Облік основних засобів та інвестиційної нерухомості за міжнародними та державними стандартами

На рахунках буде наступна ситуація:

Дт А.01 "Грошові кошти" 32 000 $;

Дт А.07.08 "Накопичена амортизація основних засобів" 12 000 $;

Кт А.07.03 "Комп'ютери та офісне обладнання" 44 000 $.

Відповідно до П(С)БО 7 об'єкт основних засобів вилучається з активів (списується з балансу) у випадку його вибуття внаслідок:

- продажу,

- безоплатної передачі, або

- невідповідності критеріям визнання активом.

Якщо об'єкти основних засобів не відповідають критеріям визнання активом, то вони ліквідуються.

Фінансовий результат від вибуття основних засобів визначається як різниця між доходом від вибуття основних засобів та сумою їх залишкової вартості, непрямих податків і витрат, пов'язаних із вибуттям основних засобів.

Регістри аналітичного обліку основних засобів, що вибули, додаються до документів, якими оформлені факти вибуття основних засобів.

У випадку часткової ліквідації об'єкта основних засобів його первісна (переоцінена) вартість та знос зменшуються відповідно на суму первісної (переоціненої) вартості та зносу ліквідованої частини об'єкта.

Таблиця 20.

Кореспонденція рахунків за МСБО та П(С)БО

№	Зміст операції	Дебет	Кредит	Сума, грн
1	2	3	4	5
1	Відображено дохід від продажу офісного обладнання	L.03.14 "Інші короткострокові зобов'язання"	PL.08.10 "Дохід від реалізації необоротних активів	36 000
		377 "Розрахунки з іншими дебіторами"	742 "Дохід від реалізації необоротних активів"
2	Відображено сума податкових зобов'язань з ПДВ	PL.08.10 "Дохід від реалізації необоротнихактивів"	L.03.02 "Заборгованість за податками та резерви податкових зобов'язань"	6 000
		742 "Дохід від реалізації необоротних активів"	641 "Розрахунки за податками"
3	Списано знос офісного обладнання	A.07.08 "Накопичена амортизація основних засобів"	A.07.04 "Компютерне та офісне обладнання"	10 000
		131 "Знос основних засобів"	104 "Машини та обладнання"
4	Списана залишкова вартість верстата	PL.08.10 "Собівартість реалізованих необоротних активів"	A.07.04 "Компютерне та офісне обладнання"	20 000
		972 "Собівартість реалізованих необоротних активів"	104 "Машини та обладнання"

2.6 Розкриття інформації щодо основних засобів у фінансовій звітності

Міжнародні стандарти зазначають, що фінансова звітність щодо основних засобів має містити наступну інформацію:

- способи оцінки собівартості. Якщо використовуються більш ніж один спосіб, має розкриватися собівартість у відповідності до кожного методу для кожного виду основних засобів;

- методи нарахування зносу, що використовуються;

- строки корисного використання, що застосовуються та ставки зносу;

- валова балансова вартість та нарахований знос на початок і кінець періодів;

- звірка балансової вартості на початок і кінець періоду, що відображує:

- надходження; о вибуття;

- придбані через об'єднання підприємств;

- підвищення або зниження вартості, що виникає в результаті переоцінок;

- списання; о знос;

- чисту різницю валютних курсів, що виникає при переході фінансової звітності закордонної; о інші зміни.

Фінансова звітність також має розкривати:

- обмеження прав власності і вартості основних засобів, що знаходяться в якості забезпечення зобов'язань;

- облікову політику щодо витрат на відновлення природних ресурсів, що пов'язані із використанням основних засобів;

- розмір витрат на будівництво основних засобів;

- суму зобов'язань щодо придбання основних засобів.

За національними стандартами інформація щодо основних засобів відображується а першу чергу в Балансі таблиці 21.

Таблиця 21.

Розкриття інформації за статтями балансу та рахунками плану рахунків щодо основних засобів

Назва статті	Код рядка	Визначення статей згідно з П(С)БО 2	Рахунки, сальдо яких відображено у відповідних статтях звіту
Незавершене будівництво	020	У статті "Незавершене будівництво" відображається вартість незавершених капітальних інвестицій у будівництво, створення, виготовлення, реконструкцію, модернізацію, придбання необоротних активів (включаючи необоротні матеріальні активи, призначені для заміни діючих, і устаткування для монтажу), що здійснюється підприємством, а також авансові платежі для фінансування такого будівництва	Дт 15 "Капітальні інвестиції"
Основні засоби:	У статті "Основні засоби" наводиться вартість власних та отриманих на умовах фінансового лізингу об'єктів і орендованих цілісних майнових комплексів, які віднесені до складу основних засобів згідно з П(С)БО 7 "Основні засоби" та П(С)БО 14 "Оренда". У цій статті також наводиться вартість інших необоротних матеріальних активів
залишкова вартість	030	До підсумку балансу включається залишкова вартість, яка визначається як різниця між первісною (переоціненою) вартістю основних засобів і сумою їх зносу на дату балансу	Рядок 031 - рядок 032
первісна вартість	031	Первісна (переоцінена) вартість основних засобів та інших необоротних матеріальних активів	Дт 10 "Основні засоби", Дт 11 "Інші необоротні матеріальні активи"
знос	032	Сума зносу основних засобів та інших необоротних матеріальних активів.	Кт 131 "Знос основних засобів", Кт 132 "Знос інших не оборотних матеріальних активів"

У Примітках до фінансової звітності щодо кожної групи основних засобів наводиться така інформація:

- вартість (первісна або переоцінена), за якою основні засоби відображені в балансі;

- методи амортизації, що застосовуються підприємством, і терміни корисного використання (експлуатації);

- наявність та рух основних засобів у звітному році:

- первісна (переоцінена) вартість та сума зносу на початок звітного року;

- первісна вартість основних засобів, які визнані активом, з виділенням вартості основних засобів, отриманих в результаті об'єднання підприємств;

- сума зміни первісної (переоціненої) вартості та зносу основних засобів у результаті переоцінки;

- первісна (переоцінена) вартість та сума зносу основних засобів, які вибули;

- сума нарахованої амортизації;

- сума втрат від зменшення корисності, відображена в Звіті про фінансові результати у звітному періоді;

- інші зміни первісної (переоціненої) вартості та сума зносу основних засобів;

- первісна (переоцінена) вартість та сума зносу на кінець звітного року.

Також у Примітках до фінансової звітності наводиться інформація про:

- вартість основних засобів, щодо яких існують передбачені чинним законодавством обмеження володіння, користування та розпорядження;

- вартість переданих у заставу основних засобів;

- сума капітальних вкладень на придбання і будівництво основних засобів за звітний рік;

- сума укладених угод на придбання у майбутньому основних засобів;

- залишкова вартість основних засобів, що тимчасово не використовуються (консервація, реконструкція тощо);

- первісна (переоцінена) вартість повністю амортизованих основних засобів, які продовжують використовуватись;

- залишкова вартість основних засобів, вилучених з експлуатації для продажу;

- первісна вартість, залишкова вартість та метод оцінки основних засобів, отриманих за рахунок цільового фінансування.

Якщо в звітному періоді проводилася переоцінка основних засобів, необхідно розкривати в Примітках зміну розміру додаткового капіталу в результаті переоцінки основних засобів та обмеження щодо його розподілу між власниками (учасниками).

Крім того, бажано розкривати в Примітках таку інформацію щодо переоцінки основних засобів:

- базу, застосовану для переоцінки активів;

- дати чинності переоцінки;

- залучення незалежного оцінювача;

- сутність будь-яких показників, що застосовувалися для визначення відновлюваної вартості.

У Примітках до консолідованої фінансової звітності щодо кожної групи основних засобів наводиться сума курсових різниць у зв'язку з перерахунком вартості основних засобів, наведеної у фінансовій звітності дочірніх підприємств.



2.7 Особливості обліку інвестиційної нерухомості

Обліковий підхід до інвестиційної нерухомості та пов'язані з ним вимоги до розкриття інформації відображує МСБО 40, що має відповідно назву "Інвестиційна нерухомість".

В Україні методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації щодо інвестиційної нерухомості та її розкриття у фінансовій звітності визначені П(С)БО 32 "Інвестиційна нерухомість".

Сфера застосування МСБО 40

Цей Стандарт, серед іншого, слід застосовувати для оцінки часток інвестиційної нерухомості, відображеної у фінансових звітах орендарів, які утримуються за угодою про фінансову оренду, та оцінки інвестиційної нерухомості, відображеної у фінансових звітах орендодавців, яка надана в оренду за угодами про операційну оренду.

Цей Стандарт не застосовується до питань, охоплених МСБО 17 "Оренда", включаючи такі:

а) класифікація оренди на операційну оренду та фінансову оренду;

б) визнання доходу від оренди, заробленого від інвестиційної нерухомості;

в) оцінка у фінансових звітах орендаря нерухомості, яка утримується за угодою про операційну оренду;

г) оцінка у фінансових звітах орендодавця його чистих інвестицій у фінансову оренду;

ґ) облік продажу та операцій зворотного лізингу (продаж майна з його подальшою орендою);

д) розкриття інформації про фінансову оренду та операційну оренду.

Цей Стандарт не застосовується до:

а) біологічних активів, пов'язаних із сільськогосподарською діяльністю;

б) прав на корисні копалини та родовища корисних копалин, таких як нафта, природний газ та подібні невідновлювані ресурси.

Сфера застосування П(С)БО 32

П(С)БО 32 визначає методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про інвестиційну нерухомість та її розкриття у фінансовій звітності. Норми цього Положення (стандарту) застосовуються підприємствами, організаціями та іншими юридичними особами незалежно від форм власності (крім бюджетних установ).

П(С)БО 32 не застосовується до питань, урегульованих Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 14 "Оренда", та іншими положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку, а саме до:

1) класифікації оренди на операційну та фінансову;

2) визнання доходу від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості;

3) оцінки орендодавцем нерухомості, яка надана в оренду за договором фінансової оренди;

4) обліку продажу та операцій з продажу активів з їх подальшою орендою;

5) розкриття інформації про фінансову та операційну оренду у фінансовій звітності;

6) обліку біологічних активів, пов'язаних із сільськогосподарською діяльністю;

7) обліку прав на розвідування та видобутку корисних копалин та невідтворюваних ресурсів.

Визначення та визнання за МСБО

Відповідно до МСБО 40 сформовано порядок визначень основних термінів при обліку і оцінці інвестиційної нерухомості та наведено в таблиці 22.



Таблиця 22

Визначення термінів, які використовуються при обліку і оцінці інвестиційної нерухомості

№ п/п	Терміни	Визначення
1	Балансова вартість	Carrying Amount	сума, за якою актив визнається у балансі.
2	Інвестиційна нерухомість	Investment Property	нерухомість (земля чи будівля, або частина будівлі, або їх поєднання), утримувана (власником або орендарем згідно з угодою про фінансову оренду) з метою отримання орендних платежів або збільшення вартості капіталу чи для досягнення обох цілей, а не для: а) використання у виробництві чи при постачанні товарів, при наданні послуг чи для адміністративних цілей або б) продажу в звичайному ході діяльності.
3	Нерухомість, зайнята власником	Owner-occupied Property	нерухомість, утримувана (власником або орендарем згідно з угодою про фінансову оренду) для використання у виробництві або постачанні товарів чи наданні послуг або для адміністративний цілей.
4	Справедлива вартість	Fair Value	сума, за якою можна обміняти актив або погасити заборгованість в операції між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами.

Наведемо приклади інвестиційної нерухомості:

а) земля, утримувана для довгострокового збільшення капіталу, а не для короткострокового продажу під час звичайної діяльності;

б) земля, утримувана для майбутнього, але ще не визначеного використання. (Якщо підприємство ще не визначив, чи буде він використовувати землю як нерухомість, зайняту власником, чи для короткострокового продажу під час звичайної діяльності, тоді така земля вважається утриманою для збільшення капіталу);

в) будівля, яка є власністю суб'єкта господарювання, що звітує (або утримується підприємством, що звітує, згідно з угодою про фінансову оренду) та надана в оренду згідно з однією чи кількома угодами про операційну оренду;

г) будівля, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду згідно з однією чи кількома угодами про операційну оренду.

А також звернемо увагу на приклади статей, які не є інвестиційною нерухомістю, а тому виходять за межі сфери застосування МСБО 40:

а) нерухомість, утримувана для продажу під час звичайної діяльності або яка перебуває в процесі будівництва чи поліпшення для такого продажу (МСБО 2 "Запаси"), наприклад, нерухомість, яка була придбана виключно з метою подальшого продажу в найближчому майбутньому або для поліпшення та перепродажу;

б) нерухомість, яка будується або поліпшується за дорученням третіх сторін (МСБО 11 "Будівельні контракти");

в) нерухомість, зайнята власником (МСБО 16 "Основні засоби"), включаючи (серед іншого) нерухомість, утримувану для майбутнього використання як нерухомість, зайняту власником; нерухомість, утримувану для майбутнього поліпшення та подальшого використання як нерухомість, зайняту власником; нерухомість, зайнята працівниками (незалежно від того, чи сплачують ці працівники, чи не сплачують орендну плату за ринковими ставками), та нерухомість, зайнята власником, вибуття якої очікується;

г) нерухомість, що перебуває в процесі будівництва чи поліпшення для майбутнього використання як інвестиційної нерухомості. МСБО 16 "Основні засоби" застосовується для такої нерухомості доти, поки будівництво або поліпшення не завершаться, після чого така власність стає інвестиційною нерухомістю та застосовується цей Стандарт. Однак, МСБО 40 застосовується до існуючої інвестиційної нерухомості, яка перебуває в процесі реконструкції для тривалого майбутнього використання як інвестиційної нерухомості;

ґ) нерухомість, яка надана в оренду іншому суб'єктові господарювання за угодою фінансової оренди.

Певні види нерухомості включають одну частку, яка утримується з метою отримання орендної плати або для збільшення капіталу, та другу частку, яка утримується для використання у виробництві або для постачання товарів чи надання послуг, або для адміністративних цілей. Якщо ці частки можуть бути продані окремо (або окремо надані в оренду згідно з угодою про фінансову оренду), то підприємство обліковує ці частки окремо. Якщо ці частки не можуть бути продані окремо, нерухомість є інвестиційною нерухомістю, якщо тільки незначна її частка утримується для використання у виробництві або в постачанні товарів чи наданні послуг, або для адміністративних цілей.

Коли підприємство надає допоміжні послуги клієнтам, що займають нерухомість, утримувану підприємством, то підприємство вважає таку власність інвестиційною нерухомістю, якщо ці послуги є відносно незначним компонентом угоди в цілому. Наприклад, якщо власник офісної будівлі забезпечує надання послуг з охорони та технічного обслуговування для тих клієнтів, які орендують офіси.

В інших випадках, коли надані послуги є більш суттєвим компонентом. Наприклад, якщо підприємство володіє та управляє готелем, послуги, що надаються клієнтам, є значним компонентом угоди в цілому. Таким чином, готель, що управляється власником, є нерухомістю, що зайнята власником, а не інвестиційною нерухомістю.

Інколи досить важко визначити, чи є допоміжні послуги настільки значними, щоб нерухомість не можна було би віднести до інвестиційної нерухомості. Наприклад, власник готелю іноді може передоручати деякі обов'язки третім сторонам згідно з контрактом на управління готелем. Діапазон умов таких контрактів може бути доволі широким - від позиції власника, яка може, по суті, бути позицією пасивного інвестора, до передачі виконання щоденних функцій зовнішнім підрядникам, при цьому грошові потоки, генеровані від функціонування готелю, залишаються значно доступними змінам.

Щоб визначити, чи відповідає нерухомість вимогам, підприємство розробляє певні критерії для послідовного застосовування цього судження відповідно до визначення інвестиційної нерухомості та до відповідних керівництв.

Іноді підприємство володіє нерухомістю, наданою в оренду материнському чи дочірньому підприємству та зайнятою ними. Така нерухомість не вважається інвестиційною нерухомістю в консолідованих фінансових звітах, оскільки з точки зору групи вона є нерухомістю, що зайнята власником. Але якщо її розглядати з погляду окремого суб'єкта господарювання, який нею володіє, то така нерухомість є інвестиційною нерухомістю. Отже, орендодавець розглядає таку нерухомість як інвестиційну нерухомість у своїх окремих фінансових звітах.

Визначення та визнання за П(С)БО

Інвестиційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.

Операційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою використання для виробництва, або постачання товарів чи надання послуг, або ж в адміністративних цілях.

З метою бухгалтерського обліку не вважається інвестиційною нерухомістю:

- операційна нерухомість, а також нерухомість, що утримується для використання у майбутньому як операційна нерухомість;

- нерухомість, що утримується з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності;

- нерухомість, що будується або поліпшується за дорученням третіх сторін;

- нерухомість, що перебуває в процесі будівництва або поліпшення з метою використання у майбутньому як інвестиційна нерухомість;

- нерухомість, що надана в оренду іншому суб'єкту господарювання на умовах фінансової оренди.

Інвестиційна нерухомість визнається активом, якщо існує ймовірність того, що підприємство отримає в майбутньому від її використання економічні вигоди у вигляді орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, та її первісна вартість може бути достовірно визначена.

Оцінка інвестиційної нерухомості за МСБО

Відповідно до МСБО 40 інвестиційну нерухомість слід оцінювати або за її собівартістю, або за справедливою вартістю. Витрати на операцію слід включати до первісної оцінки. Собівартість придбаної інвестиційної нерухомості включає:

- ціну її придбання

- видатки, які безпосередньо віднесені до придбання.

Безпосередньо віднесені видатки охоплюють, наприклад, гонорари за надання професійних юридичних послуг, податки, пов'язані з передачею права власності, та інші витрати на операцію.

Собівартістю інвестиційної нерухомості, яка збудована самим підприємством, є собівартість на дату завершення її будівництва або поліпшення. До цієї дати підприємство застосовує МСБО 16. Із цієї дати нерухомість стає інвестиційною та застосовується МСБО 40.

Собівартість інвестиційної нерухомості не збільшується на суму:

а) витрат, пов'язаних із введенням її в дію (якщо вони не є необхідними для приведення нерухомості до робочого стану відповідно до намірів управлінського персоналу);

б) операційних збитків, понесених до того, як інвестиційна нерухомість досягає запланованого рівня експлуатації, або

в) наднормативних сум відходів матеріалів, оплати праці або інших ресурсів, витрачених під час будівництва або поліпшення цієї нерухомості.

Якщо оплату за інвестиційну нерухомість відстрочено, її собівартістю є грошовий еквівалент ціни. Різниця між цією сумою та загальною сумою платежів визнається як витрати на відсотки за період надання кредиту.

Якщо частка нерухомості, утримувана на умовах оренди, класифікується як інвестиційна нерухомість, тоді статтею, яка відображається в обліку за справедливою вартістю, є саме ця частка, а не нерухомість, що лежить у її основі.

Одна або кілька інвестиційних нерухомостей можуть бути придбані в обмін на нематеріальний актив чи активи або ж в обмін на поєднання монетарних і немонетарних активів. Наведене далі обговорення стосується обміну одного негрошового активу на інший, але воно також поширюється на всі види обміну, наведені в попередньому реченні. Оцінювати собівартість такої інвестиційної нерухомості треба за справедливою вартістю за винятком випадків, коли:

а) операція обміну за сутністю не є комерційною операцією або

б) справедливу вартість ані отриманого, ані відданого в обмін активу не можна достовірно оцінити.

Придбаний актив оцінюють саме так, навіть якщо суб'єкт господарювання не може негайно припинити визнання відданого активу. Якщо придбаний актив не оцінюють за справедливою вартістю, його оцінюють за балансовою вартістю відданого в обмін активу.

Підприємство визначає комерційну сутність операції обміну, розглядаючи зміни у своїх майбутніх грошових потоках, які відбудуться в результаті цієї операції. Операція обміну за сутністю є комерційною, якщо:

а) конфігурація (ризик, час і суми) потоку грошових коштів за отриманим активом відрізняється від конфігурації потоку грошових коштів за переданим активом;

б) у результаті обміну вартість частки діяльності, на яку вплинула ця операція, змінюється для конкретного суб'єкта господарювання;

в) різниця між а) і б) є суттєвою відносно справедливої вартості обміняних активів.

Для визначення комерційної сутності операції вартість частки діяльності для конкретного підприємства, на яку вплинула ця операція, має відображати грошові кошти після оподаткування. Результат такого аналізу може бути цілком очевидним і не вимагати від підприємства детальних обчислень.

Справедливу вартість активу, для якого немає зіставних ринкових операцій, можна достовірно оцінити, якщо:

а) відхилення в діапазоні достовірних оцінок справедливої вартості для цього активу не є суттєвими або

б) можна достовірно визначити різні оцінки в межах такого діапазону і застосувати їх для оцінки справедливої вартості. Якщо підприємство може достовірно оцінити справедливу вартість отриманого або відданого активу, для оцінки собівартості використовується справедлива вартість відданого активу, якщо тільки справедлива вартість отриманого активу не є більш чітким свідченням.

Підприємство може:

а) обирати модель справедливої вартості або модель на основі собівартості для оцінки всієї інвестиційної нерухомості, яка забезпечує доходні зобов'язання і безпосередньо пов'язана зі справедливою вартістю або ж з доходами від конкретних активів, включаючи цю інвестиційну нерухомість;

б) обирати модель справедливої вартості або ж модель собівартості для всієї іншої інвестиційної нерухомості, незалежно від вибору, зробленого в а).

Модель справедливої вартості

Підприємство, яке обирає модель справедливої вартості, після первісного визнання слід оцінювати всю його інвестиційну нерухомість за її справедливою вартістю.

Справедливою вартістю інвестиційної нерухомості є ціна, за якою цю нерухомість можна обміняти в операції між обізнаними, зацікавленими і незалежними сторонами. Справедлива вартість навмисне не включає попередньо оцінену ціну (з урахуванням інфляції або дефляції внаслідок особливих умов чи обставин), таких як угоди про незвичайне фінансування, продаж зі зворотною орендою, спеціальні умови або поступки, надані будь-якою стороною, пов'язаною з продажем.

Підприємство визначає справедливу вартість без будь-яких вирахувань витрат на операцію, які він може понести у зв'язку з продажем або іншим вибуттям.

Справедлива вартість інвестиційної нерухомості повинна відображати ринкові умови на дату балансу.

Оцінена справедлива вартість є чинною на конкретний час на певну дату.

Оскільки ринкові умови можуть змінюватися, сума, відображена у звіті як справедлива вартість, може виявитися неправильною чи невідповідною на інший час. Визначення справедливої вартості також передбачає одночасний обмін та завершення контракту про продаж без будь-якої зміни в ціні, яка могла б статися в операції між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами, якщо такий обмін та завершення не відбуваються одночасно.

Справедлива вартість інвестиційної нерухомості відображає, серед іншого, дохід від оренди згідно з поточними угодами про оренду, а також доцільні та обґрунтовані з точки зору ринку припущення, що їх можуть робити обізнані, зацікавлені та незалежні сторони стосовно доходу від оренди за майбутніми угодами про оренду з урахуванням поточних умов. Справедлива вартість відображає (на подібній основі) також будь-яке вибуття грошових коштів (зокрема орендну плату та інше вибуття коштів), яке можна очікувати стосовно цієї нерухомості. Деякі види такого вибуття грошових коштів визнаються у зобов'язаннях, а інші визнаються пізніше у фінансових звітах (наприклад, періодичні платежі, як-от непередбачена орендна плата).

Визначення справедливої вартості містить посилання на "обізнаних та зацікавлених сторін". У цьому контексті "обізнані" означає, що зацікавлений покупець та зацікавлений продавець достатньо поінформовані про характер та характеристики інвестиційної нерухомості, її фактичне та потенційне використання, а також про стан ринку на дату балансу. Зацікавлений покупець мотивований, але не зобов'язаний купувати. Такий покупець ні надто зацікавлений, ні зобов'язаний купувати за будь-яку ціну.

Передбачуваний покупець не сплатить більш високу ціну, ніж на ринку запитують обізнані і зацікавлені покупці та продавці.

Зацікавлений продавець не надто зацікавлений, не вимушений продавати за будь-яку ціну і не готовий вимагати ціну, яка не вважається обґрунтованою на поточному ринку. Зацікавлений продавець мотивований продати інвестиційну нерухомість за ринкових умов і за найкращу ціну, яку можна отримати. Фактичні обставини фактичного власника інвестиційної нерухомості не є частиною цього міркування, оскільки зацікавлений продавець є насправді гіпотетичним власником (наприклад, зацікавлений продавець не враховуватиме конкретні умови оподаткування фактичного власника інвестиційної нерухомості).

Визначення справедливої вартості є операцією між незалежними сторонами.

Операція між незалежними сторонами - це операція між сторонами, що не мають між собою жодних особливих або конкретних стосунків, які зробили б ціну операції нехарактерною для умов ринку. Вважається, що така операція - це операція між незв'язаними сторонами, які діють самостійно.

Найкращим свідченням справедливої вартості є поточні ціни, що існують на активному ринку на подібну нерухомість у тій самій місцевості і в подібному стані за подібних умов угод про оренду або інших контрактів.

Визначаючи справедливу вартість інвестиційної нерухомості, підприємство уникає подвійного обчислення активів або зобов'язань, що визнаються в балансі як окремі активи або зобов'язання. Наприклад:

а) обладнання, таке як ліфти або кондиціонери, часто є невід'ємною частиною будівлі і включається в інвестиційну нерухомість, а не визнаються окремо як основні засоби;

б) якщо офісне приміщення здається в оренду разом з меблями, у справедливу вартість офісу звичайно включається і справедлива вартість меблів, оскільки орендний дохід пов'язаний з офісом, що має меблі.

Коли меблі включаються до справедливої вартості інвестиційної нерухомості, суб'єкт господарювання не визнає меблі як окремий актив;

в) справедлива вартість інвестиційної нерухомості не включає попередню оплату або нарахований дохід від операційної оренди, оскільки суб'єкт господарювання визнає його як окреме зобов'язання або актив;

г) справедлива вартість інвестиційної нерухомості, утримуваної за орендною угодою, відображає очікувані грошові надходження (у тому числі непередбачену орендну плату, яка, за очікуванням, має бути сплачена). Відповідно, якщо оцінка нерухомості не включає всі очікувані платежі, що мають бути здійснені, то для визначення справедливої вартості такої інвестиційної нерухомості з метою обліку до неї слід додати будь-яке визнане орендне и1079 зобов'язання.

Справедлива вартість інвестиційної нерухомості не відображає майбутніх капітальних видатків, які збільшать або покращать нерухомість, і не відображає відповідні майбутні вигоди від цих майбутніх видатків.

Також слід зазначити, що якщо підприємство раніше оцінювало інвестиційну нерухомість за справедливою вартістю, він повинен продовжувати оцінювати цю нерухомість за справедливою вартістю до моменту її вибуття (або до того, коли нерухомість не стане нерухомістю, зайнятою власником, або суб'єкт господарювання не починає поліпшувати нерухомість з метою подальшого продажу в звичайному ході діяльності), навіть якщо зіставні ринкові операції стають менш частими або ринкові ціни стають не такими доступними.

Модель собівартості

Після початкового визнання підприємство, що обирає модель собівартості, повинно оцінювати всю свою інвестиційну нерухомість відповідно до вимог МСБО 16, визначених для цієї моделі, за винятком тієї нерухомості, яка відповідає критеріям для її класифікації як такої, що утримується для продажу (або включена до ліквідаційної групи і класифікована як така, що утримується для продажу) відповідно до МСФЗ 5 "Непоточні активи, утримувані для продажу і припинена діяльність". Оцінювати інвестиційну нерухомість, яка відповідає критеріям для класифікації як така, що утримується для продажу (або включена до ліквідаційної групи і класифікована як така, що утримується для продажу), слід відповідно до МСФЗ 5.

Переведення до інвестиційної нерухомості (або з інвестиційної нерухомості) слід здійснювати тоді і тільки тоді, коли відбувається зміна у використанні, що засвідчується:

а) початком зайняття власником - у разі переведення з інвестиційної нерухомості до нерухомості, зайнятої власником;

б) початком поліпшення з метою продажу - у разі переведення з інвестиційної нерухомості до запасів;

в) закінченням зайняття власником - у разі переведення з нерухомості, зайнятої власником, до інвестиційної нерухомості;

г) початком операційної оренди іншою стороною - у разі переведення із запасів до інвестиційної нерухомості або

ґ) завершенням будівництва або забудови - у разі переведення з нерухомості в процесі будівництва або забудови (застосовується МСБО 16) до інвестиційної нерухомості.

Відповідно до МСБО 40 підприємство має переводити нерухомість з інвестиційної нерухомості до запасів тоді і тільки тоді, коли є зміна у використанні, що підтверджується початком поліпшення з метою продажу.

Коли підприємство вирішує позбутися інвестиційної нерухомості без поліпшення, то він продовжує розглядати нерухомість як інвестиційну нерухомість до моменту, коли припиняється її визнання (виключається з балансу), і не вважає її запасами. Подібним чином, якщо підприємством починає повторно поліпшувати існуючу інвестиційну нерухомість для продовження її майбутнього використання як інвестиційної нерухомості, то нерухомість залишається інвестиційною нерухомістю і не підлягає перекласифікації в нерухомість, зайняту власником, протягом повторного поліпшення.

Вибуття

Визнання інвестиційної нерухомості слід припиняти (виключати з балансу) при вибутті або коли інвестиційна нерухомість постійно вилучається з використання і не очікується жодних економічних вигод від її вибуття.

Вибуття інвестиційної нерухомості може здійснюватися шляхом продажу або укладання угоди про фінансову оренду. Визначаючи дату вибуття інвестиційної нерухомості, підприємство застосовує критерії МСБО 18 для визнання доходу від продажу товарів і розглядає відповідні керівництва Додатка до МСБО 18.

МСБО 17 застосовується при вибутті шляхом укладання угоди про фінансову оренду або продажу майна з його подальшою орендою.

Відповідно до принципу визнання, якщо підприємство визнає собівартість заміни частини інвестиційної нерухомості у балансовій вартості активу, то це підприємство повинен припинити визнання балансової вартості заміненої частини. Для інвестиційної нерухомості, яка відображається в обліку за моделлю собівартості, замінена частина може не бути частиною, на яку амортизація нараховувалася окремо. Якщо підприємству недоцільно окремо визначати балансову вартість заміненої частини, він може використати собівартість заміни як покажчик собівартості заміненої частини на момент її придбання або будівництва. При застосуванні моделі справедливої вартості справедлива вартість інвестиційної нерухомості може вже відображати той факт, що частина, яка підлягає заміні, втратила свою вартість. В інших випадках може бути складно визначити, на скільки потрібно зменшити справедливу вартість відповідно до тієї її частини, яка підлягає заміні. Альтернативою зменшення справедливої вартості відповідно до заміненої частини (у разі недоречності) може служити підхід, за яким собівартість заміни включається до балансової вартості активу з подальшою переоцінкою справедливої вартості, як це слід було б зробити у випадку вдосконалення, яке не передбачає заміну.

Прибутки або збитки, що виникають через вибуття або ліквідацію інвестиційної нерухомості, слід визначати як різницю між чистими надходженнями від вибуття і балансовою вартістю активу і визнавати їх як дохід або витрати в прибутку або збитках (за винятком випадків, коли МСБО 17 вимагає іншого підходу до продажу майна з його зворотною орендою) у періоді вибуття чи ліквідації.

Відшкодування, яке має бути одержаним при вибутті інвестиційної нерухомості, первісно визнається за справедливою вартістю. Зокрема, якщо виплата за інвестиційну нерухомість відстрочується, одержане відшкодування первісно визнається за грошовим еквівалентом ціни. Різниця між номінальною сумою відшкодування і грошовим еквівалентом ціни визнається як дохід від відсотків згідно з МСБО 18 з використанням методу ефективного відсотка.

Відшкодування, отримане від третіх сторін як компенсація інвестиційної нерухомості, корисність якої зменшилася, яка була втрачена або від якої відмовилися, слід визнавати в прибутку чи збитку, коли відшкодування має бути одержаним.

Зменшення корисності або збитки інвестиційної нерухомості, пов'язані з ними вимоги виплати відшкодування, виплата відшкодування третіми сторонами та будь-яке подальше придбання або будівництво активів, що заміщують пошкоджену інвестиційну нерухомість, є окремими економічними подіями, які відображаються в обліку окремо й у такий спосіб:

а) зменшення корисності інвестиційної нерухомості визнається згідно з положеннями МСБО 36;

б) вибуття або ліквідація інвестиційної нерухомості визнається згідно з положеннями МСБО 40;

в) відшкодування від третіх сторін як компенсація інвестиційної нерухомості, корисність якої зменшилася, яка була втрачена або від якої відмовилися, визнається в прибутку чи збитках, коли воно має бути одержане;

г) собівартість відновлених, придбаних або збудованих активів визначається згідно з положеннями МСБО 40.

Розкриття інформації у фінансовій звітності

Модель справедливої вартості і модель собівартості

Підприємство, що утримує інвестиційну нерухомість за угодою про фінансову або операційну оренду, розкриває інформацію орендарів про фінансову оренду й орендодавців про будь-яку операційну оренду, яку надало підприємство.

Підприємство розкриває наступну інформацію:

а) модель, яку він застосовує, - справедливої вартості або собівартості;

б) якщо він застосовує модель справедливої вартості - чи класифікуються й обліковуються (якщо так, то за яких обставин) частки нерухомості, утримувані за угодою про операційну оренду як інвестиційна нерухомість;

в) якщо класифікацію зробити важко - критерії, якими користується підприємство для розмежування інвестиційної нерухомості і нерухомості, зайнятої власником, та нерухомості, утримуваної для продажу в ході звичайної діяльності;

г) методи і суттєві припущення, що застосовуються для визначення справедливої вартості інвестиційної нерухомості, включаючи виклад того, чи було підтверджено визначення справедливої вартості ринковими свідченнями, чи ж воно більше базувалося на інших факторах (які підприємство повинен розкрити) через характер нерухомості і брак зіставних ринкових даних;

ґ) міру, якою справедлива вартість інвестиційної нерухомості (оцінена або розкрита у фінансових звітах) базується на оцінці, зробленій незалежним оцінювачем, який має відповідну професійну кваліфікацію і недавній досвід оцінки в тій самій місцевості та тієї самої категорії власності. Якщо такого оцінювання не було, цей факт слід розкрити;

д) суми, визнані у звіті про прибутки чи збитки, щодо:

- доходу від оренди інвестиційної нерухомості;

- прямих операційних витрат (включаючи ремонт і обслуговування), що виникають від інвестиційної нерухомості, яка генерує дохід від оренди протягом періоду;

- прямих операційних витрат (включаючи ремонт і обслуговування), що виникають від інвестиційної нерухомості, яка не генерує доходу від оренди протягом періоду;

- кумулятивних змін у справедливій вартості, визнаних у прибутку чи збитку після продажу інвестиційної нерухомості з пулу активів, для якого застосовується модель собівартості, до пулу активів, які відображаються за моделлю справедливої вартості;

е) існування і суми обмежень щодо спроможності реалізувати інвестиційну нерухомість або перевести дохід і надходження від продажу;

є) контрактні зобов'язання купити, збудувати чи забудувати інвестиційну нерухомість або провести ремонт, обслуговування чи поліпшення. основний засіб інвестиційний облік

Модель справедливої вартості

Слід розкрити таке:

а) збільшення вартості, розкриваючи окремо збільшення внаслідок придбання і ті, що виникають у результаті капіталізації подальших видатків, визнаних у балансовій вартості активу;

б) збільшення вартості внаслідок придбання шляхом об'єднання бізнесу;

в) активи, класифіковані як такі, що утримуються для продажу або ж включені до ліквідаційної групи, класифікованої як така, що утримується для продажу, згідно з МСФЗ 5 та з іншим вибуттям;

г) чисті прибутки або збитки від коригування справедливої вартості;

ґ) чисті курсові різниці, що виникають при переведенні фінансових звітів закордонного суб'єкта господарювання в іншу грошову одиницю подання інформації або при переведенні фінансових звітів закордонної одиниці у грошову одиницю суб'єкта господарювання, що звітує;

д) передачі права нерухомості до запасів (та із запасів) і нерухомості, зайнятої власником;

е) інші зміни.

При суттєвому коригуванні отриманої оцінки інвестиційної нерухомості для відображення у фінансових звітах підприємство повинно розкривати узгодження між отриманою і скоригованою оцінками, включеними до фінансових звітів, окремо показуючи сукупну суму будь-яких визнаних за орендою зобов'язань, які були додані, і будь-які суттєві коригування.

Крім того, суб'єктові господарювання слід розкривати:

а) опис інвестиційної нерухомості;

б) пояснення того, чому справедливу вартість не можна достовірно оцінити;

в) якщо можливо, діапазон оцінок, у якому найбільш імовірно, перебуває справедлива вартість;

г) при вибутті інвестиційної нерухомості, що не відображається за справедливою вартістю:

- той факт, що суб'єкт господарювання продав інвестиційну нерухомість, що не відображалася за справедливою вартістю;

- балансову вартість інвестиційної нерухомості під час продажу;

- суму визнаних прибутків або збитків.



Висновок

Будь-яке виробниче підприємство створюється з метою виготовлення продукції та її реалізації.

Але здійснення процесу виробництва неможливе без наявності обладнання, устаткування, будівель, сировини, матеріалів, які в процесі обробки перетворюються на готовий продукт.

Для обліку й узагальнення інформації про наявність та рух основних засобів, інших необоротних активів, їх зносу передбачені рахунки: 10 "Основні засоби"; 11 "Інші необоротні матеріальні активи"; 12 "Нематеріальні активи"; 13 "Знос (амортизація) необоротних активів"; 16 "Довгострокові біологічні активи"; 18 "Довгострокова дебіторська заборгованість та інші необоротні активи".

Для правильної організації обліку основних засобів важливе значення має єдиний принцип їх оцінки.

Розрізняють такі види оцінки основних засобів: первинну, залишкову, відновну і ліквідаційну.

Інвестиційна нерухомість утримується з метою отримання орендної плати або збільшення капіталу, або в їх поєднанні.

Отже, інвестиційна нерухомість генерує грошові потоки в значній мірі незалежно від інших активів, утримуваних суб'єктом господарювання.

Це відрізняє інвестиційну нерухомість від нерухомості, зайнятої власником. Облік інвестиційної нерухомості частково нагадує облік основних засобів з різницею, що інвестиційна нерухомість обліковується як актив який здається в оренду і не бере участі в виробництві.

Обліковий підхід до інвестиційної нерухомості та пов'язані з ним вимоги до розкриття інформації відображує МСБО 40, що має відповідно назву "Інвестиційна нерухомість".

В Україні методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації щодо інвестиційної нерухомості та її розкриття у фінансовій звітності визначені П(С)БО 32 "Інвестиційна нерухомість".

СП ТзОВ "Сферос-Електрон" не використовує інвестиційну нерухомість



Список використаної літератури

1. Закон України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" від 16.07.99 № 996-XIV (з пізнішими змінами й доповненнями).

2. Міжнародні стандарти бухгалтерського обліку 2000 / Переклад з англійської за редакцією С. Ф. Голова. - К.: Федерація професійних бухгалтерів і аудиторів України, 2008.

3. Міжнародні стандарти бухгалтерського обліку 2001: зміни та доповнення/ Переклад з англійської за редакцією С. Ф. Голова. - К: Федерація професійних бухгалтерів і аудиторів України, 2008.

4. Положення (стандарти) бухгалтерського обліку.

5. Базілінська О.Я. Фінансовий аналіз: теорія та практика: Навчальний посібник для студентів ВУЗів / О.Я. Базілінська. - К.: ЦУЛ, 2009. - 328 с.

6. Бернстайн Л. А. Анализ финансовой отчетности: теория, практика и интерпретация / Перевод с английского под редакцией профессора Я. В. Соколова. - М.: Финансы и статистика, 1996.

7. Бухгалтерський облік і фінансова звітність в Україні / За редакцією С. Ф. Голова. - Дніпропетровськ: Федерація професійних бухгалтерів і аудиторів України, 2001.

8. Голова С. Ф., Костюченко В. М. Бухгалтерський облік за міжнародними стандартами. - Київ: Екаунтінг, 2006.

9. Иваненко В.В. Финансовый анализ: Учебное пособие.- 2-е изд. / В.В. Иваненко. - Х.: Изд. дом "ИНЖЕК", 2003.- 176 с.

10. Костирко Р. О. Фінансовий аналіз: Навч. посібник / Р. О. Костирко. - X. Фактор, 2007. - 784 с.

11. Крамаренко Г.О. Фінансовий аналіз . Підручник / Г.О. Крамаренко, О.Є. Чорна. - К., Центр учбової літератури, 2008 - 392 с.

12. Литвин Б. М. Фінансовий аналіз: Навч. посіб. / Б. М. Литвин, М. В. Стельмах. - К.: "Хай-Тек Прес", 2008. - 336 с.

13. „Нова бухгал-терія" до тижневика "Дебет-Кредит". - 2000. - №1.

14. Пархоменко В. М. Бухгалтерський облік в Україні. Нормативи. Коментарі. ч. 7. - Луганськ: "Футура" ДСД "Лугань", 2002.

15. Подольська В.О. Фінансовий аналіз: навчальний посібник/ В.О.Подольська, О.В.Яріш. - К.: ЦНЛ, 2007. - 488 с.

16. Сорокіна М.І. Фінансовий аналіз: методичні вказівки до виконання курсової роботи з дисципліни "Фінансовий аналіз" / М.І. Сорокіна. - Миколаїв, 2008. - 85 с.

17. Старостенко Г.Г. Фінансовий аналіз: навчальний посібник/ Г.Г.Старостенко, Н.В.Мірко. - К.: ЦНЛ, 2006. - 224 с.

18. Фінансовий аналіз і планування: Навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів/ Г.О. Крамаренко. - К.: Центр навчальної літератури, 2003. - 224 c.

19. Фінансовий аналіз: навчальний посібник / М.Д.Білик, О.В.Павловська, Н.М.Притуляк, Н.Ю.Невмержицька.- 2-е вид., без змін. - К.: КНЕУ, 2007. - 592 с.

20. Фінансовий аналіз: навчальний посібник / Салига С.Я., Дацій Н.В., Корецька С.О., Нестеренко Н.В., Салига К.С. - К.: ЦНЛ, 2006. - 210 с.

21. Фінансово-економічний аналіз: Підручник / Ред. П.Ю. Буряк. - К.Професіонал, 2004. - 520 c. Фролова Т. О. Фінансовий аналіз: Навчально-методичний посібник для самостійного вивчення і практичних завдань / Т. О. Фролова. - К.: Вид-во Європ. ун-ту, 2005. - 253 с.

22. Цал-Цалко Ю.С. Фінансовий аналіз. Підручник / Ю.С. Цал-Цалко. - К.: Центр учбової літератури, 2008. - 566 с.

23. Шеремет О. О. Фінансовий аналіз: Навчальний посібник / О. О. Шеремет. - К.: 2005. - 196 с.

24. Шиян Д.В. Фінансовий аналіз: навчальний посібник / Д.В.Шиян, Н.І.Строченко; Салига С.Я., Дацій Н.В., Корецька С.О., Нестеренко Н.В., Салига К.С. - К.: А.С.К., 2003. - 240 с.

25. Шморгун Н.П. Фінансовий аналіз: Навч. посіб. / Н.П. Шморгун, І.В. Головко. - К.: ЦНЛ, 2006. - 528 с

26. Donald E. Kieso, Jerry J. Weygandt. Intermediate Accounting (vol. I, vol. II). 1998. John Wiley & Sons, Inc.

27. Epstein B. J., Mirza A. A. IAS 2001 Interpretation and Application. New York: John Wiley & Sons, Inc.2001.

28. International Accounting Standards 2009. IASC.

29.http://pidruchniki.ws/1212122442684/buhgalterskiy_oblik_ta_audit/oblik_osnovnih_zasobiv_inshih_neoborotnih_aktiviv

Размещено на Allbest.ru