Ипотечное кредитование

16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. По словам министра индустрии и торговли Адильбека Джаксыбекова, чьим ведомством и осуществлялась разработка программы, за три года в республике будет построено более 12 млн квадратных метров общей площади жилья, строительство которого позволит дополнительно привлечь на работу 45 тысяч казахстанцев. Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласно задумке правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью и архитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать облик городов и соответствовать требованиям комфортности планировки. Чиновникам, конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфорта придется поступиться претендентам на жилье нового образца. Предполагаемая стоимость кв. метра жилья в таком доме будет составлять около $350 за квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а также в перспективных с точки зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже, и платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450 за квадрат. В целом, по мнению министра Джаксыбекова, по предложенным правительством расценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако в том же Атырау, цены даже на довольно ограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новыми квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы. За три года на финансирование программы будет выделено 138 млрд тенге, при этом возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы. Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начиная с 2005 года сроки ипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 лет, первоначальный взнос будет снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, по словам премьера, АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" снизит размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимости жилья и увеличит сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых. "Предполагается ясная и прозрачная модель, которая сделает доступным жилищное строительство для широких слоев населения", - подытожил Даниал Ахметов. На какие цифры в итоге предстоит ориентироваться этим самым широким слоям населения? 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом столичном доме обойдется примерно в $28 000. Таким образом, согласно подсчетам Адильбека Джаксыбекова, оформить кредит на такую квартиру сможет семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и говорить, такими доходами, особенно легальными, которые можно представить банку, располагает далеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке сегодня, круг тех, кто может позволить себе покупку жилья, расширится. К тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. По словам министра экономики и бюджетного планирования Кайрата Келимбетова, казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть - ипотечное кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с законодательством и разработанным правительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор кредитования.В духе новой жилищной стратегии выдержана программа развития ипотечного кредитования жилья в Алматы, представленная городским акимом Виктором Храпуновым. Предполагается, что на первоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде "дешевых" и "длинных" денег стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% - процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 февраля задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5 млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице в нынешнем году должно быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, а ликвидировано как класс - более 2 млн квадратов жилья ветхого. Впрочем, для многих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге - цифры одинаково нереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматривает строительство государственного жилья, однако рассчитывать на приватизацию жилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и в количественном соотношении доля "ложки меда" оставляет желать большего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менее одного стоквартирного дома государственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не поспеет за спросом. [15]

25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.“То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.[14]

C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда - страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. [12]

Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора - Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку - кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.

Анвар Сайденов, председатель Национального Банка РК: - Опасения Нацбанка, что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут свое давление - не высказывались. Поскольку все это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нацбанк должен справляться в независимости от того, будет жилищная программа или нет.

Наряду с программой будет активно строиться и само жилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня же главный банкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой.[7]

2.2 Анализ рынка ипотечного кредитования

Рынок ипотечного кредитования в Казахстане до ипотечного кризиса США динамично развивался, но начиная с 2 квартала 2007 года происходит его спад. Более подробно это показано на рисунке 3.

Общая динамика внешних займов, Ипотечного портфеля, цен на недвижимость и инфляции

(Рисунок 3)

Об ипотечном кризисе в США разразившемся в 2007 году много говорят в средствах массовой информации. Пытаются оценивать его последствия для мирового и казахстанского финансового рынка. В этой статье сделана попытка систематизировать всю эту информацию и взглянуть на проблему в целом. Для начала попытаемся разобраться, как выглядит американская система ипотечного кредитования. В США существует два основных вида ипотечного кредитования: обычный кредит и большой кредит. Ограничения по обычному ипотечному кредиту, который устанавливают Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фанни Мэй» (Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита «Фредди Мак» (Freddie Mac) в настоящее время составляет 417 тысяч долларов. Это выше среднестатистической цены на дом для одной семьи, однако меньше реальной стоимости большинства домов.

В ситуациях, когда размер ипотечного кредита превышает рамки установленной нормы, в дело вступает так называемый «Большой кредит», размер которого может значительно превышать установленный «Фанни Мэй» и «Фредд Мак».Каковы же причины развития ипотечного кризиса в США? В целях максимизации прибыли, американские финансовые институты стали применять очень упрощенную схему выдачи ипотечных кредитов без залога, без первоначального взноса, без проверки платежеспособности. Первоначально, в первые три года были еще предусмотрены очень низкие проценты - 1-2, затем они несколько повысились.

Как результат, начался ажиотаж, огромное количество весьма бедных людей купили дома и стали в них жить. В целом, по стране было выдано ипотечных кредитов на сумму, превышающую 70 млрд. долл. США. Ипотечные компании, выдававшие кредиты, стали выпускать облигации и акции, которые были раскуплены истали основой для выпуска вторичных ценных бумаг. Эти бумаги разошлись по портфелям инвесторов практически всего мира. Таким образом, весь мир был связан в одну цепочку, завязанную на американской ипотеке. Но, большинство заемщиков, взявших ипотечные кредиты, оказались не способны за нее платить после повышения процентов. Начался массовый невозврат кредитов и падение цен на рынке недвижимости. Начали банкротиться ипотечные компании и появились проблемы у кредитовавших их банков. Жилье, являющееся предметом ипотеки- это одновременно и средство обеспечения ценных бумаг - ипотечных облигаций, приобретенных инвестиционными институтами по всему миру. Таким образом, кризис рынка ипотечного кредитования в США имел в своей основе дефолты хедж-фондов, инвестировавших на рынке США в высоко доходные, но в то время в высоко рисковые ипотечные облигации типа “subprime”. В условиях глобальной мировой экономики кризисные явления по цепочке перекинулись в страны Европы и на другие рынки. Таким образом, мировой финансовый рынок стал испытывать серьезные проблемы, а вместе с ними и финансовый рынок РК.Кризисные явления на ипотечном рынке США, начали появляться в январе 2007г. В мае 2007 г. - началось падение акций ипотечных компаний США. В июле 2007 г. - произошло банкротствонекоторых крупных ипотечных компаний и обеспокоенные инвесторы начали выводить свои инвестиции с рынков развивающихся стран, а также продавать свои рискованные активы, к которым конечно относятся ценные бумаги казахстанских банков. Кризис продолжает набирать обороты, в август 2007 г. - появились проблемы с ликвидностью у банков США, Японии и Европы. В это же время, и казахстанская финансовая система начинает испытывать серьезные проблемы. Во-первых, резкое падение курса акций казахстанских банков более чем на 10-15%. Во вторых, резкое повышение ставок межбанковского кредитования в 1,5 раза. И наконец в-третьих, Повышение ставок кредитов для юридических и физических лиц на 4-6%.

Одной из важнейших причин складывающейся ситуации в Казахстане стал очень высокий уровень зависимости финансовой системы Казахстана от внешних заимствований. Первоначально, в 90-х годах заимствовало зарубежом только государство. После того как была сформирована современная банковская система Казахстана, которая стала пользоваться доверием со стороны международных инвесторов, доля банков в совокупном внешнем государственном долге стала быстро увеличиваться. В настоящее время долг государства достаточно мал на середину 2007 года около 4 миллиардов долларов, так что его можно в расчет не принимать. Основной внешний долг РК - это долг частных компаний. Резкий скачок негосударственных заимствований произошел, в 2004 году, а наибольшее количество средств было привлечено в 2006 году. В настоящее время только чтобы оплатить проценты по уже взятым кредитам, нам приходится отдавать девятую часть нашего экспорта или 11%. Таким образом, прирост ВВП весь «съедается» необходимостью платить за внешние заимствования. Кроме банковских кредитов, также одним из наиболее популярных способов заимствования было для наших банков IPO на Лондонской бирже. Однако, начиная со второй половины июля, курс акций многих банков резко пошел вниз на 20-35%. В отличие от акций, ставки межбанковского кредитования в Лондоне только растут. Если в 2003 году наши банки могли взять кредит на 1 год под 1,0-1,3% годовых, то сейчас им придется отдавать 5-5,3%. Тоже самое происходит на нашем рынке межбанковских кредитов. Как показывает изменение индекса «KazPrime», особенно резкий взлет произошел в августе, когда индикатор изменился с 6,5% до 9,17%. Таким образом, в Казахстане «дешевых денег» для банков второго уровня, в среднесрочной перспективе, не будет, что в свою очередь сказывается на всех остальных ставках и тарифах на финансовые услуги. Таким образом, нацио-нальная финансовая система Казахстана тесно связана с мировым финансовым рынком, мощный рост которой, в последние годы связан с массовыми кредитными и облигационными заимствованиями «дешевых денег» на глобальных рынках. В настоящее время получение подобных заимствований весьма затруднено, что сказывается на ликвидности наших банков. В целом, можно сказать что все признаки финансового кризиса в Казахстане в настоящее время присутствуют. Весьма примечательно выглядело Wинформационное освещение финансового кризиса в стране. Правительство говорило, что финансового кризиса (а точнее имелось в виду - катастрофических последствий для населения) в Казахстане нет, и в этом году не будет. Надзорные органы говорили о «коррекции рынка» и о том, что они примут все меры для предотвращения негативных последствий. Банки, признавая факт мирового кризиса, отрицают наличие проблем в собственных банках, впрочем, не отрицая возможность таковых у банков-конкурентов. Журналисты писали об этом в разном ключе, но в настоящее время общая тональность пессимистичная. С началом процесса активного предоставления ипотечных кредитов, приблизительно со второй половины 2002 года, в Казахстане начал-ся бурный рост цен на недвижимость. Последствия этого роста, испытали на себе буквально все население страны. В 2002 году средняя цена квадратного метра в центре Алматы составляла 250 долларов США, сейчас она составляет около 3600 долларов США, то есть произошло увеличение стоимости жилья примерно в 14 раз.

Благополучие национальной банковской системы во многом зависит от ситуации на рынке недвижимости. Если проанализировать, кредиты по целям, то получается, что: -На кредитование нового строительства и реконструкцию строительным организациям выделили около 6,01 млрд. долларов; - На кредитование строительства и приобретения жилья гражданам выделено - 6,06 млрд. долларов. Прибавляя средства, которые были даны на приобретение основных фондов и на оборотные средства для строительных компаний, то возможная сумма инвестиций в строительство БВУ составит около 15 миллиардов долларов. Если, проанализировать отраслевую структуру кредитного портфеля банков Казахстана, то выясняется, что на строительство выделено средств больше, чем на промышленность и сельское хозяйство вместе взятые. Объем вкладов в БВУ на 01.01.07 г. составил 4 714,9 млрд. тенге (прирост по сравнению с 2005 годом 86,9%). Соотношение вкладов физических и юридических лиц было равно: 78,0% и 22,0% соответственно. Такой бурный рост вкладов в БВУ раскрывал также одну из негативных сторон состояния казахстанской экономики, суть которого заключается в недостаточной развитости фондового рынка и в отсутствии пока достаточно большого количества альтернативных банковскому депозиту разнообразных и выгодных для инвесторов финансовых инструментов. Необходимо отметить также, имеющую место на сегодняшний день слабую информированность населения об уже существующих фин. инструментах на рынке Казахстана.

На 1 июня 2007 года объем вкладов составил 5 948,6 млрд. тенге, прирост по сравнению с началом года 26,2%, что говорит о некотором замедлении темпов роста депозитной базы в течение прошедшего периода текущего года. Просроченная задолженность населения по кредитам банков пока не велика и составляет всего 14,905 млрд. тенге или 0,62% от всех кредитов, выданных физическим лицам. Основную долю задолженности - 11,888 млрд. тенге составляют кредиты на потребительские цели. Основными факторами на рынке недвижимости, которые вызывают основные колебания, являются: - Кредиты на строительство - Ипотечное кредитование После повышения ставок на ипотеку до 16-20% она станет недоступна практически всему среднему классу, так как при займе 100 000 долларов на 10 лет при 18% ежемесячные выплаты по займам составят 1600 долларов, что слишком много для обычной семьи. Таким образом, можно прогнозировать сильное снижение цен на недвижимость в ближайшем будущем. Еще в октябре в 2006 году Национальный банк РК и Агентство по финансовому надзору предупреждали о риске излишних внешних заимствований, однако банковское лобби оттягивало принятие необходимых решений. После того как кризис на казахстанском рынке вошел в видимую фазу (начало августа) руководству данных ведомств надо было уже срочно принимать меры и успокаивать население, выступив с публичными заявлениями. Однако из-за проводимых парламентских выборов это было сделано только 21 августа. В дальнейшем, в СМИ были опубликованы различные комментарии данных ведомств, которые позволили точнее выяснить картину происходящего в стране. Какое влияние оказывает кризис на состояние банковского сектора Казахстана?

В результате кризиса наши банки вынуждены были в свою очередь повысить процентные ставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев, связанных с проблемами ликвидности ввести дополнительные ограничения на выдачу кредитов. До наступления кризиса наиболее высокие темпы роста кредитования были в розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сокращении объемов кредитования экономики банками второго уровня. Строительные компании находятся в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов.[8]

Действия государства по преодолению ипотечного кризиса в Республике Казахстан

* Предоставление Национальным Банком Республики Казахстан кредитной линии по рефинансированию коммерческих банков в размере 4 млрд. долларов США.

* Выделение средств из госбюджета в размере 130 млрд. тенге (1 млрд. долларов США) для обеспечения возобновление активности в строительной отрасли, и как следствие, обеспечение дольщиков жильем.

* Разработка концепции Фонда Стрессовых Активов с целью обеспечения коммерческих банков необходимой ликвидностью.

* Проект слияния государственного холдинга «Самрук» и «Казына» в единый холдинг. Капитализация холдинга в 5 млрд. долларов США из средств Национального Фонда.

* Предоставление еще 5 млрд. долларов США на реализацию мер поддержки экономики Казахстана в условиях мирового кризиса.

* Снижение резервных требований Национального Банка Республики Казахстан с целью обеспечения банковской системы дополнительной ликвидностью.

* Повышение объема гарантирования вкладов населения до 5 млн. тенге (40 тыс. долларов США). Система гарантирования вкладов охватит таким образом 98% вкладов населения.

* Повышение на 25% заработной платы, пенсий и стипендий в предстоящем году.

Государственные институты поддержки рынка ипотеки

Казахстанская Ипотечная Компания - создана 2000г., 2001г. Начало деятельности.

Казахстанский Фонд Гарантирования Ипотечных Займов создан конец 2003г. начало деятельности середина 2004 г.

Жилищный Строительный Сберегательный Банк Казахстана создан в 2003г., в 2006г. первые выдачи займов.

На данный момент в коммерческом секторе участвуют 20 банков и 12 ипотечных компаний. Тогда, как в 2002 всего 5 банков и 2 ипотечных компаний.

За прошедший период с 2002 - 2006гг. наблюдается значительное изменения условий ипотечных займов. Подробнее это показано в таблице 2.

Таблица 2. Динамика Изменения Условий Ипотечных займов

Период	О/Д	LTV (К/З)	Срок	Процентные ставки	Документы	Время рассмотрения
2002-2004	75%	70%-80%	3-15 лет 3-20 лет (КИК)	17%-22%	Стандартный пакет* + Справка из наркологического диспансера	2-3 недели
2005-2006	90%	95%-100%	3-30 лет 3-20 лет 3-15 лет (экспресс)	12%-16% 13%-19%	Стандартный пакет* + выписка из кредитного бюро - справка из наркологического диспансера Экспресс- ипотека - Удостоверение личности, РНН	От 3 дней до 7 дней

Стандартный пакет

1. Удостоверение личности (заемщика/созаемщика/сособственников недвижимости и всех совершеннолетних

членов семьи, проживающих совместно с заемщиком;

2. РНН, справка с места прописки, документы, подтверждающие гражданское состояние (свидетельство о

заключении брака;

3. Свидетельство о рождении, свидетельство о смерти, свидетельство о расторжении брака)

заемщика/созаемщика/сособственников недвижимости;

4. Правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость , выписка с места работы, выписка из пенсионного фонда.[11]

2.3Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы

В соответствии с подпунктом 8 статьи 44 Конституции Республики Казахстан, в целях дальнейшего жилищного строительства и обеспечения доступности жилья широким слоям населения Республики Казахстан президент РК постановляет:

1. Утвердить прилагаемую Государственную программу жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы (далее - Программа).

2. Правительству Республики Казахстан в месячный срок разработать и утвердить план мероприятий по реализации Программы.

3. Министерству индустрии и торговли Республики Казахстан, другим заинтересованным министерствам, а также государственным органам, непосредственно подчиненным и подотчетным Президенту Республики Казахстан, акимам городов Астаны и Алматы, областей принять меры по
реализации Программы.

4. Министерству индустрии и торговли Республики Казахстан один раз в полугодие не позднее 25-го числа, следующего за отчетным периодом, представлять в Администрацию Президента Республики Казахстан и Правительство Республики Казахстан информацию о ходе реализации Программы.

5. Контроль и координацию обеспечения выполнения Программы возложить на Министерство индустрии и торговли Республики Казахстан.

6. Настоящий Указ вводится в действие со дня подписания.

Главная цель государственной программы жилищного строительства - комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения

Основные задачи этой программы:

1)Создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

3)привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства;

2)Стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;

развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки;

3)Совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов

Потребность затрат из бюджета составит: 300,8 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 110,3 млрд. тенге, в 2009 году - 102,8 млрд. тенге, в 2010 году - 87,7 млрд. тенге, из них: бюджетное кредитование 136,8 млрд. тенге, в том числе:

местных исполнительных органов городов Астаны и Алматы, Атырауской области по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья - 25 млрд. тенге в 2008-2009 годы, в том числе в 2008 году - 15 млрд. тенге, в 2009 году - 10 млрд. тенге;

местного исполнительного органа города Астаны по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья для работников бюджетной сферы - 25 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе в 2008 году - 7,9 млрд. тенге, в 2009 году - 7,8 млрд. тенге, в 2010 году - 9,3 млрд. тенге;

местных исполнительных органов города Алматы, областей по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья для работников строящихся 100 школ и 100 больниц - 24,8 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе в 2008 году - 8,3 млрд. тенге, в 2009 году - 8,3 млрд. тенге, в 2010 году - 8,2 млрд. тенге;

АО "Казахстанская ипотечная компания" (далее - КИК) по ставке 0,5% годовых - 42 млрд. тенге;

АО "Жилищный строительный сберегательный банк" (далее - ЖССБ) по ставке 1% годовых - 20 млрд. тенге;

повторное использование местными исполнительными органами городов Астаны и Алматы, Атырауской области бюджетных кредитов, выделенных в 2008-2009 годах, - 15 млрд. тенге в 2010 году;

повторное использование местными исполнительными органами городов Астаны и Алматы, областей бюджетных кредитов, выделенных в 2006-2007 годах - 44 млрд. тенге в 2008-2009 годах, в том числе в 2008 году - 22 млрд. тенге, в 2009 году - 22 млрд. тенге;

целевые трансферты местным исполнительным органам и финансовым институтам - 164 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе: на проектирование и строительство арендного (коммунального) жилья для граждан, состоящих в очереди в акиматах, - 21,7 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 7,3 млрд. тенге, в 2009 году - 7,2 млрд. тенге, в 2010 году - 7,2 млрд. тенге;

на проектирование, развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки - 90 млрд. тенге, в том числе в 2008-2010 годы - ежегодно по 30 млрд. тенге;

на проектирование, реконструкцию и ремонт инженерно-коммуникационной инфраструктуры - 15 млрд. тенге, в том числе в 2008-2010 годы - ежегодно по 5 млрд. тенге;

на проведение в Алматинской области предварительных работ по развитию четырех городов-спутников города Алматы - 13 млрд. 492 млн. тенге, в том числе: в 2008 году - 4 млрд. 531 млн. тенге, в 2009 году - 4 млрд. 531 млн. тенге, в 2010 году - 4 млрд. 430 млн. тенге;

на проведение в Акмолинской области предварительных работ по развитию села Кощи, как города-спутника города Астаны - 6 млрд. 508 млн. тенге, в том числе: в 2008 году - 2 млрд. 169 млн. тенге, в 2009 году - 2 млрд. 169 млн. тенге, в 2010 году - 2 млрд. 170 млн. тенге;

увеличение уставного капитала КИК на 6,9 млрд. тенге;

увеличение уставного капитала ЖССБ на 6,3 млрд. тенге;

увеличение уставного капитала АО "Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов" (далее - КФГИК) на 4,1 млрд. тенге.

Объем финансирования Программы на 2008-2010 годы будет уточняться в рамках прогнозных показателей республиканского бюджета на соответствующий финансовый год

В результате реализации Программы:

при ежегодном темпе роста ввода в эксплуатацию жилых домов за три года будет построено около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья;

будет построено 2,1 млн. кв. метров доступного жилья, в том числе в 2008 году - 0,86 млн. кв. метров, в 2009 году - 0,73 млн. кв. метров, в 2010 году - 0,51 млн. кв. метров;

в течение 2008-2010 годов будет построено 363,1 тыс. кв. метров арендного (коммунального) жилья (4320 квартир) за счет средств республиканского бюджета;

будет обеспечено строительство арендного (коммерческого) жилья за счет частных инвестиций с ежегодным объемом не менее 96 тыс. кв. метров (800 квартир);

будет построено 17,1 млн. кв. метров индивидуальных жилых домов, в том числе: в 2008 году - 5,3 млн. кв. метров, в 2009 году - 5,6 млн. кв. метров, в 2010 году - 6,2 млн. кв. метров;

районы жилищной застройки будут обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;

будут созданы новые рабочие места для более чем 120 тыс. человек;

увеличится сбор налогов в бюджет от строительной деятельности, в том числе налога на имущество, подоходного налога с работников строительной отрасли;

ожидается мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья

Жилищное строительство - одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

В целях реализации жилищной политики Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года N 1388 утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы (далее - Госпрограмма), согласно которой за три года предусматривалось ввести в эксплуатацию 12 млн. кв. метров общей площади жилья. Фактические результаты 2005-2006 годов составили 11,2 млн. кв. метров, т.е. задание трехлетней программы практически было выполнено за два года.

В связи с этим в Госпрограмму была внесена корректировка объема ввода жилья в сторону увеличения до 15,8 млн. кв. метров.

В соответствии с прогнозом, по завершении Госпрограммы при предусмотренном объеме ввода жилья 15,8 млн. кв. метров, будет сдано 18 млн. кв. метров жилья, улучшат жилищные условия около 290 тыс. семей.

Ожидается создание 60 тыс. рабочих мест при задании 45 тыс., увеличится объем производства основных отечественных строительных материалов, изделий и конструкций по сравнению с показателями 2004 года на 70 %.

В Послании Главы государства народу Казахстана от 28 февраля 2007 года "Новый Казахстан в новом мире" определены такие направления, как: развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 296 Плана мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года N 319, предусмотрены разработка и утверждение Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы (далее - Программа). Одним из важнейших направлений внутренней и внешней политики определена современная социальная политика: внимание запросам и нуждам людей, создание рабочих мест. Исходя из этого, необходимы разработка и принятие новой Государственной программы на 2008-2010 годы, которая должна учесть недостатки действующей Госпрограммы и иметь социальную направленность, в первую очередь, на повышение доступности жилья для граждан, имеющих различные уровни доходов.

Итоги реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы

По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, за 2005-2006 годы по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлены 565,8 млрд. тенге инвестиций. Введены в эксплуатацию 11,23 млн. кв. метров общей площади жилых домов, в том числе:

в 2005 году - 5,04 млн. кв. метров (184,2 % к 2004 году);

в 2006 году - 6,19 млн. кв. метров (124 % к 2005 году).

В рамках Госпрограммы ведется строительство коммунального жилья для социально защищаемых слоев населения. За два года построено 394,4 тыс. кв. метров общей площади жилья (4752 квартиры), в том числе за 2005 год - 183,7 тыс. кв. метров (2302 квартиры), за 2006 год - 210,7 тыс. кв. метров (2450 квартир).

За два года за счет кредитных средств, выделенных местным исполнительным органам (далее - МИО) на строительство ипотечного жилья, построены 17878 квартир общей площадью 1618,7 тыс. кв. метров, в том числе за 2005 год - 11764 квартиры (953,9 тыс. кв. метров), за 2006 год - 7811 квартир (664,8 тыс. кв. метров).

В соответствии с Госпрограммой выделение кредитных средств на строительство доступного жилья на 2005-2007 годы предусматривалось в объеме 126 млрд. тенге. Однако фактически на эти цели были выделены 86 млрд. тенге, так как в 2006-2007 годах 40 млрд. тенге из запланированных объемов кредитных средств были направлены на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки.

В целях восполнения снятых средств постановлением Правительства Республики Казахстан от 24 октября 2006 года N 1021 "О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года N 57 и от 3 марта 2006 года N 146" срок возврата кредитных средств, выделенных в 2005-2006 годах, продлен с 2-х до 3-х лет. За счет этого дополнительно инвестировано 86 млрд. тенге.

За прошедший период наибольшее развитие получило индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС), как наиболее дешевое.

В 2005 году в рамках ИЖС были введены 2,5 млн.кв. метров, в 2006 году - 3,6 млн.кв. метров.

В 2006 году на обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки выделены 20 млрд. тенге, в том числе 10 млрд. тенге к районам ИЖС. На 2007 год предусмотрены на эти цели 30 млрд. тенге, в том числе 22,8 млрд. тенге к районам ИЖС.

Предприятиями и организациями частной формы собственности за 2005-2006 годы введены в эксплуатацию 2,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов.

В ходе реализации Госпрограммы в нее были внесены изменения, предусматривающие увеличение объемов строительства жилья за три года с 12 млн. кв. метров до 15,8 млн.кв. метров.

К сильным сторонам Госпрограммы относятся стимулирование роста темпов жилищного строительства, создание условий, повышающих привлекательность жилищного строительства для инвестиций, создание механизма кредитования МИО для строительства доступного жилья с последующей реализацией приоритетным категориям граждан, установление минимальных параметров ипотечного кредитования и системы жилищных строительных сбережений, внедрение системы гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку доступного жилья, возобновление строительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс. семей (прогноз).

В целях реализации Госпрограммы Правительством Республики Казахстан были приняты регламентирующие нормативные правовые акты.

Законодательная основа, предусматривающая налоговые преференции для строительства арендных домов частными застройщиками, создана.

Принят Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросу развития арендного сектора жилья", предусматривающий создание условий для развития арендного сектора жилья.

Вместе с тем, слабыми сторонами Госпрограммы являются: недоработки в работе МИО по выделению земельных участков под ИЖС, непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье, опережение и превышение спроса на жилье над предложением, несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья, неучтенность альтернативных механизмов жилищного строительства, таких, как жилищно-строительные кооперативы и государственно-частное партнерство, практически неучастие системы сберегательных строительных сбережений в реализации Госпрограммы и отставание развития строительной индустрии.

Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.

Растущие темпы строительства в республике позволяют прогнозировать в 2007 году ввод в эксплуатацию за счет всех источников финансирования по Госпрограмме 6,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов, при предусмотренном объеме 5,7 млн. кв. метров.

За три года, с 2005 по 2007 годы, при плане 15,8 млн. кв. метров прогноз ввода жилья составляет 17,9 млн. кв. метров, при этом улучшат свои жилищные условия около 290 тыс. семей.

В течение трех лет в каждой области, городах Астане и Алматы предусматривалось строительство коммунального жилья - по три 100-квартирных жилых дома для социально защищаемых слоев населения, или 4880 квартир. Ожидаемый ввод составит 442,4 тыс. кв. м., или 5352 квартиры.

За счет бюджетного кредитования в 2005-2007 годы при плане 2406,8 тыс. кв. метров (29512 квартир) будет построено 2618,7 тыс. кв. метров (32075 квартир) для приоритетных категорий граждан.

В 2005-2007 годы за счет собственных средств предприятий и организаций негосударственного сектора будет построено 5,04 млн. кв. метров коммерческого жилья.

Этими предприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома, реализуемые напрямую покупателям со средним и высоким доходом. Указанными застройщиками решается комплекс задач по проектированию и строительству многоквартирных жилых домов нового поколения, уникальных по архитектуре и технической сложности, с применением новейших технологий и материалов.[6]

Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3. Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 9-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда - во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов - нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау -- двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь -- сами кредиты, а вторичный -- специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска - высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

Список использованной литературы

1. Грибанова Светлана “Жизнь в кредит” - НП №24 (212), 14 июня 2002г.

2. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”

3. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. -- С.49

4. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.

5. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной

6. www.akorda.kz

7. www.inform.kz

8. журнал “БАНКИ КАЗАХСТАНА ” * №2 * 2008 статья “Ипотечный кризис в США и его влияние на финансовый рынок Казахстана” Баишев Б.К.

9. www.nationalbank.kz

10. www.stat.kz

11. Второй Всероссийский Конгресс Ипотечных и Кредитных Брокеров(27 октября 2008 г)

12. www.kmc.kz

13. www.gazeta.kz

14. www.ipoteca.kz

15. www.wfin.kz

16. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1

17. Мельников В.Д. Основы финансов. Учебник. - Алматы: ТОО «Издательство LEM», .2005

18. Мельников В.Д., Ильясов К.К. Финансы. Учебник для вузов. - Алматы: ФинЭко, 2001

19. Берстембаева Р.К.Организация государственных финансов в отдельных развитых странах. /Алматы, Институт Развития,2001г.

20. Баймуратов У.Национальная экономическая система. Алматы, издательство «Гылым», 2000г.

21. Баймуратов У.Деньги и финансы: нелинейная система. Алматы, 2005г.

22. Баймуратов У. Инвестиции и инновации: нелинейный синтез. Том 3.Алматы, БИС,2005г.

23. Баймуратов У.Финансы Казахстана Том 2.Алматы,издательствуо БИС.2005г.

24. Финансово-кредитный словарь. Т.1,2,3 - М.: Финансы и статистика, 1984, 1986, 1988

25. Ведомости Парламента Республики Казахстан. - Астана: Аппарат Сената Парламента Республики Казахстан

26. Нормативные акты по финансам, налогам, бухгалтерскому учету, страхованию. Министерство финансов Республики Казахстан. Официальное издание. - Алматы, «Каржы-Каражат».

Размещено на Allbest.ru