Ринок житла та особливості його розвитку

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ВСТУП

Ринок житла у кожній країні має певну історичну специфіку, йому притаманні відповідна матеріально-предметна основа розвитку і постійні зміни. Історія розвитку ринку житла в незалежній Україні є нетривалою. Його виникнення пов'язане із проведенням радикальних економічних реформ на початку 1990-х рр. Сучасний стан житлового ринку в Україні характеризується суперечливою взаємодією елементів адміністративно-командної та ринкової економіки, відсутністю внутрішньо узгодженої системи інфраструктурного забезпечення та інше.

Сьогодні в будівельному комплексі України хоча й спостерігається поступова стабілізація ситуації, проте існує обмеженість ресурсів інститутів житлового кредитування та інфраструктури ринку житла, високий рівень ризиків і витрат на цьому ринку. Крім того, доступність житла широким верствам населення обмежують ціни на житло, які постійно зростають, що пов'язано з високим ступенем монополізації житлового будівництва і є наслідком непрозорої системи надання земельних ділянок та високих адміністративних бар'єрів щодо отримання дозволів на будівництво житла .

Актуальність даної теми зумовлена динамікою розвитку ринку житла в Україні. Житлова сфера залишається й досі чи не єдиною сферою, яка не зазнала значних змін, тому це питання є вкрай актуальним і вимагає реформування не тільки на законодавчому рівні, а й регулювання відносин між суб'єктами житлового ринка на принципово нових засадах, оскільки цей показник вказує на рівень життя нації, на наявність і його кількісну характеристику прошарку середнього класу, розвиток економіки та правову справедливість у державі.

Об'єктом дослідження є ринок житла та особливості його розвитку.

Предметом дослідження є процес формування та розвитку ринку житла в Україні.

Метою даної курсової роботи є дослідження ринку житла, також виявити наявні проблеми у функціонуванні житлового ринку .

Мета дослідження реалізується при вирішенні наступних завдань дослідження:

вивчення економічного змісту поняття «ринок житла», його складових;

аналіз формування та розвитку ринку житла України;

аналіз шляхів вдосконалення ринку житла в Україні;

дослідити загальну характеристику житла ;

розглянути фактори, що впливають на рівень цін, і їх динаміку на ринку житла;

дослідити доступність житла.

Методологічною основою курсової роботи є праці відомих українських вчених, література по економіці і управління фінансами, маркетингу, управлінському обліку. Крім того, у процесі підготовки курсової роботи були вивчені статистичні звіти, здійснювали аналіз і оцінку поточного стану і динаміки основних індикаторів ринку житла. Аналізу ефективності функціонування ринку нерухомості, його критеріїв присвячені роботи Більовського О.А., Єщенко П.С., Зарайської О.А., Чубук Л.П., форми неефективної організації житлової сфери аналізуються Е. де Сото, О.Бессоновою.

Курсова робота складається з вступу, з трьох розділів, висновків, списку джерел та наукової літератури, який налічує 21 позицію.



РОЗДІЛ 1 ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ МАРКЕТИНГОВИХ ДОСЛІДЖЕНЬ РИНКУ ЖИТЛА

1.1 Суть, структура та принципи організації ринку житла

Ринок житла-- це певний набір механізмів, за допомогою яких передають права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюють ціни й розподіляють простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.

Ринок житла, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою.

До основних функцій ринку житла належать:

- подання інформації про ціни, попит і пропозицію;

- посередництво -- встановлення зв'язків між споживачами, попитом й пропозицією;

- вільне формування цін на об'єкти нерухомості та захист прав власності;

- забезпечення свободи підприємництва;

- ефективність вирішення соціальних програм;

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд. Житловий фонд включає:

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);

квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення) [10,с. 26-28].

До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих Рад народних депутатів (житловий фонд місцевих Рад) та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд). Жилі будинки, споруджені з залученням у порядку пайової участі коштів державних підприємств, установ, організацій, зараховуються до житлового фонду місцевих Рад народних депутатів, коли функції єдиного замовника по порудженню цих будинків виконував виконавчий комітет Ради народних депутатів.

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється [19,с. 20].

Періодично, у строки провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду. Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів. Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів [11,с. 65].

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених. Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

Ринок житла - це сукупність ринку будівництва житла і ринку готового житла. Сучасний ринок житла являє собою систему економічних відносин між замовниками, підрядниками, державою, інвесторами, постачальниками і кредитними установами в області безпосереднього будівництва житла, його розподілу, обміну і споживання з використанням основних факторів виробництва: землі, праці, капіталу і підприємницької діяльності. Ринок житла містить у собі все різноманіття учасників ринку будівництва житла (ринку підрядних робіт і ринку будматеріалів); ринку готового житла (ринку житлового фонду і ринку житлових послуг) і взаємодіючих з ними ринків; а також відносин між ними і є не просто їхньою сумою, а їхнім взаємозв'язком і взаємодією, що надає системі якісну визначеність соціально-економічного розвитку [17, с. 30]. Така точка зору підтримується і уточнюється через введення поняття «житловий ринок», що означає систему субринків, таких як первинний і вторинний ринки житла, ринок оренди житла, ринок інвестицій, ринок будівельних матеріалів, проектної продукції, ріелторських послуг і інші. Загальним елементом цих визначень є включення до складу ринку житла житлового будівництва.

Поряд з житловою сферою сформульовані такі поняття, як «житловий сектор», «житлова система». Житловим сектором економіки називають або житлову сферу, або житлову сферу в поєднанні з інституціональною підсистемою житлової системи [19, с. 450].

Житлова система виникає в будь-якій соціально-економічній системі та містить наступні підсистеми: інституціональну, ресурсну, організаційно-технологічну, підсистему житлового фонду і підсистему потреб у житлі, що активізує всі інші підсистеми [20, с. 127]. Використовуючи ці поняття, деякі автори уточнюють визначення ринку житла.

Інституціональна підсистема житлової системи допускає приватну власність на житло і приватну оренду житла, що відповідно впливає на виникнення ринку житла як сукупності економічних відносин між постачальниками і споживачами житла та механізмів реалізації цих відносин. Таким чином, ринок житла є вбудованим у житлову систему і є формою взаємодії підсистеми житлового фонду і підсистеми потреб у житлі. Тобто такий підхід дозволяє констатувати, що саме на ринку житла відбувається задоволення постійних і/або тимчасових житлових потреб.

Основною мотивацією поведінки домогосподарств на ринку житла є споживча мотивація. Потреби - це «об'єктивний нестаток у чому-небудь об'єктивно необхідному для підтримки життєдіяльності і розвитку організму, розвитку особистості, що вимагає задоволення» [14, с. 53]. Потреба в житлі відноситься до первинних (базових) матеріальних потреб, без задоволення яких нормальне людське життя неможливе. Відмітна їхня особливість полягає в тому, що задоволення потреби може бути тільки за допомогою використання яких-небудь предметів (речей), матеріальних субстанцій різного виду, тоді об'єктом ринку житла стає житло-послуга, її продавцями є приватні домовласники, приватні організації. Покупцями є домогосподарства, не спроможні або бажаючі придбати житло у власність і реалізуючи житлову потребу на інших сегментах ринку.

Аналізуючи потребу в житлі, варто звернути увагу на ту обставину, що задоволення потреби в ньому має форму використання його властивостей і знаходить свою реалізацію в різних формах цього використання. По-перше, наймання житла як варіант задоволення житлової потреби в основному для осіб з невисокими доходами. По-друге, оренда житла як варіант задоволення потреби, що залежить від величини доходу орендаря. По-третє, придбання житла у власність - це один з самих головних мотивів споживчої поведінки, він жорстко пов'язаний із платоспроможністю, рівнем доходів потенційного покупця.

Можливість домогосподарств стати власниками житла (у тому числі і за допомогою держави) робить житло самим дохідним придбанням родин і підвищує соціальну свідомість населення, сприяючи реалізації цілей житлової політики держави.

Варто мати на увазі що, з одного боку, потреба може формуватися стосовно офіційно визнаного в країні стандарту гідного житла (потреба існує, коли житлові умови населення не відповідають цим стандартам); а з іншого боку, вона формується стосовно переваг населення, які стають все більш вимогливими. Як базові критерії виділення різних типів переваг використовуються географічні, демографічні, соціально-економічні, психографічні і інші параметри.

Ринок житла поділяють на ряд ринків залежно від особливостей об'єктів купівлі-продажу, специфіки їх призначення тощо. Найбільш поширеним є поділ ринку житла на первинний і вторинний. Первинний ринок житла пов'язаний з будівництвом і продажем нових будівель і споруд, а вторинний ринок - операції, пов'язані з купівлею-продажем наявних будівель, споруд, житла.

Первинний ринок житла є індикатором розвитку національної економіки, оскільки розгортання житлового будівництва має мультиплікаційний ефект, адже розвиток сфери житлового будівництва стимулює розвиток суміжних галузей, таких, наприклад, як промисловість будівельних матеріалів, галузь побутової техніки та електроніки, деревообробний комплекс. Він включає: об'єкти - новозбудоване житло, яке відображає обсяги житлового будівництва; суб'єкти різноманітних форм власності: будівельні компанії, підрядні організації, замовники, інвестори, фінансово-кредитні установи, фінансові посередники, органи місцевого самоврядування, органи державного управління тощо. Вторинний ринок житла - це операції, які пов'язані з купівлею, продажем, обміном та здаванням в оренду збудованого раніше житла. Тобто такий ринок являє собою механізм перерозподілу між громадянами житлового фонду, що функціонує без його нарощування [9].

Кожен із ринків має свої об'єкти, суб'єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище та джерела фінансування, що й дозволяє запропонувати сегментацію ринку житла як результату проведеної житлової політики країн .

Таблиця 1.1.

Сегментація ринку житла

Ознаки	Сегменти ринку житла
Попит
За типом житла	ринок будинків; ринок квартир; ринок житла тимчасового проживання.
За якістю житла	ринок елітного житла; ринок типового житла; ринок пересувного житла.
За ступенем доступності готового житла	ринок соціального житла; ринок орендного житла; ринок комерційного житла.
За способом придбання	ринок оплаченого житла; ринок неоплаченого житла.
За цільовим призначенням	ринок будинків особистого споживання; ринок дохідних будинків; ринок будинків соціального призначення.
За ступенем використання	ринок використовуваної житлової площі; ринок вільної житлової площі.
Пропозиція
За формами власності	ринок житла приватної власності; ринок житла муніципальної власності; ринок житла власності житлових кооперативів; ринок житла спільної власності (кондомініуми); ринок власності житла підприємств і житлових компаній.
За ступенем участі в процесі обігу	первинний ринок житла; вторинний ринок житла.
За місцем розташування	міський ринок житла; приміський ринок житла.
За споживчою мотивацією	ринок житлового фонду; ринок житлових послуг.
За купівельною спроможністю	ринок житла приватного сектора; ринок житла добровільного (колективного) сектора; ринок житла суспільного сектора.

Джерело:[ Кошева А.М. Державне регулювання розвитку житлової сфери в Україні.]

Розподіл ринку житла за різними ознаками сприяє більш повному дослідженню ринку і полегшує розробку та застосування методів діагностики розвитку різних сегментів даного ринку і їхнього регулювання.

1.2 Методологія проведення маркетингових досліджень ринку

Щоб зрозуміти клієнтів фірми, її конкурентів, ділерів і т.п., жодному діячеві ринку не обійтися без маркетингових досліджень.

В обов'язки будь-якого керівника входить прийняття рішень. Наскільки вони будуть правильними, залежить від точності представленої йому інформації. Для того, щоб зібрати необхідну інформацію треба провести маркетингові дослідження.

Маркетингові дослідження є функцією, яка пов'язує організацію зі споживачами через інформацію. Інформація використовується для виявлення і визначення можливостей та проблем маркетингу; розробки й уточнення, оцінки і контролю виконання маркетингових заходів; вдосконалення розуміння маркетингу як процесу.

До складу добре спланованої системи маркетингової інформації входять чотири допоміжні системи[14,с.256]:

Перша - Система внутрішньої звітності, що відбиває показники поточного збуту, суми витрат, обсяги матеріальних запасів, рух готівки, дані про дебіторської та кредиторської заборгованості. Багато фірм створили досконалі системи внутрішньої звітності, які забезпечують отримання більшого обсягу всебічної інформації в більш короткі терміни.

Друга - система збору зовнішньої поточної маркетингової інформації, яка поставляє керівникам маркетингу повсякденну інформацію про події, що відбуваються в комерційному середовищі. Добре навчений штат маркетологів, продавців, спеціальні співробітники, що відповідають за збір інформації, покупка відомостей у централізованих постачальників даних і установа спеціального підрозділу по збору інформації - все це може сприяти підвищенню якості зовнішньої поточної маркетингової інформації, що надходить у розпорядження керівництва фірми.

Третя - система маркетингових досліджень, покликана забезпечити збір інформації, актуальною з точки зору стоїть перед фірмою конкретної маркетингової проблеми.

Четверта - система аналізу маркетингової інформації, що використовує сучасні методики статистичної обробки даних і моделі, що полегшують діячам ринку процес прийняття оптимальних маркетингових рішень.

Маркетингове дослідження - процес, що складається з п'яти основних етапів, які включають в себе: виявлення проблем і формулювання цілей дослідження; відбір джерел інформації; безпосередньо сам збір інформації; аналіз зібраної інформації; надання отриманих результатів.

На першому етапі маркетолог і дослідник повинні чітко визначити проблему й узгодити цілі дослідження. Добре певна проблема це вже півшляху до її вирішення. Після цього маркетолог повинен сформулювати цілі дослідження. Приклад постановки мети дослідження: знайти зростаючий сегмент ринку, попит якого не задоволений і, на якому можна успішно конкурувати. Цілі ці можуть бути пошуковими, а можливо, і допомагають виробити гіпотезу. Вони можуть бути також описовими, тобто передбачають опис явищ. Бувають і експериментальні цілі - передбачають перевірку гіпотези про причинно-наслідкового зв'язку.

На другому етапі необхідно визначити вид цікавій для замовника інформації та шляхи його найбільш ефективного збору. Досліджувати може збирати вторинні або первинні дані ті й інші одночасно.

Вторинні дані - інформація, яка вже десь існує, будучи зібраної, раніше для інших цілей. Первинні дані - інформація, зібрана вперше для якої-небудь конкретної мети.

Для збору первинних даних найкраще всього розробити спеціальний план. Необхідний план, що вимагає попередніх рішень щодо методів дослідження, знарядь дослідження, плану складання вибірки, способів зв'язку з аудиторією. Існують такі способи збору первинних даних, а саме глибинні інтерв'ю, спостереження, експеримент, опитування- основні методи дослідження.

Глибинні інтерв'ю - являють собою нестандартизовані інтерв'ю, які проводяться у вигляді невимушеної розмови модератора та респондента за спеціально підготовленим сценарієм.

Середня тривалість глибинного інтерв'ю - 1-1, 5 години. Зазвичай проводяться «на території респондента» - в офісі, на квартирі і т.п.

Стандартні глибинні інтерв'ю проводяться з респондентами, відібраними за певними критеріями, які є типовими представниками певної цільової групи (напр.., споживачі певного продукту, прихильники/противники певного кандидата в Президенти і т.п.)

Глибинні інтерв'ю з експертами проводяться з людьми, які є фахівцями з певної тематики, професіоналами в певній області, що є предметом дослідження (напр., бізнесмени, урядовці і т.п.)[7,с.150]

Спостереження - один із способів збору первинних даних, коли дослідник веде безпосереднє спостереження за людьми і обстановкою.

До проведення спостережень застосовують різноманітні підходи: пряме і побічне спостереження, відкрите і приховане, структуроване і неструктуроване, за допомогою людини або механічних засобів[12,с.36].

Пряме спостереження передбачає безпосереднє спостереження за об'єктом, наприклад за покупцем у магазині. При проведенні побічного спостереження вивчаються результати певної поведінки, а не сама поведінка.

Відкрите спостереження передбачає, що люди знають про те, що за ними спостерігають. Необхідно пам'ятати, що присутність спостерігачів певною мірою впливає на поведінку людей, за якими спостерігають, тому необхідно прагнути звести його до мінімуму.

Найбільш прийнятим в таких умовах є приховане спостереження, коли досліджуваний об'єкт не знає, що за ним спостерігають.

При проведенні структурованого спостереження наперед визначається, що підлягає спостереженню. Структуроване спостереження використовується для перевірки результатів, отриманих іншими методами, та їх уточнення.

Коли проводиться неструктуроване спостереження, спостерігач фіксує в досліджуваному епізоді всі види поведінки. Такий тип спостереження часто використовується при проведенні розвідувальних досліджень.Щоб отримати необхідну й об'єктивну інформацію і не пропустити будь-яких важливих факторів, необхідно наперед сумлінно розробити план спостережень. У ньому необхідно передбачити терміни, засоби збирання інформації, відповідальних осіб.

Найбільш важливими етапами спостережень є:

- визначення цілі;

- визначення суб'єкта і об'єкта;

- вибір методів спостереження;

- підготовка технічних документів 

Інший спосіб збору даних - експеримент. Він вимагає відбору порівнянних між собою груп суб'єктів, створення для них різної обстановки, контролю за складовими і встановлення ступенем значущості спостережуваних відмінностей. Мета дослідження - розкрити причинно-наслідкові відносини шляхом відсіву суперечливих пояснень результатів спостереження.

Опитування стоїть на півдорозі між спостереженням і експериментом. Спостереження найкраще підходить для пошукових досліджень, експеримент - для виявлення причинно-наслідкових зв'язків, тоді як опитування найбільш зручний при проведення описових досліджень.

При зборі первинних даних у дослідників маркетингу є вибір із двох основних знарядь дослідження, якими є анкети і механічні пристрої.

Анкета - найпоширеніше знаряддя дослідження при зборі первинних даних. У широкому змісті анкета - це ряд питань, на які опитуваний повинен дати відповіді. Анкета - інструмент дуже гнучкий у тому сенсі, що питання можна задавати безліччю різних способів. Анкета вимагає ретельної розробки, випробування й усунення виявлених недоліків до початку її використання. У ході розробки анкети дослідник маркетингу вдумливо відбирає питання, які необхідно задати, вибирає форму цих питань, їх формулювання і послідовність. Звичайні помилки - постановка питань, на які неможливо відповісти, на які не захочуть відповідати, які не вимагають відповіді, і відсутність питань, на які було б обов'язково одержати відповіді. Кожне питання потрібно перевірити з точки зору внеску, що він вносить у досягнення результатів дослідження.

Форма питання може вплинути на відповідь. Дослідники виділяють два типи питань: закриті і відкриті. Закриті питання включають в себе всі можливі варіанти відповідей, і опитуваний просто вибирає один з них. Відкрите питання дає можливість відповідати своїми словами

Також опитування можна провести по телефону, поштою або по засобам особистого інтерв'ю.

Інтерв'ю по телефону - кращий метод швидкого збору інформації. В ході нього інтерв'юер має можливість роз'яснити незрозумілі для опитуваного питання. Два основних недоліки телефонних інтерв'ю: опитувати можна тільки тих, у кого є телефон, і бесіда повинна бути короткої за часом і не носити занадто особистого характеру[18,с.420].

Анкета, розсилається поштою, може бути кращому засобом вступу в контакт з особами, які або не погодяться на особисте інтерв'ю, або на їх відповідях може позначитися вплив інтерв'юера. Однак поштова анкета вимагає простих, чітко сформульованих питань, а відсоток і/або швидкість повернення таких анкет зазвичай низькі.

Особисте інтерв'ю - самий універсальний з трьох методів проведення опитування. Інтерв'юер може не тільки поставити більше питань, але й доповнити результати бесіди своїми особистими спостереженнями. Це найдорожчий із трьох методів, що вимагає ретельного планування і контролю. Особисті інтерв'ю бувають двох видів - індивідуальні та групові.

З вище перелічених методів, проведення маркетингового дослідження ринку житла, можна обрати глибинні інтерв'ю, тому що це э особиста розмова модератора з респондентом, з якої можна більш детальніше зробити висновки.



РОЗДІЛ 2. ОРГАНІЗАЦІЯ МАРКЕТИНГОВОГО ДОСЛІДЖЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА В УКРАЇНІ

2.1 Загальна характеристика ринку житла

Становлення ринку житла в Україні розпочалося з прийняттям Верховною Радою України Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19.06.1992 р. [9], що дозволило українцям стати законним власником об'єкта житлової нерухомості.

Житловий фонд складає найбільшу частку національного багатства держави, оскільки житло належить до головних потреб людини і є первинною цінністю для більшості громадян України. На 1 січня 2013 р. житловий фонд країни становив 1086,0 млн. м2 загальної площі, в т. ч. міських поселень - 64,0%, включаючи житловий фонд (2,2 млн. м2), що знаходився на балансі підприємств-банкрутів та тих, що припинили свою діяльність. Майже весь житловий фонд (98,1%) розміщувався в житлових будинках квартирного типу, а 1,9% (20,1 млн.м2) - площа гуртожитків та житлових приміщень у нежилих будівлях. Частка приватного житлового фонду в загальному обсязі становила - 93,4%, комунального -5,2%, державного - 1,4%. Станом на 1 січня 2013 р. житловий фонд налічував 10161,8 тис. будинків, а в експлуатації знаходилось 5,1 млн.м2 ветхого та аварійного житлового фонду, або 0,5% від усього житлового фонду, в якому проживало 118,6 тис. осіб [7, с. 3]. Динаміка основних показників житлового фонду України представлена у таблиці 2.1. 

Таблиця 2.1

Динаміка формування житлового фонду України

Показники	2010	2011	2012	2013
Весь житловий фонд, загальної площі, млн.м2	1066,64	1072,24	1079,54	1086,04
У середньому на одного жителя, м2	22,8	23,0	23,3	23,5
Кількість квартир, усього, тис. шт.	19255,4	19288,4	19322,3	19327,4
однокімнатних	3705	3709	3719	3722
двокімнатних	7145	7154	7156	7156
трикімнатних	6352	6358	6355	6340
чотири- і більше кімнатних	2025	2039	2054	2072

Джерело :[ Інформаційно-аналітичний центр досліджень ринку нерухомості “Увекон”]

Загальна кількість квартир в Україні становила у 2013 р. 19,327 млн., з яких: 19,3% - однокімнатні, 37,1% - двокімнатні, 32,9% - трикімнатні, 10,7% квартир мали чотири і більше кімнат. За 2010-2013 рр. хоча й відбулось зростання житлового фонду та квартир, однак воно було дуже незначним.

Ринок житла, як складова більш широкого ринку - ринку нерухомості, займає важливе місце в соціально-економічному розвитку України і є тим індикатором, який дає змогу досить об'єктивно оцінювати програмні установки та результати реформ, що здійснюються в державі.

Оскільки попит і пропозиція на ринку житла виходять від різних його суб'єктів як з погляду повноти наявного у них права власності, так і з погляду їх організаційної форми (домогосподарства, товариства власників житла, девелоперські компанії, муніципальні та державні органи влади тощо), і враховуючи різноманітність ринкових відносин у житловій сфері (купівля-продаж, оренда, найм, передача, застава тощо), ринок житла можна визначити як сукупність економічних відносин між власниками (користувачами), що виступають у різних організаційних формах, з приводу виробництва,розподілу, обміну та використання житла [12,с. 50].

Ринок житла в Україні є достатньо диференційований і гнучкий, оскільки в межах регіону формуються власні локальні ринки, які пов'язані не стільки з якістю житла, скільки з попитом на житло [4, с. 108].

Середній рівень житлової забезпеченості в Україні в розрахунку на 1 особу складає 23,7 м2 (2012 р.) - в 2-3 рази менше, ніж в європейських країнах. Протягом 2000-х років щорічно в експлуатацію вводилося від 62 тис. до 95 тис. одиниць житла - від 1,3 (2003 р.) до 2 (2012 р.) одиниць в розрахунку на 1000 осіб, тоді як середній європейський показник складає 3,3 одиниці на 1000 осіб (2012 р.).

Однією із особливостей дефіцитних ринків, що розвиваються, є нерівномірний, хвилеподібний характер їхнього зростання. Вітчизняні експерти виділяють два основні цикли розвитку ринку житлової нерухомості в Україні.

Перший цикл мав місце з 1992 р. по вересень 2001 р. В 1992 р. загальна площа житлового фонду складала 944,7 млн м2 - 17,9 млн одиниць житла.

Другий цикл розвитку українського ринку нерухомості почався у вересні 2001 р. і триває дотепер. Протягом 2000-х років процеси на ринку житла відбувалися в умовах розширення інфраструктури ринку, впровадження ринкових механізмів будівництва житла, розвитку іпотечного кредитування. Поступове зростання цін, яке розпочалося у вересні 2001 р., в 2006-2008 рр. набуло ажіотажно-спекулятивного характеру, втративши зв'язок із динамікою реальних доходів населення. На ринку житла сформувалася «цінова бульбашка». Найвищих значень ціни досягли влітку 2008 р. В Києві середня ціна 1 м2 досягла 4400 дол. США., у Львові - 2400 дол., в Одесі, Рівному, Дніпропетровську, Донецьку - 1900 дол.. В 2008 р. показник купівельної спроможності середньої заробітної плати на ринку житла сягнув рекордно низьких позначок - 0,07 у м. Києві та 0,17 в Одесі, Рівному, Дніпропетровську, Донецьку[1].

Серед причин, що спричинили стрімке зростання цін на житлову нерухомість в межах другого циклу, окрім дефіциту житла та зростання доходів окремих категорій населення, слід назвати:

1. Стрімке зростання обсягів іпотечного кредитування. За даними Української національної іпотечної асоціації, в 2008-2011 рр. темпи зростання іпотечного портфеля складали від 41 % до 232 % .

2. Зростання інвестиційного попиту на житло. За даними Української гільдії ріелторів, у структурі попиту на житлову нерухомість частка спекулятивного попиту в 2011 р. складала 45 %;

3. Політика забудовників, спрямована на отримання високих прибутків. За оцінками вітчизняних експертів, на первинному ринку питома вага прибутку забудовника в структурі ціни пропозиції на початок 2008 р. в середньому перевищувала 40 %, а вартість фінансування - 20 %. Ситуацію ускладнювало штучне стримування конкуренції серед забудовників, зокрема, ускладнена процедура набуття прав на земельні ділянки під забудову.

За оцінками експертів, у період кризи 2008-2009 рр. ринок житлової нерухомості не досяг свого «цінового дна». Реальне падіння цін на житлову нерухомість виявилось значно меншим від очікуваного, що стало причиною входження ринку у стан депресивної стабілізації, в якому він перебуває досі.

З травня 2009 р. до кінця 2013 р. ціни купівлі-продажу об'єктів житлової нерухомості, попри окремі тимчасові коливання, залишаються майже незмінними. В другому кварталі 2013 р. середні ціни на житло на первинному/вторинному ринку в шести найбільших містах України (серединна зона міста) перебували в діапазоні 662-1509 дол. США за 1 м2 

Рис. 1 Середні ціни на первинному та вторинному ринках житла в найбільших містах України, 2-й квартал 2013 р.

Джерело : [Інформаційно-аналітичний центр досліджень ринку нерухомості “Увекон”]



В обласних центрах та м. Севастополі середні ціни на житло на первинному/вторинному ринку перебували в діапазоні 539-1058 дол. США за 1 м2 

Рис.2 Середні ціни на первинному та вторинному ринках житла в обласних центрах та м. Севастополі, 2-й квартал 2013р.

Джерело: [Інформаційно-аналітичний центр досліджень ринку нерухомості “Увекон”]

Оцінюючи процеси, які мають місце на ринку житла, а також загальні макроекономічні процеси, з високою ймовірністю слід очікувати, що ринок житла в Україні й надалі перебуватиме в стані депресивної стабільності. Основним трендом його розвитку буде подальше повільне зниження цін . Проте, на мою думку, наявних темпів зниження цін на житлову нерухомість буде недостатньо для того, щоб забезпечити самостійний вихід ринку із його нинішнього депресивного стану. Ключовим елементом цього процесу має стати активізація діяльності держави, спрямована на регулювання процесів(у першу чергу цінових), які відбуваються на ринку житла.



2.2 Планування та проведення маркетингового дослідження ринку жита

У даному маркетинговому дослідженні ми будемо використовувати глибинне інтерв'ю. Це неформальна особиста бесіда, проведена за заздалегідь накресленим планом (або сценарієм) і основана на використанні методик, що спонукають респондентів до тривалих і докладних міркувань щодо кола питань, які цікавить дослідника.

Глибинне інтерв'ю припускає одержання від респондента розгорнутих відповідей на запитання маркетингового дослідження, а не заповнення формальної анкети.

Глибинне інтерв'ю проводиться при особистій зустрічі в спеціальному приміщенні за відсутності сторонніх осіб або по телефону, якщо це допускається характером маркетингового дослідження. Однак телефонна бесіда дає гірші результати, оскільки в цьому випадку важко викликати людину на відверту розмову. Найчастіше метою глибинного інтерв'ювання є опитування однієї людини, але існують модифікації цього методу, коли в бесіді беруть участь два або три респонденти. При глибинному інтерв'ю можливий як відео-, так і аудіозапис інтерв'ю. Запис піддається обробленню, у результаті якого дослідник одержує текст усього інтерв'ю («транскрипт»). На основі транскрипту пишеться аналітичний звіт з маркетингового дослідження. Відеозапис використовується також для того, щоб урахувати при аналізі невербальні реакції респондентів. 

Популярністю у дослідників користуються три методи проведення глибинного інтерв'ю

1) Метод драбини - питання стосуються спершу характерних особливостей продукту, а потім і рис самого користувача.

2) Виявлення прихованих проблем - визначення слабких місць людини, пов'язаних з її особистими переживаннями і тривогами.

3) Символічний аналіз - порівняння предметів з їх протилежностями для аналізу їх символічного значення.

Метод глибинних інтерв'ю в основному застосовують для вирішення таких дослідницьких завдань :

аналізу портрета й поведінки споживачів; 

вивчення ставлення споживачів до товарів, торговельних марок, виробників; 

пошук незайнятих ніш і розроблення нового продукту; 

оцінення відповідності існуючого продукту вимогам ринку; 

тестування рекламних матеріалів.

Переваги: більш повна інформація про поведінку людини, причини такої поведінки, її глибинні мотиви, що не завжди можливо у інших якісних методів.

Недоліки: складність пошуку кваліфікованих інтерв'юерів, складність обробки та інтерпретації отриманих даних- потребує іноді залучення інших фахівців- психологів.

Об'єкт дослідження: Ринок житла в Україні.

Мета дослідження: визначення основних напрямів підвищення ефективності функціонування ринку житла в сучасній економіці України.

Предмет дослідження: проблема доступності житла , а також формування цін на житло в Україні .

Завдання дослідження: Визначені такі завдання:

- виявити наявні проблеми у функціонуванні житлового ринку;

- визначити основні напрямки розвитку житлового ринку на сьогодні;

- вивчення економічного змісту поняття «ринок житла», його складових;

- розглянути фактори, що впливають на рівень цін, і їх динаміку на ринку житла. 

- активний розвиток маркетингу (реклама, «паблік рилейшнз» тощо), методична сегментація ринків;

- аналіз формування та розвитку ринку житла України;

- виявити , що являє собою жилова сфера .

Гіпотези дослідження.

Припустимо , що попит на житло є високим

Припустимо ,що ринок житла продовжує розвиватись

Припустимо, що ринок житла призначений для обслуговування конкретних потреб

Припустимо, що житловий ринок перебуває у депресивному стані

Припустимо ,що ціни на нерухомість знизились до 30-40 %

Припустимо , що в Україні збільшуються зовнішні борги ,що позначиться на фінансуванні державних житлових програм.

Інтерв'ю проходило у вигляді вільної бесіди, в ході якого одержули від респондента дуже докладну інформацію про причини його дій, про відношення до різних питань.

Після завершення інтерв'ю, на основі даних текстів і вражень інтерв'юєра складаємо аналіз дослідження.

2.3 Аналіз результатів проведеного маркетингового дослідження

Ринок нерухомості, на відміну, наприклад, від фондового ринку, є дуже далеким від досконалого за численними позиціями, що і визначає особливості його дослідження. Ринку нерухомості України притаманна безпрецедентна інформаційна закритість, котра і визначає відсутність ґрунтовної його аналітики.

Провівши маркетингове дослідження, ми опитали 10 мешканців міста Львова , а також 5 з інших міст.

Одним важливим індикатором ситуації на ринку житла виступає показник вартості одного кв.м житлової площі. Враховуючи особливості вітчизняного ринку житлової нерухомості, який найбільш активно розвивається у окремих найбільших містах України (Київ, Львів,Одеса, Дніпропетровськ, Харків), можна з великою часткою впевненості стверджувати, що динаміка вказаного показника по названих п'яти великих містах є ідентичною його динаміці по ринку житла загалом по державі.

Опитування показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Львові, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини -- економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості. Всі ці особливості і відмінності клієнтові розкажуть і пояснять в рієлтерських фірмах, які надають послуги по отриманню кредитів у банках. Як правило, банки нараховують проценти на залишок кредиту, тому місячні платежі позичальника найбільші протягом першого року.

Нині ж зростання цін на житло у Львові обумовлене економічним відставанням регіонів, працездатні й активні жителі яких переїжджають до міста, і це буде продовжуватися доти, поки не почне розвиватися економіка регіонів. Чинником зростання цін на житло у Львові стає і поширення іпотечних програм, а також готовність банків знижувати ставки і продовжувати терміни кредитування. В поточному році близько 10-15 відсотків житла купують, користуючись кредитними коштами.

Також виявили, що придбання квартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з'являються об'єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.

При покупці житла на вторинному ринку покупець отримує готовий об'єкт. Нині ж близько 30 відсотків покупців нового житла вкладають гроші на початкових стадіях будівництва. У той же час на вторинному ринку квартири громадяни здобувають, в основному, для себе.

В результаті дослідження, також визначили , що цiни на оренду квартир у Львові рiзко зростають наприкiнцi серпня -- на початку вересня, а з початку жовтня ринок заспокоюється.

Також опитали учасників чи ознайомленні з програмою молодіжного кредитування. Так, але на жаль, ця програма не розвивається -- за програмою молодіжного будівництва на Сихові у Львові зводять один житловий будинок. Учасники програми отримають у ньому з десяток помешкань.



РОЗДІЛ 3. ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ ВДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА

ринок житло маркетинговий

Загалом, ефективність в економічній літературі найчастіше вимірюється як співвідношення отриманого прибутку (ефекту) до вкладеного капіталу (витратам). Однак складність аналізу проблеми ефективності ринку житла пов'язана з її дослідженням як системи в цілому, з врахуванням багатоаспектності стосовно до будівельної продукції, ріелтерських послуг, процесу будівництва і продажу об'єктів на ринку та багаторівневістю ринку житла за своєю структурою (національний та локальні ринки, а також різні його види).

Можна визначати наступні критерії, що застосувують в процесі аналізу ефективності функціонування ринку нерухомості:

- економічна ефективність, показник якої є співвідношення отриманих доходів і витрат: в обсягах будівництва об'єктів нерухомості, їх рентабельності, ринкової вартості об'єктів, їх конкурентоспроможності;

- соціальна ефективність, основними показниками якої є: рівень забезпеченості населення житлом, дитячими садами, школами, лікарнями; кількість квадратних метрів, що припадають на одну людину; рівень і якість забезпеченості підприємств приміщеннями відповідного призначення; рівень забезпеченості сімей дачними ділянками, гаражами і паркувальними комплексами; врахування екологічного чинника при будівництві житлових будинків, дитячих садів, шкіл, лікарень тощо; відношення середньої заробітної плати до вартості одного квадратного метра (або квартири в цілому) тощо;

- ресурсна ефективність, яка виявляється в ефективному розподілі ресурсів за рахунок відповідності цін на продукцію або послуги граничними цінами;

- технічна ефективність, яка досягається здатністю і можливістю будувати чи виробляти максимальний обсяг об'єктів нерухомості нормальної якості з найменшими витратами факторів виробництва;

- екологічна ефективність, яка останнім часом у зв'язку загостренням екологічної ситуації набуває особливого значення;

- інформаційної ефективністю, яка виявляється в мінімізації негативних ефектів розподілу, що виникають в результаті встановлення ринком нерухомості надприбутків внаслідок інформаційної асиметрії;

- податкова ефективність. Оптимальна система оподаткування здатна додати функціонуванню ринку нерухомості найбільшу соціально-економічну ефективність.

З точки зору ключових параметрів ринку житла для оцінки ефективності його функціонування застосовують наступні методи:

1) аналіз ємності та обсягу ринку житла;

2) дослідження тенденцій зміни попиту та пропозиції, їх структури та співвідношення;

3) дослідження долі основних гравців ринку;

4) аналіз вартості житла, його цінової сегментації ринку;

5) аналіз доступності житла;

6) аналіз інноваційного потенціалу ринку житла.

Оцінку ефективності функціонування ринку житла визначають застосовуючи абсолютні та відносні показники. До абсолютних належать: ціна, площа житла, обсяг попиту та пропозиції, кількість договорів купівлі-продажу тощо. А темпи приросту абсолютних показників - до відносних.

На мій погляд, на сьогодні ринок житла в Україні в цілому є інституційно сформованим, проте певні особливості структури і способу функціонування не дають підстав говорити про його ефективність. Так обсяги будівництва житла є недостатніми для забезпечення рівноваги попиту і пропозиції та спричинили встановлення надмірно високих цін на житло житла по відношенню до доходів переважної більшості населення, відповідно низьким є рівень забезпеченості населення житлом та доступності його придбання. А непрозора процедура виділення земельних ділянок під забудову, недосконала законодавча база, високий ступінь ризику та слабка конкуренція за інституційним критерієм свідчать про те, що процес становлення ринку житла в Україні досі не завершився та потребує вдосконалення.

Підвищення ефективності ринку житла можна досягти здійснюючи його розвиток за наступними напрямками:

Першим напрямком є вдосконалення системи інвестиційної діяльності в житлову сферу з метою залучення стабільних грошових потоків для збільшення обсягів житлового будівництва.

Перелік схем фінансування будівництва житла, що можуть бути реалізовані в Україні, зазначається у ст. 4 Законі України «Про інвестиційну діяльність» № 1560-ХІІ від 18.09.1991 р. До них відноситься: інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використання недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Залежно від джерел фінансування їх поділяються на банківські, корпоративні та дотаційні схеми фінансування будівництва житла.

На жаль, в Україні на сьогодні жодна з зазначених схем не здатна реалізовуватись настільки масштабно, наскільки це необхідно:

- недоліками банківської схеми є неприйнятні для більшості населення умови кредитування щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам; валютизація ринку іпотечних кредитів, що є перешкодою в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів; короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів; невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла;

- залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон'юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам; ризики інвесторів, які фінансують об'єкти незавершеного будівництва; недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва) не сприяють активному використанню корпоративних схем;

- обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості; обмеженість кола осіб, які можуть скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту; неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів; ризики держави щодо можливості неповернення пільгових кредитів; необхідність виділення коштів на утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити; наявність конкуренції між ринковими структурами та державою не дають змоги запровадити дотаційні схеми для кожної з категорій населення, що мають попит на житло.

Вищезазначені фактори не сприяють активному розвитку ринку житла та вирішенню житлової проблеми переважної частини населення. З метою подолання житлової кризи та підвищення доступності житла для переважної частини населення країни необхідним є усунення недоліків та розвиток схем фінансування будівництва і придбання готового житла, а також забезпечення умов, за яких ці схеми працюватимуть найефективніше.

Головним стримуючим чинником інвестиційного розвитку ринку житла в сучасних умовах є вкрай незначні темпи зростання економіки та, відповідно, низький рівень доходів основної маси населення.

Специфікою інвестиційно-фінансового механізму житлового будівництва посткризової економіки має стати включення приватних джерел інвестування, в тому числі заощаджень населення. Особливості ощадно інвестиційних процесів в Україні, які проявляються в доларизації і євризація заощаджень, обумовлюють необхідність активного впровадження інвестиційного механізму, дозволяючого залучити інвестиції для фінансування будівництва житла через трансформацію мобілізованих приватних заощадження в реальні інвестиції.

Раціональність такого підходу полягає в застосуванні надійних та перевірених часом механізмів, що вже показали високу результативність. Найбільш поширеним методом стимулювання розвитку сфери житлового будівництва в зарубіжних країнах є іпотечне кредитування.

Проте окремі дослідження функціонування іпотечних інститутів свідчать про безуспішність спроб країн з перехідною економікою збудувати іпотечний ринок на зразок найбільш ефективних систем [7, с. 65]. До факторів, що унеможливлюють функціонування розвинених форм масової іпотеки на початкових етапах становлення ринкової економіки відносять [7, с. 66-67]:

- складність інституту іпотеки, що висуває вимоги до існування певного інституціонального та культурного середовища. Створення масового ринку житла повинно ґрунтуватись на найпростіших формах іпотечних інститутів;

- відсутність довіри між економічними агентами та населеням, яке не має позитивної кредитної історії, в умовах слабкої судової системи підтримує високу вартість кредитів, а, отже, обмежує масовий попит на житло;

- необхідність існування у громадян високої економічної культури накопичення, основою якої є вміння планувати бюджет;

- важливість суттєвої підтримки держави в процесі становлення іпотеки.

В деякій мірі, можна вважати, що механізм іпотечного кредитування був обраний нашою державою як найбільш пріоритетний та такий, що покликаний вирішити як економічні (залучення інвестиційних ресурсів у сферу житлового будівництва), так і соціальні аспекти. Для цього в Україні була створена відповідна законодавча база. Проте ефективність даного механізму значно переоцінена. Навіть за умови державної підтримки, а саме часткової компенсації відсотків за іпотечними кредитами, в сучасних економічних умовах даний механізм фінансування будівництва доступний лише для невеликої групи населення і не є масовими. У зв'язку з цим обсяг коштів, що фактично надходять в будівельну сферу незначний. Очевидна необхідність розвитку інших інструментів по залученню інвестицій у сферу житлового будівництва.

В цьому контексті, актуальним є застосування досвіду запровадження ощадно-будівельних кас, що використовуються закордоном та успішно конкурують з класичною моделлю іпотеки. Ресурси кас формуються шляхом внесків учасників, процентів, сплачених за раніше виданими кредитами та коштів державного бюджету у вигляді премій учасникам.

Для функціонування системи будівельних заощаджень характерні дві фази. Перша - накопичення особистих коштів учасників. Після досягнення заздалегідь обумовленого обсягу коштів учасник дістає право на кредит (у момент видачі кредиту виплачуються й накопичені кошти). Друга фаза - кредитування, протягом якої учасник повертає отриманий кредит .

На мій погляд, розробка стандартних термінів та умов для учасників ощадно-будівельних кас, їх фінансова підтримка з боку держави через податкові пільги та премії учасникам, стимулюватиме інвестування, коштів, що заощаджує населення та сприятиме більш активному розвитку житлового будівництва. 

Другий напрямок - забезпечення умов для створення конкурентного середовища на ринку житла та зниження бар'єрів входження компаній забудовників. Вхідні бар'єри на ринку житла можна розділити на три групи:

- організаційно-економічні (висока капіталоємність будівельної продукції, значні інвестиційні ризики, необхідність одержання дозволів на виконання робіт);

- технологічні (обмеження, встановлені місцевими нормами забудови, схемами територіального планування, необхідність сучасного технологічного обладнання);