Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку. Необходимо отметить, что подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.

Необходимо также отметить, что в зарубежной практике ипотечного кредитования для целей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные модели погашения долга.

В зависимости от условий погашения ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы [15, c.267]:

ь ипотечные обязательства с постоянными выплатами;

ь ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.

Ипотечный кредит с фиксируемой процентной ставкой (равновеликими платежами) - стандартный или самоамортизирующийся (fixed-rate) является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике.

Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:

ь 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;

ь часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в течение всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же денежную суму ежемесячно. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.

Разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой является ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей (graduated-payment mortgage). Процентная ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими платежами, однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и впервые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга.

Данная модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового бремени к начальному периоду заимствования.

Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем. Сумма первоначального взноса, т.е. разница между стоимостью недвижимости и суммой кредита , уплачиваемая заемщиком из собственных средств по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, ярусными платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage).

Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования - возможность предложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным кредитом под фиксированную процентную ставку.[36, c.87]

Различные модели кредитов предполагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту проблему особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки, срок - 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке, которая на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации долга не предусматривается , и если платежей недостаточно для покрытия процентов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета , открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год.

Основное отличие от займа с постепенным увеличением выплат в том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной амортизации и обычно имеет 15-летний срок погашения.

Ипотечный кредит с «шаровым» платежом (balloon payment mortgage) предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие модели выплат:

ь замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет очень велика.

ь Выплаты только процентов, затем - «шаровой» платеж. Этим видом кредита предусмотрена периодическая выплата процентов. По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга.

ь Частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.

Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают для заемщика возможность получить у своего кредитора другой ипотечный заем для выплаты «шарового» платежа (рефинансировать долг). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей по первому кредиту в течение 12 месяцев, должен использовать заложенную недвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обременений на данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по «шаровому» кредиту не менее чем на 5%.

В отличие от рассмотренных моделей погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, виды кредитов, приведенные ниже, предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью скорейшего погашения кредита.

Ипотечный кредит с быстрым погашением (growing-equity mortgage)

Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по которому постоянно растут. Однако в отличие от займа с постепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т.е. сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение суммы платежей происходит по заранее согласованной ставке, либо на основании изменяющегося индекса. Процентная ставка по такому кредиту обычно на 1/3 ниже, чем процент по стандартным кредитам.

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweekly mortgage)

Платежи по такому типу кредита осуществляются один раз в две недели , всего 26 раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Такой кредит погашается в среднем за 21 год. Доход заемщика, претендующего на такой тип кредита должен быть заведомо выше.

Также к кредитам с фиксированной процентной ставкой относятся:

Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберегательным счетом (plenged-account mortgage)

Цель появления такой модели кредитования была та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, - обеспечить более низкие ежемесячные платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для таких кредитов не требуется. Поскольку счет заемщика постоянно уменьшается, а значит снижается стоимость обеспечения, то таким образом, это приводит к возрастанию кредитного риска кредитора.

Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимости жилья (shared appreciation mortgage). [20, c.115]

В случае использования данного типа кредита, кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья, либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены либо единовременно, либо прибавлены к сумме долга. Такие кредиты, как правило, предоставляются в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.

Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента

Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с токи зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и т.д.).

Такой вид кредита - лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того, чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита.

Процентные ставки по кредитам могут изменяться в соответствии с тремя основными схемами:

ь Ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент - 2-3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд остается неизменным.

ь Ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса без прибавления спрэда.

ь По кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.

Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако, зачастую, платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности.

С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются «поддразнивающими».

Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой (variable-rate mortgage)/

Особое распространение данный вид кредита получил в последние 10 лет, обычно такой кредит представляется на 30 лет. В Великобритании такого рода кредиты предоставляются строительными обществами. В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от 1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такой обновленный кредит называется канадским ролловером. Ролловерные кредиты предусматривают также и срок 25-30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматривается периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора.

В США Федеральной национальной ипотечной ассоциацией разработана также модель двухшагового кредита (two-step mortgage).

Первоначальная процентная ставка устанавливается на 7 лет и обычно на 1,2,3,4% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается.

Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой и постепенным увеличением выплат.

При использовании этого типа кредита процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.

В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматривают пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент.

Ипотечный кредит , регулируемый в соответствии с индексом цен (price-level adjustable mortgage). При использовании этой модели сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно.

Существует также гибридная модель ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).

Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые 5,7 или 10 лет, затем ставка начинает «плавать» подобно проценту по обычному кредиту с регулируемой процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором.

Особые виды ипотечных кредитов в зарубежной практике

Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц (shared equity mortgage).

В этой модели две или более стороны имеют долю участия в праве собственности на недвижимость.

Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving loans).

Распространенным методом финансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с целью получения кредита, т.е так называемая «вторая» закладная. Однако следует отличать другую, схожую с ней процедуру финансирования на потребительские нужды - залог жилья для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени (в отличие от «второй» закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная линия позволяет заемщику проявлять определенную гибкость , финансируя различные потребности. Процент выплачивается только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Процентная ставка обычно периодически пересматривается.

1.3 Особенности ипотечного кредитования коммерческими банками в РФ

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [14, c.377]

На сегодняшний день крупнейшими банками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество ипотечных программ, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися друг от друга условиями и т.д. .

Основным критерием использования кредитных средств является эффективность их использования, что выражается в понятии «финансового левереджа».

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах [15, c.290].

Выделяют следующие типы финансового левереджа:

ь Положительный (благоприятный) - ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. В этом случае инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

ь Отрицательный - если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

ь Нейтральный - собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

К_фр=

то в ипотечно-инвестиционном анализе вводятся следующие обозначения:

Y_e - ставка дохода на собственный капитал;

Y_m - ставка дохода по ипотечному кредиту;

Y_o - общая ставка дохода на капитал.

В этом случае коэффициент капитализации собственного, заемного и всего инвестированного капитала будет определяться следующим образом:

R_e= Y_e+d₀ЧSFF(n;*)

где d₀ - фактор изменения стоимости собственного капитала;

*=0 при рекапитализации по методу Ринга;

*= Y_e - по методу Инвуда;

* = Y_б - по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).

R_m - коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная). Он определяется как отношение суммы обслуживания долга за год к начальному балансу кредита:

R_m=

R_m= Y_m+SFF(n; Y_m)

где SFF(n; Y_m)- коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита.

R_о- общий коэффициент капитализации. Он определяется как соотношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта недвижимости:

R_о= ;

В целом справедливы следующие соотношения:

ь Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала необходимо и достаточно определяется условием:

ь Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

ь Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:

ь Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:

ь Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

Таким образом, положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.

Необходимо отметить, что эффективность такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности.

2. Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

Фирменное (полное официальное) наименование банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

Сокращенное наименование банка: Сбербанк России.

Банк является юридическим лицом и со своими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.

Сбербанк России (ОАО) имеет исключительное право использования своего фирменного наименования, имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием, указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации. Сбербанк РФ входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России, а также Уставом.Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделениями составляет единую систему Сбербанка России. Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Акционерами Банка могут быть юридические и физические лица, в том числе иностранные, в соответствии с законодательством Российской Федерации.Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Акционеры Банка не отвечают по обязательствам Банка и несут риск убытков, связанных с его деятельностью в пределах стоимости принадлежащих им акций.

Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам Банка в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Банк не отвечает по обязательствам своих акционеров, не отвечает по обязательствам государства и его органов. Государство (Российская Федерация) гарантирует возврат вкладов физических лиц в Банке в порядке, предусмотренном федеральными законами; не отвечает по обязательствам Банка России. Банк России не отвечает по обязательствам Банка, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Банк вправе участвовать самостоятельно или совместно с другими юридическими и физическими лицами в других коммерческих и некоммерческих организациях на территории Российской Федерации и за ее пределами, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и соответствующего иностранного государства;Банк в установленном порядке может создавать филиалы и открывать представительства, которые не являются юридическими лицами.

Банк создается без ограничения срока деятельности и осуществляет свою деятельность на основании лицензии Банка России. Банк (включая его филиалы) независим от органов государственной власти и местного самоуправления при принятии им решений. Основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.

Сбербанк России осуществляет следующие банковские операции:

ь привлекает денежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

ь размещает указанные выше привлеченные средства от своего имени и за свой счет;

ь открывает и ведет банковские счета физических и юридических лиц, осуществляет расчеты по поручению клиентов, в том числе банков-корреспондентов;

ь инкассирует денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществляет кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

ь покупает и продает иностранную валюту в наличной и безналичной формах;

ь привлекает во вклады и размещает драгоценные металлы;

ь выдает банковские гарантии;

ь осуществляет переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

СБ РФ помимо перечисленных выше банковских операций осуществляет следующие сделки:

ь выдает поручительства за третьих лиц, предусматривающие исполнение обязательств в денежной форме;

ь приобретает права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;

ь осуществляет доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;

ь осуществляет операции с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации;

ь предоставляет в аренду физическим и юридическим лицам специальные помещения или находящиеся в них сейфы для хранения документов и ценностей;

ь осуществляет лизинговые операции;

ь оказывает брокерские, консультационные и информационные услуги.

СБ РФ вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществлять обслуживание экспортно-импортных операций клиентов с применением различных финансовых инструментов, принятых в международной банковской практике.

АК СБ РФ осуществляет валютный контроль за операциями клиентов- физических и юридических лиц; эмиссию и обслуживание банковских карт. Банк вправе распространять и обслуживать карты других эмитентов.

Все перечисленные банковские операции и сделки осуществляются в рублях и в иностранной валюте.

Банк вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с юридическими и физическими лицами, а также профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии с федеральными законами.

Уставный капитал Сбербанка России сформирован в сумме 1000000000 рублей и разделен на 19000000 обыкновенных акций номинальной стоимостью 50 рублей и 50000000 привилегированных акций номинальной стоимостью 1 рубль.

Уставный капитал равен общей сумме номинальной стоимости акций Банка, приобретенных акционерами, и определяет минимальный размер имущества Банка, гарантирующего интересы его кредиторов.

Предельное количество объявленных обыкновенных акций составляет 10000000 штук номинальной стоимостью 50 рублей. Все акции являются именными. СБ РФ размещает обыкновенные и привилегированные акции. Его акционерами являются свыше 200 тыс. юридических и физических лиц.

По состоянию на 01 сентября 2007г. АК СБ РФ (ОАО) продемонстрировал следующие результаты деятельности:

капитал - 618,3 млрд. руб.;

прибыль - 85,3 млрд. руб.;

чистая прибыль - 66,3 млрд. руб.;

кредитный портфель - 3 277,6 млрд. руб., в том числе кредитование юридических лиц (без МБК) - 2 401,3 млрд. руб.;

остаток средств на счетах физических лиц - 2 395,8 млрд. руб.;

доля Сбербанка в общем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках (на 1.07.2007г.):

рублевых - 55,3 %

инвалютных - 38,9 %;

остаток средств юридических лиц - 1 026,6 млрд. руб.;

филиальная сеть, ед.:

территориальные банки - 17

отделения - 816

внутренние структурные подразделения - 19 388.

Кредитные ресурсы Сбербанка России формируются за счет:

a собственных средств Банка (за исключением стоимости приобретенных им основных фондов, вложений в доли участия в уставном капитале банков и других юридических лиц и иных иммобилизованных средств);

a средств юридических лиц, находящихся на их счетах в Банке;

a вкладов физических лиц, привлеченных на определенный срок и до востребования;

a кредитов, полученных в других банках;

a иных привлеченных средств.

В качестве ресурсов для кредитования может также использоваться прибыль, не распределенная в течение финансового года.

2.2 Деятельность АК СБ РФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования

В 2007 году Сбербанком России и всеми его подразделениями проводилась планомерная работа, выполняя главную задачу в области кредитования физических лиц - повышение качества банковского сервиса и скорости проведения операций по кредитованию.

Внедрение новых кредитных продуктов имеет целью привлечение большего количества клиентов и удовлетворение потребностей различных слоев населения. Экономическая стабилизация и рост реальных денежных доходов населения позволили Банку в истекшем году предложить клиентам более привлекательные условия предоставления кредитов и существенно упростить технологию их получения.

Расширилось сотрудничество СБ РФ с органами исполнительной власти по реализации целевых федеральных и региональных программ, нацеленных на улучшение жилищных условий населения и организацию личных подсобных хозяйств. За отчетный год число таких программ увеличилось с 18 до 25. В рамках этих программ выданы кредиты жителям Ангарска, Иркутска, Новокуйбышевска; Белгородской, Курганской, Курской, Нижегородской, Новосибирской, Ростовской, Смоленской, Тверской, Томской областей; Алтайского края, Республик Карелии, Коми, Марий Эл, Мордовии, Удмуртии, Чувашии, Башкортостана и др.

Увеличилось число предприятий, работники которых смогли решить свои жилищные и прочие социальные проблемы с использованием кредитов Банка. Особенность указанных целевых программ заключается в том, что с заемщика полностью или частично снимается нагрузка по уплате процентов за пользование кредитом благодаря субсидиям из бюджетов исполнительных органов власти или из средств предприятия, на котором работает заемщик.

Активизировалась работа со строительными, риелторскими и ипотечными компаниями по индивидуальным схемам кредитования частных клиентов на приобретение объектов недвижимости. Условия этих схем наиболее полно учитывают особенности деятельности компаний на рынке недвижимости (группа компаний, входящих в холдинг «Первая ипотечная компания», ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», ООО «Объединенная строительная компания «ОСК-сервис» и др.). Сбербанк является безоговорочным лидером рынка ипотечного кредитования .

Программа АК СБ РФ (ОАО) по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц.

АК СБ РФ (ОАО) предлагает на рынке ипотечного кредитования следующие кредитные программы:

a Кредит на недвижимость - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

a Ипотечный кредит- кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;

a Кредит “Ипотечный+” - кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Объектом данных программ кредитования могут быть расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

Получить ипотечный кредит в АК СБ РФ могут платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.

Срок кредитования - до 20 лет, валюта кредитования - рубли, доллары США, евро.

Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов:

a доходы, получаемые им по другим местам работы;

a доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

a доходы супруги(а) Заемщика;

a сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет -для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Максимальный размер Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” может быть определен исходя из Суммарного актива без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков.

Процентные ставки по Кредиту на недвижимость

По кредитам в рублях:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно - 12% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет включительно - 12,25% годовых

на срок свыше 20 до 30 лет - 12,5% годовых

в долларах США, евро:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно - 12,5% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет включительно - 12,75% годовых

на срок свыше 20 до 30 лет - 13% годовых.

По Ипотечному кредиту

По кредитам в рублях:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11%

от 20% до 30% - 11,25%

от 5% до 20% - 11,5%

на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12,25%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11,25%

от 20% до 30% - 11,5%

от 5% до 20% - 11,75%

на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11,5%

от 20% до 30% - 11,75%

от 5% до 20% - 12%

в долларах США, евро:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11,5%

от 20% до 30% - 11,75%

от 5% до 20% - 12%

на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12,75%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11,75%

от 20% до 30% - 12%

от 5% до 20% - 12,25%

на срок свыше 20 до 30 включительно:

до регистрации ипотеки* - 13%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 12%

от 20% до 30% - 12,25%

от 5% до 20% - 12,5%

По кредиту “Ипотечный +”

По кредитам в рублях:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 11,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 10,75%

от 20% до 30% - 11%

от 5% до 20% - 11,25%

на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 11,75%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11%

от 20% до 30% - 11,25%

от 5% до 20% - 11,5%

на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11,25%

от 20% до 30% - 11,5%

от 5% до 20% - 11,75%

в долларах США, евро:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11,25%

от 20% до 30% - 11,5%

от 5% до 20% - 11,75%

на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12,25%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11,5%

от 20% до 30% - 11,75%

от 5% до 20% - 12%

на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

до регистрации ипотеки* - 12,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% - 11,75%

от 20% до 30% - 12%

от 5% до 20% - 12,25%

По Кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости.

По Ипотечному кредиту:

залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора) ;

другое обеспечение (при необходимости).

На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.

По кредиту “Ипотечный +”:

залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

на период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости - залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости.

В качестве дополнительного обеспечения по Жилищным кредитам оформляется:

поручительство супруги(а) Заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.

По Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Ипотечный кредит с учетом Суммарного актива предоставляется на приобретение Заемщиком/Созаемщиками у Продавца следующих Объектов недвижимости: квартир; земельных участков; индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Требования, предъявляемые к Суммарному активу: оценочная стоимость Суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.

При включении в Суммарный актив: квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения - оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей; автомобиля и иных транспортных средств - оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости.

К обеспечению Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” с учетом Суммарного актива предъявляются требования аналогичные Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” соответственно.Оценочная стоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика по Договору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче Ипотечного кредита не должен превышать 12 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения.

Характеристики ипотечного кредита, предлагаемого программой СБ РФ, выдаваемого в валюте и в рублях приведены в таблицах 2-3.

Таблица 2 Характеристика ипотечного кредита, предоставляемого в рублях

Кредит	Ежемесячный доход заемщика, тыс. руб	Вероятная сумма кредита, тыс. руб	Максимальная ежемесячная выплата, тыс. руб
1	2	3	4
Кредит на 10 лет под 11,5% годовых в рублях	20	400	7,0
	30	600	10,5
	45	900	15,7
	60	1210	21,0
	75	1500	26,2

Таблица 3 Характеристика ипотечного кредита, предоставляемого в валюте

Кредит	Ежемесячный доход заемщика, $	Вероятная сумма кредита, $тыс	Максимальная ежемесячная выплата, $
1	2	3	4
Кредит на 10 лет под 12% годовых в валюте	700	17,3	280
	1000	24,8	400
	1500	37,2	600
	2000	49,6	800
	2500	62,0	1000

Таблица 4 Дополнительные издержки заемщика при получении ипотечного кредита

Вид издержек	Сумма
1	2
Банковский сбор за рассмотрение заявки на кредит	750-2500 руб
Банковский сбор за открытие и ведение ссудного счета или аренда банковской ячейки	1500-2500 руб
Государственная пошлина за регистрацию ипотечной сделки	От 1200 руб.
Услуги риэлторов	До 10% от стоимости квартиры
Услуги оценщика недвижимости	2500-5000 руб
Нотариальное заявление договора	1,5% от суммы сделки

2.3 Оценка заемщика в рамках ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

Для оценки заемщика АК СБ РФ (ОАО) применим балльную оценку - один из вариантов оценки кредитоспособности индивидуального клиента, основанный на методике социологического опроса.

Минимальная сумма баллов для автоматической выдачи ссуды -- 200. Сумма баллов для юридической оценки 150--195. Сумма баллов для автоматического отказа в выдаче ссуды -- менее 150

На основе «Руководства по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов», разработанного в 2000 году Инвестиционным фондом «США -- Россия», способности заемщика выплачивать ипотечный кредит АК СБ РФ (ОАО) оценивает доходы заемщика на основе четырех коэффициентов:

1. Отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (платеж за счет погашения основного долга и уплаты процентов ежемесячный аннуитетный платеж) заемщика к доходам за тот же период:

Платеж/Доход, или П/Д.

2. Отношение ежемесячных жилищных расходов заемщика по приобретаемому имуществу, перечисленных в «Заявлении-анкете на ипотечный кредит», к ежемесячным доходам:

Жилищные расходы/Доход, или Ж/Д.

3. Отношение ежемесячных обязательств заемщика, в которые ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по приобретаемому жилью) к доходу заемщика за тот же период:

Обязательства I/Доход, или 01/Д.

4. Отношение общих ежемесячных обязательств к доходу заемщика за тот же период:

Обязательства 2/Доход, или 02/Д.

По коэффициентам П/Д и 01/Д устанавливаются максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Д и 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами.

Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчет погашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика, и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетом удержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд.

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному долгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемых банком критериев. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.

В соответствии с требованиями Инвестиционного Фонда «США--Россия», коэффициент П/Д должен составлять не более 35%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. ( в рублевом эквиваленте - от 22500 руб.до 52500 руб. (курс долл. принят 25 руб/долл)в месяц) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а также расчет значения коэффициента П/Д производится с помощью программного продукта «Анализ платежеспособности заемщика».

Справочный коэффициент Ж/Д показывает отношение общих ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:

a платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);

a платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;

a ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;

a ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);

a ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;

a платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные -- ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные -- обязательные взносы, связанные с эксплуатацией -- оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. -- управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);

a другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер.

Ж/Д =

Расчет коэффициента Ж/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Минимальное значение данного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.