Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Общие требования к договору аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора

2. Основания возникновения и способы приобретения прав собственности

3. Последствия истечения исковой давности

Список литературы

1. Общие требования к договору аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора

договор аренда собственность право

Аренда в переводе с латинского языка означает «отдавать внаем». Аренда известна со времен античности. Тогда государство сдавало в аренду общинные земельные участки. Постепенно в аренду стали сдавать пошлины, налоги, театры, дома, рабов [1].

В России в настоящее время аренда предусмотрена гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) [2].

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ) [2].

В ГК РФ определены главные условия заключения и реализации договора аренды и разграничены отдельные виды договора аренды - прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды - двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный; его сторонами являются арендодатель и арендатор. Статьей 608 ГК РФ устанавливается, что арендодателем является собственник сдаваемого в аренду имущество, а также могут быть лица управомоченные законом. Например, на законных основаниях таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Субъекты права оперативного управления - унитарные предприятия могут сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

В отношении арендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку, - они должны быть дееспособными [2].

Объектом аренды может быть любое индивидуально определенное имущество, которое не теряет своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. (ст. 607 ГК РФ) [2].

Законом могут быть установлены определенные виды имущества, которое не может быть сдано в аренду или аренда которого требует соблюдения определенных правил. Например, изъяты из оборота, а потому не могут быть арендованы железные дороги общего пользования, стратегические объекты.

Нельзя в отношении земельных участков, участков недр, водных и лесных массивов заключать договор аренды, если на пользование ими не выданы специальные лицензии управомоченными государственными органами в соответствии с установленным порядком.

Государство, оставаясь собственником государственного имущества, делегировало полномочия арендодателя по сдаче его в аренду Министерству государственного имущества Российской Федерации и его территориальным управлениям. Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Федерации, и муниципальное имущество сдаются в аренду в соответствии с нормативно-правовыми актами субъектами Федерации. Но если субъект Федерации не урегулировал эти правоотношения, то арбитражно-судебная практика признает арендодателями и соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Закон устанавливает разграничение между пользованием арендованным имуществом, соединенным с владением им, и пользованием им без владения. Эти особенности связаны с научно-техническим прогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).

В договоре аренды необходимо четко указать все признаки, характеризующие сдаваемое в аренду имущество, состав имущества, его местонахождение, состояние и др. Статья 432 ГК РФ устанавливает, что если эти требования не выполнены, то договор аренды считается незаключенным [3].

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" (ред. от 03.07.2016) предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды [4].

Специальные правила действуют в отношении форм заключения договора аренды. Статьей 609 ГК РФ устанавливается, что если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, то обязательна простая письменная форма [2].

Договор аренды недвижимого имущества независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, не требуется государственной регистрации договоров аренды воздушных и морских судов, а также судов, используемых для внутреннего плавания (ст. 633, 643 ГК РФ) [5].

Договор аренды может заключаться на определенный либо на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если срок аренды договором не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения срока, установленного законом, договор по истечении определенного срока прекращается.

В соответствии с ГК РФ арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку договор аренды является возмездным, в нем определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Условия об арендной плате не относятся к числу существенных. Но статья 654 ГК РФ устанавливает исключения, когда размер платы обязателен [6]. Это касается аренды зданий и сооружений.

Арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей в виде:

· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

· установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

· предоставления арендатором определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

Главная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору.

Арендодатель имеет следующие обязанности:

1. Предоставить сдаваемое внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК РФ) [2]. Это означает, что имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Указание на сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано описанием его технических характеристик.

Предоставляемое внаем имущество должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

При не предоставлении имущества в указанный в договоре срок либо при не передаче документов и принадлежностей, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжения договора.

2. Отвечать за любые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию полностью или частично, даже если при заключении договора арендодатель о них не знал (п. 1 ст. 612 ГК РФ) [2].

Арендатор не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.

3. В соответствии со ст. 613 ГК РФ арендодатель обязан предупредить арендатора о праве третьих лиц на сдаваемое внаем имущество, если они имеются [2]. Такие права могут иметь в своей основе право залога, сервитут и т.п. Если арендодатель не исполнит эту обязанность, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

4. Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК РФ) [2].

Капитальный ремонт проводится в срок, установленный договором, а если он договором не предусмотрен и возникла необходимость в капитальном ремонте, то он проводится в разумный срок.

В соответствии со ст. 644 ГК РФ арендодатель не проводит капитального ремонта транспортного средства, если оно сдано в аренду без экипажа.

В договоре могут быть указаны и другие обязанности арендодателя, например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболее эффективного использования имущества, взятого в аренду [5].

Арендатор имеет следующие обязанности:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если условия не определены, пользование имуществом осуществляется в соответствии с его назначением.

2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, расходовать средства на его содержание (п. 2 ст. 616 ГК РФ) [2].

3. Поддержанием имущества в исправном состоянии считается также его обслуживание, которое позволяет пользоваться имуществом в любой момент без затрат на это каких-либо дополнительных усилий.

4. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды [2].

5. Возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором в случае прекращения договора аренды (ст. 622 ГК РФ) [2]. Нормальным признается износ имущества при обычном использовании в течение срока, предусмотренного договором.

Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае несвоевременного возврата имущества договором может быть предусмотрена неустойка. Убытки, которые понес арендодатель, могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

6. Сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя. Согласие арендодателя может быть выражено непосредственно в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, а также в одностороннем письменном разрешении.

При заключении договора аренды арендодатель имеет право:

· требовать от арендатора внесения арендной платы;

· требовать от арендатора досрочного внесения платы, если существенно нарушены сроки ее внесения (п. 5 ст. 614 ГК РФ) [2];

· требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом, полученным по договору аренды, с существенными нарушениями или не по назначению. Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор существенно ухудшил имущество, более двух раз не вносит арендную плату, не проводит капитального ремонта имущества в сроки, оговоренные в договоре (ст. 619 ГК РФ);

· приобрести право собственности на отделимые и неотделимые улучшения предмета аренды, произведенные за счет амортизационных отчислений от имущества, сданного в аренду (п. 4 ст. 623 ГК РФ) [2];

· в соответствии со ст. 624 ГК РФ получить выкуп за арендованное имущество, если по закону или договору оно переходит в собственность арендатора по истечению срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы [2].

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора во всех случаях только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арендатор имеет право:

· расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, предупредив об этом арендодателя за один месяц (при аренде недвижимости -- за три месяца);

· истребовать сданное внаем имущество, если арендодатель не представил его в указанный в договоре срок;

· требовать возмещение убытков, причиненных задержкой исполнения договора аренды;

· требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора аренда по вине арендодателя;

· расторгнуть договор аренды, если арендодатель не представляет имущество арендатору или создает условия, препятствующие использованию имущества, или если в имуществе обнаруживаются недостатки, препятствующие его нормальному использованию;

· требовать расторжения договора, если арендодатель не проводит капитальный ремонт переданного в аренду имущества;

· расторгнуть договор аренды, если имущество в связи с обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, делающем его не пригодным к использованию, даже если в этом нет вины арендодателя;

· требовать устранения недостатков, обнаруженных в имуществе, сданном внаем;

· требовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков в арендованном имуществе или не оговоренных при заключении договора прав третьих лиц;

· провести капитальный ремонт за счет арендодателя, если он ремонт не провел;

· с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве паевого взноса или вклада в уставный капитал;

· иметь преимущества при заключении договора аренды на новый срок по сравнению с другими лицами;

· стать собственником отдельных улучшений объекта аренды, если иное не предусмотрено договором аренды;

· получать в собственность арендованное имущество, если в договоре предусмотрена такая возможность.

Особое внимание необходимо обратить на порядок расторжения или изменения договора аренды, который оговорен в ст. 619, 620 ГК РФ. Арендодатель обязан в случае возникновения спора письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перед подачей иска необходимо, чтобы арендодатель выполнил требования о письменном предупреждении арендатора. В противном случае иск будет отклонен [2].

В соответствии с досудебной процедурой решения спора сторона, заинтересованная в расторжении или изменении договора аренды, обязана направить другой стороне свое предложение. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ иск в суд должен быть предъявлен при наличии одного из условий [7]:

· получен отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора;

· ответ на предложение отсутствует в течение 30 дней (если другой срок не предусмотрен законом либо договором)

При нарушении одного из этих требований суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора аренды, обязан отклонить иск без рассмотрения.

2. Основания возникновения и способы приобретения прав собственности

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т. е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта, например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования. В отличие от этого фактическое владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

1. Первоначальные, т. е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось).

2. Производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

· создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено права собственности;

· переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей;

· при определенных условиях - самовольная постройка;

· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности относится приобретение этого права:

· на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

· в порядке наследования после смерти гражданина;

· в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь помимо согласия (воли) собственника необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц - не собственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: «Никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет!».

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т. е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т. е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т. е. правоотношений, возникших на основе соответствующих юридических фактов).

Многие способы возникновения права собственности могут использоваться любыми субъектами гражданского права. Поэтому они называются общими или общегражданскими способами приобретения права собственности. Таковы, например, правоотношения, возникающие на основе различных сделок. Имеются, однако, и специальные способы возникновения этого права, которые могут использоваться лишь строго определенными субъектами.

Так, реквизиция, конфискация, национализация могут служить основанием возникновения только государственной собственности, а сбор налогов и пошлин - также и муниципальной собственности, ибо для всех других собственников они являются способами прекращения их права на соответствующее имущество [8]. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК гражданин как член потребительского кооператива, полностью внесший паевой взнос за предоставленный ему кооперативом объект (жилую квартиру, гараж, дачу и т. п.), становится собственником такого имущества (при этом его право собственности как право на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации) [9]. По существу, речь здесь идет об обязательном выкупе имущества, который является способом приобретения права собственности только для граждан - членов потребительских кооперативов.

3. Последствия истечения исковой давности

Истечение срока исковой давности по гражданскому делу, на основании с п.2 ст.199 ГК РФ уже само себе может стать причиной отказа в удовлетворении иска, и здесь необходимо особое внимание уделить двум вопросам [10]:

1. Будет ли прекращено субъективное право кредитора?

2. Юридическая база задавленного имущества?

Ответ на первый вопрос регулируется ст. 199 и 206 ГК РФ, на основании которых можно сделать вывод, что субъективное право кредитора не прекращается, однако возможность его защиты в принудительном порядке не имеет серьезных оснований. Нарушенное субъективное право будет защищено в случае, если должник не заявляет самостоятельно о необходимости применения срока давности и иск был удовлетворен судом. В случае исполнения должником долговых обязательств, в том числе на основании долговой расписки, в добровольном порядке, не зная об истечении срока исковой давности, возврата уже исполненного требовать он не имеет права. Однако судом причины пропуска будут признаны уважительными, то иск может быть удовлетворен, тем самым, создав защиту нарушенного права гражданина.

Ответ на второй вопрос, касающийся судьбы имущества с истекшим сроком давности на истребование, строится на основе правил, учитывающих вид имущества и причин, на основании которых им перестал владеть собственник. Так, например, если предметом спора стала денежная сумма, и в иске было отказано по причине истечения срока исковой давности, то спорная сумма зачисляется должником в собственную прибыль, и с этого момента право кредитора полностью прекращается, соответственно, сумма задолженности переводится в статью убытков и подлежит списанию. Если предметом спора являются какие-либо вещи, то право собственности переходит фактическому владельцу на основании ст. 234 ГК РФ [11].

Также, стоит отметить, что в российском законодательстве существуют нормы так называемых пресекательных сроков, когда право собственности у фактического владельца может возникнуть в силу их истечения, что, в свою очередь, также может являться основание для отказа в удовлетворении иска. Так, например, кредитор вправе истребовать исполнение долговых обязательств либо имущества с наследников должника не позднее 6 месяцев с момента вступления в силу наследства. Вместе с тем, отказ в иске на основании истечения срока давности становится причиной прекращения субъективного права кредитора и соответственно, права собственности возникают у фактического владельца. В соответствии со ст.207 Гражданского кодекса РФ, правила, устанавливающие сроки исковой давности, применимы и к дополнительным требованиям (уплата процентов, пени, неустойки, неполученные доходы и т.д.). Требования об их уплате погашаются истечением срока исковой давности вместе с основным долгом, независимо от того, как он возник. Так, в случае, если должник имеет возражение против иска по основному предмету договора по причине истечения срока давности, данное возражение относится и к обеспечению обязательства задатком, поручительством и другими аспектами, тем самым лишая юридической защиты любые дополнительные требования. Исключением является банковская гарантия, обязательство по которой само собой несет самостоятельное значение [10].

Список литературы

1. Коммерческое торговое право. [Электронный ресурс] / Общие требования к договору аренды. - URL: http://yourlib.net/content/view/730/21/

2. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] / Общие положения об аренде. - URL: http://stgkrf.ru/chast-2/razdel-4/glava-34/paragraf-1

3. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] / Статья 432. Основные положения о заключении договора. - URL: http://stgkrf.ru/432

4. КонсультантПлюс - надежная правовая поддержка. [Электронный ресурс] / Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 03.07.2016) "О недрах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.10.2016). Статья 11. Лицензия на пользование недрами. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/cde611b142b7d6dc8b47072de6d517b2775f6b2b/

5. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] / Аренда транспортных средств. - URL: http://stgkrf.ru/chast-2/razdel-4/glava-34/paragraf-3

6. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] / Аренда зданий и сооружений. - URL: http://stgkrf.ru/chast-2/razdel-4/glava-34/paragraf-4

7. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] / Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора. - URL: http://stgkrf.ru/452

8. Юридическая библиотека Круглова. [Электронный ресурс] / Приобретение (возникновение) права собственности

9. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] / Статья 218. Основания приобретения права собственности. - URL: http://stgkrf.ru/218

10. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] / Глава 12. Исковая давность. - URL: http://stgkrf.ru/chast-1/razdel-1/podrazdel-5/glava-12

11. Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] / Глава 14. Приобретение права собственности. - URL: http://stgkrf.ru/chast-1/razdel-2/glava-14

Размещено на Allbest.ru