Актуальной остается задача формирования объективной оценки ситуации на рынке недвижимости в глазах клиентов банков - населения.

Сегодня звучат голоса в поддержку субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Аргументы сторонников такого подхода продиктованы интересами скорейшего возрождения ипотечного кредитования в докризисных масштабах, когда объемы выдачи кредитов росли динамично.

Такой подход заслуживает внимания и изучения, хотя в основе роста ипотеки должны быть все же рыночные инструменты.

Следует отметить, что даже если ставка по ипотеке станет сравнительно доступной для населения, объем выдачи новых кредитов банками будет зависеть от долгосрочных источников финансирования.

Банкам необходимы долгосрочные капиталы. А в их отсутствие целесообразно изыскивать возможности частичного использования средств из федерального бюджета, накопительной части Пенсионного фонда и т.д.

Клиентам банков предоставлена возможность направлять средства материнского капитала на погашение долга и уплату процентов по ипотечным кредитам. По прогнозам, в 2010 г. с заявлениями о распоряжении средствами материнского капитала на указанные цели в размере свыше 100 млрд. руб. намерено обратиться около 350 тыс. граждан РФ.

Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), созданное в целях оказания помощи проблемным заемщикам, весь нынешний год демонстрирует готовность к расширению реструктуризации ипотеки. В частности, упрощены условия допуска к участию в программе реструктуризации, сокращен перечень предоставляемых документов, увеличен список заемщиков, обладающих правом на такую поддержку, за счет имеющих неисполненные обязательства по ипотечным кредитам, выданным до 1 июля 2009 г. Действие программы распространяется также на кредиты, взятые на капитальный ремонт под залог квартиры. Таким образом, для оживления ипотеки в этом году сделано уже немало.

Для большинства населения ипотечное кредитование стало практически недоступным, тормозится развитие программ в рамках реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России",

Развивать внутренние источники долгосрочного финансирования необходимо в нескольких направлениях: через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, пенсионные фонды, стройсберкассы.

Развивая тему организации строительных сберегательных касс (ССК) в России, преимущества их внедрения как сбалансированной модели срочности активов и пассивов.

Так, клиенты получают долгосрочное инвестирование. Государственный интерес заключается в повышении устойчивости кредитно-банковской сферы в целом, а также в диверсификации кредитных рисков, реализации задач национального проекта.

Финансово-кредитные организации имеют "длинные" качественные пассивы и стабильный доход на долгосрочную перспективу от обслуживания участников ССК.

Для оживления ситуации на рынке необходимо искать внутренние источники долгосрочного финансирования жилищного кредитования, независимые от негативного влияния внешнеэкономических кризисов и субсидирования государства. В развитых странах таких источников несколько. Они отличаются способами привлечения ресурсов и рисками таблица 7.

Таблица 7

Источники финансирования жилищного кредитования, используемые развитыми странами Журнал Банковское обозрение А. Шелковый / АИЖК хочет затормозить рост цен на квартиры//№8. август 2010

Одновременно при внедрении данной системы банки получают источник качественных "длинных" денег, а кредитные программы в рамках ССК носят самофинансируемый характер. Стоимость же ресурса для кредитования более чем в 2 раза дешевле рыночной. Более взвешенный подход участников ССК при оценке своих финансовых возможностей и высокий уровень их мотивации в приобретении жилья приводят также к снижению проблемных активов в целом по портфелю жилищных кредитов Тофанюк Е., Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее / Е. Тофанюк // Банковское обозрение, - 2010 - № 10.

А это - еще один стимул для развития в банках такого направления.

Рассматривая правовые условия для успешного функционирования строительных сберегательных касс, выступающие обратили внимание на необходимость развития соответствующего правового поля, которое должно обеспечить прозрачные и понятные механизмы функционирования ССК и не позволит им перерастать в финансовые пирамиды, а также на регулирование и поднадзорность их деятельности, поддержку и стимулирование участников со стороны государства.

Но главным фактором, "голосующим" за развитие стройсберкасс как в России, следовательно и на уровне региона может стать успешный опыт наших соседей - Германии, Чехии, Казахстана.

Специалисты отмечают необходимость развития нового направления жилищного кредитования в России. И определенные шаги здесь уже предприняты: в частности, разработан и находится на рассмотрении в Госдуме законопроект "О строительных сберегательных кассах".

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. 19 июля 2010 года правительство РФ одобрило данную стратегию.

Стратегия определяет основные ориентиры развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на период до 2020 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. № 2043-р) .

Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых).

Разработчики стратегии оговариваются, что ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями.

Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка.

Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих "аппетит к риску" кредиторов, особенно в условиях растущего рынка.

В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране так и на уровне региона Самарской области в настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению.

В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма:

- институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

- расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудосберегательных касс и жилищно-строительных банков;

- предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

- льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство;

- создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

Любой ипотечный рынок нуждается в системах защиты: важно не только развитие механизмов предоставления ипотечных кредитов - андеррайтинга заемщиков, оценки предметов залога, но и механизмов длительного функционирования и обслуживания задолженности.

Ипотечный кредит - длинное обязательство, средний срок которого составляет 17 лет. И ни один, даже самый дисциплинированный заемщик, обладающий на момент получения кредита отличной платежеспособностью, не может быть уверенным в том, что в течение длительного срока он сможет обеспечить своевременное внесение платежей.

Именно поэтому на ипотечном рынке должны существовать постоянно действующие механизмы поддержки заемщиков в период временного ухудшения платежеспособности, не влекущие увеличения резервирования. Речь идет именно о временном снижении платежеспособности (например, при рождении ребенка или смене места работы) - только в этом случае целесообразно реструктурировать задолженность, предоставляя заемщику время на восстановление.

Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны: устойчивость, законность кредитных отношений; твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя - гарантии выполнения договорных отношений.

Заключение