажа, завещание, дарение, залог земли пользователям запрещались (ст. 24, 25, 27). Трудовой пользователь имел право на строения, растения, посевы и все, что соединено с участком земли. В качестве гарантии землепользования в ЗК была заложена норма, в соответствии с которой в случае нарушения земельных прав или необоснованного вмешательства в хозяйство пользователей земельная комиссия по просьбе землепользователя была обязана восстановить нарушенные права на землю или вмешательство в хозяйство до разрешения спора о нарушенном праве по существу (ст. 26).

Как видно из исследования, трудовому землепользователю предоставлялся тот объем прав, который позволял ему использовать землю в целях ведения сельского хозяйства. Распоряжение землей в формах, предусмотренных правом для иных имущественных объектов, запрещалось, и этим подчеркивалось, что это именно право пользования государственной землей. Однако в отличие от иных возможных форм права пользования трудовое землепользование отличалось большей хозяйственной независимостью и отсутствием временных ограничений. В условиях нэпа это был тот максимум, который позволял развить производственную самостоятельность мелких аграрных производителей. Как известно из истории, это принесло свои плоды, и сельское хозяйство постепенно оживилось после Гражданской войны. Однако изменение аграрной политики и переход к всеобщей коллективизации были уже несовместимы с индивидуальной хозяйственной самостоятельностью, и следующее земельное законодательство уже отказалось от конструкции трудового землепользования. Дальнейшее правовое регулирование прав граждан на землю развивалось в рамках теоретических установок социалистического землепользования, основными принципами которого были: целевой характер права землепользования; устойчивость права землепользования; бесплатность права землепользования. Основным фундаментом, на котором выстраивались отношения по землепользованию и регулирование этих отношений законодательством, было право исключительной государственной собственности на землю. Перечисленные принципы распространялись на реализацию прав на землю всеми предусмотренными законодательством субъектами. Среди субъектов значились и граждане, однако права их были в значительной степени ограничены.

Статья 22 Основ законодательства СССР о земле предоставляла право на земельные участки гражданам только для ведения личного хозяйства без применения наемного труда. В основном в советское время права на землю предоставлялись гражданам, проживающим в сельской местности. Это - право приусадебного землепользования, пользование участками для индивидуального огородничества, пользование сенокосами, выпасами.

Однако было бы неверно считать, что крестьянские хозяйства (единоличные) с коллективизацией прекратили свое существование. Действительно, количество их было незначительно, и они не играли практически никакой роли в аграрной экономике, тем не менее по ст. 29 Основ земельного законодательства 1968 г. граждане пользовались участками предоставленной им земли для ведения сельского хозяйства в порядке и в пределах норм, устанавливаемых законодательством союзных республик. Республиканским законодательством регулировался порядок предоставления земель крестьянским хозяйствам и предельные размеры земельных участков. В ЗК РСФСР 1970 г. на этот счет содержались отсылочные нормы о том, что порядок пользования и размеры земельных участков, предоставляемых единоличным крестьянским хозяйствам, устанавливаются Советом Министров республики. Само по себе это ставило крестьянские хозяйства в положение, худшее, чем иные хозяйственные формы. По характеру возникновения в этот период право землепользования крестьянских хозяйств считалось первичным, т.е. земля предоставлялась непосредственно государством в лице исполкома райсовета из земель государственного запаса. По срокам землепользования это было землепользование бессрочное. Право землепользования предоставлялось законодательством крестьянскому двору - семейно-трудовому объединению лиц, совместно ведущих сельское хозяйство. Наем рабочей силы не допускался. Однако к современному положению законодательство было приведено реформой не сразу. Как известно, идея первоначального этапа реформ о необходимости приблизить крестьянина к земле получила свое воплощение в союзном законодательстве в виде института аренды земли и института пожизненного наследуемого владения.

Политика союзного государства в отношении реформенного предоставления прав крестьянам на землю была осторожной, и содержание основных институтов прав на землю было достаточно ограниченным: введенное реформой право пожизненного наследуемого владения предполагало собственно владение и пользование земельными участками, распоряжение же ограничивалось передачей права по наследству. Предложения же о введении права собственности на землю вызывали категорические протесты политических деятелей. Дальнейшее законодательное расширение прав граждан на землю происходило на уровне российского законодательства - вразрез с союзным. И хотя оба института были восприняты российским законодательством [Закон РСФСР "О земельной реформе" говорил, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование и владение (ст.2)], российское законодательство пошло дальше союзного в предоставлении прав гражданам на земли сельского хозяйства. В Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и в ряде нормативных актов того же периода устанавливается и право собственности на землю (ст. 1). Закрепил сформировавшийся список правовых форм использования земли гражданами ЗК, утвердив, что граждане РСФСР имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков, в том числе и для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.7). Однако и в этот период права на землю были в достаточной степени ограничены.

Что касается нынешней Конституции 1993 г., содержащиеся в ней предписания, ставящие частную собственность на первое место в перечне всех форм собственности на землю, а также наличие в Конституции отдельных статей только об одной этой форме означают признание социально-экономических преимуществ современной частной собственности на землю и важность ее защиты после долгих десятилетий враждебного отношения к ней в СССР. Этот еще в основном сохранившийся в России якобы социалистический режим земельных отношений был основан на национализации всей земли, на исключительном и неограниченном государственном праве собственности на землю, на ее изъятии из гражданского оборота с неизбежным при этих условиях бюрократическим произволом, подавляющим личную заинтересованность гражданина, трудящегося на земле. Он не допускал существования частной собственности на землю. Он убедительно доказал свою неэффективность и несовместимость с всенародными интересами, породив продовольственные затруднения, нерациональную организацию городских территорий, гибель лесов и т.п. Отсутствие экономической, то есть денежной, рыночной оценки земли подрывало экономику и стимулировало растранжиривание земельных ресурсов. Исключение земли из товарной массы, противостоящей на рынке денежной массе, ослабляло советскую и ослабляет российскую валюту. Превосходство частного хозяйствования на земле было убедительно доказано в России (как и в Китае, Польше, Венгрии и ряде других стран): упадком казенного, якобы «общественного» сельского хозяйства, гораздо лучшим состоянием и гораздо большей эффективностью земельных угодий единоличных крестьянских, личных подсобных хозяйств и т.п.

Неудивительно, что советский образец земельного строя и законодательства о земле был отвергнут всем миром, в т.ч. и почти всеми странами «социалистического лагеря», сохранившими частную крестьянскую собственность на землю, даже переданную в пользование кооперативам. Первые шаги к пересмотру конституционных основ земельного законодательства были непоследовательно и противоречиво сделаны в начале 1990-х гг. внесением ряда поправок в Конституцию СССР 1977 г. и в Конституцию РСФСР 1978 г. С одной стороны, в Конституцию РСФСР были включены: признание частной (а не только личной), но только индивидуальной собственности (на первом месте в перечне форм собственности), в том числе на природные ресурсы (без прямого упоминания о земле). Земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции могли предоставляться государством в «собственность», а в некоторых случаях - и быть проданы. Государство получило право устанавливать предельные размеры земельных участков, а землепользователи были обязаны эффективно использовать землю, беречь ее, повышать ее плодородие. С другой стороны, право частной собственности подвергалось и нерациональным ограничениям: коллективная собственность была исключена из понятия частной собственности, в перечнях форм собственности на природные ресурсы и землепользования на первое место ставились государственная собственность, пользование и пожизненное наследуемое владение землей.

Продажа собственных земельных участков допускалась либо органу государственной власти (т.е. Совету народных депутатов), либо физическим и юридическим лицам. Но в последнем случае - только для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства или не ранее, чем через 10 лет после их бесплатного получения, или через 5 лет после их покупки. Этим положениям соответствовал и Земельный кодекс РСФСР 1991 г. Во всем этом выражалось упорное сопротивление необходимым радикальным реформам, сопровождаемое «тактическими» частичными, мелкими уступками. Более решительный переход к выработке новых конституционных основ земельного законодательства был связан с подготовкой проекта новой Конституции России в 1990-1993 гг.

Из проектов, использованных при выработке окончательного текста Конституции, в него вошли многие положения о частной и иных формах земельной собственности, о свободном осуществлении полномочий собственника, о рациональном использовании и охране земель, как и всей окружающей среды, без нарушения интересов народов и прав иных лиц, о законодательном регулировании земельных отношений. Но в прежние проекты - и отчасти даже в последний текст Конституции России 1978 г. - не вошли прямые предписания: о государственном регулировании земельных отношений, территориальном планировании использования земель, определении их целевого назначения, об охране плодородия почв, об ограничении сосредоточения земли, как и других природных ресурсов, в руках частного собственника или пользователя, о запрещении менять целевое назначение особо ценных и охраняемых земель, об установлении единых, независимых от права собственности правил использования земель и других природных ресурсов и т.д. Таким образом, далеко не все возможности конституционного установления принципов земельного законодательства использованы в Конституции 1993 г. Но при этом всё равно переход к множественности форм земельной собственности, к поощрению земельного рынка создает условия для формирования системы социально-функциональных земельно-правовых институтов. Принятие нового Земельного кодекса показывает принципиальное отличие нового земельного законодательства и облегчает переход к современной системе земельных отношений.

1.2 Современное состояние законодательства о праве собственности на землю в Российской Федерации