Стоимость предприятия и методы ее оценки

В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране - на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:

- полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;

- современной техники и технологии обработки грузов;

- многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;

- достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;

- совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;

- страхования груза за счет логистического оператора;

- системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;

- коммуникаций и связи.

Очевидно, что основными недостатками в развитии складов в России, которые приводят к необоснованным потерям при хранении товаров и ухудшению его качества, низкой скорости обработки, отсутствию должного учета и анализа процесса обработки товаров, неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являются отсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль за движением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Рынок земельных участков

На момент оценки рынок земельных участков, расположенных как в городской черте, так и за ее пределами, недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 35%.

Сегмент участков для индивидуального жилищного строительства является наиболее развитым на рынке земли, что обусловлено в первую очередь существованием права частной собственности граждан на такие земельные участки.

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может определяться на базе восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Заменяющая стоимость - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) Определить предпринимательский доход (прибыль застройщика);

5) Определить величину накопленного износа;

6) Определить остаточную стоимость объекта оценки;

7) К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного метода:

Сзатр=Сзу+Снс-Из (1)

где: Сзатр - стоимость объекта оценки, найденная затратным методом;

Сзу - стоимость земельного участка;

Снс - стоимость нового строительства;

Из - износ - количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости восстановления;

Снс = ПИ+КИ (2)

где: ПИ = Ссмет - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, то есть та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда КИ -- косвенные издержки - те издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

- стоимость разработки проекта и авторского надзора

- стоимость согласования проекта и экспертизы

- оплата услуг консультантов

- затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям

- издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда и налоги)

- издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда

- издержки, связанные с выводом объекта на проектную мощность и т.д.

ПП - прибыль предпринимателя (застройщика)- компенсация за отвлечение средств инвестора в течение срока осуществления строительства.

Смет=Ссмр+Соб+Пз (3)

Cсмр - стоимость строительно-монтажных работ

Соб - стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости

Пз - прочие (неучтенные) затраты

Ссмр = ПЗ + HP + ПН (4)

где: ПЗ - прямые затраты

HP - накладные расходы

ПН- плановые накладные, сметная прибыль или прибыль подрядчика

ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм (5)

где: Сзп - заработная плата строительных рабочих и машинистов

Смат - стоимость строительных материалов

Сэмм - стоимость эксплуатации машин и механизмов

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- сравнительный подход;

- доходный подход;

- затратный подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» в рамках сравнительного подхода используются:

- метод сравнения продаж,

- метод выделения,

- метод распределения,

на доходном подходе основаны:

- метод капитализации земельной ренты,

- метод остатка,

- метод предполагаемого использования.

При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли. [31]

Определение ставки капитализации (R)

- Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

- обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

- окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:

- безрисковую ставку;

- премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

- премия за низкую ликвидность;

- премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В данном случае в качестве безрисковой ставки использована ставка доходности, которая составляет 6,83 %.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный				1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный		1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный					1
Неполучение арендных платежей	динамичный					1
Неэффективный менеджмент	динамичный								1
Криминогенные факторы	динамичный				1
Финансовые проверки динамичный	динамичный			1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный							1
Количество наблюдений		0	1	2	3	2	0	1	1	0	0
Взвешенный итог		0	2	6	12	10	0	7	8	0	0
Сумма	45
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	4,5
Величина поправки за риск (1 балл =1%)	4,50%

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

(6)

где: П- премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.

Определение нормы возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

Срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 )

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	6,83%
Премия за риск	3%
Премия за низкую ликвидность	3,5%
Премия за инвестиционный менеджмент	4,5%
Коэффициент капитализации (R)	17,83

В данном случае стоимость земли определена по методике прямой капитализации арендной платы за пользованием участком. Согласно данных площадь участка составляет 56 310,0 м2. Базовая величина годовой арендной платы за земли административного назначения в 33-й ТЭЗ составляет 15,88 тенге/м2. Ставка капитализации составляет 17,83%.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации арендной платы, составит, с учетом округления:

Величина накопленного физического износа определялась на основании:

- правил оценки физического износа зданий ВСН 53-86 (р.),

- визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле:

(8)

где Ф"и -- физический износ здания, %;

Фкi -- физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

li, -- коэффициент, соответствующий доли восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости объекта;

п - число отдельный конструкций, элементов или систем объекта.

Функциональный (моральный) износ -- это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

В данном случае признаков функционального износа не обнаружено.

Определение величины износа внешнего воздействия объектов недвижимости

Внешнее устаревание -- это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния.

У данного Объекта внешнего износа не обнаружено.

Стоимость Объекта с учетом всех видов износов определяется по формуле:

(9)

где: Рст - расчетная стоимость, в рублях;

ФфизНи - величина физического износа, %;

ФфункНи - величина функционального износа, %

ВНи - величина внешнего износа, %;

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Подход сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при применении подхода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость; состояние рынка; экономические характеристики; условия финансирования; местоположение; характер использования; условия продажи; физические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью.

В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточными сведениями о продажах определенного количества объектов недвижимости, которые можно рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Поэтому для расчета рыночной стоимости объекта оценки был применен и сравнительный подход.

В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 м2 общей площади помещения (здания), предлагаемого к продаже. В эту стоимость последовательно вводились корректировки на дату совершения сделки, на местоположение, на состояние (физический износ), на масштаб и на ремонт. Поправки на отличие в правах собственности, условия финансирования, характер использования не вносились, так как Объект оценки и аналоги по этим элементам сравнения одинаковы.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

- Составление прогноза будущих доходов;

- Определение потерь от недоиспользования площадей;

- Расчет издержек по эксплуатации недвижимости;

- Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта;

Составление прогноза будущих доходов

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

(11)

где: ПВД- потенциальный валовой доход;

Аст - средняя ставка аренды;

S - площадь Объекта оценки.

Определение потерь от недоиспользования площадей

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь от незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

(12)

Где: Кнд - коэффициент недоиспользования;

Кп - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

пс - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

па- общее число арендных платежей в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

Кз=1- Кнд; (13)

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

Кс=1-Кн (14)

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

ДВД = ПВДЧКзЧКс; (15) :

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что на поиск клиента (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

Расчет издержек по эксплуатации недвижимости

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:

- условно-постоянные;

- условно-переменные;

- расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- платежи за земельный участок;

- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

- на рекламу и заключение арендных договоров;

- на консультации и юридическое обслуживание;

- на управление;

- прочие расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы

- санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

- элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование следующих методов:

- метод прямой капитализации доходов;

- метод капитализации по норме отдачи на капитал:

- метод капитализации по расчетным моделям;

- метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дох да.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объект основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных метода рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценки коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически не возможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цени сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путей дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:

- метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

- метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:

- Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;

- Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средства от недвижимости;

- Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:

- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

(16)

Определение ставки капитализации (R)

- Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

- обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

- окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:

- безрисковую ставку;

- премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

- премия за низкую ликвидность;

- премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности которая составляет 6,83 %.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом пре обладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, не уплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данной объекта несовместимой с ним системы землепользования. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "при быль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция". Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

(17)

где: П- премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.

Определение нормы возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доходя приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к конца срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

4. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

5. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - «безрисковой» ставке.

6. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

Срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком допроведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88).

3. Определение стоимости объекта оценки

3.1 Характеристика объекта оценки

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Таблица 1

Список объектов оценки

Адрес
Удобство подъездных путей	1
Окружающая застройка	Базы отдыха, дачные участки.
Территориально-экономическая зона	33
Площадь земельного участка, кв. м.	56310
Право на земельный участок	Право постоянного пользования

Таблица 2

Домик с верандой (литер 1-25)

Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	Жилое
Количество	25 штук
Общая площадь здания, кв. м.:	12,1
Вспомогательные площади, кв.м.:	-
Основные площади, кв. м.	12,1
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	1 этаж
Группа капитальности	III
Материал наружных ограждений (стен)	Деревянные
Материал перекрытий	Деревянные
Площадь по наружному обмеру, кв.м.	30,4
Строительный объем, куб.м.	38
Инженерное оборудование
Электроснабжение	Стандартное
Описание внутренней отделки помещений
По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы деревянные окрашенные масляной краской, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек).

Таблица 3

Клуб двухэтажный (литер 26)

Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	Административное
Количество	374,1
Общая площадь здания, кв. м.:	10,9
Вспомогательные площади, кв.м.:	363,2
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	2 этажа
Группа капитальности	I
Материал наружных ограждений (стен)	Кирпич
Материал перекрытий	ж/б
Площадь по наружному обмеру, кв.м.	208,6
Строительный объем, куб.м.	1460
Инженерное оборудование
Электроснабжение	Стандартное
Вентиляция	Стандартная
Описание внутренней отделки помещений
По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные (потертости в ходовых местах), потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек).

Таблица 4

Жилой дом (литер 27)

Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	Жилое
Основные площади, кв. м.:	47,6
Общая площадь здания, кв. м.:	63,2
Вспомогательные площади, кв.м.:	15,6
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	1 этаж
Группа капитальности	I
Материал наружных ограждений (стен)	Деревянные
Материал перекрытий	Деревянные
Площадь по наружному обмеру, кв.м.	82,8
Строительный объем, куб.м.	230
Инженерное оборудование
Электроснабжение	Стандартное
Вентиляция	Стандартная
Описание внутренней отделки помещений
По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы деревянные окрашенные масляной краской, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек).

Таблица 5

Гараж (литер 28)

Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	Складское
Общая площадь здания, кв. м.:	15,4
Основные площади, кв. м.:	15,4
Вспомогательные площади, кв.м.:
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	1 этаж
Группа капитальности	III
Материал наружных ограждений (стен)	Деревянные
Материал перекрытий	Деревянные
Площадь по наружному обмеру, кв.м.
Строительный объем, куб.м.
Инженерное оборудование
Электроснабжение	Стандартное
Вентиляция	Стандартная
Описание внутренней отделки помещений
По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные, потолок и стены покрашены (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек), ворота металлические.

Таблица 6

КТП-462 (литер 29)

Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	Производственное
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	1 этаж
Группа капитальности	III
Материал наружных ограждений (стен)	Металлический каркас
Строительный объем, куб.м.	2,3

Таблица 7

Хлораторная (литер 29)

Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	Производственное
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	1 этаж
Группа капитальности	II
Материал наружных ограждений (стен)	Кирпичное
Площадь по наружному обмеру, кв.м.	33,5
Строительный объем, куб.м.	97
Инженерное оборудование
Электроснабжение	Стандартное
Вентиляция	Стандартная
Описание внутренней отделки помещений
По результатам осмотра было установлено, что в помещениях: полы бетонные, потолок и стены побелка (окрасочный слой местами загрязнился, потемнел, видны следы протечек).

3.2 Оценка базы отдыха затратным подходом

Определение восстановительной стоимости Объектов недвижимости

В соответствии с общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые (ПИ) и косвенные (КИ) издержки, связанные со строительством, т.е. сумма ПИ + КИ равна полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Расчет ПВС Объекта будем производить по формуле:

Где: V- строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п/м.;

Сед. -- стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Ккл -- поправочный коэффициент для III-го климатического района, в котором расположена северо-казахстанская область;

К1 - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. Принят на уровне индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г. К1 = 1,16.

К1терр - поправочный территориальный коэффициент региона к коэффициенту К1 К1терр = 1,04.

К2 - индекс удорожания капвложений в строительстве по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки,

В связи с тем, что индекс удорожания К2 рассчитывается поквартально, используем следующие данные.

Указанные данные обработаны с помощью стандартной статистической функций регрессионного анализа «ЛИНЕЙН», входящей в состав электронной таблицы «Microsoft Excel». С помощью данной функции составлено уравнение регрессии, описывающее изменение величины данного коэффициента во времени. Для расчета воспользуемся сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Таблица 8

Индекс удорожания К2

Расчетная дата	К84/2011
1 Январь, 2008	31,71
1 Апрель, 2008	32,87
1 Июль, 2008	34,53
1 Октябрь, 2008	35,99
1 Январь, 2009	37,25
1 Апрель, 2009	38,30
1 Июль, 2009	39,63
1 Октябрь, 2009	40,97
1 Январь, 2010	45,46
1 Апрель, 2010	47,33
1 Июль, 2010	50,95
1 Октябрь, 2010	54,13
1 Январь, 20011	56,50
1 Апрель, 2011	59,30
21 июня, 2011	59,97

Таблица 9

Укрупненных показателей восстановительной стоимости

№ п/п	Наименование	Литера	Ед. изм.	Строительный объем, м3	Стоимость 1 м3, в ценах 1969 г. тенге./м3	К 1	ПВС на дату оценки, т. тенге
1	Домик с верандой	1	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
2	Домик с верандой	2	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
3	Домик с верандой	3	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
4	Домик с верандой	4	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
5	Домик с верандой	5	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
6	Домик с верандой	6	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
7	Домик с верандой	7	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
8	Домик с верандой	8	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
9	Домик с верандой	9	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
10	Домик с верандой	10	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
11	Домик с верандой	11	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
12	Домик с верандой	12	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
13	Домик с верандой	13	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
14	Домик с верандой	14	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
15	Домик с верандой	15	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
16	Домик с верандой	16	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
17	Домик с верандой	17	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
18	Домик с верандой	18	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
19	Домик с верандой	19	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
20	Домик с верандой	20	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
21	Домик с верандой	21	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
22	Домик с верандой	22	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
23	Домик с верандой	23	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
24	Домик с верандой	24	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
25	Домик с верандой	25	м3	38	21,30	0,94	1,16	1,04	59,97	55044,82
26	Клуб 2-х этажный	26	м3	1460	24,40	0,94	1,16	1,04	59,97	2422679,21
27	Жилой дом	27	м3	230	23,20	0,94	1,16	1,04	59,97	362885,03
28	Гараж	28	м3	53	22,10	0,94	1,16	1,04	59,97	79656,53
29	КТП-462	29	м3	2	23,50	0,94	1,16	1,04	59,97	3957,32
30	Хлораторная	30	м3	97	24,30	0,94	1,16	1,04	59,97	160299,16
31	Зем. участок									3305740

Определение величины накопленного износа

Определение величины физического износа объекта недвижимости

Расчет физического износа объекта представлен далее в таблице:

Таблица 10

Домик с верандой

	Литера	1-25
Наименование конструктивных элементов и вида работ	Удельный вес в общей стоимости % (у)	Фактический физический износ элемента	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4%	20%	0,80%
Стены и перегородки	31%	25%	7,75%
Перекрытия	12%	20%	2,40%
Крыши	4%	30%	1,20%
Полы	6%	30%	1,80%
Проемы	13%	30%	3,90%
Отделочные работы	10%	30%	3,00%
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13%	30%	3,90%
Прочие работы	7%	30%	2,10%
Итого:		26,85%

Таблица 11

Клуб двухэтажный

	Литера	26
Наименование конструктивных элементов и вида работ	Удельный вес в общей стоимости % (у)	Фактический физический износ элемента	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4%	20%	0,80%
Стены и перегородки	31%	25%	7,75%
Перекрытия	12%	30%	3,60%
Крыши	4%	30%	1,20%
Полы	6%	30%	1,80%
Проемы	13%	30%	3,90%
Отделочные работы	10%	45%	4,50%
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13%	40%	5,20%
Прочие работы	7%	40%	2,80%
Итого:			31,55%

Таблица 12

Жилой дом

	Литера	27
Наименование конструктивных элементов и вида работ	Удельный вес в общей стоимости % (у)	Фактический физический износ элемента	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4%	20%	0,80%
Стены и перегородки	31%	25%	7,75%
Перекрытия	12%	20%	2,40%
Крыши	4%	30%	1,20%
Полы	6%	30%	1,80%
Проемы	13%	40%	5,20%
Отделочные работы	10%	40%	4,00%
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13%	40%	5,20%
Прочие работы	7%	30%	2,10%
Итого:			30,45%

Таблица 13

Гараж

	Литера	28
Наименование конструктивных элементов и вида работ	Удельный вес в общей стоимости % (у)	Фактический физический износ элемента	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4%	20%	0,80%
Стены и перегородки	31%	25%	7,75%
Перекрытия	12%	20%	2,40%
Крыши	4%	30%	1,20%
Полы	6%	30%	1,80%
Проемы	13%	35%	4,55%
Отделочные работы	10%	35%	3,50%
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13%	35%	4,55%
Прочие работы	7%	35%	2,45%
Итого:			29,00%

Таблица 14

КТП-462

	Литера	29
Наименование конструктивных элементов и вида работ	Удельный вес в общей стоимости % (у)	Фактический физический износ элемента	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4%	20%	0,80%
Стены и перегородки	31%	25%	7,75%
Перекрытия	12%	20%	2,40%
Крыши	4%	30%	1,20%
Полы	6%	30%	1,80%
Проемы	13%	35%	5,20%
Отделочные работы	10%	40%	3,50%
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	10%	35%	3,50%
Прочие работы	7%	35%	2,45%
Итого:			29,00%

Таблица 15

Хлораторная

	Литера	30
Наименование конструктивных элементов и вида работ	Удельный вес в общей стоимости % (у)	Фактический физический износ элемента	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4%	20%	0,80%
Стены и перегородки	31%	25%	7,75%
Перекрытия	12%	30%	3, 60%
Крыши	4%	30%	1,20%
Полы	6%	30%	1,80%
Проемы	13%	30%	3,90%
Отделочные работы	10%	35%	3,50%
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13%	35%	4,55%
Прочие работы	7%	30%	2,10%
Итого:			29,20%

Определение величины накопленного функционального износа

Таблица 16

Стоимость зданий и сооружений рассчитанная затратным подходом

№ п/п	Наименование	Литера	ПВС на дату оценки, т. тенге.	Физический износ	Рыночная стоимость
1	Домик с верандой	1	55044,82	26,85%	40265,29
2	Домик с верандой	2	55044,82	27,85%	39714,84
3	Домик с верандой	3	55044,82	27,15%	40100,15
4	Домик с верандой	4	55044,82	27,15%	40100,15
5	Домик с верандой	5	55044,82	27,00%	40182,72 p
6	Домик с верандой	6	55044,82	26,85%	40265,29p
7	Домик с верандой	7	55044,82	27,45%	39935,02
8	Домик с верандой	8	55044,82	26,55%	40430,42
9	Домик с верандой	9	55044,82	26,65%	40375,38 p
10	Домик с верандой	10	55044,82	26,00%	40733,17 p
11	Домик с верандой	11	55044,82	24,55%	41531,32 p.
12	Домик с верандой	12	55044,82	25,50%	41008,39 p.
13	Домик с верандой	13	55044,82	28,00%	39632,27 p.
14	Домик с верандой	14	55044,82	24,40%	41613,88 p
15	Домик с верандой	15	55044,82	25,90%	40788,21 p
16	Домик с верандой	16	55044,82	24,90%	41256,09 p
17	Домик с верандой	17	55044,82	25,40%	41338,66 р

Подобные документы

• Оценки стоимости предприятия

  Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия и бизнеса. Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике, объекты и субъекты стоимостной оценки. Затратный, доходный и сравнительный подходы в оценке имущества.
  
  лекция [39,7 K], добавлен 30.07.2010
  

• Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО "Бенефис"

  Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Методы определения показателей стоимости объекта оценки и переоценки основных фондов предприятия.
  
  практическая работа [27,7 K], добавлен 01.03.2011
  

• Оценка рыночной стоимости автотранспортного средства (в форме заключения (отчета) об оценке автомобиля ГАЗ 3307)

  Рыночная стоимость автотранспорта, размер функционального и внешнего износа. Расчёт рыночной стоимости транспортного средства. Использование статистических методов в процессе оценки. Построение модели уравнения регрессии. Согласование результатов оценки.
  
  курсовая работа [106,1 K], добавлен 14.01.2011
  

• Оценка стоимости бизнеса в антикризисном управлении

  Понятие, цели и принципы оценки бизнеса. Виды стоимости в антикризисном управлении. Оценка стоимости предприятия в процедурах арбитражного управления. Общая характеристика предприятия "ГипроВТИ". Анализ ликвидности баланса и вероятности банкротства.
  
  курсовая работа [695,3 K], добавлен 21.07.2014
  

• Сущность и принципы оценки имущества

  Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Понятие ликвидационной стоимости имущества. Учет расходов по совершению исполнительных действий. Принципы оценки недвижимости.
  
  реферат [40,2 K], добавлен 30.11.2010
  

• Оценка стоимости предприятия для конкретных целей

  Оценка стоимости предприятия для конкретных целей. Оценка стоимости действующего предприятия. Оценка стоимости предприятия в целях инвестирования. Оценка стоимости предприятия в целях реструктуризации. Особенности ликвидационной стоимости предприятия.
  
  курсовая работа [29,2 K], добавлен 18.10.2008
  

• Принципы оценки активов и обязательств

  Правила оценки отдельных наименований активов и обязательств, классификация методов оценки. Внеоборотные и оборотные активы предприятия, особенности проведения их оценки. Принципы формирования собственного и заемного капитала, обязательства по ним.
  
  реферат [31,1 K], добавлен 24.06.2010
  

• Экономическая природа, состав и структура основных средств

  Основные средства, их экономическая природа, классификация и оценка, принципы управления. Финансовые показатели для анализа и оценки основных средств, методы оценки стоимости основного капитала. Управление обновлением основных средств, их амортизация.
  
  курсовая работа [39,2 K], добавлен 28.07.2010
  

• Бухгалтерский баланс предприятия ООО "Омский центр оценки"

  Анализ активов предприятия ООО "Омский центр оценки" за период с 2008 до 2010 года. Увеличение доли активной части основных средств, повышение показателей выпуска и экономической эффективности деятельности фирмы. Организация документооборота в компании.
  
  отчет по практике [374,0 K], добавлен 26.12.2012
  

• Учет денежных средств предприятия АО НИИ "Субмикрон"

  Нормативно-правовое регулирование бухгалтерского учета и аудита денежных средств. Краткая финансово-экономическая характеристика, особенности организации и проведения аудита денежных средств предприятия. Методы повышения эффективности его деятельности.
  
  дипломная работа [3,6 M], добавлен 10.11.2017
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам