Основы взаимоотношений банка с ссудозаемщиками

По требованию банка, а также, в случаях, предусмотренных действующим законодательством, заложенное имущество должно быть, застраховано за счет средств заемщика, страховой полис передается на хранение банку, причем выгодоприобретателем по данному страхованию на время действия договора займа выступает банк.

Процедура оценки залога всегда сопровождает вопрос о предоставлении банком кредита. Как правило, заемщики оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в своем бизнесе, а также затрат на его приобретение (строительство). Банк же при оценке основывается на анализе вторичного рынка аналогичного имущества и его тенденциях. Этим и объясняются часто возникающие разногласия между кредитной организацией и заемщиком.

Главный парадокс для потенциального заемщика заключается в том, что, несмотря на залог, банк запросит финансовые документы заемщика и будет пристально изучать денежные потоки его бизнеса. Если у заемщика большое количество поставщиков и клиентов, стабильные финансовые потоки, то банк ' сделает вывод, что бизнес потенциального заемщика достаточно стабилен. Это значит, что, если компания-заемщик столкнется с какими-либо сбоями в своей деятельности, то ее бизнес не разрушится и фирма закроет кассовые разрывы собственными оборотными активами, не ставя под угрозу взятые перед банком обязательства по кредиту. Такая политика продиктована опасениями банка, что компания, испытывающая финансовые трудности, под видом предоставления залога под полученный кредит "реализует" банку "не самые лучшие", активы.

Выбор формы залога зависит от характера и специфики деятельности конкретной компании, структуры ее активов. По краткосрочным кредитам, в качестве обеспечения выгоднее всего предоставлять товары в обороте. Однако некоторые банки такой залог не берут. Для заемщика легче всего получить краткосрочный кредит под залог машин и оборудования. Если кредит на пополнение оборотных средств берется на 12 месяцев, то можно предложить в качестве обеспечения залог недвижимости.

Некоторые аспекты оценки основных видов залога:

1. Ценные бумаги, имеющие биржевую котировку

Их рыночную стоимость принято определять текущими биржевыми котировками. С учетом ситуации на рынке по конкретному эмитенту, строится прогнозное изменение цен на период нахождения бумаги в залоге. Здесь нужно отметить то, что рыночную стоимость акций можно определить только оценкой их стоимости, которая отражает реальную стоимость бизнеса на дату оценки, а не так называемой средневзвешенной биржевой котировкой. Аналогично, определяется и стоимость векселя.

Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, т.е. передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, то он может отказаться принять их в качестве обеспечения. При залоге ценных бумаг самого банка-кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости. В случае если в залог передаются векселя, то на них необходимо проставить бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника), что позволит кредитору при непогашении кредита вписать туда свое наименование, продать бумаги и полученными денежными средствами погасить кредит. Если в залог предоставляется акции, банк потребует копии договоров их приобретения, оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по действующим залогам и поручительствам.

2. Торговое и производственное оборудование, техника, автотранспорт, инвентарь и т.п.

Стоимость оборудования, как правило, определяется путем изучения рынка аналогичного оборудования. В условиях Казахстана - это наведение справок в фирмах торгующих аналогичным оборудованием уже бывшим в употреблении. Если эти фирмы не берутся за реализацию аналогичного оборудования, то, скорее всего, это будет являться фактическим отказом заемщику. На основании проведенной оценки делается вывод о ликвидационной стоимости имущества, т.е. о цене, по которой его можно реализовать в сжатые сроки. Ликвидационная стоимость имущества, как правило, ниже его рыночной стоимости на 20-30%. Затем производится расчет прямых затрат, которые понесет банк при его реализации. Таким образом, определяется залоговая стоимость имущества, которая, как правило, составляет 50-70% его текущей рыночной стоимости.

3. Недвижимость

В связи с развитым рынком и достаточным количеством открытой информации по ценам продаж и предложений обычно определение рыночной стоимости недвижимости не вызывает затруднений. За основу принимается стоимость 1 кв. м.

Для целей залога применяются так называемые три подхода к оценке:

1. Рыночный подход, который основан на сравнении со стоимостью 1 кв. м аналогичных по своим характеристикам и назначению объектов недвижимости;

2. Доходный подход определения рыночной стоимости на основании предполагаемого дохода от сдачи объекта в аренду;

3. Затратный подход, основан на использовании нормативных документов.

Для определения стоимости объекта недвижимости обычно используют ликвидационную стоимость, т.е. стоимость, позволяющую его реализовать, как правило, в течение 3 месяцев.

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная стоимость имущества заемщика на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 5-30% от рыночной цены объекта. Залоговая стоимость рассчитывается как Залоговая стоимость = Рыночная стоимость х (1 - дисконт). Таким образом, если компании необходимо представить залог в размере 1000 тыс. долл., а величина дисконта в данном случае оценивается банком как 25%, то рыночная стоимость предоставляемой в качестве залога недвижимости должна составить 1000: (1 - 0,25) = 1333 тыс. долл. Банк определяет величину дисконта исходя из конкретных условий кредитования.

Объекты коммерческой недвижимости могут быть предметом залога при выделе их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т.п.). Не могут являться объектами и предметами залога объекты, признанные аварийными, не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию. Рыночная ' стоимость - отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в банке документально. Причем бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, т.к. в них не указана рыночная стоимость. Требуется отчет независимого оценщика, отражающий весь процесс и применяемые методики. Оценщик должен иметь следующие основные документы: -лицензию на оценочную деятельность

- дипломы и сертификаты независимых оценщиков, осуществляющих оценку и составляющих отчет об оценке; - и др.;

4. Товары в обороте

При залоге товаров в обороте заемщик не ограничен в проведении своей хозяйственной деятельности, он может продавать и закупать товары, сырье, материалы и т.п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога, и, напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновение права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров должна соответствовать стоимости, предусмотренной договором о залоге. Ликвидность товара банк подтверждает так называемым ценовым мониторингом, а именно:

- анализом конъюнктуры рынка аналогичных товаров;

- динамикой спроса и предложения;

- местом на рынке товара, производимого или реализуемого заемщиком;

-динамикой объемов продаж;

При оценке товаров в обороте в качестве залога основным требованием банка, прежде всего, будет возможность (техническая, экономическая,, организационная) компании обеспечить основное условие такого залога - поддержание неснижаемого товарного остатка на складе. Документы, подтверждающие динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в стоимостном и натуральном выражении; ритмичность подвоза сырья и комплектующих; перечни постоянных поставщиков.

Основой для обеспечения качества выполнения оценочных работ с целью установления рыночной или иной стоимости оцениваемого объекта должен служить договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан, в котором до проведения оценки необходимо отразить условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги, и иные требования.

К договору на проведение оценки применяются нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан о договоре возмездного оказания услуг.

Договор на проведение оценки должен содержать:'

1) реквизиты заказчика и оценщика - фамилию, имя, отчество (при его наличии), место жительства; для юридического лица наименование, место нахождения (почтовый адрес), банковские реквизиты;

2) наименование и (или) место нахождения объекта (объектов) оценки, вид определяемой стоимости;

3) вид оценки;

4) вид объекта оценки;

5) сроки проведения оценки;

6) условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;

7) права, обязанности и ответственность сторон;

8) реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке;,

9) реквизиты лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества (номер и дату выдачи лицензии с указанием органа, выдавшего ее).

В договоре на проведение оценки могут быть и другие условия.

Одним из основных условий обеспечения качества оценочных работ и достоверности оценки является независимость оценщика. Поэтому оценка не может производиться оценщиком:

1) в отношении объекта оценки, оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

2) оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика либо оценщик - физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом;

3) в случае вмешательства заказчика либо иных заинтересованных лиц оценочную деятельность, а также при ограничении круга вопросов подлежащих выяснению или определению для установления рыночной ил. иной стоимости оцениваемого объекта, если эти обстоятельства могу негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки;

4) когда условия, порядок и размер оплаты за проведение оценю поставлены в зависимость от итоговой величины стоимости оцениваемой объекта.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованы) лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круп вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки.

Оценщик должен произвести обоснованный выбор основных принципов, подходов и методов установления рыночной или иной стоимости объекта, исходя из цели оценки, вида определяемой стоимости, специфики и технико-технологических параметров (назначение объекта, объёмно- планировочные и конструктивные решения, техническое состояние и износ, общая площадь, мощность или другие характеристики) и иных условий, имеющих отношение к оцениваемому объекту.

Выбор методов оценки необходимо производить с учетом влияния региональных факторов на изменение рыночной или иной стоимости, зависящей от месторасположения объекта оценки, сложившейся социальной и производственной инфраструктуры, демографической ситуации, состояния и перспектив развития экономики в регионе и иных местных условий.

Для обеспечения качества оценки выполнение оценочных работ необходимо производить на основе использования достоверной информации (в случае уверенности оценщика в надежности, полноте и качестве сведений и данных), путем применения адекватных методов оценки и корректного выполнения расчетов без существенных ошибок или отклонений, которые могут оказать влияние на итоговую величину рыночной или иной стоимости оцениваемого объекта.

При оформлении отчета об оценке оценщик должен обеспечить объективное, исчерпывающее и доступное изложение достоверных сведений, расчетных показателей и обоснование результатов оценочных работ, не допускающее двусмысленного их толкования, свободного от предвзятости и влияния со стороны любых лиц.

Принципы оценки

Основные принципы определяются исходя из специфики объекта, цели оценки и вида определяемой стоимости:

1) Принцип вклада предельной продуктивности заключается в сопоставлении суммы увеличения (снижения) стоимости объекта или чистого

дохода его собственника вследствие наличия (отсутствия) дополнительного вклада.

2) Принцип динамичности и сбалансированности заключается в изменении стоимости объекта оценки, поскольку с течением времени и развитием конкуренции на открытом рынке прослеживается тенденция к выравниванию спроса и предложения и др.

3) Принцип замещения заключается в соответствии максимальной стоимости объекта наименьшей цене или стоимости, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Данный принцип основан на том, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше цены за аналогичную собственность с такой же полезностью. Принцип замещения лежит в основе трех традиционных подходов к оценке объектов.

4) Принцип ожидания заключается в установлении текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены при владении собственностью в будущем.

При оценке важно знать, какой чистый доход от использования активов, а также от его перепродажи может быть получен в будущем. Для правильной оценки доходов и иных выгод, ожидаемых от владения объектом оценки, производится процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости, который называется дисконтированием.

5) Принцип полезности заключается в соответствии объекта оценки удовлетворению потребности пользователя в конкретном месте и в течение определенного периода времени.

Объект обладает стоимостью, если он полезен и необходим для реализации определенной цели хозяйственной деятельности (бизнеса), а его наличие способно удовлетворить потребность и гордость владельца, или > принести ему другие выгоды.

В зависимости от цели оценки и вида определяемой стоимости на основе вышеизложенных и иных принципов производится выбор методологических подходов и конкретных методов определения рыночной иной стоимости оцениваемых объектов [15].

Заключение

В первой главе данной работы были рассмотрены теоретические аспекты основных форм и видов обеспечения возвратности банковских ссуд используемых коммерческими банками РК. В ходе данного исследования было выявлено что, самым популярным способом возвратности банковских ссуд является - залог.

Вторая глава была посвящена анализу финансовой деятельности АО «Цеснабанк». На сегодняшний день клиентами банка является около тринадцати тысяч юридических лиц и более тридцати тысяч физических лиц, что, безусловно, свидетельствует о росте доверия клиентов к банку. Главным приоритетом в деятельности банка является удовлетворение потребностей клиентов в качественных банковских услугах. Только такой подход позволил обеспечить укрепление и развитие позиций банка на финансовом рынке. Важнейший показатель устойчивости банка, его способности участвовать в высокоприбыльных операциях - собственные средства. По результатам, проведенного анализа можно выделить следующее, собственный капитал банка за рассматриваемый период увеличился в 4,25 раза и на 31 декабря 2010 года составляет 8,5 млрд. тенге. Активы банка на 2010 год составляют 86 млрд. тенге, увеличившись на 2,55 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А ссудный портфель банка вырос за период с 2008-2010 с 12 млрд. тенге до 60,9 млрд. тенге, что отразилось и на увеличение чистого дохода банка который по состоянию на 31 декабря 2010 года составляет 0,618 млрд. тенге. Также нужно отметить, что структура кредитного портфеля банка на отчетную дату 2010 года состоит из стандартных кредитов, что было достигнуто в результате проведения банком взвешенной кредитной политики и развитой системы по управлению банковскими рисками. В целом по данным, полученным за анализируемый период, я могу сказать, что АО «Цеснабанк» подтвердил свою репутацию устойчивого и динамично развивающегося финансово-кредитного учреждения.

В результате работы проделанной в третьей главе были выяснено, что в современных условиях залог, хотя и занимает значительное место среди иных способов обеспечения обязательств, вытекающих из кредитных договоров, имеет проблемы с определением стоимости предмета залога и длительный, неоперативный процесс реализации заложенного имущества.

На стадии оценки и реализации предмета залога у банков возникают следующие трудности:

- сложность прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание соответствующего товарного рынка;

- невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла;

- неопределенность инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования;

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать такие Факторы как инфляция, динамику экономической и правовой конъюнктуры. Т.е. все факторы предопределяют проведение макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Также возникают проблемы при снижении рисков коммерческих банков связанных с кредитованием отрасли строительства. Как известно в Казахстане при оценке стоимости недвижимости в основном используется рыночный метод являющейся не достаточным для определений реальной стоимости имущества. И не редкостью также является завышение независимыми оценщиками стоимость предмета оценки по просьбе клиентов, что в свою очередь отражается на росте цен.

По моему мнению, решение данной проблемы возможно при внесении изменений в методику оценки недвижимости путем использования смешанного подхода. Который включает проведение оценки недвижимости тремя методами: рыночный метод, доходный метод и затратный метод.

В банковской практике возникают проблемы связанные с длительностью процедуры реализации заложенного имущества. Изучив наше законодательство, я считаю, что возникновение данной проблемы связано с тем, что Гражданский кодекс РК независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: в судебном или в не судебном порядке, во всех случаях предполагается лишь один порядок реализаций заложенного имущества - путем проведения публичных торгов, что в отдельных случаях неоправданно затрудняет реализацию залога. И таким случаем может быть, например, заложенные продукты питания при залоге товаров в обороте и проведение торгов в этом случае, может выглядеть просто нелепо. Т.е. публичные торги только затянут время и потребуют неоправданных расходов на их проведение. Также нецелесообразно при определенных обстоятельствах при двухмесячной регламентации порядка организации торгов реализация скоропортящихся товаров, срочных имущественных прав, с окончанием срока которых прекращается их залог. Таким образом, возникает вопрос, зачем проводить публичные торги, если например, для заложенного имущества есть покупатель и залогодатель с залогодержателем согласны на продажу заложенного имущества именно этому покупателю?

Вышеизложенное говорит о том, что в законодательных актах необходима регламентация различных способов реализации заложенного имущества и то, что нашему законодательству целесообразно взять за основу опыт законодательства зарубежных стран, регулирующих порядок реализации залогового права и предусматривающих различные способы реализации заложенного имущества в зависимости от вида залога или заложенного имущества.

Список использованной литературы

1. Гонгало Б.М. Общие положения учения об обеспечении обязательств и способах обеспечения обязательств / Межвузовский сборник научных трудов. - М., 2001 г.

2. Новицкий И.Б. Римское право.- М., 1998 г.

3. Курмангазиева И.С. Залог как способ обеспечения исполнения обязательства //Вестник КазНу. Серия юридическая. № 2 (30) 2009 г..

4. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. - Алматы, 1997 г.

5. Абильдин С., кандидат экономических наук. Выбор оптимального вида банковского кредитования предприятия //Банки Казахстана № 4 - Алматы 2010, 60с.

6. Сейткасимова Г.С. «Банковское дело» под редакцией доктора экономических наук, профессора, члена-корреспондента АН РК - «Каржи- каражат» 1998 г.

7. К. Жуйриков, И. Назарчук. Страхование: без прошлого и настоящего нет будущего - Алматы, «Б1з - Мы» - 1998, 216с.

8. К. Жуйриков, И. Назарчук. Страхование: одна из платформ казахстанского «барса» - Алматы, «Б1з - Мы» - 1998, 272с.

9. Демидова Н. В. Влияние деятельности банков второго уровня на развитие экономики Республики Казахстан//Банки Казахстана №4 2010г.

10. Консолидированная финансовая отчетность по состоянию на 31 декабря 2010 года; 48с.

11. Консолидированная финансовая отчетность по состоянию на 31 декабря 2009 года; 51с.

12. Консолидированная финансовая отчетность по состоянию на 31 декабря 2008 года; 29с.

13. Шынбатыров Т.А. Правила проведения оценки предмета залога в казахстанских банках //«Вестник КазНУ» (серия экономическая) №1(53), 2010 г.

14. Кредитная политика АО «Цеснабанк» на 2009 год

15. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки// Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 23 ноября 2002 года. - № 179

16. Вишневский А.А. Залоговое право.//Учебное и практическое пособие. - М.: Изд-во БЕК, 1995 г.

17. Осипов Е.Б. Проблемы правового регулирования залоговых правоотношений//Фемида №3 1998 г.

Размещено на Allbest.ru