Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций российских предприятий (на примере оценки 15% пакета акций ОАО "Гостиница "Третий Рим")
Анализ существующих методик оценки пакетов акций в отечественной практике. Оценка рыночной стоимости 15% пакета обыкновенных бездокументарных именных акций ОАО "Гостиница "Третий Рим". Характеристика объема и структуры гостиничного рынка г. Москвы.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.03.2011 |
| Размер файла | 263,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Согласно формулам (17) и (21), стоимость пакета наделенного правами контроля определяется следующим образом:
|
Pk = Kk Ч МСар + aCV = p Ч Nk + a Ч CV |
(25) |
В то же время стоимость этого пакета может быть определена по-другому:
|
Pk = Kk Ч MCapc Ч (l + cpa) |
(26) |
где cpa - относительное значение премии за контроль по сравнению с пропорциональной ценой pa - MCapc /N.
Приравнивая (25) к (26), получим общее выражение для расчета относительного значения премии за контроль, определяемой как превышение стоимости акций в составе оцениваемого пакета над ценой акции в составе обезличенного (пропорционального) пакета:
|
сра = (Kk Ч МСар + aCV) / ( Kk Ч МСарс) - 1 |
(27) |
||
|
сра = a Ч CV Ч (l / Nk - 1 / N) = a Ч CV Ч (l / Kk - 1) |
(28) |
Определим теперь общую формулу для расчета относительного размера премии за контроль акций в составе контрольного пакета над акциями, не обладающими контролем. Для этого воспользуемся формулой (18), которая определяет стоимость одной акции в составе контрольного пакета:
|
pjk = р + a Ч CV / Nk |
(29) |
Поделив это выражение на р и вычтя единицу, получим искомое выражение для расчета относительного размера премии за контроль акций в составе контрольного пакета над акциями, не обладающими контролем:
|
cp = p1k / p-1 = a Ч CV / (p Ч Nk) |
(30) |
Наконец, определим формулу для расчета относительного размера скидки за отсутствие контроля по сравнению с пропорциональной стоимостью пакета.
Аналогично вышеизложенному, стоимость пакета при полном отсутствии контроля может определяться одним из следующих способов:
|
Pnk = Кnk Ч МСар = Кnk Ч МСарс Ч (1 - cd) |
(31) |
где cd - относительное значение скидки за отсутствие контроля.
Отсюда находим относительное значение скидки за отсутствие контроля:
|
cd = 1 - MCap / MCapc |
(32) |
Глава 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 15% ПАКЕТА ОБЫКНОВЕННЫХ БЕЗДОКУМЕНТАРНЫХ ИМЕННЫХ АКЦИЙ ОАО «ГОСТИНИЦА «ТРЕТИЙ РИМ»
2.1 ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ
Техническое задание на проведение оценки представлено в таблице 1.
Таблица 1. Техническое задание на проведение оценки
|
Заказчик оценки |
Банк ХХХ (открытое акционерное общество) |
|
|
Место нахождения Заказчика |
г. Москва, ХХХ ул., д. ХХ |
|
|
ИНН / КПП Заказчика |
ХХХХ/ХХХХ |
|
|
Реквизиты Заказчика |
ХХХХ |
|
|
ОГРН |
ХХХХ |
|
|
Адрес оцениваемого объекта |
г.Москва, ХХХХ ул., д. ХХХ |
|
|
Основание для проведения оценки |
договор №ХХХ от 10 декабря 2007 г. |
|
|
Тип объекта оценки |
15% пакет обыкновенных именных бездокументарных акций |
|
|
Оцениваемые права |
право собственности |
|
|
База оценки |
рыночная стоимость |
|
|
Дата проведения оценки |
15 сентября 2007 г. |
|
|
Цель оценки |
определение рыночной стоимости |
|
|
Задача оценки |
купля-продажа |
|
|
Форма представления результатов оценки |
полный повествовательный отчет на бумажном носителе |
2.2 КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО «ГОСТИНИЦА «ТРЕТИЙ РИМ»
ОАО Гостиница «Третий Рим» зарегистрировано Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции РФ ХХ июля ХХХХ г. за основным государственным регистрационным номером ХХХХХХХХХХХ, свидетельство о регистрации и внесении в Государственный реестр №ХХХХХХХ и действует на основании законодательства Российской Федерации.
Все внесенные изменения подтверждены Свидетельствами о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц Министерства Российской Федерации по налогам и сборам.
Общество выпускает в бездокументарной форме обыкновенные именные акции, которые распределяются среди его учредителей или заранее определенного круга лиц. Уставный капитал ОАО «Третий Рим» определяет минимальный размер имущества Общества, гарантирующего интересы кредиторов и составляет 11 880 000 (Одиннадцать миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей, разделенных на 100 (Сто) именных акций в бездокументарной форме номинальной стоимостью 118 800 (Сто восемнадцать тысяч восемьсот) рублей.
За время функционирования компании была осуществлена одна эмиссия обыкновенных именных бездокументарных акций:
· способ размещения - распределение среди учредителей;
· государственный регистрационный номер: №ХХХХХХХХ;
· дата государственной регистрации ХХ января ХХХХ г.;
· номинальная стоимость: 118 800 (Сто восемнадцать тысяч восемьсот) рублей за акцию;
· количество акций 100 (Сто) штук.
По данным Заказчика оцениваемый пакет акций не находится в залоге и какие-либо иные обременения отсутствуют.
Таблица 2. Список зарегистрированных лиц, владеющих не менее 5% Уставного капитала
|
Номинальный держатель акций |
Информация о держателе акций |
Количество обыкновенных акций, шт. |
Доля в уставном капитале, % |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
ХХХ |
ХХХ |
40 |
40 |
|
|
ХХХ |
ХХХ |
30 |
30 |
|
|
ХХХ |
ХХХ |
15 |
15 |
|
|
ХХХ |
ХХХ |
15 |
15 |
ОАО «Гостиница «Третий Рим» дочерних и зависимых обществ не имеет.
В соответствии с Уставом ОАО «Гостиница «Третий Рим» вправе ежегодно, раз в год принимать решение (объявлять) о выплате дивидендов по размещенным акциям, если иное не установлено законом об акционерных обществах. Дивиденды выплачиваются деньгами из чистой прибыли или дополнительными акциями.
За время деятельности ОАО «Гостиница «Третий Рим» дивиденды не начислялись.
Открытое акционерное общество «Гостиница «Третий Рим» управляет двумя гостиницами: известной с 1940 г. гостиницей «Третий Рим» и новой, открывшейся в 2000 г., гостиницей «Стратег».
Обе гостиницы соединены между собой и имеют общую инфраструктуру. Все услуги, доступные в одной гостинице, доступны и в другой. К ним относятся: ресторан, бар, бассейн, джакузи, парная, тренажерный зал, солярий, салон красоты, 3 конференц-зала, бизнес-центр, компьютерный зал, подземная автостоянка и т.п. В каждом номере есть возможность подключения к сети Интернет.
2.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Выбор метода оценки
Динамика чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим» имеет сложную зависимость во времени, что вызвано реализацией инвестиционного проекта по реконструкции здания и введения в эксплуатацию гостиницы «Стратег».
В связи с этим метод капитализации неприменим. Единственным в рамках доходного подхода методом, позволяющим получить корректный результат, является метод дисконтирования чистого денежного потока.
Заказчиком были представлены следующие основные документы, позволяющие построить денежный поток для ОАО «Гостиница «Третий Рим»:
· бухгалтерская отчетность ОАО «Гостиница «Третий Рим» за 2004 - 2007 гг.;
· статистические данные по заполняемости гостиниц и структуре доходов и расходов;
· бизнес-план развития компании.
Согласно учредительным документам ОАО «Гостиница «Третий Рим» не имеет филиалов. Для целей наиболее полного анализа денежных потоков предприятия, денежные потоки от операционной, инвестиционной и финансовой деятельностей строились отдельно, а затем консолидировались.
Длительность прогнозного периода (до конца 2016 г.) определена необходимостью выплаты кредитов. Только после этого ОАО «Гостиница «Третий Рим» выходит на стабильные темпы развития.
Анализ ретроспективы денежного потока
Анализ ретроспективы денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим» проведен на основе данных бухгалтерской отчетности за 2004-2006 гг. и 6 месяцев 2007 г. поквартально. Ретроспектива чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим» представлена в таблице 2 (см. Приложение) и на графике 1.
График 1. Ретроспектива чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим»
Динамика чистого денежного потока имела сложную зависимость во времени, что позволяет утверждать, что, вероятно, она будет носить нелинейный характер и в дальнейшем.
Определение ставки дисконтирования
В соответствии с учредительными документами ОАО «Гостиница «Третий Рим» создано на неопределенный срок. Следовательно, в качестве безрисковой ставки следует выбрать эффективную доходность длинных государственных облигаций, номинированных в рублях, - облигаций ОФЗ ПД - Россия, 46020, датой погашения которых является 06 февраля 2036 г. Их эффективная доходность на 30 сентября 2007 г. составила 6,78%.
В рамках расчета ставки дисконтирования ОАО «Гостиница «Третий Рим» принимались к расчету следующие виды систематических рисков:
· секторный (отраслевой) риск. Средний уровень риска обусловлен средним уровнем конкуренции на российском рынке гостиничных услуг;
· региональный риск. Средний уровень риска, поскольку Москва является одним из крупнейших промышленных и экономических центров России и характеризуется стабильными темпами развития региона;
· экологический риск. Уровень данного риска был определен на низком уровне в связи с тем, что деятельность оцениваемой компании практически не сопряжена с загрязнением окружающей среды, а, следовательно, и с экологическими рисками.
При определении поправки на риск инвестирования в ОАО «Гостиница «Третий Рим» учитывались следующие виды несистематических рисков:
· риск на управление бизнесом. Средний уровень риска, поскольку в существующих условиях управление бизнесом находится на уровне, позволяющем оперативно реагировать на изменения в ситуации в отрасли;
· риск прогнозируемости доходов. Уровень данного риска был определен на среднем уровне, что обусловлено стабильной ситуацией на рынке гостиничных услуг;
· риск конкуренции на рынке. Средний уровень данного риска обусловлен недостаточно развитой гостиничной сетью г. Москвы;
· риск рентабельности бизнеса. Средний уровень риска, так как гостиничный бизнес не является высокорентабельным;
· риск финансовой структуры (источников финансирования компании) Уровень выше среднего, так как на дату оценки у компании высокая доля заемных средств в структуре баланса;
· риск диверсифицированности клиентуры. Средний уровень риска;
· риск территориальной диверсифицированности. Уровень выше среднего, так как компания не располагает сетью гостиниц в различных городах;
· риск диверсифицированности товаров/услуг. Средний уровень, несмотря на то, что более 80% дохода компания получает от основного вида деятельности, в гостинице работает ресторан, бар, фитнес-центр, салон красоты и пр.
Таблица 3. Расчет ставки дисконтирования
|
ШАГ 1. Определение безрисковой ставки |
|||||||||||
|
Безрисковая ставка |
6,78% |
||||||||||
|
ШАГ 2. Определение поправки на риск инвестирования в ОАО «Гостиница «Третий Рим» |
|||||||||||
|
Вид и наименование риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
|
|
Систематический риск |
|||||||||||
|
Секторный (отраслевой) |
1 |
||||||||||
|
Региональный |
1 |
||||||||||
|
Экологический |
0 |
1 |
|||||||||
|
Несистематический риск |
|||||||||||
|
Управление бизнесом |
1 |
||||||||||
|
Прогнозируемость доходов |
1 |
||||||||||
|
Конкуренция на рынке |
1 |
||||||||||
|
Рентабельность бизнеса |
1 |
||||||||||
|
Риск финансовой структуры |
1 |
||||||||||
|
Диверсифицированность клиентуры |
1 |
||||||||||
|
Территориальная диверсифицированность |
1 |
||||||||||
|
Диверсифицированность товаров / услуг |
1 |
||||||||||
|
Количество наблюдений |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
7 |
2 |
0 |
0 |
|
|
Взвешенный итог |
0 |
0 |
0 |
2 |
0 |
6 |
35 |
14 |
0 |
0 |
|
|
Сумма |
57 |
||||||||||
|
Количество факторов |
11 |
||||||||||
|
Средневзвешенное значение |
10,99% |
||||||||||
|
ШАГ 3. Определение ставки дисконтирования |
|||||||||||
|
Безрисковая ставка |
6,78% |
||||||||||
|
Средневзвешенное значение |
10,99% |
||||||||||
|
Ставка дисконтирования |
17,77% |
- Таким образом, ставка дисконтирования для ОАО «Гостиница «Третий Рим» принимается равной
- 17,77%.
Основные макроэкономические допущения и налоговое окружение
В соответствии с прогнозом Министерства экономического развития Российской Федерации в 2007 г. годовая инфляция принята равной 8,0%. В период с 2008 по 2009 гг. инфляция принята согласно прогнозу ЦБ РФ равной 7,0% и 6,5%, соответственно. В дальнейшем в расчете предполагается, что уровень инфляции стабилизируется на уровне 6,0%.
В расчете учитывались налоги, представленные в таблице 4.
Таблица 4. Налоги
|
Налог |
Налоговая ставка, % |
Налоговая база |
Налоговый период |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Налог на добавленную стоимость |
18,0 |
добавленная стоимость |
месяц |
|
|
Налог на имущество |
2,2 |
среднегодовая стоимость имущества |
квартал |
|
|
Единый социальный налог |
26,00 Ставка ЕСН уменьшается по регрессивной шкале в зависимости от начисленной заработной платы вплоть до 2%. |
ФОТ |
месяц |
|
|
Обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний |
0,2 |
ФОТ |
месяц |
|
|
Налог на прибыль |
24,0 |
прибыль |
квартал |
Стартовый баланс
В качестве стартового баланса принят баланс ОАО «Гостиница «Третий Рим» на 30 июня 2007 г.
Таблица 5. Стартовый баланс
|
Наименование строки баланса |
Код строки баланса |
Значение, тыс. руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
|||
|
Нематериальные активы |
110 |
22 |
|
|
Основные средства |
120 |
75 071 |
|
|
Незавершенное строительство |
130 |
953 491 |
|
|
Доходные вложения в материальные ценности |
135 |
0 |
|
|
Долгосрочные финансовые вложения |
140 |
0 |
|
|
Отложенные налоговые активы |
145 |
2 985 |
|
|
Прочие внеоборотные активы |
150 |
0 |
|
|
=== ИТОГО по разделу I |
190 |
1 031 589 |
|
|
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
|||
|
Запасы |
210 |
17 867 |
|
|
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям |
220 |
138 289 |
|
|
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты) |
230 |
0 |
|
|
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) |
240 |
51 528 |
|
|
Краткосрочные финансовые вложения |
250 |
0 |
|
|
Денежные средства |
260 |
42 237 |
|
|
Прочие внеоборотные активы |
270 |
0 |
|
|
=== ИТОГО по разделу II |
290 |
249 921 |
|
|
БАЛАНС |
300 |
1 281 490 |
|
|
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ |
|||
|
Уставный капитал |
410 |
11 880 |
|
|
Добавочный капитал |
420 |
0 |
|
|
Резервный капитал |
430 |
0 |
|
|
Нераспределенная прибыль отчетного года |
470 |
136 359 |
|
|
=== ИТОГО по разделу IП |
490 |
148 239 |
|
|
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
|||
|
Займы и кредиты |
510 |
1 069 631 |
|
|
Отложенные налоговые обязательства |
515 |
21 973 |
|
|
Прочие долгосрочные обязательства |
520 |
0 |
|
|
=== ИТОГО по разделу IV |
590 |
1 091 604 |
|
|
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
|||
|
Займы и кредиты |
610 |
0 |
|
|
Кредиторская задолженность: |
620 |
41 647 |
|
|
Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов |
630 |
0 |
|
|
Доходы будущих периодов |
640 |
0 |
|
|
Резервы предстоящих расходов |
650 |
0 |
|
|
Прочие краткосрочные обязательства |
660 |
0 |
|
|
=== ИТОГО по разделу V |
690 |
41 647 |
|
|
БАЛАНС |
700 |
1 281 490 |
Построение денежного потока от операционной деятельности
Расчет выручки от деятельности ОАО «Гостиница «Третий Рим»
ОАО «Гостиница «Третий Рим» получает выручку от следующих видов деятельности:
· оказание гостиничных услуг;
· ресторанная деятельность;
· услуги по организации питания;
· услуги бизнес-центра;
· услуги химчистки и прачечной;
· услуги фитнес-центра и салона красоты;
· посреднических услуг;
· прочих услуг.
Более 80% в выручке составляет выручка от оказания гостиничных услуг - основного вида деятельности ОАО «Гостиница «Третий Рим».
Выручка от прочих видов продукции растет с ростом темпа инфляции.
Прогноз доходов от операционной деятельности представлен в таблице 6 в Приложении.
Определение расходов на персонал
Персонал ОАО «Гостиница «Третий Рим»» был разделен на следующие категории:
· топ-менеджмент
· менеджмент;
· основной персонал;
· вспомогательный персонал;
· прочий персонал.
Данные о фактических данных по персоналу ОАО «Гостиница «Третий Рим» в II квартале 2007 г. приведены в следующей таблице.
Таблица 7. Данные по персоналу ОАО «Гостиница «Третий Рим»
|
Категория персонала |
Количество, чел. |
Средний месячный оклад, руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
Топ-менеджмент |
6 |
52 000 |
|
|
Менеджмент |
21 |
35 000 |
|
|
Основной персонал |
238 |
15 000 |
|
|
Вспомогательный персонал |
85 |
21 000 |
|
|
Прочий персонал |
18 |
23 000 |
Расчет динамики расходов на персонал основывался на следующих предположениях:
· количество персонала остается неизменным на всем горизонте планирования;
· средние оклады растут с темпом инфляции (ежегодно);
· оклады сотрудников внутри каждой категории равны;
· иные расходы на персонал (премии, отпускные, компенсации и т.д.) учтены в средних окладах;
· размер страхового тарифа на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в 2007 г. составил 0,2%. Сделано предположение, что он останется неизменным на всем горизонте планирования
Пример прогноза заработной платы основного персонала приведен в следующей таблице.
Таблица 8. Прогноз заработной платы основного персонала
|
Наименование показателя |
Единица измерения |
III кв. 2007 г. |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
ОСНОВНОЙ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЕРСОНАЛ |
|||
|
Количество |
чел. |
238 |
|
|
Оклад за месяц |
руб. |
15 000 |
|
|
Доход за период |
руб. |
45 000 |
|
|
Доход за период накопленным итогом |
руб. |
45 000 |
|
|
ЕСН накопленным итогом |
руб. |
11 700 |
|
|
ЕСН за период |
руб. |
11 700 |
|
|
ФОТ |
тыс. руб. |
10 710 |
|
|
ЕСН |
тыс. руб. |
2 785 |
|
|
Страхование от НС и ПЗ на производстве |
тыс. руб. |
21 |
|
|
ИТОГО |
тыс. руб. |
13 516 |
Прогноз остальных категорий персонала посчитан аналогично.
Определение себестоимости
Себестоимость была сформирована исходя из фактических данных предприятия.
По данным менеджмента ОАО «Гостиница «Третий Рим» все расходы являются условно-постоянными.
Величины условно-постоянных расходов, формирующих себестоимость, представлены в таблице 9 в Приложении.
Коммерческие расходы ОАО «Гостиница «Третий Рим» включают в себя: расходы на транспорт, рекламу и прочие коммерческие расходы.
Коммерческие и управленческие расходы также являются условно-постоянными и изменяются с темпом инфляции рубля. Прогноз коммерческих и управленческих расходов приведен в таблице 10 в Приложении.
Построение денежного потока от операционной деятельности
Денежный поток от операционной деятельности рассчитывался по следующей формуле:
|
Чистая прибыль после уплаты налогов |
||
|
+ |
Амортизация |
|
|
+(-) |
Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала |
|
|
+(-) |
Продажа активов (капитальные вложения) |
|
|
+(-) |
Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности |
|
|
= |
Денежный поток для собственного капитала |
Предполагается, что все прочие расходы и доходы будут:
· расти с темпом инфляции (кроме входящего в прочие расходы налога на имущества, рассчитанного по каждому периоду как произведение среднего значения остаточной стоимости на начало и конце квартала);
· не облагаются НДС.
Прирост чистого оборотного капитала рассчитывался на основании следующих предположений:
· запасы, дебиторская и кредиторская задолженность растут пропорционально выручке;
· запасы, за счет которых осуществляется прирост, облагаются по ставке НДС равной 18%.
Для определения размера налоговых выплат на основе рассчитанных ранее данных построен прогноз отчетов о прибылях и убытках. Для определения прироста чистого оборотного капитала и увеличения НДС за счет приобретаемых ценностей был построен прогноз балансов. Данные расчеты находятся в архивах.
Денежный поток от операционной деятельности ОАО «Гостиница «Третий Рим» представлен в таблице 11 в Приложении.
Построение денежного потока от инвестиционной деятельности
В прогнозном периоде компания не планирует инвестиционную деятельность, однако, для поддержания имеющихся основных средств в рабочем состоянии необходимы финансовые вложения. Принято решение принять величину инвестиций равную сумме амортизационных отчислений. Нормы амортизационных отчислений приняты постоянными на всем горизонте планирования (для недвижимости - 1% в год, для движимого имущества - 10% в год).
Прогноз денежного потока от инвестиционной деятельности представлен в таблице 12 в Приложении.
Построение денежного потока от финансовой деятельности
Обслуживание ранее привлеченных долгосрочных и краткосрочных займов и кредитов
ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки имело обязательства по кредитным договорам.
Денежный поток на обслуживание ранее привлеченных займов и кредитов строился на основании следующих сделанных допущений:
· начисленные но не оплаченные на дату оценки проценты оплачиваются в первом прогнозном периоде;
· проценты в прогнозном периоде оплачиваются в том же квартале, что и начисляются (в соответствии с информацией, полученной в ОАО «Гостиница «Третий Рим»).
Получение средств по выданным долгосрочным и краткосрочным займам
ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки не имело краткосрочных финансовых вложений в займы.
Привлечение заемных средств
ОАО «Гостиница «Третий Рим» для осуществления своей основной деятельности и на рефинансирование существующей задолженности должно привлекать заемные средства. Денежный поток от вновь привлеченных средств строился на основании следующих сделанных допущений:
· для финансирования привлекаются как долгосрочные, так и краткосрочные кредиты;
· проценты начисляются ежеквартально;
· проценты в прогнозном периоде оплачиваются в том же квартале, что и начисляются;
· средства привлекаются под 10,0% годовых (ставка рефинансирования на дату оценки 10% - телеграмма ЦБ РФ от 18.06.2007 № 1839-У).
Денежный поток от финансовой деятельности представлен в таблице 13 в Приложении.
Построение консолидированного чистого денежного потока и расчет чистого дисконтированного денежного дохода
Чистый денежный поток рассчитывался как сумма денежных потоков от операционной деятельности, от инвестиционной деятельности и от финансовой деятельности.
Стоимость реверсии была определена по методу Гордона. При этом сделано допущение, что в последнем прогнозном периоде деятельность компании стабилизировалась.
Построение консолидированного чистого денежного потока представлен в таблице 14 в Приложении.
Расчет рыночной стоимости бизнеса
Исходя из прогноза отчетов о движении денежных средств, остаточная стоимость бизнеса на 30 июня 2017 г., рассчитанная по модели Гордона, равна 1 155 723 792 руб.
Чистый дисконтированный доход рассчитывался как сумма дисконтированных на середину периода денежных потоков кварталов, входящих в прогнозный период, и величины дисконтированной терминальной (остаточной) стоимости.
Расчет чистого дисконтированного дохода имеет следующий вид:
13 666 148 + (1 155 723 792 Ч 0,194460877) = 238 409 210 руб.
При расчете ОАО «Гостиница «Третий Рим» строился чистый денежный поток, а не денежный поток на инвестированный капитал, денежный поток на обслуживание заемных средств уже учтен.
В ходе выполнения оценочных работ у ОАО «Гостиница «Третий Рим» не были выявлены активы, которые не генерируют денежный поток.
Результат расчета рыночной стоимости бизнеса (без учета скидки на ликвидность) представлен в нижеследующей таблице.
Таблица 15. Прогноз стоимостей и доходов на основе прогноза отчетов о движении денежных средств ОАО «Гостиница «Третий Рим», руб.
|
Показатель |
Прогноз |
|
|
1 |
2 |
|
|
Чистый дисконтированный доход (без учета остаточной стоимости бизнеса) |
13 666 148 |
|
|
Остаточная стоимость бизнеса на дату оценки |
224 743 062 |
|
|
Чистый дисконтированный доход (с учетом остаточной стоимости бизнеса) |
238 409 210 |
|
|
Рыночная стоимость прочих активов |
0 |
|
|
Рыночная стоимость бизнеса (без учета скидки на ликвидность) |
238 409 210 |
Поскольку акции ОАО «Гостиница «Третий Рим» являются акциями открытого акционерного общества, которые не котируются на фондовых биржах, было принято решение рассчитать скидку на низкую ликвидность.
В российской практике в настоящее время отсутствуют достаточно подробные и обоснованные исследования в области скидок за недостаточную ликвидность для некотируемых на фондовых рынках компаний, в связи с этим оценщики опирались на результаты зарубежных исследований. Согласно данным аналитиков, величина скидки на недостаточную ликвидность, рассчитанная на основании соотношений средних значений мультипликаторов Р/Е в сделках по поглощениям для публичных и непубличных компаний, варьируется в диапазоне 10%-30%. Максимальное значение (30,0% соответствует в целом максимальной скидке на недостаточную ликвидность, рассчитанной Willamette Management Associated (www.willamette.com/ research/research.html), равной 31,9%.
Таким образом, принято решение использовать для открытых акционерных обществ, акции которых не котируются на фондовых биржах, скидку 10%.
Таким образом, значение рыночной стоимости бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», рассчитанное с использованием доходного похода (метода дисконтирования чистого денежного потока), по состоянию на дату оценки составляет
238 409 210 Ч (100,00% - 10,00%) = 214 568 289 (Двести четырнадцать миллионов пятьсот шестьдесят восемь тысяч двести восемьдесят девять) рублей.
2.4 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Выбор метода оценки
В рамках затратного подхода был выбран метод скорректированных чистых активов, как наиболее точно отражающий стоимость предприятия как единого продолжающего функционирование имущественного комплекса.
Анализ статей баланса
Так как не все статьи баланса отражают реальную их рыночную стоимость, в соответствии с методом накопленных активов для построения оценочного баланса должен быть скорректирован ряд статей, относящихся к активам (I и II разделы баланса) и обязательствам (IV и V разделы баланса). Статьи, относящиеся к III разделу баланса (Капитал и резервы), не требуют корректировки, так как величина собственного капитала компании в рамках затратного подхода рассчитывается как разность суммарной величины скорректированных активов и суммарной величины скорректированных обязательств.
Расчет долей, приходящихся на статьи I, II, IV и V разделов баланса, по состоянию на 30 июня 2007 г. приведен в нижеследующей таблице.
Таблица 16. Расчет долей статей баланса ОАО «Гостиница «Третий Рим» на 30 июня 2007 г.
|
Статьи баланса |
Код строки |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Доля в валюте баланса, % |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
АКТИВ |
||||
|
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
||||
|
Нематериальные активы (04,05) |
110 |
22 |
0,00 |
|
|
Основные средства (01, 02, 03) |
120 |
75 071 |
5,86 |
|
|
Незавершенное строительство (07, 08, 61) |
130 |
953 491 |
74,40 |
|
|
Долгосрочные финансовые вложения (06, 82) |
140 |
|||
|
Отложенные налоговые активы |
145 |
2 985 |
0,23 |
|
|
Прочие внеоборотные активы |
150 |
|||
|
ИТОГО по разделу I |
190 |
1 031 569 |
80,50 |
|
|
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
||||
|
Запасы |
210 |
17 867 |
1,39 |
|
|
Налог на добавленную стоимость |
220 |
138 289 |
10,79 |
|
|
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты) |
230 |
|||
|
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) |
240 |
51 528 |
4,02 |
|
|
Краткосрочные финансовые вложения |
250 |
|||
|
Денежные средства |
260 |
42 237 |
3,30 |
|
|
Прочие внеоборотные активы |
270 |
|||
|
ИТОГО по разделу II |
290 |
249 921 |
19,50 |
|
|
СУММАРНЫЙ АКТИВ |
300 |
1 281 490 |
100,00 |
|
|
ПАССИВ |
||||
|
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ |
490 |
148 239 |
11,57 |
|
|
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ПАССИВЫ |
||||
|
Займы и кредиты |
510 |
1 069 631 |
83,47 |
|
|
Отложенные налоговые обязательства |
515 |
21 973 |
1,71 |
|
|
Прочие долгосрочные обязательства |
520 |
|||
|
ИТОГО по разделу IV |
590 |
1 091 604 |
85,18 |
|
|
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ПАССИВЫ |
||||
|
Займы и кредиты |
610 |
|||
|
Кредиторская задолженность |
620 |
41 647 |
3,25 |
|
|
Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов |
630 |
|||
|
Доходы будущих периодов |
640 |
|||
|
Резервы предстоящих расходов |
650 |
|||
|
Прочие краткосрочные обязательства |
660 |
|||
|
ИТОГО по разделу V |
690 |
41 647 |
3,25 |
|
|
СУММАРНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
700 |
1 281 490 |
100,00 |
Определение корректировок к статьям баланса
Оценка рыночной стоимости активов
1. Нематериальные активы
Согласно данным ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки балансовая стоимость нематериальных активов составляет 22 тыс. руб.
Нематериальные активы включают в себя товарный знак «Стратег». Свидетельство на товарный знак «Стратег» (знак обслуживания») №ХХХХХХ, было выдано ХХ января 2004 г. Правообладателем является ОАО «Гостиница «Третий Рим». Свидетельство зарегистрировано в Государственном реестре товарных знаков и знаков обслуживания Российской Федерации ХХ августа 2004 г. Срок действия регистрации истекает ХХ января 2014 г.
Для целей бухгалтерского и налогового учета срок начисления амортизации на товарный знак «Стратег» установлен 10 лет с даты подачи заявки регистрации товарного знака (Приказ №ХХХХ от 06 сентября 2006 г.).
В связи с тем, что гостиница «Стратег» была открыта в 2006 г., бренд «Стратег» не является широкоизвестным, приносящим дополнительный доход, некорректным было бы рассчитывать рыночную стоимость данного актива методом освобождения от роялти. Соответственно, рыночная стоимость товарного знака «Стратег» принята равной балансовой.
Таким образом, рыночная стоимость нематериальных активов на дату оценки составляет:
22 тыс. рублей.
2. Основные средства
На балансе предприятия ОАО «Гостиница «Третий Рим» находятся основные средства в количестве 1 925 (Одной тысячи девятисот двадцати пяти) единиц. Состав основных средств представлен в следующей таблице.
Таблица 17. Состав основных средств
|
№ подраздела |
Подраздел |
Количество, ед. |
Балансовая стоимость на 30 июня 2007 г., руб. |
||
|
первоначальная |
остаточная |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
11, 12 |
Здания (кроме жилых); сооружения и передаточные устройства |
2 |
79 237 |
78 894 |
|
|
14, 16 |
Машины, оборудование и инвентарь |
1 920 |
100 145 760 |
72 768 419 |
|
|
15 |
Транспортные средства |
3 |
2 855 214 |
2 223 355 |
|
|
ИТОГО |
1 925 |
103 080 211 |
75 070 668 |
Расчет рыночной стоимости основных средств представляет собой большой объем и не имеет отношения к теме диплома. Поэтому результаты расчета рыночной стоимости основных средств ОАО «Гостиница «Третий Рим» приведены в нижеследующей таблице.
Таблица 18. Результаты расчета рыночной стоимости основных средств
|
№ подраздела |
Подраздел |
Количество, ед. |
Балансовая стоимость 30 июня 2007 г., руб. |
Рыночная стоимость на 30 июня 2007 г., руб. |
||
|
первоначальная |
остаточная |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
11, 12 |
Здания (кроме жилых); сооружения и передаточные устройства |
2 |
79 237 |
78 894 |
80 120 |
|
|
14, 16 |
Машины, оборудование и инвентарь |
1 920 |
100 145 760 |
72 768 419 |
87 603 685 |
|
|
15 |
Транспортные средства |
3 |
2 855 214 |
2 223 355 |
1 012 999 |
|
|
ИТОГО |
1 925 |
103 080 211 |
75 070 668 |
88 696 804 |
Таким образом, рыночная стоимость основных средств на дату оценки составляет:
88 697 тыс. рублей.
3. Незавершенное строительство
Незавершенное строительство ОАО «Гостиница «Третий Рим» составляет на дату оценки 953 491 тыс. руб.
Расчет рыночной стоимости незавершенного строительства представляет собой большой объем расчетов и не имеет отношения к теме диплома. Результаты расчета приведены в нижеследующей таблице.
Таблица 19. Расчет рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, руб.
|
№ п/п |
Название объекта |
Балансовая стоимость, руб. |
Рыночная стоимость, руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
1 |
Здание ХХХХХХ ул., д.17 стр. 1 |
945 521 690 |
913 280 073 |
|
|
2 |
Здание ХХХХХХ ул., д17 стр, 2 |
483 240 |
674 997 |
|
|
3 |
Здание ХХХХХХ, д. 2/18 |
6 980 912 |
12 259 087 |
|
|
4 |
Неотделимое улучшение |
38 983 |
42 180 |
|
|
5 |
Тел станция |
466 076 |
547 132 |
|
|
6 |
Мебель |
0,03 |
0,04 |
|
|
ИТОГО |
953 490 901 |
926 803 469 |
Таким образом, стоимость объектов, не завершенных строительством, стоящих на балансе, по состоянию на дату оценки составляет
926 803 тыс. рублей.
4. Отложенные налоговые активы
Данная статья баланса не подлежит корректировке. Рыночная стоимость данного актива составляет:
2 985 тыс. рублей.
5. Запасы
В соответствии с предоставленными расшифровками запасы ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляют 17 867 тыс. руб.
Расчет рыночной стоимости запасов производился на основании данных, что все запасы, стоящие на балансе предприятия, являются востребованными и пополняются по мере необходимости. Рыночная стоимость запасов была посчитана с использованием периода оборота запасов. По информации менеджмента ОАО «Гостиница «Третий Рим», период оборота запасов составляет в среднем 15 дней, что не превышает значение данного показателя, рассчитанного в рамках анализа финансово-хозяйственной деятельности.
Расходы будущих периодов корректировке не подлежат, рыночная стоимость данного актива была принята равной балансовой.
Расчет рыночной стоимости запасов представлен в нижеследующей таблице.
Таблица 20. Расчет рыночной стоимости запасов
|
Наименование запасов |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Период оборота, дни |
Рыночная стоимость запасов, тыс. руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Сырье, материалы и другие аналогичные ценности |
9 492 |
15 |
9 428 |
|
|
Готовая продукция и товары для перепродажи |
4 086 |
15 |
4 058 |
|
|
Расходы будущих периодов |
4 289 |
4 289 |
||
|
ИТОГО |
17 867 |
17 776 |
Таким образом, рыночная стоимость запасов составляет на дату оценки:
17 776 тыс. рублей.
6. Налог на добавленную стоимость
Данная статья баланса не подлежит корректировке. Рыночная стоимость данного актива составляет:
138 289 тыс. рублей.
7. Дебиторская задолженность
Дебиторская задолженность ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет 51 528 тыс. руб.
Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности производился путем дисконтирования балансовой стоимости задолженности на период оборота дебиторской задолженности по ставке дисконтирования ОАО «Гостиница «Третий Рим».
Безнадежная и просроченная дебиторская задолженность отсутствует, Вероятность погашения задолженности, по информации ОАО «Гостиница «Третий Рим», составляет 100%.
ПРИМЕР РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)
Балансовая стоимость дебиторской задолженности покупателей и заказчиков составляет 28 101 тыс. руб. Вероятность погашения - 100%.
Таким образом, расчет будет иметь вид:
В результате расчетов рыночная стоимость дебиторской задолженности покупателей и заказчиков, определена в размере 27 858 тыс.руб.
Расчет стоимости дебиторской задолженности представлен в нижеследующей таблице.
Таблица 21. Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности
|
Наименование дебитора |
Сумма задолженности, тыс. руб. |
Характеристика задолженности |
Вероятность погашения задолженности, % |
Срок до погашения, дней |
Рыночная стоимость, руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
Расчеты с покупателями и заказчиками |
28 101 |
текущая |
100 |
19,4 |
27 858 |
|
|
Расчеты с поставщиками и подрядчиками |
11 356 |
текущая |
100 |
19,4 |
11 356 |
|
|
Расчеты с разными дебиторами и кредиторами |
4 025 |
текущая |
100 |
19,4 |
4 011 |
|
|
Расчеты с персоналом по прочим операциям |
1 529 |
текущая |
100 |
1 529 |
||
|
Расчеты по социальному страхованию |
522 |
текущая |
100 |
522 |
||
|
Расчеты с подотчетными лицами |
5 |
текущая |
100 |
5 |
||
|
Расчеты с бюджетом |
5 990 |
текущая |
100 |
5 990 |
||
|
ИТОГО |
51 271 |
Таким образом, суммарная рыночная стоимость дебиторской задолженности на дату оценки составляет
51 271 тыс. рублей.
8. Денежные средства
Денежные средства являются наиболее ликвидными активами, соответственно, корректировке не подлежат. Таким образом, рыночная стоимость данного актива принята равной балансовой и составляет на дату оценки
42 237 тыс. рублей.
Таким образом, рыночная стоимость активов ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет
1 268 080 тыс. руб.
Оценка рыночной стоимости обязательств
1. Займы и кредиты долгосрочные
На дату оценки ОАО «Гостиница «Третий Рим» имеет обязательства по трем кредитным договорам на сумму 1 069 631 тыс. руб. Значения рыночных стоимостей долгосрочных обязательств представлены в таблице 54. Расчет рыночной стоимости прав требования по кредитным договорам представлен далее.
Таблица 22. Расчет рыночной стоимости права требования по кредитным договорам (долгосрочным обязательствам)
|
Кредитор |
Дата получения кредита |
Дата погашения кредита |
Основная сумма долга, руб. |
Проценты, руб. |
Ставка годовых, % |
Периодичность выплаты процентов |
Рыночная стоимость права требования по кредитному договору, руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
ХХХ Кредитное соглашение №ХХХ |
02 июня 2003 г. |
21 ноября 2008 г. |
138 844 171 |
761 829 |
11,5 |
ежемесячно |
136 256 184 |
|
|
ХХХ Кредитное соглашение №ХХХ |
02 июня 2003 г |
03. марта 2016 г. |
839 666 484 |
12 751 516 |
9,1 |
1 раз в 3 месяца |
731 109 562 |
|
|
ХХХ-банк Кредитное соглашение №ХХХ |
11 апреля 2006 г. |
20 сентября 2009 г. |
77 448 600 |
158 400 |
10,0 |
ежемесячно |
70 037 377 |
|
|
ИТОГО |
1 069 631 000 |
937 403 124 |
Рыночная стоимость долгосрочных кредитов рассчитывалась путем построения чистого денежного потока от выплат согласно графикам погашения кредитов. Затем было произведено дисконтирование денежного потока по ставке дисконтирования ОАО «Гостиница «Третий Рим». Расчет приведен в таблице 23 в Приложении.
Расчет рыночной стоимости прав требования по другим кредитным договорам произведен аналогично.
Таким образом, стоимость долгосрочных обязательств на дату оценки
937 403 тыс. рублей.
2. Отложенные налоговые обязательства
Данная статья баланса не подлежит корректировке и составляет на дату оценки
21 973 тыс. рублей.
3. Кредиторская задолженность
Кредиторская задолженность ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет 41 647 тыс. руб. В состав кредиторской задолженности входят:
|
· поставщики и подрядчики |
14 162 тыс. руб. |
|
|
· задолженность перед персоналом организации |
4 054 тыс. руб. |
|
|
· задолженность перед государственными внебюджетными фондами |
1 584 тыс. руб. |
|
|
· задолженность по налогам и сборам |
12 646 тыс. руб. |
|
|
· прочие кредиторы |
9 201 тыс. руб. |
Исходя из того, что компания будет отвечать по своим обязательствам перед персоналом, перед государственными внебюджетными фондами и перед бюджетом полностью в месяце, следующем за отчетным периодом, величины задолженности перед персоналом, задолженности перед государственными внебюджетными фондами, задолженности по налогам и сборам не корректировались и принимались равными балансовым стоимостям.
Задолженность перед поставщиками и подрядчиками и прочими кредиторами, по информации Заказчика, подлежит погашению в течение квартала, таким образом, корректировка кредиторской задолженности поставщикам и подрядчикам производилась путем дисконтирования на середину периода (квартала) балансовой стоимости данной задолженности (расчет произведен аналогично расчету стоимости дебиторской задолженности).
Результаты расчета рыночной стоимости кредиторской задолженности представлены в следующей таблице
Таблица 24. Расчет рыночной стоимости кредиторской задолженности
|
Наименование задолженности |
Балансовая стоимость, тыс. руб. |
Рыночная стоимость, тыс. руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
Поставщики и подрядчики |
14 162 |
13 879 |
|
|
Задолженность перед персоналом организации |
4 054 |
4 054 |
|
|
Задолженность перед государственными внебюджетными фондами |
1 584 |
1 584 |
|
|
Задолженность по налогам и сборам |
12 646 |
12 646 |
|
|
Прочие кредиторы |
9 201 |
9 017 |
|
|
ИТОГО |
41 647 |
41 181 |
Таким образом, стоимость кредиторской задолженности на дату оценки равна
41 181 тыс. рублей.
Таким образом, рыночная стоимость обязательств ОАО «Гостиница «Третий Рим» составляет на дату оценки
1 000 557 тыс. руб.
Расчет поправок на забалансовые статьи
Разность скорректированных активов и обязательств Предприятия должна быть скорректирована на поправки на забалансовые статьи. Данные поправки могут иметь как положительные (например, в случае аренды средств по ставке ниже рыночной), так и отрицательные значения (например, в случае утраты товарно-материальных ценностей, принятых на ответственное хранение).
1. Арендованные основные средства
Арендованные ОАО «Гостиница «Третий Рим» основные средства балансовой стоимостью на дату оценки 1 777 тыс. руб. согласно информации менеджмента Предприятия арендованы по рыночным ставкам. Соответственно, рыночная стоимость права аренды, рассчитываемая как дисконтированный денежный поток от разности фактической и рыночной аренды, равна нулю и, следовательно, внесения поправки на данную забалансовую статью не требуется.
2. Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение
Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение ОАО «Гостиница «Третий Рим» балансовой стоимостью на дату оценки 1 086 тыс. руб. согласно информации менеджмента Предприятия находится в целостности и сохранности и, следовательно, внесения поправки на данную забалансовую статью не требуется.
Таким образом, суммарная поправка на забалансовые статьи ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет 0 руб.
Расчет стоимости накопленных активов
Оценочный баланс и расчет величины накопленных активов оцениваемого предприятия представлен в таблице 25.
Таблица 25. Расчет стоимости накопленных активов
|
Наименование показателей |
Код строки баланса |
Значение по балансу, тыс. руб. |
Оценочный баланс, тыс. руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
||
|
АКТИВЫ |
||||
|
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
||||
|
Нематериальные активы |
110 |
22 |
22 |
|
|
Основные средства |
120 |
75 071 |
88 697 |
|
|
Незавершенное строительство |
130 |
953 491 |
926 803 |
|
|
Доходные вложения в материальные ценности |
135 |
|||
|
Долгосрочные финансовые вложения |
140 |
|||
|
Отложенные налоговые активы |
145 |
2 985 |
2 985 |
|
|
Прочие внеоборотные активы |
150 |
|||
|
Итого по разделу I |
190 |
1 031 569 |
1 018 507 |
|
|
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ |
||||
|
Запасы |
210 |
17 867 |
17 776 |
|
|
НДС по приобретенным ценностям |
220 |
138 289 |
138 289 |
|
|
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты) |
230 |
|||
|
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) |
240 |
51 528 |
51 271 |
|
|
Краткосрочные финансовые вложения |
250 |
|||
|
Денежные средства |
260 |
42 237 |
42 237 |
|
|
Прочие оборотные активы |
270 |
|||
|
Итого по разделу II |
290 |
249 921 |
249 573 |
|
|
ИТОГО АКТИВЫ |
300 |
1 281 490 |
1 268 080 |
|
|
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
||||
|
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
||||
|
Займы и кредиты |
510 |
1 069 631 |
937 403 |
|
|
Отложенные налоговые обязательства |
515 |
21 973 |
21 973 |
|
|
Прочие долгосрочные обязательства |
520 |
|||
|
Итого по разделу IV |
590 |
1 091 604 |
959 376 |
|
|
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
||||
|
Займы и кредиты |
610 |
|||
|
Кредиторская задолженность |
620 |
41 647 |
41 181 |
|
|
Задолженность перед участниками (учредителями) по выплате доходов |
630 |
|||
|
Резервы предстоящих расходов |
650 |
|||
|
Прочие краткосрочные обязательства |
660 |
|||
|
Итого по разделу V |
690 |
41 647 |
41 181 |
|
|
ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
1 133 251 |
1 000 557 |
||
|
ПОПРАВКА НА ЗАБАЛАНСОВЫЕ СЧЕТА |
||||
|
Арендованные основные средства |
910 |
1 777 |
0 |
|
|
Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение |
920 |
1 086 |
0 |
|
|
Товары, принятые на комиссию |
930 |
0 |
||
|
Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов |
940 |
0 |
||
|
Обеспечения обязательств и платежей полученные |
950 |
0 |
||
|
Обеспечения обязательств и платежей выданные |
960 |
0 |
||
|
Износ жилищного фонда |
970 |
0 |
||
|
Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов |
980 |
0 |
0 |
|
|
Нематериальные активы, полученные в пользование |
990 |
0 |
0 |
|
|
ИТОГО ПОПРАВКА НА ЗАБАЛАНСОВЫЕ СЧЕТА |
0 |
|||
|
СТОИМОСТЬ НАКОПЛЕННЫХ АКТИВОВ |
267 523 |
Таким образом, стоимость накопленных активов по состоянию на дату оценки составляет 267 523 тыс. рублей.
Поскольку акции ОАО «Гостиница «Третий Рим» являются акциями открытого акционерного общества, которые не котируются на фондовых биржах, было принято решение рассчитать скидку на низкую ликвидность.
В российской практике в настоящее время отсутствуют достаточно подробные и обоснованные исследования в области скидок за недостаточную ликвидность для некотируемых на фондовых рынках компаний. Согласно данным зарубежных аналитиков, величина скидки на недостаточную ликвидность, рассчитанная на основании соотношений средних значений мультипликаторов Р/Е в сделках по поглощениям для публичных и непубличных компаний, варьируется в диапазоне 10%-30%. Максимальное значение (30,0% соответствует в целом максимальной скидке на недостаточную ликвидность, рассчитанной Willamette Management Associated (www.willamette.-com/research/research.html), равной 31,9%.
Для открытых акционерных обществ, акции которых не котируются на фондовых биржах, скидка обычно составляет 10%.
Таким образом, значение рыночной стоимости бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», рассчитанное с использованием затратного подхода (методом чистых активов), по состоянию на дату оценки составляет
267 523 079 Ч (100,00% - 10,00%) = 240 770 771 (Двести сорок миллионов семьсот семьдесят тысяч семьсот семьдесят один) рубль.
2.5 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
При поиске российских объектов-аналогов ОАО «Гостиница «Третий Рим» были исследованы следующие базы данных:
аналитическая база данных АК&М «Рынок слияний и поглощений»;
ежемесячный аналитический журнал «Слияния и поглощения» - www.ma-journal.ru;
база данных фондовой биржи РТС - www.rts.ru;
база данных фондовой биржи ММВБ - www.micex.ru;
бюллетень «Реформа»;
интернет-сайт информационного агентства AK&M - www.akm.ru;
интернет-сайт информационного агентства НАУФОР - www.skrin.ru;
интернет-сайты и базы данных прочих информационных агентств и бирж.
По результатам анализа не было выявлено ни одного предприятия гостиничного бизнеса, обыкновенные акции которых котировались бы на дату оценки на фондовых биржах ММВБ или РТС. В связи с этим, для дальнейшей оценки рыночной стоимости 100% обыкновенных именных бездокументарных акций ОАО «Гостиница «Третий Рим» в рамках сравнительного подхода метод рынка капитала не применим.
Проведенный анализ информации, имеющейся в открытом доступе, о фактически совершенных сделках по продаже пакетов акций предприятий гостиничного бизнеса в период 2006-2007 гг. позволил отобрать только одно предприятие-аналог, представленное в нижеследующей таблице.
Таблица 26. Предприятие-аналог
|
№ |
Наименование предприятия |
Пакет акций, выставленный на аукцион, % УК |
Цена продажи пакета акций, тыс. руб. |
Источник информации |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
1 |
ОАО «Гостиничный комплекс «Космос» |
20 |
570 129 |
Слияния и поглощения за март 2006 г. (www.ma-journal.ru) |
В номере журнала «Слияния и поглощения» за март 2006 г. опубликованы результаты сделки между Правительством Москвы и ВАО «Интурист» по продаже 20% пакета акций ОАО «Гостиничный комплекс «Космос».
Таблица 27. Характеристика предприятия-аналога ОАО «Гостиница «Космос»
|
Информация о предприятии |
||
|
1 |
2 |
|
|
Полное наименование |
Открытое акционерное общество «Гостиничный комплекс «Космос» |
|
|
Место нахождения |
г. Москва |
|
|
Перечень основной продукции (работ, услуг) |
Гостиничный бизнес |
|
|
Общее количество и категории выпущенных акций |
33,537 млн обыкновенных именных акций в бездокументарной форме |
|
|
Номинальная стоимость акций |
17 руб. |
|
|
Общее количество, государственный регистрационный номер и категории выставляемых на продажу акций |
20% пакет обыкновенных именных бездокументарных акций |
|
|
Цена продажи пакета акций |
570 129 тыс. руб., по состоянию на 30 марта 2006 г. |
Так как было найдено только одно предприятие-аналог, с даты публикации результата сделки купли-продажи которого прошло более полугода, и данное предприятие не котируется на фондовых рынках России, метод сделок в рамках сравнительного подхода к оценке ОАО «Гостиница «Третий Рим» также неприменим.
2.6 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Выбор метода согласования
Для согласования полученных результатов был использован метод анализа иерархий.
Выбор критериев сравнения и вычисление их нормированных весов
В качестве критериев сравнения важности методов в настоящем отчете выделены четыре критерия:
А-возможность отразить действительные намерения продавца и покупателя;
Б-тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;
В-способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г-способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
В таблице 28 построена матрица сравнения критериев и рассчитаны значения их нормированных весов.
Таблица 28. Матрица сравнения критериев
|
Критерий |
Вес критерия |
Нормированный вес критерия |
||||||
|
А |
Б |
В |
Г |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
||
|
Критерий |
А |
1 |
1 |
1/2 |
1/2 |
0,707 |
0,167 |
|
|
Б |
1 |
1 |
1/2 |
1/2 |
0,707 |
0,167 |
||
|
В |
2 |
2 |
1 |
1 |
1,414 |
0,333 |
||
|
Г |
2 |
2 |
1 |
1 |
1,414 |
0,333 |
||
|
ИТОГО |
4,398 |
1,000 |
Построение матриц важности и расчет весов оценочных подходов
В таблицах 29-32 для каждого критерия построена обратно симметричная матрица индексов важности оценочных подходов. Каждому параметру всех объектов присваивается важность в соответствии с выбранной шкалой. Так как была проведена оценка с использованием двух оценочных подходов - доходного (Д) и затратного (З), матрицы имеют размерность 2Ч2.
Поскольку оценка проводилась с целью определения цены купли-продажи, то обоим подходам приданы равные веса значимости.
Таблица 29. Матрица сравнения критериев по возможности отразить действительные намерения продавца и покупателя
|
Подход |
З |
Д |
Вес критерия |
Нормированный вес критерия |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
З |
1 |
1 |
1,000 |
0,500 |
|
|
Д |
1 |
1 |
1,000 |
0,500 |
|
|
ИТОГО |
2,000 |
1,000 |
Представляется, что более качественные и обширные данные были предоставлены и/или собраны по затратному подходу.
Таблица 30. Матрица сравнения критериев по типу, качеству, обширности данных, на основе которых проводится анализ
|
Подход |
З |
Д |
Вес критерия |
Нормированный вес критерия |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
З |
1 |
3 |
1,732 |
0,750 |
|
|
Д |
1/3 |
1 |
0,577 |
0,250 |
|
|
ИТОГО |
2,309 |
1,000 |
Поскольку затратный подход основан в большей степени на апостериорной оценке информации, его вес с позиции восприимчивости к конъюнктурным колебаниям будет снижен.
Таблица 31. Матрица сравнения критериев по способности параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания, влияющие на стоимость
|
Подход |
З |
Д |
Вес критерия |
Нормированный вес критерия |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
З |
1 |
1/3 |
0,577 |
0,250 |
|
|
Д |
3 |
1 |
1,732 |
0,750 |
|
|
ИТОГО |
2,309 |
1,000 |
Специфические особенности оцениваемого объекта могут быть учтены более точно в доходном подходе.
Таблица 32. Матрица сравнения критериев по способности учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)
|
Подход |
З |
Д |
Вес критерия |
Нормированный вес критерия |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
З |
1 |
1/3 |
0,577 |
0,250 |
|
|
Д |
3 |
1 |
1,732 |
0,750 |
|
|
ИТОГО |
2,309 |
1,000 |
Расчет итогового значения весов каждого оценочного подхода, использованного при оценке бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», представлен в таблице 33.
Таблица 33. Расчет итогового значения весов оценочных подходов
|
Подход |
Критерий |
Итоговое значение веса оценочного подхода |
||||
|
А |
Б |
В |
Г |
|||
|
0,167 |
0,167 |
0,333 |
0,333 |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
З |
0,333 |
0,750 |
0,250 |
0,250 |
0,347 |
|
|
Д |
0,667 |
0,250 |
0,750 |
0,750 |
0,653 |
|
|
ИТОГО |
1,000 |
Согласование результатов рыночной стоимости оцениваемого бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», полученных с использованием различных оценочных подходов, представлено в таблице 34.
Таблица 34. Согласование полученных результатов
|
Оценочный подход |
Вес оценочного подхода, % |
Величина рыночной стоимости, тыс. руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
Затратный |
34,7 |
240 770 771 |
|
|
Доходный |
65,3 |
214 568 289 |
|
|
Сравнительный |
не применялся |
||
|
ИТОГО |
100,0 |
223 660 550 |
Внесение корректировки на контроль и расчет рыночной стоимости пакета акций
В настоящем отчете оценивается 15% пакет акций ОАО «Гостиница «Третий Рим», состоящий из обыкновенных бездокументарных именных акций Общества, не дающий контроля над предприятием. Соответственно, стоимость одной акции в таком пакете будет меньше стоимости одной акции в контрольном пакете на величину скидки на неконтрольный характер. По данным аналитиков рынка ценных бумаг скидка на неконтрольный характер для оцениваемого пакета акций составляет 25-35%, т.о.была принята средневзвешенная величина равная 30%.
Таблица 26. Скидки на неконтрольный характер
|
Количество акций (процентов уставного капитала) |
Величина скидки на неконтрольный характер, % |
|
|
1 |
2 |
|
|
от 75% до 100% |
0 |
|
|
от 50% + 1 акция до 75% - 1 акция |
5-15 |
|
|
от 25% + 1 акция до 50% |
15-25 |
|
|
от 10% до 25% |
25-35 |
|
|
от 1 акции до 10 % - 1 акция |
35-45 |
Итоговое значение рыночной стоимости пакета акций рассчитывалась как произведение стоимости бизнеса 100% пакета обыкновенных именных бездокументарных акций на коэффициент контроля и долю оцениваемого пакета обыкновенных акций в общем количестве обыкновенных акций акционерного общества.
223 660 550 Ч (100,00% - 30,00%) Ч 15,00% = 23 484 357 рублей.
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости 15% пакета обыкновенных бездокументарных именных акций ОАО «Гостиница «Третий Рим» по состоянию на 30 сентября 2007 г., округленно до трех значащих цифр составляет
23 500 000 (Двадцать три миллиона пятьсот тысяч) рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе представлен способ расчета рыночной стоимости миноритарного пакета акций гостиницы «Третий Рим». Ввиду особенностей развития российского рынка акций (акции большей части российских ОАО не котируются на организованном рынке ценных бумаг) стоимость пакета акций рассчитана при помощи методологии расчета рыночной стоимости бизнеса.
Динамика чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим» имеет сложную зависимость во времени, что вызвано реализацией инвестиционного проекта по реконструкции здания и введения в эксплуатацию гостиницы «Стратег». В связи с этим, единственным методом в рамках доходного подхода, позволившим получить корректный результат, явился метод дисконтирования чистого денежного потока.
Подобные документы
Оценка и сущность привилегированной акции. Особенности оценки рыночной стоимости пакетов акций. Права владельцев привилегированных акций и их влияние на рыночную стоимость этих акций. Прогнозирование денежных потоков. Определение ставки дисконтирования.
реферат [29,9 K], добавлен 11.09.2010Акция как эмиссионная ценная бумага: понятие, разновидности, назначение. Основные методы определения стоимости обыкновенных акций (номинальный, рыночный, балансовый, ликвидационный, инвестиционный). Предложения по увеличению стоимости обыкновенных акций.
курсовая работа [296,0 K], добавлен 12.11.2015Рынок ценных бумаг как составная часть финансового рынка. Понятие и виды акций, их фундаментальный и технический анализ. Критерии, на которых базируются методы оценки акций. Расчёт цены облигации, ожидаемой доходности актива, ожидаемой стоимости опциона.
контрольная работа [864,3 K], добавлен 03.02.2015Понятие и классификация акций. Значение анализа рынка ценных бумаг для инвесторов. Определение справедливой стоимости денежного потока акций. Расчет и оценка финансовых показателей ОАО "Роснефть", фундаментальный анализ акций, оценка прибыли компании.
курсовая работа [502,2 K], добавлен 22.12.2014Акция как основной вид долевых бумаг. Основные критерии классификации акций. Общая характеристика обыкновенных акций и их виды. Понятие доходности акций и факторы, влияющие на ее изменение, дивиденды. Инвестиционная привлекательность обыкновенных акций.
контрольная работа [54,4 K], добавлен 07.01.2012Дивиденды на размещенные акции и цена пакета акций. Портфель ценных бумаг. Дивидендная ставка по акции. Определение конечной доходности пакета акций в процентах годовых, текущей доходности облигации, стоимости купонной облигации и ее номинальной цены.
курсовая работа [17,7 K], добавлен 06.09.2011Особенности и перспективы использования технологии нейронных сетей для прогнозирования рыночной оценки акций. Формирование соответствующей обучающей выборки и проверка на ней работоспособности нейросимулятора. Проверка прогнозирующей способности.
презентация [250,5 K], добавлен 14.08.2013Теоретические основы и основные методики оценки стоимости акций некоммерческой организации. Общая характеристика деятельности ОАО "Дальневосточный банк" как участника рынка банковских услуг, анализ и оценка стоимости его акций различными методиками.
курсовая работа [195,9 K], добавлен 07.01.2011Сущность рынка ценных бумаг. Понятие акции как ценной бумаги, её характеристика и классификация. Цена и доходность акций, методы анализа рынка акций. Спред-анализ рынка акций ОАО "Газпром". Проблемы и перспективы развития фондового рынка в России.
курсовая работа [2,5 M], добавлен 29.01.2011Понятие ценных бумаг и основные этапы при процедуре оценки их стоимости. Общая методология оценки стоимости различных видов облигаций, премия и дисконт в процессе их размещения, расчет процентного риска. Методы оценки акций, рыночные ставки доходности.
курсовая работа [130,4 K], добавлен 29.06.2011
