Разработка технологии управления имущественным комплексом ООО "Мазис"

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ФАКУЛЬТЕТ «ЭКОНОМИКА И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление проектами»

на тему: Разработка технологии управления имущественным комплексом ООО «Мазис»

Проверил

Уштанит Т.В

«___»__________2008г

Выполнил

студент группы ЭиП-517

Вашко О.П

«___»__________2008г

Челябинск 2008г.

Аннотация

Вашко О.П. Курсовая работа по дисциплине «Технология управления недвижимым имуществом». - Челябинск: ЮУрГУ, ЭиП, 23 с,

Библиография литературы - 5 наименований.

Курсовая работа - самостоятельная учебная работа, имеющая целью развитие у студентов навыков самостоятельной творческой деятельности, овладение методами современных научных исследований, углубленное изучение вопроса, темы, раздела учебной дисциплины.

В данной курсовой работе была разработана технология управления имуществом, принадлежащим на праве собственности ООО «Мазис», с целью достижения цели максимизации дохода.

Содержание

Введение

1. Характеристика объекта исследования

2. Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования

3. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса

4. Формулировка целей управления имущественным комплексом

5. Разработка технологии управления имущественным комплексом

Список использованной литературы

Введение

Недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества, эффективное использование которого способствует увеличению доходов.

Мировая практика свидетельствует, что в современную эпоху эффективность экономики в меньшей степени зависит от формы собственности и в большей - от качества управления. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду и.т.д. Давно замечено что производительность труда не зависит от форм собственности, а зависит от организации производства.

Поэтому в настоящее время остро встает проблема эффективного управления недвижимым имуществом, приводящее к благополучию предприятия, т.к. недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и привлечением заемных средств.

В соответствии с заданием к курсовой работе необходимо разработать технологию управления имуществом предприятия в соответствии с его видом (инвестиционное или операционное) для достижения поставленных хозяйственных целей (максимизация дохода в первом и минимизация издержек во втором случае).

Цель работы: на примере действующего предприятия приобрести начальные навыки разработки (проектирования) технологии управления его имуществом (объектами недвижимости).

Объектом исследования является ООО «Мазис», занимающееся производством родниковой бутилированной воды.

1. Характеристика объекта исследования.

В рамках данной курсовой работы объектом исследования выступает общество с ограниченной ответственностью «Мазис», по выпуску бутилированной питьевой родниковой воды.

Адрес производства ООО «Мазис»: Челябинская область, Уйский район, поселок Мирный, ул. Мира, 14. Источник находится по адресу: Челябинская область, Уйский район, село Никольское. Юридический адрес: Челябинская область, город Чебаркуль, ул Дзержинского, 6-б. Предприятие находится в экологически чистой зоне, где отсутствуют вредные и промышленные производства. На территории предприятия имеется автостоянка с подъездными путями для большегрузных автомобилей, склад готовой продукции и отгрузочная площадка для покупателей-оптовиков.

ООО «Мазис» учреждено двумя физическими лицами с равными долями в уставном капитале. Предприятие частное, государство в деятельности завода участия не принимает.

Основным видом деятельности предприятия является производство бутилированной питьевой воды, прошедшей первичную естественную фильтрацию в недрах гор торговой марки «Власов Ключ», согласно классификации IBWA SPRING WATER. Инвестиционной деятельностью предприятие не занимается.

Проектная мощность предприятия 25 000 бутылок емкостью по 1,5 литра в сутки, фактическая мощность 18 000 бутылок емкостью 1,5 литра готовой продукции в сутки.

ООО «Мазис» действует на территории, принадлежащей ему на праве собственности. К собственности ООО «Мазис» относятся административно - экспедиционный корпус - площадью 240 кв. метров. В административно - экспедиционном корпусе располагаются следующие структурные подразделения: отдел сбыта (3 человека), отдел сертификации и качества продукции (2 человека), бухгалтерия (2 человека), лаборатория (2 человека), заведующий производством (1 человек).

На территории предприятия размещаются:

-участок добычи, кирпичное здание насосной станции, площадью 60 кв.метров, расположено у источника в с. Никольское

-участок по выпуску пластиковой тары, здание из железобетонных панелей, площадью 215 кв. метров

-участок розлива, здание типа ангар из сэндвич-панелей, площадью 300 кв.метров

-участок упаковки в стандартные спайки по 6 бутылок емкостью по 1,5 литра, пристрой из железобетонных панелей к цеху розлива, площадью 85 кв. метров

-склад готовой продукции, здание типа ангар из сэндвич-панелей, площадью 600 кв. метров

-автотранспортный участок, здание из железобетонных панелей с четырьмя боксами для стоянки и боксом для ремонта большегрузных автомобилей, площадью 160 кв. метров.

2. Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования

Отрасль, в которой осуществляет свою деятельность ООО «Мазис» и по которой формируется основной финансовый поток, - это производство и реализация продуктов питания. В настоящее время потребность в родниковой воде постоянно растет из-за ухудшающейся экологической обстановки в промышленных регионах и вследствии этого загрязнения водоемов из которых происходит забор воды для хозяйственно-питьевых нужд населения. Экологически чистая питьевая вода - наиболее важный продукт питания. Специалисты по питанию рекомендуют ежедневно употреблять 6-8 стаканов чистой воды. Но большинство людей пьет недостаточное количество воды, не говоря уже о ее качестве. Очень важно, чтобы вода, употребляемая для питья и приготовления пищи, была максимально чистой. Доброкачественная питьевая вода укрепляет здоровье и препятствует возникновению многих заболеваний. Те же специалисты по питанию настоятельно рекомендуют употреблять только экологически чистую питьевую бутилированную воду, чтобы быть уверенными в качестве воды. За рубежом бутилированная вода получила широчайшее распространение и признание. Там она недорога и по покупаемости среди безалкогольных напитков не имеет себе равных. В Европе, например, потребление безалкогольных жаждоутоляющих вод достигло в конце 2006 года около 200 литров на человека, из которых около 100 литров приходится на долю бутилированной питьевой воды. Бутилированная вода подразделяется на минеральную и питьевую. Минеральная вода - это вода соответствующим образом зарегистрированного подземного источника (скважины), с сохраненным первоначальным составом минеральных веществ. Минеральные воды, действительно, оказывают лечебный эффект, но при соблюдении определенных условий (определенной температуры, схемы приема и, зачастую, немедленного потребления у источника). Пить минеральную воду литрами и считать это лечением - заблуждение, а иногда и вред. Лечиться водой можно и нужно, но, желательно, на курорте или, если вне курорта, то под обязательным контролем врача. Поэтому практически во всем мире лечебную минеральную воду можно купить только в аптеке! С осознанием этой проблемы, проведя маркетинговые исследования, производители бутилированной воды сегодня увеличивают предложение столовой и питьевой воды на рынке абсолютно безвредных по показателю минерализации, т.е. упор в продвижении своего товара они делают на чистоту бутилированной воды в сравнении с проблемной водой из-под крана и лучшую "жаждоутоляемость" в противовес газированным напиткам. Бутилированная вода может быть газированной или негазированной; газированная пользуется значительно большим спросом - раз в пять. Среди различных видов упаковок бесспорно лидирует ПЭТ- бутылка. В мире из года в год увеличивается число продаж бутилированной воды в этой таре. Стекло, несмотря на свой тарооборот, сдает свои позиции, хотя бы потому, что ПЭТ- бутылка намного дешевле стеклянной, поэтому ее не жаль и выбросить. Среди негазированной бутилированной воды большую долю по объему продаж занимают продажи бутилированной воды для хозяйственного потребления (ПЭТ-упаковки от 3 литров и больше).

Объем российского рынка бутилированной питьевой воды превышает $1,5 млрд. Эксперты отмечают, что рынок бутилированной питьевой воды растет на 15-16% в год в объемном выражении. И считается одним из самых больших среди всех безалкогольных напитков и занимает порядка 30% по объему продаж. Тенденция роста сохранится и в дальнейшем потому, что в России потребление питьевой воды на человека меньше, чем в Европе. Так, у нас потребляют питьевую воду в объеме 24 литров на душу населения, а в Европе в разы больше. В России пока низкая культура потребления питьевой воды, так как россияне долгое время пили воду из-под крана. Поэтому снижение качества водопроводной воды является одним из основных факторов потребления питьевой воды, констатируют эксперты. Кроме того, в стране продается много дешевых фильтров, обещающих очистить водопроводную воду в домашних условиях. Сдерживает развитие рынка питьевой воды и ограниченность бюджета основной массы населения. Немногие могут позволить себе постоянно покупать бутилированную воду. Одна их характерных особенностей этого рынка - локальность. В регионах сильны позиции местных игроков, конкурентов родниковой воды «Власов Ключ», таких торговых марок, как «Кургазак», «Радонежская» и «Шадринская». Они устойчиво работают в нижнем ценовом сегменте столовых вод. Федеральные игроки вынуждены выходить в более дорогой сегмент, поскольку их транспортная составляющая достаточно велика и не являются в нашем регионе прямыми конкурентами местным игрокам, таким образом в нише родниковых вод сложилась устойчивое положение местных производителей столовых и родниковых вод, выходить на другие рынки сбыта, увеличивая транспортные составляющие и модернизацию своего производства предприятие пока не намерено, тем более, что востребованность в продукции ООО «Мазис» в настоящий момент превышает производство. Что касается перспектив развития рынка питьевой бутилированной воды, то, по прогнозу экспертов, отечественный рынок питьевой бутилированной воды вырастет на 16% в объемном выражении в текущем году, а среднегодовые темпы его роста на ближайшие три года составят не менее 12%, ориентировано на эти объемы и исследуемое предприятие. Несмотря на низкие оптовые цены на свою продукцию предприятие использует маркетинговый ход по дисконтному снижению отпускной цены на приобретаемую продукцию до 7 процентов. Производство бутилированной питьевой родниковой воды «Власов Ключ» находится в поселке Мирном, а сам источник в селе Никольском Челябинской области, где нет других промышленных предприятий, отсутствуют свалки и загрязненные территории. Предприятие использует природную воду, прошедшую первичную естественную фильтрацию в недрах гор воду из скважин № 1-9 водоносного комплекса карбонатных отложений чебаркульско-уйского горизонта.

Вода из скважин обрабатывается следующим образом:

-грубая очистка воды:

Поступление на промышленный механический фильтр для удаления механических включений и взвесей.

-обезжелезивание:

Очищенная от механических примесей вода подается на сорбционные фильтры, где происходит удаление органики, железа и тонких взвесей. Эффективность очистки достигает 95 %.

-умягчение воды:

Для умягчения воды используются установки непрерывного действия, удаляющие излишние катионы кальция и магния.

-тонкая фильтрация:

Умягченную воду пропускают через фильтры тонкой очистки с размером пор 10 микрон.

-обеззараживание:

Обеззараживание осуществляется на УФ-установках с помощью бактерицидно-

го излучения.

-обработка ионами серебра:

Обрабатывание воды ионами серебра минимальной концентрации производится для усиления бактерицидного эффекта.

Согласно обозначенного на всех бутылках кода продукции наша бутилированная вода относится к воде питьевой и соответствуют требованиям единого ГОСТА и единых СанПиН (санитарных правил и норм).

Режим работы ООО «Мазис» с 8⁰⁰ до 17⁰⁰, перерыв на 45 мин. Предприятие работает в одну смену.

Блок-схема производственного процесса представлена на Рисунке 1

Исходя из данных, представленных на рисунке 1, можно сделать вывод, что все производственные процессы протекают последовательно, за исключением выпуска пластиковой тары из гранулированных заготовок, следовательно, можно изготавливать тару и производить розлив независимо друг от друга, производя больше готовой продукции в единицу времени, также на случай выхода из строя линии по изготовлению тары можно сделать однодневный запас тары в складе готовой продукции.

3. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса.

ООО «Мазис» действует на территории, принадлежащей ему на праве собственности. К собственности ООО «Мазис» относятся административно экспедиционный корпус, здание общей площадью 240 м², и участки производственного цикла, общей площадью 1420 м². В административном здании располагаются следующие структурные подразделения: экспедиция (2 человека), сбыт (1 человек), отдел сертификации и качества продукции (2 человека), бухгалтерия (2 человека), лаборатория (2 человека), заведующий производством (1 человек).

На территории производства размещаются участки розлива, упаковки, выпуска пластиковой тары, склад готовой продукции и автотранспортный участок, участок добычи расположен на другой территории, непосредственно вблизи источника, также принадлежащей ООО «Мазис» на праве собственности. Численность рабочих - 22 человека.. Рассмотрим распределение площадей, принадлежащих ООО «Мазис» на праве собственности», представленное в Таблице 1.

Таблица 1 - распределение площадей, принадлежащих ООО «Мазис» на праве собственности

Коэффициент загрузки учитывает наличие всех условий. Площади, принадлежащие ООО «Мазис», используются максимально возможно со средним коэффициентом загрузки (К_з=0,84). Высокий коэффициент загрузки обосновывается тем, что в цехах стоят поточные линии по непрерывному выпуску готовой продукции и упаковки. На предприятии отсутствует механическая служба, мастера наладчики приезжают в случае необходимости по заявке экспедиционной службы из Чебаркуля со своими деталями для замены в течении 1часа 30 минут, данное условие отражено в договоре на аварийное обслуживание, это также увеличивает коэффициент загрузки, т.к отсутствует надобность в во вспомогательной службе. Производственные участки (добычи, розлива, упаковки и тары) загружены максимально, а автотранспортный участок и склад готовой продукции используются не полностью, так как играют периодическую роль. Для производства планового объема продукции ООО «Мазис» располагает достаточным количеством производственных, складских, административных и других площадей, но для роста объема выпускаемой родниковой бутилированной воды необходимо либо увеличение площадей, либо реализация программы эффективного управления недвижимостью.

Оснащенность цеха основными производственными средствами, степень их износа и загрузки представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Оснащенность предприятия основными производственными средствами, степень их износа и загрузки

Исходя из данных таблицы 2 видно, что 100 % производственного оборудования новое практически все с цифровым программным управлением. Коэффициент загрузки оборудования на вспомогательном участке максимален, т.к. на предприятии имеются три автомобиля цистерны для перевозки воды и два большегрузных фургона для перевозки готовой продукции, и в целях избежания простоев производственного оборудования из-за несвоевременной подвозки воды на оборудовании автотранспортного цеха выполняются резервные комплекты запасных узлов и деталей для автотранспорта.

Начиная анализ привлекательности предприятия как объекта купли-продажи на рынке недвижимости, необходимо отметить, что производство природной родниковой бутилированной воды является экологически чистым производством, следовательно, в помещениях предприятия может разместиться любое другое производство сельскохозяйственного или пищевого направления. В окрестных районах имеются большие посевные площади зерновых культур и некоторые крупные производители пищевых продуктов на основе злаков выражают прямую заинтересованность в покупке части или всего комплекса недвижимости ООО «Мазис», т.к. на предприятии имеются большие площади зданий типа ангаров, где очень просто установить любое технологическое оборудование пищевой промышленности, в том числе и мини мельницу. Имея выгодное положение относительно сельхозугодий, близости крупного райцентра и города Чебаркуля, территория предприятия выгодна и для фармацевтической промышленности.

Для организации крупных торговых центров территория предприятия не выгодна, т.к. в непосредственной близости проживает небольшое количество населения, в основном сельского, расстояние до крупных городов Чебаркуль и Миасс с точки зрения приезда за покупками большое.

Таким образом, объекты недвижимости ООО «Мазис», расположенные в сельскохозяйственном, экологически чистом районе Челябинской области, являются привлекательными для приобретения в качестве продолжения производства соответствующей продукции либо продукции другого типа пищевой и фармацевтической промышленности, кроме организации оптовых баз и торговых центров.

4. Формулировка целей управление имущественным комплексом

ООО «Мазис» в своей собственности располагает операционной недвижимостью. К операционной недвижимости относится расположенные на территории предприятия производственные участки, склад готовой продукции и автотранспортный цех. Территория данного цеха используется рационально без пустующих площадей и простаивающего оборудования. Проведенный ранее анализ показал, что основной проблемой ООО «Мазис» является невозможность справиться с полным объемом заказов, не смотря на то, что производство бутилированной воды на предприятии «Мазис» осуществляется с использованием новых технологий, комплектующих, материалов, на предприятии периодически проводится частичное техническое перевооружение, следовательно, изношенность оборудования низкая.

Таким образом, целью управления имущественным комплексом ООО «Мазис» является разработка такого плана управления имуществом, которое приведет к снижению разницы между потенциальным (за счёт выполнения всего объема заказов) и реальным доходом и, как следствие, максимизации прибыли.

5. Разработка технологии управления имущественным комплексом

Проведенный анализ рынка природной бутилированной воды в Челябинском и других регионах, а также одного из предприятий, действующих на данном рынке - ООО «Мазис» показал, что ни как отдельно рассматриваемое предприятие ООО «Мазис», так и вся отрасль в целом не справляется с предъявленными объемами заказов.

Самым простым вариантом решения данной проблемы было бы увеличение мощности предприятия (объема выпускаемой продукции) за счет увеличения количества оборудования и рабочей силы, производственных, складских и других площадей. Для реализации данного плана управления необходимы очень большие затраты, которыми не располагает в настоящее время ООО «Мазис». Увеличение объемов производства данным способом увеличит предельные издержки и, таким образом, предприятие будет получать все меньшую прибыль в расчете на дополнительную единицу продукции, не говоря о понесенных затратах на выполнение данной концепции. Также отрицательным фактором выполнения данного плана будет являться то обстоятельство, что при найме новых работников их квалификация не будет соответствовать требованиям предприятия, поэтому при выполнении работ данными сотрудниками будет ухудшаться качество выпускаемой продукции, а это пищевое производство и допустить этого нельзя ни в коем случае.

Рассмотрев несколько альтернативных моделей управления предприятием ООО «Мазис» по улучшению показателей эффективности его производственной деятельности, было принято решение о кооперации с предприятиями поставщиками сопутствующей продукции с последующими управленческими воздействиями на недвижимость, принадлежащую ООО «Мазис».

Кооперация заключается в использовании покупной сопутствующей продукции на постоянной основе специализированными предприятиями, которые достигли совершенства своей продукции. Одни производят сорбенты и химреагенты для очиски, обеззараживания и умягчения воды, другие поставляют гранулы для выдавливания пластиковой тары и пленку для упаковки в пластик. В результате производитель бутилированной родниковой воды выполняет только добычу, розлив и упаковку готовой продукции и готовая продукция отправляется потребителю. Такой подход существенно сокращает капиталовложения в производство, поскольку все операции могут выполняться на универсальном оборудовании и не требуют дорогостоящих специальных станков, оригинального инструмента и сложной оснастки. Исключаются также вредные участки по выпуску пластиковых гранул.

Покупка высококачественной сопутствующей продукции экономически оправдана. Отказ от малоэффективных и трудоемких производственных операций дает возможность сократить персонал или переориентировать его на другие виды работ. А главное, подобные технологии обеспечивают высокий уровень качества бутилированной воды, повышают гибкость производства, создают возможность быстрого расширения ассортимента выпускаемой продукции на другие емкости и виды тары. Но все же основной причиной заключения межпроизводственной кооперации для ООО «Мазис» является увеличение объемов производства без существенных затрат.

Было рассмотрено несколько вариантов различных предприятий, с которыми можно было бы заключить договор о межзаводской кооперации. Одним из вариантов был «Уфимский химический комбинат» (республика Башкортостан), выпускающий качественную продукцию и имеющий схожую с ООО «Мазис» проблему недостаточного объема производственной мощности для выполнения всего объема заказов. Но поставки комплектующих из Башкортостана повлекут высокие расходы, связанные с транспортировкой (появляется необходимость в приобретении дополнительного грузового транспортного средства + расходы на топливо + з/п водителю). Таким образом, было решено выбрать предприятие, место нахождение которого не повлечет высоких транспортных расходов, и ООО «Мазис», увеличив объемы производства, сможет выйти на новые рынки, в том числе и отвоевать часть рынка у других региональных игроков.

С этой точки зрения из различных предприятий, занимающихся выпуском родниковой бутилированной воды, используемую при производстве сопутствующую продукцию, было решено заказывать на Копейском заводе пластмасс и цехе сорбентов Челябинской угольной компании в городе Копейске. Данные предприятия являются своеобразной находкой для ООО «Мазис», т.к. располагаются в непосредственной близости к рассматриваемому предприятию, поэтому транспортные расходы будут незначительны. Для Челябинской угольной компании и завода пластмасс такая кооперация также выгодна, так как они и ранее выпускали подобную продукцию, но только на заказ и небольшими партиями, т.е. существует недозагруженность оборудования, а, следовательно, и резерв повышения производственной мощности. ООО «Мазис» предлагает постоянно высокий объем заказов, что обеспечит постоянную загруженность производства.

Управленческие воздействия на недвижимый комплекс при заключении кооперации будет состоять из следующих этапов.

1.После заключения договора с ООО «Копейский завод пластмасс» и ОАО «ЧУК» о сотрудничестве следующим важным этапом будет решение о продаже части оборудования, применяемого при производстве сопутствующей продукции, от производства которой ООО «Мазис» откажется в пользу закупки у поставщиков на долгосрочной основе. Было принято решение, что ООО «Копейский завод пластмасс» будет изготавливать гранулы для выдавливания пластиковых бутылок, а ОАО «ЧУК» производить сорбенты и реагенты из природных материалов для доочистки воды, ее умягчения и обеззараживания. ООО «Мазис» же теперь будет добывать, производить и упаковывать готовую продукцию в выдавленные из поставляемых гранул бутылки. Вследствие того, что часть функций, ранее выполняемых ООО «Мазис» будет делегирована на ООО «Копейский завод пластмасс», и ОАО «ЧУК» то необходимость в добыче материалов для сорбентов и варке гранул у ООО «Мазис» отпала. Следовательно, 2 экскаватора на колесном ходу, 2 переносных ленточных конвейера, автоклав для варки пластмасс и аппарат для выдавливания гранулированных заготовок могут быть проданы. Поэтому после заключения межзаводской кооперации коэффициент загрузки оставшегося оборудования не изменится, так как, отказавшись от производства одного вида продукции, предприятие будет производить больше готовой продукции.

Оснащенность цеха основными производственными средствами после заключения межзаводской кооперации представлена в таблице 3.

Таблица 3 - Оснащенность цеха основными производственными средствами, степень их износа и загрузки после заключения межзаводской кооперации

Исходя из данных таблицы 3, можно сделать вывод, что все оборудование будет загружено максимально возможно со средним коэффициентом загрузки (К_з=0,95), несмотря на то, что ООО «Мазис» откажется от производства сопутствующей продукции. Отказавшись от производства сопутствующей продукции, предприятие станет производить больше готовой продукции, что и обеспечит более полную загруженность оборудования. Повысится загруженность оборудования на автотранспортном участке, а также на складе готовой продукции, что вызвано увеличением объема выполняемых работ.

2. Следующим немаловажным этапом будет являться изменение площадей. В связи с увеличением объемов производства, к которому пришли благодаря заключению межпроизводственной кооперации с ООО «Копейский завод пластмасс» и ОАО «Челябинская угольная компания» первостепенной важностью будет являться увеличение площадей для розлива, упаковочного производства и склада готовой продукции. Резерв на увеличение участков имеется, полученный в результате планируемой продажи части оборудования цеха пластиковой тары, а, следовательно, уменьшения площади автотранспортного цеха из-за продажи одного большегрузного автомобиля, перевозившего сорбенты с участка добычи. Также, исходя из данных таблицы 1, можно сделать вывод, что участок упаковки и автотранспортный участок были загружены не полностью в связи с периодическим характером выполняемых операций.

Распределение площадей, принадлежащих ООО «Мазис» на праве собственности после планируемого проведения управленческих воздействий, представлены в таблице 4.

Таблица 4 - распределение площадей, принадлежащих ООО «Мазис» на праве собственности

В результате управленческих воздействий участок пластиковой тары будет уменьшен на 45 м², участок розлива будет увеличен и составит 345 м², участок упаковки будет увеличен на 20 м², автотранспортный участок уменьшен на 20 м^2,. Средний коэффициент загрузки полученных производственных площадей составит 0,95. Повысится коэффициент загрузки всех производственных участков, что связано с увеличением объема выполняемых работ.

3. Немаловажным является вопрос транспортировки сопутствующей продукции, изготовляемой на ООО «Копейский завод пластмасс» и ОАО «ЧУК». Как известно, вся территория Челябинской области имеет развитую железнодорожную сеть. Одна из ее веток проходит вблизи ООО «Мазис». Значит, необходимо заключить договор с компанией, содержащей железнодорожную сеть, об использовании ветки, что значительно сократит транспортные расходы.

4. Вследствие того, что было принято отказаться от варки пластиковой массы, выдавливания гранул, добычи и сортировки сорбентов, а также продажи части оборудования и большегрузной автомашины, некоторые рабочие окажутся не у дел. Но на участках розлива и упаковки потребуется больше рабочей силы, поэтому рабочие будут переведены на другие виды работ, с соответствующим переобучением и инструктажем.

Процесс производства родниковой бутилированной воды в результате проведенных мероприятий практически не изменится и будет соответствовать блок-схеме производственного процесса представленного на рисунке 1, так как технологическая цепочка останется без изменений, а изменения коснутся только площадей участков, находящегося на участках оборудования и его загрузки. Делегируя производство производство сопутствующей продукции на ООО «Копейский завод пластмасс» и ОАО «ЧУК», предприятие высвободит производственные площади, используя их затем на производство готовой продукции в большем объеме. При этом средние общие издержки ООО «Мазис», безусловно, увеличатся за счёт увеличения стоимости и доставки сопутствующей продукции, производство которой будет отдано на указанные выше предприятия на величину добавленной стоимости. Предельные издержки ООО «Мазис» с увеличением объемов выпуска продукции будут уменьшаться, так как не потребуют всё больших вложений за счёт кооперации, таким образом, будет иметь место положительный эффект от масштаба.

Рассмотрим влияние заключения межпроизводственной кооперации на изменение объемов производимой родниковой бутилированной воды. Данные представлены в таблице 5.

Таблица 5 - средний выпуск производимой продукции

Исходя из данных таблицы 5, можно сделать вывод, что в результате проведения кооперации и дальнейшего комплекса управленческих мероприятий по воздействию на недвижимое имущество предприятия, средний выпуск родниковой бутилированной воды будет увеличен на 40 % до 25 200 бутылок емкостью 1,5 литра в сутки и составит выше проектной мощности предприятия, отметим, что предприятию не удавалось выйти даже на проектную мощность, т.е. после заключения межпроизводственной кооперации ООО «Мазис» будет выпускать 529 200 бутылок родниковой воды в месяц и 1 587 600 бутылок в квартал, хотя в настоящий момент выпускается 1 134 000 бутылок в квартал. Следовательно, ООО «Мазис» может в будущем усилить свое влияние на торговых площадках в своем регионе или выходить на рынки других регионов, увеличивая тем самым объём сбываемой продукции и, соответственно, прибыль. Усреднённая валовая выручка от операционной деятельности, получаемая ООО «Мазис» после планируемого проведения управленческих воздействий, составит 17 463 600 руб. в квартал (при учете средней стоимости бутылки родниковой воды емкостью 1,5 литра равной 11 руб.), но из этой величины необходимо вычесть ту величину добавленной стоимости, которую потребуют ООО «Копейский завод пластмасс» и ОАО «ЧУК» за производство переданной в его руки сопутствующей продукции. По предварительным оценкам данная стоимость будет составлять 2 % от стоимости одной бутылки готовой продукции (349 272 руб. в квартал). Все сопутствующие затраты по кооперации (договор найма железнодорожной ветки, затраты по демонтажу оборудования, цеховое перепрофилирование площадей, и т.д.) будут погашены за счёт средств вырученных от продажи незадействованного оборудования. Таким образом, усреднённая валовая выручка после кооперации равна 17 463 600 - 349 272 = 17 114 328, что выше получаемой в настоящий момент выручки на 37,2 % (сейчас, до планируемого проведения управленческих воздействий выручка ООО «Мазис», получаемая за квартал равна 12 474 000 руб.).

Рассматривая применение на предприятии мероприятий по межпроизводственной кооперации и последующих управленческих воздействий на недвижимое имущество ООО «Мазис», самым важным коэффициентом, показывающим эффективность данных воздействий, будет являться коэффициент фондоотдачи (или обратный ему фондоемкости). Фондоотдача - это показатель эффективности использования основных средств, обратный фондоемкости, рассчитывается как годовой выпуск продукции, деленный на стоимость основных средств, с помощью которых произведена эта продукция. Коэффициент фондоотдачиявляется наилучшим, всеобъемлющим показателем рентабельности продукции, так как показывает отдачу активов или фондоотдачу, характеризуя прибыль, которая приносится основными средствами и фондами, вложенными в активы. Величина фондоотдачи зависит от объема выпускаемой продукции и удельного веса оборудования в общей стоимости основных средств ООО «Мазис»

В нашем рассматриваемом случае при осуществлении концепции по управлению недвижимостью ООО «Мазис» стоимость основных средств (фондов) будет снижена на величину стоимости проданного оборудования, в то время, как годовой выпуск продукции увеличится приблизительно на 40 %. Таким образом показатель фондоотдачи вырастет в несколько раз, что говорит об эффективной программе управленческих мероприятий по воздействию на недвижимое имущество ООО «Мазис». Эффективность ведения хозяйства предусматривает систематический рост фондоотдачи, которая позволяет достигнуть максимально возможной экономической эффективности использования объектов недвижимости и увеличить доли доходов от ее эксплуатации.

Список литературы

1. Михалина Л.М. Конспект лекций по дисциплине «Технология управления недвижимым имуществом».

2. Михалина Л.М. Методические указания к курсовой работе по дисциплине «Технология управления недвижимым имуществом недвижимым имуществом».

3. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.: ил

4. Организация производства на предприятии (фирме): Учеб. пособие / под ред. О.И Волкова, О.В. Девяткина. - М.: ИНФРА-М, 2004