В 2009 году на территории Самарской области темпы развития рынка ипотечного кредитования существенно замедлились.

По уточненным данным в 2009 году выдано 4182 ипотечных кредита на сумму 4359 млн. рублей, что составило 24 % к уровню 2008 года.

В целях стабилизации ситуации в сфере ипотечного жилищного кредитования в 2009 году реализованы следующие мероприятия.

Данные автором сгруппированы в таблице 3.

Таблица 3

Показатели Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в Самарской области 2006-01.11.2010г. г. Официальный сайт Самарского областного фонд жилья и ипотеки http: //www.fond-samara.ru/

Наименование показателя	Годы
	2006	2007	2008	2009	01.11. 2010
Годовой объем ввода жилья, тыс. кв. метров	754,022	1287,02	1328,15	1025,183	684,7
Количество молодых семей, улучшивших жилищные условия	1451	2820	2719	2720	692
Количество граждан, относящихся к категориям, установленным действующим законодательством, улучшивших жилищные условия	479	510	584	1097	1517
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов, млн. рублей	9495, 192	19656,659	19825,683	4359,099	6563,3

В 2009 году основными направлениями сотрудничества Самарского областного Фонда жилья и ипотеки и Агентства по ипотечному жилищному

кредитованию в 2009 году стали:

выдача ипотечных кредитов по стандартам АИЖК в рамках реализации форвардных договоров купли-продажи закладных и их рефинансирование;

реструктуризация ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков.

В рамках первого направления по итогам 2009 года за счет средств областного бюджета и внебюджетных источников населению Самарской области выдано ипотечных кредитов на сумму 362 млн. рублей, рефинансировано - на сумму 355 млн. рублей.

По оперативным данным на 01.11.2010 на территории Самарской области выдано 6517 ипотечных жилищных кредита на сумму 6563,311 млн. рублей.

Объем ипотечного жилищного кредитования на отчетную дату в 2,2 раза больше, чем в аналогичном периоде 2009 года. Рост показателя за период с 01.10.2010 по 01.11.2010 составил 1 %.

По состоянию на 01.01.2010 в Самарской области изъявили желание реструктуризировать ипотечные жилищные кредиты 654 гражданина. При этом из 66 заемщиков, официально обратившихся за помощью, положительные решения приняты по 47.

С целью обеспечения устойчивого информационного обмена при обращении граждан, испытывающих сложности с обслуживанием ипотечных жилищных кредитов, а также определения способов их информирования о реализуемых мерах государственной поддержки в 2009 году проведен ряд совещаний с участием представителей Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, региональных агентов по реструктуризации, органов местного самоуправления, кредитных организаций и банков.

В 2010 году продолжается работа по взаимодействию с АИЖК и его дочерней компанией - Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

В частности, в январе 2010 года заключено соглашение о взаимодействии Правительства Самарской области и Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в рамках программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

В феврале 2010 года утверждена областная целевая программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Самарской области" на 2010-2012 годы, в рамках которой продолжится предоставление субсидий на данные цели Официальный сайт Ипотечное кредитование - это. Шаг за шагом. - http: //www.ipohelp.ru.

В 2010 году объем ипотечного кредитования на территории Самарской области прогнозируется на уровне 2009 года.

Основными факторами стабилизации ситуации станут:

во-первых, снижение ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации и, как следствие, уменьшение процентных ставок по ипотечным кредитам банками и кредитными организациями;

во-вторых, направление средств материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, а в перспективе - на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита;

в-третьих, активное взаимодействие Самарского областного Фонда жилья и ипотеки при участии Правительства Самарской области с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию по всем направлениям государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования;

в-четвертых, предоставление государственной поддержки молодым семьям и отдельным категориям граждан на улучшение жилищных условий, в том числе с помощью ипотечного кредитования.

2.2 Роль банков на рынке ипотечного кредитования в Самарской области

Основной схемой, по которой Фонд осуществляет кредитование покупки гражданами вторичного жилья, как уже отмечалось выше, - является "классическая модель", подразумевающая выдачу ипотечных кредитов через банк-агент, с дальнейшим выкупом СОФЖИ закладных, составленных заемщиками под залог приобретенного с использованием ипотечных кредитов жилья. Далее данную закладную чаще всего выкупает ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", единственным акционером которого является Правительство. Агентство же покупает кредиты у своих партнеров за счет средств, которые оно привлекает на рынке, используя государственные гарантии.

Но банки помимо партнерства с Фондом могут предлагать на рынке свои программы ипотечного кредитования, их активность в этом секторе растет с каждым днем.

Ипотеку в Самаре и Самарской области на данный момент представляют 40 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 302 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

К наиболее крупным банкам относятся:

ЗАО "Коммерческий банк ДельтаКредит", Акционерный коммерческий банк "Абсолют Банк", ОАО Акционерный коммерческий банк "АК БАРС", "Альфа-Банк", ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС", ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации, ЗАО Коммерческий акционерный банк "Банк Сосьете Женераль Восток"

Кредитные программы предлагаемые банками:

классический ипотечный без личного и титульного страхования;

целевой ипотечный;

целевой ипотечный без личного и титульного страхования;

нецелевой ипотечный;

нецелевой ипотечный без личного и титульного страхования;

классический ипотечный.

Ставки по ипотеке в Самаре и Самарской области находятся в диапазоне 9.00 - 29.05 % годовых по рублевым кредитам и 6.23 - 26.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Самаре составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Самаре может достигать 50 лет.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Однако дальнейшее развитие ипотечного бизнеса тормозится из-за отсутствия у банков долгосрочных ресурсов на эти цели. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

На сегодня имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

во-первых, ориентация на "розничные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

во-вторых, ориентация на "оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные пенсионными фондами и страховыми организациями; целевые облигационные займы). Конечно, привлечение ресурсов из "оптовых" источников является наиболее предпочтительным.

Однако в данном случае необходимо развитие целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий также рефинансирование банков со стороны Банка России.

Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для ипотечного кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки (не менее 5 лет).

Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Ипотека в Самаре - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки

предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Как правило, крупные банки ипотечного кредитования предлагают несколько ипотечных программ - собственные программы кредитования готового и строящегося жилья, федеральную программу, соответствующую стандартам АИЖК, а также программу рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке Катаева Ю.В. Факторы развития регионального рынка жилищного строительства: иерархический подход // Актуальные вопросы современной науки: сб. науч. тр. / под общ. ред. C. C. Чернова. Новосибирск: СИБПРИНТ, 2008. - 180 с..

Основными параметрами, по которым отличаются ипотечные программы банков, являются сумма кредита, процентная ставка по кредиту и срок погашения кредита. Так в КИТ Финанс банке срок погашения кредита составляет до 30 лет. Весьма низкую процентную ставку, по сравнению с остальными банками, предлагает Внешторгбанк (9,8%). А максимальный размер ипотечного кредита (до 95%) предоставляет Сбербанк России по программе "Молодая семья". Характеристика Самарских банков, а также их ипотечные программы сгруппированы автором в приложении 1.

В 2009 году российская банковская система преодолевала негативные последствия мирового финансового кризиса, ставшего причиной ухудшения финансового состояния кредитно-финансовых организаций.

В условиях экономического спада ключевые показатели, как частных коммерческих банков, так и банков с государственным участием заметно ухудшились.

Финансовый кризис заставил банки сконцентрироваться в первую очередь на тактических задачах, таких как работа с проблемными кредитами и управление ликвидностью. Концентрация на привлечении депозитов населения, позволила банкам в два раза увеличить средства физических лиц до уровня 31 млрд. рублей.

Таблица 4

Доля просроченных ипотечных жилищных кредитов по федеральным округам на 01.07.2010, % Интернет журнал о недвижимости - http: //www.metrinfo.ru

Федеральный округ	По рублевым кредитам	По валютным кредитам
Центральный	3,0	10,0
Северо-Западный	1,7	4,8
Южный	3,4	3,3
Северо-Кавказский	3,4	9,9
Приволжский	3,0	5,1
Уральский	1,9	4,0
Сибирский	3,1	3,6
Дальневосточный	1,4	5,0

Доля просроченных ипотечных жилищных кредитов по Приволжскому федеральному округу, автором отражено на рисунке 5.

Рис.5 - Доля просроченных ипотечных жилищных кредитов по Приволжскому федеральному округу, . Официальный сайт Ипотечное кредитование - это. Шаг за шагом. - http: //www.ipohelp.ru%

В 2009 году основным приоритетом было не столько рост клиентской базы, сколько улучшение качества кредитного портфеля в условиях развития глобального финансового кризиса. Поэтому основные ресурсы были сосредоточены на эффективном управлении текущим портфелем и снижении кредитных рисков, что в результате позитивно отразилось на устойчивости коммерческих банков.

Отраслевая структура кредитных портфелей банков в 2009 году претерпела некоторые изменения. Значительно сократились объемы кредитования предприятий машиностроения, металлургии, химической промышленности, энергетики, агропромышленного комплекса, транспорта.

Это связано с тем, что данные экономические отрасли оказались наиболее уязвимыми во время кризиса. Спрос на их продукцию резко снизился, что негативно отразилось на их финансовых результатах и возможностях. В этой ситуации кредитовать таких клиентов оказалось рискованно, поэтому банки были вынуждены сократить объемы кредитования предприятиям указанных отраслей.

Вместе с тем, по-прежнему большая доля в кредитном портфеле банков приходится на торговлю, что обусловлено достаточно стабильным положением данного сегмента в кризисных условиях.

Одним из важных итогов работы в 2009 году стала минимизация риска невозврата и повышение эффективности управления кредитным портфелем.

Коммерческие банки значительно снизили число предприятий малого и среднего бизнеса, пользующихся кредитными программами: подобная динамика наблюдается по всему банковскому сектору РФ и призвана сократить кредитные риски.

Основной причиной значительного снижения объемов ипотечного жилищного кредитования банками явилось удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования ранее выданных кредитов.

Ипотека - это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Главное преимущество ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-15 лет.

Ипотека в Самаре имеет многообещающий перспективный эффект, который удовлетворит всех участников сделок.

Во-первых, у банков, работающих с ипотекой в Самаре, есть возможность предоставлять гарантированные долгосрочные кредиты.

Во-вторых, риэлтерские компании могут рассчитывать на увеличение числа потенциальных клиентов, желающих получить ипотеку в Самаре.

В-третьих, многие жители Самары благодаря ипотеке приобретут свое долгожданное жилье.

Ключевыми участниками рынка Самарской области являются ипотечные банки КИТ Фианс, БАНК МОСКВЫ Сбербанк и государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Услуги распространяются как через отделения банков, так и через риэлторские компании. Важную роль помимо числа точек продаж в успехе программ также играет стоимость, величина и срок кредита.

По мнению ряда банкиров банковская система вышла на новый уровень зрелости. И сегодня финансовый результат деятельности банков на рынке ипотечного кредитования определяется не размером маржи, а объемом операций. Это и есть суть ипотечного кредитования, поскольку без массовости оно и не рентабельно для кредитных организаций, и не способно решить социальную задачу ипотеки.

Однако, ориентация на объем операций вызывает соответственно большие, "объемные" начальные затраты, расходы на формирование кадрового состава, налаживание системы продаж, программное обеспечение, проверку заемщиков, оценку предметов залога.

Что касается условий кредитования, то одни банки проводят более рискованную политику, предъявляя мягкие требования к заемщику и устанавливая высокие процентные ставки, другие предпочитают быть более консервативными в плане отбора клиентов и способны предоставлять услуги по более низким процентным ставкам.

За прошедший год существенного снижения процентных ставок не произошло. Одна из основных причин - недостаток дешевых и долгосрочных денежных ресурсов.

Существующие условия ипотеки диктует рынок. Из-за несовершенного законодательства риски по ипотечным кредитам по-прежнему остаются высокими, и банки вынуждены их компенсировать за счет стоимости кредита.

Достаточно упомянуть о неопределенности, связанной с процессом обращения взыскания на предмет залога, выселения заемщика (статьи 446, 292 ГПК).

Наиболее рисковым является кредитование на первичном рынке жилья, и процентная ставка на новостройки составляет в Самаре 16-21%.

Первоначальный взнос при этом должен быть не менее 30% от стоимости квартиры. Одним из путей снижения рисков может быть реализация государством своей функции по ограничению монополий, расширению числа застройщиков, поощрению конкуренции на рынке строительства. Пока же, например, продажная цена квадратного метра жилья в Самаре в 5-8, а иногда и в 10 раз выше себестоимости.

Правда, у некоторых банков есть программы ипотечного кредитования и на более щадящих условиях.

Например, обменные программы, когда за кредитом обращается человек, уже имеющий жилье, или программы для молодых семей, по которым предоставляются кредиты по более низким ставкам. Практически все банки выдают ипотечные кредиты на срок до 10-15 лет (кроме Инвестсбербанка и Менатеп СПб, где срок кредитования составляет всего 5 лет). Обеспечением по кредиту выступает залог приобретаемой квартиры.

Несколько слов необходимо сказать о взаимодействии банков, особенно в регионах, с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию по созданию механизма рефинансирования ипотечных кредитов. При ограниченности ресурсов в регионах и их краткосрочном характере это взаимодействие тем не менее позволяет осуществлять на местах ипотечное кредитование Костина Е.А., Стратегии развития банковской региональной сети / Е.А. Костина // Банковское кредитование, - 2008, - № 5.

Суть механизма рефинансирования заключается в следующем. Банки-партнеры Агентства выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту - срок кредитования до 27 лет, ставка 15 процентов годовых в рублях, возможность выплаты до 50% дохода семьи ежемесячно. (Такие условия сегодня самостоятельно не предоставит ни один банк). Банк обязуется поставить закладные Агентству в обмен на рефинансирование выданного кредита.

Средняя сумма кредита в регионах около 300 тыс. рублей, средняя стоимость квартиры - 450 тыс. рублей. Соотношение первоначального взноса и суммы кредита - 30 на 70 процентов вполне обеспечивает любой семье возможность взять ипотечный кредит. Семья должна иметь суммарный доход не менее 10 тысяч рублей в месяц, что вполне реально почти во всех регионах страны.

Объем кредитов, которые покупает (рефинансирует) Агентство в месяц - 200 млн. рублей. Партнеры - 34 региональных и 18 московских банков. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2 процента. Средний срок удержания кредита на балансе банка составляет в регионах около 2 месяцев, в течение которых банк полностью получает процентную плату за кредит и не задумывается об отсутствии длинных ресурсов.

В ближайшее время банки будут привлекать клиентов, прежде всего, за счет сервиса, а не снижения ставок. Большинство из них ориентированы на упрощение процедуры получения ипотечного кредита. На основании изучения спроса банки будут предлагать новые программы приобретения жилья в кредит.

Однако в погоне за объемами нельзя допустить упрощения процедуры ипотечного кредитования до обычного потребительского кредитования по упрощенной схеме (кредит за 15 минут и т.п.) и безосновательного снижения размера первоначального взноса заемщика до 5-10 процентов. Это может привести к тяжким последствиям для банка и, что более страшно, к отторжению банков от участия в ипотечных программах.

По мере совершенствования законодательной базы (прежде всего, в плане выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (закладных)) и вовлечения в нее более широких кругов финансовых институтов ипотека станет реальным способом решения жилищной проблемы.

Имеются основания полагать, что в случае усиления правовой защиты кредиторов, развития рынка ипотечных ценных бумаг, расширения масштабов поддержки со стороны федеральных и региональных органов власти ситуация в сфере ипотечного кредитования уже в ближайшем будущем будет коренным образом меняться к лучшему.

Согласно имеющимся оценкам, к 2010 году ипотечные кредиты могут достигнуть 50% источников финансирования покупки жилья, а объем строительства жилья составит около 100 млн. кв. м. (без ипотеки - не более 50 млн. кв. м).

В начале ноября 2010 года было подписано соглашение о сотрудничестве между правительством Самарской области и банком ВТБ24, которое будет способствовать развитию эффективной системы финансовой поддержки субъектов малого предпринимательства и программ ипотечного кредитования в регионе.

ВТБ 24 обладает значительной филиальной сетью и поэтому способен быстро распространить свои услуги на регионы.

Одним из основных направлений совместной работы региональных властей и банка ВТБ24 станет поддержка малого бизнеса.

Еще одно приоритетное направление сотрудничества - повышение доступности ипотеки для жителей Самарской области.

Объем кредитного рынка Самарской области сегодня составляет 172 миллиарда рублей. По этому показателю регион уступает только Москве и Санкт-Петербургу. По величине рынка депозитов область занимает 6 место в Российской Федерации (после Москвы, Санкт-Петербурга, Тюменской и Свердловской областей, Краснодарского края).

В настоящее время региональным правительством рассматривается заявка банка на участие в целевой областной программе "Молодой семье - доступное жилье". Кроме того, банк продолжает работу по продвижению в губернии программы "Ипотека с государственной поддержкой". По мнению специалистов, совместная работа по обеим программам даст молодым семьям региона новые возможности для улучшения жилищных условий.

Банк ВТБ запустил накопительную программу ипотечного кредитования, в рамках которой предложил два новых вклада - "Ипотечный накопительный" и "Ипотечный индекс" Официальный сайт http: //www.vtb24.ru/.

Предусмотрены депозиты сроком на 732 дня, 1100 дней и 1830 дней. Условия вклада данные автором отражены в таблицах 5 и 6, предложенные ВТБ 24, мало отличаются от банковских предложений годичной давности.

Несомненный шаг вперед - предоставление заемщику скидки по процентной ставке будущего ипотечного кредита.

Согласно условиям депозита проценты уплачиваются ежемесячно и капитализируются. Минимальный первоначальный взнос по вкладу - 50 000 рублей. В течение срока вклада клиент пополняет его по своему желанию и возможностям - дополнительный взнос при этом должен составлять не менее 3 000 рублей.

Таблица 5

Доходность вклада "Ипотечный накопительный" зависит от срока размещения и суммы взноса Официальный сайт http: //www.vtb24.ru/

Первоначальный взнос, в рублях	Доходность вклада, % годовых при сроке
	732 дня	1100 дней
от 50000	8,60	8,65
от 100001	8,65	8,70
от 300 001	8,70	8,75
от 1000001	9,25	9,35
от 5000001	9,65	9,70

Таблица 6

У вклада "Ипотечный индекс" система начисления процентов сложнее - доходность зависит от ставки рефинансирования Официальный сайт http: //www.vtb24.ru/.

Первоначальный взнос, в рублях	Доходность вклада, % годовых при сроке
	732 дня	1100 дней	1830 дней
от 50000	СР - 2,75	СР - 2, 5	СР - 2,25
от 1000001	СР - 2, 5	СР - 2,25	СР - 2
от 3000001	СР - 2,25	СР - 2	СР - 1,75

СР - ставка рефинансирования Банка России.

Если вкладчик передумает становиться заемщиком, ему будут дополнительно (к уже начисленным процентам) выплачены 2% годовых по вкладу в расчете за полное количество месяцев нахождения средств во вкладе.

Преференции, которые получит заемщик, зависят от его поведения в качестве вкладчика.

Сумма льготного ипотечного кредита определяется как средний остаток по вкладу в течение фактического срока накопления, при этом минимальный/максимальный размер ипотечного кредита ограничивается минимальной/максимальной суммой кредита, установленной для соответствующего вида кредита, а также доходами заемщика.

Специалисты, отмечают, что и до кризиса, и сейчас на такие преференции для вкладчиков соглашаются немногие. Причина в том, что для банка снижение ставки по ипотеке слишком дорогое удовольствие.

Таблица 7

Размер скидки к процентной ставке льготного ипотечного кредита зависит от срока размещения депозита Официальный сайт http: //www.vtb24.ru/.

Фактический срок накопления	Срок ипотечного кредита
	до 7 лет, %	до 15 лет, %	до 25 лет, %	до 30 лет, %
1-1,5 года (365-550 дней)	1,53	1,28	1,22	1,21
1,5-2,5 года (551-915 дней)	2,07	1,57	1,44	1,43
2,5-3,5 года (916-1280 дней)	2,61	1,85	1,66	1,64
Более 3,5 лет (более 1280 дней)	3,16	2,14	1,89	1,85

Поскольку существенное преимущество по ставке для ипотечного кредита банку предложить сложно, эксперты делают вывод, что такой продукт, как ипотечный депозит, носит имиджевый характер. Любой положительный информационный повод, тем более такой, как расширение продуктовой линейки, может оказать положительное влияние на информационный облик банка.

Специалисты склоняются к мнению, что ВТБ 24 заинтересован в эффекте "первопроходца" и "пионера" рынка.

Представители самого ВТБ 24 напоминают, что для банка ипотечный вклад это прекрасная возможность достаточно хорошо узнать потенциального заемщика и понять все особенности его финансовых потоков.

Вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц отметил: "Поскольку программа является долгосрочной и предполагает предоставление ипотечного кредита по завершении периода накопления клиентом первоначального взноса на накопительном депозите, то к моменту получения кредита у банка и клиента сформируется длительная история взаимоотношений, что позволит сделать более правильный вывод о финансовом положении клиента".

Таким образом, программа позволяет начать формировать долгосрочные отношения с потенциальным заемщиком задолго до оформления им ипотечного кредита.

Например, если клиент уже представляет параметры будущей сделки (стоимость квартиры, размер первоначального взноса, срок кредита) и планирует накопить необходимую сумму для получения кредита в определенный период, то представитель банка может рассчитать ориентировочный размер ежемесячных взносов. Соответственно, регулярность в пополнении вклада и выполнение рекомендаций банка могут выступить в качестве одного из показателей платежной дисциплины будущего заемщика и добавить ему "баллов" при рассмотрении заявки на кредит.

Перечисляя плюсы ипотечных вкладов, нельзя не напомнить, что для банка они могут стать дополнительным источником ликвидности. Причем ликвидность эта, скорее всего, будет долгосрочной, поскольку ипотечные вклады предполагают длительный срок размещения (в случае с ВТБ 24 срок составляет два или три года). При этом процентные ставки по таким вкладам преимущественно выплачиваются ежегодно - другими словами, в случае досрочного отзыва банк выплатит только часть начисленных процентов.

Ставка по такому вкладу обычно ниже ставки по прочим депозитам банка. При этом срок накопления средств на первоначальный взнос достаточно длительный. В результате подобный вклад позволяет формировать длинные пассивы по более низкой цене.

Конечно, это четко продуманное решение, основанное, очевидно, на определенных соображениях и прогнозах развития ипотечного рынка. Скорее всего, это, желание нащупать потенциальных клиентов и занять интересную нишу в случае устойчивого роста спроса.

Заместитель президента-председателя правления банка ВТБ24 сообщил, что на долю банка приходится 14% ипотечного рынка региона. С начала года банк на покупку жилья в Самарской области выдал ипотечные кредиты 300 семьям на общую сумму 235 млн. рублей.

Планируется, что благодаря подписанному соглашению в следующем году воспользоваться ипотечными программами банка смогут в два раза больше семей.

Вячеслав Воробьев заявил, что на сегодняшний день первоначальный взнос и размер процентной ставки по ипотеке являются одними из самых низких на рынке. Первоначальный взнос составляет 20%, а процентная ставка начинается от 8% годовых. Причем, по его словам, эти цифры постоянно снижаются.

2.3 Новые кредитные продукты на ипотечном рынке

В последнее время наметились определенные положительные сдвиги в ипотечном кредитовании. Несмотря на более чем ограниченную поддержку со стороны органов государственной власти и высокие банковские риски, ставки по кредитам хотя и медленно, но падают; требования к заемщикам становятся все либеральнее, и все больше банков разрабатывают собственные ипотечные программы.

В настоящее время Самарским областным Фондом жилья и ипотеки ведется работа по взаимодействию с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в части обеспечения выполнения на территории Самарской области следующих новых кредитных продуктов:

предоставление ипотечных кредитов молодым семьям с использованием средств материнского (семейного) капитала;

реализация программы "Стимул", предусматривающей предоставление АИЖК через своих региональных операторов целевых займов банкам для кредитования застройщиков и дольщиков, а также для кредитования физических лиц, которые участвуют в строительстве жилья эконом - класса;

реализация кредитного продукта "Новостройка", направленного на стимулирование граждан, на приобретение квартир в новых и строящихся домах.

Программа "Стимул", запущенная АИЖК для поддержки ипотечного кредитования, при удачной реализации может затормозить рост цен на недвижимость.

Для банка эта программа - возможность найти дополнительные средства на кредитование, а также практически стопроцентная гарантия выкупа непроданных квартир.

Кризис заставил многие банки свернуть свои программы кредитования строительства, что может повлечь за собой необратимые последствия. Одна из ключевых задач, поставленных перед АИЖК - это создание благоприятных условий для банков, чтобы они начали активно кредитовать застройщиков.

Поэтому и программы, разработанные агентством, ориентированы, в первую очередь, на первичный рынок. Мы стараемся стимулировать жилищное строительство, поскольку только в этом случае можно говорить, что резкий рост цен не начнется вновь.

Функционирование программы "Стимул" изображена автором на рисунке 6.

1 - Целевой заем;

2 - Рефинансирование 100% ипотеки.

Рис.6 - Механизм программы "Стимул" Тофанюк Е., Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее / Е. Тофанюк // Банковское обозрение, - 2008 - № 10

Одной из ключевых программ, реализуемой АИЖК, стала программа "Стимул". Ее цель - стимулирование кредитования стройки как таковой через кредитование застройщиков. Кроме того, программа направлена на активизацию кредитования физических лиц, покупающих квартиры на этапе строительства или в только что построенном жилье.

Программа имеет три ключевых преимущества.

Первое. Банки не обязаны использовать выдаваемые АИЖК деньги. Заключая соглашение, банк получает гарантию, что в течение периода кредитования своего строительного проекта он имеет доступ к займу АИЖК.

Причем по фиксированным параметрам. Стоимость займов с 1 июля 2010 года составляет для банков 8% годовых.

По мнению специалистов, такая ставка займа позволяет доводить деньги до застройщика под 11-12%. Срок, на который заключается соглашение, - 2 года. Фактически это опцион.

Как это работает? Банк, заключает с нами соглашение под определенный проект, мы контрактуем под него средства. Если у банка есть более дешевые средства привлечения (а это возможно), он совершенно спокойно может кредитовать строительный проект за счет своих источников. Но при этом в любой момент может обратиться к источнику АИЖК, не неся дополнительных рисков.

Второе. Агентство заключает контракты на выкуп тех ипотечных кредитов физических лиц в рамках проекта, которые банки предоставят на этапе строительства. АИЖК обязуется контрактовать выкуп закладных на срок до двух лет. Ранее агентство не шло на такие длинные сроки и не принимало на себя жестких обязательств выкупа с фиксированными параметрами ипотечных портфелей (стандартные сроки контрактирования у агентства по его действующим продуктам 6-8 месяцев).

Третье. Наличие уникального участника кредитных отношений - гаранта сбыта, задача которого - выкуп нереализованных квартир по окончании проекта. Если застройщик и банк не смогут реализовать квадратные метры на рынке, то в действие вступит гарант. Есть два возможных механизма работы.

Классический механизм выглядит следующим образом: застройщик получает деньги на строительство от банка (это могут быть средства банка или же средства агентства), гарант сбыта, в свою очередь, обязуется выкупить непроданные застройщиком квартиры с дисконтом Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка.: учеб. пособие для студентов вузов / И.В. Довдиенко. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. - 253 с..

Если ситуация складывается так, что застройщик не может рассчитаться с банком по кредиту, то на этом этапе подключается гарант сбыта. Банк выдает гаранту кредит, гарант тут же выкупает у застройщика нереализованные квартиры, а застройщик погашает строительный кредит. Таким образом, кредит, который выдал банк, теперь обеспечен залогом квартир, и АИЖК выкупает его у банка. При этом агентство сразу, на этапе вхождения банка в проект, заключает с банком договор, фиксирующий обязательство агентства выкупить у банка кредит гаранту в случае его предоставления.

Гарантом сбыта сегодня может выступать региональный оператор АИЖК, Фонд РЖС, любое другое юридическое лицо. Для того, чтобы стать ГС, необходимо иметь не менее 30% собственных средств, которые будут потрачены на выкуп нереализованных квартир, 70% средств гаранту сбыта выдается в кредит на 5 лет под 12% годовых.

АИЖК не регулирует, по каким ценам ГС выкупает жилье у застройщика, однако обычно цены рассчитываются исходя из средней стоимости квадратного метра жилья по данным Министерства регионального развития. Учитывая, что это процентов на 20-25 ниже рынка, как раз получается, что дисконт, с которым ГС выкупает, находится в районе 20-25 %.

В настоящее время принято решение, что будет работать дополнительный механизм, когда гаранта сбыта как отдельного юридического лица может и не быть, а его функция перекладывается на застройщика. По сути, это дополнительное снижение рисков. У многих банков возникает вопрос: "Где гарантия того что, через два года у гаранта сбыта, с которым заключено соглашение, будет 30% собственных средств?" Предсказать это невозможно, ведь на момент оценки формируется одна сумма, а спустя два года эта цифра может измениться, а застройщик вкладывает как минимум 30% собственных средств в ходе реализации проекта либо даже до получения кредита в банке.

На данный момент банкам, принявшим участие в программе, обеспечивается целевое финансирование на кредитование строительства многоквартирных домов эконом-класса и выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартир в этих домах.

Если за первые полгода реализации программы, с конца 2009 года до начала июня 2010 года, Агентство заключило с банками соглашений о фондировании на сумму примерно в 8,5 млрд. рублей, то к середине октября, сумма фондирования по подписанным соглашениям перевалила за 17 млрд. рублей.

По данным АИЖК на 22 октября, участниками программы стали 28 крупных банков, числе которых банки есть "Ак Барс" и "ГПБ-Ипотека", Бинбанк, Газпромбанк, МБРР, МДМ-банк, НОМОС-Банк, Ханты-Мансийский банк.

В рамках программы реализуются 59 проектов строительства жилья общей площадью 821,5 тыс. квадратных метров во всех концах страны. Еще 111 проектов на сумму 31 млрд. рублей находятся на рассмотрении в АИЖК.

Немаловажной составляющей успеха программы "Стимул" является то, эксперты продолжали ее активно дорабатывать, прислушивались к пожеланиям участников рынка.

И это дало результат. Рост заключаемых соглашений, в первую очередь, стал возможен благодаря высокой степени проработки Программы.

Благодаря этой программе и у банка, и у застройщика автоматически снимается два главных риска: риск недостроя и риск нереализации жилья.

Государственные программы по поддержке ипотечного рынка, несмотря на скепсис многих игроков сработали даже быстрее, чем предполагалось их разработчиками.

Например, уже 6 августа 2010 года, всего через месяц с начала запуска инвестиционной программы по поддержке строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) прием заявок на участие в этой программе был приостановлен, поскольку закончился отпущенный до 2012 года лимит в 150 млрд. рублей.

В рамках программы ВЭБ обязуется выкупать ипотечные облигации, обеспечением которых будут закладные по кредитам на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Заявки на участие в программе подали Газпромбанк (30 млрд. рублей), АИЖК (25 млрд. руб.), банк "Уралсиб" (20 млрд. руб.), Ханты-Мансийский банк (7 млрд. руб.), Инвестторгбанк (6 млрд. руб.), банк "Восточный" (5 млрд. руб.), банк "ЖилФинанс" (2,5 млрд. руб.), Ассоциация ипотечных компаний (19,5 млрд. руб.).

Среди которых есть филиалы и в Самаре - это Сбербанк (30 млрд. руб.), ВТБ 24 (5 млрд. руб.)

Рассматривается вопрос о выделении дополнительных средств на программу.

16 сентября 2010 года АИЖК разместило старший транш облигаций с ипотечным покрытием класса А1 объемом 6,096 млн. рублей. Облигации были размещены широкому кругу рыночных инвесторов.

Объем заявок превысил объем размещения более чем в два раза. Цена размещения составила 101% от номинальной стоимости, что соответствует доходности к ожидаемой дате погашения 8,43% годовых.

3. Проблемы и направления совершенствования развития ипотечного кредитования в РФ

3.1 Проблемы ипотечного кредитования

Отечественная ипотека, в отличие от зарубежной, обоснованно расценивалась экспертами как надежный и эффективный финансовый инструмент. Выдаче ипотечных кредитов предшествовали тщательная проверка платежеспособности заемщика и предоставление солидного пакета документов.

Поэтому с полным правом можно сказать, что основой так называемого ипотечного кризиса в России являются не проблемы отечественных банков и законодательства, а исключительно негативное воздействие мирового экономического кризиса.

Сокращение объема ипотечного жилищного кредитования наметилось уже во второй половине 2009 года и дает о себе знать в 2010 году. Ситуация на ипотечном рынке обсуждалась в июле и в августе на заседаниях Совета и Президиума Совета по реализации национальных проектов и демографической политике. Было отмечено, что руководство страны рассматривает ипотечное кредитование как долгосрочную стратегическую задачу государственного значения.

По результатам обсуждения, в частности, дано поручение Правительству РФ, Банку России и АИЖК к концу года разработать долгосрочную стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Основные параметры работы - повышение доступности ипотеки для граждан за счет развития ипотечного страхования, формирование специальных ипотечных программ строительства и приобретения жилья экономического класса, стимулирование приобретения гражданами жилья, возводимого в рамках проектов комплексного освоения территорий.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем:

1. Одной из ключевых является проблема информационная. В России пока отсутствует база данных по ипотеке, которая содержала бы исчерпывающую статистическую информацию о темпах досрочного погашения ипотечных облигаций, количестве и размере выданных кредитов по регионам, ипотечных ставках. АИЖК предоставляет информацию на сайте www.rosipoteka.ru, однако она в основном касается деятельности АИЖК, а не ипотечного рынка в целом. Нет единой базы данных по ипотечному кредитованию. Официальный сайт ипотечное кредитование в России - http: //www.ipoteka-rus.ru

2. Недостаточное развитие инвестиционного бизнеса в банках в целом. Процедуры секьюритизации (особенно если она проводится на внешнем рынке) довольно сложна и до настоящего момента не так уж много российских банков могут похвастаться наличием инфраструктуры "полного цикла", позволяющей им не только выдавать кредиты населению, но и "упаковывать" сформированные пулы кредитов в ипотечные ценные бумаги.

3. Неразвитость вторичного рынка ипотеки и конкуренции. К сожалению, в российском обществе банки пока не привыкли к здоровой конкуренции в секторе ипотечного кредитования. Необходимо также развитие кредитования под залог имеющейся недвижимости, новостроек, отработка механизма улучшения жилищных условий с помощью кредитов, и т.д.

4. Неразвитость земельной ипотеки обусловлена отсутствием как такового рынка земельных участков, отсутствие единых кадастров землевладельцев, и, как результат, невозможность развития системы кредитования под залог земли.

5. Отсутствует государственный переселенческий фонд, который позволил бы решать вопросы неплатежей по залогу вторичного жилья. Под переселенческим фондом подразумевается государственный банк бюджетного жилья для выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир. Отсутствие переселенческого фонда существенно затрудняет залог вторичного жилья для приобретения нового.

6. Практически отсутствует эффективный механизм краткосрочного рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (МБК под залог ипотечных закладных) О ситуации на ипотечном рынке. http: //www.gdeetotdom.ru/analytics/ipoteka/1670105/.

Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, способом повышения доступности ипотечных кредитов является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов Сведенцов В.Л., Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России / В.Л. Сведенцов // Банковское кредитование, - 2008 - N 5, с. 36.

В любом случае использование государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека). По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т. д Конькова Е.С., Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? / Е.С. Конькова // Банковский ритейл - 2008 - N 4, с. 37.

В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20-50% и на ипотечный кредит - 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

Из-за небольших объемов выданных ипотечных кредитов, соответствующих всего лишь 2 процентам ВВП, и фактически отсутствия ипотечного сегмента российского финансового рынка - ничтожно малых объемов сделок по секьюритизации, российской ипотеке не грозит кризис, подобный кризису, разразившемуся на международных финансовых рынках Косарева, Н., Туманов, А. Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России / Н. Косарева, А. Туманов // Рынок ценных бумаг - 2007. - №20, с. 29.

Однако многие предпосылки кризиса характерны и для российского ипотечного рынка.

1. В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств) приводит к самым серьезным негативным последствиям.

Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.

Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: "рынок сам все расставит по своим местам". С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.

Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности Сапир Ж., От финансового кризиса - к глобальным изменениям. Как ипотечный кризис стал мировым и какие изменения ожидают мировую экономику / Ж. Сапир // БДМ. Банки и деловой мир, - 2008 - N 11, с. 31. .

Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка - путь к его стабильному развитию.

2. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

3. Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости.

Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.

В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов). Все это вызывает озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка Широких, А.В. Региональное капитальное строительство: состояние и перспективы развития / А.В. Широких // Экономика регионов: тенденции развития: материалы всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, Пензенский государственный педагогический университет им.В.Г. Белинского, 2006. .

4. Развитое ипотечное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам Логинов, М. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М. Логинов // Деньги и кредит. - 2005. - №4. - C. 22-30.

Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве экономически развитых стран.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях.

Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

С целью дальнейшего совершенствования системы банковского ипотечного кредитования следует решить дополнительно следующие проблемы.

1. Затратность для банка некоторых операций по ипотечному кредитованию. По мнению автора, эффективность ипотечного кредитования может быть повышена за счет передачи на условиях аутсорсинга ряда затратных операций сторонним организациям.

В частности, первичный андеррайтинг заемщика можно поручить ипотечным брокерам. Получив результаты первичной оценки кредитоспособности заемщика со всеми прилагающимися к ипотечной сделке документами, банк только организует их проверку. В этом случае сокращаются сроки принятия решения о кредитовании, снижаются затраты банка, так как не нужно формировать и содержать крупную по численности службу по оценке кредитоспособности заемщика Ильин И.Е., Региональные проблемы многофилиальных банков / И.Е. Ильин, // Управление в кредитной организации, - 2008, - № 5.

На аутсорсинговую основу можно перевести и взимание проблемных долгов, используя для этого услуги коллекторских агентств. Это особенно важно в условиях кризиса, когда наблюдается рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Но и в других условиях банкам целесообразно привлекать к работе с проблемными кредитами коллекторские агентства по следующим причинам:

высокие процентные ставки по ипотечным кредитам не только снижают спрос на кредит, но в экстремальной ситуации вызывают рост невозврата ссуд.

Так случилось в США: поскольку сначала уплачивают проценты, а потом основной долг, то при возникшем ипотечном кризисе заемщики оказались не в состоянии возвратить именно основной долг; суммы и сроки ипотечного кредита велики, а, следовательно, велики и размеры ставших проблемными ссуд.

Для банков слишком затратно по времени и усилиям "бороться" с проблемными кредитами. К тому же, это отвлекает внимание от работы с обычными кредитами, повышая кредитный риск по ним; имеются сложности с реализацией недвижимого имущества с целью возвращения долга. Эта процедура длительная по времени. Такую работу может выполнять коллекторское агентство. Это менее затратно для банков, так как они платят коллекторскому агентству только в случае получения полезного результата.