Система ипотечного жилищного кредитования в ипотечных банках

Размещено на http://www.allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Жилищная проблема - одна из наиболее острых социально-политических проблем государства. Согласно социологическим исследованиям, около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет в среднем 30 тыс. дол., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долларов.

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, а также опыт российских регионов показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объем которых сопоставим с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам.

Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Это в свою очередь: увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис.



Теоретические основы ипотечного кредитования

Сущность, содержание и особенности ипотечного кредитования

Ипотека - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора - залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным, от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячныхвыплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Основными участниками ипотечного кредитования являются:

- заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

- кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

- риэлторские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

- страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

- операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

- правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, ипотечный кредит - это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья (или иного недвижимого имущества) под залог покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья (недвижимого имущества). Ипотечное кредитование обладает своими отличительными особенностями и выполняет ряд важных функций.

Развитие рынка ипотечного кредитования

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI веке до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.

Такая система просуществовала до 1917 года.

В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководство вались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.

Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, не оконченных построек.

Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

- повышенное внимание к проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;

- преобладание земельного ипотечного кредита;

- определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;

- ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60 процентов оценочной стоимости не движимости;

- развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;

- выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;

- основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;

- обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;

- резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50 процентов);

- участие государства в ипотечном процессе.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона.

2009 год был, пожалуй, самым тяжелым для России после кризиса 1998 года: в первом полугодии 2009 года ВВП упал на 10,4% и, по предварительным данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это падение, отражающее снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности, явилось, главным образом, следствием прекращения доступа к внешним источникам финансирования для российских заемщиков и снижения цен на российский сырьевой экспорт на фоне мирового экономического кризиса.

По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году оставит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. С учетом эффекта сезонности, ожидается, что в I квартале 2010 года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей.

Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в 2012 года связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов по итогам года (в 2011 году многие компании отказались от таких выплат).

Рост процентных ставок, отразившийся в официальной статистике Банка России 2012 года, объясняется преимущественно методологий расчета средневзвешенных ставок Банка России - ставки считаются накопленным итогом с начала года.

Таким образом, процесс ипотечного кредитования в течение последних лет в кредитной системе становиться на этапы отработки бизнес процедур, оптимизации портфелей и повышения качества обслуживания. Это период для оценки дальнейших планов развития бизнесов, разработок и, конечно, оценки ситуации на рынке. Дальнейшее развитие во многом будет зависеть от рынка.На рынке сохранятся наиболее консервативные кредитные программы.



1.3 Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в РФ и проблемы его развития

Современный рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) характеризуется:

1) Увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 января 2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. увеличилось на 27 кредитных организаций и составило 658 участников.

2) Дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В первом полугодии 2012 г. кредитными организациями было предоставлено 195 576 ИЖК на общую сумму 268,9 млрд. рублей, или 11,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился и составил 1,37 млн. рублей против 1,24 млн. рублей в первом полугодии 2011 года. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2012 г. увеличилось в 1,8 раза по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемом периоде продемонстрировал аналогичную динамику.

3) Продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2012 г. было выдано 194 277 рублевых кредитов на общую сумму 261,6 млрд. рублей против 1299 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,3 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 2,9 процентного пункта и достигла 97,3% .

4) Дальнейшим снижением ставок и сокращением сроков по кредитам, а также либерализацией условий их предоставления. По сравнению с первым полугодием 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,3 процентного пункта, в иностранной валюте - на 1,5 процентного пункта и по состоянию на 1 июля 2013 г. составила 12,2 и 9,6% соответственно. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК сократился на 9 месяцев - до 189 месяцев, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, сократился на 6 месяцев - до 159 месяцев.

5) Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. на 12,1%, в иностранной валюте - на 5,9% и по состоянию на 1 июля 2011 г. составила 25,0 и 17,3 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,3 процентного пункта -- до 2,3%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, возрос на 3 процентных пункта, достигнув 11,5% .

Следует заметить, что рынок ипотечного жилищного кредитования на современном этапе имеет множество проблем. По нашему мнению, основными ограничителями развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации являются:

- низкий уровень доходов основной массы населения и недостаток жилья;

- глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;

- монополизм в производстве строительных материалов, строительстве и реализации жилья и ценовой беспредел;

- отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;

- отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;

- высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Использование жилья как средства для спасения денег от инфляции;

- недостаток длинных финансовых ресурсов и низкая эффективность их использования;

- административно-правовые барьеры (отвод земли, разрешения, согласования, регистрация прав собственности на жилье, коррупция).

- высокие трансакционные издержки и проценты по кредиту;

- неэффективность развития государственных некоммерческих ипотечных программ во многих регионах;

- неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования, в частности, стройсберкасс и жилищно-строительных кооперативов.

На современном этапе развития ипотеки наблюдается рост численности кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. Граждане нашей страны предпочитает брать кредиты в национальной валюте. Также наблюдается рост объемов ипотечных жилищных кредитов, хотя он и незначителен. Это связано со все ещё высокими процентными ставками, низкими доходами населения и другими раннее рассмотренными проблемами.



Система ипотечного жилищного кредитования в ипотечных банках

Условия ипотечного жилищного кредитования

Практическое целенаправленное участие государства в формировании системы ипотечного жилищного кредитования началось с организации Агентства по ипотечному жилищного кредитованию (АИЖК). В 1995 - 1996 гг. была создана рабочая группа из представителей госорганов и иностранных консультантов из Института экономики города и Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию для разработки системы ипотечного жилищного кредитования в России.

На основании разработанных этой группой материалов была подготовлена и в 1996 г. принята Федеральная целевая программа «Свой дом», согласно которой предусматривалось создание в России двухуровневой ипотечной системы американского образца. В целях реализации этой программы, привлечения внебюджетных денежных средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов было принято Постановление Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 об учреждении открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». (Агентство было зарегистрировано в сентябре 1997 г.) Перед Агентством была поставлена задача формирования общенационального ипотечного рынка посредством покупки у первичных кредиторов прав требований по ИЖК и привлечения средств инвесторов путем выпуска облигаций под эти права требований, получения кредитных линий и займов в других формах.

Стандарты кредитования были разработаны Агентством на основе анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования и включали в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

По данным стандартам предусматриваются следующие базовые условия ипотечного жилищного кредитования:

- валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой их них отдать предпочтение, каждый заемщик решает сам.

- срок кредитования - от 1 года до 30 лет;

- погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами;

- процент по кредиту может меняться в зависимости от состояния рынка. Досрочное погашение кредита допускается по истечении 6 месяцев со дня его выдачи;

- заемщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 60 лет;

- требования к объекту - кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно строящегося жилого дома:

- обеспечение кредита - залог квартиры, приобретаемой на заемные деньги. Размер кредита не должен превышать 70% суммы оценки приобретаемого жилья;

- требования к доходу заемщиков - для получения кредита необходимо иметь постоянный источник дохода, рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщика;

- максимальная сумма кредита: возможная сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по погашению кредита с процентами, а также страхование и прочие выплаты по сделке не превышают 30% совокупного дохода заемщика. В случае если первоначальный взнос заемщика превышает 50% суммы кредита, ежемесячные выплаты могут достигать 40% совокупного дохода;

- страхование: заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество;

- приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких). Таким образом, заемщик сразу же становится собственником приобретаемого жилья.

Необходимо заметить, что условия кредитования, разработанные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, являются базовыми для всех банков страны. Банки могут смягчать условия кредитования для клиентов, но изменения не должны противоречить установленным нормам.

Механизм ипотечного жилищного кредитования

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет механизм ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы, а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, то есть кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного жилищного кредитования

ипотечное жилищное кредитование банк

Одной из основных проблем ипотечного жилищного кредитования является привлечение ресурсов. Эти ресурсы должны быть мобилизованы кредитором в необходимых объемах, по относительно низкой цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кредитов.

Сегодня в мировой практике используется четыре основные модели привлечения средств кредиторами, определяющие модели ипотечного жилищного кредитования.

1) Модель специализированных ипотечных банков. Это самая «взрослая» конструкция ипотечного кредитования, первоначально зародившаяся в виде земельной ипотеки, т. е. выдачи ссуды под залог земельных участков или помещичьих имений. В двадцатом веке основным объектом ипотечного кредитования стала покупка жилья. Модель основана на привлечении долгосрочных ресурсов с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных облигаций. Достоинство этой модели - сравнительно низкие кредитные риски. Недостатки - необходимость разработки сложной законодательной системы и мер контроля за ее соблюдением.

2) Модель универсальных коммерческих банков. Является одной из наиболее распространенных в мировой практике. Для финансирования ипотечных жилищных кредитов универсальные банки используют депозиты юридических лиц и населения.

До недавнего времени универсальные банки играли относительно скромную роль в ипотечном жилищном кредитовании. Ситуация резко изменилась в 1990-е годы, когда универсальные банки стали основными поставщиками ипотечных кредитов населению.

Универсальные коммерческие банки обладают большой финансовой независимостью и устойчивостью, возможностями диверсифицировать портфель активных операций, различающихся по доходности и рискам. Вместе с тем проблема использования данной модели заключается в необходимости постоянного поддержания их текущей ликвидности, согласования краткосрочных пассивов с долгосрочными аминами, что становится особенно актуальным и даже проблематичным с увеличением доли ипотечных жилищных кредитов в кредитном портфеле банков. Поэтому универсальные банки создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, используют ипотечных брокеров и агентов или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования.

3) Модель жилищных контрактных сбережений. Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель базируется на финансировании жилищных кредитов за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения.

Ссудо-сберегательные организации или стройсберкассы привлекают долгосрочные целевые вклады населения на долгосрочной договорной основе. Различаются в отдельных странах по степени открытости к финансовому рынку; условиям долгосрочных кредитов; наличию специальною законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций; ограничению активных операций.

4) Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Суть данной модели состоит в том, чтобы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Она включает два уровня: предоставление и обслуживание выданных ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипотечных операций (вторичный ипотечный рынок). Эта модель не противостоит рассмотренным выше моделям ипотечного жилищного кредитования, а неразрывно связана с ними и базируется на них.

Двухуровневая жилищная ипотека зародилась в США и получила развитие в Австралии, Великобритании и других странах, включая современную Россию.

Итак, на сегодняшний день в мировой практике используется четыре основные модели привлечения банками ресурсов для ипотечного жилищного кредитования. Каждая модель имеет свои преимущества и недостатки. В нашей стране развитие получила двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.

Стратегия развития ипотечного комплекса России

Ипотечный комплекс России - взаимосвязанная группа предприятий различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных инфраструктурных организаций, действующих в рамках единой цели - обеспечения доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами. Исходя из вышеизложенного, полагаем, что в настоящее время необходимо разработать новую стратегию развития ипотечного комплекса России, которая учитывала бы все особенности постцентрализованной экономики. В связи с этим основными задачами стратегии развития ипотечного комплекса России, на наш взгляд, являются:

- создание реальной возможности покупки жилья гражданами России в кредит при гарантии социальной защищенности заемщика;

создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех субъектов ипотечного комплекса;

создание финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, позволяющей осуществлять его успешное функционирование в нестабильных экономических и финансовых условиях.

Стратегия развития ипотечного комплекса России должна состоять из трех основных разделов: государственное воздействие на развитие структуры ипотечного комплекса России, развитие механизмов ипотечного комплекса России, формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России.

Государственное воздействие на формирование и развитие структуры ипотечного комплекса является определяющим и заключается в развитии следующих рынков, входящих в сферу действий ипотечного комплекса России:

Рынок недвижимости, который должен обладать необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании. Развитие рынка включает следующие направления:

целенаправленные меры по развитию строительного комплекса России. Реализация мер осуществляется за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций, налоговых льгот, создания эффективных механизмов финансирования строительства;

изменение налоговой политики, способствующей увеличению спроса населения на жилье;

снижение стоимости строительства жилья за счет возложения расходов на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры на региональные и местные исполнительные органы;

преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой.

2. Первичный рынок ипотечных кредитов, который охватывает всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Развитие рынка включает следующие направления:

- создание условий для обеспечения банков долгосрочными финансовыми ресурсами;

- снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до 4 - 7% годовых;

- создание единой государственной банковской информационной системы ипотечного кредитования;

- развитие инфраструктурных и сервисных организаций рынка;

- развитие ипотечных программ коммерческих банков и АИЖК;

- развитие системы строительных сбережений;

- развитие системы некоммерческих объединений и ассоциаций участников первичного рынка ипотечных кредитов.

3. Вторичный рынок ипотечных кредитов, который обеспечивает передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Развитие рынка включает следующие направления:

- совершенствование денежно-кредитного регулирования, которое заключается в расширении практики долгосрочного рефинансирования кредитов банков;

- развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

- развитие инфраструктурных и сервисных организаций рынка;

- унификация и стандартизация требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

4. Рынок ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные ипотечные ценные бумаги и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Развитие рынка предполагает изменения в его деятельности, которые способствовали бы привлечению капитала в ипотечный комплекс России, за счет привлечения инвестиционных ресурсов из-за рубежа, предотвращения оттока инвестиционных ресурсов из страны, эффективной мобилизации свободных финансовых ресурсов, включая денежные средства Пенсионного фонда Российской Федерации, Фонда обязательного страхования вкладов и других государственных фондов.

5. Рынок страхования, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования и являющийся инвестором на рынке ипотечных ценных бумаг. Развитие рынка предусматривает два основных направления:

- введение единых стандартов страхования ипотечных кредитов;

- государственное страхование ипотечных кредитов.

В структуре механизмов ипотечного комплекса России также необходимо осуществить некоторые преобразования. В структуру механизмов ипотечного комплекса России входят:

1. Рыночная система ипотечного жилищного кредитования, действующая на всех рынках ипотечного комплекса России, включающая в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, учитывающая применяемые в мировой практике модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

Рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже получила свое развитие в России, к ней необходимо отнести ипотечное кредитование АИЖК и ипотечное кредитование коммерческих банков. Рыночная система ипотечного кредитования включает в себя:

- одноуровневую модель ипотечного кредитования, в которой участвуют заемщики и коммерческие банки;

- двухуровневую модель ипотечного кредитования, действующую в России и реализуемую АИЖК;

- систему строительных сбережений (основанную на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим правом на получение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой.Источниками ресурсов ипотечного кредитования данной модели являются вклады и платежи в погашение ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий).

Все участники рыночной системы ипотечного кредитования в той или иной мере уже сегодня действуют на рынках ипотечного комплекса России.

2. Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования, используемая на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования, в которой государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования состоит из федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами и предполагает:

- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- предоставление финансирования из бюджетов различных уровней муниципалитетам на строительство жилья и ипотеку;

- полное или частичное государственное страхование ипотечных кредитов;

- применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;

- повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;

- продажа квартир по цене строительства, с введением ограничений на минимальный срок проживания для последующей продажи квартиры;

- создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с низкими доходами;

- развитие малоэтажного строительства, за счет предоставления в долгосрочную аренду земельных участков с коммуникациями и предоставления льготных ипотечных кредитов на строительство домов (коттеджей).

Темпы и масштабы развития субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования должны определяться объективной экономической ситуацией в регионах, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием необходимых региональных нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Настоящая стратегия предусматривает разработку и утверждение органами местного самоуправления своих муниципальных программ поддержки населения в улучшении жилищных условий, которые предусматривают разработку плана действий органов местного самоуправления, привлечение средств местных бюджетов и внебюджетных источников для решения жилищных проблем граждан, эффективное управление бюджетными и внебюджетными средствами, направленными на финансирование программных мероприятий.

3. Госкорпорация «Российский ипотечный комплекс». Цель создания госкорпорации - строительство доступного и комфортного жилья для граждан со средними и низкими доходами в регионах с использованием субсидированной системы ипотечного кредитования. Строительство жилья осуществляется как самой госкорпорацией, так и аккредитованными застройщиками, по нормативам строительства, установленным для регионов.

Финансирование деятельности осуществляется за счет денежных средств банков, страховых компаний, пенсионных фондов, входящих в состав учредителей, а также государственного финансирования, включая предоставление налоговых и таможенных льгот. Для удешевления стоимости жилья земля под строительство выделяется из федеральных земель, а также из земель субъектов и муниципалитетов без проведения аукционов, что потребует внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

Единая система приобретения и продажи жилья внутри госкорпорации, а также создание маневренного фонда для муниципалитетов будет способствовать развитию ипотечного комплекса России, а также миграции трудовых ресурсов между регионами. Выпускаемые Госкорпорацией облигации должны быть обеспеченны залогом недвижимости (ипотекой).

4. Система строительства малоэтажного жилья, имеющая своей основной задачей развитие строительства доступного малоэтажного жилья и снижение цен на земельные участки под строительство.

Система включает следующие направления:

- предоставление населению земельных участков с коммуникациями для малоэтажного строительства в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;

- поддержка индивидуальных застройщиков субсидиями и ипотечными кредитами на строительство и приобретение строительных материалов;

- развитие строительного комплекса малоэтажного строительства;

- развитие социальной инфраструктуры в местах малоэтажной застройки;

- развитие системы ипотечного кредитования в АПК России, включающей создание следующих структур: Земельный банк России, Российская земельная биржа. Российский земельный суд. Российская земельная инспекция[25].

5. Система ипотечных услуг, которая действует на всех рынках ипотечного комплекса и является связующей структурой деятельности субъектов рынков. Система ипотечных услуг - совокупность различных взаимоотношений (между субъектами рынков ипотечного комплекса России в сфере продвижения услуг, ценообразования, сбыта и др.), складывающихся в процессе хозяйственной деятельности субъектов. Развитие системы ипотечных услуг включает следующие направления:

- создание единых информационных баз и стандартов услуг: риелторов, ипотечных брокеров, банков, строительных, коммунальных, страховых, брокерских и др.;

- государственная поддержка, нормативное и налоговое регулирование деятельности субъектов системы ипотечных услуг;

- создание структуры, координирующей функционирование системы ипотечных услуг;

- развитие малого бизнеса в системе услуг ипотечного комплекса.

Определяющим для развития ипотечного комплекса России является решение задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет важность отработки надежных механизмов финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынки ипотечного комплекса. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса могло бы, на наш взгляд, осуществляться из следующих источников:

- рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;

- введение Банком России ипотечной ставки рефинансирования;

- выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

- привлечение денежных средств населения в системе строительных сбережений;

- рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

- предоставление субсидий и субвенций из бюджетов различных уровней в рамках субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования;

- средства, предоставляемые институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.);

- рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления;

- кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями;

- средства от продажи целевых облигационных займов;

- выпуск муниципальных облигаций.

В рамках предлагаемой стратегии создание ипотечного комплекса позволит, на наш взгляд, увеличить платежеспособный спрос граждан России; сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; оживить экономическую и инвестиционную активность в обществе.



Заключение

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости. Ипотечное кредитование обладает своими отличительными особенностями и выполняет ряд важных функций, среди которых наиболее важное значение имеет функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства.

В Зарубежных странах система ипотечного кредитования развита гораздо лучше, чем в России. Это объясняется более эффективным использованием государством механизмов ипотечного кредитования, использованием системы социальной поддержки заемщиков, активным развитием стройсберкасс.

В России используется двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования, включающая два уровня: предоставление и обслуживание выданных ипотечных кредитов, и ресурсное обеспечение ипотечных операций.

Условия кредитования, разработанные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, являются базовыми для всех банков страны. Банки могут смягчать условия кредитования для клиентов, но изменения не должны противоречить установленным нормам.

Наиболее выгодными условиями кредитования для заемщиков обладают программы, разработанные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Данные программы обладают наибольшей социальной защищенностью и распространяются на все регионы страны.

Современный российский рынок ипотечного жилищного кредитования характеризуется ростом численности кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. Граждане нашей страны предпочитает брать кредиты в национальной валюте. Наблюдается рост объемов ипотечных жилищных кредитов, хотя он и незначителен. Это связано со все ещё высокими процентными ставками, низкими доходами населения и другими рассмотренными в работе проблемами.

В настоящее время нашей стране необходима новая стратегия развития ипотечного комплекса. Она должна заключаться проведением преобразований в следующих разделах: государственное воздействие на развитие структуры ипотечного комплекса России, развитие механизмов ипотечного комплекса России, формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России.

Таким образом, преобразования в ипотечном комплексе России приведут ко многим положительным моментам: увеличится объем инвестиций в сферу материального производства, а именно в строительный комплекс, повысится платежеспособность граждан, а самое главное - приобретение жилья населением станет более доступным, что в какой-то мере скажется и на решении демографической проблемы.



Список использованных источников

Андрева, О. Ипотечное кредитование / О. Андрева. - М. : Лаборатория книги, 2010. - 58 с.

Банки и небанковские кредитные организации и их операции : учебник / Е.Ф. Жуков, Н.Д. Эриашвили, Л.Т. Литвиненко, О.М. Маркова, Н.Н. Мартыненко. - М. : Юнити-Дана, 2012. - 560 с.