Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ПЕРМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра финансов, кредита и биржевого дела

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

Курсовая работа

студентки

III курса очного отделения

экономического факультета

специальности «ФКР» - 5,6 гр.

И.С. Будалина

Научный руководитель:

Старший преподаватель

В. А. Федосеева

Пермь 2014

Содержание

Введение

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотеки

1.2 Исторические аспекты возникновения и развития института ипотеки

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

2. Анализ развития российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе

2.1 Ипотечное кредитование в России: преимущества и недостатки

2.2 Сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования

2.3 Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложения

Введение

Большинство населения России, по данным статистики, нуждается в улучшении жилищных условий. Это можно обозначить одной из ключевых социальных проблем современной России - ведь строительство и приобретение жилья стоит недешево и, даже с помощью государства, в один момент обеспечить всех нуждающихся собственными просторными квартирами невозможно.

Тем не менее, в этом направлении ведется определенная, весьма небезуспешная работа. Сформирован набор инструментов, которые позволяют решить этот злополучный вопрос и одним из вариантов является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья. А.Саркисянц. Современное состояние ипотечного кредитования в России// Бухгалтерия и банки. 2011. № 5,6.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой из-за низких доходов населения, высокой инфляции. Для того, чтобы с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны, правительством намечены серьезные цели и задачи

Цель данной курсовой работы заключается в исследовании особенностей развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, сравнении российской системы ипотечного кредитования с зарубежным опытом и выявление перспектив развития российского рынка ипотечного кредитования. На основе выявления тенденций и проблем развития ипотечного кредитования в РФ разработать предложения, направленные на совершенствование данного рынка

Для достижения поставленной цели представляется необходимым решить следующие задачи:

раскрыть понятие ипотечного кредитования, определив его социально-экономическое значение;

рассмотреть особенности ипотечного кредитования за рубежом;

проанализировать российский рынок ипотечного кредитования на современном этапе; ипотечное кредитование правовое

выявить перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования в Российской Федерации. Предметом изучения является современное состояние рынка ипотечных кредитов в России, его положительные и негативные моменты, а так же сравнение с системами ипотечного кредитования зарубежных стран.

В первой главе рассматриваются теоретические основы системы ипотечного кредитования, ее сущность, история возникновения и нормативно-правовое регулирование, во второй главе особенности ипотечного кредитования на современном этапе, преимущества и недостатки, проводится сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования, а так же перспективы развития данной системы в России.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотеки

Одной из форм кредитования, которая активно используется в рыночной экономике и обеспечивает надежность сделки, является ипотечный кредит. Ипотека - это залог недвижимости с целью получения ссуды.

Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита. Разумова И.А. Ипотечное кредитование - Спб.: Питер. 2009.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

строго определенный залог;

в большинстве случаев - целевой характер;

длительный срок предоставления (10-30 лет).

Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Участниками системы ипотечного кредитования являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это физическое или юридическое лицо, которое для обеспечения своего долга предоставило в залог недвижимое имущество, а залогодержателем является юридическое лицо, которое выдает кредит под залог недвижимого имущества. Залогодержателем по ипотечному кредиту может выступать банк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также другие организации, выкупившие кредит у банка - первичного кредитора. Так же в качестве участников могут выступать оценочные компании, которые оценивают рыночную стоимость недвижимости, и страховые компании, страхующие риски, которые возникают в ходе ипотечного кредитования.

Ипотека выполняет следующие функции:

обеспечивает жильем нуждающихся;

является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

обеспечивает возврат заемных средств;

стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. Система ипотечного кредитования включает два направления:

* непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

* продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), обеспечивающих дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка. Гусев А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы - Ростов-на-Дону.: «Феникс». 2012.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Банки по-разному рассчитывают допустимые ежемесячные платежи по ипотеке для заемщиков в процентах от подтвержденного дохода. Как правило, это не более 50% от ежемесячного дохода, при высоких доходах не более 80%, в расчет будут браться только регулярные подтвержденные доходы. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. Сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

1.2 Исторические аспекты возникновения и развития института ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Появился термин «ипотека» в начале VI в. до н.э. в Древней Греции и ввел его реформатор и политический деятель Солон, обозначал обеспечение должника перед кредитором определенными земельными владениями. Оформлялось обязательство и на границе земельной территории, которая принадлежала заемщику ставили столб с надписью, на которой указывалось, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На этом столбе, который назвали «ипотека» отмечали все долги собственника данного участка.

Позже от использования столбов отказались и вместо них появились особые книги, которые получили название «ипотечные», но сам принцип кредитования под залог имущества остался и продолжал развиваться.

В I в. н.э. в Римской империи появились ипотечные учреждения, в которых частные лица могли воспользоваться кредитом под залог имущества. И во II в. н.э. во времена правления Антония Пия была разработана система законодательных актов, регулировавших деятельность таких кредитных учреждений.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Например, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты по льготной ставке 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., но поддержка, в большинстве случаев, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем кредитор имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Теперь кредитор имел право продать имущество только если должник не выполнил взятых на себя обязательств и должен был возвратить заемщику разницу между ценой продажи и остатком долга.

Ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам привели к становлению классического института ипотеки. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость и не зависела от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением, ее размером, наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан весьма велико. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, создающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для внедрения и развития ипотеки в РФ в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В начале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Далее в 2001 г. вышло постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002--2010 гг.». В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»(АРИЖК). Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств. Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. 2012. № 25.

Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала 2000-х гг. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008--2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. стал наблюдаться устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И, если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. свидетельствуют о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается. При этом, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для большинства граждан остается на крайне низком уровне. На это оказывает влияние и общий низкий уровень доходов населения, и высокая процентная ставка по ипотечным кредитам. Ставки по ипотеке в нашей стране не вызывают оптимизма у большинства граждан. Они являются одними из самых высоких в мире. Россия по стоимости ипотечного кредита занимала в 2013 г. 47-е место из 60 возможных. Елесеева Т.В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования - М.: Юриспруденция. 2010.Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает в настоящий момент 3 %, в то время как в некоторых странах Европы она достигает 100 %.

Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.

Первое условие экономического характера -- доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно спорная мера на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация (одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки) и выпуск ипотечных ценных бумаг. Для этого было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако для дальнейшего развития данного института требуется вступление в силу закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г. Законопроект был принят в декабре 2013 года и вступает в силу 1 июля 2014 года.

Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 данного закона звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки». Буров В.С. О совершенствовании законодательства об ипотеке// Законодательство и экономика.

2011. № 12.

Таким образом, изменения состоят в том, что банк не может требовать оплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т. к. раннее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса). Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются.

Следующим важным фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. В ближайший перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов РФ и размещен 30.03.2012 г. на официальном сайте министерства.

Также нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». Минэкономразвития России 30.12.2011 г. опубликовало на своем сайте проект данного закона. По замыслу авторов, принятие законопроекта будет способствовать развитию в РФ добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизмов правовой защиты участников гражданского оборота. Это, безусловно, затронет и отношения в сфере ипотечного кредитования. Городилова Н.В. Направление и меры государственный поддержки системы ипотечного кредитования// Финансы и кредит. 2011. № 29

Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»).

Подводя итог, можно сказать, что ипотечный кредит представляет собой долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости, который во время исполнения обязательств находится в собственности залогодателя, но случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Ипотечный кредит обеспечивает жильем нуждающихся в нем, обеспечивает возврат заемных денег, стимулирует оборот недвижимого имущества, формирует рынок закладных, производных ценных бумаг и является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства. Данный вид кредита имеет ряд особенностей, таких как, длительный срок предоставления (в основном 10-30 лет), имеет целевой характер и строго определенный залог. Впервые термин «ипотека» появился вначале VI в. до н.э. в Древней Греции, но в связи с ослаблением государственных функций и закатом Древнего мира возродился только в средневековом европейском законодательстве в XIV веке в Германии. Исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Глава 2. Анализ развития российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе

2.1 Ипотечное кредитование в России: преимущества и недостатки

Самым «популярным» способом покупки недвижимости в России на протяжении последних 5-7 лет по-прежнему остается ипотека. Поэтому власти страны в своей экономической политике всячески способствуют банковским программам, направленным на снижение ставок по данному виду кредита.

Качественно рынок ипотечного кредитования в России, к сожалению, не растет, хотя количественно уже превышен уровень 2007-2008 годов. Во многом это связано с отложенным спросом и ростом популярности этой услуги у населения.

Кризис показал: у людей появилась уверенность, что государство поддержит заемщиков в случае кризиса. Значительная заслуга здесь принадлежит компании АРИЖК, предложившей ряд эффективных программ по снижению остроты проблемы трудных кредиторов. Следует отметить, что усилия АРБ (Ассоциация российских банков) в этом направлении постепенно приносит свои плоды. Люди начинают осознавать, что ипотека - это не так уж и страшно, как кажется на первый взгляд.



Рис.1 Сделки с недвижимостью, совершенные с помощью ипотеки (2006 - 1П2013 гг.), тыс.шт Сделки с недвижимостью, совершенные с помощью ипотеки( 2006-1П2013) [Электронный ресурс] http://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_1h2013/part1/ 27.09.2013

Люди стали больше брать кредиты. Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам I полугодия 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам I полугодия 2013 года эта доля выросла уже до 23,6%.

Особо отметим тенденцию роста доли сделок с ипотекой в новостройках - по некоторым объектам она превышает 50 и даже 70% объема продаж. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, более уверенно чувствуют себя застройщики.

Одной из самых важных причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала 2013 года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В сентябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 12,4%, практически достигнув уровня сентября 2012 года (12,3%) - в то время как в первом квартале разница в годовом выражении практически достигала одного процентного пункта. Также следует учитывать, что с октября 2012 года начался рост ставок по ипотечным кредитам, а в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится снижение ставок. (Рис.2)

Рис.2 Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца (2010-2013 гг.), % Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца (2012-2013гг), % Источник: Аналитический центр АИЖК

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются в основном на длительное время - до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

Если говорить о настоящем моменте, то те банки, которые сейчас сделали несколько доступнее свои программы (например, немного снизили размер предварительного взноса), получили более высокий доход.

Причиной этому стало постепенное, но равномерное повышение цен на рынке недвижимости. Они стабильно растут на 2 - 3% в месяц. Проблемы ипотечного кредитования//[Электронный ресурс] http://www.kr-ipoteka.net/problemy. 7.02.2014

Количество выданных в 2013 году ипотечных кредитов увеличилось на 17% по сравнению с 2012 годом. По состоянию на 1 ноября 2013 года выдано 639 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1,04 триллиона рублей, что превышает на 17% в количественном и на 30% в денежном выражении показатели за аналогичный период 2012 года. Такие объемы являются максимальными за весь период мониторинга показателей выдачи ипотечных кредитов. В 2013 году доля ипотеки, выданной под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27% с 20% в 2012 году. В 2011 г. эта доля составляла 15%, в 2009-2010 годах -- около 10%, перед кризисом -- примерно 18%.При этом средневзвешенная ставка ипотеки в 2013 году составила 12,6%. Власти сообщили о рекордных объемах выданной в 2013 году ипотеки//[Электронный ресурс] http://realty.newsru.com/article/13jan2014/ipoteka2013. 13.01.2014 г.

Доступность кредитов для населения возросла, в том числе за счет снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" для молодых учителей (ставка - 8,5%), молодых ученых (ставка - от 10 до 10,5%), получателей материнского (семейного) капитала (ставка - от 7,65 до 12,5%).

В целом в 2014 - 2016 годах государственная поддержка за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, использующих специальные условия ипотечного кредитования, составит около 1,26 триллиона рублей.

Ранее сообщалось, что, по прогнозам АИЖК, по итогам 2013 года число выданных ипотечных кредитов составит примерно 800 тысяч, а их общий объем - около 1,3 триллиона рублей. В январе - сентябре 2013 года, напоминается в отчете, было выдано более 557 тысяч ипотечных кредитов на 905,9 миллиарда рублей, что превышает показатели аналогичного периода 2012 года в 1,17 раза и 1,29 раза соответственно.

Рис.3 Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010-2013 гг., % Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010-2013 гг.,% Источник: Аналитический центр АИЖК

Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, а в абсолютном остался практически на том же уровне (2,33% и 55,9 млрд. рублей на 01.10.2013 года против 3,04% и 55,3 млрд. рублей на 01.10.2012 г.). (Рис.3)

По данным Банка России, на 01.10.2013 г. объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,2% (96,5% - годом ранее).

Важной чертой российского ипотечного рынка является его высокая степень концентрации: Сбербанк выдаёт каждый второй ипотечный кредит в России, а индекс Херфиндаля (HHI), по расчётам, превышает 28004 (по доле участников рынка в количестве выданных кредитов) и относится к I высококонцентрированному типу рынка.

, где , - выраженные в процентах доли выданных кредитов в отрасли, определяемые как отношение объёма выданных кредитной организацией ипотечных кредитов к объёму всех выданных кредитов на рынке ипотечного кредитования отрасли.

Рис.4 Доля участников рынка в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов в 1П2013 г. Доля участников рынка в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов в 1П2013 г. // [Электронный ресурс] http://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_1h2013/part3/12.10.2013

С другой стороны, несмотря на высокую концентрацию, конкуренция в российском ипотечном секторе очень острая - менее крупным участникам рынка приходится конкурировать с госбанками, которые имеют более дешёвое фондирование, и за счет этого занимают фактически привилегированное положение.

Банки применяют две схемы погашения кредита: дифференцированную и аннуитетную.

При дифференцируемом платеже сумма кредита делится на срок и к платежу прибавляется размер годовой процентной ставки на остаток задолженности. При аннуитентных платежах за фиксированную единицу берется не сумма погашения долга, а платеж, т. е. долг погашается на ту сумму, которая с учетом погашения процентов будет составлять одинаковый платеж на весь срок кредита.

Например, клиент с помощью ипотеки приобретает жилье стоимостью 2000000 рублей. Сравним сумму ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту в случае аннуитетного и дифференцированного платежей (возьмем в расчет базовые процентные ставки ОАО «Сбербанк России»).

Таблица 1 Аннуитетная схема погашения ипотечного кредита

Аннуитетная схема погашения кредита
года	показатель	Сумма первоначального взноса
		15% (300000 рублей)	30% (600000 рублей)	50% (1000000 рублей)
10 лет	Процентная ставка (%)	12,5	12,25	12,0
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	24883,95	20288,78	14347,09
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	1286073,64	1034653,85	721651,9
15 лет	Процентная ставка (%)	12,75	12,5	12,25
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	21230,23	17255,31	12162,99
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	2121440,7	1705955,35	1189336,79
20 лет	Процентная ставка (%)	12,75	12,5	12,25
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	19614,8	15905,97	11185,65
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	3007548,45	2417430,44	1684552,56
30 лет	Процентная ставка (%)	13,0	12,75	12,5
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	18805,39	15213,7	10672,58
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	5069948,69	4076952,66	2842120,24

Таблица 2 Дифференцированная схема погашения ипотечного кредита

*сумма первого платежа

**сумма последнего платежа

Дифференцированная схема погашения кредита
года	показатель	Сумма первоначального взноса
		15% (300000 рублей)	30% (600000 рублей)	50% (1000000 рублей)
10 лет	Процентная ставка (%)	12,5	12,25	12,0
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	31 875,0 *... 14 314 **	25 958,33… 11 786	18 333,33… 8 417
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	1 071 354	864 646	605 000
15 лет	Процентная ставка (%)	12,75	12,5	12,25
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	27 506,94… 9 545	22 361,11… 7 859	15 763,89… 5 612
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	1 634 656	1 319 792	923 854
20 лет	Процентная ставка (%)	12,75	12,5	12,25
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	25 145,83… 7 159	20 416,67… 5 894	14 375,00… 4 209
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	2 176 531	1 757 292	1 230 104
30 лет	Процентная ставка (%)	13,0	12,75	12,5
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	23 138,89… 4 773	18 763,89… 3 930	18 763,89… 3 930
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	3 324 208	2 684 937	2 684 937

Из представленных таблиц видно, что для заемщика выгоднее выбрать дифференцированную схему погашения ипотечного кредита, особенно при большом сроке кредита. При ипотечном кредите сроком на 10 лет с минимальным первоначальным взносом 15%, то есть, в нашем случае 300000 рублей и процентной ставкой 12,5% переплата по дифференцированной схеме в 1,5 раза меньше чем при аннуитетной, то есть, на 1745740 рублей (См. Приложение 1, Приложение 2). Но при этом дифференцированная схема платежей оказывает большую нагрузку на бюджет заемщика в первые годы. Например, если первоначальный взнос составляет 50%, то есть, 1000000 рублей, процентная ставка 12,5% и срок кредита 30 лет, то первый платеж при дифференцированной схеме будет больше ежемесячного платежа по аннуитетной схеме в 1,8 раз. Соответственно, требуется более высокий уровень дохода для обслуживания такого займа, либо сумма займа будет существенно меньше, чем при аннуитентном платеже. Аннуитетная схема объективно позволяет заемщикам с меньшими доходами брать ипотечные кредиты в сумме, необходимой для покупки квартиры, делая ипотеку более доступной.

Из данных расчетов видно, что для того, чтобы оформить ипотечный кредит на более выгодных условиях, то есть, на меньший срок при минимальной процентной ставке, заемщик должен иметь денежную сумму для первоначального взноса равную половине стоимости приобретаемого имущества, в этом случае сумма переплаты и ежемесячные платежи будут минимальными из всех представленных. При аннуитетной схеме сумма переплаты в этом случае составит 721651,9 рублей, а при дифференцированной 605 000 рублей, это равняется 36,1% и 30,1% соответственно от суммы ипотечного кредита. При самых невыгодных условиях, когда у заемщика имеются средства лишь на 15% от суммы кредита и кредит берется на длительный срок (30лет), сумма переплаты за все годы составит 5069948,69 рублей при аннуитетной схеме и 3 324 208 рублей при дифференцированной, а это 253% и 166% соответственно.

Предположим, что наш клиент обладает суммой для первоначального взноса в 600000 рублей (30%), рассчитаем, каким доходом он должен обладать для того, чтобы ему выдали ипотечный кредит. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 50% от совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период, то есть, для того чтобы заемщику выдали кредит на срок 10 лет при аннуитетной схеме погашения платежей он должен иметь доход не ниже 40578 рублей, а при дифференцированной схеме доход должен быть не ниже 51917 рублей. Если заемщик берет кредит сроком на 15 лет, то его ежемесячный доход должен составлять минимум 34511 рублей при аннуитетной схеме и 44722 рублей при дифференцируемой.

За 2013 год в целом по экономике Российской Федерации номинальная начисленная заработная плата работников составила 29960 рублей. Доля населения с ежемесячном доходом от 35000 рублей до 50000 рублей в среднем по России составила 12,7%, а ежемесячный доход от 50000 рублей до 75000 рублей имеет 7,4% населения страны. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников в целом по экономике Российской Федерации в 2000-2014гг [Электронный ресурс] http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/trud/sr-zarplata/t1.doc Таким образом, мы видим, что не смотря на все выгоды дифференцированной схемы погашения кредита, она доступна лишь небольшой доле населения и по этому банки чаще всего выдают кредит по аннуитетной схеме.

В случае если заемщику необходимо получить в банке максимально возможную сумму в кредит и он имеете фиксированный доход, то оптимальным выбором будет займ с аннуитетной схемой погашения. При использовании дифференцированного метода погашения кредита заемщик существенно сэкономит с выплатой процентов по займу, но размер выданного кредита будет меньше.

Многие предполагают, что выгоднее накопить на квартиру, чем брать ипотеку, обрекая себя тем самым на жизнь в долг и кредитные выплаты. Недавно эксперты высказали мнение, что на самом деле приобретение квартиры в ипотеку для гражданина РФ является более выгодным мероприятием.

Например, если гражданин вместо того, чтобы ежемесячно платить за ипотеку 24883,95 рублей, будет откладывать их ежемесячно на депозитный вклад в банке под 10% годовых, то для накопления нужной суммы в 2000000 рублей ему потребуется 66 месяцев, то есть, 5,5 лет

Но, цена на квартиру имеет тенденцию не стоять на месте. Если принять, что темп роста цен составляет 6,5% в год, то за 5 с половиной лет эти цены поднимутся на 35,75% и стоимость такой квартиры составит уже 2715000 рубле.

Таким образом, если учесть изменение цены недвижимости в 6,5% в год, то нужную сумму для покупки квартиры гражданин накопит через 7 лет и 3 месяца и итоговая стоимость недвижимости составит 3 157 291,29 рублей, общая сумма пополнений 2 164 903,65 рублей, а сумма начисленных процентов равна 971 906,12 рублей.

Но преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что квартира сразу переходит в собственность заемщика и он может жить в ней с самого первого дня оформления ипотеки. В случае же с депозитным вкладом гражданину придется помимо ежемесячных отчислений на счет в банке в 24883,95 рублей, платить за аренду жилья примерно такую же сумму. К сожалению, откладывать деньги подобным образом может только около 20-30% семей от всех потенциальных покупателей.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что ипотечный кредит способен обойтись намного выгодней.

2.2 Сравнительный анализ российской, европейской и американской систем ипотечного кредитования

В настоящее время в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.

При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.

Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличие ссудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).

Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.

Такая система действует в ряде европейских стран, например в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. В целом 85% объёма рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, -- Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счёт выпуска ипотечных облигаций, в Швеции -- около 70 %, на немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах -- Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии -- модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других странах это модель используется в очень малых объёмах.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.

Данная модель функционирует за счет специальных институтов - агентств ипотечного кредитования, которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.

Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто ее также называют американской моделью ипотеки.

Начало нынешнего века ознаменовалось резким увеличением объёмов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные ценные бумаги. Первые пять лет цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объёмы ипотечных операций, снижая требования к заёмщикам. При этом появлялись новые ипотечные продукты: кредиты с переменной ставкой; кредиты с двухлетним периодом льготной ставки; кредиты, позволяющие пропускать платежи; кредиты без первоначального взноса с выплатой одних только процентов. Одновременно произошло снижение критериев кредитования: банки мало интересовались уровнем доходов потенциальных домовладельцев, вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости зачастую не требовалось. Количество документов, требуемых для получения кредита, было снижено до минимума, а их достоверность практически не проверялась. В результате к концу 2005 года общий объём выданных в США ипотечных кредитов составил примерно 10 трлн. долл., или 75% ВВП страны. Но рынок жилья к этому моменту фактически замер.

Развитие секьюритизации дало дополнительный и более дешёвый источник финансирования для «традиционных» финансовых институтов и позволило выйти на рынок кредитования новым организациям, которые не привлекали депозиты. Регулирование последних было минимальным, а их бизнес был рас считан, в первую очередь, на те категории заёмщиков которые по тем или иным причинам не могли взять кредит в «традиционных» банках. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию их уменьшения и удешевления, т. е. кредитные организации, снизив требования, при формировании процентной ставки для конкретного заёмщика не только брали в расчёт меньшую стоимость финансирования, но и снижали кредитную маржу, которая должна была прибавляться к стоимости фондирования. В результате появилось много кредитов с неадекватно оценённым кредитным риском.

События 2006 года доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось. Жертвами кризиса пали многие кредитные организации, в частности десятая по величине компания с кредитным портфелем 4 млрд. долл. American Home Mortgage Investment Corp., а более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Инвесторы не обратили внимания на ранние признаки проблем и на предупреждения рейтинговых агентств, а среагировали, только когда рейтинги были понижены. Массовый сброс бумаг привёл в конечном счёте к дестабилизации всех секторов рынка структурированных финансов.

Рынок российской ипотеки развивается с оглядкой на страны Запада: где-то наша страна лишь подсматривает, а где-то и полностью копирует их ипотечный опыт, в том числе негативный - как, например, в случае «плохих кредитов».