Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций российских предприятий (на примере оценки 15% пакета акций ОАО "Гостиница "Третий Рим")

130

2. ОБЪЕМ И СТРУКТУРА ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫ

Практически все экономически развитые страны имеют сформировавшиеся за многие десятилетия сети гостиниц, позволяющие размещать своих и зарубежных туристов. По мнению большинства экспертов, Россия, в том числе, и ее столица, пока имеет недостаточное количество мест размещения

По количеству гостиниц Москва отстает от европейских столиц в несколько раз: если в Лондоне почти 1 000 гостиниц, в Париже - более 1 500, то в Москве - около 200. По существующим на Западе нормам на 50 жителей города должно приходиться одно гостиничное место. Согласно этим нормам Москве необходимо 210 000 мест. В настоящее время город обеспечен только 63 400 мест

По-прежнему только 25,0-30,0% гостиничного фонда соответствует всем современным требованиям. В основном, это 4-5* гостиницы, построенные в последние 7-10 лет. Гостиницы высшей категории (5*) занимают порядка 11,0% в структуре номерного фонда гостиниц Москвы. На гостиницы категории 4* приходится около 26,0%. Гостиницы эконом-класса (3* и менее) составляют порядка 70,0% от общего числа гостиниц, но, несмотря на такую большую долю, именно в этом сегменте по-прежнему отмечается самый высокий дефицит.

В настоящее время в Москве насчитывается порядка 203 гостиниц совокупным номерным фондом около 34 687, из которых:

· Класс люкс (5*) - 2 445;

· Бизнес-класс (4*) - 5 570;

· Средний класс (3*) - 15 087;

· Экономический класс (1* -2*) - 9 854;

· Мини-отели (менее 50 номеров) - 1 731.

Сокращение номерного фонда по сравнению с 2006 г. связано с тем, что в феврале был закрыт на реконструкцию один из крупнейших столичных отелей - гостиница «Украина».

Наибольшую долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории 3* (44%), однако, отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно обычными туристами, что обуславливает постоянный дефицит гостиничных мест в отелях данного сегмента.

В последние годы на столичном гостиничном рынке появляется все больше интересных и перспективных гостиничных проектов, к управлению которыми привлекаются как иностранные, так и российские операторы. Таким образом, с каждым годом представительство гостиничных сетей неуклонно растет, что свидетельствует о повышении привлекательности гостиничного рынка Москвы. Под управлением профессиональных гостиничных операторов в основном находятся отели категории высшего сегмента (4* и 5*).

Постоянное превышение спроса над предложением ведет к неминуемому повышению цен на проживание. В настоящее время Москва является самым дорогим городом в мире по уровню цен на номера в гостиницах категории 4* и 5*.

В 2007 г. заявлено открытие около 18 гостиниц совокупным номерным фондом порядка 2 500. Среди отелей, которые планируется открыть в ближайшее время, в основном преобладают объекты нового строительства. Одной из тенденций, которая обозначилась в прошлые годы, стало строительство мини-отелей, в том числе в 2007 г. планируется ввод нескольких подобных объектов. Однако, как и в предыдущие годы стоит ожидать, что не все проекты будут осуществлены в заявленные сроки и некоторые из них, скорее всего, будут перенесены на более поздние сроки. Стоит также отметить, что, несмотря на активные меры правительства по привлечению инвесторов в сегмент гостиниц среднего класса, строительство отелей категории 4* и 5*, по-прежнему, остается наиболее привлекательным направлением.

Одним из наиболее ожидаемых событий ближайшего времени обещает стать появление на столичном гостиничном рынке отеля Ritz Carlton, техническое открытие которого состоялось в конце 2006 г. Планируется, что первых гостей новый отель примет летом этого года.

Столичное правительство планирует, что в 2007 г. в Москве введут в эксплуатацию 15 гостиниц, в том числе 11- категории 2*-3*, 4 - категории 4*-5*. В результате в столичный гостиничный фонд должно поступить 3 тыс. мест; также будет создано порядка 2,5 тыс. дополнительных рабочих мест.

В следующем году темпы строительства планируется увеличить в два раза. В итоге в 2008 г. должны открыться около 100 гостиниц.

Правительство Москвы планирует реконструировать старые гостиницы и превратить бывшие общежития в отели категории 2*. Сейчас составлен список из 320 площадок под строительство. В результате в столице должно появиться около 100-120 тыс. гостиничных мест.

На столичном гостиничном рынке спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Несмотря на то, что появляются новые отели и в ближайшие годы на рынок выйдут крупные реконструированные советские гостиницы, такие как «Россия», «Москва», «Украина», «Минск», скорее всего, дефицит гостиничных мест будет сохраняться довольно долгое время. В особенности если учитывать тот факт, что с каждым годом растет количество туристов, прибывающих в Москву с различными целями.

В первом полугодии 2007 г. наибольшая заполняемость в столичных отелях была зафиксирована в конце марта и практически в течение всего апреля, что связано с началом сезона проведения различных выставок. Наиболее крупными выставочными комплексами Москвы являются: «Экспоцентр», «ВВЦ», «Крокус Экспо», «Сокольники», «Гостиный Двор», которые практически ежемесячно проводят как региональные, так и международные выставки, привлекая в столицу большой поток российских и иностранных конгресс-туристов.

Средняя заполняемость в столичных отелях категории 3*-5* звезд составила около 80%. Высокую заполняемость столичных гостиниц обеспечивают в основном два сегмента: туристы, посещающие Москву с познавательными целями, а также бизнес-туристы.

Чаще всего туристы предпочитают посещать Москву в составе туристических групп, что делает поездку более выгодной, но при этом довольно большая доля иностранных туристов останавливает свой выбор на индивидуально сформированных турах. Обычно продолжительность пребывания в городе туристов, приезжающих в столицу с экскурсионными целями, составляет около 3-5 дней, при этом чаще всего такая поездка захватывает выходные дни. Туристы именно этой категории являются основными потребителями гостиничных услуг в среднем ценовом сегменте.

Бизнес-туристы, чаще всего иностранные, являются основными потребителями гостиничных услуг в сегменте 4-5 звезд. Средняя продолжительность пребывания в городе туристов, посещающих Москву с деловыми целями составляет 3,5 дня. При этом основная загрузка, которую формируют бизнес-туристы, приходится на начало деловой недели.

В настоящее время туризм является одним из основных источников пополнения столичного бюджета (около 7,0% в год), однако основную долю в структуре туристических потоков занимает бизнес-туризм, поэтому правительство Москвы разрабатывает комплекс мер по увеличению притока в столицу обычных туристов. В том числе среди основных задач туристической отрасли стоит разработка проекта Городской целевой программы развития туризма в Москве на 2008-2010 гг.

По прогнозам столичного правительства в 2007 г. Москву посетят 4,5 млн чел. Поэтому в течение последующих периодов спрос на гостиничные номера будет продолжать активно расти.

Гостиничный рынок стабильно сохраняет тенденцию к росту средней стоимости проживания в номерах, хотя в настоящее время на рынке наблюдается небольшое замедление темпов роста.

Москва занимает первое место в рейтинге экономической эффективности отелей (по средней прибыли с номера) среди десяти самых популярных среди туристов городов Европы. В Москве средняя цена номера в гостинице достигает 285 долл. США в сутки. При этом не всегда уровень предоставляемых услуг соответствует стоимости номера, что является прямым следствием дефицита гостиничных площадей.

Стоимость гостиничных услуг колеблется в зависимости от сезона. В сезон повышенного спроса, а также во время проведения в городе крупных выставок, конгрессов и конференций стоимость гостиничных услуг возрастает примерно на 10,0-20,0% в зависимости от класса гостиница и номера. В гостиницах средней категории (2-3*) стоимость проживания колеблется от 120 до 230 долл. США в сутки в базовый период в зависимости от категории номера. В гостиницах высшей категории (4-5*) стоимость проживания колеблется в среднем от 400 до 800 долл. США в сутки в базовый период в зависимости от категории номера.

По-прежнему сохраняется острая нехватка гостиничных мест в Москве, особенно в сегменте отелей среднего класса, чему в том числе способствовало закрытие на реконструкцию гостиницы «Украина». Даже при условии реализации всех намеченных на 2007 г. проектов, сокращение дефицита номеров в столичных отелях не произойдет, в особенности, если учитывать тот факт, что темпы роста туристических потоков значительно превышают темпы увеличения гостиничных мест. Однако столичное правительство предпринимает активные меры по развитию столичного гостиничного рынка. Планируется, что уже к концу 2008 г. в Москве появится 100 новых отелей.

Развитие столичного гостиничного рынка приводит к расширению деятельности гостиничных операторов, причем не только международных, но и российских.

В 2007 г. компания Heliopark Group планирует запустить 10 новых объектов. В эксплуатацию будут введены как реконструированные объекты, так и построенные.

Компания Holiday Inn Hotels & Resorts планирует возведение отелей во многих российских городах, в том числе до середины 2009 года планируется открыть два отеля в Москве. Предполагается, что номерной фонд гостиниц будет составлять 175-225 номеров.

Компания Orco Property Group SA откроет свой первый отель в Москве и России в мае-июне 2007 г. Отель будет работать под брендом MaMaison Hotels & Apartments и будет носить название Pokrovka Suite Hotel. Помимо этого компания создала инвестиционный фонд в размере 250 млн евро для приобретения гостиничных объектов, в первую очередь в России.

В Москве на Поклонной горе к 2010 г. будет построен многофункциональный комплекс «Океанариум», в состав которого в том числе войдет гостиница категории «4 звезды» на 300 номеров. Отелем будет управлять уже представленный в столице международный оператор Holiday Inn.

В ближайшие три года в столице одним из основных направлений будет строительство гостиниц. В том числе в рамках реализации Генеральной схемы размещения гостиниц в городе Москве до 2010 г. будет проводиться мониторинг развития гостиничного хозяйства на основе интерактивной системы контроля за ее исполнением.

В центральном округе столицы к 2010 г. планируется построить 100 гостиниц общим гостиничным фондом 28 650 мест, в том числе в 2007 г. будет построено 11 отелей на 1 853 места, а к 2008 г. планируется ввести в эксплуатацию 51 гостиницу на 12483 места.

К 2010 г. правительством Московской области запланировано удвоить количество предприятий туристской инфраструктуры.

В начале 2007 г. некоторые российские и иностранные компании объявили о своих планах инвестировать средства в столичный гостиничный рынок.

Компания «Ренова-СтройГруп» планирует построить в России 50 гостиниц категории «3 звезды», в том числе 7 отелей в Москве. Для управления сетью гостиниц планируется привлечь международного оператора, который выступит соинвестором строительства. В конкурсе по выбору управляющей компании примут участие такие сети, как Marriott, Accor, Starwood и другие. Предполагается, что проект будет реализован в ближайшие 10 лет, в том числе уже в этом году начнется строительство 2-3 отелей в Москве. Объем инвестиций в создание сети гостиниц составит более 1 млрд долл.

Компания London & Regional Properties планирует вложить около 500 млн долл. США в строительство 20 гостиниц в регионах России. Компания также рассматривает возможность возведения отелей в Москве.

В январе-марте 2007 г. был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы.

В ближайшее время начнется строительство ветки легкого метро от аэропорта «Внуково» до станции метро «Юго-Западная». В рамках данного проекта в 2008 г. предполагается строительство гостиницы.

Мэр Москвы одобрил строительство гостиницы в Вознесенском пер., д. 18. Общая площадь отеля составит 12,7 тыс. м².

В конце 2008 г. планируется открыть медицинско-досуговый комплекс общей площадью 115 тыс. м² на месте «Трансвааль-парка», в инфраструктуру которого войдет SPA-гостиница на 200 мест.

Рядом со стадионом «Динамо», который планируется реконструировать, будет простроен многофункциональный комплекс общей площадью от 400 до 500 тыс. м², в состав которого войдут гостиницы.

На Ленинградском проспекте в рамках проекта развития территории Национального теннисного центра будет построена гостиница на 200 номеров и открытый теннисный корт. Проектирование гостиницы общей площадью 15,9 тыс. м² займет около двух лет, строительство планируется завершить к 2010 г.

Многофункциональный комплекс будет построен в районе Нижние Мневники, на территории которого в том числе разместится гостиница на 200 номеров. Заказчиком разработки концепции комплекса выступила корейская компания «Лотте-групп».

Компания «Гостиничный комплекс «Шереметьево-2» планирует приступить к реализации второй очереди гостиничного комплекса общей площадью 71 тыс. м², в состав которого войдет четырехзвездочная гостиница на 220 номеров.

Вблизи аэропорта «Домодедово» планируется построить Аэротрополис и «Аэропорт Сити». В рамках проекта намечено строительство офисного центра с гостиницей на 400 номеров.

Многоэтажный гостинично-офисный центр появится на Ходынской улице. Общая площадь комплекса составит порядка 35 тыс. м², из которых 28 тыс. м² займут гостиничные площади.

В настоящее время компания «Капитал Групп» разрабатывает три гостиничных проекта, которые планируется реализовать в Москве, в том числе комплекс «Русский авангард» на Крымской набережной. Комплекс будет состоять из пяти корпусов, в одном из которых разместится гостиница, а остальные четыре будут отданы под апарт-отели, предназначенные для длительного проживания.

На ул. Айвазовского и на ул. Снежная будут открыты 2 гостиницы с помещениями квартирного типа для работников московских театров. Разработку необходимой документации планируется завершить в 2008 г.

Столичные власти в 2007-2010 гг. планируют реконструировать экспериментальную школу высшего спортивного мастерства «Москвич». В результате на ее месте появится многофункциональный спортивный комплекс, который будет включать гостиницу на 200 мест.

На востоке столицы планируется строительство нового технопарка, который будет специализироваться на IT-технологиях и высокотехнологичном производстве компонентов электроники. Рядом с производственными помещениями предполагается возвести спортивный комплекс и гостиницы.

В районе Ходынской улицы, Пресненского и Грузинского валов планируется построить 33-этажный многофункциональный комплекс для Международного совета российских соотечественников общей площадью более 43 тыс. м². В высотной части комплекса помимо офисов расположаться гостиничные номера.

Размещено на Allbest.ru