(2)

где So - максимальный размер предоставляемого кредита;

О - совокупное обеспечение;

t - период, в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

· в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита, мес.;

· в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев.

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо:

· произвести расчет (Sp) и(So);

· сравнить значение (Sp) и (So). При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений.

В ОАО «Сбербанк России» рассматриваются следующие виды ипотечного кредитования:

1. Приобретение готового жилья.

Предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости:

· сумма кредита: от 45 000 рублей;

· процентная ставка: от 12% в рублях;

· срок кредита: до 30 лет;

· первоначальный взнос: от 10%;

· кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.

2. Приобретение строящегося жилья.

Предоставляется на приобретение квартиры или иного жилого помещения на первичном рынке недвижимости (новостройка):

· сумма кредита: от 45 000 рублей;

· процентная ставка: от 12% в рублях;

· срок кредита: до 30 лет;

· первоначальный взнос: от 10%;

· кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.

3. Строительство жилого дома.

Предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома:

· сумма кредита: от 45 000 рублей;

· процентная ставка: от 12,5% в рублях;

· срок кредита: до 30 лет;

· первоначальный взнос: от 15%.

4. Загородная недвижимость.

Кредит предоставляется на:

· приобретение / строительство дачи (садового дома) и других строений потребительского назначения;

· завершение строительства вышеуказанных объектов;

· завершение строительства жилого дома;

· приобретение земельного участка;

· сумма кредита: от 45 000 рублей;

· процентная ставка: от 12% в рублях;

· срок кредита: до 30 лет;

· первоначальный взнос: от 15%.

5. Гараж.

Предоставляется на приобретение или строительство гаража или машино-места:

· сумма кредита: от 45 000 рублей;

· первоначальный взнос: от 10%;

· процентная ставка: от 12,5% в рублях;

· срок кредита: до 30 лет.

6. Ипотека плюс материнский капитал.

Приобретая готовое или строящееся жилье в кредит, вы можете использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или его части. Действительно для программ кредитования «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья».

7. Военная ипотека.

Предоставляется военнослужащим участникам накопительно- ипотечной системы на приобретение готового жилья под пониженную процентную ставку:

· Процентная ставка: от 9,5% в рублях

· Сумма кредита: до 2 400 000 рублей

· Срок кредита: до 20 лет

8. Жилищный кредит на рефинансирование.

Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения.

· первоначальный взнос: 0%;

· ставка в рублях, %: от 13,25%;

· срок кредита: до 30 лет.

Получение и обслуживание ипотечного кредита.

Кредит может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в отделениях ОАО «Сбербанк России»:

· по месту регистрации заемщика / одного из со заемщиков;

· по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;

· по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика/ со заемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

· по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/со заёмщика.

Получение и обслуживание ипотечного кредита:

· Срок рассмотрения кредитной заявки: В течение 5-10 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов;

· Порядок предоставления кредита: Единовременно;

· Порядок погашения кредита: Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами;

· Условия досрочного погашения: Плата за досрочное погашение кредита не взимается. Досрочное погашение возможно только в сроки, установленные для осуществления плановых ежемесячных платежей не ранее даты четвертого платежа, установленной графиком платежей, при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 рублей;

· Неустойка за несвоевременное погашение кредита: 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно);

· Возраст на момент предоставления кредита: Не менее 21 года;

· Возраст на момент возврата кредита по договору: 75 лет;

· Стаж работы: Не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет;

· Привлечение созаемщиков: В качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.

Требуемые документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит:

· Заполненное заявление-анкета (по форме Банка);

· Паспорт заемщика/ созаемщика(ов)/ поручителя(ей)/ залогодателя(ей) (предъявляется);

· Документы по предоставляемому залогу;

· Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика / созаемщика / поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке);

· Документы по кредитуемому жилому дому (могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита).

Минимальная ставка снижена с 12 до 11,5% годовых; максимальная снижена с 16 до 14,5% годовых (табл.1).

Таблица 1. Ставки по ипотечному кредиту

Размер кредита от стоимости жилья	Процентная ставка по кредиту на срок от 1 года до 15 лет включительно	Процентная ставка по кредиту на срок от 15 до 30 лет
От 30% (включительно) до 50% (включительно)	11,5%	12,5%
более 50% до 70% (включительно)	12,75%	13%
более 70% до 90% (включительно)	14%	14,5%

В последующем планируется дальнейшее снижение ипотечной ставки - до 11%. Рассмотрим процентные доходы Сбербанка за последние четыре года, из чего они складываются, и кто из них приносит больший доход кредитной организации. Согласно неконсолидированным данным отчетности по РСБУ за 1 полугодие 2012 года Сбербанк увеличил чистую прибыль по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 7%.

Таблица 2. Процентные доходы Сбербанка по предоставленным кредитам на 1 октября в период с 2008 - 2012 гг.

Заемщик	2008г., млн. руб.	2009г. млн. руб.,	2010г., млн. руб.	2011г., млн. руб.	2012г., млн. руб.
Финансовые органы и внебюджетные организации субъектов РФ	2098976	7455566	769849	7902794	14422214
Коммерческие и некоммерческие организации, находящиеся в федеральной собственности государства	7826418	9880687	7684708	5466133	9157755
Окончание таблицы 2
Заемщик	2008г., млн. руб.	2009г. млн. руб.,	2010г., млн. руб.	2011г., млн. руб.	2012г., млн. руб.
Негосударственные финансовые организации	237028215	364310145	310386847	283275170	357836772
ИП	10200060	11340364	11718803	11950313	17638967
Граждане (физ. лица)	115529250	125319454	127838844	154660906	230681069

Таблица 3

Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2009 - 2012гг.

Сроки кредитования	На 01.01. 2009г.	На 01.01. 2010г.	На 01.01. 2011г.	На 01.01.2012г
	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс. руб.	Доля, в %
До 10 лет	19 918	21,64	25 032	8,40	62 037	16,49	40 560	20,28
10-20 лет	72 112	78,36	195 256	65,51	159 287	42,33	131 348	65,66
20-30 лет	-	-	77 768	26,09	154 956	41,18	28 122	14,06
Итого:	92 030	100	298 056	100	376 280	100	200 030	100

По данным табл. 3, изобразим диаграмму (рис. 2).

Рис. 2. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2009 - 2012гг.

Анализируя данные табл. 3 можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет.

По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы.

А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Эффективность деятельности или прибыльности позволяет оценить значимость практически каждого из основных компонентов деятельности банка и выяснить, какие параметры банковской деятельности в наибольшей степени повлияли на его прибыльность. Расчет коэффициентов данной группы Сбербанка России представлен в табл. 4.

Таблица 4. Динамика показателей эффективности деятельности ОАО «Сбербанка России» за 2011-2013 гг.

№	Коэффициент	Формула	Норм. значение	Годы
				2011	2012	2013
1	К 1	Прибыль/Активы	1,0 - 4,0	3,55	2,5	1,65
2	К 2	Прибыль/Доходы	8,0 - 20,0	22,4	11,11	7,54
3	К 3	Доходы/Активы	14,0 - 22,0	15,83	22,49	21,94
4	К 4	Прибыль/Уставный капитал	15 - 40	86,04	44,61	36,23
5	К 5	Активы/СК	8 - 16 раз	12,6	10,2	13

Эффективность деятельности или прибыльность банка отражен в коэффициенте К1. Эта комбинация позволяет «моментально» оценить значимость практически каждого из основных компонентов деятельности банка и выяснить, какие параметры банковской деятельности в наибольшей степени повлияли на его прибыльность.

В 2011 году с каждого рубля активов был получен 3,55 рубль прибыли, в 2012г. - 2,5 рубля прибыли, а в 2013 году он резко снизился и составил всего 1,65% , т.е. за анализируемый период уменьшилась рентабельность активов.

Следующий коэффициент (К2) показывает, сколько прибыли получено с одного рубля доходов. Данный показатель в 2012 году уменьшился по сравнению с 2011 годом, но находился в пределах нормы, что говорит о стремлении банка повысить свою прибыльность с 1 рубля доходов, а в 2013 году сократился и не соответствует нормативному значению.

Коэффициент К3, показывающий, сколько доходов было получено с одного рубля активов, на протяжении анализируемого периода соответствует нормативному значению, что говорит об эффективном использовании активов.

Коэффициент К4 показывает эффективность использования собственного капитала. Данный показатель достиг максимального уровня в 2011 году, что превысило нормативное значение, но в 2012 и 2013 годах он соответствует нормативному значению.

Мультипликатор капитала (К5) определяет объем активов, который удается получить с 1 рубля собственного капитала. Эффективность использования собственного капитала снизилась в 2012 году по сравнению с 2011 и 2013 годами, что говорит о низкой эффективности использования собственного капитала и негативно характеризует его деятельность на финансовом рынке.

Таким образом, можно сделать вывод, что банк работает эффективно, почти по всем показателям на протяжении анализируемого периода прослеживается положительная оценка.

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо первоначальную сумму кредита разделить на срок кредита (количество периодов):

ОД = СК / КП (3)

где ОД - возврат основного долга;

СК - первоначальная сумма кредита;

КП - количество периодов.

На этом сходство в подходах банков заканчивается, и начинаются различия. Состоят они в подходах к вычислению суммы причитающихся процентов. Основных подходов два, разница -- в используемой временной базе. Часть банков исходят из того, что «в году 12 месяцев», и тогда размер ежемесячных процентных выплат определяется по формуле:

НП = ОК * (ПС / 12 ) (4)

Где НП -- начисленные проценты;

ОК-- остаток кредита в данном месяце;

ПС-- годовая процентная ставка.

Часть банков исходит из того, что «в году 365 дней» и такой подход называется расчетом точных процентов с точным числом дней ссуды. Размер ежемесячных процентных выплат в данном случае определяется по формуле:

НП = ОК * ПС * (ЧДМ / 365) (5)

где НП -- начисленные проценты;

ОК -- остаток кредита в данном месяце;

ПС -- годовая процентная ставка;

ЧДМ -- число дней в месяце (понятно, что это число меняется от 28 до 31.

Аннуитетными, т.е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения.

Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита.

С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

Поскольку, при аннуитетных платежах в начале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые периоды кредитования основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту.

Величина аннуитетного платежа определяется по формуле:

АП = СК (ПС / 1-(1+ПС) - КП) (6)

где АП -- аннуитетный платеж;

ПС -- процентная ставка за период начисления;

СК - первоначальная сумма кредита;

КП - количество периодов.

Т.е. если платежи ежемесячные, то КП - срок в месяцах, а ПС месячная процентная ставка (1/12 годовой).

Эту формулу можно назвать «классической», т.к. она применяется в расчетах, где все платежи аннуитетные, она применяется в большинстве банков, кредитных калькуляторах, в электронных таблицах. Так же она используется в расчетах на нашем сайте.

Расчет аннуитетных платежей по этой формуле, можно производить с помощью MS Excel и встроенной функции рабочего листа PMT (в русских версиях ППЛАТ или ПЛТ).

Некоторые кредитные организации применяют формулу, где первый платеж - не аннуитетный:

АП = СК (ПС / 1-(1+ПС) 1-КП) (7)

где АП - аннуитетный платеж;

ПС - процентная ставка за период начисления;

СК - первоначальная сумма кредита;

КП - количество периодов.

Первый платеж предварительный - не аннуитетный. Он всегда, якобы, меньше АП, т.к. включает в себя только проценты за первый период, который может быть полным или неполным. Но при полном периоде - 31 день, при высоких ПС и долгосрочном кредитовании предварительный платеж может быть больше АП. Оставшиеся (КП-1) платежей - аннуитетные.

Если сравнивать аннуитетную и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут являться следующие:

Неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и постоянное убывание такого платежа при дифференцированной.

Больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме.

Аннуитетная схема выплат более доступна для заемщиков, т.к. выплаты равномерно распределяются на весь срок кредита.

При выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных платежах.

При аннуитетных платежах в начале сумма основной задолженности убывает медленно, а и общий размер начисленных процентов больше. Если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет, происходит без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита.

Кредит с дифференцированным платежом труднее получить, т.к. при получении кредита оценивается платежеспособность заемщика.

Дифференцированная схема в начале срока кредита предлагает значительно большие платежи, нежели аннуитетная. Это означает то, что заемщику необходимо иметь больший доход. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.

Очевидно, что Сбербанк - самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, Сбербанк не прекращал их выдачу.

Портфель жилищных кредитов Сбербанка в 2013 году рос рекордными темпами: с апреля по декабрь установлены ежемесячные рекордные показатели по объему выдачи ипотечных кредитов. Например, за декабрь 2013 года выдано 89 млрд. рублей, то есть почти вдвое больше декабря предыдущего года. Столь значительные результаты были достигнуты, в том числе благодаря расширению продуктовой линейки.

Кредит «Военная ипотека» -- «Приобретение готового жилья» тиражирован на всю страну. В ряде регионов реализована программа кредитования учителей и отдельных категорий граждан на улучшение жилищных условий. Кроме того, в течение года были снижены ставки по всем жилищным программам на 1 процентный пункт.

За счет рекордных показателей роста в 2013 году доля банка на рынке ипотеки превысила 50%.

ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РАЗВИТИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»

С началом рыночных отношений россияне узнали о таком виде кредитования - как ипотека или кредит на покупку квартиры.

Если тщательно разобраться, то кредит на приобретения жилья в России существовал еще с начала 20-го века и в те времена пользовался огромной популярностью.

Однако за время советской власти накопленный дореволюционный опыт несколько истощился ввиду своей ненужности.

В Европе, наоборот, механизм ипотечного кредитования внедрялся дольше века, и накопил достаточно опыта, чтобы российские финансовые организации брали с них пример.

В условиях современной нестабильной экономики и только набирающей обороты системы ипотечного кредитования совершенно естественно, что могут возникать различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путем ипотеки, решать которые приходится оперативно, но, к сожалению, далеко не всегда качественно.

Согласно статистическим данным, на сегодняшний день всего 10% граждан РФ владеют собственной жилплощадью более 18кв. м. на одного человека. И всего лишь 1% граждан нашей страны могут позволить купить себе понравившуюся недвижимость за личные средства [27, c.119].

Из этих цифр ясно видно, что взаимоотношение граждан с недвижимостью в России оставляет желать лучшего. А если учесть еще тот фактор, что имеющийся жилой фонд со временем не молодеет и требует капиталовложений для реконструкций и капремонт.

В данной ситуации ипотека является взаимовыгодной программой как для государства, так и для населения.

Судя по выпискам из отчетов Комитета по собственности Гордумы, на сегодняшний день в личных квадратных метрах нуждаются более 20 млн. граждан России. Только в Подмосковье в очереди на жилье стоит более 200 тысяч семей.

Чтобы обеспечить их всех жильем, необходимо в самое ближайшее время построить более 12 млн. кв. м. жилья. Если же в скором будущем в строительной госсфере положение не измениться к лучшему, то для обеспечения граждан по списку квартирами уйдет около 25 лет. А ипотечное кредитование является единственным гарантированным механизмом по обеспечению граждан необходимой жилплощадью.

Как уже писалось выше, развитие ипотечного кредитования в России развивается медленными темпами. Существует ряд законодательных актов, контролирующих этот процесс. А так как ипотека - направление новое и развивающееся, ежегодно вносятся существенные изменения, поправки и дополнения.

Все это создает ряд проблем, связанных с ипотекой, которые условно можно разделить на:

· Инфляционные проблемы;

· Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией;

· Проблемы, связанные с монополизацией рынка кредитования;

· Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств.

В последние годы уровень инфляции в стране существенно снизился. Однако до стабильной экономики, какую можно наблюдать в большинстве развитых стран мира, России еще стоит проделать долгий путь, поэтому желаемой стабильности в кредитной системе нам ожидать не приходится.

У банков и кредитно-финансовых организаций на фоне инфляции возникают две взаимосвязанные проблемы:

1. из-за нестабильной экономики граждане России бояться хранить деньги в банке на депозитах;

2. следствием этого является снижение уровня услуг по кредитованию, в том числе и по ипотечному.

Таким образом, получается, что ипотечный кредит - это продукт, предназначенные не для широких слоев населения, а только для отдельных категорий граждан, обладающих стабильной работой и хорошим достатком. А количество таких людей среди нуждающихся в жилье составляет менее 1%.

Собственной, сам по себе ипотечный кредит представляет собой долгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями. В среднем, банки предоставляют гражданам ипотеки сроком на 10-20 лет.

Естественно, что за это банки требуют каких-то гарантий для себя, да и сами заемщики должны быть уверенными, что смогут столь длительное время выплачивать заем.

В условиях сегодняшней рыночной ситуации, когда доходы граждан то падают, то повышаются, никто не может давать никаких гарантий. Подобные скачки финансовой стабильности среди граждан целиком и полностью зависят от колебаний мировой экономики.

Поэтому ипотечный долгосрочный кредит неизменно связан с определенными рисками. Как правило, банки, чтобы хоть как-то обезопасить себя и компенсировать возможные потери, увеличивают ставки на кредит. А заемщики могут быть защищены только государством и теми законодательными актами, которые принимаются в отношении ипотечного кредитования.

К сожалению, на сегодняшний день рынок первичного жилья остается «непрозрачным». В стране очень мало строительных организаций, которые занимаются возведением зданий, здоровая конкуренция отсутствует, а, значит, руководители строительных компаний искусственно удерживают высокие цены на жилплощадь с целью получить большую прибыль.

Страдают от этого, в первую очередь, обыкновенные граждане, которые остро нуждаются в жилье, но по существующим ценам не могут себе позволить его приобрести.

Банки, предоставляющие ипотечный кредит, также зависят от цен, которые диктуют монопольные строительные компании.

Решение данной проблемы возможно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. А, следовательно, необходимо сделать так, чтобы между строительными компаниями развивалась конкуренция, основывались новые организации, специализирующиеся на строительстве зданий. Для этого перспективного направления бизнеса необходимо создавать льготные условия, тогда ипотечное кредитование станет более привлекательным продуктом на рынке недвижимости.

Финансисты любят говорить, что в нынешних условиях банки имеют «короткие деньги», то есть вкладчики предпочитают делать депозиты не больше чем на год, а все расчеты между организациями проводятся при помощи безналичного расчета.

Получается, что нехватка наличных средств наблюдается не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнять нечем, то следует активно внедрять другие финансовые инструменты.

В данной ситуации альтернативой являются различные государственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективным финансовым инструментом.

В первую очередь в развитии ипотечного кредитования должно быть заинтересовано государство. Банки основную прибыль получают за счет разницы между предложением своих средств и их правильным размещением. А при формировании стабильного кредитного портфеля ипотека для них наименее выгодна, так как прибыль там ожидается через длительный период времени.

В краткосрочных потребительских кредитах банки заинтересованы гораздо больше, так как затраты на них быстро окупаются, зачастую по весьма выгодным процентным ставкам.

Таким образом, если государство не будет активно учувствовать в развитии ипотечного кредитования и внедрять альтернативные и привлекательные для населения льготные программы, процесс популяризации ипотечного кредитования будет и дальше идти крайне медленными темпами.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»

В 2013 году ипотечный рынок в России показал уверенную динамику прироста. Общая сумма займов составила почти 1,2 трлн. рублей. Однако вместе с тем, именно этот год был ознаменован сильно возросшим количеством просрочек по ипотеке, в результате которых только в Москве банки не досчитались свыше 13 млрд. рублей. Прогнозы на текущие 12 месяцев довольно противоречивые, и понять, чего в действительности придется ожидать, можно лишь после объективной оценки ситуации.

Подобный прирост в сфере жилищного кредитования - не случаен. Многие люди уже оправились после кризиса и стали отваживаться на крупные покупки. Кроме того, немало предпосылок было создано и самими банкирами [29]

Так, в последние год-два, они стали активно предлагать упрощенные программы получения ипотеки, согласно которым соискателям не обязательно было предоставлять в банк справку о доходах. Считалось, что данный шаг сделает ипотеку ближе тем людям, которые работают неофициально. При этом суммы займов, выдаваемых гражданам, возросли за последний год примерно на 1,5%. Однако, главным действующим фактором стало снижение крупнейшими ипотечными кредиторами своих процентных ставок. В среднем падение «цены» на жилищные кредиты составило 0,5-1,5% годовых. Помимо этого, во многих банках была пересмотрена величина первого взноса, и если раньше он составлял, как правило, 15-25%, то сейчас без труда можно отыскать банк, согласный на предоплату и в 10% от стоимости недвижимости.

Впрочем, как оказалось, подобные уступки помимо потока новых клиентов, принесли банкам и дополнительные проблемы, и в этом нет ничего удивительного. Так, вместе с благонадежными, но неофициально занятыми гражданами, за «облегченной» ипотекой отправились и авантюристы, переоценившие свои финансовые возможности, а то и просто мошенники. Кроме того, рост количества ипотечных займов, помноженный на повышенную закредитованность населения, просто не мог не привести к тому, что многие люди оказались не в состоянии исполнять все свои кредитные обязательства.

В предварительных прогнозах на нынешний год неоднократно говорилось о том, что ипотека в России должна подешеветь. Причем и правительство, и АИЖК утверждают, что ставку можно снизить, не много не мало - до 10% годовых. Хотя в свете последних данных банки вряд ли захотят еще больше снижать ставки, ведь им и без того придется как-то перекрывать «дыры», образовавшиеся по проблемным кредитам.

Поэтому многие эксперты заявляют о том, что в нынешнем году ипотечные ставки должны не снизиться, а напротив, возрасти. Впрочем, считается, что даже подорожание кредитов не повлечет за собой критического спада их популярности.

Прирост останется - просто он не будет таким резким, и быть может как раз подобный фактор поможет не допустить кризиса в этой сфере кредитования. Между тем, об ужесточении требований к заемщикам банки пока не заявляют, так что все нелегально работающие по-прежнему будут иметь шансы купить жилье в кредит. Ситуация в среде самих кредиторов тоже не должна особо измениться.

В Российской Федерации разработана Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

· дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

· повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья эконом класса;

· снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.

Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.

Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.

Возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося его жилья, участием в накопительно- ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса.

Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.

Необходима невысокая концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования на каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, на нем будут присутствовать как минимум 3 кредитора с конкурентными предложениями.

Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о своих правах и об обязанностях в отношении получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка.

Помимо консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита заемщик получит возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика. С другой стороны, кредитору будет принадлежать право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником.

Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку ипотечного жилищного кредитования позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества.

Помимо первичных кредиторов на первичном рынке будут присутствовать ипотечные брокеры, непосредственно взаимодействующие с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе по подбору и комплектации документов.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

· преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

· создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

· формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

· создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

· развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

· учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

· дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

· повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья эконом класса;

· снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.

Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.

Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.

Возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося его жилья, участием в накопительно - ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса.

Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.

Необходима невысокая концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования на каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, на нем будут присутствовать как минимум 3 кредитора с конкурентными предложениями.

Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о своих правах и об обязанностях в отношении получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.

Помимо консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита заемщик получит возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика. С другой стороны, кредитору будет принадлежать право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником.

Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку ипотечного жилищного кредитования позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества.

Помимо первичных кредиторов на первичном рынке будут присутствовать ипотечные брокеры, непосредственно взаимодействующие с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе по подбору и комплектации документов.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи [24, с.232]

· преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

· создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

· формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

· создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

· развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

· учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

На первом этапе (2011-2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер, экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели, достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.

На втором этапе (2013-2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.

К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8-9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.

На третьем этапе (2021-2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений

Основными показателями достижения цели Стратегии являются показатели, характеризующие:

· доступность ипотеки;

· распространение ипотечного жилищного кредитования;

· качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

· развитость вторичного рынка ипотеки.

Конкретные целевые показатели развития рынка и их значения по этапам реализации Стратегии представлены в приложении.

Сбербанк рассчитывает за пять лет удвоить объем выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечные савки к 2018 году должны снизиться до уровня инфляции плюс 2,2%. Снижению ставок, прежде всего, будет способствовать более эффективное управление рисками и снижение за счет этого потерь.

Сбербанк в рамках программы по снижению ставок начал активнее сотрудничать с местными администрациями муниципалитетов и регионов, налоговой службы и Росреестром, что делает процесс выдачи кредита более прозрачным, а в перспективе даст дополнительные возможности по снижению ставок.

Ипотечные ставки на уровне «инфляцию плюс 2,2%» являются достижимыми.

Несмотря на лидирующие позиции Сбербанка РФ на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию его ипотечной деятельности.

Сбербанк России, являясь лидером рынка розничных услуг населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов, разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса между продажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно использовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемы оказываемых услуг не соответствуют месту Банка в банковской системе страны и должны быть существенно увеличены.

Имея значительные резервы роста, Банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенно увеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования. Сбербанк России обладает уникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

В настоящее время в работе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены на опровержение необъективной информации, а не на создание имиджа Банка и формирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов.

Необходимо существенно расширить информационный поток, в том числе и об ипотечной деятельности банка, создаваемый в инициативном порядке, более активно использовать электронные средства массовой информации.

В деле ипотечного кредитования для привлечения клиентов из различных общественных групп необходимо обеспечивать массовые потребности клиентуры. Повышение эффективности продаж массовых услуг и продуктов предполагает:

· стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях

· снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания;

· управление продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом;

· проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.

Ценовая политика Банка должна отражать как региональные различия, так и особенности проводимых операций с основными категориями клиентов. При проведении ипотечного кредитования Банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику.

Необходимо продолжать кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.

Работа персонала непосредственно с клиентом является первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить повышению уровня специалистов работающих непосредственно с клиентами в отделениях и филиалах банка.

Для уменьшения числа «проблемных» кредитов и совершенствования системы оценки рисков при оценке суммарных активов заемщика предлагается создание в структуре Сбербанка РФ сервисерского отдела - отдела, занимающимся изучением и минимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарных активов заемщиков. Специалисты сервисерского отдела должны соответствовать следующим требованиям [21, с. 203]

· умение оперативно оценивать состояние поступающих проблемных кредитов, выявлять активы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий и выделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;

· определять причины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительного денежного потока по обслуживанию кредитов;

· иметь хорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля за работой атторнея;

· эффективно искать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживать эффективность методов поиска;

· применять своевременные превентивные меры по уменьшению убытков;· проводить полностью автоматизированный анализ текущей чистой стоимости ипотечного кредита на основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценки недвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;