Управление земельными ресурсами в сельском поселении Лесное Дружбинского муниципального образования Хабаровского района

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Особенности управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях

2. Природно-экономическая характеристика Дружбинского муниципального образования

2.1 Природно-климатическая характеристика Хабаровского района

2.2 Социально-экономическая характеристика Хабаровского района

2.3 Социально-экономическая характеристика Дружбинского муниципального образования

3. Управление земельными ресурсами в сельском поселении Лесное

3.1 Функциональное зонирование территории

3.2 Установление зон действия ограничений градостроительной деятельности на территории поселений

3.3 Градостроительное зонирование территории с. Лесное

3.4 Ландшафтно-экологическая оценка Дружбинского МСО

4. Ценовое зонирование территории с. Лесное

4.1 Определение планировочных участков

4.2 Определение ставок земельного налога

4.3 Описание и присвоение предварительного коэффициента стоимости каждому планировочному участку

4.4 Расчёт средней ставки земельного налога

4.5 Экономическое обоснование проекта

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Управление земельными ресурсами - это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные ресурсы путем использования объективных закономерностей и тенденций в использовании земельных ресурсов для обеспечения их эффективного функционирования.

Целью управления земельными ресурсами является обеспечение потребностей государства и общества, удовлетворяемых за счет свойств земли. Основная цель достигается путем постановки частных целей, таких как рациональное, эффективное и использование и охрана земель; формирование перспективного перераспределения земельных ресурсов и характера их использования; высокий уровень экологических и социальных условий жизни населения; эффективное развитие предпринимательской и общественной деятельности; сохранение и восстановление свойств окружающей природной среды.

Поэтому одной из настоятельных потребностей стала разработка законодательной, нормативной и информационной базы научного обеспечения правового, экономического и информационного механизмов регулирования земельных отношений, учёт традиций, национальных особенностей и государственных интересов в вопросах использования земли.

1. Особенности управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях

Управление земельными ресурсами представляет собой урегулированную нормами права деятельность государственных, муниципальных и иных управленческих органов (структур), должностных лиц, призванную обеспечить рациональное использование и охрану земель (земельных ресурсов).

Основной предпосылкой управления земельными ресурсами на территории муниципального образования является то, что земля - это один из основных резервов общественного развития. Каждый гражданин, проживающий на территории любого административного уровня, в том числе и муниципального образования, считает ее общественной собственностью, в том числе и своей.

Муниципальное образование - территория, в пределах которой осуществляется местное самоуправление, имеется муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.

При управлении земельными ресурсами федеральные и муниципальные органы должны исходить из следующих положений:

1) земля принадлежит государству, муниципальному образованию и населению, проживающему на конкретной территории. Поэтому необходимо соглашение между государственными, региональными и муниципальными органами исполнительной власти по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами, а также ответственности за их сохранение и использование;

2) земельные ресурсы должны приносить пользу всему населению муниципального образования;

3) использование земли, согласно российскому законодательству, должно быть платным. Размер платы за использование земли должен устанавливаться на основании государственной кадастровой оценки, в соответствии с федеральным законодательством, теми органами власти, к собственности которых отнесены земли;

4) земельный оборот, т.е. все виды сделок с землей, должны осуществляться по правилам, установленным федеральным законодательством, но с обязательным учетом особенностей региона и муниципалитета, на принципах, предусмотренных соглашением о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами;

5) региональные и муниципальные власти могут накладывать ограничения на использование земли любых собственников, если это использование наносит вред окружающей среде или ухудшает условия жизни населения.

Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях соединена с системой управления зданиями и сооружениями.

Исключение составляют небольшие по территории и численности поселки и города, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосредоточены в одном структурном подразделении местной администрации. Также система управления муниципальными землями, предусматривает достижение нескольких целей:

1) эффективное использование муниципальных земель;

2) оптимизация структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности;

3) создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования;

4) обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости;

5) увеличение доходной части муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей;

6) экономия бюджетных средств;

7) снижение затрат времени на управленческие решения.

Конституцией Российской Федерации определено, что компетенция органов местного самоуправления складывается из вопросов местного значения и переданных на исполнение федеральными и региональными законодателями государственных полномочий. Сами вопросы местного значения формируются из двух источников: законодательства и из внесенных населением в устав предметов ведения.

Управление землями на территории муниципального образования включает в себя принятие нормативных правовых актов органами местного самоуправления и раскрывается через мероприятия, каждое из которых представляет собой обособленный вид деятельности, имеющей цель и порядок осуществления.

В соответствии с действующим законодательством, органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие и становление земельного рынка, не дожидаясь решения земельного вопроса на федеральном уровне.

На территории поселений могут появляться, как постоянные объекты, строительство которых предусмотрено генпланом, так и временные объекты (торговые павильоны, палатки, киоски, остановочные комплексы), порядок предоставления земельных участков под которые не определен.

Кроме этого, проводятся ремонтные, аварийные работы, связанные с использованием земель, порядок предоставления которых также не определен. В этом случае порядок предоставления участков для размещения вышеперечисленных объектов должен устанавливаться органами местного самоуправления.

Система управления земельными ресурсами любого муниципального образования разрабатывается с учетом следующих условий:

1. Составляться на основе анализа состояния и перспектив развития социально-экономической и политической ситуации в стране, регионе, муниципальном образовании на основе материальных, интеллектуальных и прочих ресурсов,

2. Учитывать долгосрочные перспективы развития муниципального образования, а также интересы соседних территорий, органов власти субъекта Федерации и федерального центра.

3. Охватывать основные направления развития муниципального образования: экономическое, социально-культурное, градостроительное, экологическое и прочие.

4. Быть совокупностью программ, развернутых задач и конкретных мероприятий с примерной оценкой их стоимости, ожидаемого эффекта и определением конкретных разработчиков и исполнителей.

5. Обеспечивать периодическую конкретизацию в форме годовых планов в соответствии с изменениями социально-экономической ситуации, взглядов сообщества муниципального образования на развитие территории.

2. Природно-экономическая характеристика Дружбинского муниципального образования

2.1 Природно-климатическая характеристика Хабаровского района

Хабаровский район - территориальная единица Хабаровского края, общей площадью 30,01 тыс. квадратных километров, который состоит из двух чересполосных частей. По географическому положению территория Хабаровского района не однородна. Если его северная часть покрыта лесным массивом, то южная обусловлена как лесными угодьями, так и болотистой местностью, а вблизи г. Хабаровска расположены сельхозугодия.

Район находится в области муссонного климата умеренных широт, характеризующегося сменой направлений воздушных потоков зимой и летом. В зимнее время поток холодного континентального воздуха обуславливает в районе холодную, малоснежную ясную зиму. Поток влажного теплого морского воздуха (летний муссон) обуславливает дождливое теплое лето. Средняя годовая температура воздуха летом составляет +22,5 С, зимой -19,8 С. Амплитуда колебания температуры между абсолютным максимумом +350С (июль) и минимумом -360С (январь) достигает 710. Средняя продолжительность безморозного периода составляет 152 дня. Средняя годовая сумма выпадающих осадков составляет 599 мм. Муссонный тип климата определяет неравномерное распределение осадков по месяцам и сезонам года. С апреля по октябрь выпадает 90% годовой суммы осадков. А отдельные годы в зимние месяцы возможно отсутствие осадков.

Общая площадь земель лесного фонда в Хабаровском муниципальном районе составляет 2321,3 тыс. га, в том числе покрытых лесной растительностью 1922,1 тыс. га., не покрытые лесной растительность, представляющие лесные питомники, фонд лесовосстановления и т.д. - 113,9 тыс. га.

Хабаровский район достаточно обеспечен водными ресурсами. По территории района протекают рр. Амур, Амурская протока, Сита, М.Сита, Черная, Чирки, Тунгуска, М.Чирки, Каменушка, Осиновая речка и другие. Здесь находятся 3813 озер, площадью зеркала 55,4 кв. км и 7064 водотоков, преимущественно малых. Зимой все малые реки и озера, за исключением Петропавловского, промерзают до дна, а летом при низких уровнях воды пересыхают. В период летне-осенних паводков реки зачастую выходят из берегов, затапливая обширные пространства.

В Хабаровском районе выявлен ряд месторождений нерудных полезных ископаемых, пригодных для изготовления строительных материалов. В прирусловой части Амура и его притоков известны крупные запасы песчано-гравийных материалов: Корсаковское, Краснореченское, Воронежское и др. Эксплуатируются месторождение легкоплавких (кирпичных) глин - Краснореченское. В 1,5 км. от ст. Корфовский добывается в карьере строительный камень. Имеются крупные залежи керамзитовых глин - Гаровское, Матвеевское, средние и мелкие - Краснореченское, Виноградовское и другие. Многие месторождения пока не разрабатываются.

2.2 Социально-экономическая характеристика Хабаровского района

Район занимает площадь в 30 тыс. кв. км или 3,8 процента от территории края. Численность населения - 92,7 тыс. человек, что составляет 6,5 процентов населения края. Плотность населения - 3,1человека на кв. км. Административный центр находится на территории г. Хабаровска Район относится к приграничным районам - на протяжении 47 километров по реке Уссури и протоке Казакевичево проходит государственная граница с Китаем.

Согласно данным Федеральной статистической отчетности, на территории Хабаровского района представлены все категории земель в соответствии с Земельным кодексом РФ (рис.2.1).

Рисунок 2.1 - Диаграмма распределения земель по категориям

В настоящее время Хабаровский район является одной из основных зон интенсивного экономического роста Хабаровского края, которая успешно развивается. Наличие рядом краевого центра г.Хабаровска дает импульс для развития территории района, особенно для прилегающих к нему территорий.

Основная специализация экономики Хабаровского района - многоотраслевое сельское хозяйство пригородного типа. В структуре промышленного производства ведущая роль принадлежит предприятиям по производству строительных материалов, лесопромышленного комплекса, переработке сельхозпродукции.

Хабаровский район выполняет функции оздоровительно-рекреационной базы края: в пос. Бычиха размещается санаторий федерального значения «Уссури»; по берегам Амура, Амурской протоки, Петропавловского озера расположены многочисленные профилактории, дома отдыха, детские оздоровительные лагеря, туристические базы.

В состав Хабаровского района входит 26 сельских поселений и 1 городское поселение. Всего в районе насчитывается 70 населенных пунктов в том числе: 7 поселков и 63 села. Около 57% из них имеют численность населения более 1000чел.

Хабаровский район входит в число инвестиционно-привлекательных территорий Хабаровского края. Торговля остается одной из наиболее динамично развивающихся, активно включившихся в процесс экономических реформ отраслей экономики, приобрела статус одной из важнейших сфер жизнеобеспечения населения. В торговле сформирована серьезная конкурентная среда, очень высока предпринимательская и инвестиционная активность.

2.3 Социально-экономическая характеристика Дружбинского муниципального образования

На территории Дружбинского муниципального сельского образования проживает 5772 человека. Из них по с. Дружба - 3499 человек, по с. Лесное 1788 человек.

Таблица 2.1 - Занятость населения

Сфера	%
Образование	1,9
Культура	0,44
ЖКХ	0,23
Торговля и общественное питание	0,65
РЖД	1,89
Сотрудники администрации	0,17
ИП	0,32
Прочее	93,72

Так как в большей своей части территория занята садоводческими товариществами и крестьянско-фермерскими хозяйствами, то большинство населения работает в оздоровительном комплексе Дружба.

На территории данного образования находится обширный лесной массив, а также большое количество сельскохозяйственных угодий. Помимо этого близ села Дружба имеет природные запасы глинистого сырья, пригодного для получения керамического кирпича, керамзитового гравия и обычного кирпича под имеющиеся запасы сырья, планируется выстроить местный кирпичный завод или реализовать это сырье на близлежащие кирпичные заводы. Также развивается оздоровительная отрасль - кроме существующего и ныне процветающего санатория Дружба планируется построить детский оздоровительный лагерь близ села Лесное.

Близость поселения к столице Дальневосточного округа г. Хабаровску создает новые возможности для развития. Территория Дружбинского МСО попадает под перспективное рекреационное использование для кратковременного и длительного отдыха жителей Хабаровского муниципального района, г. Хабаровска и соседних регионов.

Наличие близости краевого центра от поселения создает неограниченные возможности по сбыту сельскохозяйственной продукции, при условии ее высокого качества и приемлемой цены.

Так же продолжает реализовываться, утвержденная схема размещения нестационарных торговых объектов различной специализации.

Таблица 2.2 - Инвестиционные проекты в Дружбинском МСО

№ п/п	Мероприятия инвестиционных проектов	Сроки реализации	Источники финансирования
1	Капитальный ремонт амбулатории в с. Дружба;	До 2020 года	Местный бюджет и муниципальный район
2	Капитальный ремонт дома культуры в с. Дружба	До 2020 года	Местный бюджет и муниципальный район
3	Мотель, детский оздоровительный лагерь	До 2015 года	Местный бюджет и муниципальный район
4	ГРС Дружба(мини), г.в.д Дружба- Некрасовка	До 2015 года	Федеральный и местный бюджет
5	АГРС Калинка, г.в.д. Сергеевка, Лесное	До 2015 года	Федеральный бюджет
6	а/д"подъезд к с. Дружба")	До 2015 года	Местный бюджет

По данным таблицы 2.2 можно сделать вывод, что планируется серьёзное развитие и усовершенствование сферы газовой промышленности в муниципальном образовании, а также улучшение условии в сфере услуг.

3. Управление земельными ресурсами в сельском поселении Лесное

3.1 Функциональное зонирование территории

Под функциональным зонированием понимается разделение территории поселения на зоны с разным функциональным назначением с целью устранения или уменьшения неблагоприятного влияния окружающей среды на население. При этом выделяются функциональные зоны, то есть зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Виды зон по функциональному назначению:

а) жилые зоны с основными функциями:

1 проживание населения;

2 проживание населения в сочетании с ведением индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;

б) общественно-деловые зоны

в) зоны промышленного производства с основной функцией:

1) промышленное и опытное производство средней и высокой санитарной вредности, большой водоемкости, энергоемкости, грузоёмкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей классификации;

2) промышленное и опытное производство, совместимое с проживанием населения;

г) зоны сельскохозяйственного производства с основной функцией:

1) интенсивное животноводство низкой и средней санитарной вредности;

2) интенсивное садоводство и овощеводство;

д) зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций:

1) железнодорожного транспорта;

2) речного или морского порта внешних пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов речного (морского) транспорта);

3) аэропорта;

4) внешнего и скоростного автотранспорта;

е) внешних инженерных коммуникаций с основной функцией:

1) обслуживание трубопроводов;

2) обслуживание ЛЭП;

3) обслуживание линий связи;

4) рекреационные зоны с основными функциями:

5) отдых в стационарных рекреационных учреждениях, лечение, оздоровление, спорт, туризм в стационарных учреждениях; их обслуживание;

6) массовый кратковременный отдых вне стационарных рекреационных учреждений, оздоровление, спорт, туризм, их обслуживание;

ж) рекреационные зоны:

1) природоохранные зоны (восстановление и охрана природных ландшафтов, городских парков, береговых линий и др.);

2) историко-культурные заповедные зоны;

з) зоны специального назначения с основными функциями:

1) военных городков, полигонов, пенитенциарных учреждений и т.п.;

2) мест захоронений; объектов коммунального хозяйства со специальными инженерными сооружениями высокой и средней санитарной вредности; мест складирования и хранения химикатов и других товаров высокой взрывопожароопасности и санитарной вредности;

Из полученных данных можно сделать вывод о том, что основная площадь земель с. Лесное занята землями жилой застройки. Наименьшая часть площади сельского поселения занята общественно-деловыми строениями и объектами инженерной инфраструктуры.



Рисунок 3.1 - Диаграмма соотношений площадей функциональных зон в с.Лесное

3.2 Установление зон действия ограничений градостроительной деятельности на территории поселений

При разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности. Зонирование территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды, охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий.

Ограничения на использование осуществления градостроительной деятельности устанавливаются в следующих зонах:

1) зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;

2) зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно-санитарной) охраны;

3) санитарные, защитные и санитарно - защитные зоны; водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

4) зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

5) зоны залегания полезных ископаемых;

6) территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

7) зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

8) зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

9) иные зоны, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Санитарным разрывом называется расстояние от источника воздействия до значений нормативов. Через село проходит дорога федерального значения, для данной дороги предусмотрена санитарно-защитная зона размером 100 м.

Так как вблизи территории с.Лесное расположены ручьи и озера, для них необходимо установить водоохранные зоны. Водоохранные зоны это территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ, и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной или иной деятельности /6/.



Рисунок 3.2 - Санитарно-защитные и водоохранные зоны Дружбинского МСО

Целями установления таких зон является:

1. предотвращение загрязнений, засорения водных объектов;

2. предотвращение истощения вод;

3. сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Ширина водоохранных зон измеряется:

1. для рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ от береговой линии;

2. при наличии ливневой канализации и набережных от парапета;

3. для морей от мест максимального прилива.

Ширина воодоохранных зон для рек и ручьев устанавливается в зависимости от их протяженности от истока до устья.

Законодательством предусмотрено установление водоохраной зоны для рек и ручьев протяженностью до 10 км шириной 50 м.

Для линий электропередач мощностью 330 кВ в населенных пунктах предусматривают санитарный разрыв 20м в обе стороны от проекции крайних фазных проводов в перпендикулярном направлении /7/.

3.3 Градостроительное зонирование территории с. Лесное

Градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Градостроительное зонирование регулирует вопросы территориальной организации жизнедеятельности, экономики, строительства, реконструкции, использования объектов недвижимости и поэтому является частью градостроительной деятельности.

Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1. Территориальные зоны;

2. Границы зон с особыми условиями использования территорий;

3. Границы территорий объектов культурного наследия.

Основные территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливается с учетом:

1. Возможности сочетания в пределах основной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2. Функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3. Определенных Градостроительным кодексом территориальных зон;

4. Сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5. Планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территорий;

6. Предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1. Линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2. Красным линиям;

3. Границам земельных участков;

4. Границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5. Границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов Федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6. Естественным границам природных объектов;

7. Иным границам.

Согласно Земельному и Градостроительному кодексам земельный участок должен отвечать условиям принадлежности к одной территориальной зоне. Земельные участки общего пользования, занятыми площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков и всего, что находится над и под его поверхностью, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Главный компонент градостроительного регламента это виды разрешенного использования земельных участков и другой недвижимости.

Для всех зон используется одинаковая структура разрешенных видов использования:

1. Основные виды использования, согласно установленным в зоне;

2. Вспомогательные виды использования, разрешенные при условии, если собственник, застройщик (инвестор) реализовал на своем участке какой-либо из основных видов разрешенного использования;

3. Условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены собственнику, застройщику (инвестору) на основании решения комиссии по землепользованию и застройке с учетом результатов публичных слушаний.

В соответствии с Градостроительным кодексом российской Федерации предельные параметры градостроительного регламента могут включать в себя:

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3. Предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4. Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Использование недвижимости является разрешенным, если оно соответствует:

- градостроительным регламентам по видам и параметрам использования недвижимости для соответствующей зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования;

- дополнительным градостроительным регламентам по условиям ограничений на использование для соответствующих зон, выделенных на карте ограничений, в случаях, когда земельные участки и иные объекты недвижимости попадают в границы зон действия ограничений.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны транспортной и инженерной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

С учетом вышеперечисленного в с. Лесное установлен ряд территориальных зон, требующих соблюдения следующих регламентом.

Таблица 3.1 - Виды территориальных зон и их допустимое использование

Индекс	Название террито-риальной зоны	Допустимое использование территориальной зоны
Ж1 Ж2 Ж3	Жилая зона	Допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроен-ных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, территории для ведения садоводства и дачного хозяйства.
ОД	Общественно-деловая зона	Допускается размещение делового, общественного и коммерческого назначения, объектов, объектов социального и коммунально-бытового назначения, зон обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности.
Т	Зона транспортной инфраструктуры	Допускается размещение коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов оптовой торговли.
С	Сельскохозяй-ственная зона	Допускается размещение зон сельскохозяйственных угодий, объектов предназначенных для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства.
Р	Рекреационная зона	Допускается включение зоны в границах территории занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, пляжами, прудами, и иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В с.Лесное использование недвижимости является разрешенным, так как оно соответствует градостроительным регламентам.

3.4 Ландшафтно-экологическая оценка Дружбинского МСО

Экологически устойчивые угодья (леса, болота естественного происхождения, целинные земли) создают вокруг себя благоприятную экологическую среду и положительно влияют на окружающую территорию, её флору и фауну. Для установления границ этого влияния необходимо определить предельное расстояние от экологически устойчивого угодья до экологически нестабильной территории, т.е. ширину благоприятной экологической зоны по отношению к граничащему угодью, которая вычисляется по формуле:

Д=lnP*100/ln(10/K2), (3.1)

где Д- ширина благоприятной экологической зоны;

Р - площадь угодья, га;

К2- коэффициент экологического влияния угодий на окружающие земли.

Таблица 3.2 - Расчет ширины благоприятной экологической зоны

Угодье	К2	Площадь контура, га	Д, м	Площадь влияния, га
Лес 1	2,29	2162,4	520,95	2485,6
Пастбище 1	1,71	344,72	330,83	467,19
Пастбище 2	1,71	16,15	157,52	62,29
Сенокос 1	1,71	505,39	352,45	788,67
Сенокос 2	1,71	156,56	286,14	229,16
Болото 1	2,93	99,21	367,65	382,79
Болото 2	2,93	71,26	347,54	405,27
Болото 3	2,93	16,63	229,00	79,81

Экологическая стабильность - это способность экосистемы и её частей противостоять изменениям, вызванным абиотическими и биотическими воздействиями окружающей среды и сохранять динамическое равновесие.

Коэффициент экологической стабильности территории вычисляется по формуле:

, (3.2)

где K_ij - коэффициент экологической стабильности угодья i-го вида угодья;

P_i - площадь угодья i-го вида;

K_p- коэффициент морфологической стабильности рельефа.

Так как коэффициент экологической стабильности равен 0,34, территория является неустойчиво стабильной.

Рис.3 - Оценка экологической обстановки в Дружбинском МСО

Коэффициент антропогенной нагрузки позволяет определить, насколько сильно влияет человеческая деятельность на состояние окружающей среды и вычисляется по следующей формуле:

(3.3)

где Р - площадь земель с соответствующим уровнем антропогенной нагрузки, га

Б - балл, соответствующий площади с определенным уровнем антропогенной нагрузки.

Данный расчет показывает, какова степень антропогенной нагрузки на территории землепользования.

Анализируя полученные табличные данные можно сделать вывод о том, что территория Дружбинского МСО имеет значительную антропогенную нагрузку.

Таблица 3.3 - Оценка земель по степени антропогенной нагрузки

Степень антропо-генной нагрузки	Балл, Б	Группы земель, соответствующие степени антропогенной нагрузке и баллу оценки	Площадь земель, Р (га)	Р Б
Высокая	5	Земли промышленности, транспорта, населенных пунктов, дороги	318,43	1592,25
Значительная	4	Пашня, многолетние насаждения, огороды	4035,97	16143,88
Средняя	3	Культурные, кормовые угодья, залуженные балки, пастбища и сенокосы	1869,7	5609,1
Незначительная	2	Лесополосы, кустарники, леса, болота, водные объекты	2401,18	4802,36
Низкая	1	Микрозаповедники	-	-

4. Ценовое зонирование территории с. Лесное

Основой налогообложения недвижимости является ее кадастровая оценка, информационной базой для которой служат данные о продажах квартир и земельных участков индивидуального жилищного строительства, нормативы затрат на капитальное строительство зданий и сооружений, инженерное оборудование территории и другое.

Для оценки земли в районах индивидуальной жилой застройки часто проводят комплексное ценовое зонирование. Оно ставит своей задачей определение усредненных коэффициентов дифференциации средней ставки земельного налога в населенном пункте.

Ценовое зонирование села проводилось поэтапно в соответствии с методическими рекомендациями по дифференциации ставок земельного налога на территории городов и поселков городского типа.

4.1 Определение планировочных участков

Определение таких участков выполняют в следующей последовательности:

1) наносятся границы территориальных зон;

2) в территориальных зонах выделяются территории, особенности использования которых, определяются градостроительными регламентами с учетом ограничений на их использование;

3) в жилой зоне выделяются участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное зонирование).

Границами оценочных участков принимаются естественные рубежи, ярко выраженными элементами рельефа, капитальные инженерные сооружения, границы сельскохозяйственных и лесных угодий, границы территории застроенных однотипными жилыми домами.

Далее производилось присвоение порядковых номеров планировочным участкам, по принципу раскручивающейся по часовой стрелке спирали, от общественного центра села, к менее освоенным участкам. Таким образом, образовано 9 планировочных участков.

4.2 Определение ставок земельного налога

Ставки земельного налога зависят от множества факторов. Факторы относительной ценности территории:

1) доступность населения к общественному центру населённого пункта, объектам культуры и бытового обслуживания;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого квартала, жилой группы;

4) эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5) состояние окружающей среды, микроклиматические и санитарные условия;

6) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

7) рекреационная ценность территории.

В систему общественного центра с.Лесное включены: школа, детский сад, 2 продовольственных магазина, столовая, дом культуры, администрация.

Таблица 4.1 - Относительная ценность территории

№ гр.	Наименование факторов и подфакторов относительной ценности территории	Рекомендуемые значения
1	Доступность населения к общегородскому общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения	0,27 - 1,10
2	Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории:
2.1	водопровод (включая водоразборные колонки)	0,05
2.2	канализация (включая групповые автономные системы)	0,06
2.3	отопление	0,10
2.4	электроснабжение	0,05
2.5	газоснабжение	0,10
2.6	твердое покрытие улиц и проездов	0,10
2.7	доступность к остановкам общественного транспорта (через них - к местам приложения труда)	0,10
3	Уровень развития сферы культурно - бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала, жилой группы. Наличие:
3.1	детских садов	0,10
3.2	общеобразовательных школ	0,15
3.3	предприятий торговли, питания, бытового обслуживания	0,05
4	Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории	0,5
5	Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных факторов) (учитываются со знаком "минус"):
5.1	загрязнение воздушного бассейна	-0,2
5.2	загрязнение территории	-0,2
5.3	загрязнение воды	-0,2
5.4	прочие отрицательные воздействия	-0,2
6	Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям (учитываются со знаком "минус"):
	сложный рельеф, слабые грунты	-0,2
	подтопление, заболоченность	-0,2
7	Рекреационная ценность территории. Наличие в черте населенного пункта:
	рекреационно-природных территорий	0,5
	заповедных и защитных лесных территорий	0,25

Расчет предварительного коэффициента стоимости производят по формуле:

q = 1 + q1 + q2 + q3 + q4 + q5 + q6 + q7 (4.1)

где q - суммарный коэффициент относительной. ценности территории в границах конкретного оценочного участка;

q1,...,q7 - поправочные коэффициенты соответственно с первой по седьмую групп факторов.

4.3 Описание и присвоение предварительного коэффициента стоимости каждому планировочному участку

стоимость земельный участок жилая застройка

Схема расположения оценочных участков представлена на рисунке 4.1. Описание участков дано ниже.

Рисунок 4.1 - Схема размещения оценочных участков с. Лесное

Участок 1. Данный участок образован землями, образующими общественно деловой центр села. На севере данного участка проходит дорога федерального значения. На них расположены администрация села Лесное, магазины и аптека. Таким образом, коэффициент принят 2,26.

Участок 2. Участок представлен землями среднеэтажной и малоэтажной жилой застройки. При оценке этого участка следует учесть близкое местоположение к общественно-деловому центру села, а также нахождение рядом с дорогой федерального значения. Рассчитываемый коэффициент равен 1,56.

Участок 3. Данный участок представлен землями сельскохозяйственного производства, а именно пашнями и пастбищами. На юге участка расположены производственные малоэтажные здания, также следует учесть близкое расположение к общественно-деловому центру и дороге федерального значения. Принимаем коэффициент равный 1,26.

Участок 4. На участке располагаются строения среднеэтажной и малоэтажной застройки, а также небольшие сельскохозяйственные угодья в виде пастбищ. На севере участок граничит с дорогой федерального значения, а также следует учесть близость к общественно-деловому центру села и наличие районных дорог. Коэффициент данного участка равен 1,36.

Участок 5. Новая развивающаяся жилая застройка 1 - 2-этажными домами. 3-я зона влияния от общегородского центра. При его оценке необходимо учесть близкое расположение федеральной автомобильной дороги. Коэффициент равен 1,16.

Участок 6. Покрыт древесной и кустарниковой растительностью. Территория высокой рекреационной ценности с неблагоприятными условиями для строительства, примыкающая к дороге с твердым покрытием. Рассчитываемый коэффициент принимаем 1,55.

Участок 7. Городской лес. Территория высокой рекреационной ценности с неблагоприятными условиями для строительства, примыкающая к дороге с твердым покрытием. Коэффициент равен 1,35.

Участок 8. Городской лес. Территория высокой рекреационной ценности с неблагоприятными условиями для строительства, находящаяся в 3-ей зоне влияния от делового центра села. Принимаем коэффициент равный 1,75.

Участок 9. Территория производственного назначения (складская зона) со сложным рельефом, затапливаемая. Обеспечена техническим водопроводом, отоплением, электричеством. Коэффициент соответственно равен 1.

4.4 Расчёт средней ставки земельного налога

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории, взвешиваются по площадям оценочных участков.

Коэффициент дифференциации и средней ставки земельного налога производят по формуле:

(4.2)

где - коэффициент дифференциации и средней ставки земельного налога;

- площадь оценочного участка;

- коэффициент относительной ценности территории.

Расчёт производится в табличной форме.

Таблица 4.2 - Расчет средневзвешенных коэффициентов дифференциации (относительной ценности территории) с приведение взвешенного значения в целом по селу к единице

Номер оценочного участка	Площадь оценочного участка, га ()	Коэффициент относительной дифференциации территории ()		Коэффициент дифференциации и ставки земельного налога ()
1	2	3	4	5
1	3,19	2,26	7,2094	1,6
2	6,37	1,56	9,9372	1,1
3	12,86	1,26	16,2036	0,9
4	10,89	1,36	14,8104	0,9
5	5,06	1,16	5,8696	0,8
6	1,44	1,55	2,232	1,1
7	3,87	1,35	5,2245	0,9
8	2,04	1,75	3,57	1,2
9	4,47	1	4,47	0,7

В результате работы было выделено 9 планировочных участков. После расчета коэффициента дифференциации и средней ставки земельного налога участки, их численное значение было округлено до десятых долей, с целью получения мягкой границы оценочных зон. Далее участки имеющие одинаковое значение средней ставки земельного налога объединяются в зоны градостроительной ценности.

Таблица 4.3 - Зоны градостроительной ценности

№земельного участка	Ставка земельного налога	№зоны градостроительной ценности
1	1,6	1
2,6	1,1	2
3,4,7	0,9	3
5	0,8	4
8	1,2	5
9	0,7	6

Формирование зон осуществлялось при условии, что в одну зону могут включаться обособленные планировочные участки, то есть зона может состоять из территориально несоединенных оценочных участков. Таким образом, сформировано 6 зон градостроительной ценности.

4.5 Экономическое обоснование проекта

На основе комплексного зонирования территории с.Лесное необходимо уточнить действующую кадастровую стоимость земель на территории села.

Данная работа предполагает актуализацию кадастровой стоимости земель на территории села, установленной в соответствии с Постановлением Правительства Хабаровского края от 25 ноября 2008 года №273-пр «Об утверждении кадастровой стоимости земель поселений Хабаровского края» и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, где значения удельных показателей кадастровой стоимости земель представлены в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов Хабаровского края /6/. Кадастровое деление села представлено на рисунке 4.2.

Рисунок 4.2 - Кадастровое деление территории с.Лесное

На территории села выделен 1 квартал. Его номер - 27:17:301501.

Размеры действующей кадастровой стоимости земель в селе представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3 - Действующая кадастровая стоимость земель в селе

Вид разрешенного использования	Стоимость, руб./м2
1	2
1) размещение домов многоэтажной жилой застройки	1861,63
2) размещение домов индивидуальной жилой застройки	283,77
3) размещение гаражей и автостоянок	1624,36
4) дачные, садоводческие и огороднические объединения	157,99
5) размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания	3962,73
6) размещение гостиниц	620,66
7) размещение административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	3120,39
8) размещение объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения	1057,62
9) размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок	1947,62
10) размещение электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов	1711,70
11) размещение портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов	120,79
12) водные объекты, находящиеся в обороте	-
13) разработка полезных ископаемых, размещение железнодорожных путей, автомобильных дорог, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, воздушных линий электропередачи, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи;	1904,08
14) особо охраняемые территории и объекты, в том числе городские леса, скверы, парки, городские сады	0,09
15) сельскохозяйственное использование	1,80
16) земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные	1

Наиболее низкие суммы земельного налога взимаются в настоящее время с земель под особо охраняемыми территориями (0,09 руб./м²), а наиболее высокие - с земель под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания (3962,73 руб./м²).

При расчете налоговых ставок необходимо иметь в виду статью 394 Налогового Кодекса РФ. Согласно пункту 1 этой статьи, налоговые ставки не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Учитывая тот факт, что ценовое зонирование села Лесное основывалось на градостроительном зонировании с установлением видов разрешенного использования земельных участков в каждой зоне, рассчитаем кадастровые стоимости земель и налоговые ставки в каждом из 9 оценочных участков.

Таблица 4.4 - Дифференциация действующих кадастровых стоимостей земель и ставок земельного налога

Номер оценочного участка (i)	Коэффициент дифференциации кадастровой стоимости	Действующая кадастровая стоимость, руб./м2	Расчетная кадастровая стоимость, руб./м2	Лимит налоговой ставки, %	Действующая налоговая ставка, руб./м2	Расчетная налоговая ставка, руб./м2
1	2	3	4	5	6	7
1	1,6	3120,39	4992,624	0,3	9,36117	14,97787
2	1,1	1861,63	2047,793	0,3	5,58489	6,143379
3	0,9	1,80	1,62	0,3	0,0054	0,00486
4	0,6	1861,63	1116,978	0,3	5,58489	3,350934
5	0,8	283,77	227,016	0,3	0,85131	0,681048
6	1,1	0,09	0,099	1,5	0,00135	0,001485
7	0,9	0,09	0,081	1,5	0,00135	0,001215
8	1,2	0,09	0,108	1,5	0,00135	0,00162
9	0,7	1,80	1,26	0,3	0,0054	0,00378

Необходимо отметить, что не все земельные участки, входящие в оценочный участок, будут иметь одинаковую кадастровую стоимость в виду различного разрешенного использования. Но их кадастровые стоимости будут дифференцированы с учетом единого коэффициента. При расчете учитывались кадастровые стоимости, в наибольшей степени соответствующие основному виду разрешенного использования в границах каждого оценочного участка.

Из таблицы 4.4 видно, что в оценочных участках с коэффициентом дифференциации меньше единицы, действующие кадастровые стоимости земель и ставки земельного налога выше расчетных. И наоборот - там, где коэффициент больше единицы действующие кадастровые стоимости земель и ставки земельного налога ниже расчетных. На рисунках 4.3 и 4.4 наглядно показаны результаты актуализации кадастровых стоимостей земель и ставок земельного налога.

Рисунок 4.3 - Сравнение действующей и расчётной кадастровой стоимости

Анализируя полученные данные, можно сделать вывод, что наиболее низкой в сравнении с расчетной кадастровая стоимость у участка, занятого общественно-деловой застройкой. Разница составляет около 2000 рублей с одного квадратного метра. Наряду с этим, некоторые участки обладают неоправданно завышенной кадастровой стоимостью. Наиболее ярко это отражает участок, занятый жилой многоэтажной застройкой.



Рисунок 4.4 - Сравнение действующей и расчётной налоговой ставки земельного налога

Подводя итог так же необходимо сделать вывод об установленных ставках земельного налога. Взимаемый земельный налог с одного квадратного метра земли на многих участках удовлетворяет проектным показателям. Однако на участке занятым рекреационной зоной налог существенно занижен, что отрицательно сказывается на бюджете с. Лесное.

Заключение

В результате работы были рассмотрены теоретические и методические основы управления земельными ресурсами, в частности по вопросу особенностей информационного обеспечения управления земельными ресурсами. Была составлена природно-экономическая характеристика Дружбинского сельского муниципального образования, основываясь на которую в дальнейшем были предложены варианты устранения недостатков землепользования. Для села Лесное составлен ряд картографического материала. На составленной карте-схеме функционального зонирования представлено фактическое использование земли на данный момент. По окончанию ее составления, при составлении карты-схемы градостроительного зонирования, было предложено выделить участки для размещения жилой застройки усадебного и многоквартирного типа на перспективу. Так же выполнено составление карты-схемы зон с особым режимом использования и нанесены ограничения градостроительной деятельности, в зонах промышленных предприятий оказывающих вредное воздействие на окружающую среду и человека.

Кроме этого, проведена экологическая оценка Дружбинского МСO, в результате которой был сделан вывод о том, что территория с. Лесное является экологически неустойчиво стабильной. В заключении проведено ценовое зонирование территории муниципального образования, в результате чего были выделены планировочные участки, по принципам оговоренным выше, для которых была рассчитана средняя ставка земельного налога.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 23.07.2013).

2. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ (ред. от 21.10.2013).

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 21.10.2013).

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 02.11.2013).

5. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости".

6. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости".

7. СанПиН 2.2.1/2.1.1-1200-03, «Санитарно-защитные зоны и классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

8. Варламов А.А. Земельный кадастр. Управление земельными ресурсами. / Учебник. ? М.: Колосс, 2004.

9. Руднев А.В. Управление муниципальными землями. - М.: ГУУ, 2008.

10. Методические рекомендации по дифференциации ставок земельного налога

Размещено на Allbest.ru