Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Для расчета показателя ежегодного изменения людности используются демографические данные численности населения населенных пунктов (таблица № 14) за последний ряд лет (минимум 6 лет).

Таблица № 14 - Динамика численности населения в разрезе населенного пункта, чел

Название населенного пункта	Годы
	Индекс года
	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Комсомольский	3075	3125	2895	3190	3190	3139	3276	3307	3405	3455
2. Гробово	97	140	141	137	137	144	161	164	160	162
3. Комарово	30	33	38	40	40	41	40	47	46	48
4. Любимово	62	50	47	44	44	50	38	40	39	47
5. Мичково	65	67	68	71	71	70	65	66	70	70
6. Моховое	1582	1443	1445	1380	1367	1379	1352	1359	1361	1354
7. Поновка	179	173	139	208	223	247	294	301	300	331
8. Сылвенское	286	241	263	217	250	254	239	228	225	244
9. Дейково	116	117	113	119	116	120	113	116	112	115
10. Подкаменное	19	21	25	19	17	18	19	18	17	16
11. Бабина-Горы	66	68	65	61	67	71	69	69	71	67
12. Иренский	60	52	54	59	52	57	57	49	52	54
13. Шаква	277	253	255	563	265	267	268	273	270	274
14. Кисим	94	99	106	104	102	109	108	106	110	115
15. Липово	175	171	176	160	159	161	168	164	167	168
16. Плашкино	37	38	38	31	28	26	28	28	24	25
17. Плеханово	2120	2129	2163	2116	2025	2019	2156	2142	2137	2111
18. Крутики	9	7	7	7	8	8	7	5	5	5
19. Осиновое Озеро	53	52	48	46	45	42	35	38	40	43
20. Парашино	308	301	303	303	310	308	315	310	313	309
21. Пауты	10	9	7	6	4	4	4	8	8	7
22. Плешково	5	5	4	4	5	4	3	3	3	2
23. Полетаево	180	180	183	185	182	180	176	179	168	164
24. Черемухово	18	30	23	26	27	27	23	25	26	22

Динамический ряд, несмотря на колебания, отображает тенденцию изменения людности (прирост или убыль) в населенных пунктах, которая будет сохраняться в ближайший период времени.

Период, в течении которого установленная тенденция сохраняется с достаточной надежностью, называется периодом (сроком) упреждения прогноза. Период упреждения прогноза не должен превышать продолжительность анализируемого динамического ряда (базисного периода). Установлено, что наиболее надежный прогноз приходится на срок, составляющий 1/3 базисного периода. Например, если анализируется численность населения за 10 лет, то период с наибольшей точностью прогноза перспективной численности будет составлять 3 - 4 года.

На основании анализа динамического ряда рассчитывается тенденция изменения людности, отраженная математической функцией (уравнением). Наиболее простым и наглядным уравнением в данном случае является эмпирическое уравнение прямой:

Nрасч = Аi + biX (22)

где Nрасч - расчетная численность населения в i-ом населенном пункте, чел;

Аi - начальная (усредненная) численность населения в i-ом населенном пункте, чел;

+ bi - темпы ежегодного изменения людности i-го населенного пункта, чел;

X - расчетный год или индекс расчетного года.

Параметры прямой определяются по формуле 23, 24:

А = ((?х2 * ?Ni) - (?XNi *?X)) / ((n * ?х2 - (?х)2)) (23)

b = ((n * ?XNi) - (?X *?Ni)) / ((n * ?х2 - (?х)2)) (24)

где Ni - численность населения в i-ом населенном пункте на каждый год анализируемого динамического ряда, чел;

n - число лет анализируемого периода.

Для расчета параметров математического уравнения можно воспользоваться специальными компьютерными программами. Например, «Stobr4», автоматизированном режиме ведет построение математических функций, отражающих закономерность развития взаимообусловленных признаков, в частности, развития численности населения во времени. Выбор функции, которая наилучшим образом отражает основную тенденцию ряда динамики, производится по коэффициенту детерминации. Если коэффициент детерминации менее 0,7, то применение математической формулы нецелесообразно.

На основании полученного темпа ежегодного изменения людности в каждом населенном пункте (+ b) определяется удельный показатель изменения численности населения в расчете на 1000 жителей (Di):

Di = (+ b/Ni)*1000 (25)

где + bi - темпы ежегодного изменения людности i-го населенного пункта, чел. за анализируемый период;

Ni - существующая численность населения в i-ом населенном пункте на год оценки, чел.

Балл за тенденцию изменения людности рассчитывается по формуле:

Бтенд = ((Di - Dmin)/( Dmax - Dmin))*100 (26)

где Di - удельный показатель изменения людности i-го населенного пункта в расчете на 1000 жителей;

Dmax - удельный показатель изменения людности в расчете на 1000 жителей в населенном пункте района (администрации) с максимальным значением данного показателя;

Dmin - удельный показатель изменения людности в расчете на 1000 жителей в населенном пункте района (администрации) с минимальным значением данного показателя;

Расчеты баллов за тенденцию изменения численности населения приводятся в таблице № 15.

Таблица № 15 - Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения

Название населенного пункта	Параметры математической функции, чел	Удельный показатель изменения людности, D i	Балл за тенденцию изменения численности населения, Б тенд i
	А	+
1	2	3	4	5
1. Комсомольский	2950,8	46,3	1,4	82,6
2. Гробово	113,7	5,6	3,9	88,5
3. Комарово	30,3	1,8	4,5	90,1
4. Любимово	54,7	-1,6	-3,4	70,6
5. Мичково	67,1	0,2	0,3	79,8
6. Моховое	1506,5	-19,0	-1,4	75,7
7. Поновка	127,9	20,3	8,5	99,9
8. Сылвенское	264,5	-3,6	-1,5	75,4
9. Дейково	117,1	-0,3	-0,2	78,5
10. Подкаменное	21,9	-0,5	-2,9	72,0
11. Бабина-Горы	64,8	0,5	0,7	80,7
12. Иренский	150,6	-17,5	-32,0	0,1
13. Шаква	319,9	-4,2	-1,4	75,5
14. Кисим	95,8	1,7	1,6	83,1
15. Липово	171,1	-0,8	-0,5	77,9
16. Плашкино	39,2	-1,6	-5,3	65,8
17. Плеханово	2112,3	-0,1	0,0	79,0
18. Крутики	8,8	-0,4	-5,3	65,8
19. Осиновое Озеро	52,9	-1,6	-3,6	70,2
20. Парашино	302,6	1,0	0,3	79,8
21. Пауты	7,9	-0,2	-3,2	71,2
22. Плешково	5,5	-0,3	-8,0	59,3
23. Полетаево	186,9	-1,7	-0,9	76,7
24. Черемухово	24,4	0,1	0,2	79,6

Рассмотрим пример расчетов для с. Любимово.

1. По формулам 23, 24 определяются параметры прямой

А = ((?х2 * ?Ni) - (?XNi *?X)) / ((n * ?х2 - (?х)2)) = ((385*461)- (2406*55))/(10*385-3025) = 45155/825 = 54,7 ? 55 чел.

b = ((n * ?XNi) - (?X *?Ni)) / ((n * ?х2 - (?х)2)) = ((10*2406) - (55*461)) / 825 = - 1295 / 825 = - 1,6

2. Удельный показатель изменения численности населения (формула 25)

Di = (+ b / Ni) * 1000 = ((- 1,6) / 461) * 1000 = - 3,4

3. Определяется балл за тенденцию изменения численности населения (формула 26)

Бтенд = ((Di - Dmin) / ( Dmax - Dmin)) * 100 = (((- 3,4 - (-32,0)) / (8,5 - (-32,0))) * 100 = (28,6) / (40,5) * 100 = 70,6

Dmin - ст. Иренский

Dmax - д. Поновка

4. Используя параметры прямой, по формуле 26 можно рассчитать перспективную численность населения, например, на 2015 год, который будет иметь индекс 10.

Nрасч = Аi + biX = 55 + (- 1,6*10) = 39 или 35 - 45 чел.

Таблица № 16 - Расчет перспективной численности населения

Название населенного пункта	На 2012 год	Доверительный интервал
1. Комсомольский	3414	3410 - 3420
2. Гробово	170	170 - 180
3. Комарово	48	45 -55
4. Любимово	39	35 - 45
5. Мичково	69	65 - 75
6. Моховое	1317	1315 - 1325
7. Поновка	331	330 - 340
8. Сылвенское	229	225 - 235
9. Дейково	114	110 - 120
10. Подкаменное	17	15 - 25
11. Бабина-Горы	70	70 - 80
12. Иренский	24	20 - 30
13. Шаква	278	275 - 285
14. Кисим	113	110 - 120
15. Липово	163	160 - 170
16. Плашкино	23	20 - 30
17. Плеханово	2111	2110 - 2120
18. Крутики	5	5 - 15
19. Осиновое Озеро	37	35 - 45
20. Парашино	313	310 - 320
21. Пауты	6	5 - 15
22. Плешково	3	0 - 10
23. Полетаево	170	170 - 180
24. Черемухово	25	25 - 35

3.7 Расчет баллов за экологическое состояние территории

Информация об экологической обстановке должна быть получена на основе обработки паспортов населенных пунктов. Учитываются экологические и шумовые загрязнители, источники загрязнения. В дальнейшем данные показатели следует уточнить, ввести степень и размер загрязнений.

В качестве сведений, отражающих состояние окружающей среды, могут быть показатели заболеваемости населения. В данном случае балл за экологическое состояние рассчитывается по формулам:

Бэкол = (Нi / Ннорм) * 100 (27)

Нi = (Оi /Ni) * 1000 (28)

где Бэкол - балл за экологическое состояние в i-ом населенном пункте;

Нi - показатель заболеваемости населения (количество дней нетрудоспособности по болезни) в расчете на 1000 человек в i-ом населенном пункте;

Ннорм - нормативный показатель заболеваемости для данного региона;

Оi - общее количество дней нетрудоспособности в i-ом населенном пункте;

Ni - численность населения в i-ом населенном пункте, чел.

Сведения о количестве дней нетрудоспособности можно получить в областных и районных отделах здравоохранения.

Для предприятий или населенных пунктов, которые являются загрязнителями, балл за экологию равен нулю.

В условиях отсутствия прямой информации об экологическом состоянии в населенном пункте (количественные показатели степени загрязнения), можно воспользоваться данными о наличии видов источников загрязнения. Тогда баллы, характеризующие негативное влияние источников загрязнения окружающей среды, устанавливаются по следующей шкале:

· Сельскохозяйственное производство (Бс/х) - 15

· Местные промышленные предприятия (Бпром) - 20

· Железная дорога (Бж/д) - 30

· Автомагистраль (на расстоянии до 2 км) (Ба.д.) - 35

Общий балл за экологическое состояние (Бэкол) рассчитывается по формуле:

Бэкол = 100 - Бj (29)

или

Бэкол = 100 - (Бс/х + Бпром + Бж/д + Ба.д.) (30)

где Бj - балл, характеризующий j-ый вид источника загрязнения окружающей среды в населенном пункте.

Расчеты ведутся в таблице № 17.

Таблица № 17 - Расчет баллов за экологическое состояние окружающей среды

Название населенного пункта	Виды источников загрязнения	Балл за экологическую обстановку, Б экол.
	Сельскохозяйственное производство, Б с/х	Местные промышленные предприятия, Б пром.	Железная дорога, Б ж.д	Автомагистраль, Б а. д.
1. Комсомольский	15				85
2. Гробово				35	65
3. Комарово				35	65
4. Любимово				35	65
5. Мичково				35	65
6. Моховое			30		70
7. Поновка					0
8. Сылвенское					0
9. Дейково					0
10. Подкаменное					0
11. Бабина-Горы		20			80
12. Иренский			30		70
13. Шаква					0
14. Кисим	15	20	30		35
15. Липово	15				65
16. Плашкино					0
17. Плеханово	15	20			65
18. Крутики				35	65
19. Осиновое Озеро					0
20. Парашино	15			35	50
21. Пауты				35	65
22. Плешково					0
23. Полетаево				35	65
24. Черемухово				35	65

3.8 Расчет баллов за инженерно-геологические условия строительства

Данная группа факторов включает сведения о гидрогеологии, наличии карстов, подтопляемости и заболоченности территории. Величины баллов устанавливаются аналогично пропорциональности коэффициентов относительной ценности территории, приведенных в пособии «Комплексное ценовое зонирование населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога».

Балл за инженерно-геологические условия определяется исходя из шкалы:

· Высокий уровень состояния грунтовых вод (Бг.в.) - 20

· Заболоченность территории (Бзабол) - 20

· Подтапливание территории (Бподт) - 20

· Скальные грунты (Бскал) - 20

· Карстовые провалы (Бкарст) - 20

Общий балл, отражающий инженерно-геологические условия строительства (Бгеол), определяется по формуле:

Бгеол = 100 - ?Бj (31)

или

Бгеол = 100 - (Бг.в + Бзабол + Бподт + Бскал + Бкарст) (32)

где Бj - балл, характеризующий наличие j-го вида неблагоприятного инженерно-геологического условия строительства в населенном пункте.

Расчеты баллов, характеризующих инженерно-геологические условия строительства, ведется в таблице № 18.

При отсутствии данных по конкретному населенному пункту, принимаются среднерайонные показатели.

Таблица № 18 - Расчет баллов за инженерно-геологического условия строительства

Название населенного пункта	Инженерно-геологические условия строительства	Балл за инженерно-геологические условия строительства, Б геол.
	Высокий уровень грунтовых вод, Б г.в.	Заболоченность территории, Б зобол.	Подтапливание территории, Б под.	Скальные грунты, Б скал.	Карстовые провалы, Б карст.
1	2	3	4	5	6	7
1. Комсомольский					20	80
2. Гробово			20		20	60
3. Комарово			20		20	60
4. Любимово			20		20	60
5. Мичково					20	80
6. Моховое						100
7. Поновка						100
8. Сылвенское						100
9. Дейково						100
10. Подкаменное						100
11. Бабина-Горы						100
12. Иренский						100
13. Шаква						100
14. Кисим						100
15. Липово						100
16. Плашкино						100
17. Плеханово			20			80
18. Крутики					20	80
19. Осиновое Озеро			20			80
20. Парашино						100
21. Пауты	20	20			20	40
22. Плешково	20					80
23. Полетаево						100
24. Черемухово				20		80

4. Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли, на основе корреляционного анализа

При оценке земель населенных пунктов особое внимание следует уделять анализу и отбору показателей, влияющих на рыночную цену, а следовательно, и на стоимость земли. Недостаточно одного лишь логического объяснения для включения того или иного показателя в оценочную шкалу. Естественно, что факторы, учитываемые при оценке, оказывают влияние на стоимость земли, но величина этого влияния, его направленность будут неодинаковы в разных природно-климатических и экономических условиях.

Неравнозначно действуют факторы формирования стоимости земли в населенных пунктах различной хозяйственной значимости, имеющих соответственную численность населения. Например, в населенных пунктах, являющихся усадебными центрами сельскохозяйственных предприятий, набор факторов будет отличен от населенных пунктов, созданных на базе разработки полезных ископаемых, лесхозов и т.д.

Оценка степени влияния каждого из факторов на цену земли является одной из главных задач. Для этого применяется ряд методов: корреляционно-регрессивный анализ, метод статистических группировок, оптимизационные модели, метод экспертных оценок.

Задачей проведения корреляционного анализа является выявление факторов, которые действительно влияют на цену земли в конкретных условиях (в границах административного района), и исключение из дальнейших расчетов тех факторов, которые не являются определяющими в данных условиях. Корреляционный анализ проводится по всем показателям, предварительно включенным в обработку.

Основанием для включения или исключения конкретной группы факторов из дальнейших расчетов кадастровой стоимости земли, является коэффициент парной корреляции - r. Коэффициент парной корреляции определяет направление и величину связи между двумя показателями, и меняется в интервале от + 1,0 до - 1,0.

Коэффициент корреляции между двумя признаками вычисляется по формуле 33:

?ху - ((?х * ?у)/n)

r = ------------------------------------------ (33)

v(?х2 - ((?х)2/n)) * (?у2 - ((?у)2/n))

где r - коэффициент корреляции;

у - зависимая переменная (например, рыночная цена земли, руб./кв.м.);

х - независимая переменная (например, балл за местоположение);

n - число наблюдений (населенных пунктов).

Предварительно составляется сводная таблица балльной оценки земель населенных пунктов содержащая баллы по группам факторов и рыночную цену земли (таблица № 19), которая является исходной для проведения корреляционного анализа. Рыночная цена земли обозначена зависимой переменной - Y, а ценообразующие факторы являются независимыми переменными - X.

Таблица № 19 - Балльная оценка земель населенных пунктов

Название населенного пункта	Рыночная цена земли, руб. за 1 кв. м.	Баллы
		Местоположение, Б мест.	Инженерная инфраструктура, Б инж.	Социальная инфраструктура, Б соц.	Производственная инфраструктура, Б пр.	Локализация населенного пункта, Б лок.	Тенденция изменения людности, Б тенд.	Экологическое состояние, Б экол.	Инженерно-геологические условия, Б геол.
	Y	X 1	X 2	X 3	X 4	X 5	X 6	X 7	X 8
1. Комсомольский	19,44	55,7	79,2	79,8	20,2	7,5	0,1	20	80
2. Гробово	6,51	54,2	40,0	53,8	46,2	50	0,1	35	60
3. Комарово	5,78	45,2	34,5	48,8	51,2	50	100,0	65	60
4. Любимово	4,91	45,2	34,8	48,8	51,2	50	5,0	65	60
5. Мичково	4,41	45,2	33,3	48,8	51,2	50	1,3	65	80
6. Моховое	38,58	-	63,2	93,6	6,4	82,5	1,6	70	100
7. Поновка	25,14	48,4	51,9	93,6	6,4	50	1,8	65	100
8. Сылвенское	9,46	58,8	29,0	93,6	6,4	50	52,1	35	100
9. Дейково	8,81	49,4	29,2	93,6	6,4	37,5	8,8	35	100
10. Подкаменное	10,52	42,8	25,3	50	50,0	32,5	10,6	35	100
11. Бабина-Горы	7,29	51,7	24,3	93,6	6,4	45	4,2	15	100
12. Иренский	8,81	60,5	17,5	93,6	6,4	57,5	0,6	70	100
13. Шаква	6,00	44,5	32,0	93,6	6,4	57,5	2,5	35	100
14. Кисим	8,21	58,8	36,6	93,6	6,4	75	1,7	0	100
15. Липово	7,57	49,4	24,4	93,6	6,4	62,5	10,7	20	100
16. Плашкино	8,81	33,6	16,6	31,6	68,4	57,5	4,5	65	100
17. Плеханово	29,00	67,9	37,4	69	31,0	25	6,0	0	80
18. Крутики	11,79	47,7	26,9	48,5	51,5	75	1,3	65	80
19. Осиновое Озеро	16,66	53,5	27,3	48,5	51,5	37,5	80,2	35	80
20. Парашино	12,41	52,2	40,2	60,2	39,8	50	0,1	20	100
21. Пауты	11,38	63,0	17,6	69	31,0	50	1,5	35	40
22. Плешково	5,64	22,6	18,6	28,7	71,3	25	21,3	35	80
23. Полетаево	12,87	67,6	23,9	65,5	34,5	25	0,1	35	100
24. Черемухово	8,05	18,0	20,1	60,2	39,8	75	0,0	35	80

В результате расчетов с помощью компьютерной программы «Korr» формируется косоугольная матрица коэффициентов корреляции (таблица № 20). Достоверность полученных коэффициентов, согласно правилам статистики, напрямую зависит от количества анализируемых объектов (наблюдений), которых должно быть не менее 10. Поэтому для расчетов берутся все населенные пункты оцениваемого района или сельской администрации.

Матрица парных коэффициентов корреляции

	Рыночная цена земли	Б мест.	Б инж.	Б соц.	Б пр.	Б лок.	Б тенд.	Б экол.	Б геол.
Var1	1,00	-0,20	0,61	0,24	-0,28	-0,02	-0,11	0,08	0,17
Var2		1,00	-0,11	0,17	-0,20	-0,42	0,04	0,11	-0,10
Var3			1,00	0,34	-0,30	-0,15	-0,11	0,22	0,03
Var4				1,00	-0,98	0,21	-0,16	0,11	0,45
Var5					1,00	-0,20	0,22	-0,11	-0,47
Var6						1,00	-0,13	0,12	0,11
Var7							1,00	-0,25	-0,22
Var8								1,00	-0,34
Var9									1,00

Вывод: Анализирую косоугольную матрицу можно сказать, что связь между баллом за местоположение и рыночной ценой земли высокая. Балл за инженерную инфраструктуру и за экологическое состояние окружающей среды с рыночной ценой земли имеет плохую связь. Балл тенденцию изменения численности населения и балл за инженерно-геологические условия строительства показывают за отсутствие связи с рыночной ценой земли.

Знак коэффициента корреляции указывает направление зависимости переменных, а его абсолютная величина - степень зависимости (тесноту связи). В земельно-кадастровых работах используют следующую шкалу градации коэффициентов корреляции:

до + 0,15 - отсутствие связи между признаками;

+ 0,16 - + 0,20 - плохая связь;

+ 0,21 - + 0,30 - слабая связь;

+ 0,31 - + 0,40 - средняя связь;

+ 0,41 - + 0,60 - хорошая связь;

+ 0,61 - + 0,80 - высокая связь;

+ 0,81 - + 0,90 - очень высокая связь;

+ 0,91 и выше - полная или функциональная связь;

Достоверность коэффициентов корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:

mi = v(1-r2)/(n-2) (34)

где mi - среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;

r - коэффициент корреляции;

n- число наблюдений (населенных пунктов).

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента (tф) определяется по формуле

r

tф = ----- (35)

mi

Если фактическое значении критерия Стьюдента (tф) больше 2,5 (табличное значение tm), коэффициент корреляции считается достоверным.

Из дальнейших расчетов должны быть исключены факторы, не коррелирующие с ценой земли, т.е. имеющие коэффициент корреляции от 0 до + 0,15 или tф < 2,5, а также и те, между которыми наблюдается автокорреляция.

Проведенный корреляционный анализ факторов формирования стоимости земель населенных пунктов, позволит в дальнейшем более взвешенно рассчитать совокупный балл, отражающий ценность земель и определить их кадастровую стоимость.

кадастровый стоимость земля населенный

5 Оценка степени влияния ценообразующих факторов земель населенных пунктов

Оценка степени влияния каждого из отобранных факторов, влияющего на цену земли, является необходимой составной частью земельно-оценочных работ.

Влияние факторов, выраженных в системе баллов, на конечный результат будет различным, поэтому совокупный (суммарный) балл необходимо определять с учетом коэффициентов влияния.

Для определения коэффициентов влияния каждого из факторов или их группы используются метод регрессионного анализа, метод экспертных оценок.

1. Метод экспертных оценок.

В качестве экспертов могут выступать и привлекаться главы местных администраций, специалисты муниципальных органов, работники областных, городских и районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, специалисты агентств по цене недвижимости, сельские землеустроители. Для получения информации разрабатывается специальная анкета, в которой экспертам предлагается оценить, как правило в процентах, степень влияния каждого из перечисленных в ней факторов.

Результаты опроса обрабатываются. На основании обработки анкетных данных по усредненным показателям составляется шкала коэффициентов влияния каждого из факторов на стоимость земли.

2. метод регрессионного анализа.

Основан на расчете регрессионных моделей и анализе коэффициентов. Данный метод может быть применен в условиях достаточно большой информации о рынке земли.

По результатам балльной оценки, для установления доли вклада каждого из факторов в цену земли, можно использовать несколько эмпирических формул (производственных функций).

Уравнение множественной линейной регрессии:

Y = А + а1*Х1 + а2*Х2 + а3*Х3 +…+ аn*Хn (36)

или

Y = А + а1*Б1 + а2*Б2 + а3*Б3 +…+ аn*Бn (37)

где Y - рыночная стоимость земли в конкретном населенном пункте;

А - начальная (минимальная) стоимость земли общая для всех населенных пунктов в границах района (зоны, региона);

а1, а2, а3 … аn - коэффициент регрессии, отражающий удельный вес фактора или стоимость (цену) одного балла в денежном выражении;

Х1, Х2, Х3 … Хn - переменные, характеризующие факторы, оказывающие влияние на дополнительную цену земли;

Б1, Б2, Б3 … Бn - баллы факторов, оказывающих влияние на дополнительную цену земли.

Уравнение парной регрессии:

Y = А - ао * Бо (38)

где ао - коэффициент регрессии или стоимость (цена) одного совокупного балла в денежном выражении;

Бо - общий (совокупный) балл, характеризующий отличие конкретного населенного пункта от худшего в данной совокупности.

Для определения доли вклада каждого из факторов в формирование стоимости земли разрабатывается модель множественной линейной регрессии (формула 41), на основании коэффициентов регрессии которой можно вычислить коэффициенты влияния факторов по формуле

 aj*Б j

Кj = ---------- (39)

? aj*Б j

где Кj - коэффициент вклада j-ой группы факторов в формирование стоимости земли;

aj - коэффициент регрессии в модели (уравнении) формирования стоимости земли, или при переменной, характеризующей j-ю группу факторов;

Б j - среднее значение балла, характеризующего ценность земель соответствующей j-ой группы факторов.

Регрессионная модель формируется в рамках каждой градации населенного пункта по численности населения. Поскольку установлено, что набор и степень влияния факторов, влияющих на стоимость земли, существенно отличается в зависимости от административной значимости и людности населенного пункта. Для построения уравнений, отражающих формирование стоимости земли, используются статистические компьютерные программы, например, «Dista». Рассмотрим пример расчетов коэффициентов влияния отдельных групп факторов на стоимость земли для населенного пункта Комсомольского района с численностью до 50 человек. В результате обработки данных о рыночной цене земли и балльной оценке групп факторов, получено линейное уравнение множественной регрессии:

Y = 87,213 + 0,118Х1 + 0,378Х2 - 0,836Х3 - 0,954Х4 + 0,027Х8

где Y - рыночная цена земли в населенных пунктах численностью до 50 человек, руб./кв. м.;

87,213 - средневзвешенная начальная цена земли в населенных пунктах соответствующей людности;

Х1 - переменная, характеризующая местоположение населенного пункта;

Х2 - переменная, характеризующая инженерную инфраструктуру;

Х3 - переменная, характеризующая социальную инфраструктуру;

Х4 - переменная, характеризующая производственную инфраструктуру;

Х8 - переменная, характеризующая инженерно-геологические условия строительства.

Аналогично приведенному примеру, эмпирически установлены высокие коэффициенты влияния групп факторов на цену земли, в зависимости от размера (людности) населенного пункта (таблица № 21).

Таблица № 21 - Коэффициенты вклада факторов в формирование стоимости земель населенных пунктов.

Группы факторов	Коэффициент вклада Кj	Людность населенных пунктов, чел.
		до 50	51 - 100	101 - 200	201 - 500	501 - 1000	1001 и более
1. Местоположение	Кмест.	0,30	0,27	0,23	0,19	0,15	0,12
2. Инженерная инфраструктура	Кинж.	0,13	0,15	0,17	0,23	0,24	0,25
3. Социальная инфраструктура	Ксоц.	0,02	0,04	0,14	0,18	0,18	0,20
4. Производственная инфраструктура	Кпр.	0,06	0,06	0,07	0,08	0,10	0,15
5. Локализация населенного пункта	Кразм.	0,25	0,24	0,15	0,08	0,07	0,05
6. Тенденция изменения численности	Ктенд.	0,10	0,10	0,10	0,07	0,07	0,03
7. Экологическая обстановка	Кэкол.	0,10	0,10	0,10	0,11	0,12	0,13
8. Инженерно-геологические условия	Кгеол.	0,02	0,02	0,02	0,04	0,05	0,05

Приведенные весовые коэффициенты позволяют определить стоимость земли любого населенного пункта, входящего в схожую природно-экономическую зону.

6 Расчет совокупного балла ценности земель населенного пункта

Совокупный (суммарный) балл комплексно выражает ценность земель конкретного населенного пункта. Величина совокупного балла рассчитывается с учетом влияния базовых (коррелирующих) групп факторов, вклада которых в стоимость земли зависит от размера населенного пункта (таблица № 21). Расчет совокупного балла ценности земель i-го населенного пункта (Бсов i) ведется в таблице № 22 по формуле:

Бсов = ?(Кji * Бji) (40)

где Кji - коэффициент вклада j-ой группы факторов в стоимость т(ценность) земель i-го населенного пункта;

Бji - величина балла, характеризующего ценность земель соответствующей j-ой группы факторов в i-ом населенном пункте.

Для наглядности восприятия и упрощения графического отражения величин совокупных баллов строится шкала интервалов.

Количество интервалов определяется формулой:

К = 1 + 3,221 * log N (41)

где К - количество интервалов (целое число);

N - число оцениваемых населенных пунктов.

Шаг интервала (шкалы) определяется по формуле:

Бmin - Бmax

Р = ---------------- (42)

К

где Р - шаг интервала;

Бmax - максимальное значение совокупного балла среди оцениваемых населенных пунктов;

Бmin - минимальное значение совокупного балла среди оцениваемых населенных пунктов.

Составление шкалы производится по формуле:

Бmin + Р * К (43)

Результаты балльной оценки земель населенных пунктов, сгруппированные по интервалам выровненной шкалы, могут быть использованы для проведения оценочного зонирования населенных пунктов района (таблица № 23).

Размер численности населения и степень вклада каждой группы факторов в стоимость земли показываются на карте кадастровой оценки земель населенных пунктов в виде цветной круговой диаграммы (рисунок 2).

Рисунок 2. - Структура формирования балла ценности земель населенных пунктов

_ - величина численности населения, диаметр которого приходится на соответствующий населенный пункт;

- вклад отдельной группы факторов в формирование ценности земель населенных пунктов.

Рассмотрим пример построения шкалы балльной оценки.

Количество оцениваемых населенных пунктов = 24. Максимальная величина совокупного балла - Бmax = 60,9, минимальная - Бmin = 24,0

1. Количество интервалов: К= 1+3,221*log N = 1+3,221*1,38 = 5 интервалов.

2. Шаг интервала

Бmin - Бmax 60,9 - 24,0

Р = ---------------- = -------------------- = 7,4 баллов

К 5

3. Шкала балльной оценки:

24,0 - 31,4

31,5 - 38,8

38,9 - 46,2

46,3 - 53,6

53,4 - 60,9

После предварительного расчета, шкалы, как правило, выравнивают для удобства пользования.

до 30,0

30,1 - 40,0

40,1 - 50,0

50,1 - 60,0

более 60,0

Таблица № 23 - Группировка населенных пунктов по результатам балльной оценке

Интервалы шкалы	Число населенных пунктов	Удельный вес населенных пунктов в интервале
до 30,0	1	4,2
30,1 - 40,0	4	16,6
40,1 - 50,0	15	62,5
50,1 - 60,0	3	12,5
более 60,0	1	4,2
Всего	24	100

7 Определение кадастровой стоимости земли

На основе совокупного балла, выражающего ценность земель, можно произвести переход к абсолютному показателю, в частности, к кадастровой или стоимостной оценке земель населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости земли возможен двумя методами: средней цены и совокупных баллов.

1. Метод средней цены базируется на сведениях о рыночных ценах земли в ряде населенных пунктов района, на основе которых определяется цена одного балла. Данным методом определяют стоимость земли при наличии отдельных разрозненных сведений по земельному рынку.

Расчет кадастровой стоимости земли производится по формуле:

С1 = ЦБ * Бi (44)

где С1 - кадастровая стоимость земли в i-ом населенном пункте, руб./кв.м.;

ЦБ - цена 1 балла в стоимостном выражении, руб./балл;

Бi - совокупный балл ценности земельi-го населенного пункта.

Цена 1 балла определяется по следующей формуле:

ЦБ = (?Y) / (? Бсов) (45)

где Y - рыночная цена земли оцениваемых населенных пунктов, руб.;

Бсов - значение совокупных баллов соответствующих населенных пунктов.

2. Метод совокупных баллов применяется при наличии достаточной информации по рынку земли. В основе метода лежит подбор уравнения, которое наилучшим образом описывает зависимость влияния цены от величины совокупного балла. Расчет кадастровой стоимости производится на основе статистических методов, позволяющих подобрать и оценить влияние балла на цену земли. Подбор уравнения (производственной функции) проводится по коэффициенту детерминации. Выбранная эмпирическая формула распространяется только для населенных пунктов в границах района, по данным рыночных цен в которых она рассчитана.

Для вычисления кадастровой стоимости земли можно использовать производственную функцию вида:

Y = a + bX (46)

где Y - кадастровая стоимость земли в населенных пунктах, руб./кв.м.;

X - совокупный балл ценности земель соответствующего населенного пункта;

а - усредненная безрентная стоимость для оцениваемых земель населенных пунктов;

b - прирост кадастровой стоимости земли на единицу совокупного балла.

Параметры «а» и «b» рассчитываются по формулам:

?ХY - nXY

b = --------------------- (47)

?X2 - nX

a = Y - bX (48)

где n - общее количество населенных пунктов с данными о рыночной цене земли;

Y - среднее значение рыночных цен в соответствующих населенных пунктах (Y = ?Y/n);

X - среднее значение совокупного балла (X =?Х/n).

Кадастровая стоимость земли в оцениваемом населенном пункте рассчитывается как среднее двух значений, вычисленных по вышеприведенным методам:

С = (С1 + С2) / 2 (49)

где С - средняя кадастровая стоимость земли в населенном пункте, руб./кв.м.;

С1 - кадастровая стоимость земли, вычисленная по первому методу, руб./кв.м.;

С2 - кадастровая стоимость земли, вычисленная по второму методу, руб./кв.м.

Расчеты оформляются в таблице № 24.

Величина кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта отражается на карте кадастровой оценке столбчатой диаграммой.

Расчеты по методу средней цены:

1. Цена 1 балла (формула 45)

ЦБ = (?Y) / (? Бсов) = 288,1 / 1058,5 = 0,272 руб./балл

2. Кадастровая стоимость земли (формула 44)

для п. Комсомольский С1 = ЦБ * Бi = 0,272 * 60,9 = 16,56 руб./кв.м.

Расчеты по методу совокупных баллов (на примере графика прямой):

1. Параметры прямой (формулы 47,48)

?ХY - nXY 13314,6 - 24*12,00*44,10

b = --------------------- = ------------------------------------ = 0,013 руб./балл

?X2 - n X 48020,17 - 24*44,10

a = Y - bX = 12,00 - 0,013 * 44,10 = 11,43 руб.

2. кадастровая стоимость земли (формула 46):

для п. Комсомольский С2 = a + bX = 11,43 + 0,013 * 60,9 = 12,22 руб./кв.м.

Среднее значение кадастровой стоимости, вычисленной 2-мя методами:

для п. Комсомольский С = (С1 + С2) / 2 = (16,56 + 12,22) / 2 = 14,39 руб./кв.м

Таблица № 24 - Расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Название населенного пункта	Рыночная цена земли, руб./кв.м. Y	Совокупный балл Х	Кадастровая стоимость, руб./кв.м.	Среднее значение кадастровой стоимости, С руб./кв.м.
			Метод средней цены С1	Метод совокупных баллов С2
1. Комсомольский	19,44	60,9	16,56	12,22	14,39
2. Гробово	6,51	45,2	12,29	12,02	12,16
3. Комарово	5,78	52,3	14,23	12,11	13,17
4. Любимово	4,91	42,8	11,64	11,99	11,81
5. Мичково	4,41	42,5	11,56	11,98	11,77
6. Моховое	38,58	53,8	14,63	12,13	13,38
7. Поновка	25,14	46,6	12,68	12,04	12,36
8. Сылвенское	9,46	46,8	12,73	12,04	12,38
9. Дейково	8,81	38,4	10,44	11,93	11,19
10. Подкаменное	10,52	31,3	8,51	11,84	10,18
11. Бабина-Горы	7,29	43,0	11,70	11,99	11,84
12. Иренский	8,81	45,9	12,48	12,03	12,26
13. Шаква	6,00	42,0	11,42	11,98	11,70
14. Кисим	8,21	50,2	13,65	12,08	12,87
15. Липово	7,57	50,0	13,60	12,08	12,84
16. Плашкино	8,81	33,4	9,08	11,86	10,47
17. Плеханово	29,00	47,7	12,97	12,05	12,51
18. Крутики	11,79	48,8	13,27	12,06	12,67
19. Осиновое Озеро	16,66	42,7	11,61	11,99	11,80
20. Парашино	12,41	45,7	12,43	12,02	12,23
21. Пауты	11,38	44,2	12,02	12,00	12,01
22. Плешково	5,64	24,0	6,53	11,74	9,14
23. Полетаево	12,87	42,0	11,42	11,98	11,70
24. Черемухово	8,05	38,3	10,42	11,93	11,17
Итого	288,1	1058,5	287,91	288,08	288,00
В среднем	12,00	44,10	12,00	12,00	12,00
Цена балла ЦБ		0,272

Вывод: анализируя данную таблицу на примере п. Комсомольский и д. Подкаменное можно сказать, что кадастровая стоимость земли п. Комсомольский методом средней цены фактически в 2 раза больше кадастровой стоимости д. Подкаменное, т. е. 16,56 руб./кв.м. > 8,51руб./кв.м.

А методом совокупных баллов можно отметить, что кадастровая стоимость земель данных населенных пунктов значительно не отличается друг от друга, т.е. 12,22 руб./кв.м. и 11,84 руб./кв.м.. Как правило, высокая кадастровая стоимость в данном случае имеется у центров сельской администрации, потому что у этих населенных пунктов более развита инфраструктура.

Заключение

Вопросы совершенствования современной практики установления нормативов платы за земли городов (и других населённых пунктов) в настоящее время приобретают особую актуальность, что связано с появлением различных форм собственности на землю в населённых пунктах, введением механизма платности земельных ресурсов, вовлечением земель в рыночный механизм.

Целью введения механизма платности землевладения и землепользования является охрана и освоение земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально- экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инженерной и социальной инфраструктуры в населённых пунктах. Иначе говоря, правильная экономическая оценка земли может воздействовать на все стороны жизни человека, общества и государства.

По расчету кадастровой стоимости земель населенных пунктов, на примере п. Комсомольский и д. Подкаменное можно сказать, что кадастровая стоимость земли п. Комсомольский методом средней цены фактически в 2 раза больше кадастровой стоимости д. Подкаменное, т. е. 16,56 руб./кв.м. > 8,51руб./кв.м. А методом совокупных баллов можно отметить, что кадастровая стоимость земель данных населенных пунктов значительно не отличается друг от друга, т.е. 12,22 руб./кв.м. и 11,84 руб./кв.м.. Как правило, высокая кадастровая стоимость в данном случае имеется у центров сельской администрации, потому что у этих населенных пунктов более развита инфраструктура.

Результат кадастровой оценки земель необходим для установления ставок налога на землю, определения размера арендной платы, для экономического стимулирования производства ипотечного кредитования и получения дохода при сделках с недвижимостью купли-продажи, дарении.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации (Федеральный Закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

2. Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» (Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель».

5. Варламов А.А. Земельный кадастр том 4, - М., «КолосС», 2006 г.

6. Желясков А.Л., Хисматулов В.С. «Методические и методологические основы оценки земель населённых пунктов».

7. Желясков А.Л. «Курс лекций по дисциплине экономическая оценка земель».

Размещено на Allbest.ru