Маркетинг в недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость маркетинг рынок

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

Недвижимость - вид имущества, признаваемый в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BAземельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое.

Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно, как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ¦ земельные участки; ¦ здания и сооружения; ¦ инвентарь и оборудование; ¦ сырье и продукцию; ¦ требования и долги; ¦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ¦ нематериальные активы; ¦ информацию; ¦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ¦ леса; ¦ многолетние насаждения; ¦ здания; ¦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ¦ воздушные и морские суда; ¦ суда внутреннего плавания; ¦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Недвижимость делится на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения (Рис. 1.1.).

В зависимости от характера использования, недвижимость распределяется:

· на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры);

· для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.);

· для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);

· для сельскохозяйственных (фермы, сады);

· специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).



Рис. 1 Основные типы недвижимости

Жилая недвижимость, как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).

Рис. 2 Особенности недвижимости как товара

Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

По целям владения

· для ведения бизнеса;

· для проживания владельца;

· в качестве инвестиций;

· в качестве товарных запасов и НЗП;

· для освоения и развития;

· для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

· специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

· неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

· введенные в эксплуатацию;

· требующие реконструкции или капитального ремонта;

· незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

· не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

· воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

· будущие периодические потоки денежных средств;

· увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

· доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести:

· уникальность (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости);

· стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства);

· территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений);

· целевое назначение;

· стационарность;

· физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слои, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда, коммунальные услуги, различные неудобства), совокупность которых определяет полезность объекта недвижимости;

· полезность (основа стоимости недвижимости). Недвижимость удовлетворяет насущные материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему общественные функции: труд, быт и отдых;

· пригодность для использования в качестве экономического блага (наличие и число различных видов износа);

· ограниченность предложения (что способствует созданию значительной стоимости недвижимости);

· долговечность (у недвижимости период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров);

· разнородность, уникальность и неповторимость; ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низколиквидная).

1.1 Роль рынка недвижимости

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии - 95%.

Рынок недвижимости требует регионального деления, поскольку местонахождение объекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций. С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав, как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи. Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с использованием определённой формы землепользования. С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимости - это система функций управления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектом которых является недвижимость.

Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимости, возможности её эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал. При этом возможность получения дохода не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату. А владелец предприятия или магазина, использует собственность для осуществления своей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует недвижимость для получения дохода или прибыли. Такое свойство недвижимости как возможность её эксплуатации для получения дохода или прибыли делает очевидной связь рынка недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. В то же время, следует признать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случае не ассоциировать его с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую. Кроме того, отличительные черты рынку недвижимости придаёт специфический характер его товара, который однозначно отличается от других видов товаров. Главное отличие недвижимости - это индивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объект недвижимости может обладать практически неповторимым комплексом свойств. Объекты недвижимости могут различаться по физическим свойствам: по материалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее. Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием региона. Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п.

Многообразие свойств объектов недвижимости обуславливает практически индивидуальное формирование цен.

Рынок недвижимости характеризуется закрытостью информации о содержании и ценах по осуществлённым сделкам. То есть он не так открыт, как рынок потребительских товаров и услуг. Для оформления процесса купли-продажи нежилой недвижимости применяются такие формы, как продажа акций, смена учредителей и так далее. Дороговизна стоимости кредита и недостаточность собственных средств уменьшает как спрос на недвижимость, так и её предложение (особенно возведение новых объектов). А это последовательно ведёт и к росту цен.

1.2 Маркетинг в недвижимости: ключевые моменты

Жизненный цикл объекта недвижимости характерен для каждого сектора недвижимости. Весь жизненный цикл объекта делится на две стадии от бизнес-идеи, до окончания строительства или реконструкции длится девелоперская стадия, а после нее - инвестиционная. По окончанию строительства начинается обращение объекта.

В продолжение жизненного цикла объекта выделились следующие направления деятельности в сфере маркетинга недвижимости:

· маркетинг строящихся объектов (бизнес-идея-окончание строительства);

· маркетинг построенных объектов и земельных участков (обращение объекта);

· маркетинг услуг.

Маркетинг строящихся объектов

Как правило, компания-консультант приглашается в проект на стадии изучения участка под строительство. На этом этапе консалтинговая компания анализирует инвестиционные возможности участка и на основании полученной информации определяет функцию будущего здания, его площадь и другие параметры. Стандартная концепция объекта недвижимости включает в себя следующие маркетинговые операции:

· анализ социально-экономической ситуации, бизнес-среды, а также сегментов рынка недвижимости, спроса и предложения;

· определение вероятной рыночной стоимости для объектов, расположенных в конкретном географическом месте и выработка конкурентных преимуществ анализируемого объекта;

· анализ эффективности инвестиционных проектов, с учетом необходимости привлечения заемных средств и продолжительности строительства.

После разработки концепции привлекается девелоперская компания, которая продолжает ведение проекта, заканчивая сдачей его в эксплуатацию. Девелоперская компания берет на себя все работы по оформлению документации на строительство и получению разрешений, техническому и инженерному контролю строительства, заключению договоров с генподрядчиками вплоть до качественного выполнения объекта в установленные сроки. После этого на стадии реализации и удержания проекта девелопер контролирует работу риелторской компании по сдаче площадей. В обязанности девелопера входит также проведение рекламной компании проекта, которая начинается задолго до сдачи объекта в эксплуатацию.

После сдачи объекта в эксплуатацию настает этап управления недвижимостью. В процессе него осуществляется контроль не только над функционированием систем жизнеобеспечения, но и контроль финансовых потоков, корректировка арендных ставок, поиск новых клиентов.

Маркетинг построенных объектов

Основные усилия девелопера, построившего здание, концентрируются на сдачу в аренду этого помещения, что гарантирует собственнику адекватный доход от вложений. С целью поиска потенциальных арендаторов и их убеждения в уникальности данного помещения для аренды разрабатывается маркетинговая стратегия - это план поиска организаций для заполнения площадей здания, включающий в себя определение целевой аудитории, позиционирование проекта на рынке, способы распространения информации на целевом рынке, пути контроля рынка и поддержания интереса к объекту. Что касается маркетинговых услуг, то рассмотрим их подробнее в следующем разделе.

1.3 Маркетинговые услуги на рынке недвижимости

После выработки концепции объекта и изучения его целевой аудитории происходит выбор оптимальных по стоимости маркетинговых коммуникаций.

Исходя из практики ведущих проектов коммерческой недвижимости, можно выделить следующие основные маркетинговые коммуникации:

· Наружная реклама. На рынке недвижимости наружная реклама является наиболее эффективным способом информирования. Наружная реклама недвижимости делится на несколько составляющих. Прежде всего, это оформление объекта.

· Оформление объекта - отдельный вид наружной рекламой, который пользуется большой популярностью у девелоперских компаний. Наиболее эффективно его использование для объектов с хорошим месторасположением: в центре города, элитных районах, или для загородной недвижимости как оформление места продаж (дизайн въездной группы, шоу-рум). Большие билборды, сити-лайты, растяжки, расположенные вблизи объекта или непосредственно на нем, не остаются не замеченными проезжающим транспортом и пешеходами. С момента начала строительства до открытия комплекса наружная реклама служит эффективным средством информирования широкой публики о реализации площадей и контактной информации;

· Печатная реклама. Данный вид рекламы предполагает размещение текстовых сообщений либо иллюстраций в средствах массовой информации. При этом СМИ по своему профилю и аудитории делятся на общественно-политические и деловые издания. Такие издания направлены непосредственно на конечного потребителя недвижимости - руководителей компаний, топ-менеджеров, а также всех, кто может заинтересоваться объектом недвижимости, Специализированные издания о недвижимости служат источником информирования для участников рынка, застройщиков, риелторов, юридических компаний. Наряду с рекламными блоками и объявлениями девелоперы дают в прессу комментарии, статьи, новости в зависимости от целей, сопровождающих объект на разных этапах его реализации.

· Адресная реклама. Одно из наиболее эффективных и часто используемых средств продвижения объектов недвижимости - адресная реклама для заинтересованных лиц. Такая реклама содержит информационный лист либо флайер, который рассылается в больших количествах потенциальным клиентам. Другим вариантом direct mail является широко распространенная рассылка информации по электронной почте с иллюстрациями и описанием предложения. Как правило, такая реклама интересна и эффективна.

· Интернет. Создание крупного объекта недвижимости часто сопровождается разработкой веб-страницы, на которой посетители могут узнать о самом объекте, его арендаторах, услугах и прочем. При этом посетителям предоставляется подробная информация о технических характеристиках здания, инфраструктуре объекта, его фотографии и коммерческие условия.

· Прямой маркетинг и презентация. Презентация объекта недвижимости проходит увлекательно и эффективно при наличии грамотно составленных презентационных материалов. Буклеты, проекты, видео-презентации содержат специфические особенности объекта, планы, описание конкурентных преимуществ объекта, коммерческие условия и всю необходимую информацию для брокеров и покупателей площадей объекта. Данные рекламные материалы должны отличаться единым стилем, общей темой и единым логотипом, создавая позитивный имидж.

· Мерчандайзинг объекта недвижимости предполагает организацию показов на объекте, а также методы наглядного представления его преимуществ, начиная с внешней привлекательности объекта. Для создания позитивного первого впечатления у съемщика объекта применяют следующие мероприятия: демонстрационные модели объекта, поэтажные планы и раздаточные материалы, интерактивные модели помещения, поддержание порядка на окружающей территории во время и после строительства. При эффективном комплексном использовании различных маркетинговых мероприятий, включающих PR, DM, рекламу и мерчандайзинг, девелопер может достичь максимальных успехов в развитии и реализации своего проекта.

· Телевидение. Практика показывает, что реклама недвижимости на ТВ является малоэффективным инструментом продвижения. Вложенные в нее средства не окупаются, а отдача - минимальна. Специалисты советуют использовать рекламу недвижимости на телевидении только во время проведения акций, или для формирования какого либо имиджа объекта недвижимости и компании.

· Радио. Чаще всего радио используется для охвата широкой аудитории, и не с целью рекламы какого-либо объекта, а для донесения информации до потенциальных клиентов о новых планах, проектах или для увеличения узнаваемости бренда.

· PR используется в рекламе всех видов недвижимости.

· Например, в рекламе элитных домов используются особые приемы: презентации, праздники, тусовки, закрытые клубы и т.п. Персонифицированные рассылки (direct-marketing), а также точечное распространение дорогих, высокохудожественных и высококачественных рекламных материалов.

· Вирусный маркетинг - это разработка таких рекламных стратегий, которые поощряют потребителей передавать рекламное сообщение друг другу. Вирусный маркетинг позволяет действовать точечно и таргетировать аудиторию по признакам, характерным при покупке той или иной недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район). Если вы хотите, чтобы ваша реклама вызвала настоящий резонанс и всколыхнула ряды потенциальных покупателей незабываемым креативом, выбор очевиден - вирусный маркетинг.

1.4 Задачи маркетинга на рынке недвижимости

Работа отдела маркетинга в строительной или девелоперской компании способствует прямому увеличению дохода. Сегодня и в обозримом будущем маркетинг будет являться одновременно стратегией и тактикой преуспевания. Маркетинг это скелет, мозг и глаза бизнеса. Уже потом на маркетинг нанизываются экономика и финансы, а после воплощения удачных маркетинговых стратегий мы начинаем детализировать и уточнять их при помощи юриспруденции и бухгалтерских механизмов отражения результатов. При продуманной концепции позиционирования объекта, правильного построения бренда, организованного взаимодействия с потребителями, на каждый дополнительный рубль вложений мы получаем до 35-40% прибыли.

Путь службы маркетинга на рынке недвижимости был сложным. В середине 90-х годов многие маркетинговые подразделения создавались просто как дань моде (все про это говорят, у соседа уже есть, пора и нам создать). Отсутствие четко определенных функций и задач служб маркетинга зачастую приводило к тому, что они оказывались невостребованными руководством предприятий и смежными подразделениями. Во многих случаях отделы маркетинга постепенно умирали (уходили сотрудники, не понимая, для чего же нужна их работа, или руководство просто закрывало отдел, не видя практического смысла в дальнейшей работе подразделения). Также весьма распространена ситуация, когда маркетологи полностью теряли свой статус на предприятии. Одним из таких вариантов является, например, превращение отдела маркетинга во второй (параллельный) отдел продаж. Сегодня не многие компании могут похвастаться эффективной службой маркетинга.

Служба маркетинга приходит на помощь, когда застройщику необходимо сформулировать задание для проектировщиков. Иными словами именно маркетинг поможет ответить на вопрос «Что строить?» и «Кто это купит?».

Маркетинг - это комплекс мер по продвижению товара / объекта / компании на рынке. В полной мере, к задачам маркетинга недвижимости можно отнести достижение высокой степени конкурентоспособности товара / объекта / фирмы, обеспечение долговременного присутствия их на рынке, а так же максимизации прибыли фирмы.

Если для торговли и некоторых других отраслей экономики маркетинг давно уже стал «нормой ведения бизнеса», то на рынке недвижимости необходимость проведения маркетинговых мероприятий была осознана не так давно, в основном благодаря росту конкуренции. Создание любой маркетинговой программы начинается с выявления проблемы и постановки задач. Работа всегда начинается с определения потребностей клиента, которые имеют свои особенности, представленные ниже.

- Все участники рынка заинтересованы в заключение сделки на наиболее выгодных для себя условиях: аренды / покупки / продажи объекта недвижимости. Талант специалиста по недвижимости заключается в достижении компромисса между контрагентами;

- Некоторые клиенты не готовы платить комиссионные. Более того, некоторые не готовы в принципе что-либо купить или взять в аренду. Они просто проводят мониторинг рынка. Специалисту по недвижимости необходимо вовремя распознать такого клиента.

Если у собственника нет никаких идей относительно будущего проекта, ему и его консультантам до начала строительства нужно определиться с местоположением участка и с тем, что из соответствующего целям собственника лучше всего построить на данном участке.

Цели могут быть самые различные:

· строительство объекта с целью его последующей продажи;

· строительство объекта для собственных нужд (производственных, торговых, офисных, складских и т.д.);

· строительство объекта для извлечения прибыли посредством сдачи в аренду коммерческих помещений.

· В любом случае коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственником до двух тезисов:

· максимизация прибыли;

· максимизация стоимости объекта недвижимости.

Специалисты считают, что по стадиям развития любого объекта недвижимости маркетинг можно разделить на следующие работы:

· На этапе идеи создания объекта маркетинг играет наиболее ответственную роль.

Для создания конкурентоспособного в будущем продукта необходимо провести всесторонний анализ рынка, включающий:

- исследование рынка спроса и предложения для выявления привлекательных сегментов и ниш;

- детальное исследование местоположения создания объекта для определения возможностей его развития;

- анализ финансовой реализуемости выбранных вариантов развития для определения единственно правильно го направления дальнейших действий.

На этапе реализации проекта маркетинг направлен в основном на рекламу будущего объекта для обеспечения к нему интереса со стороны рынка, что в конечном итоге выразится в достижении запланированного уровня до ходов. В список необходимых задач входит:

- разработка маркетинговой концепции и стратегии;

- разработка логотипа проекта и всех атрибутов;

- разработка и создание пакета рекламно-информационных материалов для привлечения арендаторов;

- размещение рекламы в средствах массовой информации;

- осуществление PR-деятельности по продвижению объекта;

- осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам;

На этапе эксплуатации готового объекта проекта маркетинг должен быть направлен на повышение стоимости объекта недвижимости. Это достигается путем проведения постоянного мониторинга рынка с целью своевременной корректировки:

- концепции развития объекта; о ценообразования;

- комплекса рекламных мероприятий, направленных на поддержание интереса рынка к объекту;

Одним из основных элементов деятельности по управлению коммерческим объектом является сдача в аренду помещений. Эта деятельность связана с маркетинговыми задачами управления недвижимостью.

2. Маркетинговая деятельность компании «Байкал - Недвижимость»

2.1 Общие сведения о «Байкал - Недвижимость»

Компания «Байкал - Недвижимость» располагается по адресу г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. 125, оф. 333, тел.: 8 (3952) 400-500, 8 (908) 66-40-500, e-mail: baikalrealty@mail.ru, http:// байкал-недвижимость. рфwww.arevera.ru

Агентство недвижимости ООО «Байкал-Недвижимость» - частная коммерческая организация с ограниченной ответственностью, работает на рынке жилой и коммерческой недвижимости с марта 2006 года и считается стабильным и опытным агентством в городе Иркутске.

Уже 9 лет агентство ООО «Байкал-Недвижимость» успешно работает на Иркутском рынке недвижимости. За эти годы его клиентами стали многие жители, а так же организации и холдинги Иркутска, Иркутской области и других регионов России таких как Москва, Санкт-Петербург, Улан-Удэ, Красноярск, Новосибирск. На все виды риэлтерской деятельности имеется лицензия.

Для клиентов представлен большой спектр услуг, оказываемых компанией на рынке недвижимости Иркутска: риэлтерская услуга по покупке, продаже жилых и нежилых помещений, загородной недвижимости и земельных участков, найму квартир и аренде коммерческой недвижимости, юридическая помощь в оформлении прав на объекты недвижимости, профессиональная поддержка в продвижении объектов недвижимости.

Офисы компании в достаточном количестве оборудованы ПК и Интернетом, что позволяет риэлторам проводить презентации объектов в офисе, существенно экономя время клиента.

Стремясь к развитию, агентство недвижимости «Байкал-Недвижимость» проводит постоянное повышение уровня квалификации своих сотрудников путем проведения внутреннего и внешнего обучения. Благодаря этому в структуре общегородского рынка недвижимости компания занимает стабильно лидирующее положение.

Квалифицированные менеджеры ООО «Байкал-Недвижимость» знают, что отношение потребителей к компании во многом зависит от настроя ее персонала. В данной компании реализуются программы внутреннего маркетинга, разрабатываются системы поддержки и вознаграждения работников за высокое качество обслуживания, а менеджеры регулярно проверяют степень удовлетворенности сотрудников трудом.

2.2 Деятельность «Байкал - Недвижимость» на рынке

Первичный рынок.

Компания «Байкал - Недвижимость» не сотрудничает с застройщиками.

Вторичный рынок.

Преимущество «готовой квартиры» - квартиры на вторичном рынке жилья, в том, что в нее можно заселиться сразу после внесения денежной суммы продавцу и оформления правоустанавливающих документов.

Специалисты компании «Байкал-Недвижимость» всегда готовы предложить покупателю достаточно обширный перечень квартир в Иркутске: от секционого типа до крупногабаритных квартир в элитных домах. Квартира подбирается с учетом денежных средств, которыми располагает покупатель, и районов ее расположения, где покупатель хотел бы жить. Сделка от начала до конца сопровождается юристами компании.

Аренда.

Найм жилых помещений - дело не менее ответственное и хлопотное, чем операции по купле-продаже квартир. Риэлторы обязаны защищать интересы и нанимателя и наймодателя.

Для нанимателя важно знать, кто сдает квартиру, собственник либо стороннее лицо. Не редки случаи, когда мошенники, снявшие в найм квартиру, к примеру, на месяц, сдавали ее другим нанимателям, при этом получая арендную плату за квартал. Чтобы подобного инцидента не произошло, риэлторы обязаны проверить у наймодателя правоустанавливающие документы.

В свою очередь наимодателя от разного рода неприятностей оберегает составленный юристами «Байкал-Недвижимость» договор найма и сбор риэлторами всей необходимой информации о будущих жильцах. Договор найма и передача денег за снимаемое в найм жилье осуществляется в офисе компании, что исключает факты мошенничества как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя.

Благодаря обширной базе данных вариантовбазе квартир, клиенты имеют возможность выбирать то жилье, которое им наиболее подходит по цене, территориальной расположенности и внутреннему обустройству (наличие мебели, телефона и т.д.).

Работа с клиентом не заканчивается после подписания договора найма. По любым спорным моментам, возникшим в период найма жилья, риэлторы и юристы «Байкал-Недвижимость» готовы дать подробные консультации.

Ипотека и кредитование.

Ипотека, или ипотечный кредит - это денежная сумма, которую дает Вам банк или другая кредитная организация на покупку жилья. С помощью ипотечного кредита можно купить квартиру на вторичном рынке жилья (приватизированную), квартиру на этапе строительства, индивидуальные жилые дома, находящиеся в собственности, и строящиеся индивидуальные жилые дома.

Покупка квартиры с помощью кредита - процесс сложный. Клиенту придется столкнуться с целым рядом проблем, поэтому без квалифицированной помощи ипотечного консультанта клиент может потерять время на сбор и оформлении документов, в результате чего рискует не уложиться в оговоренное банком время и понести убытки. Опыт работы компании показал, что для достижения положительного результата необходимо, чтобы и банк-кредитор, и заемщик, и продавец квартиры имели одно связующее звено - риэлторскую компанию. На разных этапах сделки с привлечение кредита с клиентом будут работать специалисты: ипотечный консультант, риэлтор, юрист, страховщик и оценщик.

2.3 Анализ конкурентов

Лидерский «костяк» рынка агентств недвижимости - это около 10 компаний. «Байкал-недвижимость» не входит в этот список. Одним из лидеров рынка можно назвать компанию «Слобода». По оценкам аналитиков, у нее около 15% иркутского рынка агентств недвижимости. Также в ряду ведущих игроков на рынке эксперты отметили компании «Система», «Тысячелетие», «Century21 Недвижимость мира». Крупнейшие риэлтерские фирмы держат около 60-65% местного рынка агентств недвижимости.

Рассмотрим некоторые из них подробнее, а так же выясним, насколько коммуникабельными являются конкуренты.

Агентство недвижимости «Слобода».

«Слобода» сегодня является одной из крупнейших компаний на рынке недвижимости г. Иркутска. Агентство недвижимости зарекомендовало себя высоко профессиональным агентством с успешной историей, стабильным положением на рынке, устоявшейся репутацией, как среди партнеров, так и среди клиентов.

Успешный опыт работы на рынке составляет более 15 лет.

· Тысячи довольных клиентов

· Десятки тысяч положительных рекомендаций.

· Более 10 000 проведенных сделок

· Сотни хороших объектов и постоянно «Живая база» недвижимости на покупку и в аренду.

Преимущества:

· квалифицированные и опытные специалисты;

· добросовестное отношение к клиенту, положительная репутация в широком кругу;

· общая база данных, налаженная работа с информацией;

· грамотная реклама;

· авторитет среди риэлторов, членство в профессиональных союзах;

· участие в информационном обмене с агентствами недвижимости Иркутска;

· удобно расположенный офис, в котором созданы условия для проведения переговоров;

· необходимая материально-техническая база.

ООО «Тысячелетие»

ООО «Тысячелетие» работает на рынке недвижимости с 1998. Член Российской гильдии риэлторов. За 15 лет работы было достигнуто много результатов:

· Наработаны тесные связи с Инвесторами Застройщиками нашего города;

· Созданы крупнейшие базы данных объектов;

· Проведение операций с жилой недвижимостью (продажа, покупка, обмен, аренда)

· Проведение операций с коммерческой недвижимостью (продажа, покупка, обмен, аренда)

· Юридические услуги (составление договоров, консультирование по сложным вопросам)

· Оформление необходимых документов (перевод в нежилой фонд, утверждение перепланировки,

· проведение работ по формированию земельного участка и др.)

· Проведение операций с загородной недвижимостью (земля, дома, коттеджи): продажа, оформление прав.

· повышение квалификации сотрудников в Национальном учебном центре Российской гильдии риэлторов, с присвоением квалификации «Специалист по недвижимости - Брокер»

«Century 21 Недвижимость мира»

CENTURY 21 - это сеть юридически независимых агентств недвижимости, объединенных всемирно известным брендом, едиными стандартами качества обслуживания, технологиями и информационной системой. На сегодняшний день в международную сеть CENTURY 21 входит более 8000 брокерских офисов в более чем 70 странах мира, в которых работает около 150 000 агентов. Компания была основана в 1971 году в Калифорнии (США), и с тех пор количество офисов CENTURY 21 во всем мире только увеличивается. CENTURY 21 развивает российскую сеть агентств недвижимости с 2007 года. Коллектив компании отличает корпоративный дух, здоровый моральный климат. Ведь у компании есть своя уникальная система обучения брокеров и агентов, зарекомендовавшая себя в 73 странах мира. Доступ к международной базе объектов позволяет продавать любую недвижимость не только на местном рынке, но и по всему миру.

Комплекс услуг компании стандартен это:

· подготовка и оформление сделок с недвижимостью;

· правовое сопровождение строительства «под ключ»;

· оформление прав собственности на самовольное строительство;

· оформление договоров аренды на земельные участки. Выкуп их в собственность;

· перевод жилых помещений в нежилые;

· согласования, заключения контролирующих органов.

· Наработанная база данных клиентов

· Единый Call центр

· Тренинг центр для сотрудников.

2.4 STEP-анализ Иркутского рынка недвижимости

Влияние социальной, экономической, технологической и политической сред на Иркутский рынок недвижимости.

«S» 1. Рост рождаемости; 1 Спад спроса на жилье из-за экономической обстановки; 2 Самые популярные среди потребителей одно- и двухкомнатные квартиры на средних этажах новостроек; 3 Спрос на элитное жилье, загородные коттеджи - на все дорогие объекты жилой недвижимости - стабилен. Определяющая причина покупки в этом ценовом сегменте - «нравится - не нравится»;	«T» 1. Оказание услуг на территории СФО без затрат на строительство собственных сетей; 2. Запускают call-центры (оптимизация рабочего процесса); 3. Разрабатывают программы лояльности (дисконт);
«E» 1. Макроэкономический кризис; 2. Рост ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований к заемщикам; 3. Мелкие игроки консолидируются друг с другом или примыкают к крупным агентствам; 4. Снижение цен у застройщиков; 5. Повышение ставки рефинансирования; 6. Предоставление рассрочки платежа до конца строительства; 7. Подарочный дисконт для покупок в магазинах партнерах; 8. Скидки от застройщиков, которые риэлторы получают для своих клиентов; 9. Крупнейшие банки страны «замораживают» кредитные линии. Если у застройщиков не будет возможности брать займы на строительство, то по всем регионам мы будем наблюдать «недострои», В этом случае вырастут цены на вторичное жилье»; 10. Покупка недвижимости за рубежом;	«P» 1. Ужесточение госконтроля за деятельностью бизнес-субъектов и штрафные санкции; 2. Торговая политика; 3. Финансирование, гранты и инициативы; 4. Экологические проблемы.

2.5 SWOT анализ «Байкал - Недвижимость»

Сильные стороны, слабые стороны, возможности, угрозы

«S»	«W»
1. Наличие клиентской базы; 2. Квалифицированный персонал; 3. Широкий спектр предлагаемых услуг; 4. Операции со всеми видами недвижимости, а так же с землей. 5. Высокое качество оказываемых услуг; 6. Ипотечный брокер; 7. Банки партнеры; 8. Юридические услуги и сопровождение сделки; 9. Индивидуальный подход к клиентам.	1. Наличие сильных конкурентов на рынке: Слобода, Тысячелетие, Century 21; 2. Наличие аналогичных видов услуг у конкурентов; 3. Один офис на город; 4. Отсутствие осведомленности потенциальных клиентов об агентстве недвижимости; 5. Экономическая нестабильность; 6. Снижение спроса на недвижимость; 7. Недостатки в рекламной политике.
«O»	«T»
1. Поиск партнеров по СФО, для создания сетей агентств; 2. Примыкание мелких частных агентств, для расширения сферы деятельности и большего охвата рынка; 3. Рост рынка жилой и коммерческой недвижимости; 4. Рост доходов у населения 5. Программа лояльности увеличит число клиентов, а так же утвердит позиции на рынке.	1. Дальнейший спад спроса на недвижимость; 2. Ухудшение экономической ситуации; 3. Увеличение конкурентных преимуществ со стороны конкурентов; 4. Повышение требований клиентов к оказываемым услугам. 5. Рост продаж от застройщиков (полный отказ от услуг агентства).

Таким образом, с помощью SWOT - анализа было определено, что анализируемая компания обладает большим количеством серьезных проблем и имеет ряд угроз со стороны внешней среды, устранение которых позволит ему укрепить свои конкурентные позиции на рынке. С этой целью предприятию, в первую очередь, необходимо осуществить следующие мероприятия: повысить квалификацию персонала в области маркетинга; привлечь дополнительных специалистов по рекламе и активизировать рекламную деятельность. На сегодняшний день компания не может выдерживать в достаточной мере конкурентную борьбу со стороны лидеров рынка.

Таким образом, в условиях конкуренции ключевыми факторами успеха для агентства должны быть:

· высокое качество обслуживания;

· эффективная рекламная кампания с целью повышения осведомленности об агентстве и его услугах;

· расширение спектра услуг;

· широкий выбор предложений;

· партнерские программы совместно с застройщиками, банками и страховыми компаниями.

В связи с этим, предлагаю:

1. Лучшая реклама - это качественная работа и хорошие отзывы. Продолжать повышать уровень профессиональной подготовки персонала.

2. Выпустить печатную продукцию с предложениями агентства, которые будут распространяться не только через офис и представителей, но и, к примеру, в супермаркетах города.

3. Повысить сервис обслуживания потенциальных покупателей, обеспечивая выезд клиента непосредственно к объекту на служебной машине (при желании клиента);

4. Используя информационные технологии, обеспечить визуальное представление объектов недвижимости, а так же помещений / квартир в формате 3D с вариантами дизайна внешней и внутренней отделки;

5. Для покупателей элитного жилья делать персональные рассылки по электронной почте с вариантами объектов;

6. Обеспечить рассылку каталогов с вариантами нежилых помещений юридическим лицам;

7. Разработать дисконтную программу. Например, при покупке объекта или сразу нескольких объектов, организовать программу выдачи дисконтов или сертификатов, для дальнейшего сотрудничества клиента с организациями - партнерами. Участниками дисконтной программы становятся клиенты, совершившие сделку с недвижимостью через нашу компанию и получившие дисконтную карту.

Дисконтная карта позволяет клиентам получить 10% скидку на услуги компании при последующих обращениях.

После совершения сделки в компании дарятся подарочные сертификаты ведущих производителей и продавцов мебели, материалов для ремонта и товаров для дома. Это не только создаст приятный облик компании, но также поспособствует тому, что этот клиент захочет обратиться повторно при совершении следующей сделки.

8. Также можно предложить такую услугу для арендодателей - уборка после переезда съемщиков.

Я убеждена, что эти нововведения будут оставлять приятный отпечаток в памяти клиентов, внесут немалый вклад в развитие бизнеса и укрепят существующие позиции компании.

Литература

http://www.nkvartal.ru/index.php?i1=3

1. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент. Экспресс-курс: Пер. с англ. /Под ред. Ю.Н. Каптуревского. - СПб: Питер, 2001, С. 20-44.

2. Троицкая Л.И. - УМК «Маркетинг недвижимости» БГУЭП, 2009 г.

3. Копылова В.В. Экономика недвижимости: учеб. пособие/ В.В. Копылова, Б.М. Бедин. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2004. - 226 с.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - 2-е изд.

5. Гражданский кодекс РФ

Размещено на Allbest.ru