Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д. Н. Прянишникова»

Факультет землеустройства и кадастра

Кафедра земельного кадастра

Курсовой проект

«Кадастровая оценка земель населенных пунктов»

Выполнила

студентка группы ЗК- 55 «б»

Т. В. Медведева

Проверил преподаватель

Н. В. Осокина

Пермь 2009г.

Введение

В зависимости от целевого использования предметом оценки может выступать способность земли удовлетворять социальные потребности, как конкретного человека, так и общества в целом, в том числе удовлетворять потребности с позиции пространственно-операционного базиса для размещения различных производственных объектов; способность удовлетворять рекреационные потребности и т.д.

Представляется, что оценку земель населенного пункта следует рассматривать и вести поэтапно от общего к частному. Этапов оценки может быть несколько.

Первый этап включает в себя оценку земли населенного пункта в целом по отношению к другим населенным пунктам. В этом случае земли населенных пунктов рассматриваются как единый земельный участок, предназначенный для проживания и деятельности человека. На первом этапе денежная оценка может не применяться, достаточно оценить во сколько раз или на сколько баллов земли одного населенного пункта лучше или хуже другого. Хотя и на первом этапе денежная оценка земель не исключается.

На втором этапе определяются ценовые зоны внутри населенного пункта с учетом целевого использования земель. В этом случае ведется денежная оценка земель.

На третьем этапе в денежном выражении оцениваются кадастровые кварталы, конкретные земельные участки.

Это дает возможность внести ясность в понятие “предмет оценки” и тем самым конкретизировать цели оценки и ограничить круг задач, связанных с проведением экономической оценки земель населенных пунктов.

Предметом оценки земель населенных пунктов является количественная оценка экономических, социальных, эстетических и других характеристик (или условий населенных пунктов для обеспечения жизнедеятельности человека (общества)).

Таким образом, целью экономической оценки земли может быть:

· количественное представление об общей стоимости земли с улучшениями (или без них), которым располагает общество страны, региона, населенного пункта, хозяйствующего субъекта или физическое лицо;

· определение стоимости конкретного земельного участка населенного пункта для определенного целевого использования, в том числе и для целей налогообложения;

· определение стоимости конкретного земельного участка населенного пункта с разрешенным целевым использованием;

· определение стоимости земель в целом или отдельных ее частей хозяйствующего субъекта, в том числе и для целей налогообложения;

· определение экономического ущерба от изменения целевого назначения участка;

· определение эффективности использования земельного участка или земель в целом и т.д.

Кроме того, определение стоимости земли не может не учитывать как положительные, так и отрицательные аспекты деятельности человека на земле. С развитием промышленности и сельского хозяйства отрицательное воздействие на природный компонент системы может достичь такого уровня, при котором будет невозможна нормальная жизнедеятельность человека. В этом случае потребительская, а, следовательно, и экономическая стоимость земли станет равна нулю при любых других положительных качествах.

Формулируя цель оценки, одновременно должна быть сформулирована функция оценки, т.е. определение цели производимой оценки. Это может быть налогообложение, купля-продажа, аренда, страхование и т.д.

Отсюда выбираются способы и методы экономической оценки, которые могут быть разными в зависимости от этих функций. В условиях рыночной экономики, если речь идет об оценке конкретного участка, как правило, оценивается не земля как таковая, а объект недвижимости в целом.

Положение осложняется тем, что в условиях плановой экономики СССР велся раздельно балансовый учет стоимостей земли и произведенных на ней улучшений (инженерные сети, здания и сооружения, насаждения, мелиорация и т.п.). Помимо информационных трудностей, такой учет совершенно не отвечал функции оценки. В зависимости от этих функций с позиций сегодняшнего дня в рыночной экономике можно различить:

· рыночную стоимость или наиболее вероятную цену, которую могут предложить и заплатить участники свободного рынка;

· инвестиционную стоимость, т.е. стоимость объекта недвижимости, в т.ч. и земельного участка, которую определяет для себя инвестор, собирающийся вложить свой капитал, исходя из ожидаемых доходов и конкретной ставки их капитализации;

· восстановительную стоимость или стоимость воспроизводства точной копии объекта без учета износа в текущих ценах восстановления (строительства);

· стоимость замещения, т.е. расходы на строительство объекта равной доходности (полезной) в текущих ценах;

· страховую стоимость для расчета страховых платежей и процентов по ним;

· стоимость для целей налогообложения.

Для каждой из видов стоимостей применяются различные методы и процедуры экономической оценки.

Задачи экономической оценки земель населенных пунктов формируются исходя из потребностей общества и диктуются целями оценки. Из всего разнообразия целей следует выбирать те, которые соответствуют данному этапу оценки. Кроме того, оценка земель населенных пунктов проводится не обособленно, а в составе единой системы размещения населенных пунктов, образующих иерархическую систему расселения.

Различия природного, экономического, национального, исторического характера, несомненно, являются ведущими при определении оценки каждой системы поселений. Существуют общие показатели, критерии, определяющие стоимость земель, но наряду с этим в стоимости земли участвуют особенные, присущие только данной территории, факторы, учет которых необходим.

В условиях становления рынка для государства наиболее важным является определение кадастровой стоимости.

Следует исходить из того, что кадастровая стоимость, во-первых, дает представление о богатстве, которым владеет общество в целом и отдельные ее члены, как составной части всего богатства страны, во-вторых, эта стоимость четко фиксируется в кадастре земли (недвижимости) как государственной информационной системе, в-третьих, обеспечивает справедливое налогообложение как метод перераспределения богатства страны в пользу всего общества, в том числе землевладельцев и землепользователей и ,в-четвертых, стимулирует эффективное использование основного богатства страны.

Кадастровая оценка есть неотъемлемая часть актуализации земельного кадастра (кадастра недвижимости). Правила, по которым производится кадастровая оценка, должны обеспечить:

· методически однородный процесс оценки по всей стране для достижения сравнимости оценки по всем регионам;

· объективность и правовое равноправие физических и юридических лиц;

· учет объективных данных рынка недвижимости как показателя потребительских свойств оцениваемой недвижимости. При этом кадастровая стоимость оцениваемого объекта не может быть выше рыночной стоимости в условиях развитого рынка недвижимости.

1. Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов

Кадастровая оценка земель населенных пунктов - это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).

Кадастровая стоимость - это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.

Цена в населенном пункте состоит из основной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.

Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.

Преимуществами данного метода является:

1. возможность определения кадастровой стоимости в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;

2. методика бальной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;

3. использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Рассмотрим эти методы.

· Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями и(или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода, зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого

· Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

· Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимо-включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в ночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному пользованию.

· Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода -- возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

· Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

· Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода -- возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Методологическую базу для проведения как массовой, так индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки.

Рассмотрим следующие виды принципов:

1. Принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника конкретном месте и периоде времени.

2. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности.

3. Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т. е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.

4. Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом.

5. Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи отражает изменение производственной функции, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже , замедляющимися темпами.

6. Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.

7. Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического размера, -- количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте.

8. Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

9. Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и населенного пункта.

10. Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.

11. Принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности.

12. Принцип соответствия обеспечивает выполнение правила -- максимальная стоимость объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.

13. Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения.

14. Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.

2. Характеристика и анализ объекта оценки

2.1 Общие сведения о муниципальном образовании (районе)

В данной работе проводится оценка земель населённых пунктов 3 администраций Комсомольского района:

Комсомольской

Моховской

Плехановской

Город Кунгур - это районный центр Пермской области - расположен в предгорьях Среднего Урала на железнодорожной магистрали Москва -- Владивосток, в 80 км от г. Перми.

Рельеф

Территория города расположена в месте слияния 3 рек - Сылвы, Ирени и Шаквы, имеет сильно расчлененный рельеф. Возвышенности, с ровной или слабо всхолмленной поверхностью, водоразделы местами изрезаны логами и оврагами, чередуются здесь с глубоко врезанными речными долинами. Водораздельные участки имеют уклон с юго-востока на северо-запад, в соответствии с падением толщины пермских пород.

На пойменной террасе расположена основная часть города. Первая надпойменная терраса отличается в северо-восточной части города, на левом берегу р.Сылва. Вторая и третья террасы отмечены в междуречье рек Сылва и Ирень, ширина их не превышает 1,5 км, причем вторая терраса четко выражена на правом берегу р.Сылва, а третья - на левом берегу р.Ирень. Эти террасы имеют слабо всхолмленную поверхность и отделяются от поймы крутым уступом.

На формирование современного рельефа г.Кунгура и его окрестности большую роль играет карстовый процесс. Наиболее крупными формами рельефа, связанными с карстовыми процессами, являются лога. Самый крупный лог находится на востоке описываемой территории. На дне и бортах лога наблюдаются многочисленные провальные впадины, нередко полностью поглощающие поверхностные водостоки во время весеннего снеготаяния.

Наиболее распространенной карстовой формой рельефа являются карстовые впадины, главным образом, провального происхождения. Они имеют воронкообразную и гелеобразную формы, нередко заболочены или заполнены водой.

Из других форм рельефа, не связанных с карстом, следует отметить овраги. Овраги встречаются на крутых склонах водоразделов и не достигают значительных размеров.

Климат

Климат - умеренно - континентальный. Зима холодная и продолжительная с устойчивыми морозами.

Средняя температура января - 15 °С. Лето отличается большой облачностью и обильными осадками, средняя температура июля +18 С. Из общего годового количества осадков - 489 мм. В теплую часть года (апрель - октябрь) выпадает 369 мм. Продолжительность вегетационного периода 150 дней.

Основные направления имеют ветры юго-западные и западные. В теплый период года несколько увеличивается повторяемость северо-западных ветров. Для характеристики ветрового режима ниже приводится таблица 1 направления ветров в процентах по восьми румбам.

Таблица 1 - Направления ветров

Стороны света	С	СВ	В	ЮВ	Ю	ЮЗ	З	СЗ
Годовые, многолетние значения	9	8	9	8	15	27	11	13
Теплый период (апрель-октябрь)	12	9	9	8	12	21	12	17

Средняя скорость ветра принимается по аналогии с г.Пермь и составляет 3,4 м/с.

Для полной характеристики ниже приводятся основные климатологические элементы, систематизированные в таблицу 2.

Таблица 2 - Основные климатологические элементы

Месяц Элименты климата	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	За год
Средняя температура воздуха (С0)	-15,7	-14,4	-7,9	2,3	0,4	16,0	8,1	19,6	9,4	1,9	-6,5	-13,4	1,3
Среднее количество осадков, мм	23	18	19	26	44	63	70	63	-	44	35	25	89
Абсолютная влажность воздуха (МБ)	1,9	1,9	3,1	5,6	8,5	12,5	4,9	13,5	0,7	6,1	3,9	2,3	7,0

В данном муниципальном районе 24 населенных пункта. Общая площадь этого района составляет 927,65 га. В данном районе проживает 9208 человек, из трудоспособных - 5465 человек. Так же в этом районе имеются транспортные магистрали, которые соединяют администрации между собой и в каждой администрации населенные пункты. Так же имеется железная дорога, которая проходит в Моховской администрации между населенными пунктами Бабина-Горы, Кисим, Мохово, Иренский и Шаква. Так же имеются водные объекты.

2.2 Хозяйственная значимость и размеры населенного пункта

Одним из важнейших показателей, характеризующих расселение, является средний размер населенного пункта по численности населения (людности). Размер населенного пункта в значительной степени влияет на стоимость земли. Установлено, что с ростом размера населенного пункта по численности проживающего населения, возрастает и рыночная цена земли.

Хозяйственная значимость населенного пункта не всегда является объективной характеристикой ценности земель. Необходимо заметить, что часть населенных пунктов, в силу определенных условий, теряют хозяйственную значимость. Так, наряду с сокращением абсолютной численности населения, сокращается и число населенных пунктов. В пригородных районах часть населенных пунктов, потерявших хозяйственную значимость, не исчезают, а продолжают существовать в качестве места отдыха горожан.

Сведения о хозяйственной значимости и людности населенного пункта берутся из паспорта населенною пункт, речь о котором пойдет в следующем разделе.

Проводится анализ системы расселения района по численности населения и хозяйственной значимости на основе данных таблицы №1.

Динамика численности населения муниципального образования в разрезе администраций, за последний ряд лет. приводится в таблице №2. Для улучшения наглядности и анализа демографической ситуации, сложившейся на территории оцениваемого муниципального образования, используют графики, диаграммы и другие средства графического отображения

Пример графика, отражающего динамику численности населения сельской администрации, представлен на рисунке 1.

Таблица № 1 - Характеристика числа населенных пунктов по размерам и хозяйственной значимости

Хозяйственная значимость	Численность населения, чел	Итого
	нет жителей	до 20	21 - 50	51 - 100	101 - 200	201 - 500	501 - 1000	1001 и более	Количество	%
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Усадьба сельскохозяйственного предприятия					1	1		3	5	20,8
Усадьба производственного подразделения		3	2		3	1			9	37,5
Подсобное сельскохозяйственное предприятие
Усадьба лесного хозяйства
Образование на базе добывающей промышленности
Образование на базе перерабатывающей промышленности
Усадьба крестьянского хозяйства
Дачный населенный пункт
Прочий населенный пункт		1	3	3	1	2			10	41,7
Итого	Количество		4	5	3	5	4		3	24	100
	%		17	20,8	12,5	20,8	16,7		12,5

Таблица № 2 - Динамика численности населения Комсомольского района, чел

Название администрации	Годы
	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1. Комсомольский	3329	3415	3189	3482	3482	3444	3580	3624	3720	3782
2. Моховое	2891	2676	2679	2921	2646	2709	2715	2711	2709	2763
3. Плеханово	2703	2713	2738	2693	2606	2592	2719	2710	2700	2663
Итого	8923	8804	8606	9096	8734	8745	9014	9045	9129	9208



Рисунок 1. - Динамика численности населения Комсомольского района

2.3 Характеристика паспортов населенного пункта

Основой проведения оценки земель служат материалы, полученные в результате паспортизации. Паспорт является источником полной, достоверной и своевременной информации о населенном пункте, позволяющей наметить и пути регулирования процессов ценообразования на землю. Паспорт включает в себя сведения о административно-хозяйственной значимости населенного пункта, численности населения, земельных ресурсов, объектах социальной и производственной инфраструктуры, уровне благоустройства, сведения о инженерно-геологических условиях, состоянии окружающей среды и др. Паспорт содержит как количественные, так и качественные характеристики населенного пункта.

Необходимая исходная информация, содержащаяся в паспорте населенного пункта, заносится в таблицу №3.

Использование результатов паспортизации позволяет оперативно провести сравнительный анализ всех населенных пунктов в оцениваемом районе.

2.4 Характеристика рынка земли

Рынок способ взаимодействия продавцов и покупателей, основанный на спросе, предложении и цене.

Земельный рынок - часть рынка недвижимости, который предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой юридические, экономические и др. отношения, осуществляющие такие функции как: купля-продажа, аренда, залог, дарение, наследование земельных участков, ипотечное кредитование.

Рассматривая условия формирования земельного рынка, необходимо учитывать особенности земли как товара, вернее прав, передаваемых на этот уникальный товар.

Сведения о рыночной цене земли являются объективным отражением ценности земель населенного пункта исходя из рыночных факторов ценообразования, учитывающих социально--экономический, демографический, природный и другой потенциал конкретного населенного пункта.

Реальная цена продажи земельного участка на равновесном рынке является величиной, близко отражающей рыночную или кадастровую стоимость, т. е. их отношение, представлено условным равенством: цена - стоимость. Поэтому имеется необходимость сбора и проведения анализа рыночных цен, складывающихся в оцениваемых населенных пунктах.

3 Балльная оценка земель населенных пунктов

После получения необходимой информации по населенным пунктам (таблица №3) можно приступить к расчетам кадастровой стоимости земли в населенном пункте.

Используемые исходные данные представляют собой обширную и разностороннюю информацию, содержащуюся в различных единицах измерения, Для приведения земельно-оценочных показателей в единую систему используют коэффициенты относительной ценности территорий или относительные величины - баллы.

В выполняемой курсовой работе проводится балльная оценка факторов в разрезе отдельных групп влияющих, на стоимость земли.

Под баллом понимается условно-принятая величина, позволяющая сравнивать разнокачественные оценочные показатели. Относительная ценность земель, выраженная баллом, получается в результате составления оценочной шкалы,

Оценочная шкала - система оценочных показателей, количественно характеризующая свойства и качество различных земельных участков при их сопоставлении.

При установлении относительной ценности земель в оцениваемых населенных пунктах строятся закрытые или замкнутые шкалы. В закрытой шкале наилучшему показателю присваивается наивысшая величина 100 баллов, а наихудшему, или в случае отсутствия показателя - 0 баллов.

3.1 Расчёт баллов за местоположение

Общий балл за местоположение включает расчеты баллов за расстояние до областного центра, районного центра, центра сельской администрации, а также учитывает наличие видов транспортной доступности.

Балл за расстояние до населенного пункта ранга () рассчитывается по формуле:

, где (1)

- соответствующий балл, характеризующий удаленность i-го населенного пункта от административного центра ранга i -го уровня.

- расстояние

-го населенного пункта до административного центра ранга ;

- расстояние от самого удаленного населенного пункта до административного центра ранга .

Общий балл за размещение населенного пункта относительно административных центров () рассчитывается по формуле:

(2)

или в данном случае

, где (3)

- коэффициент, характеризующий удельный вес влияния расстояния до населенного пункта -го ранга на цену земли в долях единицы;

= 0,5, коэффициент, характеризующий влияние расстояния до областного центра;

= 0,3, коэффициент, характеризующий влияние расстояния до районного центра.

= 0,2, коэффициент, характеризующий влияние расстояния до центра сельской администрации.

- балл за расстояние от населенного пункта до областного центра;

- балл за расстояние от населенного пункта до районного центра сельской администрации.

- балл за расстояние от населенного пункта до центра сельской администрации.

Результаты расчетов баллов за местоположение отражаются в таблице № 4.

3.2 Расчет баллов за инженерную инфраструктуру

Инженерная инфраструктура охватывает показатели с инженерным обустройством территории. Кроме показателей, характеризующих наличие того или иного элемента инженерного обустройства (так называемые качественные показатели), в данную группу включены количественные характеристики.

3.2.1 Балл за наличие дорог с твердым покрытием.

До населенного пункта () рассчитывается по формуле:

, где (4)

- протяженность дороги с твердым покрытием от i-го (оцениваемого) населенного пункта до административного центра j-го уровня, км;

- общая протяженность дороги от i-го населенного пункта до соответствующего административного центра, км;

Общий балл за наличие дорог с твердым покрытием () рассчитывается по формуле:

Бпокр = ?аi*Кn*Бij , где (5)

аi - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния расстояния до населенного пункта j-го уровня на цену земли в долях единицы;

Кn - коэффициент за вид покрытия дороги;

Бij - соответствующий балл, характеризующий твердое покрытие дорог от i-го населенного пункта до административного центра уровня j;

а1 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дорог до областного центра;

а2 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дорог до районного центра;

а3 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дорог до центра сельской администрации;

Б1-1 - балл за твердое покрытие дорог до областного центра;

Б1-2 - балл за твердое покрытие дорог до районного центра;

Б1-3 - балл за твердое покрытие дорог до центра сельской администрации.

Коэффициенты а1, а2, а3 могут быть получены на основе метода экспертных оценок или даже по статистическим программам.

Для пригородных районов и районов, размещенных от областного центра на расстоянии до 150 км, возможно применение следующих коэффициентов, рассчитанных по статистическим формулам:

а1 = 0,5 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с твердым покрытием до областного центра;

а2 = 0,3 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с твердым покрытием до районного центра сельской администрации;

а3 = 0,2 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с твердым покрытием до центра сельской администрации.

Если основная дорога до населенного пункта высшего ранга преимущественно (более 50%) асфальтированная, применяется коэффициент Кn = 1,0; преимущественно улучшенная - Кn = 0,8; преимущественно грунтовая - Кn = 0,5; Расчеты балла за наличие дорог с твердым покрытием оформляются в таблице №5

3.2.2 Балл за наличие водопровода (Бвод) в населенном пункте зависит от удельного веса домов с вводом воды в жилые дома и обеспеченности водоразборными колонками

Расчеты ведутся по следующему алгоритму (формула 6):

1. Балл, отражающий водопровод (ввод в жилые дома) принимается в полном объеме от удельного веса домов, характеризующих данный показатель.

2. Балл, отражающий наличие водоразборных колонок принимается в полном объеме от удельного веса домов, обслуживаемых водоразборными колонками.

3. Водоснабжение за счет колодцев не учитывается.

4. Находится суммарное значение баллов.

Бвод = В + 0,5 * К (6)

где В - удельный вес домов с водопроводом, %

К - удельный вес домов, обслуживаемых водоразборными колонками, %

3.2.3 Балл за наличие газопровода (Бгаз) зависит от удельного веса домов с централизованным газоснабжением и домов с привозным газом.

Расчеты ведутся по формуле 7:

Бгаз = Цг + 0,5 * П (7)

где Цг - удельный вес домов с централизованным газоснабжением, %

П - удельный вес домов с привозным газом, %

3.2.4 Балл за обеспеченность централизованным теплоснабжением (Бтеп) зависит от удельного веса домов с централизованным теплоснабжением и смешанным отоплением

Расчеты ведутся по формуле 8:

Бтеп = Цт + 0,5 * С (8)

где Цт - удельный вес домов с централизованным теплоснабжением, %

С - удельный вес домов со смешанный отоплением, %

3.2.5 Балл за обеспеченность канализацией (Бкан) равен удельному весу домов с данным показателем

3.2.6 Балл за наличие улиц с твердым покрытием (Бпок. ул) равен удельному весу площадей улиц и проездов населенных пунктов с данным показателем

3.2.5 Балл за обеспеченность телефонной связью (Бтел) равен удельному весу телефонизированных домов

Общий балл, отражающий инженерное оборудование территории населенного пункта (Бинж), соответствует сумме баллов за наличие дорог с твердым покрытием до населенного пункта, наличии водопровода, газопровода, централизованного теплоснабжения, канализации, улиц с твердым покрытием и телефонизации, умноженных на коэффициент влияния каждого фактора:

Бинж = ?аi * Бi (9)

где аi - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния отдельного показателя инженерного благоустройства i-го населенного пункта на цену земли;

Бi - соответствующий балл за наличие отдельного показателя инженерного благоустройства i-го населенного пункта.

Возможно применение следующих коэффициентов, полученных по статистическим формулам:

а1 = 0,25 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния дорог с твердым покрытием до населенного пункта на балл за инженерную инфраструктуру;

а2 = 0,20 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния водопровода на балл за инженерную инфраструктуру;

а3 = 0,15 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния газопровода на балл за инженерную инфраструктуру;

а4 = 0,15 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния централизованного теплоснабжения на балл за инженерную инфраструктуру;

а5 = 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния канализации на балл за инженерную инфраструктуру

а6 = 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния улиц и проездов с твердым покрытием на балл за инженерную инфраструктуру;

а7 = 0,05 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия телефонизации на балл за инженерную инфраструктуру;

Расчеты сводятся в таблицу № 6

3.3 Расчет баллов за социальную инфраструктуру

Формирование системы данных показателей основано также на качественной характеристике. Так, например, для анализа берется не только наличие школ, но и их вместимость. С учетом СНиП по каждому объекту определен процент амортизации, вводится поправочный коэффициент на год возведения здания.

Общепризнанными в экономике, землеустройстве, социологии, демографии являются количество того или иного ресурса на единицу измерения. Так, вместимость школ, детских садов, учреждений культуры выражена в показателе «вместимость на 1000 жителей». С учетом коэффициента пригодности зданий получается достаточно объективный показатель.

В данную группу включаются также наличие и вместимость (в расчете на 1000 жителей) больниц, ФАП, амбулаторий, магазинов и других объектов социальной сферы.

3.3.1 Балл за наличие и вместимость школ (Бшк)

(10)

(11)

где - балл за наличие и вместимость школ;

- удельный показатель вместимости школ в -ом населенном пункте;

- нормативный удельный показатель для населенного пункта определенной людности принимается равным 160 ученических мест на 1000 жителей;

- вместимость школы в -ом населенном пункте, чел;

- численность населения в -ом населенном пункте, чел;

Применяются следующие коэффициенты за уровень школ:

Кш = 1,0 - средняя школа;

Кш = 0,7 - неполная средняя школа (основная);

Кш = 0,3 - начальная школа

Если > , то балл за наличие и вместимость школ, , принимается равным 100.

Расчеты ведутся в таблице № 7.

Таблица № 7 - Расчет баллов за наличие и вместимость школ

Название населенных пунктов	Численность населения, Ni чел.	Школы
		Вместимость, Wi чел	Удельный показатель вместимости, Аi чел	Нормативный показатель вместимости, Анорм чел	Коэффициент за уровень школы, Кш	Балл за наличие и вместимость школ в радиусе влияния общественного центра	Коэффициент пешеходной доступности, Кпд	Балл за наличие и вместимость школ, Бшк
1. Комсомольский	3455	100	29	160	0,3	5,4	1,0	5,4
2. Гробово	162	30	186	160	0,3	100,0	1,0	100,0
3. Комарово	48					100,0	1,0	100,0
4. Любимово	47					100,0	1,0	100,0
5. Мичково	70					100,0	1,0	100,0
6. Моховое	1354	320	237	160	1,0	100,0	1,0	100,0
7. Поновка	331					100,0	1,0	100,0
8. Сылвенское	244					100,0	1,0	100,0
9. Дейково	115					100,0	1,0	100,0
10. Подкаменное	16					74,8	0,5	37,4
11. Бабина-Горы	67					100,0	1,0	100,0
12. Иренский	54					100,0	1,0	100,0
13. Шаква	274					100,0	1,0	100,0
14. Кисим	115					100,0	1,0	100,0
15. Липово	168					100,0	1,0	100,0
16. Плашкино	25					100,0	0,3	44,4
17. Плеханово	2111	360	171	160	0,7	100,0	1,0	100,0
18. Крутики	5					100,0	0,5	50,0
19. Осиновое Озеро	43					100,0	0,5	50,0
20. Парашино	309					100,0	1,0	100,0
21. Пауты	7					100,0	1,0	100,0
22. Плешково	2					100,0	0,5	50,0
23. Полетаево	164					100,0	1,0	100,0
24. Черемухово	22					100,0	1,0	100,0

3.3.2 Балл за наличие и вместимость детских дошкольных учреждений (Бд. сад)

(12)

(13)

где - удельный показатель вместимости дошкольных учреждений в -ом населенном пункте;

- нормативный удельный показатель для населенного пункта определенной людности, принимается равным 100 на 1000 жителей;

- балл за наличие и вместимость детских дошкольных учреждений;

- вместимость детских дошкольных учреждений в -ом населенном пункте, чел;

- численность населения в -ом населенном пункте, чел.

Если > , то балл за наличие и вместимость дошкольных учреждений, , принимается равным 100.

Расчеты ведутся в таблице № 8.

Таблица № 8 - Расчет баллов за наличие и вместимость детских дошкольных учреждений (д.д.у.)

Название населенных пунктов	Численность населения, Ni чел.	Детские дошкольные учреждения
		Вместимость, Wi чел	Удельный показатель вместимости, Bi чел	Нормативный показатель вместимости, B норм., чел	Балл за наличие и вместимость д.д.у. в радиусе влияния общественного центра	Коэффициент пешеходной доступности, К пд	Балл за наличие и вместимость д.д.у., Бд. Сад
1. Комсомольский	3455	300	87	100	87	1,0	87
2. Гробово	162				87	0,5	43,5
3. Комарово	48				87	0,5	43,5
4. Любимово	47				87	0,5	43,5
5. Мичково	70				87	0,5	43,5
6. Моховое	1354	160	119	100	100	1,0	100
7. Поновка	331				100	1,0	100
8. Сылвенское	244				100	1,0	100
9. Дейково	115				100	1,0	100
10. Подкаменное	16				100	0,5	50
11. Бабина-Горы	67				100	1,0	100
12. Иренский	54				100	1,0	100
13. Шаква	274				100	1,0	100
14. Кисим	115				100	1,0	100
15. Липово	168				100	1,0	100
16. Плашкино	25				100	0,0	0
17. Плеханово	2111	280	133	100	100	1,0	100
18. Крутики	5				100	0,5	50
19. Осиновое Озеро	43				100	0,5	50
20. Парашино	309	20	65	100	65	1,0	65
21. Пауты	7				100	1,0	100
22. Плешково	2				100	0,0	0
23. Полетаево	164				65	1,0	65
24. Черемухово	22				65	1,0	65

3.3.3 Балл за наличие и вместимость клубов, домов культуры (Бкл)

(14)

(15)

где - удельный показатель вместимости клуба, дома культуры в -ом населенном пункте;

- нормативный удельный показатель для населенного пункта определенной людности, принимается равным 80 на 1000 жителей;

- балл за наличие и вместимость клуба, дома культуры в -ом населенном пункте;

- вместимость клуба, дома культуры в -ом населенном пункте, чел;

- численность населения в -ом населенном пункте, чел.

Если > , то балл за наличие и вместимость клубов и домов культуры, , принимается равным 100.

Расчеты ведутся в таблице № 9.

Таблица № 9 - Расчет баллов за наличие и вместимость клубов

Название населенных пунктов	Численность населения, Ni чел.	Клубы, дома культуры
		Вместимость, Qi чел	Удельный показатель вместимости, Di чел	Нормативный показатель вместимости, D норм., чел	Балл за наличие и вместимость клубов в радиусе влияния общественного центра	Коэффициент пешеходной доступности, К пд	Балл за наличие и вместимость клубов, Б кл.
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Комсомольский	3455	400	116	80	100	1,0	100
2. Гробово	162	40	247	80	100	1,0	100
3. Комарово	48				100	1,0	100
4. Любимово	47				100	1,0	100
5. Мичково	70				100	1,0	100
6. Моховое	1354	150	111	80	100	1,0	100
7. Поновка	331				100	1,0	100
8. Сылвенское	244				100	1,0	100
9. Дейково	115				100	1,0	100
10. Подкаменное	16				100	0,5	50
11. Бабина-Горы	67				100	1,0	100
12. Иренский	54				100	1,0	100
13. Шаква	274				100	1,0	100
14. Кисим	115				100	1,0	100
15. Липово	168				100	1,0	100
16. Плашкино	25				100	0,0	0
17. Плеханово	2111	200	95	80	100	1,0	100
18. Крутики	5				100	0,5	50
19. Осиновое Озеро	43				100	0,5	50
20. Парашино	309				100	1,0	100
21. Пауты	7				100	1,0	100
22. Плешково	2				100	0,5	50
23. Полетаево	164				100	1,0	100
24. Черемухово	22				100	1,0	100

3.3.4 Балл за наличие медицинских учреждений (Бмед) определяется исходя из следующей шкалы

· Стационар + амбулатория (поликлиника) - 100

· Амбулатория - 80

· Фельдшерско-акушерский пункт (ФАП) - 50

· Медпункт - 20

· Отсутствие медицинских учреждений - 0

3.3.5 Балл за наличие магазинов (Бмаг) определяется исходя из следующей шкалы

· Три и более специализированных магазина - 100

· Два специализированных магазина - 80

· Один магазин смешанных товаров - 50

· Продовольственный магазин - 20

· Отсутствие магазина в населенном пункте - 0

3.3.6 Балл за возможность приема телепередач (Бтв) определяется исходя из следующей шкалы

· Уверенный прием телепередач - 100

· Неуверенный прием телепередач - 70

· Отсутствие возможности приема - 0

Расчеты баллов, характеризующих наличие медицинских учреждений, магазинов и возможность приема телепередач, приводится в таблице № 10.

Таблица № 10 - Расчет баллов за наличие медицинских учреждений, магазинов, возможность приема телепередач

Название населенных пунктов	Медицинские учреждения	Магазины	Балл за возможность приема телепередач, Б тв
	Балл за наличие медицинских учреждений в радиусе влияния общественного центра	Коэффициент пешеходной доступности, К пд	Балл за наличие медицинских учреждений, Б мед	Балл за наличие магазинов в радиусе влияния общественного центра	Коэффициент пешеходной доступности, К пд	Балл за наличие магазинов, Б маг
1. Комсомольский	100	1,0	100	100	1,0	100	100
2. Гробово	50	1,0	50	50	1,0	50	100
3. Комарово	50	1,0	50	50	1,0	50	0
4. Любимово	50	1,0	50	50	1,0	50	0
5. Мичково	50	1,0	50	50	1,0	50	0
6. Моховое	20	1,0	20	100	1,0	100	100
7. Поновка	20	1,0	20	100	1,0	100	100
8. Сылвенское	20	1,0	20	100	1,0	100	100
9. Дейково	20	1,0	20	100	1,0	100	100
10. Подкаменное	100	0,5	50	100	0,5	50	100
11. Бабина-Горы	20	1,0	20	100	1,0	100	100
12. Иренский	20	1,0	20	100	1,0	100	100
13. Шаква	20	1,0	20	100	1,0	100	100
14. Кисим	20	1,0	20	100	1,0	100	100
15. Липово	20	1,0	20	100	1,0	100	100
16. Плашкино	20	0,0	0	100	0,0	0	100
17. Плеханово	100	1,0	100	100	0,0	0	70
18. Крутики	100	0,5	50	100	0,5	50	70
19. Осиновое Озеро	100	0,5	50	100	0,5	50	70
20. Парашино	100	1,0	100	50	0,0	0	70
21. Пауты	100	1,0	100	100	0,0	0	70
22. Плешково	50	0,5	25	50	0,5	25	70
23. Полетаево	100	1,0	100	100	0,0	0	70
24. Черемухово	100	1,0	100	50	0,0	0	70

Общий балл за наличие социальной инфраструктуры -го населенного пункта () рассчитывается по формуле:

Боц = ?аi * Бi (16)

Бсоц = а1*Бшк + а2*Бд. сад + а3*Бкл + а4*Бмед + а5*Бмаг + а6*Бтв

где аi - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния каждого из факторов социального благоустройства -го населенного пункта на цену земли. Данный показатель определяется либо методом экспертных оценок, либо на основе расчета коэффициентов влияния по статистическим формулам.

Бi - соответствующий балл, характеризующий факторы социального благоустройства -го населенного пункта.

Возможно применение следующих коэффициентов, полученных по статистическим формулам:

а1 - 0,20 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия школы в оцениваемом населенном пункте на цену земли;

а2 - 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия детских садов в населенном пункте на цену земли;

а3 - 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия клуба (дома культуры) в населенном пункте на цену земли;

а4 - 0,20 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия медицинских учреждений в населенном пункте на цену земли;

а5 - 0,35 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия магазинов в населенном пункте на цену земли.

а6 - 0,05 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния возможности приема телепередач в населенном пункте на цену земли.

Расчеты баллов, характеризующих социальную инфраструктуру в целом, сводятся в таблицу № 11.

Таблица № 11 - Расчет баллов за социальную инфраструктур

Название населенного пункта	Школы	Детские дошкольные учреждения	Клубы, дома культуры	Медицинские учреждения	Магазины	Возможность приема телепередач	Балл за социальную инфраструктуру Б соц
	Бш.	а1	Бд.сад	а2	Бкл.	а3	Бмед.	а4	Бмаг.	а5	Бтв.	а6
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
1. Комсомольский	5,4	0,20	87	0,10	100	0,10	100	0,20	100	0,35	100	0,05	79,8
2. Гробово	34,9	0,20	43,5	0,10	100	0,10	50	0,20	50	0,35	100	0,05	53,8
3. Комарово	34,9	0,20	43,5	0,10	100	0,10	50	0,20	50	0,35		0,05	48,8
4. Любимово	34,9	0,20	43,5	0,10	100	0,10	50	0,20	50	0,35		0,05	48,8
5. Мичково	34,9	0,20	43,5	0,10	100	0,10	50	0,20	50	0,35		0,05	48,8
6. Моховое	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
7. Поновка	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
8. Сылвенское	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
9. Дейково	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
10. Подкаменное	37,4	0,20	50	0,10	50	0,10	50	0,20	50	0,35	100	0,05	50,0
11. Бабина-Горы	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
12. Иренский	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
13. Шаква	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
14. Кисим	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
15. Липово	148,1	0,20	100	0,10	100	0,10	20	0,20	100	0,35	100	0,05	93,6
16. Плашкино	44,4	0,20	0	0,10	0	0,10	0	0,20	0	0,35	100	0,05	13,9
17. Плеханово	74,8	0,20	100	0,10	100	0,10	100	0,20	0	0,35	70	0,05	58,5
18. Крутики	37,4	0,20	50	0,10	50	0,10	50	0,20	50	0,35	70	0,05	48,5
19. Осиновое Озеро	37,4	0,20	50	0,10	50	0,10	50	0,20	50	0,35	70	0,05	48,5
20. Парашино	74,8	0,20	65	0,10	100	0,10	100	0,20	0	0,35	70	0,05	55,0
21. Пауты	74,8	0,20	100	0,10	100	0,10	100	0,20	0	0,35	70	0,05	58,5
22. Плешково	17,45	0,20	0	0,10	50	0,10	25	0,20	25	0,35	70	0,05	25,7
23. Полетаево	74,8	0,20	65	0,10	100	0,10	100	0,20	0	0,35	70	0,05	55,0
24. Черемухово	74,8	0,20	65	0,10	100	0,10	100	0,20	0	0,35	70	0,05	55,0

3.4 Расчет баллов за производственную инфраструктуру

В значительной степени притягательность для проживания в конкретном населенном пункте, а, следовательно, и цена земли зависят от возможностей трудоустройства, наличия мест приложения труда. В расчетах учитываются все отрасли производства, отрасли обслуживания и т.д.

В основе расчета балла за производственную инфраструктуру лежат сведения о занятости населения. Балл по данному показателю можно рассчитать двумя способами. Выбор способа расчета зависит от наличия исходной информации и статуса населенного пункта (сельский населенный пункт, рабочий поселок).

1. первый способ предполагает наличие информации о количестве рабочих мест в населенном пункте, балл рассчитывается по формуле:

Балл по этому показателю рассчитывается по формуле:

Бпр = (Pi / Pнорм) *100 (18)

где Бпр - балл за обеспеченность рабочими местами (производственную инфраструктуру);

Pi - количество рабочих мест в i-ом населенном пункте;

Pнорм - нормативный показатель для населенного пункта определенной людности (численности населения).

Оптимальная занятость населения устанавливает следующие нормативные показатели в зависимости от людности:

для населенных пунктов до 100 чел.: Рнорм = Ni / 4,8

для населенных пунктов от 101 до 200 чел.: Рнорм = Ni / 4,2

для населенных пунктов от 201 до 500 чел.: Рнорм = Ni / 3,7

для населенных пунктов от 501 до 1000 чел.: Рнорм = Ni / 3,2

для населенных пунктов от 1001 до 2000 чел.: Рнорм = Ni / 2,8

для населенных пунктов от 2001 до 5000 чел.: Рнорм = Ni / 2,5

для населенных пунктов от 5001 чел. и выше: Рнорм = Ni / 2,2

Ni - численность населения в i-ом населенном пункте, чел.

2. Второй способ основан на сведениях о численности безработных. Рассчитывается удельный вес безработных среди трудоспособного населения в населенном пункте. Тогда балл за обеспеченность рабочими местами рассчитывается по формуле:

Бпр = 100 - Еi (19)

Еi - удельный вес (в %) безработного самодеятельного населения в i-ом населенном пункте.

Расчеты баллов за производственную инфраструктуру через удельный вес безработного населения ведутся в таблице № 12.

Таблица № 12 - Расчет баллов за производственную инфраструктуру

Название населенного пункта	Численность трудоспособного населения, чел	Численность безработных, чел	Удельный вес безработного населения, Еi	Балл за производственную инфраструктуру, Б пр i
1. Комсомольский	73	41	56,2	43,8
2. Гробово	27	5	18,5	81,5
3. Комарово	2279	75	3,3	96,7
4. Любимово	12	5	41,7	58,3
5. Мичково	40	14	35,0	65,0
6. Моховое	827	239	28,9	71,1
7. Поновка	228	123	53,9	46,1
8. Сылвенское	136	82	60,3	39,7
9. Дейково	66	40	60,6	39,4
10. Подкаменное	9	4	44,4	55,6
11. Бабина-Горы	34	13	38,2	61,8
12. Иренский	38	20	52,6	47,4
13. Шаква	163	48	29,4	70,6
14. Кисим	89	74	83,1	16,9
15. Липово	94	45	47,9	52,1
16. Плашкино	13	9	69,2	30,8
17. Плеханово	1	1	100,0	0,0
18. Крутики	22	8	36,4	63,6
19. Осиновое Озеро	145	44	30,3	69,7
20. Парашино	2	1	50,0	50,0
21. Пауты	1114	282	25,3	74,7
22. Плешково	1	1	100,0	0,0
23. Полетаево	48	23	47,9	52,1
24. Черемухово	4	1	25,0	75,0

3.5 Расчет баллов за размещение (локализацию) населенного пункта

На привлекательность проживания в населенном пункте влияют такие условия как, например, размещение относительно транспортных магистралей, и в тоже время, наличие рекреационных условий для отдыха населения.

Выделяют следующие формы локализации населенного пункта:

· придорожная (с разбивкой на подформы);

· приречная (размещение у реки, озера, пруда);

· при лесных массивах;

· ландшафтная.

Величина балла за размещение населенного пункта (Бразм) определяется в зависимости от следующих факторов: расстояние до магистральной автомобильной дороги, расстояние до железнодорожной станции, наличие крупных водных источников и лесных массивов.

Необходимые характеристики для расчета баллов данной группы факторов, которые не были отражены в паспорте населенного пункта, устанавливаются с использованием карты расположения населенного пункта.

3.5.1 Размещение населенного пункта у магистральной дороги областного, районного значения (БI)

Значение баллов присваиваются исходя из расстояния до магистральной дороги по школе:

· не более 2 км - 100

· от 2 до 3 км - 50

· от 3 до 5 км - 30

· более 5 км - 0

3.5.2 Размещение населенного пункта у железнодорожной станции (БII)

Значение баллов присваиваются исходя из расстояния до железнодорожной станции по школе:

· не более 1 км - 100

· от 1 до 3 км - 70

· от 3 до 5 км - 50

· от 5 до 10 км - 30

· более 10 км - 0

3.5.3 Размещение населенного пункта у крупных водных источников (реки, озера, пруда), т.е. приречная форма локализации (БIII), оценивается по школе:

· у реки протяженностью свыше 100 км

или озера, пруда с акваторией более 1 км - 100

· у реки протяженностью от 30 до 100 км

или озера, пруда с акваторией менее 1 км - 50

отсутствие крупных водных источников

3.5.4 Размещение населенного пункта при лесных массивах, имеющих рекреационное значение (БIV), оценивается в 100 баллов, в противном случае показатель не учитывается - 0 баллов.

Поправочный коэффициент (Кпопр) рассчитывается как среднее суммы коэффициентов К1 и К2:

Кпопр = (К1 + К2 ) / 2 (20)

Общий балл за размещение рассчитывается как среднеарифметическое значение показателей локализации с учетом поправочного коэффициента за всесезонную доступность к населенному пункту, по формуле 21:

Бразм = ((БI + БII + БIII + БIV) / 4) * Кпопр (21)

Расчет баллов за размещение населенного пункта приводится в таблице № 13.

Таблица № 13 - Расчет баллов за размещение населенного пункта

Название населенного пунктаФормы локализации	Балл за размещение, Б разм
	У магистральной дороги, БI	У ж/д станции, БII	У водного источника, БIII	При лесном массиве, Б IV
1. Комсомольский	30		0		7,5
2. Гробово	100		100		50,0
3. Комарово	100		100		50,0
4. Любимово	100		100		50,0
5. Мичково	100		100		50,0
6. Моховое	30	100	100	100	82,5
7. Поновка	30	70	0	100	50,0
8. Сылвенское	30	70	100		50,0
9. Дейково	0	50	100		37,5
10. Подкаменное	0	30	100		32,5
11. Бабина-Горы	30	50	100		45,0
12. Иренский	30	100	100		57,5
13. Шаква	0	30	100	100	57,5
14. Кисим	0	100	100	100	75,0
15. Липово	0	50	100	100	62,5
16. Плашкино	0	30	100	100	57,5
17. Плеханово			0	100	25,0
18. Крутики	100		100	100	75,0
19. Осиновое Озеро	50		100		37,5
20. Парашино	100		0	100	50,0
21. Пауты	100		0	100	50,0
22. Плешково	0		0	100	25,0
23. Полетаево	100		0		25,0
24. Черемухово	100		100	100	75,0

3.6 Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения

Анализ численности населения за ряд лет в каждом населенном пункте, устанавливает определенные закономерности. По каждому из населенных пунктов с использованием статистических моделей и программ рассчитывается показатель ежегодного изменения населения (людности). Необходимость включения этого показателя связана с выявлением перспектив развития сельских населенных пунктов. Естественно, что без знания развития каждого из населенных пунктов невозможно определить кадастровую стоимость земли. Без прогноза численности людей можно лишь определить стоимость земельного участка в населенном пункте на сегоднявший день, но в результате, например, массового оттока населения из данного населенного пункта уже в следующем году цена резко упадет. И, наоборот, при увеличении численности населения стоимость земли будет возрастать.