Договор купли продажи недвижимости
Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 28.04.2013 |
| Размер файла | 94,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией, относящейся к положению сторон, предмету, способам исполнения и обеспечения исполнения договора, страхованию, хранению предмета договора. При неисполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по возмещению причиненных убытков и уплате санкций. [3
Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным элементам договора и их детализированным характеристикам (условиям договора). Условия договора устанавливаются сторонами, а в исключительных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-продажи во всех его разновидностях должны быть как минимум два существенных условия договора: о вещи (товаре) и цене вещи (товара).
В обязанности продавца входит:
-передача покупателю товар, предусмотренный договором;
-передача покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы;
-предоставление покупателю доказательства осуществления проверки качества товара, если такая обязанность установлена законом, иными правовыми актами, требованиями госстандарта или договором;
-передача товара свободным от прав третьим лицам, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц;
В права продавца входит:
-требование от покупателя принять товар, если он в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или от него отказывается. При невыполнении этого требования продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;
-отказ полностью или частично от удовлетворения требований покупателя, заявленных в связи с ненадлежащим исполнением договора, если продавец докажет, что покупатель не известил его об этом в установленные (или разумные сроки) и что невыполнение этой обязанности покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора;
-отказ от исполнения договора купли-продажи при отказе покупателя оплатить договор;
В соответствии с п. 1 ч ст. 424 ГК РФ действия продавца и покупателя по исполнению имеющихся у них обязанностей должны совершаться после заключения договора. На этом основании договор купли-продажи признается консенсуальным договором. Различные виды договора купли- продажи имеет свои особенности.
В обязанности покупателя входит:
- принятие переданного ему товара;
- оплата товара по цене, предусмотренной договором;
- совершение действий, которые необходимы для передачи и получения соответствующего товара другими получателями.
В права покупателя входит:
-отказ от исполнения договора, если продавец не передал проданный покупателю товар;
-требование уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если товар обременен правами третьих лиц;
-требование по своему выбору от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов по устранению недостатков товара;
-требование возврата уплаченной за товар денежной суммы, отказаться от исполнения договора купли-продажи при существенных нарушениях требований к качеству товара;
Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст.314 ГК РФ.
- В соответствии со ст.552 ГК РФ: «1.По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
- 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
- 3.Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости». [3]
Ст. 552 ГК РФ применяется с учетом положений ст. ст. 35 и 36 Земельного кодекса. При расхождении с требованиями ГК нормы ЗК РФ имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса).
- Законодатель, несмотря на провозглашенный им в п. 5 ст. 1 Земельного кодекса принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе самого участка, в полной мере воплощать его в нормы Земельного кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 Земельного кодекса исключения из правил, которые могут быть предусмотрены законом. [4]
С учетом реального содержания Земельного кодекса можно утверждать, что принцип «единства судьбы» предполагает неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости, которая проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, и наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.
В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном участке недвижимость и сам земельный участок принадлежат разным лицам, сохраняют силу положения п. 1 ст.552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса.
Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»-п. 13 //Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.-Ст.17, 18.
- Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса). [4]
Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно.
В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержится общее правило о том, что здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Таким образом, находит свое воплощение принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, с учетом положений абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 являются ничтожными. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»-абз.2п.11 //Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
Но в этом же п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Ими являются:
- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 Земельного кодекса).
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.
Следовательно, п. 2 ст.552 ГК РФ должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 Земельного кодекса.
При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 ст.552 ГК РФ согласия собственника земельного участка на продажу не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 - 168 ГК).
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11) Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»-п.14 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5..
В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст. 130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость). Это означает, что государственной регистрации подлежит любой переход права собственности или иного вещного права на земельный участок.
В соответствии со ст. 553 ГК РФ: « В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением».[4]
В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11). Следовательно ст.553 ГК РФ может применяться только к тем случаям, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам.
Если земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, вступает в силу правило п. 3 ст. 35 Земельного кодекса. Согласно последнему, собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу на праве частной собственности, получает преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Это право осуществляется в порядке, установленном ГК для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Речь идет о предусмотренной ст. 250 ГК РФ процедуре продажи доли в праве общей собственности одному из сособственников.
Таким образом, физическое или юридическое лицо - частный собственник земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, обязан известить собственника этой недвижимости о намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых продается участок. В соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ собственник недвижимости вправе в течение месяца со дня, когда получил извещение, реализовать свое преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.
Право приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность лиц, имеющих на нем в частной собственности недвижимость, предусмотрено п. 1 ст. 36 Земельного кодекса.
Лишь при отказе собственника недвижимости реализовать свое право выкупить земельный участок, на котором она расположена, могут начать действовать правила комментируемой статьи.
В этом случае условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи недвижимости либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст. 216 ГК РФ сервитут является вещным правом и его владелец защищается так же, как и собственник. В соответствии со ст. 131 ГК РФ и п. 9 ст. 23 Земельного кодекса право сервитута подлежит обязательной государственной регистрации.
2.3 Исполнение договора и ответственность сторон по договору
- В соответствии со ст. 556 ГК РФ: « Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
- Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество». [3]
- Таким образом исполнение договора продажи недвижимости отличается определенными особенностями, требующими специального регулирования.
- Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
- Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. [3]
- В соответствии со ст. 557 ГК РФ:В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору» [3]
- Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
- Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ). [3]
- Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК).
- Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.
- В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.
- Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»-п.59//Российская газета. 10.08.1996.-№151..
- Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29) Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ»// Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.- ст.29..
В соответствии со ст. 475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований к качеству недвижимости и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
В частности, к существенным нарушениям таких требований п. 2 ст. 475 ГК РФ относит: неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются после их устранения. Соответственно к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. При их выявлении покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата суммы, уплаченной за недвижимость. Однако он не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.
В п. 3 ст. 37 Земельного кодекса перечислены те недостатки земельного участка, которые дают покупателю право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи и возмещения причиненных убытков.
Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству. Он составляет, как правило, не менее 2 лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК).
3 ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Продажа жилых помещений
- В соответствии со ст. 558 ГК РФ: «1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» [3]
Данная статья охватывает случаи так называемой вторичной купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется в рамках Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»//Ведомости РСФСР.1991, № 28, -Ст. 959.; переход к гражданам права собственности на кооперативные квартиры - согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон ему может быть придана нотариальная форма (ст. 163 ГК РФ).
Помимо этого обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение (п.1 ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации и договора, и перехода права собственности на жилое помещение определяется Законом о регистрации прав на недвижимость и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 233, с изменениями от 24.12.2004. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233, с изменениями от 24.12.2004 « Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»//Российская газета .2001. №162.
Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, является условие о его предмете.
На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указываются его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, нередко этаж. В соответствии с п. 7 Инструкции № 233 целесообразно также указывать данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на земельном участке, и данные о квартире (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома.
Дополнительную особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, то есть: быть изолированным; пригодным для постоянного проживания в нем граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ); отвечать требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ).
Правительством РФ принято Постановление от 13.10.97 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно Положению, утвержденному этим Постановлением, технический учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ) по единой для РФ системе учета Постановление Правительства РФ от 13.10.97 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 1997. № 42. Ст.4787..
Одним из документов, который требуется представлять для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение, является удостоверенный БТИ подлинник плана объекта недвижимости - жилого помещения (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Помимо подтверждения того, что помещение является жилым, этот документ должен помочь продавцу и покупателю максимально индивидуализировать предмет продажи (ст. 554 ГК РФ), а регистрирующему органу - внести соответствующие сведения о нем в ЕГРП.
- К числу жилых помещений относятся: жилой дом; его часть; квартира в многоквартирном доме; ее часть. Статья 16 ЖК РФ этот перечень дополняет, относя к жилым помещениям комнату в коммунальной квартире. Как уже отмечалось, обязательным признаком жилого помещения является его изолированный характер. (п. 2 ст. 15 ЖК) [5].
При продаже квартиры в многоквартирном жилом доме, вместе с ее продажей к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, иные помещения и оборудование, перечисленные в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные расположенные на земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
Порядок оформления и передачи в общую долевую собственность жильцов земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, предусмотрен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»-Ст.16.//Российская газета. 12.01.2005.-№1..
При этом собственник квартиры не может продать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также долю в праве собственности на земельный участок отдельно от квартиры (ст. 290 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ).
Кроме того, он не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности (подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Согласно ст. 16 ЖК РФ комната в коммунальной квартире также признается самостоятельным жилым помещением и, следовательно, может служить предметом договора продажи недвижимости. Ее обязательными признаками являются изолированность и предназначенность для непосредственного проживания граждан.
- В процессе продажи комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на основное помещение - комнату к покупателю переходит право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ), а также право на долю в общем имуществе в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ). Размер указанных долей определяется по правилам ст. 42 ЖК РФ [5].
В п. 6 ст. 42 ЖК РФ разрешен вопрос, который долгое время вызывал споры на практике. В соответствии с данной статьей собственники комнат в коммунальной квартире получили право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК. Это означает, что собственник продаваемой комнаты обязан известить собственников остальных комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий ее продажи. Продавец получает право продать свою комнату любому третьему лицу, только если остальные собственники комнат в коммунальной квартире откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца со дня получения извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
От ситуации с продажей комнаты в коммунальной квартире следует отличать продажу принадлежащей гражданам или юридическим лицам доли в праве общей собственности на жилое помещение. Как и в предыдущем случае, согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.93 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» - п.10 //Бюллетень ВС РФ.1993. № 11. -Ст.10. участник общей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока. Однако, действие ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки осуществляется в этом случае в силу факта существования общей долевой собственности на жилое помещение, а не по аналогии, как это предусмотрено п. 6 ст. 42 ЖК РФ; такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
При этом и договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, и переход доли в праве на это помещение подлежат обязательной государственной регистрации.
Цена, как и предмет, является существенным условием договора продажи жилого помещения (ст. 555 ГК РФ). Согласно п. 7 Инструкции № 233 допускается указание цены в рублях, в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади (ст. 555 ГК РФ). При продаже помещения в кредит с условием о рассрочке платежа должна быть указана не только цена, но и порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. С принятием ЖК круг членов семьи собственника, которые сохраняют право пользования помещением после его продажи, существенно сократился. К лицам, сохраняющим это право, могут быть отнесены только члены семьи собственника жилого помещения. Бывшие члены семьи собственника с прекращением права собственности на жилое помещение свое право пользования помещением теряют (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).
С учетом сказанного, при продаже жилого помещения в качестве лиц, которые могут сохранять право пользования этим помещением, должны быть указаны: члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам п. 1 ст. 31 ЖК РФ; наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ; иные предусмотренные законом лица (например, лица, продолжающие пользоваться помещением по завещательному отказу, - ст. 33 ЖК РФ).
Наличие указанных лиц может быть подтверждено справкой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства (п. 4 Инструкции № 233), а также иными документами.
3.2 Купля-продажа земельных участков
Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством.
Договор купли- продажи земельных участков имеет свои особенности. Согласно ст. 37 Земельного Кодекса РФ « Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами» Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001. № 136-ФЗ. - Ст. 37. // СЗ РФ. 1996. № 1. ст. 16..
Земельный кодекс предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.
Статья 130 ГК РФ к объектам недвижимости относит земельные участки. Определение земельного участка как недвижимой вещи дается в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса и в ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»- ст.1 //Собрание законодательства РФ. 2000. №2. ст. 149..
Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Поскольку одним из решающих признаков земельного участка становится описание границ и удостоверение их в органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, купля-продажа земельного участка, не имеющего удостоверенного кадастрового плана, может повлечь отказ в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Согласно п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона кадастровый план земельного участка является обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, и должен быть удостоверен в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.
Это означает, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями § 7 гл. 30, но с учетом специальных правил, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом, Водным кодексом и иными законами. Так, в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса перечислены условия договоров купли-продажи, которые признаются законом недействительными. В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лицо, имеющее в собственности земельный участок, распоряжается им по своему усмотрению, если на основании закона соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 27 Земельного кодекса, содержащая перечень земель, изъятых из оборота (п. 4), а также ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности (п. 5). Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется отдельным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ.2002.№30.-Ст.3018..
3.3 Продажа предприятия
В соответствии со ст.559 ГК РФ: «1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. 3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность»[3].
Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964. Продажа предприятий широко применялась в дореволюционной предпринимательской практике, возможность продажи предприятия прямо упоминается в ГК 1922 г. В последние годы, в том числе и до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации. Кроме того, в соответствии со ст. ст. 85 и 86 Закона о банкротстве продажа предприятия-должника применяется в качестве одной из мер по восстановлению платежеспособности должника.
Предприятие рассматривается не как юридическое лицо, а исключительно как объект гражданских прав - имущественный комплекс, состав которого в общей форме определен в ст. 132 ГК РФ.
Согласно ст. 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
В этом определении содержится неточность, так как в современном российском праве фирменное наименование является средством индивидуализации не предприятия как имущественного комплекса, а коммерческой организации, которой этот комплекс принадлежит (п. 4 ст. 54 ГК РФ). В состав предприятия могут быть включены средства индивидуализации самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю предприятия (п. 2 ст.559 ГК РФ) недопустим.
Продавец предприятия не может передать покупателю права, полученные им по лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Право, приобретенное на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Поэтому оно не передается покупателю, даже если проданное предприятие предназначено для осуществления лицензируемой деятельности. На покупателя могут быть переведены только обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности. Однако учитывая, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое обязательство, ГК предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.
В соответствии с п. 2 ст. 549 Гражданского кодекса РФ правила о продаже недвижимости субсидиарно применяются к купле-продаже предприятия. Данный прием законодательной техники позволяет избежать включения в параграф 8 главы 30 Гражданского кодекса (продажа предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (продажа недвижимости).
В цивилистической доктрине некоторыми авторами такая позиция законодателя трактуется как то, что договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимого имущества Гражданское право. Часть 2. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. М.: Юрист. 2003. - С. 66.. Данный вывод можно обосновать также тем, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 132 Гражданского кодекса РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
С такой позицией не согласен В.В. Витрянский, считающий, что договор купли-продажи предприятия является самостоятельным договором, в связи с чем он и был выделен законодателем в отдельный параграф Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник ВАС РФ. 1999. № 1. - С. 16.. Продолжая эту мысль, можно отметить, что законодателем также выделена в отдельный параграф аренда предприятия, что демонстрирует его последовательную позицию по приданию самостоятельного характера сделкам с таким имущественным комплексом, как предприятие.
В соответствии со ст. 560 ГК РФ: «1.Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК РФ.
2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. 3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»[3].
Образец договора продажи предприятия приведен в Приложении Г.
Пункты 1 и 2 ст. 560 ГК РФ воспроизводят положения ст. 550 ГК РФ, добавляя к ним правило о том, что необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т.е. договор не будет заключен.
Для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (см. также п. 3 ст. 433 ГК РФ). Порядок государственной регистрации договора продажи предприятия предусмотрен ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость и изданным в соответствии с указанной статьей Приказом Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами» Приказ Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами»// БНА РФ, 2005. № 13..
В соответствии со ст.561 ГК РФ: «1. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.
2. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований»[3].
Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из большого количества разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным.
Равным образом договор продажи предприятия не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.
Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.
Документы, указанные в п. 2 ст.561 ГК РФ должны быть не только составлены и рассмотрены, но и согласованы сторонами, что вытекает из п. 1 ст. 560 ГК РФ. Это, однако, не означает, что все вещи, права и обязанности, указанные в этих документах, должны быть переданы покупателю. В договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого предприятия.
В случае продажи предприятия, осуществляемой в качестве меры по восстановлению платежеспособности должника, в состав предприятия не включаются денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом (п. 3 ст. 110 Закона о банкротстве).
При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. В первую очередь это касается пассивных обязательств, т.е. тех, по которым продавец предприятия является должником. Во многих случаях после продажи предприятия продавец оказывается не в состоянии исполнить свои обязательства перед деловыми партнерами, лишившись необходимой для этого производственно-технической базы.
Все кредиторы продавца по обязательствам, включаемым в состав предприятия, должны быть уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю. Уведомление может быть сделано как продавцом, так и покупателем, однако с практической точки зрения целесообразно, чтобы должник, то есть продавец предприятия, сам направлял его кредиторам. В течение 3 месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга либо заявить требования, указанные в п. 2 ст.561 ГК РФ. Если же кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
Из изложенного с очевидностью вытекает следующий вопрос: если кредитор получил надлежащее уведомление о продаже предприятия и в течение 3 месяцев хранит молчание, то означает ли это, что обязательство перешло на покупателя? Представляется, что ответ должен быть отрицательным хотя бы потому, что согласно п. 2 ст. 391 ГК РФ и в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ для перевода долгов, включенных в состав предприятия, в подавляющем большинстве случаев никакая иная форма, кроме письменного согласия, невозможна. Следовательно, формулу п. 4 статьи о долгах, переведенных на покупателя без согласия кредитора, следует понимать в том смысле, что эти долги были без согласия кредитора включены в состав проданного предприятия. В какой-то степени здесь можно говорить о переводе долга, но состоявшемся лишь в отношениях между продавцом и покупателем предприятия, а не между должником (продавцом предприятия) и его кредитором.
Таким образом, стороной в обязательстве остается продавец предприятия. Однако, если обязательство будет исполнено кредитору покупателем предприятия, кредитор в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ будет обязан принять такое исполнение. Более того, обязанность покупателя исполнить кредиторам продавца обязательства, включенные в состав предприятия, может быть включена в договор продажи предприятия. Кредитор же в любое время сохраняет право дать согласие на перевод долга. До тех пор пока кредитор не даст такого согласия либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность.
В соответствии со ст.563 ГК РФ:«1.Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. 2. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия»[3].
Данная статья устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю, необходимый потому, что предприятие относится к недвижимому имуществу и потому, что предприятие представляет собой сложный комплекс, установить факт передачи которого возможно лишь при условии соблюдения такого порядка.
С момента передачи покупатель вместе с рисками получает также право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды, что отчасти подтверждается п. 3 ст. 564 ГК РФ. Иногда такое использование может быть просто необходимым, чтобы поддерживать предмет договора в исправном состоянии либо избежать крупных убытков, которые непременно наступят при остановке сколько-нибудь серьезного производства.
Подобные документы
Признаки и виды договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи и правовые последствия его неисполнения. Права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений и земельных участков.
курсовая работа [61,5 K], добавлен 18.11.2023Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи. Элементы договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, правовой статус сторон.
дипломная работа [70,8 K], добавлен 19.06.2010История развития оборота недвижимости. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости, форма и порядок его заключения. Права и обязанности продавца и покупателя, ответственность сторон. Регулирование купли-продажи отдельных видов недвижимости.
курсовая работа [49,1 K], добавлен 08.01.2015Характеристика договора купли-продажи недвижимости как института гражданского права; особенности правового регулирования заключения договоров продажи недвижимости, права и обязанности сторон, государственная регистрация; правоприменительная практика.
дипломная работа [102,1 K], добавлен 29.11.2010Понятие недвижимости и ее правовой режим по законодательству РФ. Рынок недвижимости, его составляющие и особенности. Содержание договора купли-продажи жилых помещений или предприятия. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости.
курсовая работа [67,3 K], добавлен 16.06.2012Понятие договора купли-продажи недвижимости и источники его регулирования. Ограничения в рамках выступления в качестве продавца и покупателя. Предмет и цена в договоре купли-продажи недвижимости. Форма договора и регистрация перехода права собственности.
дипломная работа [86,9 K], добавлен 19.02.2011Договор продажи недвижимости как разновидность договора купли-продажи, его правовая характеристика. Форма, содержание и порядок заключения договора. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Особенности предмета договора.
курсовая работа [70,4 K], добавлен 10.06.2011Особенности правового режима недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи. Понятие договора купли–продажи недвижимости, права и обязанности сторон. Специфические черты ответственности за нарушение положений договора.
курсовая работа [39,3 K], добавлен 05.05.2011Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011Понятие договора купли-продажи недвижимости, его гражданско-правовая характеристика и основные объекты. Принцип единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
курсовая работа [33,5 K], добавлен 18.04.2012
