Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

63

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.1 Экономическое содержание ипотечного кредитования

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

1.3 Система ипотечного кредитования: мировой опыт и ситуация в России

1.4 Обзор российского рынка ипотечного кредитования

Глава 2. Особенности ипотечного кредитования в Удмуртской Республике.

2.1 Развитие ипотечного кредитования

2.2 Схемы получения кредитных ресурсов

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

Введение

АКТУАЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ: В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая будет формироваться и обеспечивать функционирование всего рынка жилья.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы диссертационной работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Во-вторых, недостаточным исследованием многих методологических и теоретических вопросов функционирования ипотечного жилищного кредита.

СТЕПЕНЬ НАУЧНОЙ РАЗРАБОТАННОСТИ ПРОБЛЕМЫ: Различные аспекты проблемы формирования рынка ипотечного жилищного кредитования нашли отраже-ние в трудах как зарубежных, так и отечественных ученых. Институциональ-ные основы организации в России рынка, и рынка жилья в частности, иссле-дуются в работах О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Леппке, С. Максимова, И. Нестерова.

Исторический опыт формирования различных систем ипотечного жи-лищного кредитования и особенности создания такой системы в России рас-сматриваются в работах 3. Гариповой, С. Гришаева, А. Копейкина, М. Логи-нова, И. Лузина, Г. Матюхина, Д Сергеева, Г. Циплиной. Актуальные вопро-сы выбора модели ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах А. Зельднера, В. Кудрявцева, Н. Новицкого, П. Павлова, В. Полтеро-вича, О. Старкова, Р. Южелевского.

В Удмуртской Республике проблемы развития регионального рынка жилья отражены в работах Боткина О. И., Некрасова В. И., Осипова А. К.

ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ: система ипотечного жилищного кредитования, способствующая решению социальных задач по обеспечению жильем населения.

ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ: организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации.

ЦЕЛЬЮ данного исследования является оценка современного состояния российского рынка ипотечного жилищного кредитования, обоснование перспективных направлений его развития.

ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ:

1. Расскрыть сущность ипотеки и определить роль ипотечного жилищного кредитования как фактора развития экономики в России.

2. Провести сравнительный анализ действующих в мировой практике моделей ипотечного кредитования, оценка их достоинств и недостатков, а также определение условий их использования в России;

3. Обосновать наиболее перспективные направления и эффективные инструменты развития ипотечного кредитования в регионах России в целях удовлетворения потребности населения в жилье;

4. Определенить роль государства в формировании рынка ипотечного жилищного кредитования.

ИНФОРМАЦИОННОЙ ОСНОВОЙ данного дипломного исследования послужили материалы Банка России и ГУ Банка России по Удмуртии, Министерства финансов РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, зарубежных ипотечных ассоциаций; данные Федеральной службы статистики и Удмуртского государственного комитета статистики; информация научных и научно-практических конференций и семинаров, сайтов сети Internet, а также материалы по проблематике исследования, опубликованные в монографиях и средствах массовой информации ("Коммерсантъ", "Деньги и кредит", "Бизнес и банки", "Рынок ценных бумаг", "Аналитический банковский журнал", "Экономика и жизнь", "Ипотека и недвижимость" и др.).

ТЕОРЕТИЧЕСКОЙ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЙ ОСНОВОЙ послужили положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. В процессе работы применялись общенаучные методы: классификация видов, сравнения, системный подход, исторический, экономико-математическое моделирование и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

СТРУКТУРА РАБОТЫ:

Дипломная работа включает в себя введение, основную часть, заключение, список литературы.

Глава 1. Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.1. Экономическое содержание ипотечного кредитования

Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования [28, с. 34-36].

В экономической литературе можно встретить различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека в рамках первого и наиболее распространенного подхода представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.

Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).

Сущность является главным в экономическом содержании кредита любого вида.

Термин «кредит» происходит от латинского слова kreditum (ссуда, долг), которое переводится как «верую», «доверяю». Немецкий экономист Вильгельм Лексис, рассматривая экономическое содержание кредита, писал: «Под кредитом понимают доверие, которым пользуется лицо, взявшее на себя обязательство будущего платежа, со стороны лица, имеющего право на этот платеж, - то есть доверие, которое заимодавец оказывает должнику. Но ежедневный опыт показывает, что заимодавцы (кредиторы) питают по отношению к платежеспособности и платежеготовности должников больше недоверия, чем доверия; они поэтому требуют гарантий для обеспечения возможно более полной защиты своих интересов от потерь. Таким образом, доверие заимодавца для существа кредита решающего значения не имеет»[26, c.136].

В научной литературе существуют различные точки зрения на сущность кредита. Ряд экономистов (Э.А. Вознесенский, А.Г. Зверев) считают кредит подчиненной категорией, призванной формировать денежные ресурсы. Другая группа экономистов выделяет кредит в самостоятельную категорию, функционирующую параллельно финансам (М.А. Пессель, И.В. Левчук, B.C. Захаров).

Кредит - это стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются в денежной форме, а кредитные отношения являются частью денежных отношений, связанной с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит - особая форма движения денег [10, c.25].

По мнению B.C. Захарова, кредит - это общественное отношение по поводу стоимости, передаваемой во временное пользование. Однако приведенные выше определения подчеркивают только наиболее существенные черты кредита (передача стоимости, форма движения и факт возвратности), не давая ответ на вопрос, почему кредит носит императивно-возвратный характер, а также не указывают на участников процесса передачи стоимости [19, c.65].

Существует и другой подход к определению сущности кредита, который содержится в работах экономистов, считающих, что кредит - это форма движения ссуженной стоимости. По их мнению, кредит - это отношение между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения ссуженной стоимости [17, c.58].

Однако данный подход не объясняет возвратного характера кредита, в то время как возвратное движение стоимости отличает кредит от других форм денежных отношений.

Методологический подход К. Маркса к исследованию сущности кредита, с которым солидарны такие российские экономисты, как З.В. Атлас, И.А. Дымшиц, В.М. Батырев и др., подводит к тому, что кредит является формой аккумуляции и распределения временно свободных денежных средств. Данный подход к определению сущности кредита наиболее полно отражает сущность кредита как самостоятельной экономической категории и вскрывает причину обязательности возврата кредита, в то же время он дает слишком общее понятие о принципах движения ссуженной стоимости.

После сопоставления и сравнения различных подходов, И.В. Павлова считает [35, c.98], что наиболее целесообразным при раскрытии сущности кредита придерживаться методологических принципов, предложенных академиком О.И. Лаврушиным, поскольку их использование позволит наиболее всесторонне проанализировать сущность ипотечного жилищного кредита:

* все разновидности кредита должны отражать его сущность независимо от той формы, в которой он выступает;

* вопрос о сущности кредита надо рассматривать по отношению к совокупности кредитных сделок;

* анализ сущности кредита предполагает раскрытие ряда его конкретных характеристик, которые показывают сущность в целом, а именно: структуры кредита, стадий его движения, основы.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

Нет единства взглядов и по вопросу ипотечного кредитования. Одни авторы рассматривают ипотечное кредитование в узком смысле как разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка. Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей: сам процесс выдачи ипотечных кредитов; механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений. В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования.

По мнению академика О.И. Лаврушина, кредит, независимо от его формы и вида, выполняет две основные функции [17, c.66]. Первая -- перераспределительная функция кредита - означает передачу временно высвободившейся стоимости во временное пользование. Второй функцией кредита выступает замещение действительных денег кредитными операциями. По мнению О.И. Лаврушина, не существует каких-то особых функций той или иной разновидности кредита, поскольку функцию порождает не форма или разновидность кредита, а его сущность как единой экономической категории.

Соглашаясь с вышеприведенным мнением, не выделяя каких-либо особых функций ипотечного кредита, свойственных только данной экономической категории, мы полагаем, что ипотечный кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. Большинство экономистов признает наличие перераспределительной функции у кредита, однако некоторые считают необходимым делить эту функцию на две самостоятельные - функцию аккумуляции средств и функцию размещения аккумулированных средств.

Нет основания для разделения этой функции на две самостоятельные, так как из этого вытекает, будто аккумуляция нужно сама по себе. Ведь аккумуляция временно свободных денежных средств не является завершенным процессом, производится не сама по себе, а для удовлетворения временных потребностей субъектов экономики. Следовательно, аккумуляция является первой частью единого процесса возвратного перераспределения денежных средств, и кредит здесь выполняет не две, а одну функцию.

Аккумуляцию средств и их распределение осуществляет кроме кредита бюджет. И если при характеристике кредита не указывать на возвратный характер этого процесса, то отличие его от бюджета не улавливается. В связи с этим мы формулируем эту функцию как возвратное перераспределение денежных средств.

Итак, возвратное перераспределение как функция ипотечного кредита означает аккумуляцию средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости. В данном определении функции ипотечного кредита проявляются все сущностные свойства кредита. В частности, указание на то, что средства размещаются в форме кредита, подразумевает возвратный характер этого процесса, а также такие общие свойства кредита, как срочность и платность. Указание на то, что средства предоставляются населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости показывает такие специфические свойства ипотечного кредита, как целевое использование и обеспечение кредита.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять две функции:

- обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;

- предоставлять и обслуживать кредиты.

В отечественной научной литературе понятие системы ипотечного жилищного кредитования еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России система ипотечного жилищного кредитования начала функционировать сравнительно недавно. Тем не менее, есть высказывания отдельных экономистов относительно системы ипотечного кредитования. Так, М.Ш. Сагитдинов предлагает понимать под системой ипотечного кредитования совокупность специализированных ипотечных институтов, функционирующих в стране (ипотечных банков, ипотечных компаний и корпораций). Можно встретить и боле широкое определение данного понятия, когда систему ипотечного кредитования трактуют не только как совокупность ипотечных институтов, но и приписывают ей функции вторичного рынка [38, c.20]. По мнению Гариповой З.Л., ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [15, c.45].

Отличное от других мнение высказал В.М. Будилов в своей монографии «Залоговое право России и ФРГ»: система ипотечного кредитования - это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, во-вторых, организации, обслуживающие оборот недвижимости, в первую очередь те, которые осуществляют регистрацию этого оборота.

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

- гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

- федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями;

- постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

- федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

- федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании и стратегию государства в становлении и развитии данной сферы [27, с. 154-166].

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать акцент на разрешении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом разрешения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительного значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов разрешения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

В Удмуртской Республике ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений постановления Правительства Удмуртской Республики от 3 октября 2005 г. N 137 "О компенсации за счет средств бюджета Удмуртской Республики гражданам части платежей по ипотечным жилищным крадитам" и программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России при ипотечном жилищном кредитовании учитываются положения законов и постановлений органов власти субъектов Федерации [77, с. 47-53].

Законодательство России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

1.3 Система ипотечного кредитования: мировой опыт и ситуация в России

Система жилищного ипотечного кредитования является важнейшим связующим звеном между финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свободные денежные средства на длительный срок, и гражданами - заемщиками ипотечных кредитов. Механизм ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет решить целый комплекс острейших социально-экономических задач, включая улучшение жилищных условий трудоспособного населения с помощью долгосрочных ипотечных кредитов банков; увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья; расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие жилищного рынка [15, с.51-55].

Становление системы жилищного ипотечного кредитования в России происходит в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 г. Кризис внес существенные коррективы в структуру и направления развития банковской системы, практически приостановил деятельность фондового рынка, связанного с ГКО, негативно отразился на реальных доходах значительной части населения. Ряд крупнейших системообразующих банков практически прекратили свою деятельность, а граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли существенные финансовые потери, надолго потеряв доверие к коммерческим банкам.

Вместе с тем наряду с неблагоприятными для развития жилищного ипотечного кредитования факторами в рассматриваемый период наметился ряд позитивных тенденций.

Во-первых, проблема развития жилищной ипотеки стала находить все большее отражение в различного рода программных документах как на федеральном, так и на региональном уровне. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Во-вторых, несмотря на кризис, поразивший банковскую систему, а отчасти благодаря нему произошло более активное вовлечение банков в операции по кредитованию реального сектора экономики, включая население. Практика показывает, что как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка.

В-третьих, особую роль в создании различных программ ипотечного кредитования населения стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов. Происходит процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов ипотечного рынка на региональном уровне.

Различные субъекты жилищного рынка - банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании - все более целенаправленно и последовательно рассматривают жилищное ипотечное кредитование как сферу нового перспективного бизнеса [28, с.34-36].

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в развитых странах [36, с.28-30].

Наиболее обоснованной является следующая классификация моделей.

1. В усеченной - открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников - в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Применение данной модели недостаточно эффективно. Многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

2. В расширенной открытой модели (США) банк представляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной.

3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность [18, с.17]. Модель зависит от конъюнктуры финансовых рынков, так как кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома - новостройки), ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Создание строительных кооперативов позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель широко использовалась в дореволюционной России [11, с.42-48].

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям. Развитие законодательства шло от простой к более сложной модели: сначала был принят Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и лишь недавно Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152 - ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

В Удмуртии действует американская модель ипотеки, подразумевающая совместное финансирование ипотеки: со стороны органов государственной власти, кредитных организаций, страховых компаний и пенсионных фондов.

Как показывает опыт прошлых лет, именно модель США стала наиболее привлекательной в части реализации на удмуртской почве.

Анализируя возможные модели развития рыночных систем рефинансирования жилищных кредитов в России, можно выделить также несколько различных схем привлечения долгосрочных ресурсов:

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов или закладных;

- привлечение от граждан долгосрочных целевых депозитов;

- привлечение заемных средств под залог прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам;

- уступка прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам с целью их рефинансирования;

- использование закладной в качестве инструмента рефинансирования.

Возможности привлечения ресурсов от частных инвесторов существенно расширяются в случае выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительством Российской Федерации от 11 января 2000 года N28, разработан Закон “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах”, который предусматривает возможности рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов посредством выпуска особых ценных бумаг, обеспеченных правами требований по этим кредитам. Предполагается, что эмиссию может осуществлять как сам кредитор, так и специально создаваемые организации-эмитенты. Для того, чтобы эмиссионные ипотечные ценные бумаги были надежным и привлекательным финансовым инструментом для частных инвесторов, необходимо, чтобы ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением по этим ценным бумагам предоставлялись в соответствии с определенными стандартами и требованиями, учитывающими возможные риски при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании. Закон должен определить требования к обеспечению этих ценных бумаг, то есть к тем ипотечным кредитам и закладным, на основе которых и выпускаются ценные бумаги, а также особый статус держателей ипотечных ценных бумаг.

В Концепции также рассматривается возможность создания различных депозитных институтов, которые по аналогии с немецкой моделью привлекают долгосрочные целевые накопления граждан, а затем предоставляют им ипотечные кредиты на приобретение жилья. Сейчас во многих городах России создаются различные общества взаимного кредитования, ипотечные кредитные союзы, строительно-сберегательные кассы и т.п., активно привлекающие средства населения на цели жилищного строительства. Однако деятельность подобных организаций также требует законодательного регулирования и определения форм надзора со стороны государства [7].

Таким образом, в настоящее время в рамках действующего законодательства возможны три из перечисленных схем финансирования рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Рассмотрим проблемы, связанные с их практическим осуществлением.

Привлечение кредитных средств под залог прав требований по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам возможно при наличии заинтересованной организации-кредитора. Ипотечные кредиты остаются при этом на балансе банка, но права требования по ним оформляются в залог, обеспечивающий возвратность средств кредитору. Договор залога прав по ипотечным кредитам не требует государственной регистрации, однако в случае неплатежеспособности должника реализация прав этой организации на возмещение предоставленного кредита означает приведение в действие механизма переуступки заложенных прав требований по соответствующим ипотечным кредитам с соблюдением всех определенных в этом случае законодательством процедур. Договор уступки прав требований по ипотечным кредитам - договор цессии означает необходимость проведения целого ряда процедур, связанных с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договора уступки прав залогодержателя по договору об ипотеке, включая необходимые регистрационные действия по регистрации прав нового залогодержателя. Таким образом, проведение операций непосредственно с переуступкой прав требований по ипотечным кредитам - это достаточно сложный, документоемкий и затратный процесс, связанный с дополнительными расходами по уплате государственных пошлин и сборов за нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, а, в ряде случаев, и по налоговым платежам.

Необходимо отметить при этом, что уступка прав требований по договору об ипотеке действительна только в случае, если новому залогодержателю будут уступлены права требования по основному обязательству - кредитному договору. Таким образом, новый залогодержатель становится и новым кредитором. С этим связана уже не столько процедурная, сколько правовая проблема. Несмотря на отсутствие прямых запретов в законодательстве банки-кредиторы совершают сделки по переуступке прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам только с организациями, имеющими лицензию на совершение кредитных операций. В противном случае в существующей судебно-арбитражной практике сделки по переуступке прав по кредитным договорам некредитным организациям признаются ничтожными.

Попытка создания удобного и простого в обращении инструмента, позволяющего рефинансировать ипотечные кредиты, была предпринята в рамках Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, который ввел специальный оборотный инструмент - новый вид ценных бумаг - закладную, документ, удостоверяющий право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке.

Особенностью этой ценной бумаги является то, что закладная является именной, неэмиссионной ценной бумагой, составляется залогодателем и должником (если они не одно и то же лицо), регистрируется в органе государственной регистрации и выдается первоначальному залогодержателю. После этого она может быть передана другому владельцу путем совершения передаточной надписи. Таким образом, возникает возможность осуществления достаточно простой и легко оформляемой в отличие от цессии процедуры передачи прав требований по обязательствам от одного кредитора другому и соответственно возможности рефинансирования первого [35, с.57-62].

Теоретически закладная позволяет существенно облегчить и ускорить установление правовых и финансовых взаимоотношений между различными участниками ипотечного рынка - заемщиками, первичными кредиторами, рефинансирующими организациями-операторами вторичного рынка, инвесторами на основе следующих схем рефинансирования ипотечных кредитов:

а) через покупку закладных напрямую инвестором;

б) через кредитование под залог закладных;

в) через приобретение ценных бумаг, выпущенных на основе пулов закладных.

Закладные, являясь по своей сути персонифицированными ценными бумагами, отражают все особенности каждого конкретного финансового обязательства, обеспеченного ипотекой. Лицу, приобретающему закладную необходимо тщательно изучить все существенные условия, как по основному, так и по обеспечивающему обязательству, зафиксированным в закладной. В то же время правовой механизм обращения закладных позволяет создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором обращаются ценные бумаги, созданные на основе пулов закладных, собранных в соответствии с определенными параметрами: целями и сроками кредита, условиями его предоставления и погашения кредита, качеством и однородностью обеспечения, характеристиками возможных кредитных рисков. Выпускаемые ипотечные ценные бумаги имеют обезличенный характер, то есть не носят на себе конкретных особенностей каждой из ипотечных сделок и могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, желающих вложить средства в рынок недвижимости.

С учетом перспектив использования закладных как инструмента рефинансирования кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты, их законодательное введение в хозяйственный оборот вызвало большой интерес, прежде всего как инструмент рефинансирования. Однако практика использования закладных пока что уникальна и анализ этого инструмента говорит о том, что массовое использование закладных может повлечь ряд проблем, связанных как с правовыми взаимоотношениями участников, так и с процедурными действиями.

Взаимодействие органов управления с прочими участниками ипотечного рынка

От активной позиции органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления во многом будут зависеть результаты развития рыночной системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Особое значение при этом имеет создание действенной нормативно-правовой базы на региональном и местном уровнях.

В Концепции рекомендуется принятие в рамках региональных программ законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования. В них должны найти отражение следующие вопросы: создание резервного фонда для временного проживания граждан, выселенных по решению суда из заложенных жилых помещений; порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение; совершенствование порядка регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья [7].

В регионах Российской Федерации созданы правовые основы для функционирования системы жилищного кредитования граждан.

Так, в Санкт-Петербурге приняты законы “О развитии жилищного кредитования в Санкт-Петербурге” и “О домах временного проживания”. Согласно последнему, формируется жилой фонд для отселения граждан, оказавшихся не в состоянии возвратить кредит. Городским бюро регистрации прав на недвижимость в Санкт-Петербурге были решены вопросы, связанные с регистрацией прав на заложенное имущество и переходом этих прав в случае рефинансирования кредитов.

Активную позицию по развитию нормативно-правовых основ для системы ипотечного жилищного кредитования занимают органы власти Москвы, Самарской, Саратовской, Новосибирской областей, Хабаровского края и ряда других регионов. В настоящее время в этих областях утверждены региональные ипотечные программы, разработана и внедрена необходимая нормативная база.

В настоящее время в ряде регионов (Оренбург, Москва, Удмуртская Республика, Самарская область, Саратовская область, Нижегородская область, Саров, Республика Башкортостан, Рязань и др.) реализованы свои подходы к финансовому обеспечению приобретения гражданами жилья [21, с.84-94]. Наибольшее распространение получила схема непосредственного участия средств региональных и местных бюджетов в финансировании в различных формах граждан на приобретение жилья. Именно такой подход вызывает все больший интерес региональных и местных властей. Это объясняется рядом причин:

· желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

· стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;

· поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Бюджетная поддержка региональных жилищных программ осуществляется в основном в форме:

· предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета;

· субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

· предоставления средств на жилищное строительство в виде материалов и оборудования путем зачета их в счет недоимок предприятий в областной, местные бюджеты и внебюджетные фонды;

· аккумуляции средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

Наиболее распространенная форма участия региональных и местных бюджетов в ипотечных программах - создание местными администрациями различных организаций (фондов), основной функцией которых является предоставление кредитов на цели приобретения гражданами жилья и жилищного строительства (Самарская область, Оренбургская область, Удмуртская Республика, Рязань, Саров и др.). Пока что источниками ресурсов этих организаций выступают, в основном, бюджетные средства и это является основным ограничивающим фактором развития ипотечных программ.

Особо следует подчеркнуть неэффективность подхода, при котором на бюджет возлагается функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка - это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимостью для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценкой рисков, присущих той или иной банковской операции, в частности ипотечному кредитованию и др.). Бюджет берет на себя не свойственные ему функции ему компенсировать разницу между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в условиях нестабильной экономики возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, влекущие рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. Однако средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может оказаться недостаточно (что наблюдается на практике), и на банки ложится дополнительный риск. Весьма трудно оценить сумму средств, которая потребуется на реализацию программы субсидирования процентной ставки, так как она во многом зависит от тенденций на кредитно-финансовом рынке.

Те же проблемы возникают в случае, когда региональные ипотечные программы строятся на предоставлении кредитов по льготным процентным ставкам, т.е. бюджетные ресурсы предоставляются гражданам по ставкам много ниже рыночных. В результате рыночные структуры, вынужденные привлекать ресурсы на финансовом рынке по более дорогой цене, оказываются не заинтересованными участвовать в этих программах за счет собственных ресурсов. Это также ограничивает масштабы региональных программ.

Безусловно, данные меры носят вынужденный характер, что связано как с низкими доходами населения, так и с отсутствием относительно доступных по ценам долгосрочных ресурсов у банков. Вместе с тем, нельзя забывать, что решение данной проблемы может повлечь не только “плюсы” в социальной политике администрации, но возможные минусы. Эти “минусы” состоят в том, что бюджетные средства предоставляются не адресно, “льготные кредиты” могут породить очередь как за бесплатным жильем, и что особенно важно, возможные инвесторы не смогут разместить свои средства на рынках с “искусственно заниженными ценами”.

Более эффективное решение проблемы повышения доступности кредитов - в предоставлении целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и соответственно размер ежемесячных платежей. Субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет осуществлять контроль за использованием бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбора типа и качества готового жилья. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики.

1.4. Обзор российского рынка ипотечного кредитования

Развитие ипотечного кредитования, наряду с потребительским кредитованием и кредитованием малого бизнеса, является одним из приоритетных направлений стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. Рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стремительные темпы роста на фоне рекордно высоких цен на недвижимость, растущей инфляции и кризиса ликвидности на мировых рынках капитала. По прогнозам экспертов «Альфа-Банка», в текущем году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится на 35-50% [18, с.17-30].

2007 г. можно назвать годом усиления экономического роста России, рекордного объёма инвестиций со стороны зарубежных партнёров и годом активизации деятельности на российском рынке иностранных банков и иных иностранных финансовых институтов. В сфере ипотечного кредитования можно отметить высокие темпы развития ипотечного рынка, а также самодостаточность банковской системы России, устойчивость и надёжность которой особенно проявились на фоне разразившегося мирового финансового кризиса.

За период 2002 по 2006 год он увеличился с 3,6 миллиардов рублей до 264 миллиардов рублей. Только за первое полугодие 2007 г. объём ипотечных сделок на приобретение жилых помещений составил 206,0 млрд руб., что составило 78% от годового объёма сделок за весь 2006 г., а за 9 месяцев 2007 г. ипотечных кредитов было выдано почти на 364,0 млрд руб. За весь 2007 год было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500,0 млрд. руб., что в полтора раза больше, чем в 2006 году (рис.1).

Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.

Из негативных тенденций 2007 г. можно отметить значительный рост инфляции, размер которой по итогам года составил почти 12%, и дефицит ликвидности из-за разразившегося мирового финансового кризиса, с которым российские банки столкнулись во втором полугодии.

Доля ипотеки в банковских кредитах физ. лицам (без учета рефинансированных кредитов) растет и составляет на 1 апреля 2008 года 27%, тогда как на начало 2007 года 19%, а на 2005 год около 7%. Хотя конечно доля ипотеки еще низка, даже в странах Восточной Европы этот показатель превышает 50%, не говоря уже о наиболее развитых странах, где он больше 80% (рис. 2).



Рис. 2. Динамика ипотеки и прочих потребкредитов на балансах банков

С тех пор как в России появилась ипотека, ставки по кредитам плавно снижались. В 2008 году впервые они пошли вверх. Если в 2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях, то к 2007 году размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16% в рублях, хотя это существенно превышает общемировой уровень. Если говорить о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, то в ближайшей перспективе это вряд ли произойдёт. Скорее всего, ставки останутся на том же уровне либо повысятся ещё на 0,5 -- 1% из-за сохраняющегося с 2008 г. в России уровня инфляции и продолжающегося кризиса на мировых финансовых рынках.

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России сохраняет значительный потенциал. По мнению экспертов Международной финансовой корпорации (IFC) - инвестиционного подразделения группы Всемирного банка, на сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, емкость рынка оценивается в 10 - 30 млрд. долларов США.

Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным. На российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формируют всего 8-10 участников (рис. 3). Согласно данным Ассоциации российских банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков.

Рис. 3. Структура российского рынка ипотечного кредитования по участникам, % от выдаваемых кредитов (по данным АРБ)

Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован, и структура выдачи кредитов по федеральным округам крайне неоднородна. Однако прирост в выдаче кредитов был достаточно равномерным. По предварительным данным АИЖК, в среднем по всем регионам объем ипотечного кредитования увеличился в 1,33 раза, а в регионах, где ипотечное кредитование только зарождается, прирост был максимальным -- более чем в 5 раз (Чеченская республика, Кабардино-Балкария, Ненецкий автономный округ).