Система оценки эффективности управления недвижимостью на примере города Казань

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Одним из важнейших ресурсов предприятий, организаций требующих эффективного управления, является недвижимое имущество - земельные участки, здания, сооружения и помещения.

Недвижимость, с одной стороны, облагается налогами, с другой - может приносить существенную прибыль за счет ее эффективного использования. Без преувеличения можно сказать, что недвижимость может, как способствовать процветанию предприятия, так и наоборот ее не эффективное использование приводит к упадку. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы управления недвижимостью в целях удовлетворения потребностей собственников в получении максимального дохода от принадлежащих им активов или в достижении другого положительного эффекта. Для достижения положительного результата необходимо проводить постоянный мониторинг использования недвижимости и находить наиболее эффективные способы управления ею.

Эффективное управление недвижимостью имеет существенное значение для развития, как рынка недвижимости, так и экономики в целом. В условиях рыночной экономики недвижимость является активом, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений и способы достижения желаемых результатов.

Для принятия решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходимо основываться на продуманной системе учета и использования недвижимости, основанной на достоверной и легко доступной информации, представленной различными способами.

Актуальность темы исследования заключается в том, что рынок недвижимости России еще не до конца сформированный и не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Эффективная система управления недвижимостью позволит в максимальной степени удовлетворить потребности рынка, максимизировать доходы бюджета, повысить ликвидность и рыночную стоимость объектов.

Цель данной работы состоит в оценке эффективности управления недвижимостью в городе Казани и выработке мероприятии по ее совершенствованию.

Задачи:

-рассмотреть классификацию рынков недвижимости;

-объяснить сущность и экономическую роль управления недвижимостью;

-рассмотреть показатели оценки эффективности управления недвижимостью;

-провести оценку эффективности управления жилой и офисной недвижимости;

-вынести предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

Объектом исследования является рынок недвижимости города Казани.

Предмет исследования - система оценки эффективности управления недвижимостью.

Основой написания данной работы являются законодательные и нормативные документы, действующие на территории РФ, а так же специальная литература по исследуемой теме работы отечественных и зарубежных экономистов, занимающихся изучением вопросов оценки эффективности управления недвижимостью, законодательство РФ, учебные пособия и литература таких авторов как Харламов А.С, Буряк В.Ю, Райзберг Б.А, Гриненко С.В, а так же материалы собственно проведенных исследований по г.Казани за 2013-2014 гг.

В первой главе изучается теория и практика оценки эффективности управления недвижимостью. Во второй главе проводится оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости и сформулированы предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МОТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 КЛАССИФИКАЦИЯ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Существует множество определений рынка недвижимости. Все они в той или иной степени отражают сущность рынка недвижимости, однако, некоторые имеют разительные отличия друг от друга. В данной дипломной работе выбраны наиболее простые, понятные и полные определения, по мнению автора.

Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем.

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права покупателей и продавцов, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития можно характеризовать через развитие национальной экономики. В развитии Российского рынка недвижимости принято выделять несколько следующих этапов.

Первый, и наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило за счет того, что спрос намного опережал предложение, и как следствие, доходы были очень высоки. Точкой отсчета данного этапа можно считать разрешение на приватизацию квартир и, соответственно, появившаяся у людей возможность самостоятельно продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия ново открывшимся путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто прямой покупкой квартир, каких в то время приватизировалось относительно немного. Продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе свои исправления в проблему вносит закон, а именно появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, и влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Цены на жилье стали расти, но в противовес этому, квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатели стали привередливее. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог. Некоторые фирмы стали работать по не стандартным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента в определенный срок.

Третий этап характеризуется вновь превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что в совокупности привело к падению доходов продавцов. Мелкие предприятия попросту разоряются, средние и даже крупные стоят на грани разорения. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей наоборот, шло вниз.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, цикличен, поэтому прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди ожидался - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства, отсюда вытекают следующие особенности рынка недвижимости [6, с.10].

Таблица 1.1.1 Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	- юридические сложности, - ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Региональные рынки недвижимости могут иметь между собой значительные отличия. Это обусловлено многими субъективными причинами, например экономическими или природными условиями, а так же регионально-правовой базой, которая формируется органами местного самоуправления.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно разделить по различным признакам, например, по тем, которые представлены в таблице 1.1.2.

Таблица 1.1.2 Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Как мы видим из таблицы 1.1.2, существует достаточно много видов рынков недвижимости, сегментация которых зависит от запрашиваемого критерия.

Например, в зависимости от структуры, рынок недвижимого имущества подразделяется на:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земли.

Каждый из сегментов рынка можно разделить еще и на специализированные субрынки. Так, рынок промышленной недвижимости может быть подразделен на рынки промышленных предприятии, здании НИИ, или рынок жилья на первичное и вторичное жилье, с отделкой и без, от собственников и от государства и так далее.

Дифференциация рынков недвижимости так же связана со многими экономическими, экологическими, социальными и государственными факторами, и, непосредственно, с функциями, которые он выполняет:

- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Вывод: недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, хотя его стоимость со временем может, как возрастать, так и падать, под влиянием различных факторов. Рынок недвижимости получил толчок к развитию, в соответствии с развитием национальной экономики страны. Он подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Так же каждый самостоятельный сегмент подразделяется еще на множество субрынков, таким образом, сложно выделить и обобщить наиболее существенные признаки для классификации, так как для каждого участника рынка существуют свои, наиболее приемлемые критерии выбора сегмента, в рамках которого он заинтересован вступить в рыночные отношения.

1.2 СУЩНОСТЬ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ РОЛЬ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно структурировать следующие уровни:

- управление федеральной недвижимостью;

- управление недвижимостью субъектов РФ;

- управление муниципальной недвижимостью;

- управление недвижимостью предприятий и организаций;

- управление отдельными объектами недвижимости.

Понятие «управление недвижимостью» трактуется в двух смыслах: широком и узком.

В широком смысле под управлением недвижимостью, как правило, понимается предпринимательская деятельность по выполнению всех работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством правомочий собственника недвижимого имущества. Например, в соответствии с жизненным циклом недвижимости собственникам допускаются следующие права:

1. замысел;

2. проектирование;

3. изготовление (возведение, строительство);

4. обращение;

5. употребление (сервис);

6. обслуживание, эксплуатация, ремонт;

7. капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

8. перепрофилирование;

9. утилизация.

Узкая трактовка управления недвижимостью гласит следующие: «Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и так далее) в целях наиболее эффективного использования недвижимости».

Под недвижимостью так же понимается недвижимая собственность, а именно речь идет об управлении собственностью, то есть управление недвижимостью включает и управление всеми вытекающими правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, представляется в качестве единства юридических, экономических и физических характеристик.

На наш взгляд, из этого следует, что управление в первую очередь призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимого имущества в соответствии с интересами собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность в её сфере, связанная с определением целей и постановкой задач по планированию, организации, исполнению и контролю полезного, эффективного использования недвижимого имущества.

Мы считаем, что управленческая деятельность по своей сути и природе является многогранной, согласовывающей цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих компаний и всех так или иначе связанных с недвижимостью субъектов.

В условиях рыночной экономики управление недвижимостью осуществляется в соответствии с законом спроса и предложения.

Помимо конъюнктуры рынка ощутимыми при управлении недвижимостью факторами являются регламентирующее её законодательство и деятельность различных официальных органов и учреждений.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним:

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур, направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется, прежде всего, в трех наиболее значимых аспектах - правовом, экономическом и техническом. Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Иными словами говоря, управленец имеет право полностью и самостоятельно, в рамках закона, контролировать и регулировать доходную и расходную часть владения недвижимостью, а так же эксплуатировать ее по своему усмотрению.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организации и прогнозирования его развития, способом эксплуатации в соответствии с целевым назначением. Понятие управление недвижимостью так же несет в себе, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, то есть управление недвижимостью как средство привлечения инвестиций. С другой стороны управление недвижимостью можно рассматривать и как саму инвестицию. Исходя из вышесказанного, мы определили следующие цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы его участников;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

Для достижения указанных целей, на наш взгляд, необходимо:

1. сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости;

2. четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

3. сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (как правило, это земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

4. обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости;

5. создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот;

6. урегулировать вопросы приобретения государством объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;

7. использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому, поскольку государство при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками;

8. изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам;

9. установить для всех субъектов Российской Федерации единый порядок принятия решений об использовании федеральной недвижимости (прежде всего в отношении сдаваемых в аренду объектов), обеспечивающий оперативность принятия решений;

10. обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление федеральной недвижимостью.

Объект управления в сфере недвижимости - это недвижимая вещь или совокупность недвижимых вещей, рассматриваемые как единый объект с точки зрения организации наиболее эффективного управления ими с учетом затрат по содержанию и управлению.

Подводя итог вышесказанному, можно говорить о том, что управление недвижимостью, безусловно, сложный и многогранный процесс, включающий в себя много разнообразных факторов и аспектов. Механизм управления содержит в себе не только права и обязанности собственника недвижимости, но так же подвержен вмешательству государства, в том числе и подкрепление управления законодательной базой.

1.3 ПОКАЗАТЕЛИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Для осуществления процедуры оценки эффективности управления недвижимым имуществом используется различные подходы и показатели. В теории нет четко очерченных показателей, по которым можно определить степень эффективности управления недвижимостью, так как на практике любой выбранный показатель может быть не результативным как для отдельно взятого предприятия, так и опыт отдельно взятого предприятия может быть не применим для более масштабного распространения.

Однако традиционным принято считать подход оценки эффективности по финансовым показателям. Действительно, если компания является собственником, например, административного помещения и ее бизнес заключается в сдаче помещении в аренду, то данный подход будет не затруднительным, так как вся необходимая информация имеется на руках, будь то с одной стороны расходы на содержание персонала, ремонт и оборудование здания, поддержание коммуникации в надлежащем состоянии, а с другой четко определена сумма поступления платежей от арендаторов.

Таблица 1.3.1 Анализ основных технико-экономических показателей предприятия НКФ «Аудит и Оценка»

Показатели	2012 г	2013 г	Абсолютное отклонение, тыс. руб	Темп роста, %
Выручка нетто, тыс. руб	2 500 000	4 000 000	1 500 000	160
Себестоимость услуг, тыс. руб	1 780 000	3 000 000	1 220 000	168, 53
Валовая прибыль, тыс. руб	720 000	1 000 000	280 000	138,9
Коммерческие и управленческие расходы, тыс. руб	100 000	230 000	130 000	230
Прибыль от продаж, тыс. руб	500 000	900 000	400 000	180
Прибыль до налогообложения, тыс. руб	478 000	679 000	201 000	142,05
Чистая прибыль, тыс. руб	300 000	583 000	283 000	194,3
Среднегодовая стоимость основных средств, тыс. руб	500 000	1 000 000	500 000	200
Среднесписочная численность работников, чел	14	14	0	100
Производительность труда, тыс, руб/чел	21428	41642	20214	194,3
Рентабельность производства, %	16	19	3 процентных пункта	118,7
Рентабельность продаж, %	60	64	4 процентных пункта	106,7
Фондоотдача руб на 1 руб	5	8	3	160

Но если компания является крупным собственником промышленной недвижимости, возникает проблема получение полной требующейся для оценки эффективности управления недвижимостью информаций. В финансовой отчетности не отображаются такие факторы как:

- продвижение на рынок нового продукта;

- потенциальные возможности компании;

- заинтересованность работников в успехе компании;

- лояльность клиентов и т.д

Хотя подобные не материальные показатели находят отражение и по праву занимают свою нишу в оценке эффективности управления недвижимым имуществом.

С точки зрения экономики, фундаментальный принцип «эффективность-отношение результата к затратам» далеко не всегда позволяет правильно провести оценку эффективности. Тому виной несколько факторов:

- особенности информационной эпохи, а именно ее существенными чертами - возрастанием роли и значения информационного ресурса, нематериальных активов;

- усложнение хозяйственной жизни - увеличение степени ее открытости, глобализация, конкуренции;

- изменение содержание результатов и затрат, и соответственно, затруднение определения их величин;

- стремительное развитие системы ценностей и, следовательно, изменение системы показателей, характеристик и индикаторов, в совокупности отражающих эффективность деятельности.

Б.А. Рейзберг и В.Ю. Буряк, рассматривая вопросы эффективности применительно к государственной собственности, отмечают, что «конкретная методика оценки экономической, социальной, функциональной эффективности управления определенным классом, группой имущественных объектов государственной собственности, варьируемая по отношению к оцениваемому способу использования имущественного комплекса, призвана давать возможность установить значение, величины показателей эффективности. Но эти показатели не обладают универсальным характером, в значительной степени зависят от объекта оценки, предназначения и характера применения данного объекта». В итоге делается вывод «следует признать невозможным создание единой универсальной методики оценки эффективности» [14, с.24].

За исключением традиционного подхода, среди современных подходов так же выделяют как наиболее перспективную разработанную Р. Капланом и Д. Нортоном систему сбалансированных показателей (ССП). Ими выделено четыре наиболее важных составляющих при оценке эффективности: финансовая деятельность, отношения с потребителями, организация внутренних бизнес-процессов, обучение и развитие персонала. Суть ССП состоит в достижений баланса между количеством внутренних и внешних, объективных и субъективных показателей. Еще одним плюсом данного подхода является то, что эта система, по утверждению авторов, довольна гибкая и «творческая» относительно внедрения ее на какое-либо производство.[52]

С учетом положений общей концепции и стратегии, которых придерживается компания, накопленного опыта методического обеспечения оценки эффективности, она может определить конкретные показатели эффективности для оценки управления недвижимым имуществом на основе ССП (см. приложение 1).

Важнейшей деталью для создания ССП являются, как и в традиционном подходе, два финансовых результата: снижение затрат и увеличение дохода. Исходя из этого, мы можем включать в ССП такие показатели, которые при условии их последовательного достижения позволяют наиболее полно провести оценку эффективности. Такие показатели мы можем вводить на любом уровне в рамках ССП.

Исходя из приложения 1, мы можем выделить несколько показателей эффективности управления недвижимым имуществом. Эти показатели включают в себя каждый в отдельности из четырех составляющих. Все показатели рассмотрены, к ним даны комментарии в ниже приведенных таблицах.

Таблица 1.3.2 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (финансовая составляющая)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Увеличение доходов от использования имущества	1.Увеличение доходности от существующих отношений с клиентами; 2.Увеличение доходности от инвестиций в недвижимость; 3.Увеличение дохода за счет привлечение новых клиентов;
Сокращение затрат на использование недвижимого имущества	1.Сокращение затрат на обслуживание и ремонт объектов недвижимости 2.Сокращение затрат связанных с расходами в сфере управления недвижимым имуществом

Далее рассмотрим критерии управления, присущие клиентской составляющей.



Таблица 1.3.3 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (клиентская составляющая)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Предоставление дополнительных услуг	1.Программа определения спроса на дополнительные услуги и их востребованности;
	2.Организация договорной работы с целью предоставления дополнительных услуг; 3.Разработка критериев оценки качества предоставляемых услуг
Совершенствование работы с клиентами	1.Сохранение существующих клиентов и обеспечение их заинтересованности в продолжении сотрудничества; 2.Разработка механизма качественной и оперативной проработки поступающих предложений по различным проектам.
Формирование имиджа «корпоративного гражданина»	1.Программа по освещению в СМИ социальной роли компании (социальные программы, уплачиваемые налоги и т.д) 2.Программа, направленная на выработку в сознании людей понимания важности выполняемой компанией деятельности, их заинтересованности в этой деятельности; 3.Проведение мероприятий, направленных на улучшение экологической ситуаций на объектах компании

Далее представлены критерии эффективности управления относительно составляющей бизнес-процессов.

Таблица 1.3.4 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (составляющая бизнес-процессов)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Ориентация в использовании недвижимости на сочетание интересов компании и клиентов	1.Обеспечение выгодного предложения для клиентов; 2.Проведение опросных мероприятий с целью выяснения, каких изменений хотели бы дилеры в деятельности компании; 3.Определение услуг и товаров «отпускаемых» конечным потребителям; 4.Программа мониторинга и удовлетворения спроса потребителей, их пожеланий.
Совершенствование собственно управленческой деятельности	1.Изменение и оптимизация внутренней структуры компании; 2.Программа социального развития; 3.Совершенствование форм учета
Интенсификация использования недвижимости	1.Активное внедрение сберегающих технологий; 2.Определение объектов недвижимости, подлежащих ремонту; 3.Определение затрат компании на содержание недвижимости; 4.Программа упорядочения расходов на содержание недвижимости и их сокращения
Инновации в управлении недвижимости	1.Обеспечение оперативного приме-
	нения перспективных инноваций; 2.Программа оперативной проработки инноваций в сфере недвижимости, определение их эффективности и целесообразности внедрения

Ниже дается характеристика критерии эффективности управления недвижимым имуществом, составляющих блок роста и обучения.

Таблица 1.3.5 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (обучение и рост)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Обучение персонала современным приемам менеджмента	1.Соответсвие уровня знаний сотрудника выполняемой работе; 2.Определение знаний и специальностей, которым должны быть обучены работники; 3.Программа дальнейшего мониторинга уровня знаний сотрудников
Доступ к информационным ресурсам	1.Внедрение новых технологий; 2.Создание в подразделениях мест визуального информирования о достигнутых результатах и новых задачах
Создание условий для активности персонала	1.Активное участие каждого работника в деятельности компании; 2.Программа социальной защиты работников
Система поощрения за достижение поставленных целей	1.Установление зависимости вознаграждения от результатов деятельности; 2.Определние показателей эффективности для подразделений и отдельных работников 3.Информирование коллектива о достижениях коллег.



Другими словами, анализируя приложение 1, на наш взгляд, можно сказать о том что, система управления недвижимым имуществом представляет собой:

- Степень достижения целей компании при использовании различных ограниченных ресурсов, в том числе недвижимого имущества;

- Степень достижения целей управления недвижимостью как бизнес-процесса с наименьшими затратами;

- Способность системы управления недвижимостью к обеспечению развивающихся потребностей в недвижимом имуществе с учетом его рационального и экономного использования;

- Способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств недвижимого имущества необходимого качества при наименьших затратах.

В рамках отдельно взятых корпорации контролю оценки эффективности управления имуществом присваиваются следующие свойства:

1. Устойчивость стратегической направленности функционирования;

2. Четкое видение перспективы;

3. Диверсификация управленческих решений;

4. Эффект взаимосвязанных действий;

5. Постоянство и разнообразие изменений;

6. Способность к восприятию инновационных технологий.

С другой стороны, в нашей стране почти не соблюдают критериев и рекомендации, выделенных выше в таблицах

Итак, обобщая вышесказанное, можно говорить о том, что не существует общепринятых показателей оценки эффективности использования недвижимого имущества, однако при этом есть несколько обобщенных подходов для решения этого вопроса. Один из подходов основывается только на финансовом результате деятельности предприятии, организации, корпорации, второй же заключает в себе несколько стадии, на каждой из которых подбираются определенные критерии для оценки эффективности. С другой стороны, руководитель любой организации относительно свободен в принятии решении по оценке эффективности и может сам составить себе определенную систему показателей, по которой он будет ориентироваться для достижения тех или иных целей корпорации.

жилой офисный недвижимость оценка



2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Г.КАЗАНИ

2.1 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Для оценки эффективности управления жилой недвижимостью автор выделил следующие, наиболее весомые показатели и критерии на его взгляд:

- общая площадь жилых помещений, введенных в эксплуатацию в 2014 году;

- цена на жилую недвижимость;

- предполагаемая динамика цен на продажу;

- влияние внешних факторов на жилую недвижимость

Первое полугодие 2014 года ознаменовалось важными событиями в экономике страны, отразившимися и на рынке жилья Республики Татарстан: падение курса рубля, введение санкций со стороны Запада и социально-демографические факторы, с одной стороны, и большой выбор предложений от застройщиков наряду со снижением ипотечных ставок, с другой.

На волне выросшего спроса застройщики активно возводили жилье. Так, на начало июля в Татарстане было введено в эксплуатацию более 1,2 млн кв. м жилья - почти 51% от годового задания. К концу полугодия Казань заняла первое место среди городов ПФО по объемам вводимого жилья: всего сдано более 508 тыс. кв. м.[53]

В 2014 году увеличился процент покупки квартир в новостройках - порядка 40% сделок в Казани проходят с привлечением ипотечных средств. Ипотека, как правило, берется на долгий срок, так что заемщики резонно выбирают более новое жилье.

Данные Росреестра по РТ свидетельствуют: за шесть месяцев 2014 года в республике было зарегистрировано 45,3 тысячи договоров, что на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них 65% - жилье, 22% - земельные участки, 13% -нежилые помещения. [54]

Выросший спрос подстегнул и цены на рынке: в первом полугодии цены на недвижимость в городе росли быстрее обычного (в пределах 6-8% за первые полгода на первичном рынке).

По сведениям «Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан» [32], средняя стоимость квадратного метра к июлю 2014 года составила на вторичном рынке жилья 67,5 тыс. руб., на первичном - 50,7 тыс. руб., а в частности в нынешней ситуации на рынке недвижимости г.Казани лидерами-застройщиками являются «Унистрой», «ЮИТ Казань», «Ак Барс Недвижимость», «Татстройинвест», и они выдвигают следующие цены на свою недвижимость:

Таблица 2.1.1 Сравнительный анализ проектов жилья в г.Казань на второе полугодие 2014 г.

Проект	Застройщик	Срок сдачи	Площадь квартиры	Цена, млн руб.
ЖК «Изумрудный город» (Приволжский район)	«Унистрой»	1-е полугодие 2014 года	37 кв. м	2,53
ЖК «Современник» (Ново-Савиновский район)	«ЮИТ Казань»	IV квартал 2014 года	40 кв. м	3,2
ЖК «Светлая Долина» (Советский район)	«Ак Барс Недвижимость»	IV квартал 2014 года	42 кв. м	2,18
ЖК «Радужный» (Кировский район)	«Татстройинвест»	III квартал 2014 года	46,6 кв. м	2,25

На стоимость квартир, как правило, влияет местоположение: так называемая хрущевка в Вахитовском районе будет значительно дороже такой же квартиры в Авиастроительном или Кировском районе. Кроме того, на стоимость влияет общее состояние квартиры, этажность и материал, из которого построен дом. В отдаленных районах города сталинки и гостинки могут простаивать месяцами в ожидании своего покупателя.

Однокомнатные хрущевки площадью 32 кв. м в Казани сегодня стоят от 1,9 млн. до 2,25 млн. руб., ленинградки (34 кв. м) - от 2,2 до 2,8 млн., «однушки» московского проекта (30 кв. м) - от 2,15 до 2,35 млн.

Двухкомнатная хрущевка (43 кв. м) оценивается в 2,2-2,7 млн. рублей, ленинградка (51 кв. м) - от 3 до 3,5 млн., московского проекта - от 2,4 до 3 млн. На трехкомнатные квартиры цены такие: хрущевка (56 кв. м) - 2,7-3,3 млн руб., ленинградка (65 кв. м) - 3,4-3,8 млн.

Также следует отметить, что жилищный фонд республики на конец 2014г. насчитывал 1618 тыс. квартир (включая дома, находящиеся в частной собственности граждан), из них 1130,9 тыс. квартир (69,9%)расположено в многоквартирных домах. Средний размер одной квартиры составляет 56,5 кв.м общей площади. Общий жилищный фонд неизменно в подавляющем большинстве находится в частной собственности.

Рынок жилых помещений в 2014 году активно развивался в секторе приобретения жилья с помощью ипотеки. Около половины зарегистрированных сделок с недвижимостью приходилось на ипотечное кредитование, что дало толчок к интенсивному развитию ветки строительства жилых помещений, которым не преминули воспользоваться некоторые застройщики.

Чтобы спрогнозировать развитие рынка жилых помещений г. Казани на 2015 год, рассмотрим динамику цен на аренду и покупку жилья.

Таблица 2.1.2 Динамика цен на аренду однокомнатной квартиры в г. Казань 2011-2014 гг.[56]

Год, ноябрь	Стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц, руб
2011	11 300
2012	13 000
2013	15 000
2014	14 200



Таблица 2.1.3 Динамика цен на покупку одного кв.м. квартиры при приобретении вторичного жилья в г. Казань 2011-2014 гг.[57]

Год, ноябрь	Стоимость кв.м. квартиры при приобретении вторичного жилья, руб
2011	45 501
2012	55 317
2013	58 165
2014	64 244

На основании приведенных выше таблиц автором составлено три прогноза развития рынка жилых помещений: оптимистичный, умеренный и пессимистичный. Оптимистичный прогноз составлялся, учитывая то, что инфляция в области арендной платы будет сопоставима с потребительской инфляцией, прогнозируемой на уровне 10% в 2015 году [55 ]. На этой основе мы предполагаем, что и уровень роста стоимости аренды квартир будет на уровне 10 % в год.

Умеренный прогноз - это средний уровень роста между оптимистичным и пессимистичным прогнозом, на которые будет понижаться стоимость аренды и покупки квартиры в 2015 году на 10% в год.

Пессимистичный прогноз составлен на рассуждениях, что если брать во внимание кризис 2008-2009, когда происходили аналогичные процессы (фактор стоимости денег и влияние их на цену жилой недвижимости, а также падение рубля), стоимость аренды и покупки квартиры упала на 30%.

Таблица 2.1.4 Умеренный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.

Аренда	Покупка
Год	руб./мес.		Год	Руб./кв.м
2011	11 300	Факт	2011	45 501	Факт
2012	13 000	Факт	2012	55 317	Факт
2013	15 000	Факт	2013	58 165	Факт
2014	14 200	Факт	2014	64 244	Факт
2015	12 780	Прогноз(-10%)	2015	57 820	Прогноз(-10%)



Умеренный прогноз говорит о том, что аренда и покупка квартиры с помощью ипотечного кредитования упадет в среднем на 10 % от предыдущего года.

Таблица 2.1.5 Оптимистичный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.

Аренда	Покупка
Год	руб./кВ м.		Год	Руб./ кВ.м
2011	11 300	Факт	2011	45 501	Факт
2012	13 000	Факт	2012	55 317	Факт
2013	15 000	Факт	2013	58 165	Факт
2014	14 200	Факт	2014	64 244	Факт
2015	15 600	Прогноз (+10%)	2015	70 576	Прогноз (+10%)

Оптимистичный прогноз предполагает рост арендной и ипотечной платы на 10% с учетом инфляций.

Таблица 2.1.6 Пессимистичный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.

Аренда	Покупка
Год	руб./мес.		Год	Руб./кв.м
2011	11 300	Факт	2011	45 501	Факт
2012	13 000	Факт	2012	55 317	Факт
2013	15 000	Факт	2013	58 165	Факт
2014	14 200	Факт	2014	64 244	Факт
2015	10 000	Прогноз(-30%)	2015	45 000	Прогноз(-30%)

По пессимистичному прогнозу аренда и ипотечное кредитование в будущем году должны снизиться на 30%.

На основании составленных прогнозов и таблиц, а также рассмотренной динамики стоимости покупки и динамики цена аренды, можно говорить о том, что цены на рынке аренды жилья в будущем году будут крайне не устойчивы и предположительно будут варьироваться в пределах от 12 700 тыс. руб до 15 600 тыс. руб., а на рынке покупки с помощью ипотечного кредитования от 45 000 тыс. руб. до 70 576 тыс. руб.

По мнению автора, наиболее вероятным вариантом развития событий стоит считать пессимистичный прогноз, т.к. из приведенного сравнительного анализа видно, что цены на рынке жилья крайне неустойчивы в виду следующих причин:

1.) влияние санкций западных стран;

Западные санкции вступили в силу в тот момент, когда в России отмечались самые высокие темпы и объем жилищного строительства, самое большое количество взятых физическими лицами ипотечных кредитов и самые доступные процентные ставки по ним.

Последствия санкций на рынок недвижимости можно условно разделить на две категории: случившиеся и ожидаемые.

Среди случившихся стоит отметить:

1. Иностранные инвесторы откладывают реализацию девелоперских проектов в России (в различных сегментах рынка) до разрешения ситуации на Украине.

2. Банки более тщательно анализируют приходящие новые девелоперские проекты.

3. Недвижимость как актив (особенно жилая недвижимость - квартиры на первичном и вторичном рынках) повысил свою привлекательность для частных инвесторов».

По мнению автора, последний пункт можно обосновать тем, что люди, помня опыт прошлых лет, боятся обесценивания денег и стремятся вложить имеющиеся средства в недвижимость, как в наиболее устойчивый актив.

По поводу ожидаемых последствий санкций на рынок недвижимости можно сказать следующее:

1. Ожидается повышение банками процентных ставок по потребительским и ипотечным кредитам в связи с ростом стоимости денежных средств на рынке. При этом ряд банков могут самостоятельно ограничить активность заемщиков по ипотеке, установив искусственно завышенные процентные ставки.

2. Снижение банками объема финансирования инвестиционных девелоперских проектов может вызвать снижение объемов нового строительства в 2015 г.

3. Рынок арендного жилья может потерять аудиторию, состоящую из иностранцев, работающих в России по контракту или в западных компаниях, активность которых на период действия санкций может существенно сократиться. (Автором так же будет замечено, что в то же время на рынке арендного жилья могут происходить и противоположные процессы: если стоимость недвижимости упадет, то банкам придется увеличить процентные ставки по ипотечным кредитам. Это существенно понизит покупательскую способность граждан, что повлечет за собой увеличение количества арендаторов).

4. Крупнейшие российские банки, с большей степенью вероятности, продолжат кредитовать девелоперские проекты, находящиеся на активной/завершающей стадии строительной готовности».[29]

2.) влияние валютного фактора;

Традиционно принято считать, что исключительно национальная валюта влияет на рынок недвижимости. Но в данной научной работе мы попробуем подойти к проблеме с двух сторон.

Первый подход: влияние валютного курса на рынок жилых помещений.

Важным элементом экономических отношений, связанных с приобретением жилья, является валютный курс. Валютный курс оказывает воздействие на различные показатели, которые связывают покупателя и продавца на рынке жилищных отношений. Валютным курсом называется соотношение двух денежных единиц на валютном рынке, формирующееся в зависимости от спроса и предложения той или иной валюты, а также от ряда других факторов.

В зависимости от соотношения спроса и предложения той или иной валюты чаще всего определяется курс валют, именно поэтому он не может быть величиной постоянной, так как постоянно меняется спрос и предложение на валютном рынке.

Второй подход: влияние цен на жилые помещения на национальную валюту.

Между ценой на недвижимость и курсом национальной денежной отслеживается прямая зависимость, при падении стоимости недвижимости также происходит снижение курса национальной валюты. Такая зависимость вызвана тем, что, как правило, снижение стоимости жилья свидетельствует о неблагоприятных процессах в экономике - увеличение уровня безработицы, снижение покупательной способности населения. Все это ведет к уменьшению спроса на недвижимость.

На основе выше изложенного, в нынешних условиях на рынке недвижимости большее отражение найдет первый подход. Второй же наиболее вероятен при стабильном развитии экономики.

3.) влияние социально-демографических факторов.

Принято считать, что формированием потребностей на рынке невозможно управлять. Однако потребности возникают и изменяются по определенным закономерностям, важной частью которых являются менталитет, уклад и образ жизни населения. Из них рассмотрим более подробно следующие наиболее важные, на взгляд автора, факторы:

1. Количество жителей населенного пункта оказывает существенное влияние на структуру потребления, прежде всего, за счет более высокого уровня доходов в крупных населенных пунктах.

2. Также на потребительское поведение оказывают влияние ситуационные критерии. В настоящее время к ним можно отнести работу государства, направленную на стимулирование развития жилищного строительства путем увеличения наличия различных социальных программ, в частности:

- материнский капитал (программа, действующая до 2016 г. включительно);

- военная ипотека;

- социальная ипотека;

- ипотека по программе «Молодая семья» и т.д.

3. Летом 2014 года государство внесло изменения в правила ипотечного кредитования. 25 июля вступил в действие закон №169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения в законе содержат два важных момента. Первый: банки смогут застраховать свои финансовые риски на тот случай, если им будет необходимо обратить взыскание на предмет залога и его стоимость окажется меньше, чем сумма долга. Второй - наличие подобной страховки (у банка либо у заемщика) освобождает заемщика от последующих платежей по кредиту. То же самое происходит в случае банкротства страховщика, выдавшего такую страховку.

Подытоживая вышесказанное, мы считаем, можно говорить о том, что введение санкций, безусловно, негативно отразится на всех сферах экономики России. Относительно рынка жилья нужно отметить тот фактор, что из-за санкций повышаются ставки по ипотечному кредитованию и данный сегмент рынка жилых помещений потеряет значительное число потребителей. Но на фоне этого рынок аренды, наоборот, способен увеличить область своего распространения. Так, та часть населения, которая ранее планировала приобрести жилье в ипотеку, может отказаться от данной идеи в пользу арендного механизма, т.е. выгоднее будет снимать жилье по относительно стабильным ценам(прогнозируемая цена аренды от 10000 до 15600 руб /мес, в зависимости от характера прогноза), нежели оформлять ипотеку в условиях нестабильности валюты(например, на 24.03.2015 отношение доллара к рублю - 1/58,28, а на 14.03.2015 было 1/61,32)

Сейчас наблюдается резкий подъем всего рынка жилья в целом, это связано с тем, что из-за повышения курса доллара люди стремятся реализовать свой деньги в недвижимость, однако эта тенденция не может быть долгосрочной и перспективной, т.к. на такие действия потребителей вынуждает постоянное напряжение относительно курса валют, которое в итоге может привести к инфляции или, более того, к краху денежной системы Россий.

Социально-демографический фактор, безусловно, оказывает не такое большое влияние на рынок недвижимости как, например, валютный фактор, но без них рынок жилья в принципе не может существовать как таковой, так как скорость, объемы строительства, ипотека, аренда и т.д. определяются именно исходя из анализа различных в основном не экономических факторов. Уровень рождаемости, количество населения, средний доход человека, количество молодых семей и прочие социальные показатели - именно по ним составляются самые общие представления о рынке недвижимости и потенциале развития страны.

В общем, рынок жилой недвижимости представляет собой совокупность множества как экономических, так и не экономических факторов, которые либо по отдельности, либо в совокупности позволяют получить представление об экономической ситуации в конкретном сегменте рынка.

Представленные автором три прогноза отражают экономическую сущность влияния различных факторов на механизмы приобретения жилья. В условиях неустойчивой экономической ситуации в стране нельзя с полной уверенностью говорить об эффективности либо неэффективности управления недвижимостью, однако, как показывают проведенные исследования, сегмент рынка недвижимости - рынок жилых помещений, остается наиболее фундаментальным по отношению к остальным элементам экономики и за счет привлекаемых средств может относительно плавно лавировать между изменяющейся внешней средой.



2.2 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

На рынке коммерческой недвижимости, а именно в сегменте офисной недвижимости, на наш взгляд, сформировались три направленных сектора:

Первый сектор - включает в себя престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. От сюда можно сделать вывод, что, арендная плата в таких помещениях зачастую очень высока. Это становится основной причиной, почему некоторые российские предприниматели арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Во второй сектор мы включили офисы, которые находятся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а в последнее время популярна стала практика выкупа квартир большого размера с последующим качественным ремонтом. Здесь арендные платежи вполне приемлемы для успешно осуществляющих свою деятельность фирм. В этом секторе наблюдается постоянный активный спрос.

Третьим сектором мы определили помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта, и прочих сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь, как правило, совсем не высоки.

На наш взгляд, свобода предпринимательства, ведет к созданию все новых предпринимательских структур, которые в первую очередь для функционирования будут нуждаться в помещениях, а значит, рынок офисных помещений несет в себе более чем хорошую перспективу развития.



Рис. 2.2.1 Соотношение классов бизнес-центров г.Казань на конец 2014 года

На рынке офисной недвижимости Казани представлены высококачественные бизнес-центры всех трех классов: А, В и С. Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью на конец 2014 года составляет 183 кв. м на 1 000 жителей. [35]

Офисы, относящиеся к категории В по большинству характеристик схожи с помещениями класса А, однако она не настолько престижны, имеют менее удачное расположение, и не настолько широкий спектр услуг как офисы А класса. Практика показывает - в разряд класса В, иногда переходят офисы высшей категории. Это случается, например, после нескольких лет их интенсивной эксплуатации. Так же немало важную роль здесь играет фактор стандартов качества. Технологии находятся в постоянной динамике, поэтому то, что раньше казалось «новейшим», постепенно переходит в разряд «новое».

Общее предложение офисных площадей города Казани составляет более 410 тыс.кв.м. Из них около 210 тыс.кв. м относится к качественному предложению.[37]

Как правильно, в больших городах, спрос на качественные офисные помещения остается устойчивый. Подавляющее большинство бизнес-центров класса «А» Казани имеет почти 100% заполняемость, а именно это такие бизнес-центры как: «БЦ Сувар Плаза», «Корстон»,» Бизнес-парк Идея». Объекты класса «В» так же имеют достаточно высокий показатель заполняемости, он составляет диапазон от 85% до 90%. Говоря о востребованности офисных помещении, следует упомянуть тот факт, что в последнее время наблюдается тенденция смещения деловой активности на периферию Казани. На это оказывают наибольшее влияние такие факторы как: недостаточная транспортная доступность (пробки), отсутствие мест для парковки или же их платность.