Стоимость предприятия и методы ее оценки

Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 171 и Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 597. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2067. «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки предприятия‚ как имущественного комплекса»

Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 172 и Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 598. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2068. «Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке»

Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 173‚ Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 600 и министра индустрии и торговли РК от 26 ноября 2002 г. № 96 и председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 г. № 90. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2069. «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов)

Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 174‚ Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 599 и Министра транспорта и коммуникаций РК от 25 ноября 2002 г. № 391-1. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2070. «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки движимого имущества (за исключением объектов индустриальной собственности)»

Приказ Министра Юстиции от 23 ноября 2002 г. № 179‚ зарегистрированный в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2071. «Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке‚ используемым принципам оценки»

Приказ Министра юстиции РК от 2 декабря 2002 года № 184, зарегистрированный в МЮ РК 5 декабря 2002г. № 2076. «Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки объектов интеллектуальной собственности»

Приказ Министра финансов РК от 31 марта 2003 г. №130 «Рекомендации по применению методов оценки стоимости объектов республиканской государственной собственности»

Постановление Правительства РК от 17 апреля 2002 г. № 447 «Правила определения стоимости объектов налогообложения физических лиц"

2.2 Основные подходы и принципы оценки

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.1):

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип наиболее эффективного использования.



Рисунок. 1.1. Принципы оценки недвижимости[19]

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме -- заповедники, лечебно-оздоровительные зоны -- или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части имущественного комплекса (например, многофункциональные центры). [20]

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно -- спроса и предложения и конкуренции.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада -- для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка -- также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад -- это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300000 долл.

В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (рис. 1.2).

Компоненты	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические средства	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений

Рисунок. 1.2. Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому числу автомобилистов.

Минимизация затрат -- потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей -- арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности -- для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается. [23]

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

* пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

* разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

* разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение -- это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и в конечном счете приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. [24]

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является наиболее эффективное использование (НЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. [25

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

оценка стоимость затратный доходный

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом НЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

НЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип НЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. [26]

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости -- доходный, сравнения продаж и затратный.

2.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки

Цель оценки

Вил определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

График работ по оценке

Источники информации

Выбор методов оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка достоверности собранной информации

Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка

Анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями

Правовая обоснованность выбранного варианта использования

Физическая осуществимость

Финансовая целесообразность

Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

- оценка стоимости на основе доходного подхода

- оценка стоимости на основе сравнительного подхода

- оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оценке

По своей природе рынок недвижимости, в отличие от большинства других рынков (товарных, сырьевых, фондовых и др.), не является конкурентным, что обусловлено специфическими особенностями недвижимости как товара, и, следовательно, собственно рынка. Такими особенностями являются:

1. Сложность стандартизации объектов на рынке недвижимости - каждое здание или земельный участок имеют свое индивидуальное местоположение и внешнее окружение.

2. Предложение на рынке земли является абсолютно не эластичным, а предложение на зданий (сооружений) ограничено объемами нового строительства.

3. Высокая стоимость недвижимости и ее специализированный характер ограничивают число участников рынка.

4. Товаром на рынке недвижимости являются права на объекты, вследствие чего сделки с недвижимостью требуют дополнительного оформления и государственной регистрации.

5. Информация на рынке недвижимости не столь открыта, как на рынках потребительских товаров или ценных бумаг. Сделки часто имеют конфиденциальный характер.

6. Сделки с недвижимостью требуют крупных инвестиций, поэтому степень развития рынка зависит от доступности кредитов.

7. Рынок недвижимости отличает высокая степень государственного регулирования.

Рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений, характеризующуюся цикличностью развития, при помощи которой осуществляется передача прав собственности. [27]

Динамика изменения циклов развития рынка недвижимости приведена ниже:



Рисунок 1.3. Динамика изменения циклов развития рынка недвижимости

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен. Количество непроданных объектов увеличивается, новое строительство сокращается до минимума или прекращается совсем, кредиторы неохотно финансируют операции с недвижимым имуществом, цены снижаются.

Цикл поглощения характеризуется увеличением спроса на недвижимость. Рынок начинает поглощать непроданные объекты, увеличивается арендная плата, у кредиторов появляется интерес к недвижимости, цены начинают расти.

Цикл нового строительства имеет место при росте спроса и ограниченности предложения, т.е. когда существующих объектов не хватает для удовлетворения потребностей рынка.

Цикл насыщения характеризуется снижением объемов продажи. В итоге возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей, уровень занятости снижается, новое строительство постепенно сворачивается, цены начинают снижаться.

Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуру спроса и предложения, представлены далее на рисунке 1.4.

Рисунок. 1.4. Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуру спроса и предложения[27]

Рынок недвижимости может быть сегментирован по местоположению, по типам прав на объекты, функциональному назначению и другим параметрам.

При классификации объектов недвижимости по функциональному назначению выделяют следующие сегменты рынка:

- земельные участки;

- жилая недвижимость;

- нежилая недвижимость.

Нежилая недвижимость включает в себя доходную недвижимость, т.е. объекты, которые могут приносить доход в виде арендной платы (торговая, офисная, промышленная и складская недвижимость, а также многофункциональные объекты).

Определение сегмента рынка выявляет круг объектов недвижимости, имеющих общих потенциальных покупателей и продавцов, которые, в свою очередь, посредством реализации своих интересов определяют ценообразующие факторы для конкретного сегмента.

Анализ рынка недвижимости

На протяжении всего периода существования современного мирового рынка недвижимости и девелоперского бизнеса наблюдается устойчивая связь между политической обстановкой и инвестиционной активностью на рынке. Относительная политическая и экономическая стабильность в стране, в последнее время, способствуют развитию деловой активности и как следствие развитию рынка недвижимости.

Огромный вклад в обновление облика города вносят предприниматели, силами которых построены десятки современных торгово-остановочных комплексов, магазинов, автозаправочных станций, предприятий обслуживания. Выкупая квартиры первых этажей старых зданий, предприниматели превращают их в оборудованные магазины, приводят в порядок фасады и укладывают тротуарную плитку на тротуарах. На смену киоскам и павильонам, установленным в городе на первых шагах развития предпринимательской деятельности, приходят современные минимаркеты и торговые центры. Впереди большая работа по реализации уже разработанных специалистами управления архитектуры инвестиционных проектов на реконструкцию всех сегодняшних городских рынков и строительство новых, которые будут представлять многофункциональные торговые комплексы с прекрасными условиями для продавцов и покупателей, с организацией нормальных подъездов и мест парковки автотранспорта.

Увеличение темпов экономического роста, расширение коммерческих структур и рост их количества обуславливают увеличение спроса на коммерческую недвижимость или нежилые помещения. Основные составляющие структуры сдаваемых в аренду или реализуемых нежилых помещений - это офисные помещения, торговые помещения, складские и производственные помещения. На рынке недвижимости сложилась следующая структура спроса и предложения: наибольшим спросом пользуются торговые помещения или магазины. Наибольшим спросом на рынке пользуются небольшие помещения, расположенные в черте города. Продажа крупных объектов нежилой недвижимости явления не частое. Наблюдая за публикациями в средствах массовой информации можно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно появляются в течение 4-6 месяцев.

Собственники объектов нежилой недвижимости большей частью предпочитают сдавать недвижимость в аренду, поэтому основная часть предлагаемой к продаже нежилой недвижимости располагается в отдаленных районах города и требует значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Несмотря на то, что нежилые помещения, пользуются достаточно устойчивым спросом, вполне очевидно, что на рынке существует множество невостребованных площадей.

Цены на нежилые помещения (в пересчете за 1 м2) зависят в первую очередь от следующих основных факторов:

- назначения нежилого помещения;

- месторасположения;

- технического состояния;

- площади.

Кроме того, на стоимость нежилых помещений влияют и такие факторы, как наличие телефонных линий, количество мест на автостоянке, наличие охраны и пр. К стоимостным факторам относятся условия заключения договора (прямая аренда, субаренда, договор о совместной деятельности).

В настоящее время рынок недвижимости в регионе функционирует в цикле нового строительства.

Рынок офисных помещений

В отличие от рынка жилья, который время от времени захлестывают периоды ажиотажа, рынок офисной недвижимости достаточно стабилен в своем развитии.

Спрос на офисные помещения держится на высоком уровне уже длительное время. Объем предложения так же увеличивается, но о насыщении рынка в настоящий момент говорить не приходится.

Рост количества предприятий увеличивает потребности бизнеса в свободных площадях. Улучшение благосостояния отдельных фирм позволяет предъявлять более высокие требования к качеству офисных помещений. Именно эти процессы придают импульс развитию рынка недвижимости и привлекают в эту сферу дополнительные средства из смежных областей.

В последние годы цены на офисы имеют устойчивую тенденцию к росту цеп.

Объем предложения на рынке почти постоянно увеличивается. Происходит это за счет нескольких направлений:

- Вовлечение в оборот на рынке коммерческой недвижимости, квартир, переведенных в нежилой фонд

- Строительство новых объектов

- Оптимизация управления недвижимостью со стороны компаний, которые обладают излишней собственностью. [30]

В то же время необходимо заметить, что зачастую рост объема предложения на рынке происходит за счет слаболиквидных объектов, которые не пользуются спросом у предпринимателей. Качественных предложений на рынке по-прежнему немного.

Вероятно, что в ближайшие годы рынок коммерческой недвижимости будет пополняться не только за счет нового строительства. Многие частные компании будут оптимизировать управление собственной недвижимости. Часть непрофильных активов таких компаний появится на рынке. Кроме того, отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Уже сейчас отдельные компании переводят свои подразделения из центра на окраины, а освободившиеся площади предлагают в аренду. Предложение помещений на первых этажах жилых домов будет постепенно уменьшаться. Данные тенденции получат развитие и в ближайшие год-два.

Уровень цен аренды в последние годы также имел тенденцию к повышению, однако, темпы роста цен в этом сегменте несколько ниже, чем на рынке продаж. В целом уровень цен на аренду в городе достаточно высок. Не смотря на то, что в последний год на рынке появилось несколько новых зданий, предлагающих качественные площади.

В сегменте строящихся объектов преобладают проекты, реализуемые на условиях долевого участия в строительстве. Это свидетельствует о том, что в настоящий момент на рынке отсутствует достаточное число крупных инвесторов. Вероятней всего, что в будущем (перспектива 2-3 года) доля бизнес центров, возводимых с целью дальнейшей сдачи в аренду, и будет возрастать. Это приведет к тому, что старые административные здания без концепций и грамотного управления будут начинать испытывать серьезную конкуренцию и будут вынуждены «скатиться» в низший ценовой сегмент.

Сегодня идет дифференциация рынка на разные качественные группы, у потенциальных арендаторов офисной недвижимости пока только формируются четкие представления о качестве и необходимом уровне сервиса. До недавнего времени главным определяющим фактором была цена офиса. Уже сейчас объекты более тщательно изучаются в разрезе местоположение - качество - цена. Вероятно, через 2-3 года на рынке сформируются основные классы офисной недвижимости, которыми будут оперировать все участники рынка.

Рынок складских помещений

В настоящее время рынок складских помещений находится в стадии активного развития. Устойчивым спросом на рынке пользуются складские помещения площадью от 1000 до 2000 м2 расположенные в черте города с удобными подъездными путями. Продажа крупных, складских помещения явления не частое. Наблюдая за публикациями в средствах массовой информации можно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно. Появляются в течение 5-8 месяцев.

Собственники складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, поэтому складские помещения и производственные площади предприятий, приспособленные под склады в черте города пользуются достаточно устойчивым спросом, т.к. основная часть предлагаемых к продаже складов располагается в отдаленных районах города и требует значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Анализируя предложения по продаже аналогичных объектов на рынке недвижимости можно сделать вывод, что диапазон стоимости, в зависимости от качества и местоположения, составляет от 5000 до 20 000 тенге за 1 м2 общей площади. Предложение па рынке складских помещений, при условии продажи в комплексе с торговыми и офисными помещениями (торговые базы) может достигать 25 000 тенге./кв.м.

Рынок торговых помещений

Торговые помещения, представленные на рынке города, можно выделить в следующие группы:

1. Специализированные торговые учреждения использующие приватизированную или находящуюся в аренде муниципальную собственность для целей собственного бизнеса. К данному типу относится большинство крупных магазинов города. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Чрезвычайно трудно найти достоверную информацию о сделках по купли-продажи с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью, т.к. такая информация обычно, носит конфиденциальный характер и не разглашается.

2. Специализированные торговые учреждения имеющие торговые площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так же торговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговыми учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи.

3. Торговые площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки). Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки».

В связи с отмеченной структурой торговых помещений сделки-купли продажи наблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.

Ни в каком другом секторе рынка недвижимости местоположение объекта не имеет такого огромного значения, как на рынке торговых помещений. Если торговое помещение расположено в престижном и бойком месте, оно будет продано или арендовано в достаточно короткий срок. Средняя рыночная цена продажи для магазинов составляет 45000 - 75000; тенге./кв.м. и колеблется в зависимости от площади торговых помещений. Покупатели отдают предпочтение небольшим (до 100 - 200 кв.м.) магазинам, расположенным в оживленных районах города. Предложения на рынке торговых помещений, в отдаленных районах города, лежат в диапазоне 20000 - 40000 тенге./кв.м. Предложения на рынке торговых помещений, в центральных районах города, в местах большого людского потока, лежат в диапазоне 60000 - 100000 тенге./кв.м.

Обращает на себя внимание одна интересная тенденция, сложившаяся в этом секторе рынка. В центральной части города и на основных магистралях, в районах рынков и мини-рынков, культурных центров, как правило, приобретаются в собственность жилые помещения и переводятся в нежилой фонд, как альтернатива покупки нежилой Недвижимости (торговые и офисные помещения).

При анализе рынка аренды недвижимости установлено, что при аренде аналогичных помещений предпочтение отдается торговым помещениям площадью от 100 до 200 кв.м., в местах наиболее интенсивных людских потоков. Диапазон цеп на аренду торговых площадей зависит от двух основных факторов: их месторасположения и уровня отделки.

В окраинных районах города арендная плата за торговые помещения составляет 5000-7000 тенге. за 1 кв. м. в год. В районах рынков и мини - рынков арендная плата может достигать 10000 -15000 тенге. за 1 кв. м. в год. В центральных районах города и в местах большого людского потока ее величина может увеличиваться до 35000 тенге. за 1 кв. м. в год. Однако найти арендатора, готового платить за аренду такие деньги, весьма проблематично.

Промышленная недвижимость

Рынок промышленной недвижимости, как сегмент рынка недвижимости в целом характеризуется рядом особенностей:

1. В подавляющем большинстве случаев объект производственной недвижимости - это комплекс зданий и сооружений, связанных между собой единой технологической цепочкой. При этом каждый элемент этой цепочки имеет ценность именно как ее составляющая, а не как обособленный объект.

2. Промышленная недвижимость, включающая в себя цеха, мастерские и прочие здания и сооружения, предназначенные для размещения производства какого-либо конечного продукта, с большой долей условности может быть отнесена к категории «доходной» недвижимости, предназначенной для получения дохода в виде арендной платы. Доход от указанных объектов представляет собой долю в общей чистой прибыли от производства продукции.

3. Риски, связанные с инвестициями в производственную недвижимость в основном определяются особенностями того производства, для размещений которого она приобретается.

Производственная недвижимость - это достаточно закрытый в информационном плане сегмент рынка, для него характерны длительные сроки экспозиции объектов, в том числе и более 1 года.

Зачастую промышленная недвижимость является специализированным имуществом, имеющим крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющий.

Складская недвижимость

В период с 2000-го по 2003 г. отмечалось постоянное увеличение объемов складских площадей - примерно на 10% в год. Повышение спроса на качественные склады инициировало не только увеличение масштабов работ по ремонту и реконструкции существующих площадей, но и новое строительство. Комплексы для хранения грузов теперь строят не только в крупнейших городах центральной части, но и в регионах России, в первую очередь на ключевых направлениях грузопотоков. Однако строительство новых современных сооружений требует значительных капиталовложений на начальном этапе, а недостаток собственных средств и высокая стоимость заемных средств сдерживают рост инвестиций.

В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.

Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6x6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий - это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.

Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, - это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п. [32]

В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.

Универсальные терминалы - это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.

В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, однако, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А. Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, появлением на российском рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:

- определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;

- разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;

- максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;

- наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Надо сказать, что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% - это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов - размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м2 и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20...40 м.