Состояние ипотечного кредитования в России

Размещено на http://allbest.ru

Содержание

Введение

1.Основы ипотечного кредитования и его роль в экономике России

1.1 Понятие и сущность ипотеки

1.2 Ипотека как механизм экономического и социального развития страны

2. Состояние ипотечного кредитования в России

2.1 Тенденции развития ипотечного кредитования в России в период 2008-2012гг

2.2 Анализ ипотечного кредитования ведущих российских банков

2.3 Роль государства в развитии ипотечного кредитования

3. Перспективы и проблемы развития ипотеки в России

3.1 Оценка ипотечного кредитования

3.2 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его дальнейшего развития

Заключение

Библиографический список



Введение

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы. http://www.allbest.ru/, Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить. http://www.allbest.ru/, Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Целью курсовой работы является рассмотрение проблем развития ипотечного кредитования в России.

Для достижения поставленной цели в работе последовательно решены следующие задачи.

1. теоретические основы ипотечного кредитования;

2. современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;

3. проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России.

Методами исследования в данной работе являются абстрактно - логический, статистический, которые позволили проанализировать систему ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Информационной базой проекта является экономическая литература, данные периодических изданий, а также Интернет - сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Практическая значимость исследования определяется тем фактом, что ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Данные теоретические аспекты, представленные в работе, может использовать современное поколение. Может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства, но практике не все так гладко, как в теории.

Цели и задачи определили структуру данного исследования: работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

В первой главе изучены сущность и функции ипотеки, роль ипотечного кредитования в стране.

Во второй главе проанализирована тенденция развития ипотечного кредитования в период 2008-2012гг., проведен анализ эффективности работы ведущих банков в данном направлении, а также установлена роль государства в ипотечном кредитовании.

В третьей главе выявлены основные проблемы развития ипотечного кредитования в России и озвучен план перспектив ипотечного кредитования.

ипотечный банк кредитование



Глава 1. Основы ипотечного кредитования и его роль в экономике России

1.1 Понятие и сущность ипотеки

«Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке. Иванов, В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Юность, 2005. - С. 15 - 17

Ипотека - это особая форма субсидирования, при которой, объектом залога обычно становиться покупаемая недвижимость. Ипотечный кредит или ипотека - это долгосрочная денежная ссуда, выдаваемая для покупки недвижимости, под залог этой недвижимости. Жукова Е.В., Максимова Л.М., Зеленкова Н.М. Общая теория денег и кредита/ Под ред. Е.В. Жукова, Л.М. Максимова, Н.М.Зеленкова и др. - М.: ЮНИТИ, 2005. С. 135.

Принципы ипотеки:

- гласность, или публичность - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальность - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинство - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- бесповоротность - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Существует следующая классификация ипотечных кредитов:

1. По объекту недвижимости: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства, приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли.

3. По виду кредитора: банковские, небанковские.

4. По виду заемщиков как субъектов кредитования: застройщики и строители, будущий владелец жилья.

5. По способу рефинансирования: выпуск ипотечных облигаций, предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии и др.

6. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением.

7. По виду процентной ставки.

8. По возможности досрочного погашения.

9. По степени обеспеченности.

Наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. Киселев, А.А. Понятие и виды ипотеки // Нотариус. - 2005. - №1. - С.46-50.

Основные участники ипотечного кредитования:

Заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит;

Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Цылигина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2005. - С. 65 - 66.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 80-85 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 15-20 процентов его стоимости за счет собственных средств.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

- предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;

- оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ;

- подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

- оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

- заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. Красиков, А.В. Жилье в кредит // Твой новый дом. - 2003.- № 10. - С. 28 - 29.

Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой особую форму кредита. В ней сочетаются как общие основы кредитных отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита.

Ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. 

1.2 Ипотека как механизм экономического и социального развития страны

Ипотечный кредит - один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время направлений кредитования. В условиях современной России ипотечный кредит является единственной реальной возможностью для большинства населения приобретать жилье на условиях долгосрочного кредита. На сегодняшний день ипотечный кредит практически не имеет альтернативы в деле решения жилищного вопроса. К тому же ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны, что позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности, так как подъем строительства вызывает оживление в производстве строительных и конструкционных материалов, машиностроении, деревообработке и других отраслях. Кроме того, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотечное жилищное кредитование выполняет чрезвычайно важные экономические и социальные функции:

- финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения, разрешение противоречия между высокой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;

- вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заемщиков, расширение масштабов функционирующего капитала в строительной индустрии;

- стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрасли: производство строительных материалов, машин и оборудования, транспортных средств, мебели, бытовой техники и т.д.;

- привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепления финансовой и денежно-кредитной систем страны (жилье в отличие от валют не обесценивается - подешевеет на сколько-то, а потом снова отыграет);

- минимизация рисков участников жилищно-кредитного рынка за счет их более равномерного распределения между субъектами и предоставления государственных гарантий;

- повышение социального статуса заемщиков - покупателей жилья, повышение их мотивации и эффективности труда;

- рост занятости, укрепление семьи и содействие решению демографических проблем.

Причем мировой опыт показывает, что ипотечное кредитование развивается нормально только при активном участии и поддержке государства. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопросов России // Деньги и кредит. - 2010.- № 44. - С. 92.

Необходимо также учесть, что предоставление ипотечных кредитов - это одна из услуг, предоставляемых коммерческими банками, которая приносит большую часть прибыли. Банкам приходится разрабатывать новые программы ипотечного кредитования, изменять условия предоставления кредита для того, что привлечь наибольшее число клиентов.

На сегодняшний день в России существуют основные социальные программы: социальная ипотека и ипотека для молодой семьи.

Проект «Социальная ипотека» направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека будет существовать в двух видах. Во-первых, для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет. Во-вторых, при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.

Ипотека для молодой семьи. В последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские продукты. В Пермском крае существует такая программа, которая получила значительную поддержку от местных властей. По ней молодая семья может получить государственную субсидию в размере до 30% от стоимости приобретаемого жилья. Субсидия выдается только один раз. Существует расчет квадратных метров на количество человек в семье; так, если семья состоит из двух членов, то положено 42 кв. метра. Большим преимуществом данной ипотеки является возможность отсрочки платежа по кредиту при рождении ребенка и погашение задолженности по ипотеке в размере до 10% за счет государства.

В первую очередь приоритетными направлениями данных Программ являются:

- стимулирование развития жилищного строительства;

- поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;

- повышение качества коммунальной инфраструктуры. Постановление РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 Федеральная целевая программа «ЖИЛИЩЕ»

Рынок ипотеки в России в последнее время быстро развивается, предлагаются все новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но, с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее.

Главным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность быстро купить новую квартиру.

Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности.

Кроме того, одновременно заемщику предоставляется существенная льгота по налогу на доходы физических лиц на весь срок ипотеки. В соответствии с Налоговым кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам Шитов Н.В. Развитие рынка ипотеки в России: тенденции и перспективы, сдерживающие факторы.// Дубна: Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование. Материалы международного семинара. 2008, С. 274..

Таким образом, развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Семьи, у которых нет достаточных сбережений, производит оплату части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.



Глава 2. Состояние ипотечного кредитования в России

2.1 Тенденции развития ипотечного кредитования в России в период 2008-2012гг

Формирование в России системы ипотечного жилищного кредитования, работающей на рыночных принципах, оказалось длительным процессом из-за сложности создания нормативно-правовой базы, обеспечивающей ее функционирование. В последние годы развитие ипотечного кредитования в нашей стране было «подстегнуто» созданием законодательных основ. В частности, были приняты законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и поправки к ряду нормативно-правовых актов, призванных легитимно регулировать процесс ипотечного кредитования. Григорьева А.Г. Статья «Перспективы развития ипотечного кредитования в России»

Общая экономическая ситуация в России (экономический кризис) в наибольшей степени повлияла на сферу жилищного строительства, что определяется, прежде всего, сокращением потребительского спроса на рынке жилья. При этом потенциальный спрос на жилье остается высоким. В немалой степени возможность граждан приобрести жилье ограничена снижением доходов населения и объема предоставляемых ипотечных кредитов.

В результате малоэффективной работы государства в сфере финансирования жилищного строительства и обвального снижения реальных доходов населения объемы строительства сократились. В конце кризиса в 2010 г. объемы строительства не достигли результата докризисного периода, только после пробуждения кредитной системы и восстановления экономики России 2011-2012г. увеличился спрос населения, о чем свидетельствуют данные табл.1.



Таблица 1. Объем жилищного строительства в России в 2008-2012гг. По данным государтсвенной статистики http://www.gks.ru/

Годы	Построено жилья, млн.м2	В % к предыдущему году
2008	64,1	104,7%
2009	59,9	93,4%
2010	58,4	97,5%
2011	62,3	106,7%
2012	65,6	105,3%

Как видно из табл. 1 в 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось. А в 2011г. объемы строительства жилых домов увеличились (на 9,2% больше по сравнению с 2010г.).

Рынок ипотечного кредитования в России активно развивается. На долю ипотеки в российском ВВП приходится 3%. Этот небольшой показатель в сравнении с экономически развитыми странами, где этот показатель составляет от 10 до 30%.

В таблице 2 представлены статистические показатели объемов ипотечных кредитов в период 2008-2012гг.

Таблица 2. Выдача жилищных кредитов в РФ в период 2008-2012гг РБК, аналитический обзор «Показатели рынка ипотечного кредитования в России 2013»

Показатели	2008	2009	2010	2011	2012
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс.руб.	349,5	130,1	301,4	523,6	690,7
Объем предоставленных ипотечных кредитов, млр.руб.	655,81	152,5	378,93	716,94	1 029 000
Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала года, %	12,7	14,3	13,1	11,9	11,1

Уже к середине 2008г. ипотечный рынок стал испытывать на себе негативное влияние мирового экономического кризиса. Стоимость привлечения денежных средств в условиях кризиса доверия инвесторов и дефицита ликвидности существенно возросла, что привело к фактической остановке инвестиционной активности. Ставка рефинансирования Банка России - официальный индикатор стоимости денег в российской экономике - изменялась в 2008г. четыре раза, увеличившись с 11,5% до 13% годовых. К концу 2008г. ипотечные кредиты населению выдавали не более 40 банков из 567, имеющих, по данным ЦБ РФ, ипотечную задолженность на своем балансе.

В 2009г. влияние кризиса на рынок ипотеки усилилось. Значительная часть заемщиков оказалась неспособна платить взносы по кредитам. В условиях дальнейшего спада спроса на кредиты, роста рисков кредиторов и заемщиков, а также уменьшения количества участников ипотечного рынка произошло резкое сокращение числа выданных кредитов и их годового совокупного объема. Резко увеличилась концентрация ипотечного рынка: доля пяти крупнейших банков выросла с 37% до 61%.

К началу 2010г. развитие ипотечного кредитования определялось динамикой бизнеса всего нескольких участников: двух госбанков (Сбербанк, ВТБ24), нескольких частных банков с собственной базой фондирования (БСЖВ, Росбанк и «Дельтакредит»), а также банков - агентов АИЖК («Евротраст», Городской ипотечный банк, «Жилфинанс», ИТБ). В 2010г. количество выданных кредитов возросло в 2,3 раза, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 13,1%.

В 2011г. рынок ипотечного кредитования продемонстрировал рекордные показатели: по данным ЦБ РФ, на 01.01.2012г. было выдано 523,6 тыс. кредитов на общую сумму 716,9 млрд руб. Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 11,9% на 01.01.2012г. Таким образом, рынок превысил докризисный уровень и достиг нового исторического максимума, увеличившись в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза - в стоимостном.

Значимой тенденцией 2012 года стало увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем. Так, по данным Росреестра, в 2012 году каждый пятый объект (20,9%), зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2006 года).

По итогам 2012 года населению предоставлено 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,029 трлн рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 - в денежном выражении. Такие данные содержатся в отчете АИЖК «Итоги развития рынка жилья и ипотечного кредитования в 2012 году». Официальный Интернет-ресурс http://www.rbc.ru, статья Ипотечное кредитование в России

Такой взрывной рост ипотечного кредитования обусловлен двумя факторами: стабильно высокими мировыми ценами на нефть и усилением конкуренции на рынке жилой ипотеки, которая привела к массовому снижению процентных ставок по ипотечным кредитам и либерализации требований к заемщикам.

Однако едва рост ипотечного кредитования стал походить на тенденцию, как из-за ожидания новой волны кризиса, резкого ухудшения делового климата и социально-политической ситуации официальная статистика зафиксировала в начале 2012г. снижение активности на рынке жилищной ипотеки. Многие коммерческие банки стали сокращать свои ипотечные программы, ужесточать условия кредитования, в частности повышать процентные ставки и требования к платежеспособности заемщиков и условиям выдачи кредитов.

Такая неустойчивая динамика российского ипотечного кредитования обусловлена тем, что его становление и формирование происходит в условиях трансформации переходного периода, главным содержанием которого является первоначальное накопление капитала. Ведомости, 13 февраля, 2012г.



2.2 Анализ ипотечного кредитования ведущих российских банков

У каждого банка есть несколько программ: кредитование квартир на первичном рынке недвижимости, на вторичном, для покупки загородной недвижимости, для граждан с неподтвержденными доходами, для молодых семей и так далее. Всего - более сотни, разобраться в таком многообразии даже специалисту бывает порой сложно.

При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

- стоимость кредита (процентная ставка);

- срок кредитования;

- размер первоначального взноса;

- min-max сумма кредита;

- пакет обязательных страховых услуг;

- стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);

- максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;

- количество и степень родства лиц, доходы которых могут учитываться при расчете суммы кредита;

- требования к регистрации и стажу заемщика;

- требования к приобретаемому жилью.

На рынке ипотечного кредитования произошел колоссальный прорыв - уже более 40 банков выдают ипотечные кредиты. Такое количество соперничающих между собой заимодателей по ипотеке естественно, привело к изменениям и причем, кардинальным изменениям условий выдачи ипотечных кредитов.

В чем это выражается? В первую очередь качество обслуживания при получении ипотечного кредита стало практически в лучших традициях Западных банков, которые работают с ипотечным кредитованием уже много лет. Получать ипотечный кредит стало удобней, так как банки открыли много офисов. Получать ипотечный кредит возможно гораздо быстрей.

В борьбе за заемщиков банки значительно снизили свои требования к ним. Многие увеличили возраст заемщика до 70 лет. Не по одному виду кредитования, банки не стали настолько лояльны к верхнему возрастному пределу заемщика. Банки не требуют обязательно наличие российского гражданства, и регистрации по месту выдачи кредита. Хотя, конечно, требуют, но могут это требование обойти, то есть подход к заемщику стал просто индивидуальный.

Этот подход так же проявляется и к требованиям имущественным. Сначала банки при рассмотрении вопроса о выдаче ипотечного кредита, перестали ориентироваться только на проводимые заработные платы, затем, стало возможным показывать имущество, в качестве гарантии своей платежеспособности, а потом уже и созаемщики и поручители стали учитываться, при проверке материальной благонадежности. К каждому заемщику индивидуальный подход - вот очень хорошая тенденция, которая стала возможной благодаря конкуренции банков по предоставлению ипотечных кредитов.

По статистическим показателям РБК ежегодно формируется список ведущих банков по объему портфеля ипотечных кредитов (Диаграмма 1).



Диаграмма 1. Рейтинг крупных банков по объему портфеля ипотечных кредитов на 01.01.2013г. РБК, аналитический обзор «Показатели рынка ипотечного кредитования в России 2013»

Как видно из представленного рейтинга - самый крупный ипотечный портфель у Сбербанка. Он лидирует по объему и количеству выданных ипотечных кредитов.

Далее представлены объемы выданных кредитов в разрезе выше представленных банков (табл. 3)

Таблица 3. Топ-5 банков по объемам выдачи ипотечных кредитов, 2011 - 1 полугодие 2012гг. По данным Аналитического центра «Русипотеки»

Банк	Объем выданных ипотечных кредитов, млн.руб., 2011г.	Объем выданных ипотечных кредитов, млн.руб., на 1полугодие 2012г.
Сбербанк России	320712	192296
ВТ24	80382	59615
Газпромбанк	45690	26736
Дельтакредит	18144	10238
Росбанк	13084	7288

По представленным показателям можно выделить доминирующую роль трех крупных банков (Сбербанк России, ВТБ 24, ГазпромБанк), которые смогли увеличить свои показатели за счет государственной поддержки. Это в свою очередь ухудшает конкурентную среду, так как многие частные банки не имеют доступа не только к бюджетным средствам, но и к рыночным источникам финансирования.

Немаловажную роль при выборе программы ипотечного кредитовании играет размер процентной ставки.

Ставки по кредитам на вторичное жилье постепенно становятся сопоставимы с уровнем ставок по кредитам на жилье, приобретаемое на этапе строительства. Следует отметить, что под определение «вторичное жилье» попадает так называемая инвестиционная недвижимость, которая была приобретена ранее, а сейчас выставляется владельцами на продажу из опасения обесценивания.

Таблица 4. Фиксированные средневзвешенные ставки по собственным стандартным программам ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке, 2012г. мониторинг Аналитического центра «Русипотеки», АИЖК

Банк	Ставки в рублях (%)*
	Минимальная	Максимальная
Сбербанк России	12,25	14,00
ВТ24	9,90	17,95
Газпромбанк	12,00	14,30
Дельтакредит	10,50	19,25
Росбанк	11,75	19,75

* Без учета различных акций, корпоративных программ и других ограничений, то есть ставки по стандартным программам, доступным широкому кругу заемщиков.

Заметную роль в увеличении доступности ипотеки сыграли совместные программы банков и застройщиками нового жилья, в рамках которых применяются специальные условия ипотечных кредитов на аккредитованные банками объекты. В рамках этих программ покупатели строящегося жилья могут брать кредиты под 9,5-10%. Кроме того, банки расширяют линейку ипотечных продуктов и снижают требования к заемщикам, что также способствует росту выдачи ипотечных кредитов.

2.3 Роль государства в развитии ипотечного кредитования

Государство продолжает поддерживать программу жилищного строительства и ипотечного кредитования с помощью различных программ получения жилья (программы для военнослужащих, для молодых семей и др.). В 2010г. было разрешено использование материнского капитала для погашения ипотечных кредитов, постоянно снижалась ставка рефинансирования. Однако размер материнского капитала таков, что в крупных городах России его сумма лишь частично может стать основой для ипотечного кредита.

Также в марте 2010г. президиум Высшего арбитражного суда признал незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок. Это решение способствовало возвращению доверия граждан к ипотечному кредитованию.

Тем не менее российский рынок ипотечного кредитования все еще отстает от развитых западных стран, а ипотечные продукты остаются недоступными для подавляющего числа россиян. Проблема, по мнению аналитиков РБК.research, в низком уровне доходов во многих регионах РФ, а также по-прежнему высоких процентах по кредитам.

Наибольшим спросом со стороны населения пользуется жилье эконом-класса (однокомнатные или двухкомнатные квартиры в типовых домах), поскольку взять ипотечный кредит на другое жилье для многих россиян не представляется возможным. Чтобы ипотечное кредитование стало доступным для 60% российских семей, как этого требует правительство РФ, необходимо дальнейшее снижение ставок по ипотеке, уменьшение первоначального взноса по кредиту и увеличение его сроков, снижение цен на жилье. При благоприятном прогнозе в долгосрочной перспективе ставки по ипотечному кредитованию могут снизиться до 6-8%, однако это, скорее, оптимистичный сценарий развития рынка.

В конце 2011г. был принят закон №405-ФЗ, согласно которому, если стоимости недвижимости недостаточно для погашения ипотечного кредита, «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной». По мнению экспертов, данная мера может привести к росту первоначального взноса, который сейчас составляет в среднем 10% от суммы кредита. Аналитический центр «Русипотеки», АИЖК

Власти РФ уже неоднократно говорили о необходимости снижения ставков по ипотеке в России. В мае 2012 президент России подписал серию поручений по решению проблем отечественного жилищно-коммунального комплекса, предполагающих и снижение средней стоимости рублевых ипотечных кредитов до уровня инфляция + 2,2 процентного пункта. Но в 2013 году уровень инфляции пока не позволяет снизить ставку по ипотечному кредитованию до уровня 7%. Официальный источник http://metrosphera.ru/

Задача государства заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья. Для выполнения этой задачи необходимо развивать систему долгосрочного ипотечного кредитования, переходить от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые, ввиду низкого уровня доходов, не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья. Григорьева А.Г. Статья «Перспективы развития ипотечного кредитования в России»

Следовательно, создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования, огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.



Глава 3. Перспективы и проблемы развития ипотеки в России

3.1 Оценка ипотечного кредитования

Рано или поздно, практически каждый человек сталкивается с проблемой приобретения жилья. При современных ценах на рынке жилья приобрести квартиру сразу могут только обеспеченные люди. Весь семейный бюджет уходит на оплату съемной квартиры и перспектива приобретения собственного жилья становится все прозаичнее. Красиков, А.В. Жилье в кредит // Твой новый дом. - 2003.- № 10. - С. 28 - 29.

Плюсы:

Во - первых, человек с ограниченными финансовыми возможностями может приобрести жилье и жить, заплатив лишь часть от стоимости жилья.

Во - вторых, квартира становится собственностью человека при оформлении кредитов, нет необходимости ждать долгие годы, как в долевом строительстве, когда еще квартира будет выстроена.

В - третьих, все документы оформляются специалистами своего дела, квартира проходит техническую экспертизу и юридическую проверку, что в последствии исключает возможность заемщика столкнуться с прописанными на его жилищной площади гражданами в суде или вложиться в капитальный ремонт.

В - четвертых, погашение кредита происходит в определенный срок и равными долями, что дает возможность заемщику как- то планировать свой бюджет, быть уверенным в завтрашнем дне. Действующее законодательство строго регулирует взаимоотношения сторон ипотеки, их ответственность, кроме того, ипотечное кредитования подлежит страхованию.

Минусы:

Первый основной недостаток ипотеки - это необходимость заемщика иметь высокий официальный доход для получения кредита. Зачастую немалый процент от стоимости квартиры заемщиком вносится сразу. Остальную сумму от стоимости заемщик получает в кредит под определенный процент и на определенный срок. По требованию банка сумма выплат по ипотечному кредиту должна составлять не более 30% от ежемесячного дохода заемщика.

Второе - банк в течение 5-7 дней решит вопрос о предоставлении кредита, после чего в течение трех месяцев необходимо отыскать сам объект ипотеки, то есть квартиру для покупки. Расчет с продавцом квартиры банк будет осуществлять безналичным путем и в рублях, тогда как продавцу квартиры, скорее всего, захочется получить деньги в долларах и наличными. Здесь на помощь могут прийти специалисты из агентства недвижимости.

Специалист, знающий ипотечный процесс, станет представителем заемщика, как перед банком, так и перед продавцом недвижимости, и существенно облегчит жизнь, правда за это придется платить.

Третий - высокие процентные ставки.

Не смотря на имеющиеся минусы в ипотечном кредитовании, на сегодня ипотека является почти единственным способом за короткий срок стать собственником недвижимости. Именно поэтому вся ипотечная дилемма сводится к одному простому вопросу: готовы ли вы платить банку за возможность жить в своей квартире уже сегодня?

Показателями состоятельности и обеспеченности человека на сегодняшний день является наличие собственного жилья с хорошим ремонтом, автомобиля, модной одежды, ежегодного отдыха на популярных курортах и многое другое. Но добиться всего и сразу удается далеко не каждому, а особенно стать владельцем собственной недвижимости. Именно поэтому большое количество людей, в основном молодежь, принимает решение об оформлении ипотечного кредита.



3.2 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его дальнейшего развития

На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения. Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования // Российская юстиция. 2010. № 5.

Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка. Григорьева А.Г. Статья «Перспективы развития ипотечного кредитования в России»

С апреля 2009 г. Центральный Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования - до 8,00% годовых (с 30 апреля 2010 г.). Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Для усиления привлекательности ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на инвестиционный период, 12-13% - после оформления права собственности. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке жилья, иначе есть риск очередного роста цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах.

С 1 июня 2010 года ЦБ РФ принял решение о снижении ставки рефинансирования на 0,25 процентного пункта (п. п.) - с 8% до 7,75%. Таким образом Центробанк пытается подстегнуть рост кредитования. Однако сами банкиры предупреждают, что не намерены пока снижать ставки по кредитам, поскольку операции по кредитованию уже находятся на грани убытков. Официальный Интернет-ресурс http://www.rb.ru Ставки рефинансирования ЦБ РФ

Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Во-первых, необходимо снять ряд вопросов на рынке труда, где бизнес до сих пор перекладывает свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты своей "волевой рукой". Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка недорогого жилья. И без того высокая потребность в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор банкам трудно добраться до предметов залога, когда заемщики перестают гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.

Следовательно развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается следующими факторами:

1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных", почти не существующих параметрах, максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов друг с другом. Например, большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

5. Психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

6. Большим количеством административных барьеров: строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с трудно преодолимыми административными препонами.

7. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой.

8. Непрозрачными источниками доходов граждан.

Для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упростить порядок его получения. Возможно, это могло бы уменьшить всю сегодняшнюю непривлекательность ипотеки для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно: ипотека - это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора раза и более. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности - это еще 0,5-2% от общей суммы. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. - М.: Юрист, 2006. - С. 256 - 258.

Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Заключение

В результате проделанной работы получены следующие выводы и обобщения.

Изучение теоретических аспектов ипотечного кредитования показало, что приобретение недвижимости за счет кредитных средств это длительный процесс, который несет с одной стороны - финансовые затраты (страхование, оценка недвижимости, комиссии Банков, госпошлины), с другой - сбор большого пакета документов как при андеррайтинге заемщика, так и при андеррайтинге объекта залога. На сегодняшний день ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Немаловажна роль ипотечного кредитования в экономическом и социальном развитии страны. Увеличение объемов выданных ипотечных кредитов вызывает оживление в производстве строительных и конструкционных материалов, в производстве машиностроения и в других отраслях. Также у населения увеличивается спрос на сопутствующие бытовые товары (бытовая техника, мебель и т.д.). Сейчас перед государством стоит несколько основных вопросов - введение как можно больше социальных программ, направленные на кредитование льготных категории населения и снижение процентных ставок по жилищному кредиту до 9% годовых.

Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России стало улучшаться. По полученным показателям объема выданных ипотечных кредитов за 2012 год можно судить о большом увеличении кредитного портфеля крупных банков. Эти показатели являются рекордными за всю историю активного ипотечного кредитования в России. С другой стороны на это повлияло доступность ипотеки для массового сегмента населения страны, обусловленной с совместными программами банков с застройщиками и государством. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые, ввиду низкого уровня доходов, не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Выделены проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России:

По словам экспертов жесткий удар на рост ипотеки был нанесен финансовым кризисом. Это привело банкротству банков, падению рубля, повышение ставок для населения - потери места работы и постоянного дохода. Это вызвало резкое снижение потребностей населения в ипотечном кредитовании. Даже после кризиса в среднем ставки по ипотечному кредиту не самые низкие (в среднем от 10,50%), поэтому заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру.

Получение кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как Банки проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков.

Завышенная стоимость недвижимости.

Низкий уровень доходов населения, не позволяющий оформить кредит на большую сумму.

Таким образом, наиболее серьезным и объективным препятствием для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.



Список литературы

Нормативно - правовые акты

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Фдеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994 в ред. от 30.12.2012. - Правовая Система Консультант-Плюс, 2013.

2. Постановление №1050 Правительства РФ от 17.12.2010 о Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015гг. (принят Правительство РФ)

3. Федеральный закон «Об ипотеке» (залог недвижимости) № 102-ФЗ от 24.06.1997. Принят ГД РФ 16.07.1998г. Правовая Система Консультант-Плюс, 2013.

Периодическая литература

Григорьева А.Г., Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ//Кубань, 2012г.с.-4

Жуков Е.Ф. Общая теория денег и кредита/ Под ред. Е.В. Жукова, Л.М. Максимова, Н.М. Зеленкова и др. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 295 с.

Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - М.: Юность, 2005. 320 с.

Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования // Российская юстиция. 2010. № 5.

Киселев, А.А. Понятие и виды ипотеки / А.А. Киселев // Нотариус. - 2005. №1. - С.46-50.

Красиков, А.В. Жилье в кредит / А.В. Красиков // Твой новый дом. - 2005. № 10. - С. 28 - 29.

Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос России//Деньги и кредит, 2010.-№44- с. 92

Отчет РБТ. Показатели рынка ипотечного кредитования в России: ведущие банки и потребительского предпочтения/Под ред. Баевой, 2013.- 1-е изд., с.-92

Толкушкин, А.В. Ипотека в России / А.В. Толкушкин. - М.: Юрист, 2006. 525с.

Цылигина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит / Г.А. Цылигина. - М.: «Экономика», 2005. - 358 с.

Шитов Н.В. Развитие рынка ипотеки в России: тенденции и перспективы, сдерживающие факторы.//Дубна: Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование, 2008. - с .274

Размещено на Allbest.ru