Размещено на http://www.allbest.ru/

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему «Развитие ипотечного кредитования физических лиц»

ВВЕДЕНИЕ

Проблема обеспечения населения России жильем с необходимыми характеристиками и сопутствующими услугами из-за недостаточных темпов развития жилищного фонда уже в течение длительного времени актуальна как для страны в целом, так и для многих городов и регионов.

Особую значимость в силу ряда факторов эта проблема приобретает в нынешних условиях, так как от ее решения зависит экономический, социальный и политический климат в Российской Федерации.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

На рынке ипотечного кредитования предлагается множество разнообразных вариантов решений этой задачи иметь собственное комфортное жилье.

Коммерческие банки сейчас охотно развивают направление ипотечного жилищного кредитования. С одной стороны, это долгосрочные кредиты, которые будут приносить банкам постоянный доход в течение многих лет, с другой - не очень рискованное предприятие. Это и полезная диверсификация бизнеса, расширение «продуктовой линейки» и т. д. Начиная с 2006 года, многие банки ипотеку называли наиболее перспективным направлением своей деятельности.

Ведь недвижимость является одним из привлекательнейших объектов вложения капитала с точки зрения сохранения и приумножения этого капитала. Кроме того, недвижимое имущество и права на него - это фундаментальные ресурсы, которые всегда будут востребованы на рынке ресурсов.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы определена тем, что главной задачей системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности по стоимости жильем граждан населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Знание системы ипотечного жилищного кредитования коммерческих банков, взаимосвязей документов, их форм, экономического смысла статей, поможет стать грамотными пользователями учетной информации, а также представляет интерес для специалистов, готовящихся непосредственно заниматься данной деятельностью.

Целью настоящей работы является изучение сущности ипотечного кредитования, которое является одним из приоритетных направлений государственной политики в деле решения жилищной проблемы для основной части работающего населения.

Для достижения данной цели следует решить следующие задачи:

1. теоретические основы ипотечного кредитования физических лиц;

2. проанализировать процесс ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»;

3. сделать предложения по развитию ипотечного кредитования физических лиц.

Объект исследования - ОАО «Сбербанк России».

Предмет исследования - виды и условия ипотечных программ, предоставляемых банком, а также определены перспективные направления системы ипотечного кредитования РФ.

Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Крысин А., Разумова И.А., Санникова Т.А., Шадрин А.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

1.1 Виды и сущность ипотечного кредитования физических лиц

История ипотеки берет свое начало еще со времен античности. В древней Греции должникам на земельный участок выставляли столб, называвшийся ипотечным, с пояснительной надписью. В случае невыплаты долга, кредитор имел право на часть земли.

С падением Древнего мира ипотечное кредитование перестало практиковаться, чтобы вновь появиться только в XIV веке в Европе.

Толчком к развитию имущественного кредитования послужило ослабление рабовладельческого строя. Земля оставалась в распоряжении заемщика, но кредитор имел право изъять ее и продать на торгах. Позже были установлены правила и ограничения для обеих сторон, многие из которых действуют и по сей день.

В России ипотека появилась вследствие возникновения права частной собственности на землю. Первой кредитной организацией, предоставлявшей ипотеку основанный при Елизавете Петровне в 1754 году Государственный Заемный Банк, главной задачей которого была выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества [21, с.225].

С середины XVIII века в России стали основываться ипотечные учреждения на капиталистических принципах. В 40-е годы XIX веке в обеих столицах появляются первые сберегательные кассы. В 1849 году принимаются решения о ликвидации государственных кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. В этот период в стране начали учреждаться частные кредитные организации (в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество). К концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредитования - ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах.

Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.

Строилась она на принципах, схожих с современными - выдача кредита совершалась после подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду, банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам.

К 1917г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

В советской России весь жилищный фонд был сосредоточен в руках государства, поэтому не существовало основы для появления рынка жилья. В конце 50-х годов из-за острой жилищной проблемы в стране стали подключать к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. Тем не менее, кооперативное жилищное строительство являлось очень незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.

Закон 4 июня 1991г. установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность, что стало началом коренных изменений в жилищном секторе страны. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются [11, с.54]:

· Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

· Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»;

· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»;

· Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002--2010 гг.».

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке -- недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [4, с.98].

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В зависимости от объекта кредитования можно выделить несколько видов ипотеки:

· Ипотека на квартиру в новостройке или приобретенную на вторичном рынке - в настоящее время является наиболее распространенным видом ипотеки и широко предлагается банками;

· Ипотека на городской или загородный дом (коттедж) - основным требованием, которое предъявляют банки к предмету залога в виде частного дома или коттеджа, является его ликвидность в течение всего срока кредитования. Более ликвидными являются городские частные дома, в то время как выдача данного вида ипотеки под залог загородной недвижимости является для банков более рискованной;

· Ипотека на комнату в коммунальной квартире - в отличие от стандартной ипотечной программы, при оформлении данного вида ипотеки, заемщику необходимо будет предоставить отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности (нотариально удостоверенный), либо заявление - уведомление о том, что предложение от продавца поступало и осталось без ответа (также нотариально удостоверенное). Наиболее охотно банки выдают этот вид ипотеки в случае, если у заемщика уже имеется в данной коммунальной квартире одна или несколько комнат в собственности, и он желает выкупить последнюю комнату, чтобы стать владельцем всей квартиры;

· Ипотека на долю в жилом помещении - наиболее часто необходимость в выкупе доли жилого помещения возникает в результате развода супругов. Большинство банков неохотно выдают данный вид ипотеки, т.к. велика вероятность притворного характера сделки. Больший шанс будет у тех заемщиков, с момента развода которых прошло достаточно времени и бывшие супруги уже создали новые семьи.

Банки однозначно откажут в выдаче ипотеки на выкуп доли в жилом помещении у близких родственников, т.е. у супруга (супруги), родителей и детей.

Виды ипотеки [9, с.124]:

1. Социальная ипотека - это проект правительства России, направленный на улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием государственной финансовой поддержки и ипотечного кредитования.

Можно выделить несколько способов предоставления социальной ипотеки:

· предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

· продажа государственного жилья в кредит по льготной цене;

· дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту и др.

В первую очередь стать участниками данного вида ипотеки могут стать «очередники», нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Кроме того, воспользоваться социальной ипотекой могут военнослужащие, молодые семьи, работники бюджетной сферы и др.

Для того, чтобы стать участником социальной ипотеки необходимо обратиться в органы власти, отвечающие за жилищную политику вашего города (района), т.к. варианты социальной ипотеки зависят от инициативы местных властей и различаются в разных регионах. Чиновники обязаны дать консультацию относительно условий социальной ипотеки, предварительно рассчитать первоначальный взнос, размер и срок кредита, а также величину ежемесячных выплат, исходя из минимального дохода заемщика и членов его семьи.

Кроме требований органов государственной власти, существуют также требования банка, предоставляющего ипотеку. Обычно они касаются гражданства заемщика, наличия у него регистрации по месту жительства, продолжительности трудового стажа и т.д.

2. Коммерческая ипотека применяется для кредитования как физических, так и юридических лиц.

Коммерческая ипотека выдается тем гражданам, которые не нуждаются в приобретении жилья, исходя из социальной нормы, но желают улучшить свои жилищные условия.

Виды ипотеки в зависимости от условий предоставления кредита: стандартная или типовая ипотека. Сущность данного вида ипотеки заключается в том, что заемщик получает от кредитора (банка) определенную сумму денежных средств на приобретение (под залог) недвижимости, которая впоследствии погашается ежемесячными выплатами. Как правило, в каждый расчетный период эти выплаты одинаковы. Одновременно с основной выплатой заемщик обязан уплачивать и проценты, назначенные по кредиту [18, с.123].

Ипотека с переменными выплатами. При данном виде ипотеки основная выплата и проценты выплачиваются раздельно друг от друга.

Например, заемщик сначала выплачивает полностью сумму кредита, а после этого производит выплату процентов. Другой вариант - заемщик выплачивает взятую им в кредит сумму только в конце срока кредитования, после чего погашает также и проценты.

Ипотека с нарастающими платежами - предусматривает выплаты, нарастающие на протяжении всего срока погашения ипотека. Зачастую данный вид ипотеки используют владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, исходя из того, что арендные платежи ежегодно будут увеличиваться.

«Пружинная» ипотека - вид ипотеки предусматривает регулярные равнозначные выплаты в счет погашения долга, например, в течение первого времени погашения заемщиком выплачиваются только проценты, а в последующее время проценты и основной долг.

Ипотека без первоначального взноса - в этом случае заемщику необходимо либо использовать под залог уже имеющееся у него жилое помещение, либо взять другой вид кредита (например, потребительский) и использовать его в качестве первого взноса. Данный вид ипотеки в настоящее время не слишком распространен, т.к. связан с дополнительным риском для банка.

Ипотека с участием применяется при выдаче ипотеки с целью финансирования доходной недвижимости. В этом случае банк, кроме регулярных выплат основного долга и процентов, получает также выплаты, получаемые заемщиком от использования приобретенного им объекта недвижимости (рис. 1) [24, с.95].

12%

12 лет

Рис. 1. Покупка жилья у застройщиков по акции 12.12.2012 г.

Цели кредитования:

· приобретение готового жилья;

· приобретение стоящегося жилья;

· приобретение Жилого помещения по завершении строительства у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.);

· инвестирование строительства Жилого помещения (Застройщиком / Инвестором может являться только юридическое лицо).

1.2 Процесс ипотечного кредитования физических лиц

Банки осуществляют кредитование на условиях срочности, возвратности, платности и под обеспечение, регламентируя отношения кредитора и заемщика посредством кредитного договора (соглашения).

Поэтому важнейшим моментом их деятельности является предоставление кредита надежным (первоклассным) клиентам, чтобы исключить риск непогашения ссуды и обеспечить своевременный возврат средств кредита за счет своих доходов (либо другими способами) с уплатой установленной соглашением процентной ставки за кредит.

Осуществляя кредитование, банк руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документами Центрального банка РФ, уставом и инструктивными документами [13, с.64].

Согласно Положению ЦБ РФ «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» от 31 августа 1998 г. № 54-П, сделка по купле-продаже ссудных денежных средств кредитными организациями (коммерческими банками), носит название кредитование (в соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей). Процесс кредитования основан на организационно-правовом порядке оформления этой сделки и ее реализации в соответствии с основными условиями кредитования и условиями кредитного договора между кредитором и заемщиком [1].

Основными параметрами кредита являются срочность, возвратность, возмездность, обеспеченность кредита.

Срочность банковского кредита определяется условиями договора. Различаются краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные кредиты.

Срок возврата кредита определяется непосредственно в кредитном договоре. Если срок возврата кредита не оговорен, то кредит следует считать погашенным только в момент зачисления денег на счет кредитора. В случае несвоевременного возврата кредита, если иное не предусмотрено законом или договором, наступают последствия неисполнения денежного обязательства (ст. 395 ГК РФ «Ответственность за неисполнение денежного обязательства»), т.е. уплата процентов, размер которых определяется ставкой рефинансирования, установленной Банком России. Эти проценты взыскиваются сверх процентов за пользование кредитом.

Возмездность кредитного договора состоит в том, что заемщик уплачивает проценты за время пользования кредитом. Размер процентов определяется договором сторон и практически складывается на рынке в зависимости от спроса на кредит и потребности в нем заемщика [18, с.32].

Сочетание тех или иных элементов кредитного механизма, используемых на каждом этапе кредитного процесса, дает качественную характеристику кредитных операций и представляет технику их осуществления. Схема кредитования включает следующие этапы:

1. рассмотрение заявки на кредит;

2. оценка кредитоспособности заемщика;

3. оформление кредитного договора,

4. выдача ссуды заемщику;

5. контроль за исполнением кредитной сделки.

С рассмотрения заявки или ходатайства заемщика, поступивших в банк, начинается любая кредитная операция. В этих документах содержатся основные сведения о заемщике и испрашиваемом кредите: цель, размер, вид, срок, возможное обеспечение. В соответствии с предъявляемыми банком требованиями к ходатайству прилагаются необходимые документы в зависимости от характера кредитной операции. Для различных групп клиентов могут разрабатываться разные пакеты документов.

Состав примерного пакета документов может быть следующим:

· копии учредительных документов, уставов, положений, договоров аренды, регистрационных удостоверений (свидетельств) или патентов;

· документы, удостоверяющие право на пользование земельным участком, заверенные нотариально;

· документы, подтверждающие правомочность клиента в получении кредита;

· технико-экономическое обоснование кредитуемого мероприятия с расчетом ожидаемых поступлений от реализации продукции (проведения работ, оказания услуг);

· копии контрактов, договоров и других документов, касающихся кредитуемого мероприятия, за счет поступлений средств, от внедрения которого предполагается погашать испрашиваемый кредит;

· годовые и квартальные бухгалтерские и статистические отчеты о прибылях и убытках;

· декларации о доходах, выписки по счетам, открытым в другом банке, и другие обязательства по обеспечению своевременного возврата ссуды (залоговое обязательство, гарантия, поручительство, страховое свидетельство и т.п.).

Процесс кредитования связан с действием многообразных факторов риска, способных повлечь за собой непогашенные ссуды в обусловленный срок. Поэтому до составления условий кредитования и заключения кредитного договора банк по получении заявки и необходимых документов должен тщательно изучить факторы, которые могут повлечь за собой непогашение ссуд, т.е. осуществить оценку кредитоспособности заемщика.

Основная цель оценки кредитоспособности - определить способность заемщика вернуть запрашиваемую ссуду и на основе этого формализовать в кредитном договоре условия ее предоставления. Коммерческий банк в каждом конкретном случае определяет степень риска, который он готов взять на себя, и размер кредита, возможность его предоставления в данных обстоятельствах.

В процессе оценки кредитоспособности заемщика выясняются его дееспособность, репутация, наличие капитала (владение активами), т.е. обеспеченность ссуд, состояние экономической конъюнктуры [19, с.24].

Дееспособность в отношении ссуд - это не только способность заемщика погасить ссуду, но, прежде всего, правомочность получения им кредита. Поэтому, решая вопрос о предоставлении ссуды юридическому или физическому лицу, банк должен ознакомиться с уставами, положениями и паспортами, определяющими правомочность тех или иных лиц в получении кредита. Банки требуют также предъявления документов, удостоверяющих право юридического лица брать ссуду и указывающих лиц, уполномоченных вести связанные с этим переговоры и подписывать договорные документы.

Репутация заемщика означает не только его возможность вернуть долг по ссуде, но и желание выполнить все обязательства, вытекающие из условий кредитного соглашения.

Критерием оценки репутации руководства предприятия-заемщика может выступать фактор управления, т.е. умение руководить предприятием, находить людей, сырье и средства, необходимые для производства товаров и услуг, а также для получения прибыли.

Наличие капитала предполагает владение активами в обеспечение кредита. Предприятиям не может быть предоставлен кредит, если они не располагают исходным капиталом для обеспечения ссуды. Одним из показателей финансового состояния предприятия служит стоимость имущества владельца - уставный капитал предприятия [22, с.85].

Состояние конъюнктуры - это экономическая среда, в рамках которой в период владения банковской ссудой функционируют предприятия и отдельные лица-заемщики.

Чем продолжительнее срок ссуды, тем важнее прогноз экономической конъюнктуры. Знание того, что может происходить с заемщиком в периоды процветания или спада экономической активности в стране, отрасли, городе, а также при изменении условий конкуренции, технологии производства, спроса и методов реализации продукции или услуг, имеет важное значение при анализе кредитной заявки [24, с.98].

Источниками информации при оценке кредитоспособности клиента являются:

· собеседование с заявителем на ссуду;

· собственная база данных;

· внешние источники;

· инспекция на месте;

· анализ финансовых отчетов.

Одним из важнейших условий предоставления (размещения) кредитными организациями (банками) денежных средств и их возврата (погашения) является обеспечение исполнения заемщиком своих договорных обязательств по ссудной задолженности, что на практике носит название «обеспеченность ссуды (кредита)».

Под обеспечением ссуды (кредита) понимаются виды и способы гарантированных обязательств заемщика по компенсации банку-кредитору основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек по реализации прав на вид обеспечения ссуды в случае ее реального невозврата (погашения) [13, с.93].

В отечественной и зарубежной практике банковского кредитования используются следующие способы обеспечения ссуд.

Поручительство - договор с односторонними обязательствами, где поручитель берет обязательства перед кредитором оплатить при необходимости задолженность по ссуде заемщика.

Гарантия - обязательство гаранта, выплатить за гарантируемого, определенную сумму при наступлении гарантийного срока.

Залог товаров, ценных бумаг и другого имущества - вещественная претензия на чужое движимое или недвижимое имущество либо претензия на право, получить компенсацию от реализации заложенного имущества, если должник не сможет погасить свои обязательства. При этом право собственности на залоговое имущество может перейти к банку, а право владения сохраняется за заемщиком. Банку выгодно, чтобы заемщик, эксплуатируя, например, грузовой автомобиль, получал доходы и мог из них погашать кредит и выплачивать проценты.

Закладные права на недвижимость называются ипотекой, в результате оформления которой владелец недвижимости получает средства банка-кредитора. С внесением ипотеки в реестр участок земли или здания становится залогом как по всей сумме полученного кредита, так и по процентным платежам и другим расходам, связанным с кредитом. Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и выплату соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае невыполнения обязательств [13, с.87].

Переуступка требований и счетов (цессия) используется, если в ходе экономической деятельности у заемщика возникают требования к третьему лицу, тогда он может переуступить их в пользу банка в качестве обеспечения по полученному кредиту.

Документы, подтверждающие обеспечение кредита, представляются клиентом в банк в период подготовки кредитного договора на выдачу ссуды. Если заемщику предоставляется кредит с высокой степенью риска, то он должен иметь 100-процентное обеспечение.

После того, как коммерческий банк рассмотрел заявку потенциального заемщика, потребовал и получил от него необходимые исходные документы, провел анализ финансовых отчетов, на предмет кредитоспособности и неплатежеспособности будущего клиента, убедился в его высококлассной репутации и т.д., он принимает решение о заключении кредитного договора и тех условиях, по которым кредит будет выдаваться и возвращаться. При этом надежность кредитного договора тем выше, чем качественнее проработаны и определены в нем базисные условия порядка кредитования: срочность, платность, возвратность и обеспеченность [14, c.155].

Кредитный договор - это письменное соглашение между коммерческим банком и заемщиком, по которому банк обязуется предоставить кредит на согласованную сумму на соответствующий срок и за установленную плату (процент). Заемщик обязуется использовать и возвратить выданную банком ссуду, а также выполнить все условия договора.

Специфика кредитного договора отражена в ст. 819-821 Гражданского кодекса РФ.

По кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК РФ «Кредитный договор»). Определяющим для данного договора является то, что кредиторами могут выступать только банки, а объектом - денежные средства.

Отказ от предоставления заемщику кредита, предусмотренного договором кредита, возможен при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что кредит не будет возвращен в срок. К таким обстоятельствам можно отнести наличие у заемщика неудовлетворительной структуры баланса

Как правило, кредитный договор включает следующие разделы:

1. Преамбула. Обычно в ней содержатся наименования договаривающихся сторон и описание цели кредита.

2. Объем и сроки погашения ссуды. В этом разделе указываются объем кредита, порядок его получения, ссудный процент, срок кредита и условия его погашения.

3. Отчет и гарантии. В этом разделе договора предприятие-заемщик характеризует состояние своих дел и ручается за то, что финансовые отчеты, положенные в основу получения кредита, соответствуют действительности и точно отражают положение заемщика.

Данный пункт кредитного договора удостоверяет, что заемщик:

· зарегистрирован в установленном порядке и имеет хорошую репутацию;

· наделен полномочиями заключить кредитный договор и выполнять свои обязательства перед банком-кредитором;

· имеет имущество, которое не подлежит удержанию и свободно от всяких обязательств, кроме оговоренных кредитным договором;

· не участвует в каких-либо судебных действиях или исках, кроме тех, которые будут определены договором;

· имеет товарные знаки, фирменное, печать, расчетный счет для ведения своих финансово-производственных дел;

· выполняя договорные обязательства по данному кредиту, не нарушает других своих обязательств; не терпит никаких экономических убытков со времени ревизии и подачи финансовых отчетов;

· имеет общую сумму задолженности по налогам, не превышающую величину, указанную в балансовом отчете.

4. Описание обеспечения. Если ссуда предоставляется под определенный вид обеспечения, то данный пункт кредитного договора содержит его подробное описание и подтверждающие документы, указывает порядок обращения с ним и использования при соответствующих ситуациях.

5. Обязывающие условия кредитного договора. Такие условия налагают на руководство предприятия-заемщика определенные обязательства. Одно из наиболее распространенных условий - предоставление банку заемщиком через установленные договором промежутки времени финансовых отчетов, а также другой информации, запрашиваемой банком. В ряде случаев кредитный договор может обязывать заемщика поддерживать оборотный капитал выше обусловленного уровня, чтобы тот имел на период пользования кредитом стабильный уровень платежеспособности.

6. Запрещающие условия. В этом разделе дается перечень действий, которые заемщик обязуется не предпринимать на протяжении всего срока пользования ссудой без предварительного согласования с банком-кредитором. Цель данных условий - не допустить распыления капитала и финансового ослабления заемщика, мешающих ему погасить полученную ссуду.

7. Ограничивающие условия. В соответствии с этими условиями банк устанавливает определенные ограничения на действия заемщика. Например, чтобы быть уверенным в стабильности финансового положения заемщика, банк-кредитор ограничивает суммы дивидендов, заработной платы, премий и авансов, выплачиваемых работникам предприятия-заемщика.

8. Условия кредитного договора. В данном разделе указывается, при каких условиях кредитный договор следует считать нарушенным. К таковым относятся неуплата банку - кредитору основной части долга или ссудного процента к установленному сроку, включение заемщиком в финансовые отчеты ложных сведений и т.п.

Порядок размещения банком денежных средств определен Положением о порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения) от 31 августа 1998 г. № 54-П, разработанным Банком России.

В соответствии с этим документом банки выдают ссуды:

· юридическим лицам - только в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на расчетный, текущий или корреспондентский счет, в том числе при предоставлении средств на оплату платежных документов и на выплату заработной платы;

· физическим лицам - в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на счет физического лица в банке либо наличным денежными средствами через кассу банка;

· юридическим и физическим лицам предоставление (размещение) средств в иностранной валюте осуществляется в безналичном порядке.

Предоставление (размещение) банком денежных средств клиентам банка производится следующими способами [25, с.105]:

1. разовым зачислением на банковские счета либо выдачей наличных денег заемщику - физическому лицу;

2. открытием кредитной линии, т.е. заключением договора о максимальной сумме кредита, которую можно использовать в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий договора;

3. кредитованием банком расчетного (текущего, корреспондентского) счета клиента, если условиями договора банковского счета предусмотрено проведение такой операции (настоящий способ кредитования осуществляется при установленном лимите, т.е. максимальной сумме, на которую может быть проведена данная операция, и сроке, в течение которого должны быть погашены возникающие кредитные обязательства клиента банка);

4. участием банка в предоставлении (размещении) денежных средств клиенту банка на синдицированной (консорциальной) основе.

В современной банковской практике применяются следующие виды ссудных счетов: простой ссудный счет, специальный ссудный счет и контокоррентный счет. Учет выдачи ссуды на указанных счетах производится: по дебету счета - сумма выданной ссуды (долг заемщика), по кредиту - погашение задолженности.

Простые ссудные счета используются при возникновении разовой потребности в заемных средствах, в связи с накоплением различных видов товарно-материальных ценностей, осуществлением тех или иных производственных затрат, отвлечением средств в расчеты, потребностями в текущих платежах и др. По этим счетам предоставляются ссуды, для покрытия производственных затрат и под фактически накопленные запасы (остатки) товарно-материальных ценностей, оплаченные с расчетного счета.

Специальные ссудные счета используются при возникновении постоянной потребности в кредите и открываются на весь период кредитования. Выдача кредита по этим счетам производится путем оплаты поступающих расчетных документов за товары и услуги, т.е. банк непосредственно участвует в организации платежного оборота и авансирует его. Клиенту в банке может быть открыт только один спецссудный счет, по которому выдаются ссуды под несколько объектов.

Таким образом, предприятие имеет постоянно действующий специальный ссудный счет, по которому систематически предоставляются денежные средства, и погашается задолженность посредством зачисления выручки от реализации товаров на данный счет.

Контокоррентный счет - это единый активно-пассивный счет, сочетающий черты ссудного и расчетного (текущего) счетов. По нему проводятся все операции с клиентом. Кредит выдается по мере потребности клиента, если поступления на счет (кредитовый остаток) не обеспечивают необходимые платежи. При выдаче кредита на счете образуется дебетовое сальдо (остаток), что означает возникновение задолженности банку. Контокоррент используется в практике, как правило, для надежных клиентов, когда поступление выручки гарантируется систематическим сбытом продукции, что исключает возникновение длительных просроченных долгов. Кредитование по контокоррентному счету является составной частью системы «овердрафт» [23, с.263].

В российском законодательстве появился и используется термин «кредитная история».

Согласно закону кредитная история - это информация, состав которой определен федеральным законом, характеризующая исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранящаяся в бюро кредитных историй. Насколько важны взаимоотношения по созданию, использованию и сохранению кредитных историй для государства, видно по уровню принятого нормативно-правового акта. Это федеральный уровень: указанные взаимоотношения регулируются Федеральным законом «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ. Важность и актуальность данного Закона бесспорна, так как затрагиваются вопросы, касающиеся банковской тайны. В соответствии с нормами Закона предоставление кредитного отчета пользователю кредитной истории и иным лицам, имеющим законное право на получение кредитного отчета, не является нарушением служебной, банковской, налоговой или коммерческой тайны. Данный Закон также был необходим для создания условий формирования рынка доступного жилья через развитие ипотечного кредитования, поскольку будет обеспечено сокращение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и снизится стоимость ипотечных жилищных кредитов, повысится их доступность для населения [22, с.188].

В части 2 статье 1 Закона указано, что его целями являются: создание и определение условий для того, чтобы бюро кредитных историй могло формировать, обрабатывать, хранить и раскрывать информацию, характеризующую своевременность исполнения заемщиками своих обязательств по договорам займа (кредита); повышение защищенности кредиторов и заемщиков за счет общего снижения кредитных рисков; повышение эффективности работы кредитных организаций.

Законом «О кредитных историях» четко оговорены субъекты, которые могут вступать во взаимоотношения. Так, ст. 2 регулирует отношения, возникающие между [5]:

· заемщиками и организациями, заключающими с физическими лицами, в том числе с индивидуальными предпринимателями, и (или) юридическими лицами договоры займа (кредита);

· организациями, заключающими с физическими лицами, в том числе с индивидуальными предпринимателями, и (или) юридическими лицами договоры займа (кредита), и бюро кредитных историй;

· организациями, заключающими с физическими лицами, в том числе с индивидуальными предпринимателями, и (или) юридическими лицами договоры займа (кредита), и Центральным каталогом кредитных историй;

· Центральным каталогом кредитных историй и субъектами кредитных историй;

· Центральным каталогом кредитных историй и пользователями кредитных историй;

· Центральным каталогом кредитных историй и бюро кредитных историй;

· бюро кредитных историй и пользователями кредитных историй;

· бюро кредитных историй и субъектами кредитных историй;

· бюро кредитных историй и федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй.

В содержание кредитной истории входит три составляющих: титульная часть; основная часть; дополнительная часть.

Количество частей одинаково как для физических, так и для юридических лиц, но состав их разный.

В титульной части кредитной истории физического лица содержится следующая информация о субъекте кредитной истории:

1. фамилия, имя, отчество (если последнее имеется) на русском языке (для иностранных граждан и лиц без гражданства написанные буквами латинского алфавита на основании сведений, содержащихся в документе, удостоверяющем личность в соответствии с законодательством Российской Федерации), дата и место рождения;

2. данные паспорта гражданина Российской Федерации или при его отсутствии иного документа, удостоверяющего личность в соответствии с законодательством Российской Федерации (серия, номер, дата и место выдачи, наименование и код органа, выдавшего паспорт или иной документ, удостоверяющий личность);

3. идентификационный номер налогоплательщика (если лицо его указало);

4. страховой номер индивидуального лицевого счета, указанный в страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования (если лицо его указало).

В основной части кредитной истории физического лица содержатся следующие сведения (если таковые имеются):

1. в отношении субъекта кредитной истории - указание места регистрации и фактического места жительства; сведения о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

2. в отношении обязательства заемщика (для каждой записи кредитной истории) - сумма обязательства заемщика на дату заключения договора займа (кредита); срок исполнения обязательства заемщика в полном размере в соответствии с договором займа (кредита); срок уплаты процентов в соответствии с договором займа (кредита); указание о внесении изменений и (или) дополнений к договору займа (кредита), в том числе касающихся сроков исполнения обязательств, о дате и сумме фактического исполнения обязательств заемщика в полном и (или) неполном размерах, о погашении займа (кредита) за счет обеспечения в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору, о фактах рассмотрения судом, арбитражным и (или) третейским судом споров по договору займа (кредита) и содержании резолютивных частей судебных актов, вступивших в законную силу, за исключением информации, входящей в состав дополнительной (закрытой) части кредитной истории, иная информация, официально полученная из государственных органов [21, с.102].

Далее, проведен анализ ипотечного кредитования на примере ОАО «Сбербанк России».

кредит договор ипотека физический

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

2.1. Организационно-экономическая характеристика «ОАО Сбербанк»

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации, регистрационный номер 1481.

22 марта 1991 года произошло учреждение Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (Сбербанк России ОАО) на общем собрании акционеров в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР» от 2 декабря 1990 года. Первого января 1992 года Сберегательный банк СССР прекратил свое существование.

1 января 2001 года в Сбербанке России произведена реорганизация, в результате которой 79 региональных банков Сбербанка России реорганизованы в 17 территориальных, путём объединения.

4 июня 2010 года решением акционеров банка полное официальное наименование банка было сокращено до «Сбербанк России ОАО». 29 июля 2010 года Банк России согласовал редакцию устава с новым названием.

В сентябре 2010 года фирменное наименование банка изменилось на Открытое акционерное общество «Сбербанк России» (сокращенно ОАО «Сбербанк России»). На английском языке фирменное наименование изменилось на Sberbank of Russia (сокращенно Sberbank).

ОАО «Сбербанк России» входит в банковскую систему Российской Федерации, поэтому в своей деятельности руководствуется следующими документами:

· Конституция Российской Федерации;

· Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 19.10.2011);

· Федеральный закон от 02.12.1990 №395-1 «О банках и банковской деятельности» (ред. от 29.09.2011);

· Федеральный закон от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (ред. от 19.10.2011);

· Федеральным законом от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 01.01.2011);

· Федеральный закон от 10. 12. 2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (ред. от 18.07.2011);

· Федеральный закон от 22.04.1996 №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 11.07.2011);

· Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 01.07.2011);

· Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (ред. от 27.06.2011);

· «Положение об эмиссии банковских карт и об операциях, совершаемых с использованием платежных карт» (утв. Банком России 24.12.2004 №266-П) (ред. от 23.09.2008);

· «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (утв. Банком России 26.03.2004 №254-П) (ред. от 01.07.2010);

· «Положение о методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций» (утв. Банком России 10.02.2003 №215-П) (ред. от 11.11.2009);

· Инструкция Банка России от 16.01.2004 №110-И «Об обязательных нормативах банков» (ред. от 20.04.2011), а также другими федеральными законами, иными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Банка России. Помимо этого в своей деятельности банк руководствуется уставом, утвержденным годовым Общим собранием акционеров 3 июня 2011 года и другими внутренними нормативными документами.

В соответствии с ФЗ №395-1 «О банках и банковской деятельности», лицензией ЦБ РФ на осуществление банковских операций (Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 30 августа 2010 года, регистрационный номер - 1481), Уставом Банка, ОАО «Сбербанк России.

2/3 активов банка - это кредиты, выданные клиентам, в свою очередь, больше половины процентных доходов являются доходы от кредитов, выданных юридическим лицам. Комиссионные доходы, полученные в результате обслуживания юридических лиц, также достаточно велики - примерно 30% в данной статье доходов. Из технико-экономических показателей деятельности Банка видно, что обслуживание корпоративных клиентов является одним из важнейших направлений деятельности Сбербанка.

За три отчетных периода такие показатели, как количество территориальных банков, отделений, филиалов и среднесписочная численность сотрудников остаются практически стабильными.

Международные рейтинги Банка находятся на инвестиционном уровне и соответствуют либо превышают рейтинги Российской Федерации. В течение 2010 года рейтинговые агентства пересматривали рейтинги Сбербанка.

22 января 2010 года рейтинговое агентство Fitch Ratings изменило прогноз с «Негативного» на «Стабильный» по долгосрочному рейтингу Сбербанка в иностранной валюте (находится на уровне ВВВ).

21 июля 2010 года рейтинговое агентство Moody's изменило с «Негативного» на «Стабильный» прогноз по рейтингу финансовой устойчивости Сбербанка России (индивидуальный рейтинг Банка). По информации аналитиков агентства, «пересмотр вызван постепенной стабилизацией финансовых показателей Сбербанка России».

По размеру рыночной капитализации Сбербанк вошел в «Топ-15» крупнейших банков мира.

Таким образом, ОАО «Сбербанк России» является крупнейшим банком России. Свою историю банк ведет с 1841г., когда по указу Николая I были учреждены государственные сберегательные кассы. С тех пор организационная структура банка усложнилась. Органами управления банка в соответствие с уставом являются общее собрание акционеров, наблюдательный совет, президент, председатель правления и правление. Банк имеет 17 территориальных банков. Филиалы Сбербанка находятся в каждом районе, крае, каждой области. Банк действует на основании ряда лицензий, в числе которых Генеральная лицензия на осуществление банковских операций, лицензии профессиональных участников рынка ценных бумаг на осуществление депозитарной деятельности, доверительному управлению и др. Анализ технико-экономических показателей Сбербанка говорит о том, что обслуживание корпоративных клиентов является одним из основных и доходных направлений деятельности Банка, которое будет рассмотрено в следующем параграфе.

2.2 Оценка ипотечного кредитования физических лиц в ОАО «Сбербанк России»

Кредит на приобретение недвижимости (ипотечный кредит) является долгосрочным кредитом, основным предназначением которого является приобретение жилой и коммерческой недвижимости. Основной особенностью ипотечного кредита является то, что заемщик может приобрести недвижимость, внеся только часть от ее стоимости (10-20%) в виде первоначального взноса. Остальную сумму выдает банк, при оформлении кредитного договора.

В качестве обеспечения по ипотечному кредиту обычно выступает приобретаемая недвижимость, но в некоторых случаях необходимы еще и поручители. Обычно поручители требуются, пока ипотечная сделка не зарегистрирована в рег. палате и не получено свидетельство о собственности.
Помимо заемщика в ипотечной сделке могут участвовать и созаемщики. Некоторые ипотечные программы позволяют банкам учитывать не только совокупный семейный доход заемщика, но и при необходимости доход его близких родственников (созаемщиков). Созаемщик, участвуя в ипотечной сделке, принимает на себя обязательства по погашению кредита перед банком и имеет право собственности на приобретаемую недвижимость.

Ипотечное кредитование происходит в несколько этапов:

На первом этапе заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

К ним относятся документы:

· по заемщику, документы удостоверяющие личность, подтверждающие профессиональный стаж, платежеспособность и т.д. (для всех

участников кредитной сделки).

· по недвижимости, документы подтверждающие право собственности, технический паспорт, документы подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогам, отчеты независимой оценки о стоимости недвижимости и другие документы в соответствие с необходимым перечнем.

На этом этапе заемщик определяется с программой кредитования и выбирает подходящую недвижимость для приобретения. Банк проверят, предоставленные заемщиком, информацию и документы на полноту и достоверность. Также согласовываются основные условия ипотечного кредита.

На следующем этапе банк изучает кредитную историю заемщика, поручителей и созаемщиков, оценивает финансовый риск и различные параметры кредита. После чего на кредитном комитете принимается решение о возможности ипотечного кредитования. Проверка пакета документов занимает достаточно большое количество времени. Процесс сбора и рассмотрения документов можно ускорить, если воспользоваться услугами риэлторов, которые аккредитованы банком.

На третьем этапе происходит заключение ипотечного договора. Банк производит выдачу кредита на счет заемщика. Ипотечная сделка полностью контролируется банком. Деньги перечисляются со счета заемщика на счет продавца, после того как все документы сданы на регистрацию в рег. палату. Приобретаемая недвижимость должна быть застрахована в пользу банка, а в некоторых случаях и жизнь заемщика.

Все расходы по оплате оценки стоимости недвижимости, регистрации документов, комиссий за ведение и открытие счета ложатся полностью на заемщика.

Следующий этап самый долгий, происходит погашение кредита и переход недвижимости в собственность заемщика. Но заемщик становясь собственником недвижимости не может совершать с ней никакие сделки.

На недвижимость наложено обременение, так как она является залогом по ипотечному кредиту. Если заемщик по каким-либо причинам не может дальше выполнять свои обязательства перед банком, то банк может по его заявлению рассмотреть возможность изменения некоторых условий выплат (отсрочка платежей, изменение графика и т.д.). В некоторых случаях банк может разрешить продажу недвижимости с целью покупки более дешевой. Для заемщика это шанс рассчитаться с банком и не потерять жилье. При наступлении страхового случая обязательства по выплатам возлагаются на страховую компанию.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

· определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

(1)

где Sp - максимальный размер кредита, руб.;

Р- платежеспособность заемщика, руб.;

t- период кредитования, мес..

· полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года - процентов за период, установленный Кредитным договором), т.е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита (So), исходя из совокупного обеспечения (О) в формуле: