КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Основы маркетинга»

Тема: «Анализ современного потребителя рынка недвижимости»

СОДЕРЖАНИЕ

• Аннотация
• Введение
• Глава 1. Теоретические основы исследования потребителей
• 1.1. Основные направления маркетинговых исследований
• 1.2. Процедура маркетинговых исследований
• 1.3. Основные направления изучения потребителей и их характеристика
• Глава 2. Исследование поведения потребителей рынка недвижимости
• 2.1 Статистический анализ современного рынка недвижимости республики Хакасия
• 2.1 Проведение маркетингового исследования предпочтений потребителей и анализ полученных данных
• 2.2 Выводы по результатам маркетингового исследования
• Заключение
• Список используемой литературы
• Приложение

АННОТАЦИЯ

В данной курсовой работе приведены результаты маркетингового потребителей исследования рынка недвижимости в г. Абакане.

Исследования проводились с целью выявления потребителей, а также факторов отношения к данным услугам на рынке республики Хакасия. Время проведения маркетингового исследования - май 2009 года. Место проведения исследования - центральные территории, находящегося в г. Абакане. Маркетинговое исследование было проведено путём опроса жителей города.

Курсовая работа состоит из двух частей. Первая часть курсовой работы является теоретической. В ней рассмотрены основные теоретические аспекты проведения маркетинговых исследований, такие как:

· основные направления маркетинговых исследований;

· процедура маркетинговых исследований;

· основные направления и характеристика потребителей;

· аспекты потребления на современном рынке недвижимости

Вторая часть является практической. В ней проведено исследование потребителей объектов рынка недвижимости, проанализированы полученные данные. Задачей стояло следующее:

· определить востребованность в улучшении жилищных условий горожан;

· выяснить, какое жилье потребители предпочитали бы приобрести;

· выявить причину того, что не устраивает их в имеющемся жилье;

· выяснить, какое жилье хотели бы приобрести;

· определить, какого типа квартира устраивает при приобретении;

· узнать, какой планировки квартиру хотели бы приобрести покупатели;

· получить оценку финансовых возможностей потребителей;

· определить демографический профиль покупателей, с использованием таких параметров, как возраст, пол, доход.

В заключение курсовой работы приведены выводы по результатам проведенного маркетингового исследования современного потребителя рынка недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ

Для достижения успеха в бизнесе не существует готовых рецептов, тем интереснее рассматривать примеры успешной рыночной деятельности. На современном российском рынке недвижимости присутствует множество застройщиков, предлагаемых жилые и нежилые административные помещения для самых изыскательных потребителей.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

При наличии жесткой конкуренции главная задача системы управления сбытом на этих предприятиях - обеспечить завоевание и сохранение организацией предпочтительной доли рынка и добиться превосходства над конкурентами. Здесь сбыт на рынке недвижимости должен рассматриваться под принципиально иным углом зрения - через призму рыночного спроса и предложения. Для выживания в рыночных условиях отечественные строители должны производить то, что продается, а не продавать то, что они производят. Если деятель рынка хорошо поработал над такими разделами маркетинга, как выявление потребительских нужд, разработка подходящих объектов недвижимости и установление на них соответствующей цены, налаживание системы их распределения и эффективного стимулирования, то предложенный квадратный метр наверняка пойдет легко.

Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки.

Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Громадное количество всевозможных предложений в области домостроения, предлагаемых на современном рынке, создаёт значительные проблемы в их правильном применении и интегрировании. Комплекс набора строительного материала объектов должен быть не только технически современным, но и оптимальным по составу, чётко ориентированным на решение Ваших задач и подкреплённым мощной экологической поддержкой.

Сейчас довольно часто можно встретить потребителя, который бы участвовал в приобретении объекта недвижимости. Современные объекты недвижимости коренным образом изменили стиль жизни практически каждого потребителя.

Таким образом, становится очевидной актуальность выбранной темы курсовой работы «Анализ современного потребителя рынка недвижимости» Данная курсовая работа посвящена маркетинговому исследования рынка недвижимости г. Абакана.

Целью исследования является получение и анализ первичной информации для выявления факторов, влияющих на отношение потенциальных клиентов к объектам недвижимости, и к рынку недвижимости, в частности.

Для достижения поставленной цели в курсовой работе необходимо решить следующие задачи:

· рассмотреть основные направления маркетинговых исследований;

· изучить процедуру маркетинговых исследований;

· исследовать основные направления и дать характеристику современному потребителю;

· изучить аспекты потребления на современном рынке недвижимости;

· исследовать поведения потребителей рынка недвижимости;

· провести маркетингового исследования;

· проанализировать полученные после проведения исследования данные;

· сделать выводы и необходимые рекомендации.

Объектом курсовой работы является рынок недвижимости г.Абакана и республики Хакасия. Предмет курсовой работы - маркетинговые исследования данного рынка.

Методологической и теоретической основой данного исследования являлись переводные труды западных ученых, а также труды ведущих российских ученых в области маркетинговых исследований, статистические и оперативные данные предприятий сферы строительных услуг и недвижимости, а также результаты проведенного маркетингового исследования.

• Глава 1. Теоретические основы исследования потребителей
• 1.1 Основные направления маркетинговых исследований
• Для эффективной рыночной деятельности, ведения целенаправленной конкурентной борьбы фирме необходимы маркетинговые исследования. Крупная зарубежная компания ежегодно проводит своими силами или заказывает проведение сторонними организациями 3-4 маркетинговых исследований.
• Существует несколько определений маркетингового исследования. В научной же литературе наиболее часто применяется широкая трактовка термина "исследование маркетинга", в соответствии с которой последние могут представлять собой как раздельные, так и комплексные исследования рынка и маркетинговой деятельности фирмы. Такой подход упрощает классификацию маркетинговых исследований, позволяет избежать терминологической путаницы при общении с практиками и поэтому представляется предпочтительным.
• Принципиальной особенностью маркетингового исследования, отличающей его от сбора и анализа внутренней и внешней текущей информации является его целевая направленность на решение определенной проблемы или комплекса проблем маркетинга. Эта целенаправленность и превращает сбор и анализ информации в маркетинговое исследование.
• Таким образом, под маркетинговым исследованием следует понимать. целенаправленный на решение стоящей перед фирмой маркетинговой проблемы (комплекса проблем) процесс постановки задач, получения маркетинговой информации, планирования и организации ее сбора, анализа и представления отчета о результатах.
• К основным принципам проведения маркетинговых исследований относятся объективность, точность и тщательность.
• Принцип объективности означает необходимость учета всех факторов и недопустимость принятия определенной точки зрения до завершения анализа всей собранной информации.
• Принцип точности означает четкость постановки задач исследования, однозначность их понимания и трактовки, а также выбор инструментов исследования, обеспечивающих необходимую достоверность результатов исследования.
• Принцип тщательности означает детальность планирования каждого этапа исследования, высокое качество выполнения всех исследовательских операций, достигаемое за счет высокого уровня профессионализма и ответственности исследовательского коллектива, а также аффективной системы контроля его работы.
• Маркетинговые исследования, ежегодно проводимые фирмами, различают как по масштабам, так и по видам. Важнейшими факторами, определяющими масштабы маркетинговых исследований и их направление являются размер и специализация фирмы. Исследования в маркетинге представляют собой сбор, обработку и анализ данных с целью уменьшения неопределенности, сопутствующей принятию маркетинговых решений.
• Исследованиям подвергаются рынок, конкуренты, потребители, цены, внутренний потенциал предприятий. Основой их служат общенаучные и аналитико-прогностические методы. Информационное обеспечение складывается из кабинетных и внешних исследований, а также из различных источников информации.
• Конкретным результатом исследований маркетинга являются разработки, которые используются при выборе и реализации стратегии и тактики маркетинговой деятельности предприятия.
• Исследование рынка - самое распространенное направление в маркетинговых исследованиях. Оно проводится с целью получения данных о рыночных условиях для определения деятельности предприятия. Как подчеркивают специалисты, без таких данных невозможно систематически анализировать и сопоставлять всю информацию, необходимую для принятия важных решений, связанных с выбором рынка, определением объема продаж, прогнозированием и планированием рыночной деятельности.
• Объектами здесь являются тенденции и процессы развития рынка, включая анализ изменения экономических, научно-технических, демографических, экологических, законодательных и других факторов. Исследуются также его структура, география и емкость, динамика продаж, состояние конкуренции, сложившаяся конъюнктура, возможности и риски.
• Основными результатами являются прогнозы развития рынка, оценка конъюнктурных тенденций, выявление ключевых факторов успеха. Определяются наиболее эффективные способы ведения конкурентной политики и возможности выхода на новые рынки.
• Осуществляется сегментация рынков, т.е. выбор целевых рынков и рыночных ниш.
• Исследование потребителей позволяет определить и изучить весь комплекс побудительных факторов, которыми руководствуются потребители при выборе товаров (доходы, социальное положение, половозрастная структура, образование). Маркетинг: учебник / Коллектив авторов; Под ред. проф. Н.П. Ващекина. - 3-е изд., перераб. И доп. - М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2004.
• В качестве объектов выступают индивидуальные потребители, семьи, домашние хозяйства, а также организации. Предметом исследования являются мотивация потребительского поведения на рынке и определяющие его факторы.
• Изучается структура потребления, обеспеченность товарами, тенденции покупательского спроса. Кроме того, анализируются процессы и условия удовлетворения прав потребителей.
• Разработками здесь являются типология потребителей, моделирование их поведения на рынке, прогноз ожидаемого спроса.
• Цель такого исследования - сегментация потребителей, выбор целевых сегментов рынка.
• Исследование конкурентов заключается в том, чтобы получить необходимые данные для обеспечения преимущества на рынке, а также найти возможности сотрудничества и кооперации с возможными конкурентами.
• С этой целью анализируются их сильные и слабые стороны, изучаются занимаемая ими доля рынка и реакция потребителей на их маркетинговые средства (совершенствование товара, изменение цен, товарные марки, поведение рекламных компаний, развитие сервиса).
• Изучение фирменной структуры рынка проводится, чтобы получить сведения о возможных посредниках, с помощью которых предприятие будет в состоянии «присутствовать» на выбранных рынках.
• Помимо коммерческих, торговых и иных посредников, предприятие должно иметь правильное представление о других «помощниках» в своей деятельности на рынках. Это транспортно-экспедиторские, рекламные, страховые, юридические, финансовые, консультационные и другие компании и организации, создающие в совокупности маркетинговую инфраструктуру рынка. Завьялов П.С. Маркетинг в схемах, рисунках, таблицах: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2004. - с.111
• Исследование товаров нацелено на определение соответствия их технико-экономических показателей и качества запросам и требованиям покупателей, а также анализ конкурентоспособности.
• В результате можно получить сведения относительно того, что хочет иметь потребитель, какие параметры изделия (дизайн, надежность, цену, эргономику, сервис, функциональность) он более всего ценит. Наряду с этим можно получить данные для формулирования наиболее удачных аргументов рекламной кампании, выбора подходящих торговых посредников.
• Объектами здесь являются потребительские свойства товаров-аналогов и товаров-конкурентов, реакция потребителей на новые товары и их перспективные требования, товарный ассортимент, упаковка, уровень сервиса, соответствие продукции законодательным нормам и правилам.
• Результаты исследования дают возможность предприятию разработать собственный ассортимент в соответствии с требованиями покупателей, повысить его конкурентоспособность, определить направления деятельности в зависимости от различных стадий жизненного цикла изделий, разработать новые товары и модифицировать выпускаемые, усовершенствовать маркировку, выработать фирменный стиль, определить способы патентной защиты.
• Исследование цены направлено на определение уровня и соотношение цен, чтобы иметь возможность получать наибольшую прибыль при наименьших затратах (минимизация затрат и максимизация выгоды).
• В качестве объектов выступают затраты на разработку, производство и сбыт товаров (калькуляция издержек), влияние конкуренции со стороны других предприятий и товаров-аналогов (сравнение технико-экономических и потребительских параметров), поведение и реакция потребителей относительно цены (эластичность спроса).
• В результате выбираются наиболее эффективные соотношения затрат и цен (внутренние условия, издержки производства), а также цены и прибыли (внешние условия).
• Исследование продвижения товара и продаж преследует цель определить наиболее эффективные пути, способы и средства быстрейшего доведения товара до потребителя и его реализации.
• Главными объектами здесь становятся торговые каналы, посредники, продавцы, формы и методы продажи, издержки обращения (сопоставление торговых расходов с размерами получаемой прибыли).
• Исследования включают также анализ функций и особенностей деятельности различных типов предприятий оптовой и розничной торговли, выявление их сильных и слабых сторон, характера сложившихся взаимоотношений с производителями. Такие сведения позволяют определить возможности увеличения товарооборота предприятия (фирмы), оптимизировать товарные запасы, разработать критерии выбора эффективных каналов продвижения товаров, разработать приемы продажи их конечным потребителям.
• Исследование системы стимулирования сбыта и рекламы - также одно из важных направлений маркетинговых исследований. Его цель состоит в том, чтобы выявить, как, когда и с помощью каких средств лучше стимулировать сбыт, повысить авторитет товаропроизводителя на рынке, успешно осуществлять рекламные мероприятия.
• В качестве объектов в данном случае выступают поведение поставщиков, посредников и покупателей, эффективность рекламы, отношение потребительской общественности, контакты с покупателями.
• Результаты исследований позволяют выработать так называемую политику паблик рилейшнз (взаимоотношения с публикой), создать благоприятное отношение к предприятию, его товарам (сформировать имидж), определить методы формирования спроса населения, воздействия на поставщиков и посредников, повысить эффективность коммуникационных связей, в том числе рекламы.
• Исследование предполагает предварительные испытания средств рекламы, сопоставление фактических и ожидаемых результатов, а также оценку продолжительности ее воздействия на потребителей. Пунин Е.И. Маркетинг, менеджмент и ценообразование на предприятии, - М., 2003.
• Стимулирование продвижения товаров на рынок касается не только рекламы, но и другой стороны сбытовой политики предприятия. В частности, необходимо изучать эффективность конкурсов, скидок, премий, награждений и других льгот, которые могут активно применяться при взаимодействии с покупателями, поставщиками, посредниками.
• Исследование внутренней среды предприятия ставит целью определение реального уровня его конкурентоспособности в результате сопоставления соответствующих факторов внешней и внутренней среды.
• 1.2 Процедура маркетинговых исследований
• Процедура маркетинговых исследований состоит из комплекса последовательных частных действий (этапов): разработка концепции исследования (постановка проблемы, определение задач и целей); получение и анализ эмпирических данных (разработка рабочего инструментария, процесс получения данных, их обработка и анализ); формирование основных выводов и оформление результатов исследования.
• Маркетинговые исследования предполагают, что на первом этапе следует четко сформулировать, в чем заключается основная проблема, которую вы пытаетесь решить. Это могут быть потребность увеличить объем продаж, необходимость выяснить, почему продукт конкурента раскупается лучше, чем ваш, или представление на рынке совершенно нового продукта и определения соответствующей реакции на него.
• Проблематика маркетингового исследования может вытекать из вида товара и специфики его потребления, уровня насыщенности рынка, каналов продвижения и действий конкурентов, прогнозирования будущего спроса, эффективности рекламы, уровня цен, необходимого для реализации продукта, определения потенциальных потребителей. Следовательно, задача заключается в исследовании в первую очередь тех проблем, от которых зависят современное состояние и дальнейшее развитие рынка.
• В целом задачи маркетинговых исследований сводятся к определению потенциальных покупателей продукта, их местонахождения и размера средств, которые они склонны уплатить за этот продукт, причин его приобретения. Кроме того, нужно знать, какие средства коммуникации можно использовать для обращения к потенциальным покупателям. Потребность в этих данных обусловливается следующими причинами: невозможностью разместить, рекламу во всех средствах массовой информации и необходимостью доставки продукта в рамках имеющейся системы распространения.
• От общей постановки задач и фактически сложившейся рыночной ситуации зависит цель исследования, которая вытекает из стратегических установок маркетинговой деятельности предприятия и направлена на снижение уровня неопределенности в принятии управленческих решений. Полная программа маркетинговых исследований необязательна для всех без исключения случаев. Здесь следует исходить из степени необходимости информации, затрат на ее получение и ценности для ваших целей.
• Затем наступает второй этап - получение и анализ эмпирических данных. Следует сразу сказать, что не вся информация относится к числу данных первой необходимости. Предположим, что вы продаете на рынке какой-либо продукт и хотели бы увеличить долю рынка.
• Возможно, для достижения этой цели достаточно просто сделать рекламу более эффективной или наращивать усилия по продвижению этого продукта. И вам совершенно необязательно проводить обширное описание демографических характеристик района вашего действия, что требует значительных затрат.
• Таким образом, при установлении необходимости проведения исследования вы должны сопоставить ценность и важность ожидаемых результатов исследования, количество времени и средства, которые понадобятся для его проведения, а затем точно определить, что именно подлежит рассмотрению.
• Мы стремимся узнать как можно больше о рынке, поэтому очень важно решить, какой из многих методов получения информации для исследовательского проекта следует выбрать. Например, можно использовать почтовый опрос. В этом случае опросный лист рассылается по почте тем лицам, которые, как ожидается, заполнят его и пришлют обратно. Это весьма дорогостоящее мероприятие, требующее значительных затрат времени и приносящее весьма малую отдачу.
• Люди, как правило, склонны проявлять скрытность в том, что касается личной информации. Кроме того, они не желают тратить время на заполнение письменной анкеты. Их можно понять, потому что анкеты часто бывают слишком длинными, содержащими много вопросов.
• Следующий метод сбора информации связан с использованием телефона, что является весьма сложной задачей. Тем не менее, уже проведено множество успешных опросов подобным методом. В первую очередь следует помнить, что вопросы должны быть емкими и конкретными. Но обычно по телефону трудно получить обширную информацию, поскольку мало у кого хватает терпения отвечать на вопросы.
• Еще один важный метод проведения маркетингового исследования - наблюдение. Например, при выборе места расположения магазина розничной торговли можно понаблюдать, сколько людей проходит мимо этого места.
• Большие людские потоки в сочетании с наличием остановки одного или нескольких транспортных средств, а также стоянки для автомобилей обычно являются надежным показателем возможного успеха при размещении магазина. Однако если движение в районе предполагаемого размещения магазина очень интенсивное, но запрещен поворот и нет места для парковки, тогда место выбрано неудачно. Солин А.Д. Маркетинг. - М.: НОРМА - М,2004.
• Достаточно популярным методом сбора информации является изучение публикаций (газеты, журналы, справочники, брошюры, проспекты и т.д.). Очень часто это помогает сэкономить время и средства. На Западе, например, имеется ряд изданий, специализирующихся на публикации маркетинговых исследований, которые могут быть весьма полезны при проведении исследований. Методы проведения исследований приведены в Приложении 1. Типичная постановка вопросов приведена в Приложении 2.
• Существует и такой метод, как выборочный маркетинг. Он заключается в том, что компания производит опытную партию продукта, выбирает место для реализации, которое может быть охарактеризовано как «нормальное» или «среднее», и делает попытку реализовать продукт. Осуществляется необходимая рекламная поддержка, находящаяся в соответствии с планом представления продукта в национальном масштабе, затем анализируются результаты. Экспериментальная работа такого рода может быть чрезвычайно полезной. Многие специалисты считают, что это самое эффективное исследование.
• Последний и наиболее действенный метод получения информации для исследовательского проекта - личный опрос. Проводится он следующим образом. Интервьюер с опросным листком (и, конечно, с клипбордом) в людном месте останавливает прохожих и просит поучаствовать в опросе. Если прохожий соглашается, то интервьюер задает свои вопросы и записывает ответы. У этого метода имеется ряд преимуществ.
• Итак, специалист по маркетингу при выборе метода проведения исследования должен обязательно рассчитать затраты, определить уровень и потребность в информации, а также принять во внимание свои возможности по обеспечению необходимым количеством интервьюеров, телефонных операторов и других вспомогательных работников для проведения исследования.
• После того как выбран метод получения информации, необходимо разработать соответствующий рабочий инструментарий, что подразумевает систематизацию материала в форме вопросов, которые вы хотели бы задать респондентам. Это может быть, например, анкета или опросный лист. Заметим, что опросный лист потребуется в любом случае, независимо от выбранного метода, поскольку необходимо иметь визуальные записи результатов опроса.
• Специалист по маркетингу должен помнить главное условие: независимо от типа опроса или анкетирования ни интервьюер, ни анкета, ни супервизор, контролирующий процесс сбора информации, никоим образом не должны подталкивать респондента к какому-либо конкретному варианту ответа. Иными словами, ответ должен быть, возможно, более точным и таким, как его сформулировал респондент. Поступать наоборот - это еще хуже, чем просто бросать деньги на ветер, поскольку на основе искаженных данных может быть принято решение, чреватое крахом для компании. Титова Н.Е., Кожаев Ю.П. Маркетинг: Учеб. пособие для студ. Высш. Учеб. Заведений. - М.: Гуманит. Изд. Центр ВЛАДОС, 2003. - С.165.
• 1.3 Основные направления изучения потребителей и их характеристика
• Важнейшее место в маркетинговых исследованиях наряду с изучением рынка и механизмов работы коммерческих фирм принадлежит изучению потребительского и покупательского поведения. Цель такого изучения должна соответствовать основному принципу маркетинга: «Производить то, что покупается, а не покупать то, что производится». Потребитель - главный объект маркетинга. Участнику рынка важно проанализировать и выявить желания и возможности потребителя, мотивы решения о покупке. Ходеев Ф.П. Маркетинг для студентов средних специальных учебных заведений / серия «Учебники и учебные пособия». - Ростов н/Д: «Феникс», 2003. - С.78.
• Под потребительским поведением понимается решение потребителя о распределении дохода между товарами и услугами, которые он собирается приобрести. Изучение потребительского поведения важнейшая задача в маркетинге, решение которой дает возможность производителю (продавцу) наилучшим образом распределить свои ресурсы для получения максимальной прибыли при продаже товаров и услуг. С самой широкой точки зрения обслуживание клиентов может быть инструментом, определяющим и удовлетворяющим высшую потребность клиентов. Вместо источника затрат оно может превратиться в источник прибыли. Джон Ф.Литл, Чего же хотят потребителя, Ростов н/Д, Феникс, -1997, -265
• Исследователи подсчитали, что житель крупного города ежедневно подвергается воздействию более 500 сигналов (реклама по радио, телевидению, в газетах, журналах и т.д., сигналы, воспринимаемые по дороге на работу). Из 500 сигналов человек (сознательно или неосознанно) может уловить лишь 50, из которых только 5 эффективны. Они или усиливают, или изменяют поведение потребителя.
• Основоположник теории маркетинга Ф. Котлер описал основные факторы покупательского поведения: культурные, социальные, личностные и психологические.
• Целесообразно далее рассмотреть данные факторы.
• Факторы поведения покупателей

Поведение потребителей на рынке, характер покупок определяются личностными, культурными, социальными и психологическими факторами, изучение которых является важнейшей задачей маркетингового исследования Котлер Филипп, Армстронг Гари, Сандерс Джон, Вонг Вероника. Основы маркетинга. СПб. 2002.- С 44.

.

· Личностные факторы включают в свой состав возраст, стадию жизненного цикла семьи, род занятий, экономическое положение (уровень дохода на семью и на одного человека), стиль жизни, тип личности и самопредставление.

Жизненный цикл семьи - совокупность стадий, которые проходит семья в своем развитии (холостяки, молодая семья без детей и т.д.)

Стиль жизни- стереотипы поведения личности, которые выражаются в интересах, убеждениях, действиях.

Тип личности - характеризуется относительно неизменной реакцией личности на изменение внешней среды (уверенность, независимость, агрессивность, инертность и т. д.).

Самопредставление - сложное мыслительное представление личности о себе, о собственном «я».

· Культурные факторы включают в свой состав культуру, субкультуру и принадлежность к общественному классу.

Культура- совокупность основных ценностей, воспринятых человеком от семьи и других общественных институтов.

Субкультура, характеризующую группу людей с общей системой ценностей, основанной на общем жизненном опыте и ситуациях.

Общественный класс - относительно упорядоченная и стабильная общественная группа, члены которой обладают общими ценностями. Интересами и поведением.

· Социальные факторы включают в свой состав малые группы (подразделяющиеся на группы членства и референтные группы), социальные роли и статус.

Группы членства - группа, к которой принадлежат определенные личности и которые оказывают влияние на их поведение и которая оказывает влияние на их поведение (семья, сослуживцы, друзья).

Референтная группа - группа, по которой личность осуществляет сравнение при формировании своих отношений и поведения.

Социальная роль - виды деятельности, которые осуществляет индивид по отношению к окружающим людям (один тот же человек может играть роли сына, отца и директора). Социальная роль влияет на покупательское поведение индивида.

Статус - это положение индивида в обществе (статус директора, статус отца).

· Психологические факторы включают в свой состав мотивацию, восприятие, усвоение, убеждение и отношение.

Восприятие - это процесс отбора, систематизации и интерпретации информации.

Усвоение - заключается в изменении поведения индивидов на основе приобретенного ими опыта.

Убеждение - определенные представления о товаре, основываются на реальном знании, мнении, вере.

Отношения - это устойчивые благоприятные или неблагоприятные оценки, чувства и склонности.

Мотивация - вызывает активность людей и определяет направленность на покупку определенного товара.

В маркетинге при анализе поведения потребителей наиболее часто используются теории мотивации Аллена, Фрейда и Маслоу:

· американский маркетолог Аллен разделяет потребительские мотивы на первичные и вторичные. Такое деление предопределяет соответствующие подходы к выбору направлений совершенствования предлагаемых потребителям товаров;

· Авраам Маслоу человеческие потребности располагают по значимости в иерархическом порядке: с начала физиологические потребности, затем потребности самосохранения социальные потребности, потребности в уважении и, наконец, и потребности в самоутверждении;

· Фрейд считал, что люди в основном не осознают реальных психологических сил, формирующих поведения, что человек растет, подавляя в себе множество влечений. Эти влечения полностью не исчезают и никогда не находятся под полным контролем (более того, подавление их обязательно в невротическом поведении, навязчивых состояниях, психозах).

Согласно теории Фрейда, человек не отдает себе полного отчета в истоках собственной мотивации. Котлер Филип, Армстронг Гари, Сандерс Джон. Основы маркетинга. СПб. 2002.- С. 944.

Типы покупателей

Различие социально-психологической мотивации, предопределяющей покупательское поведение, делает актуальной задачу выявления различных типов покупателей. При этом учитывают черты характера покупателя, образ жизни, стереотипы, верования, привычки, обычаи и т.д. С учетом типов психики их делят на сангвиников, холериков, флегматиков, меланхоликов.

С учетом желания приобретать товары, находящиеся на разных стадиях ЖТЦ, покупателей подразделяют на новаторов, консерваторов, ретроградов.

В зависимости от ролей, которые потребители играют при покупке товаров, выделяют:

· инициаторов, которые побуждают других людей к покупке, хотя сами могут и не приобретать товар;

· лиц, влияющих на формирование решения о приобретении товара в связи с их компетентностью и авторитетом для лиц, приобретающих товар;

· покупателей, совершающих покупку;

· потребителей, пользующихся товаром;

· критиков, оценивающих качество и эффект от удовлетворения потребностей за счет приобретенного товара.

Можно выделить следующие важнейшие направления изучения потребителей:

Изучение отношения потребителя к компании

При изучении отношения потребителей к компании, т. е. при определении ее имиджа, прежде всего, необходимо разработать систему оценочных критериев, достаточно полно характеризующих все аспекты деятельности компании. Так, для фирмы, оказывающей услуги, в качестве базовых оценочных критериев, можно предложить следующее:

· услужливость;

· быстрота реагирования на заказы;

· соблюдение сроков;

· готовность дать совет;

· технические и производственные возможности;

· гибкость цен;

· обеспечение высокого качества услуг;

· сердечность контактов;

· большой опыт работы;

· компетентность обслуживающего персонала;

· возможность оказания широкого спектра услуг.

Далее формируется репрезентативная выборка клиентов данной компании, среди которых проводится анкетирование. Респонденты оценивают уровень достижения каждого критерия из приведенного списка. Рекомендуется в данном случае использовать модифицированную шкалу Лайкерта (рисунок1).

Соблюдение сроков отчётности	1 ________	2 Х ________	3 _______	4 _______	5 _______	Не- соблюдение сроков отчётности

Рисунок 1. Шкала Лайкерта

После обработки анкет, полученных от всех респондентов, проводится выявление сильных и слабых сторон деятельности компании. Оценки и выводы выглядят гораздо убедительнее, когда имеется возможность их сопоставить для разных периодов времени или для одного периода времени, но для ряда конкурирующих компании.

Для фирмы-производителя возможно получение сравнительной оценки имиджа компаний на основе изучения отношения потребителей к товарам этих компаний.

Может изучаться не только имидж компании, но параллельно также и профиль опрошенных потребителей. Анализ полученных данных позволяет выяснить, что думают потребители различного профиля об имидже компании с помощью шкалы семантической дифференциации.

Изучение намерений потребителей

На общем уровне оцениваются настроение или степень удовлетворенности потребителей, их представление о намерении совершить покупку или услугу. На более конкретном уровне - фирма регулярно организует опросы относительно вероятности совершения покупки.

При разработке анкет используются поведенческие меры:

· я определенно куплю этот товар;

· возможно, куплю;

· существует вероятность покупки;

· сомневаюсь, что куплю;

· я не куплю данный товар

Пример вопросника приведён на рисунке 2.

Собираетесь ли воспользоваться услугами риэлтеров в течение ближайших 12 месяцев?

Ни в коем случае	Маловероятно	Неплохая вероятность	Большая вероятность	Весьма вероятно	Уверен
0	0,10	0,20	0,50	0,70	1,00

• Рисунок 2. Пример вопросника

Изучение отношения потребителей к определенной марке товара

1. Прежде всего, следует выделить изучение степени известности марки товара. Известность устанавливает связь между маркой и категорией товара, к которой он принадлежит.

2. Принятие решения о пробной покупки зависит не только от осведомленности о новой марке, но также от ее отличительных свойств, на которые обычно указывается в рекламе.

3. Исследование марок отдельных товаров заключается в изучении мнений потребителей об этих товарах.

Однако, для исчерпывающего моделирования покупательского поведения мотивации недостаточно. Один и тот же мотив может появиться у разных людей, но они сделают неодинаковые покупки в силу разного восприятия одной и той же ситуации. Восприятие зависит в первую очередь от индивидуальных качеств человека, окружающей его обстановки.

«Интерес покупателя к товару формируют впечатление от окружающего мира. Наиболее эффективны те впечатления, которые соответствуют потребностям покупателя, а также те, которые резко отличаются от привычных. Лучше воспринимается и запоминается информация, соответствующая уровню понимания, вкусам и убеждениям человека».

При формировании покупательского восприятия возможны его искажения. Корректировка поступающей информации может происходить в направлении, соответствующем внутренним установкам человека.

Восприятие - промежуточный этап мотивации, за которым следует усвоение полученных впечатлений. Усвоение требует повторных впечатлений, подкрепления полученной информации, ответной реакции покупателя с учетом имеющихся у него данных. Усвоенная информация должна быть закреплена путем создания у покупателя целостной мысленной оценки предлагаемого товара - убеждения.

На основании сложившихся убеждений происходит заключительная фаза мотивации - формирование необходимого для совершения покупки отношения к товару.

При изучении модели покупательского поведения следует определить различные подходы, которые использует участник рынка, и возможные реакции со стороны потребителя, которые формируются под воздействием маркетинга.

Участник рынка может использовать три подхода к формированию модели покупательского поведения: экономический, психологический и социологический.

В соответствии с экономическим подходом покупатель безразличен к выбору и сочетанию товаров, имеющих одинаковую полезность. Отказ от одного из товаров (например, товара с высокой ценой) компенсируется путем замещения его другим товаром в большем количестве.

Существует множество вариантов количественного сочетания полезных товаров, приемлемых для потребителя». Солин А.Д. Маркетинг. - М.: НОРМА - М, 2002.

Таким образом, поведению покупателей свойственны закономерности, которые нужны для предпринимателей при формировании объемов производства и продвижении товаров на рынок.

Ценность экономического подхода состоит в аргументации, основной на здравом смысле, хотя он не всегда оправдывает себя на рынках и не объясняет поведение покупателей.

В частности, есть много примеров, когда спрос на товары растет, несмотря на повышение цены.

Наиболее существенными факторами экономического подхода являются уровень дохода покупателя, цена товара, эксплуатационные расходы и т.д.

Экономический подход основан на законах:

· максимизации полезности;

· предельной (маргинальной) полезности.

Полезность - способность товара (услуги) удовлетворять потребителя, доставлять ему удовольствие. Полезность показывает отношение потребителя к товару, его реакцию на товар.

Закон максимизации полезности предполагает: рациональное и последовательное поведение потребителя; наличие большого объема информации, что затрудняет правильный выбор; эластичность спроса по отношению к цене.

Покупатель руководствуется прагматическими соображениями и личными представлениями о максимальной полезности и выгодности, покупаемых товаров, однако на самом деле он не так рационален в своих покупках и поведении.

Глава 2. Исследование Поведения потребителей рынка недвижимости

2.1 Статистический анализ современного рынка недвижимости республики Хакасия

Рынок недвижимости нашего региона неотвратимо развивается. До недавнего времени, пока мировой финансовый кризис не стал проникать в сферу строительства жилья, достаточно бурным ростом развивалось домостроение. Рынок недвижимости открыл перспективы для ипотеки. Бурное развитие строительства современного крупнопанельного, коттеджного и малоэтажного строительства - наряду с повышением мобильности населения, его требований к качеству жилья, смещению приоритетов по выбору места проживания - привели к тому, что на территории города и республики активно образуется рынок недвижимости. Развитие транспортной системы и других объектов инфраструктуры в регионе сделает жилье еще более удобным.

Последние полтора года на столичном рынке Хакасии четко определены тенденции, свидетельствующие о положительной динамике его развития. Статистические данные по региону в целом оптимистичны. За последнее полугодие 2008 года доля ипотечных кредитов в объеме кредитов населению возросла с 9,5% до 12,9%.

Ресурсы-то имеются. На повестке дня - вопрос баланса цены и платежеспособности. Мнения о доступности ипотеки слоям населения в сфере профессиональных участников рынка разнятся. Цены на жилье высокие - а покупателей - море.

Развитие ипотеки для населения Хакасии зависит от разных факторов: экономических (уровень экономики, инфляция, темпы роста ВВП), правовой базы, платежеспособности населения, стоимости ресурсов для банков и в итоге для заемщиков, стабильности ситуации на рынке жилья и наличия предложения.

Статистика бесстрастна. Но ее цифры зачастую могут вывести из равновесия. К примеру, если они касаются цен. Ниже приведем цифры отдела статистики финансов и цен Госкомстата по РХ за первые 4 месяца 2009года. Где меньше стоят квадратные метры?//Абакан, №21, 26 мая 2009

По подборке цен за каждый квартал видно, что цены на жилье в начале этого года упали. Сначала рассмотрим эту ситуацию по регионам Сибири.

На первичном рынке жилья на конец первого квартала этого года жилье по сравнению с предыдущими тремя месяцами подешевело (по России на 2,2% за квадрат, по Хакасии - на 3,4%). Но если сравнивать это радостное удешевление за январь-март 2009 года с первым кварталом прошлого года, то получится, что оно «съедается» подорожанием за год: за это время цены по России подскочила на 5,2%, а по Хакасии - на 11%.

На вторичном рынке сложилась схожая ситуация. В январе - марке, по сравнению с прошлым кварталом, стало реально купить крышу над головой на 2,8% дешевле по России и на 15,4% - по Хакасии. А сравнение первых кварталов этого и прошлого годов дает иную картину: по стране сохраняется подорожание жилья (на 5,5%), а Хакасия остается пока одним из немногих регионов, где за год зафиксировано понижение его стоимости. Правда, не намного: на 8,9%.

Средние цены По России (в рублях за один квадратный метр общей площади) в 1 квартале 2009 года были около 50465 рублей (на первичном рынке), и 77806 рублей - на вторичном. А в Хакасии зафиксирована стоимость «метра» почти в два раза меньше: 29202 - «первичка», 31908 - «вторичка». Жилищные цены в Хакасии оказались одними их самых низких в Сибири - еще дешевле - только в республике Бурятия.

В соседнем Красноярском крае стоимость метра первичного жилья зашкаливает за 40 тысяч рублей, а вторичного - за 34 тысячи. На другой соседней территории, в Кемеровской области, цена квадрата на первичном рынке - около 32 тысяч рублей, на вторичном - более 36 тысяч рублей. А самое дорогое жилье в Сибирском федеральном округе, по данным статистиков, сейчас в Новосибирской области: там около 49 тысяч рублей стоит метр нового жилья и около 55 тысяч - цена за метр на вторичном рынке. Но не стоит забывать - это средние цены на по городам: от типового жилья до элитного.

Теперь о ценах на так называемое элитное жилье (хотя то, что в наших реалиях называют элиткой, в более крупных городах попадает под категорию обычной квартиры). По России средняя стоимость элитного жилища не намного отличается от квартиры простой улучшенной планировки: метр «первички» - около 94 и 58 тысяч (соответственно), «вторички» - около 94 и 58 тысяч рублей.

В Хакасии эта разница тоже не очень бросается в глаза: первичное элитное жилье стоит чуть больше 32 тысяч за метр, улучшенной планировки около 29 тысяч рублей. Метр «бэушной» элитки опустошит карман примерно на 39 тыс. рублей, а квартиры улучшенной планировки - на 34 тысячи рублей. Как видим, во всех случаях ценовой перекос получается в сторону вторичного жилья.

2.1 Проведение маркетингового исследования предпочтений потребителей и анализ полученных данных

Целью настоящего исследования является получение и анализ первичной информации для выявления факторов, влияющих на отношение потенциальных клиентов к объектам недвижимости, и к рынку недвижимости, в частности, а также выявление их потребностей с целью разработки мер по расширению возможности приобретения жилья.

По этой же причине автором было проведено маркетинговое исследование, целью которого было решение проблемы, с которой сталкиваются современные строительные предприятия и риэлторские фирмы увеличение рыночной доли, совершенствование сбытовой политики на рынке недвижимости, в целом.

Исходя из этого, были определены задачи исследования:

· определить востребованность в улучшении жилищных условий гражданами города и республики;

· выяснить, какое жилье потребители предпочитали бы приобрести;

· выявить причину того, что не устраивает их в имеющемся жилье;

· выяснить, какое жилье хотели бы приобрести;

· определить, какого типа квартира устраивает при приобретении;

· узнать, какой планировки квартиру хотели бы приобрести покупатели;

· получить оценку финансовых возможностей потребителей, а именно:

· узнать стоимость реально приобретаемого жилья;

· выяснить величину первоначального взноса на оплату от стоимости жилья;

· выявить отношение к возможности сдачи старого жилья в счет оплаты нового;

· узнать желаемый срок кредита на приобретение недвижимости;

· выяснить сумму минимального процента и сумму ежемесячных выплат по кредиту на жилье, которые смогли бы выплачивать покупатели;

· определить демографический профиль покупателей, с использованием таких параметров, как возраст, пол, доход.

Характер целей предопределил выбор типа исследования - описательный. Автором было решено использовать один из широко известных методов проведения маркетингового исследования - опрос потребителей, ориентированный на массовых респондентов различной квалификации и компетенции. Исследование протекало в одном направлении определение отношения населения к приобретению объектов недвижимости.

Инструмент реализации опроса в данной работе - анкета (Приложение 3). С помощью вопросника получена первичная информация, необходимая для определения потребности покупателей в объектах недвижимости, охвата исследуемой проблемы. Тип вопросов - закрытый. Варианты вопросов, используемых при проведении исследования - дихотомические и многовариантные, использование которых должно активизировать деятельность респондентов по заполнению анкет, облегчить процесс ввода полученных данных. «Маркетинговая информация - это цифры, факты, сведения, слухи, оценки и другие данные, необходимые для анализа и прогнозирования маркетинговой деятельности» Беляевский И.К. Маркетинговые исследования. 2004.- С.38..

Сбор первичной маркетинговой информации заключался в опросе респондентов различной квалификации и компетенции. Количество опрашиваемых - 50 человек (Приложение 4). Первичные данные были собраны в течение нескольких дней. Подход к сбору данных - самостоятельный. Были получены ответы респондентов практически на все вопросы анкет. Обработка полученной информации проводилась с помощью редактора таблиц Microsoft Excel, который позволяет выполнять вычисления, анализировать данные и работать со списками в таблицах и на веб-страницах.

Анализ анкет клиентов показал, что респонденты, в основной массе, желали бы улучшить свои жилищные условия: из 50 опрошенных всего лишь 3 человека не нуждаются в улучшении жилищных условий (рисунок 3).

Варианты ответов	Всего опрошенных, чел.
Да	47
Нет	3
Всего:	50

Рисунок 3 - Распределение ответов на вопрос № 1 анкеты

Ответы на вопрос анкеты № 2, где спрашивалось, какое жилье имеют респонденты, распределились следующим образом: однокомнатные квартиры имеют 16 человек, 10 - двухкомнатные, трехкомнатные - 13 человек, четырехкомнатные квартиры имеют 2 человека, 2 человека имеют неблагоустроенную квартиру, элитное жилье - 1 респондент, частный дом - 5 человек, коттедж - 1 человек (рисунок 4).

Варианты ответов	Всего опрошенных, чел.
1-комнатная квартира	16
2-комнантная квартира	10
3-комнатная квартира	13
4-комнатная квартира	2
неблагоустроенная квартира	2
элитное жилье	1
частный дом	5
коттедж	1
Всего:	50

Рисунок 4 - Распределение ответов на вопрос № 2 анкеты

Далее респондентам ставился вопрос «Что не устраивает Вас в Вашем жилье?». Удалось выяснить, что большинство респондентов не устраивает площади жилья - этот параметр отметили 76% опрошенных, 12 % не устраивает район проживания, 6% - тип дома, 4% - планировка, и только 2% отметили, что их не устраивает неблагоустроенность их жилья (рисунок 5).

Рисунок 5 - Распределение ответов на вопрос № 3 анкеты

Удалось выяснить предпочтения потребителей в плане статуса потенциально приобретаемой квартиры. Здесь ответы распределились следующим образом: большинство респондентов (20 человек) предпочли бы приобрести 3-комнатную квартиру, 8 человек отметили элитное жилье, 6 человек предпочли бы приобрести 2-комнатную квартиру, 4 человека - частный дом, одинаковое количество (по 5 человек) респондентов отметили 4-комнатную квартиру и коттедж, и только ни один респондент не пожелал бы приобретать жилье неблагоустроенное (рисунок 6).

Варианты ответов	Всего опрошенных, чел.
1-комнатная квартира	2
2-комнантная квартира	6
3-комнатная квартира	20
4-комнатная квартира	5
неблагоустроенная квартира	0
элитное жилье	8
частный дом	4
коттедж	5
Всего:	50

Рисунок 6 - Распределение ответов на вопрос № 4 анкеты

Вопросом № 5 анкеты был вопрос о рынке приобретения: вторичный и первичный. Здесь ответы распределены следующим образом - квартиру на первичном рынке желали бы приобрести 84% опрошенных, 16% - на вторичном рынке недвижимости (рисунок 7).

Рисунок 7 - Распределение ответов на вопрос № 5 анкеты

Удалось выяснить, какие типы домов предпочтительнее покупателям: кирпичные либо панельные. Большинство потребителей предпочитают квартиры в кирпичном доме (62%), 38% отдают предпочтение панельной застройке (рисунок 8).

Рисунок 8 - Распределение ответов на вопрос № 6 анкеты

Далее в исследовании ставился вопрос о типе планировки квартиры.

Ответы предопределены - 80%, конечно же, хотят жилье улучшенной планировки, 16% - индивидуальной, и только 4% - простой планировки (рисунок 9).

Рисунок 9 - Распределение ответов на вопрос № 7 анкеты

На вопрос анкеты, где спрашивалось о стоимости возможно приобретенного жилья, ответы распределились следующим образом: Равное количество ответов распределились по суммам 1200 и 1500, 10 человек отметили сумму 1200-2000, одинаково по 5 человек - суммы 700-1000 рублей и более 3000 рублей (рисунок 10).

Варианты ответов	Всего опрошенных, чел.
240-550	0
550-700	0
700-1000	5
1200-1500	15
1500-2000	10
2000-3000	15
более 3000	5
Всего:	50

Рисунок 10 - Распределение ответов на вопрос № 8 анкеты

О величине первоначального взноса на оплату жилья (в % отношении от стоимости квартиры), большинство респондентов отметили то, что они могут внести 50 и 70%, 8 человек могут внести 20%, 7 человек - 30%, и только 5 человек - 100% (рисунок 11).