Приватизация жилых помещений

90

Аннотация

Представленная работа выполнена на тему «Приватизация жилых помещений». Данная тема выбрана в силу своей актуальности в современной действительности.

В исследовании рассмотрены особенности законодательства о приватизации жилых помещений в России и за рубежом, приватизация жилых помещений в РФ на современном этапе, особенности приватизации отдельных видов жилых помещений.

Работа состоит из введения, трех глав, заключение, списка использованных источников и приложений.

The Summary

The presented work is executed on a theme «Privatization of premises». The given theme is chosen owing to the urgency in the modern validity.

In research features of the legislation on privatisation of premises in Russia and abroad, privatisation of premises in the Russian Federation at the present stage, feature of privatisation of separate kinds of premises are considered.

Work consists of the introduction, three heads, the conclusion, the list of the used sources and appendices.

Содержание

Введение

1. Особенности законодательства о приватизации жилых помещений в России и за рубежом

1.1 Законодательство о приватизации жилых помещений в Российской Федерации

1.2 Развитие института приватизации жилищного фонда в Великобритании

2. Приватизация жилых помещений в Российской Федерации на современном этапе

2.1 Жилые помещения как объекты приватизации

2.2 Понятие и принципы приватизации жилых помещений

2.3 Порядок приватизации и расприватизации жилых помещений

3. Особенности приватизации отдельных видов жилых помещений

3.1 Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения

3.2 Приватизация жилых помещений в общежитиях

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

Тема настоящей дипломной работы «Приватизация жилых помещений» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражается в следующем.

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.

На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия «частная собственность», особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.

И вместо понятия «частная собственность» использовалось другое, более «политкорректное» и подходящее к идеологии социалистического равенства -- «личное имущество». Оно подразумевало под собой (касательно большинства населения) обстановку квартиры, личные вещи, иногда -- машину и дачу («личное подсобное хозяйство»), но никто не владел в полной мере правом на основную собственность, на котором основана вся современная рыночная система, -- правом на недвижимость.

И речь идет не о земельных наделах, участках леса или водоемах -- в советской системе не существовало права на частное владение даже на квартиру или комнату в коммуналке, в которых многие семьи жили на протяжении нескольких поколений. Все жилье в той или иной форме принадлежало государству.

Переход экономики на рыночные рельсы был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. Ее нужно было «создавать», и с этой целью в России провели реформы. С помощью ваучерной приватизации каждый гражданин мог приобрести для себя долю в промышленном предприятии, результаты которой привели к тому, что большая часть населения страны, как не владела коммерческой собственностью, так не владеет ею и сейчас.

Однако, государством был выбран более разумный путь для передачи жилья в частную собственность граждан (приватизации). Каждый человек, занимающий определённую жилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат, -- хотя формально они были получены от государства (или предприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически они оплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто «за идею». Так что сама идея бесплатной приватизации справедлива и актуальна.

Приватизация как способ приобретения права собственности является одним из важнейших условий оборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметом приватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. До недавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Далее Закон о приватизации) не вызывала особых сложностей.

Комплекс возникших к настоящему времени противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.

Общим условием возникновения и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст.ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1. Принят Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года (ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - ст. 959.- 11июля. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст.ст. 92-98 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ - далее ЖК РФ). Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

К сожалению, из-за множества нарушений в правоприменительной практике реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядке права на приватизацию, и договоры о передаче занимаемых гражданами жилых помещений им в собственность заключаются на основании вступивших в законную силу решений судов.

Сроки бесплатной приватизации периодически продлеваются из-за того, что граждане в силу тех или иных причин не успевают приватизировать свои жилые помещения. 15 января 2010 года Государственная Дума РФ продлила сроки бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 г., то есть до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социального найма, имеют возможность получить его в собственность. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года (ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

В исследовании использовались методы анализа и синтеза, систематизации, обобщения, историко-правовой, сравнительный, конкретно-социологический и статистический методы.

Предметом исследования является совокупность общественных отношений, возникающих в процессе приватизации жилых помещений.

Объектом данного исследования - нормы жилищного, гражданского права, регулирующие порядок приватизации и деприватизации жилых помещений в РФ.

Цель исследования обусловлена объектом, предметом и задачами настоящего исследования и состоит в том, чтобы, изучив правоприменительную практику по рассматриваемой теме, выявить проблемы, возникающие при приватизации жилых помещений, дать им правовую оценку и наметить пути их решения.

Основные задачи исследования:

- изучить особенности законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом;

- рассмотреть особенности приватизации жилых помещений на современном этапе;

- изучить особенности приватизации отдельных видов жилых помещений.

При написании данной работы использовались теоретические разработки С. Зарецкой, И.В. Качалова, А.А. Титова, П.В. Крашенинникова и др., статьи в периодических изданиях таких авторов, как В.В. Былков, О. Нестерова, Н. Егоршева, И.А. Сапронова и др. В работе анализируются положения Конституции РФ, Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и других федеральных законов и нормативно-правовых актов, используются и анализируются материалы судебной практики в виде постановлений Пленума Верховного суда РФ, определений Конституционного суда РФ, обзоров судебной практики, а также материалов гражданских дел из архива Бузулукского городского суда.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

1. Особенности законодательства о приватизации жилых помещений в России и за рубежом

1.1 Законодательство о приватизации жилых помещений в РФ

Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 г. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1. Принят Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года (ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - ст. 959. - 11июля.

В него неоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона - он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Конечно, этот Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. По мнению Бойцова жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была «включиться» в происходящие коренные преобразования в экономике. Принятию Закона о приватизации предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Однако фактическая приватизация жилья, т.е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980-х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в тот период не получила. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья: комментарий / Г.В. Бойцов - М.: Гроссмедиа, 2005. - С. 10

Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах:

- статьей 54.1 Жилищного кодекса РСФСР (далее ЖК - РСФСР), внесенной в 1991 г. было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР; Жилищный кодекс РСФСР: закон РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года (утратил силу с 1 марта 2005 года) // Ведомости ВС РСФСР. - 1983. - № 26.- ст. 883.

- в статье 19 Основ федеральной жилищной политики содержались более конкретные положения: «граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность... путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов...»; Об основах жилищной политики в Российской Федерации: закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 (утратил силу с 1 марта 2005 года) // Российская газета. - 1993. - № 15. - 23 января

- согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В этой статье также содержится принципиальное положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) перед нормами ГК РФ: «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное». Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51 -ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994 года (ред. от 27.12.2009) // Российская газета. - 1994. - № 238-239. - 8 декабря. Это выражается, например, в том, что жилое помещение передается гражданину в порядке приватизации не собственником государственного или муниципального жилья, а предприятием или учреждением, за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности или в пользовании жилья жестко ограничивалось. В соответствии со ст. 106 ГК РСФСР нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения; Гражданский кодекс РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 года (полностью утратил силу с 1 января 2008 года)// Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24 - ст. 407. кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв. м жилой площади. Если в личной собственности гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одного дома, то другой дом подлежал отчуждению в течение года. Не разрешалось также иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья: комментарий / Г.В. Бойцов - М.: Гроссмедиа, 2005.

В настоящее время какие-либо ограничения в законодательстве отсутствуют. В частности, ст. 213 ГК РФ установлено, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан (а данное положение относится и к жилым помещениям), не ограничивается. Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 6 Закона об основах жилищной политики в РФ Об основах жилищной политики в Российской Федерации: закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 (утратил силу с 1 марта 2005 года) // Российская газета. - 1993. - № 15. - 23 января , которые утратили силу с 1 марта 2005 года.

В России 1 марта 2005 года начал действовать один из тех законов, без которых немыслимо современное цивилизованное общество, -- Жилищный кодекс. В основном его текст был написан в 1994 году, но провести ЖК через Думу удалось только спустя десять с лишним лет.

В своей статье И. Стадник, исследуя достоинства и недостатки ЖК РФ, отмечает, что в начале 90-х жилищное законодательство стало обновляться: появился закон о собственности, согласно которому члены ЖСК, выплатившие паевой взнос, становились полноправными собственниками квартир, и закон о приватизации жилья -- сначала половинчатый, разрешавший бесплатно приватизировать лишь 18 кв. метров на человека плюс 9 кв. метров на семью, а вскоре и в окончательном варианте, снявшем эти ограничения и сделавшем возможной полную бесплатную приватизацию жилья. Постепенно начал складываться жилищный рынок. Стадник, И. Новый жилищный кодекс: его достоинства и недостатки // Отечественные записки - 2005. - № 1 (25) - С. 21.

В 1994 году Минюст провел инвентаризацию федерального законодательства в жилищной сфере. Выяснилось, что насчитывается более трех тысяч законов, указов, распоряжений только на федеральном уровне -- союзных, РСФСР, РФ. К тому же, поскольку ст. 72 Конституции Российской Федерации Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета. - 2009. - № 7 - 21 января. относит жилищные вопросы к совместному ведению центра и регионов, субъекты Федерации, не располагая ясными общими правилами, приняли множество местных законов. Как следствие, в то время для практически любого случая можно было найти «нужный» правовой документ, что затрудняло разрешение спорных вопросов.

Следующим шагом было принятие закона о федеральной жилищной политике, который подробно рассматривал проблемы собственности граждан, совместной собственности на объекты общего пользования. С 1 января 1995 года введен в действие Гражданский кодекс, где имелась специальная глава 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Поскольку в 90-е провести Жилищный кодекс через Думу не решались, его принимали по частям. Именно поэтому правила сделок в жилищной сфере перекочевали в Гражданский кодекс, был принят отдельный закон о товариществах собственников жилья. С вступлением в силу нового ЖК этот закон утратил свою силу.

К моменту принятия нового ЖК в 2005 году, по данным, опубликованным в статье И. Стадника, 70 % жилья находилось в частной собственности. В очереди на получение жилья стояли 4,4 миллиона человек. Стадник, И. Новый жилищный кодекс: его достоинства и недостатки // Отечественные записки - 2005. - № 1 (25). - С. 23.

Жилищный кодекс РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить нормам Жилищного кодекса, принимаются в соответствии с нормами Жилищного кодекса и в их развитие. В частности, это нашло отражение в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

Закон о приватизации установил основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья. С принятием нового Жилищного Кодекса РФ его действие стало ограниченным. Данное ограничение было установлено в законе о введении в действие Жилищного Кодекса РФ. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года (ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января. Первоначально живущие в неприватизированной квартире сохранили право на приватизацию вплоть до 1 января 2007 года. Очереди на оформление приватизации появились не только в связи с объявлением конечного срока, но и с замедлением и усложнением процедуры приватизации, что сказалось на росте числа желающих оформить квартиры в собственность.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. были признаны утратившими силу положения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», устанавливающие право граждан приватизировать жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые ими на условиях социального найма, а также порядок приватизации таких жилых помещений. Иными словами, с 1 января 2007 г. предусматривалась отмена права приватизации жилых помещений для всех граждан Российской Федерации. На основании статьи 12 Федерального закона было внесено изменение в часть 1 статьи 4 Закона Российской Федерации, содержащую перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. В указанный перечень также включались жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.¹О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года (ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

Введение в Российской Федерации института приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, статьями 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Приватизация жилых помещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственной жилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, при которой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан, и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственного жилищного фонда в частную собственность граждан.

В результате принятия Закона о введении в действие ЖК РФ, по данным, опубликованным Г.В. Бойцовым, доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 году, а доля государственного муниципального жилищного фонда сократилась с 67 % до 34,8 %. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья - М.: Гроссмедиа, 2005. - С. 38.

Мы считаем, что законодатель, вводя запрет на приватизацию жилых помещений, полученных гражданами на условиях договора социального найма после 1 марта 2005 г. (частичный запрет приватизации), а также запрет с 1 января 2007 г. на приватизацию любых жилых помещений (полный запрет приватизации), руководствовался необходимостью формирования стабильного государственного и муниципального жилищных фондов, чтобы обеспечить в дальнейшем возможность предоставления жилых помещений социального использования малоимущим и иным предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации категориям граждан на основании норм ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 10 декабря 2002 г., право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предполагает, как вытекает из преамбулы Закона о приватизации жилых помещений Российской Федерации, создание гражданам равных правовых условий для выбора способа удовлетворения потребности в жилье на основе свободы выбора места жительства, а также возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости. По жалобе граждан В.И. Беломытцевой, К.Н. Бережного, А.П. Бобрус и других на нарушение их конституционных прав положением статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Определение Конституционного суда РФ от 10 декабря 2002 года № 316-О // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 5. - Ст. 503.

Очевидно, что и прекращение приватизации жилых помещений также должно базироваться на соблюдении конституционных прав и свобод граждан Российской Федерации.

Однако концептуальные подходы к запрету приватизации, нашедшие отражение в положениях Федерального закона и Закона Российской Федерации, по нашему мнению, не позволяли в полной мере гарантировать соблюдение прав граждан, которые до настоящего времени не реализовали свое право приватизации по не зависящим от них обстоятельствам.

Представляется, что законодатель, установив запрет на приватизацию жилых помещений, полученных по договору социального найма после 1 марта 2005 г., создал предпосылки для возможного умаления прав граждан, которые принимались на учет с целью последующего предоставления жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда наравне с другими гражданами в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР. Отдельные из указанных граждан, не успевшие получить жилое помещение до момента введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, лишаются возможности реализовать право на приватизацию жилого помещения.

По мнению Т.А. Семиной законодатель не учел того, что объем прав указанных граждан не совпадает с объемом прав граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации и получивших жилые помещения после 1 марта 2005 г. Семина, Т.А. Проблемы прекращения приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации // Жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 22

В результате огромная категория граждан, получив квартиры, оказалась лишена возможности их бесплатной приватизации.

Ряд граждан обратились в Конституционный суд с жалобой на несправедливое решение. Параллельно в Конституционный суд поступил запрос из Верховного суда о том, соответствуют ли Конституции РФ положения закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и закона о приватизации жилищного фонда в РФ об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В итоге постановлением Конституционного суда данные положения были признаны противоречащими Конституции РФ.

В результате, благодаря активности граждан и защите их конституционных прав Конституционным и Верховным судами, граждане, получившие свои квартиры по договорам социального найма после 1 марта 2005 года получили возможность их бесплатно приватизировать. Депутаты Госдумы приняли федеральный закон «О внесении изменения в статью закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» от 11 июня 2008 года № 84-ФЗ, который внес изменения в статью 4 закона о приватизации жилищного фонда в РФО внесении изменения в статью 4 закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Федеральный закон от 11 июня 2008 года № 84-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 23 мая 2008 года // Российская газета. - 2008. - № 128. - 18 июня., что позволило гражданам, получившим жилье после 1 марта 2005 года, приватизировать их.

Однако, несмотря на то, что постановление Конституционного суда РФ было опубликовано в конце июня 2006 года, законодательная инициатива в виде данного законопроекта поступила в Думу только в январе 2008 года. Конечно, можно предположить, что в 2006 году правительство не решило этот вопрос, так как решался вопрос о том, будет ли прекращена с 1 января 2007 года бесплатная приватизация или ее продлят до 2010 года. Васильева, Ю. Метрам вернули право // Российская Бизнес-газета. - 2008. - № 650. - 22 апреля. - С. 14. Продление бесплатной приватизации все-таки состоялось. Законодатель установил срок бесплатной приватизации жилых помещений до 1 марта 2010 года.

Сторонники продления срока приватизации мотивировали свою позицию тем, что времени до окончания указанного срока остается не так уж много, наниматели жилых помещений торопятся поскорее приватизировать свое жилье, если раньше они по каким-либо причинам они не успели этого сделать. Количество заявок на приватизацию увеличивается, из-за чего значительно возросли очереди на приватизацию. Выход из сложившегося положения был только один - упростить процедуру приватизации и открывать новые пункты по приему заявлений на приватизацию жилых помещений. Так, по данным Российской газеты с начала бесплатной приватизации в 1991 году по состоянию на конец июня 2009 года в собственность только в г. Москве было передано 2,3 миллиона жилых помещений, не приватизированными остается 768 тысяч жилых объектов. Такие цифры привел на пресс-конференции, состоявшейся 8 июля 2009 года, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин. В своем выступлении П. Сапрыкин дал прогноз об увеличении количества заявлений граждан на приватизацию жилых помещений. Нестерова, О. Жилье - мое! // Российская газета. - 2009 - № 124 - 9 июля. - С.34

Учитывая опыт предшествующих лет и динамику обращения граждан, по данным Российской газеты еще 15 июня 2009 года в Москве открыто 146 пунктов, в том числе - в 120 управах и 26 управлениях департамента жилищной политики и жилищного фонда, где осуществляется прием заявлений на подготовку документов на приватизацию. Открытие новых пунктов приема заявлений граждан, было направлено на снижение ажиотажа и уменьшение очередей в приемных пунктах. К тому же процесс подачи заявлений на приватизацию был значительно упрощен. Достаточно подать паспорт и три копии, остальное за заявителей сделают сотрудники приемных пунктов. По словам П. Сапрыкина в столице на тот период было приватизировано порядка 80 % жилья, как, в прочем, и по всей России. Нестерова, О. «Окно» в свою квартиру // Российская газета. - 2009. -  № 106. - 15 июня. - С. 12

В оставшихся 20 %, которые не приватизировали свои жилые помещения - очередники, люди, проживающие в домах, предназначенных под снос, жильцы общежитий. Туда же попадают семьи, которые не могут договориться между собой о необходимости приватизации жилья. Жилищный кодекс запрещает им заключать отдельные договоры социального найма и делить квартиры. Все вместе это довольно порядочная цифра. Считалось, что после 1 марта 2010 года наниматели жилья уже не смогут перерегистрировать жилье в собственность.

Противники продления сроков приватизации настаивали, что далеко не всем квартиросъемщикам необходимо приобретать права собственника на жилплощадь.

Очевидный плюс приватизации - собственное жилье можно продать, подарить, в общем, распорядиться по своему усмотрению. Но, кроме этого права, у собственника есть немало обязанностей, о чем многие предпочитают не думать. На собственника возлагаются обязанности по содержанию и ремонту не только своей квартиры, но всего общедомового хозяйства.

При этом стоит отметить, что в 2009 году были значительно сокращены объемы помощи регионам из Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт домов. Между тем, по нынешнему законодательству, уже после 2012 года капремонт полностью ляжет на плечи собственников жилья.

Некоторые граждане, столкнувшись с такими обременительными обязанностями, приняли решение отказаться от права собственности. Кто-то еще находится в раздумье. Однако вместе с приватизацией 1 марта 2010 года закончилась бы и деприватизация, то есть возможность отказаться от собственности и перезаключить договор социального найма.

«Приватизацию и деприватизацию нельзя останавливать ни в коем случае», - уверена депутат Госдумы, член Комитета по строительству и земельным отношениям Галина Хованская. По ее словам, возможно скоро законодатели продлят сроки бесплатной приватизации жилья и установят срок вступления поправок в силу уже с 2010 года. Егоршева, Н. Иметь или не иметь? // Российская газета - 2009. - 102. - 5 июня.// Российская газета - 2009. - 102. - 5 июня. Уже в начале 2010 года ее слова подтвердились.

15 января 2010 года Государственная Дума приняла сразу в трех чтениях поправки в закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», которыми бесплатная приватизация и деприватизация жилья в РФ продлеваются на три года - до 1 марта 2013 года. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года (ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января. Законодательная инициатива была подготовлена депутатами фракции «Единой России». По словам одного из авторов документа, первого заместителя председателя комитета по законодательству Владимира Груздева, решение о продлении сроков приватизации обусловлено тем, что еще далеко не все желающие смогли стать собственниками жилья. В первую очередь было справедливым предоставить возможность ветеранам Великой Отечественной войны стать собственниками квартир, которые они получат от государства в год 65-летия Великой Победы. Он сообщил также, что в течение 2009 года количество желающих приватизировать жилье увеличилось в среднем по России на 45%. В Москве эта цифра составила 62%. Безруких В. Продление бесплатной приватизации жилья станет не последним: публикация / В. Безруких. - режим доступа: http://www.rian.ru

Исходя из выше изложенного, с момента принятия закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 года количество жилья, оказавшегося в частной собственности граждан, благодаря приватизации, возросло до 80 %. Главной особенностью российского института приватизации жилья остается бесплатность.

Особенностью же приватизации жилья во многих европейских странах является, как правило, возмездный характер договора приватизации и более низкие темпы, поскольку многие европейцы предпочитают аренду и найм жилого помещения.

Рассмотрим подробнее особенности приватизации жилья в Великобритании.

1.2 Развитие института приватизации жилищного фонда в Великобритании

В 80-90-е годы ХХ века приватизация в Великобритании охватила не только отрасли промышленности, но и социальную сферу (жилищный сектор, здравоохранение, образование).

Программа приватизации государственного жилья оказалась весьма масштабной.

Реформы 80 - 90-х годов ХХ века в жилищной сфере не свелись к приватизации государственного жилья (старт которой был дан Законом о жилье 1980 г.). С конца 80-х годов жилищную сферу затронули и так называемые квазирыночные реформы, нацеленные прежде всего на изменение механизма предоставления жилищных услуг, активизацию конкуренции в этой сфере. Так, в соответствии Законом о жилье 1988 г., государство, продолжая субсидировать квартиросъемщиков муниципального жилья, предоставило им возможность выбирать себе домовладельца из числа конкурирующих организаций. Эта практика не получила широкого распространения однако заставила местные органы власти лучше учитывать запросы квартиросъемщиков муниципального жилья. Большее распространение получила добровольная передача местными органами власти своего жилого фонда специально создаваемым жилищным ассоциациям. Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании: социально-экономический и политический анализ: Монография, РАН. ИНИОН - М., 2000. - С. 145.

Важным направлением реформирования жилищной сферы стало развитие жилищных ассоциаций. Эти ассоциации, в частности превратились в основных производителей так называемой социального жилья, вытеснив местные органы власти из сферы строительства социального жилья.

Реформы 80-90-х годов привели к заметным экономическим и социальным последствиям, модификации роли местных органов власти в жилищной сфере, изменениям в организации жилищного сектора. В то же время стало очевидным, что политика приватизации жилья имеет свои ограничения, которые делают невозможной и нецелесообразной полную ликвидацию муниципального сектора.

В Великобритании существуют следующие основные типы жилья: собственное жилье, жилье, арендуемое в муниципальном жилом фонде и у жилищных ассоциаций, а также у частных домовладельцев. Соотношение различных типов жилья с течением времени менялось. После Второй мировой войны наиболее четкая тенденция - это рост удельного веса жилья, занимаемого жильцами-собственниками, в общем жилом фонде и снижение доли жилья, арендуемого в частном секторе. До начала 70-х годов происходило увеличение в общем жилом фонде доли жилья, арендуемого в муниципальном секторе, впоследствии она стала снижаться. В 80 - 90-е годы отмечалось некоторое увеличение удельного веса жилья, занимаемого арендаторами жилищных ассоциаций. Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании: социально-экономический и политический анализ: Монография, РАН. ИНИОН - М., 2000. - С. 148.

В Великобритании доля жилого фонда, находящегося в собственности и управлении муниципалитетов, порой достигала 1/3 (при значительных местных и региональных различиях); муниципальный жилищный сектор занимал доминирующие позиции на рынке арендного жилья (в отличие от других стран Западной Европы, где традиционно жилье сдавалось в аренду более широким кругом организаций - частных и некоммерческих).

Муниципальные власти в Великобритании сегодня активно сотрудничают в предоставлении социального жилья с организациями так называемого добровольного жилищного сектора - прежде всего жилищными ассоциациями, которые являются некоммерческими организациями).

Программа приватизации жилья 80-90-х годов непосредственно касалась жилого фонда муниципалитетов, а также жилищных ассоциаций.

В 1979 г. незадолго до очередных выборов лейбористское правительство ввело определенные ограничения на продажу муниципального жилья: купить его могли лишь квартиросъемщики, более двух лет арендующие это жилье; запрещалась также продажа пустующего муниципального жилья. Этот запрет был снят пришедшим в 1979 г. к власти правительством консерваторов в Законе о жилье 1980 г., который предоставил арендаторам муниципального жилья «право купить» («right to buy») это жилье. Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании: социально-экономический и политический анализ: Монография, РАН. ИНИОН- М., 2000. - С. 161.

Данный закон знаменует важную веху в эволюции государственной жилищной политики. Установленное в Законе о жилье 1980 г. «право купить» муниципальное жилье, положившее конец свободе местных властей в сфере продажи муниципального жилья, а также политика уменьшения темпов строительства социального жилья стали средством достижения цели консервативного правительства по увеличению численности собственников занимаемого жилья.

В послевоенный период в Великобритании велась острая дискуссия по проблемам жилищной политики. Политики левого толка считали необходимым увеличить роль государства в жилищной сфере, а правого - дать большую свободу рынку. 80 - 90-е годы оказались временем триумфа сторонников роста влияния рынка на предоставление, финансирование и распределение жилья.

Закон о жилье 1980 г. предусматривал право квартиросъемщиков купить свое жилье на льготных условиях, гарантию владения жильем тем квартиросъемщикам, которые прожили в нем не менее трех лет, а также права управления им. Этот закон обязал местные власти следовать единой процедуре обеспечения права купить муниципальное жилье его арендаторами при жестком контроле со стороны министерства, ведающего вопросами жилищной политики. Право купли муниципального жилья предоставлялось только тем, кто арендовал данное жилье не менее трех лет. При покупке жилья предоставлялись различные скидки. Если жилье перепродавалось в течение пяти после лет после его покупки, то предполагалось возмещение части скидок. Закон предусматривал право закладывать свое жилье и давал потенциальным покупателям двухлетний срок для приобретения жилья по первоначальной цене при условии внесения взноса в размере 100 фунтов стерлингов. Была также введена свободная схема продажи для тех, на кого не распространялось «право купить». Следствием принятия закона стал резкий рост продаж муниципального жилья. Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании: социально-экономический и политический анализ: Монография, РАН. ИНИОН - М., 2000. - С. 175.

В первые годы после принятия Закона 1980 г. некоторые муниципалитеты, которых не устраивал обязательный характер продажи муниципального жилья, оказали значительное сопротивление осуществлению положений этого закона и даже оспаривали (правда, безуспешно) политику «права купить» в судах. Министерство окружающей среды, отвечающее в Великобритании за жилищную политику, одержало победу в судебных разбирательствах.

К 1983 г., однако, рост продаж муниципального жилья стал замедляться. Это было связано с уменьшением предложения привлекательного жилья и сокращением численности квартиросъемщиков, имеющих средства для его приобретения. В Законах о жилье 1984, 1985 и 1986 гг. были предусмотрены меры по стимулированию продаж муниципального жилья. Необходимый срок проживания в выкупаемом жилье был уменьшен с трех до двух лет, была увеличена максимальная скидка при продаже жилья. Штраф за досрочную перепродажу жилья был уменьшен.¹ Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании: социально-экономический и политический анализ: Монография, РАН. ИНИОН - М., 2000. - С. 189

После 1986 г. продажа муниципального жилья стала увеличиваться -- в результате резкого улучшения ситуации с занятостью и возросших ожиданий квартиросъемщиков получить доход за счет операций на рынке жилья в период бума конца 80-х годов.

В Законе о жилье 1988 г. была сделана попытка еще больше облегчить покупку жилья в муниципальном секторе путем введения схемы «от аренды к ипотеке» (rent to mortgage scheme). Данная схема, впервые апробированная в Уэльсе, Шотландии и ряде городов Англии, позволяла арендаторам «конвертировать» их арендную плату за жилье в платежи по ипотечному кредиту и получить скидку при оценке стоимости жилья. Остаточная стоимость жилья, т.е. стоимость за вычетом скидок и платежей по ипотечному кредиту, должна учитываться как задолженность государству, которую следует погасить после продажи соответствующего жилья. Эта схема была выгодна в периоды роста цен и высоких процентных ставок; как только оба эти фактора изменились, потенциальная привлекательность данной схемы уменьшилась. Тем не менее в 1993 г. правительство ввело эту новую схему по всей стране.

Надежды, возлагаемые на эту схему, не оправдались. Результаты приватизации жилья по этой схеме оказались весьма скромными. Ожидается, что и в будущем она не станет популярной. Приватизация в соответствии с «правом купить» останется гораздо более привлекательным вариантом.

С 1990 г. продажи муниципального жилья снова начали снижаться: по сравнению с 80-ми годами, что объясняется экономическим спадом и резким ухудшением ситуации на рынке недвижимости в начале 90-х годов, а также дальнейшим уменьшением как числа квартиросъемщиков, имеющих право на покупку арендуемого ими жилья, так и количества подходящего для продажи жилья в муниципальном секторе. Крах рынка недвижимости начала 90-х годов поставил под угрозу продолжение политики правительства по расширению числа собственников жилья. Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании: социально-экономический и политический анализ: Монография, РАН. ИНИОН. - М., 2000. - С. 190.

В Великобритании «коллективная приватизация» проводилась, в частности, в рамках программы «Крупномасштабные добровольные перемещения» - Large scale voluntary transfers (далее - LSVT). Осуществлению этой программы содействовало принятие Закона 1980 г. Местные власти могли передать часть своего жилого фонда жилищным ассоциациям или частным домовладельцам. Закон 1985 г. разрешил местным властям передавать все или значительную часть принадлежащего им жилья, сданного в аренду, другому домовладельцу - при согласии большинства квартиросъемщиков. До 1988 г. количество жилья, перешедшего к другому владельцу в рамках этой программы, было небольшим. Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании: социально-экономический и политический анализ: Монография, РАН. ИНИОН - М., 2000. - С. 195.

Закон о жилье 1988 г. дал новый импульс развитию коллективной приватизации. Этот закон предусматривал меры, направленные на расширение процесса приватизации муниципального жилья путем предоставления его квартиросъемщикам права коллективного перехода к другому собственнику жилья на базе программ «Выбор квартиросъемщиков» - Tenants' choice и «Трастов действия в защиту жилья» -Housing action trusts, которые не принесли заметного успеха, первоначальные их цели не были достигнуты. При разработке программ коллективной приватизации муниципального жилья правительство, видимо, неправильно оценило предпочтения квартиросъемщиков муниципального жилья.

Более успешными оказались программы добровольной передачи муниципалитетами всего или части своего жилого фонда (после одобрения квартиросъемщиками) обычно специально создаваемой для этого жилищной ассоциации.

Эти и другие механизмы, обеспечивающие рост конкуренции, повышение отчетности и эффективности управления остающегося в собственности муниципалитетов жилого фонда, способствовали значительным изменениям в функционировании муниципального сектора жилья.

Процесс приватизации затронул и жилищные ассоциации, которые быстро утрачивают свое привилегированное положение в жилищной сфере, основанное на преимущественно государственном их финансировании. Закон о жилье 1988 г. ввел новый финансовый режим для жилищных ассоциаций. Отныне они должны были обеспечивать получение на рынке примерно 1/3 объема финансовых средств, необходимых для строительства жилья. С конца 80-х до конца 90-х годов жилищные ассоциации и жилищные компании. Частное финансирование привело к увеличению арендной платы в этом секторе (ранее государство сдерживало ее рост). Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании: социально-экономический и политический анализ: Монография, РАН. ИНИОН - М., 2000. - С. 138.

Приватизация жилья содействовала значительным изменениям в жилищном строительстве - жилье все больше строится не государством, а частным и так называемым добровольным (жилищные ассоциации и пр.) секторами, при этом в финансировании добровольного сектора уменьшается доля государственных и растет доля частных средств.

Результатом проводимой в 80-е годы жилищной политики, считают английские эксперты, вполне может стать рост нехватки жилья. Уменьшение строительства жилья государством и рост его строительства в частном секторе приводят к тому, что динамика строительства жилья во многом определяется экономическим циклом, а не изменением потребности в жилье.

Также результатом явилось то, что большинство квартиросъемщиков муниципального жилья, приватизировавших его до 1986 г., получили значительные финансовые выгоды, прежде всего в виде скидок, предоставляемых при его покупке, и доходов от операций на рынке жилья.

Приватизация и сопутствующие ей структурные изменения в муниципальном секторе жилья осуществлялись в 80 - 90-е годы, как показано выше, по нескольким направлениям: индивидуальная приватизация прежде всего на базе предоставления квартиросъемщикам муниципального жилья права купить это жилье на льготных условиях; диверсификация предоставления жилищных услуг, в результате которой местные власти вынуждены конкурировать за предоставление услуг по управлению их жилым фондом с жилищными ассоциациями и частным сектором; увеличение роли квартиросъемщиков в управлении жилым фондом.

Следствием приватизации жилья стало увеличение численности собственников жилья, их доли среди различных социально-экономических групп населения, а также удельного веса собственного жилья в общем жилом фонде сокращение финансовой помощи центрального правительства муниципалитетам на осуществление местных жилищных программ, уменьшение расходов муниципалитетов на жилищное строительств и объема нового строительства в этом секторе, рост арендной плат за жилье, а также изменения в организации жилищного обслуживания.

Негативным результатом приватизации жилья в Великобритании стало то, что приватизация государственного жилья затруднила функционирование муниципальных жилищных служб. Объем муниципального жилищного фонда уменьшился, его структура ухудшилась, поскольку продавалось обычно самое хорошее жилье.

Главным отличием приватизации жилья в Великобритании от приватизации жилья в России является принцип платности приватизации жилья, тогда как в России приватизация жилых помещений пока остается бесплатной. Также существует различие в темпах приватизации - в России они более высокие.

2. Приватизация жилых помещений в РФ на современном этапе

2.1 Жилые помещения как объекты приватизации

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, например, противопожарным, градостроительным и техническим). Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

Действующий ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться гражданам как во временное, так и в постоянное пользование.

Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением - конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. Крашенинников, П.В. Жилищное право: учебник / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2008. - С. 31.