Договор купли продажи недвижимости

В соответствии со ст.564 ГК РФ, право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственную регистрацию договора, затем передачу предприятия и, наконец, государственную регистрацию права собственности на него.

Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие, а также от исполнения договора до такой регистрации регулируются положениями о договоре продажи недвижимости.

В ст.565 ГК РФ перечислены последствия передачи и принятия предприятия с недостатками.

В соответствии со ст. 565 ГК РФ: «1. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 - 4 статьи. 2. В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (п.1 ст.563), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия. 3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) вовремя заключения договора и передачи предприятия»[3].

Диспозитивная норма п. 1 статьи отсылает к общим положениям о купле-продаже, регулирующим такие вопросы, как обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, ответственность продавца в случае изъятия товаров у покупателя, обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара, последствия нарушения условий о количестве, качестве, комплекте товаров.

Вместе с тем указание на определенные статьи, содержащие общие положения о купле-продаже, не исключает применения к этим отношениям других общих норм о купле-продаже, которые прямо не названы в п. 1. В контексте ст. 565 могут применяться ст. 477 ГК («Сроки обнаружения недостатков переданного товара»), ст. 483 ГК («Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи») и другие общие положения.

Вызывает сомнения юридическая обоснованность нормы, содержащейся в п. 3 ст.565 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 561 и п. 1 ст. 563 ГК РФ состав предприятия, включая и все входящие в него долги (обязательства), определяется в договоре продажи предприятия и указывается в передаточном акте. Никакие долги или обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его на то согласия, т.е. если они не указаны в договоре или в согласованном сторонами приложении к договору. Передача обязательства не может состояться также помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Поэтому гипотеза о том, что покупатель может и не знать о перешедших на него долгах, вряд ли основательна. Кроме того, как отмечалось выше, для перевода долга во всех случаях требуется согласие кредитора.

Как показывает судебно-арбитражная практика, необдуманное применение комментируемой нормы в отрыве от других положений ГК способствует злоупотреблениям со стороны продавца предприятия и ведет к нарушению законных прав покупателя. В этом смысле весьма показателен пример, содержащийся в п.4 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 (Вестник ВАС РФ, 1998, № 1)), в котором продавец - комитет по управлению имуществом объявил в опубликованных условиях конкурса, что продаваемое предприятие - магазин «Овощи» имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. руб. Однако, как указано в Обзоре, уже после оформления договора купли-продажи выяснилось, что на самом деле кредиторская задолженность магазина составляет 40 млн. руб. Покупатель обратился в арбитражный суд с иском о внесении в договор купли-продажи изменений, которые позволили бы ограничить его правопреемство по долгам предприятия суммой кредиторской задолженности, указанной в условиях конкурса. Арбитражный суд в иске отказал, ссылаясь на п. 3 ст. 565 ГК РФ. Впоследствии это решение было подтверждено апелляционной, кассационной и надзорной инстанциями. Таким образом, законные права и интересы покупателя магазина оказались явно нарушенными и не получили никакой защиты, поскольку требование об уменьшении покупной цены не заявлялось и, соответственно, судами не рассматривалось.

Ст.566 ГК РФ регламентирует применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора

Ст. 566 ГК РФ ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц (например, потребителей) или противоречит общественным интересам. Виды договора купли- продажи предприятия приведены в Приложении Б.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Перемещение материальных благ в товарной форме составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено широтой сферы его применения. Ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

Договор купли- продажи определяет объем и прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор стабилизирует отношения гражданского оборота.

Договора купли- продажи недвижимости регулируют многообразные отношения экономического оборота. Содержащиеся в них нормы регулируют обширный круг общественных отношений, связанных с продажей жилых помещений, земельных участков, предприятий и т.д.

Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным. Правовые вопросы продажи недвижимости регулируются параграфами 7 и 8 главы 30 ГК РФ.

К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законодательными актами.

Только с наличием регистрации судебный орган на основании закона может связывать последствия, возникающие при осуществлении прав владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, в том числе и в случае его продажи в полном объеме либо в части.

Государство берет на себя регулирование сделок с недвижимостью, преследуя некоторые специфические цели, которые не всегда принимают во внимание участники сделок. Важнейшее место в таком регулировании занимает право.

Так, закон защищает интересы покупателей против возможных мошеннических действий со стороны продавца недвижимости, например, при попытке с его стороны последовательно продать один и тот же объект разным лицам. Закон защищает права и законные интересы участников сделки против возможных недобросовестных действий со стороны их партнеров. Правила, регулирующие сделки с недвижимостью, позволяют максимально сократить количество возможных недоразумений, которые могут осложнить отношения сторон - участников сделки, а равно и третьих лиц.

Можно утверждать, что судебная практика по делам указанной категории уже сложилась. Сегодня общество постепенно приходит к пониманию договорного права как средства достижения согласия и компромисса. Мы становимся свидетелями того, что участники договорных отношений начинают постепенно поворачиваться в сторону переговорного процесса. Государство создает механизм, нацеленный на взаимный учет интересов сторон - участников договорных отношений.

Масштабная роль договора купли-продажи недвижимости предполагает детальное правовое регулирование, которое в настоящий момент недостаточно разработано и не отвечает складывающимся социальным потребностям. Изучение действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного законодательства свидетельствует о его несовершенстве.

Так, при приобретении объектов нежилой недвижимости, возникает вопрос об указании в договоре купли-продажи нежилого помещения одновременно права на вспомогательные и коммуникационные помещения, поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения подразделяются на основные и вспомогательные. Решение данного вопроса именно в договоре необходимо для того, чтобы в будущем у покупателя и продавца не возникало каких-либо неясностей. При купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст. 290 ГК РФ. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК). Расположенные в нежилом здании или сооружении вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи недвижимости быть не могут.

Говоря о проблемах правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, следует отметить традиционную для России множественность соответствующих нормативных актов и их низкое качество. Большинство юридических норм нормативных актов настолько запутаны, что разобраться в них под силу лишь специалисту, имеющему серьезную юридическую подготовку. Но основная проблема заключается в бессистемности правовой базы, отсутствии единой концепции регулирования тех или иных вопросов договора купли-продажи недвижимости. В условиях рыночной экономики, постоянного появления новых законодательных актов, договор купли-продажи недвижимости приобретает важное практическое значение.

ГЛОССАРИЙ

№ п/п	Понятие	Содержание
1	2	3
1	Договор купли- продажи	Договор, содержащий условия, на которых одна сторона (продавец) передает другой стороне (покупателю) какой-либо товар в вещественно-материальной форме за определенную плату.
2	Договор продажи недвижимости	По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое. недвижимое имущество. земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
3	Стороны договора продажи недвижимости	Физическое или юридическое лицо, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.
4	Понятие недвижимого имущества	К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
5	Виды недвижимого имущества	Земельные участки, обособленные водные объекты, участки недр, космические объекты, нежилые помещения, жилые помещения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, объекты незавершенного строительства
6	Договор продажи предприятия	По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и др. средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
7	Виды договора продажи предприятия	Договор купли продажи государственных и муниципальных предприятий, договор купли продажи предприятия в связи с банкротством должника, договор купли продажи предприятия между частными лицами и продажа частных предприятий государству
8	Земельный участок	Это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
9	Государственная регистрация права собственности	Включает следующие действия: прием необходимых документов; проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП; выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности.
10	Существенные нарушения требований к качеству недвижимости	неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются после их устранения.
11	Жилые помещения	Жилой дом; его часть; квартира в многоквартирном доме; ее часть, комната в коммунальной квартире.
12	Элементы, входящие в состав предприятия	Земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права, требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги, другие исключительные права.
13	Необходимые приложение к договору продажи предприятия	Акт инвентаризации, Бухгалтерский баланс, Заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости, Перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно- правовые акты

1. Конституция Российской федерации - Москва, ИНФРА-М, 1998.

2. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994г. - часть.1 - № 51-ФЗ. // СЗ РФ. - 1994. -№ 32.

3. Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996г. - часть 2. - № 15-ФЗ. // СЗ РФ. - 1996. - № 5.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 28.10.2001г. № 136-ФЗ с изм. 19.06.2007г. [Текст] : СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 16.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ с изм. 11.01.2007г. [Текст] : СЗ РФ, 2005, № 1 (часть I), ст. 14.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ с изм. 18.12.2006г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед. обновление 18.12.2006.

7. Об актах гражданского состояния: Федеральный закон от 15.11.1997г. № 143-ФЗ с изм. 18.07.2006г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед. обновление 18.07.2006.

8. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный Закон от 29.07.1998г. //Собрание законодательства РФ, 1998. №31.

9. О введении в действие Земельного Кодекса РФ: Федеральный Закон РФ от 25.10.2001. № 137-ФЗ //Российская газета. 30.10.2001. № 211-212.

10. О космической деятельности: Закон РФ от 20.08.1993г. № 5663-1 //Российская газета, 1993. № 186.

11. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон // Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

12. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 //Ведомости РСФСР, 1991. № 28, -Ст. 959.

13. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ- Ст.16.//Российская газета. 12.01.2005. №1.

14. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон // Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

15. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ //Собрание законодательства РФ, 2000, №2.

16. Правила проведения государственной кадастровой оценки земли: Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г.№ 316 //Собрание законодательства РФ,2000, №16. Ст.1709.

17. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 //Собрание законодательства РФ, 1997, №13. Ст.1539.

18. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13.10.97 № 1301 //Собрание законодательства РФ, 1997, № 42. Ст.4787.

19. О некоторых вопросах применения законодательства Союза ССР на территории Российской Федерации: Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 03.03.1993г. № 4604-1 с изм. 18.12.2006г. [Текст]: Ведомости Союза народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 11, ст. 393.

20. О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ,краев,областей, автономной области, автономных округов, г.Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности: Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 //Российская газета, 11.01.2002, №8.

21. О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.93 № 8 //Бюллетень ВС РФ,1993, № 11.

22. О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993. № 8 //Бюллетень ВС РФ,1993, № 11.

23. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 //Вестник ВАС РФ, 1998, № 10.

24. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 //Вестник ВАС РФ, 2005, № 5.

25. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8//Российская газета, 10.08.1996, №151.

26. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.06.1997. №15 //Вестник ВАС РФ, 1997, №8.

27. Об утверждении методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации: приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 15.03.2000г. № 91 с изм. 19.01.2005г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед. обновление 19.01.2005.

28. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233, с изменениями от 24.12.2004 //Российская газета,2001, №162.

29. Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами: Приказ Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 // БНА РФ, 2005, № 13.

Научная литература

30. Абрамов В.А. Сделки и договоры. - М., Юристъ.- 1997.

31. Виноградова, Р.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.

32. Витрянский В.В. Договор купли- продажи и его отдельные виды. -М.-Статут- 1999.

33. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник ВАС РФ. 1999. № 1. - С. 16.

34. Власов, Ю.Н. Наследственное право Российской Федерации: общие положения, правовые основы, образцы типовых документов [Текст]: учебно-методическое пособие / Ю.Н. Власов. Изд. 3-е, перераб. и доп. - М.: Юрайт, 1999.

35. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. - Санкт-Петербург. - Питер. - 2002.

36. Голованов Н.М. Сборник хозяйственных договоров с комментариями. - Спб.: Питер, 2006. - 304 с.

37. Гражданское право [Текст]: учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002.

38. Гражданское право России: Учебник для вузов. ч. 1 / Под. ред. З.И. Цыбуленко. -М.: Юристъ, 2004.

39. Гражданское право. В двух томах. Том 2.Учебник ./Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Издательство БЕК,1994.

40. Гражданское право. В двух томах. Том 2.Учебник ./Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Издательство БЕК,1994.

41. Гражданское право. Часть 2. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. М.: Юрист. 2003. - С. 66.

42. Гражданское право: Учебник для вузов. т. 1. / Под . ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2003.

43. Дмитриев Ю.А. «Сборник гражданско-правовых договоров», изд. 2-е, испр. и доп. - М.:, ЭКСМО, 2007 - 864 с.

44. Крашенников П.В. Судебная практика по земельным спорам. Ч.2. М. Юрист. 2004.-С.509.

45. Мамишев З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно //Российская юстиция. 1996. № 8. С. 17.

46. Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.

47. Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.- С. 16.

48. Тихенко А.В. Надо действовать на перспективу // Российская юстиция. 1996. № 5.

49. Чубаров В.В. Комментарий к ст. 550 ГК // Комментарий к части второй ГК РФ (постатейный). М.: Инфра-М, 1998.

50. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]: в 2 т. / Гавриил Шершеневич. - М.: Статут, 2005.

Материалы судебной практики

51. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, предусмотренных законом. Судебная практика// Бюллетень Верховного суда РФ. 2003. №2.- С.15.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, предусмотренных законом

«К. обратилась в суд с иском к Е. - родственнику Л. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и. признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. В июне 1999 г. между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нем строениями за 35 тыс. рублей и в августе 1999 г. - о передаче садового домика в собственность. 19 июля 1999 г. Л. выдала истице доверенность на представление ее интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. рублей, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако 21 июня 2000г. после оформления всех документов она узнала о том, что 5 июня 2000г. Л. умерла. 1 декабря 2000г. истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме. Решением мирового судьи судебного участка Тукаевского района Республики Татарстан от 13 ноября 2001 г. в удовлетворении требований отказано.

Апелляционным решением Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 10 декабря 2001г. решение мирового судьи было отменено, вынесено новое решение об удовлетворении требований. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 октября 2002 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене апелляционного решения и постановления президиума с оставлением в силе решения мирового судьи удовлетворила по следующим основаниям.

Отменяя решение мирового судьи и вынося новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением Л. от 13 июля 1999 г., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К., а также заявлением К. от того же числа о принятии ее в члены ПОСТ «Весна-2». С таким выводом суда согласиться нельзя.

В силу ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники садовых, земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Исходя из содержания приведенной нормы Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.

Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных законом, для отмены решения мирового судьи об отказе в иске не имелось, решение суда следует признать законным, а апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции» Судебная практика// Бюллетень Верховного суда РФ. 2003. №2.- С.15.

.

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Виды договора купли -продажи предприятия

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Виды недвижимого имущества

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

Договор купли-продажи недвижимости

г. Комсомольск-на-Амуре 16 ноября 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Саян», именуемое в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, в лице директора Милюкова Сергея Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Маяк», именуемое в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, в лице директора Ефимова Олега Викторовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1 ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Продавец передаёт, а ПОКУПАТЕЛЬ приобретает в собственность и обязуется оплатить объект недвижимости - здание холодильника на 500 тонн общей площадью 637.5 кв.м. с компрессорной и бетонной площадкой, расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, Северное шоссе, б/н.

Данные, определяющие расположение объекта, указаны в техническом паспорте Бюро технической инвентаризации.

1.2 Объект принадлежит на праве собственности ПРОДАВЦУ на основании договора купли-продажи от 01 сентября 2004 года.

Объект расположен на земельном участке площадью 5703.8 кв.м., который используется ПРОДАВЦОМ на основании акта фактического использования от 31 января 2007 года.

1.3 Стоимость объекта по настоящему договору составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.

2 ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА

2.1 Право собственности на объект переходит ПОКУПАТЕЛЮ с момента государственной регистрации этого права в установленном порядке. Заявление на регистрацию перехода права собственности подаётся сторонами в течении 30 дней с даты полной оплаты по настоящему договору.

Прав пользования, риск порчи или случайной гибели объекта переходят в ПОКУПАТЕЛЮ с даты подписания сторонами акта приёма-передачи.

2.2 Фактическая передача объекта недвижимости ПРОДАВЦОМ и принятие его ПОКУПАТЕЛЕМ осуществляется по акту приема-передачи в срок до 1 июля 2007 года, но не ранее даты поступления на счёт ПРОДАВЦА суммы предоплаты в соответствии с п. 3.1. договора.

2.3 Исполнение настоящего договора сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами по поводу продаваемого объекта недвижимости.

2.4 ПРОДАВЕЦ гарантирует, что на момент сделки объект свободен от прав третьих лиц (не продан, не заложен, в споре, под запрещением, арестом не состоит)

3 ФОРМА И СРОКИ ПЛАТЕЖА

3.1 ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ПРОДАВЦУ стоимость приобретаемого объекта в следующем порядке:

- 500 000 (пятьсот тысяч) рублей - в течении 10 дней с даты подписания договора;

- 500 000 (пятьсот тысяч) рублей - до 1 сентября 2007 года;

- оставшаяся сумма в размере 500 000 (пятисот тысяч) рублей уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в срок до 31 декабря 2007 года.

Оплата по настоящему договору производится путем перечисления на расчетный счет ПРОДАВЦА.

4 ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1 ПРОДАВЕЦ обязуется:

4.1.1 передать ПОКУПАТЕЛЮ объект недвижимости по акту приема-передачи в соответствии с п. 2.2. договора.

4.1.2 Подать совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на объект в соответствии с п. 2.1. договора.

4.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

4.2.1 Принять объект недвижимости по акту приема-передачи в соответствии с п. 2.2 настоящего договора.

4.2.2 Оплатить стоимость объекта в соответствии с условиями настоящего договора.

4.2.3 Подать совместно с ПРОДАВЦОМ заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на объект в соответствии с п. 2.1. настоящего договора.

4.3 Расходы по государственной регистрации перехода права собственности стороны несут поровну.

5 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1 В случае неисполнения сторонами своих обязанностей по настоящему договору, виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6 ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1 Настоящий договор вступает в действие с даты его подписания сторонами, прекращает своё действие после исполнения сторонами обязательств по нему.

6.2 Расторжение договора возможно с случае, если одна из сторон не выполняет свои обязанности по настоящему договору. При этом, сторона, виновная в расторжении договора, возмещает другой стороне убытки, вызванные расторжением договора.

6.3 Настоящий договор составлен в 3 экземплярах, имеющих одинаковое юридическое значение. Первый экземпляр передается регистрирующему органу, второй передается ПРОДАВЦУ, третий - ПОКУПАТЕЛЮ.

Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны в случае, если они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.

6.4 Споры по настоящему договору разрешаются сторонами в арбитражном суде Хабаровского края.

Общество с ограниченной ответственностью «Саян», именуемое в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, в лице директора Милюкова Сергея Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Маяк», именуемое в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, в лице директора Ефимова Олега Викторовича.

ПРОДАВЕЦ: ПОКУПАТЕЛЬ:

ООО «Саян» ООО «Маяк»

г. Комсомольск-на-Амуре г. Хабаровск

Северное шоссе, б/н ул. Ленина,57

ИНН 2717010506/КПП 270301402 ИНН 2721110902/КПП 271405156

р/с 40702810100010007105 р/с 40702810408030002181

ОАО КБ «Дземги» ФАКБ «Региобанк»

г. Комсомольск-на-Амуре

к/с 30101810800000000140 к/с 30101810700000000561

БИК 040825773 БИК 040825562

Директор Директор

_____________________ _______________________

/Милюков С.Н./ /Ефимов О.В./

Размещено на Allbest.ru