Размер средневзвешенной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным на территории Тверской области по состоянию на конец 2010 года на 0,2 процентных пункта выше, чем ставка по Центральному федеральному округу и на 0,3 процентных пункта выше, чем ставка по России.

Таблица 2.1.

Отдельные показатели по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным кредитными организациями физическим лицам в Центральном Федеральном округе за 2010 год

	Численность постоянного населения на 01.01.2010г.	Количество ипотечных жилищных кредитов выданных за 2010 год, единиц	Количество ипотечных жилищных кредитов на 1000 жителей	Объем ипотечных жилищных кредитов, млн.руб.	Объем ипотечных жилищных кредитов на душу населения, руб.	Средневзвешенная ставка, %
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	141 914 509	297 843	2,10	36 3666	2 563	13,1
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	37 117 984	54 976	1,48	96 200	2 592	13,2
г. Москва	10 563 038	12 311	1,17	37 538	3 554	13,0
Московская область	6 752 727	9 837	1,46	22 891	3 390	13,3
Воронежская область	2 261 628	3 749	1,66	3 968	1 754	13,1
Тверская область	(7) 1 360 257	(4) 3 369	(2) 2,48	(4) 3 952	(3) 2 905	13,4
Рязанская область	1 151 439	2 790	2,42	3 093	2 686	13,3
Тульская область	1 540 384	2 351	1,53	2 818	1 829	13,9
Калужская область	1 001 559	1 910	1,91	2 776	2 772	13,1
Смоленская область	965 986	2 778	2,88	2 688	2 783	13,6
Ярославская область	1 306 320	2 575	1,97	2 650	2 029	13,1
Липецкая область	1 157 852	2 043	1,76	2 110	1 822	13,1
Владимирская область	1 430 084	1 850	1,29	2 079	1 454	13,3
Курская область	1 148 610	2 099	1,83	2 016	1 755	13,4
Белгородская область	1 530 124	1 550	1,01	1 730	1 131	13,1
Брянская область	1 292 144	1 586	1,23	1 622	1 255	14,0
Тамбовская область	1 088 437	1 138	1,05	1 271	1 168	13,8
Ивановская область	1 066 541	1 354	1,27	1 265	1 186	13,4
Костромская область	688 331	1 209	1,76	1 058	1 537	13,1
Орловская область	812 523	477	0,59	675	831	13,3

За 2010 год в Тверской области зарегистрировано 4555 договоров купли-продажи жилых помещений с ипотекой в силу закона, что в 1,9 раза больше, чем за 2009 год и в 1,3 раза больше чем за 2008 год.

Рис.2.4. Количество зарегистрированных договоров купли продажи жилых помещений, в т.ч. с ипотекой жилых помещений, ед.

Необходимо отметить, что в 4-ом квартале 2010 года уровень зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений с ипотекой в силу закона относительно общего количества зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений снизился и составил 21,4%. Это произошло за счет общего оживления рынка жилья, а следовательно увеличения количества заключенных договоров купли-продажи жилых помещений.

Рис. 2.5. Доля сделок с ипотекой в силу закона в общем количестве зарегистрированных договоров купли продажи жилых помещений, %.

К факторам, благодаря которым объемы кредитования в 2010 году возросли в сравнении с 2009 годом можно отнести нижеследующие:

- государственная поддержка ипотеки в виде 250 млрд. руб., которые инвестированы через Внешэкономбанк в ипотечные облигации, выпускаемые банками или ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК), через покупку кредитов у некрупных банков. Это положительно сказалось на доступности длинных ресурсов для крупных игроков на рынке ипотечного жилищного кредитования, таких как Сбербанк, ВТБ24, АИЖК, а через АИЖК и на доступности к ресурсам банков - первичных кредиторов по стандартам АИЖК.

- более низкие процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в течение 2010 года в сравнении с 2009 годом. Банки-партнеры Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования в 2010 году предоставляли физическим лицам ипотечные жилищные кредиты соответствующие стандартам АИЖК по ставкам от 10,5%, что являлось одним из самых выгодных предложений на территории Тверской области.



Рис.2.6. Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях по Тверской области и ставки ЦБ РФ, %.

- рост цен на жилье в Тверской области, который наступил в 2010 году на все типы квартир, как на вторичном, так и на первичном рынках в сравнении с 2009 годом, что послужило сигналом к действию покупателям, которые планировали приобрести жилье, но ждали дальнейшего снижения цен.

- отмена Сбербанком с 19 апреля 2010 года всех комиссий по сопровождению ипотечных жилищных кредитов.

- снижение минимального размера первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам: в 2010 году заемщикам Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования и заемщикам Сбербанка РФ стали доступны кредиты с первоначальным взносом от 10% от стоимости жилья. Также на территории Тверской области появилось такое достаточно редкое предложение на рынке ипотеки от банка «Советский», как ипотека без первоначального взноса.

- разрешение использования средств материнского (семейного капитала) ранее, чем ребенок достиг трехлетнего возраста, на погашение ипотечных жилищных кредитов.

- предоставление Тверскому областному фонду ипотечного жилищного кредитования субсидии в размере 30,0 млн. руб. в сентябре 2009 года и 15,0 млн. рублей в октябре 2010 года позволило существенно увеличить объемы и ускорить процедуру рефинансирования ипотечных кредитов выданных по стандартам АИЖК, и, следовательно, мобилизовать ресурсы для увеличения объемов выдачи новых кредитов.

Следует отметить, что за 2010 год с помощью субсидии было выкуплено 528 закладных на сумму более 670 млн. рублей. За 2010 год банками-партнерами ТОФИЖК и Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования было выдано 672 кредита и займа (включая кредиты по военной ипотеке) на сумму 861,1 млн.руб., т.е. в 3 раза больше показателей 2009 года и рефинансировано в АИЖК 523 закладных на сумму 646,1 млн. рублей, что также в 3 раза больше показателей 2009 года.

Рис.2.8. Динамика объемов выдачи и рефинансирования ипотечных жилищных кредитам по стандартам АИЖК (включая кредиты по военной ипотеке), млн.руб.

На фоне тенденции к посткризисному оздоровлению ипотечного жилищного кредитования есть ряд негативных факторов существенно сдерживающих дальнейшее его развитие:

- увеличение объема просроченной задолженности (рис. 2.8). Уровень просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам по состоянию на 01.01.2011 года выше аналогичного показателя в среднем по ЦФО в 1,6 раза и выше среднего по Российской Федерации в 1,8 раза. Стоит отметить, что очень ощутимый рост данного показателя произошел в начале 2010 года, когда произошел его скачок сразу более, чем в 5 раз.

- обстановка на рынке труда остается достаточно тяжелой. С целью поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации (в том числи потерявших работу) ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (далее - АРИЖК) с 1 квартала 2009 года приступило к практической реализации программы реструктуризации. За 2010 год Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования зафиксировано 171 обращение за разъяснениями о реструктуризации и были реструктурированы 8 кредитов.

Рис.2.8. Динамика объема просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, %.

Комплексный подход по решению жилищных проблем населения Тверской области изложен в региональной целевой программе «Развитие жилищного строительства в Тверской области в 2011-2015 года», утвержденной после одобрения Министерством регионального развития России постановлением Администрации Тверской области от 07.02.2011 №24-па.

Реализация долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы» является одним из механизмов решения жилищной проблемы.

2.2 Анализ реализации долгосрочной целевой программы Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы»

Долгосрочная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы» (далее - ДЦП), утверждена постановлением Администрации Тверской области от 01.09.2008 № 279-па «Об утверждении долгосрочной целевой программы Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы».

Администратор ДЦП: департамент экономики Тверской области.

Стратегическая цель ДЦП: «Создание условий для развития института ипотеки», - достигается посредством решения трех тактических задач:

- тактическая задача 1.1. Повышение уровня доступности ипотечных жилищных кредитов (займов) для жителей Тверской области.

- тактическая задача 1.2. Привлечение наибольшего числа жителей Тверской области к улучшению жилищных условий с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования.

- тактическая задача 1.3. Привлечение организаций Тверской области к реализации ипотечных программ строительства (приобретения) жилья для своих работников.

Стратегические цели и тактические задачи ДЦП достигаются, в том числе в рамках реализации ведомственной целевой программы департамента экономики Тверской области «Обеспечение устойчивых темпов роста экономики и уровня жизни населения Тверской области на 2011-2013 годы».

Стратегическая цель и тактические задачи ДЦП направлены на решение задач, поставленных в посланиях Губернатора Тверской области Законодательному Собранию Тверской области, таких как развитие ипотечного жилищного кредитования и обеспечение доступности жилья для граждан, проживающих на территории Тверской области.

Основным механизмом реализации ДЦП является предоставление социальных выплат гражданам при приобретении (строительстве) жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов (займов), а также проведение информационно-разъяснительных мероприятий, обучающих семинаров, работа с организациями, мероприятия, направленные на повышение финансовой грамотности населения.

Показатели реализации ДЦП характеризуют уровень развития ипотечного жилищного кредитования в Тверской области, доступность ипотеки для населения Тверской области, деятельность организаций по созданию условий для развития института ипотеки в Тверской области.

Таблица 2.2.

Показатели достижения стратегической цели ДЦП «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы»

Наименование стратегической цели, показателя цели	Ед. измерения	2007 год (факт)	2008 год (факт)	Период реализации ДЦП
				2009 год	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
Стратегическая цель ДЦП 1. Создание условий для развития института ипотеки	млн рублей	127,1	180,4	76,6	241,97	275,3	310,7	303,8
Показатель 1. Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в Тверской области	шт.	3230	3510	1500	3700	4100	4500	5500
Показатель 2. Объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов в расчете на душу населения	тыс. рублей	2,5	3,6	1,2	6,1	8,6	10,6	13,7

Реализацию ДЦП осуществляют: департамент экономики Тверской области, Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования, учредителем которого является Тверская область (далее - Фонд), кредитные организации Тверской области.

Департамент экономики Тверской области управляет реализацией ДЦП, ежегодно проводит анализ затрат по мероприятиям ДЦП и оценку механизмов реализации ДЦП, в случае необходимости вносит в установленном порядке предложения по корректировке ДЦП.

Конечными результатами реализации ДЦП являются:

1. Увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (займов) в Тверской области до 5 500 кредитов (займов) в 2013 году.

2. Увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов в расчете на душу населения до 13,7 тыс. рублей в 2013 году.

3. Оказание государственной поддержки в приобретении (строительстве) жилья в 2009 - 2013 годах не менее 9 000 семей Тверской области.

Социальные выплаты предоставляются гражданам Российской Федерации, зарегистрированным на территории Тверской области, приобретающим (строящим) жилье на территории Тверской области с помощью ипотечного жилищного кредита (займа) и относящимся к одной из следующих категорий:

- работники организаций, финансируемых из областного бюджета Тверской области или бюджетов муниципальных образований Тверской области;

- работники организаций, расположенных на территории Тверской области и финансируемых из федерального бюджета,

- члены молодых семей (возраст одного из супругов не превышает 35 лет);

- государственные гражданские служащие Тверской области;

- граждане, замещающие государственные должности, а также граждане, замещающие должности государственной гражданской службы Российской Федерации;

- граждане, имеющие двоих и более детей в возрасте до 18 лет;

- граждане-участники региональной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом;

- врачи общей практики;

- граждане, приобретающие жилье на условиях софинансирования организации-работодателя;

- граждане, в семьях которых рождается одновременно трое и более детей.

Социальные выплаты предоставляются в размере 10 процентов стоимости жилья (для врачей общей практики - 30 процентов), но не более 150 000 рублей, а в случае приобретения жилья непосредственно у организации-застройщика, - не более 200 000 рублей.

Семьям, в которых рождается одновременно трое и более детей в размере 50 процентов стоимости жилья, но не более 1 000 000 рублей.

Кроме того, молодым семьям - участникам ДЦП предоставляются дополнительные социальные выплаты в следующих размерах:

а) при рождении (усыновлении) первого ребенка - в размере 5 процентов стоимости жилья, но не более 75 000 рублей;

б) при рождении (усыновлении) второго ребенка - в размере 10 процентов стоимости жилья, но не более 150 000 рублей;

в) при рождении (усыновлении) третьего и последующих детей - в размере 15 процентов стоимости жилья, но не более 225 000 рублей.

Около половины выданных в Тверской области ипотечных жилищных кредитов ежегодно субсидируется в рамках ДЦП.

Таблица 2.3

Динамика отдельных показателей ипотечного жилищного кредитования в Тверской области в 2006-2010 годах

Наименование показателя	2006 год	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
Количество предоставленных в Тверской области ипотечных жилищных кредитов, шт.	1823	3230	3510	1500	3400
Количество ипотечных жилищных кредитов, субсидированных в рамках ДЦП, шт.	1015	1127	1497	691	1586
в том числе количество ипотечных жилищных кредитов, по которым предоставлены дополнительные социальные выплаты	Предоставление дополнительных социальных выплат не было предусмотрено	33	286

Рис.2.9. Динамика основных показателей состояния ипотечного кредитования в Тверской области

Финансирование ДЦП осуществляется за счет средств областного бюджета Тверской области. На реализацию ДЦП в 2010 году было предусмотрено 241 970,0 тыс. рублей, из них 235 287,3 тыс. рублей - на предоставление социальных выплат и дополнительных социальных выплат гражданам-участникам, 5 282,7 тыс.рублей - на оплату мероприятий по сопровождению ДЦП.

Рис. 2.10. Динамика основных показателей реализации ДЦП

Жители 38 муниципальных образований Тверской области приняли участие в ДЦП в 2010 году (35 - в 2006, 31 - в 2007, 39 - в 2008, 30-в 2009 годах). По-прежнему, среди участников ДЦП наибольший вес составляют «молодые семьи» - 80 % (1 272 семьи). Среди участников ДЦП, доля «работников организаций, финансируемых из федерального бюджета» составила 7,0 % (110 семей); доля «работников организаций, финансируемых из областного или муниципального бюджета» составила 6,7 % (107 семей); доля семей, имеющих двоих и более детей в возрасте до 18 лет, увеличилась на 2,6 % (63 семьи) и составила 4%; доля государственных гражданских служащих, граждан, замещающих государственные должности Тверской области, составила 2% (32 семьи) от общего количества участников ДЦП.



Рис. 2.11. Профессиональный состав участников ДЦП

По итогам проведенного ООО «Консалтинговый центр «Аналитика» в 2010 году социологического исследования в целях оценки мнения населения Тверской области об ипотечном жилищном кредитовании и эффективности расходования средств областного бюджета в рамках настоящей программы однозначно ответили, что нуждаются в жилье 45% респондентов. Из респондентов, не нуждающихся в жилье, 72% улучшали свои жилищные условия в разные временные периоды: до 2000 года - 6,6%; с 2000 по 2005 гг. - 29,1%; после 2005 г. - 36,3%. На вопрос о решимости взять ипотечный кредит без существующей государственной поддержки 58,5% респондентов четко ответили «нет».

Ответы респондентов на вопрос «Знаете ли Вы о предоставляемых субсидиях молодым семьям, работникам бюджетный организаций и другим категориям лиц в рамках ДЦП «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 год» распределились следующим образом:

- знают про целевую программу - 44,5% респондентов;

- что-то слышали - 29%;

- не знают про такую программу - 16,7%;

- не интересовались программой - 8,1%;

- затруднились ответить - 1,8%.

Проводимое анкетирование граждан-участников ДЦП позволяет определить актуальность проводимых мероприятий и степень удовлетворенности условиями ДЦП:

- стояли в очереди на получения жилья - 5,5% (88 семей);

- взяли ипотечный кредит в надежде получить социальную выплату - 42,6% (676 семей);

- впервые приобрели жилье - 64,1% (1016 семей);

- в полной мере удовлетворены государственной поддержкой - 62,8% (996 семей). Следует отметить, что этот показатель остался на высоком уровне (2009 год - 63,2%).

Рис. 2.12. Степень удовлетворенности участников условиями ДЦП

В результате роль и значение долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 год» как наиболее значимого фактора в процессе улучшения жилищных условий населения Тверской области существенно возрастает, так как без ее реализации готовность к получению ипотечного кредита на улучшение жилищных условий выразили лишь 17,4% респондентов.

2.3 Оценка доступности жилья для населения Тверской области

Для оценки влияния ДЦП на доступность жилья можно воспользоваться коэффициентом доступности жилья (далее - КДЖ), измеряемым как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из 3 человек, из которых 2 работают.

Средневзвешенный КДЖ для граждан участников ДЦП по итогам реализации за 2010 года равен 5,96, то есть среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше абсолютно никаких других трат) практически шесть лет. В результате предоставления социальных выплат гражданам-участникам ДЦП средневзвешенный коэффициент доступности жилья снизился до 5,65.

Правительство РФ в рамках ФЦП «Жилище» на 2011-2-15 годы ставит целенью достижение к 2015 году значения коэффициента доступности жилья равного 4 годам.

Доступность ипотечных жилищных кредитов определяется по доле семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств..

Алгоритм расчета значения целевого индикатора «Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из 3 человек), за счет собственных и заемных средств» по субъекту Российской Федерации определяется по формуле:

где:

TI - минимальный совокупный доход семьи (в рублях в месяц);

LTV - доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (в процентах);

Р - средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья (в рублях в среднем за год);

i - процентная ставка по кредиту (в процентах в год);

t - срок кредита (в годах);

PI - доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи (в процентах).

Доля домохозяйств с совокупным доходом выше минимального (TI) определяется исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. В случае отсутствия данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода допускается использование данных о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода с соответствующей сноской. В таком случае минимальный совокупный доход семьи (TI) делится на средний размер семьи (3 человека) и полученный минимальный доход 1 человека сравнивается с данными о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода для определения доли населения с доходами выше минимального.

В 2010 году в Тверской области минимальный совокупный доход семьи, состоящей из 3-х человек, который необходим для приобретения с помощью ипотечного кредита жилья при стоимости 1 кв.м - 48031 рубль, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (площадь 54 кв.м) составил 65160 рублей в месяц (21720 рублей на 1 человека) Расчеты производятся с учетом следующих данных: 1) данные ЦБ по состоянию на 01.01.2011: средневзвешенная ставка по ипотечному жилищному кредиту в рублях - 13,4%, средневзвешенный срок кредитования -16,77 года; 2)РОССТАТ: средняя стоимость 1 кв.метра жилья на вторичном рынке - 48 031 руб.; расчеты Института экономики города: LTV -70%, доля платежа по кредиту в доходе семьи - 35%..

Условия кредитования:

- процентная ставка по кредиту составляет 13,4% годовых,

- срок кредитования 16,77 года,

- LTV - соотношение суммы кредита и стоимости залога - 70%,

- доля платежа по кредиту в совокупном семейном доходе заемщика -35%.

Статистические данные Таблицы 6 о распределении населения по размеру среднедушевого дохода дают возможности определить, какой процент населения Тверской области имеет возможность приобрести жилье на условиях, изложенных выше. По оценке на конец 2010 года это около 18% населения Тверской области, что соответствует среднероссийскому значению данного показателя.

Таблица 6

Распределение населения по размеру среднедушевых денежных доходов по итогам 2010 года

Всего населения, в том числе с денежным доходом (рублей в месяц):	100,0
12000,1-15000,0	13,3%
15000,1-20000,0	14,2%
20000,1-25000,0	7,8%
25000,1-30000,0	4,3%
30000,1-35000,0	2,5%
35000,1-40000,0	1,4%
40000,1-45000,0	0,9%
свыше 45000,0	1,5%

Доступность приобретения жилья значительно увеличивается при использовании нескольких видов государственной поддержки. Например, использование материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного жилищного кредита снижает стоимость двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м и при средней стоимости 2,7 млн рублей почти на 15%, социальная выплата в рамках ДЦП еще примерно на 10%, получение имущественного налогового вычета еще на 13%.

2.4 Проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и пути их решения

На основании вышеизложенных фактов можно выделить основные проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области.

Во-первых, дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья наряду с развитой системой ипотечного кредитования ведет к постоянному росту рыночной стоимости жилья, что в свою очередь существенно влияет на доступность ипотеки для граждан с доходами ниже среднего уровня по Тверской области.

Во-вторых, однозначно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и обязательное наличие первоначального взноса также значительно снижают доступность кредитных ресурсов. В таблице 7 приведены и на рисунке 2.6 приведены сравнительные значения процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам.

Таблица 7

Параметры ипотечного жилищного кредитования

Параметры ипотечного жилищного кредитования	Срок кредитования, лет	Процентная ставка, %	Первоначальный взнос (без ипотечного страхования), % от стоимости жилья	Первоначальный взнос с ипотечным страхованием, % от стоимости жилья
Обозначенные в Стратегии в 2030 году (целевые значения)	32	+ 1% к индексу потребительских цен	не ниже 30	10
Средние по Тверской области в конце 2010 года	16,6	13,6 ( + 5,5 % индексу потребительских цен)	не ниже 30	10

Существенная разница процентной ставки по кредиту, устанавливаемой кредитными организациями, и ставки рефинансирования, устанавливаемой Центробанком Российской Федерации, не ориентированы на массовый спрос на ипотечные жилищные кредиты. Однако, можно предположить, что такая ставка уравновешивает доступность ипотеки, поскольку как было отмечено выше, при существующих низких темпах жилищного строительства и более доступной ипотеке рост рыночной стоимости жилья был бы неизбежен.

Рис. 2.13. Соотношение индекса потребительских цен и ставки по ипотечным жилищным кредитам

В-третьих, слаборазвита система ипотечного страхования. В условиях нестабильной экономической ситуации значительно увеличиваются риски кредитования. В настоящее время банки при кредитовании в обязательном порядке страхуют лишь предмет залога (приобретаемое по ипотеке жилье), обеспечивая себе сохранность предмета залога на случай обращения взыскания по кредиту. Заемщики же неохотно идут на страхование здоровья и жизни при ипотечном кредитовании, поскольку страховые взносы являются дополнительным бременем по кредиту и влияют лишь на снижение величины первоначального взноса. Тем не менее, опыт работы с обращениями граждан, ставшими неплатежеспособными заемщиками, показывает, что для многих страхование здоровья и жизни (т.е. потери платежеспособности) могло сохранить право проживания в приобретенном жилье. Снижение доли первоначального взноса является существенным условием при принятии решения о кредитовании.

В-четвертых, предлагаемые программы ипотечного кредитования банков практически однообразны, их условия не носят выраженный конкурентный характер. На рисунке 2.14 представлены банки-кредиторы участников ДЦП в 2010 году. Ежегодно среди банков и других организаций, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам-участникам ДЦП доля Сбербанка самая большая, в 2010 году 62,9% кредитов оформлено в региональных филиалах этого банка. Доля кредитов, предоставленных по стандартам АИЖК банками-партнерами Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования, составляет: ОАО «Тверской Городской Банк» - 12,0% и ОАО «Тверьуниверсалбанк» - 17,6 %.

Рис.2.14. Банки- кредиторы участников ДЦП в 2010 году

Такое распределение характеризуется не только высоким доверием граждан к Сбербанку, но развитой или скорее единственной существующей филиальной сетью в районах Тверской области.

В-пятых, низкая правовая и финансовая грамотность населения также является препятствием к улучшению жилищных условий по ипотеке. Не зная о своих правах получения компенсаций и льгот при приобретении жилья, граждане порой утрачиваю возможность улучшить жилищные условия.

К шестой проблеме, которая во много перекликается с пятой, можно отнести нежелание работодателей участвовать в корпоративных ипотечных программах. Например, в Тверской области успешно реализуется ипотечная программа улучшения жилищных условий концерна «Росэнергоатом» для работников Калиниской АЭС.

Седьмая проблема относится в целом к российской системе ипотечного кредитования, это - неразвитость вторичного рынка ипотеки, который предусматривает развитие модели 2-уровневой системы рефинансирования. Такая система должна работать через привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки путем осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.

Восьмой причиной, тормозящей развитие ипотеки является компенсационный характер предоставляемых средств государственной поддержки.

Исходя из вышеизложенных проблем реализации ипотечного жилищного кредитования, сформулирую предложения по возможным путям их решения. Ряд предложений, касающихся решения общероссийских проблем изложен в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и решается на федеральном уровне. Ряд проблем органы исполнительной власти Тверской области, органы местного самоуправления и работодатели могут решить самостоятельно.

Это, прежде всего насыщение рынка жилья путем строительства малоэтажного жилья и жилья экономкласса. В Тверской области реализуется региональная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Тверской области в 2011-2015 года», долгосрочная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Тверской области на 2011-2013 годы».

Региональная государственная политика поддержки развития ипотечного жилищного кредитования на территории Тверской области и улучшения жилищных условий населения разрабатывается и реализуется путем взаимодействия государственных органов власти уровня субъекта Федерации, основного исполнителя ДЦП «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 год» Тверского областного фонда ипотечного кредитования, а также органов местного самоуправления.

Необходимо усилить на всех уровнях информационно- разъяснительную работу среди населения о механизме ипотечного кредитования, ипотечном страховании и существующих компенсациях при приобретении жилья. Необходимым является не только оперативное обновление информации на интернет-сайтах, позволяющее населению получать доступную, качественную достоверную, соотнесенную со временем информацию, но и настройка на сайтах «системы зеркал», позволяющих через ссылки переходить непосредственно на сайт Тверского областного фонда ипотечного кредитования, содержащего полную и требуемую при принятии решения информацию.

Представляется эффективным распространение информации о положительном опыте участия в программах ипотечного кредитования ряда участников программы. Кроме того, интересным будет создание форума, позволяющего осуществлять обсуждение проблем и возможностей улучшения жилищных условий с помощью механизма ипотечного кредитования. Предлагается также размещение типовых форм договоров по ипотечному кредитованию для ознакомления населения, создание возможности для населения получать предварительную консультацию у специалиста через сайт Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования. Такие акции позволят не только привлечь внимание населения к такой возможности улучшить свои жилищные условия как ипотечное жилищное кредитование, но и предварительно оценить возможность получения государственной поддержки тем, кто еще не участвует в реализации программ, но потенциально готов к этому.

Значительно помогло бы снизить риски кредитования обязательное ипотечное страхование здоровья и жизни заемщиков, позволяющее не только как в настоящее время уменьшить долю первоначального взноса, но и как стимул, например, снизить процентную ставку по кредиту. Решение такой проблемы находится в компетенции руководителей банковских структур.

В свою очередь такой ход стал бы существенным конкурентным условием в «борьбе» банков за заемщиков, наряду с развитие сети ипотечных офисов.

Что касается компенсационного характера государственной мер поддержки (субсидии, социальные выплаты, материнский (семейный) капитал, имущественный налоговый вычет, сертификаты), которые не всегда участвуют в расчете предварительной платежеспособности заемщиков, то это носит чаще объективный характер, так как при не наступлении факта приобретения жилья, меры государственной поддержки будут носить нецелевой характер, что противоречит нормам действующего законодательства.

Наиболее доступной из действующих по своим условиям участия для граждан Тверской области является долгосрочная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы». Однако, опыт и результаты реализации её в настоящее время указывают на необходимость корректировки условий ДЦП.

Изначально ДЦП и предшествующие аналогичные программы были направлены на развитие самого инструмента ипотеки, как финансового механизма. Сейчас уже можно сделать вывод об успешном и широком использовании ипотеки, о чем свидетельствуют цифры, изложенный в разделе 2.1 настоящей выпускной аттестационной работы.

В настоящее время программа доступна для определенных категорий граждан, без учета их стартовых финансовых возможностей. Социальные выплаты положены гражданам, как с низким, так и с высоким уровнем доходов, независимо от стоимости приобретаемого жилья.

Учитывая, что доля затрат на социальные выплаты в рамках ДЦП ежегодно составляет примерно 0,4-0,6% расходной части областного бюджета Тверской области, было бы эффективным увязать размер социальной выплаты со стоимостью жилья и совокупным доходом семьи. А именно: увеличить размер поддержки категориям граждан, особо нуждающимся в государственной поддержке, и уменьшить тем, для кого бремя кредита не оказывает существенного влияния на финансовое положение семьи. Так вышеизложенные результаты анкетирования граждан-участников ДЦП показали, что взяли ипотечный кредит в надежде получить социальную выплату 42,6% участников. Из чего следует, что для большей половины участников государственная поддержка не оказала решающего значения при принятии решения взять кредит.

Здесь также было бы объективным учитывать возможность получения одновременно нескольких видов господдержки из бюджетов других уровней Российской Федерации, но с практической точки зрения провести такой мониторинг не всегда представляется возможным. Опыт реализации ДЦП показывает, что не всегда гражданами предоставляются в документах достоверные сведения, отсюда и сложность с определением реального совокупного дохода семьи.

Тем не менее, дифференциация размера социальной выплаты в зависимости от стоимости приобретаемого жилья и числа членов семьи будет вполне справедлива и обоснована.

Полагаю, что вышеуказанные предложения по совершенствованию реализации ипотечного кредитования в Тверской области могут положительно сказаться на реализации государственной жилищной политики в Тверской области.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты выполнения выпускной аттестационной работы подтвердили актуальность выбранной темы исследования - механизм рынка ипотечного жилищного кредитования в России находится в стадии совершенствования и требует действия механизмов государственной поддержки и стимулирования. Проблема совершенствования системы государственной поддержки ипотечного кредитования в Тверской области также достаточно актуальна - существующая система государственной поддержки ипотечного кредитования на текущем этапе сыграла свою роль, в перспективе требуется более дифференцированный подход к определению размеров государственной поддержки, гибкий порядок ее распределения для различных категорий граждан.

В выпускной аттестационной работе отражены следующие направления:

- раскрыта сущность ипотечного кредитования, показана его важность и значимость в современных условиях;

- выделены особенности ипотечного кредитования;

- рассмотрены основные методы государственной поддержки ипотечного кредитования;

- проанализирована система государственной поддержки ипотечного кредитования Тверской области;

- выделены особенности существующей системы государственной поддержки ипотечного кредитования в Тверской области;

- предложены пути решения отдельных проблем ипотечного кредитования.

Основное внимание в работе уделено анализу реализации долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы», которая является основой системы государственной поддержки ипотечного кредитования в тверском регионе наряду с другими существующими видами господдержки.

ипотечный кредитование жилье

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с изм. на 30.12.2008г.)//- М.: Юридическая литература, 1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1, 2, 3, 4: федеральный закон от 13.11.1994 №51-ФЗ ( с изм. на 07.02.2011)

Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 1, 2: федеральный закон от 05.08.2000 N 117-ФЗ ( с изм. на 29.11.2010)//

3. Бюджетный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 145-ФЗ (с изм. на 20.02.2011 г.) //

4. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с изм. 17.06.2010г.) //

5. Об ипотечных ценных бумагах: федеральный закон от 11 ноября 2003 N 152-ФЗ (с изм.на 09.03.2010)//

6. О рынке ценных бумаг: федеральный закон от 22 декабря 1996 г. № 39-ФЗ (с изм. на 07.02.2011 г.) //

7. О банках и банковской деятельности : федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 (с изм. на 07.02.2011г.) //

8. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года: распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р //

9. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы : постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050 //

10. Об утверждении долгосрочной целевой программы Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы» : постановление Администрации Тверской области от 01.09.2008 № 279-па (с изм. на 13.12.2010)//

12.Абраменко А.Н. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка? / Банковское дело. - 2006. - № 1. - С. 45-48

13.Алпатов Г.А., Базулин Ю.В. Деньги. Кредит. Банки. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. - 434 с.

14.Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки: Учебник. - М.: Финстатинформ, 2005. - 312 с.

15.Байдукова Н.В. Деньги, кредит, банки: учеб. для студентов вузов по специальностям «Финансы и кредит», «Бухгалт. учет, анализ и аудит»/, С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов (ФИНЭК), 2005. - 620 с.

16. Балабанов И.Т. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник для вузов по экон.специальностям; СПб.гос.ун-т экономики и финансов, 2005. - 544 с.

17.Банки и банковское дело/под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Банковский и биржевой научно-консультационный центр, 2006. - 615 с.

18.Банковское дело/под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливецкой. М.: Финансы и статистика, 2007. - 545 с.

19.Банковское дело/ Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - СПб.: Питер, 2005. - 384 с.

20.Банковское дело: Учебник/ Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л..П. Кроливецкий. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика. 2005. - 592 с.

21.Банковское дело: учебник/под ред. Г.Г. Коробовой. - М.: Экономистъ, 2006. - 691 с.

13.Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. - М.: Финансы и статистика, 2006. - с. 315

22.Бункина М.К. Деньги. Банки. Валюта: учебное пособие. - М.: ДИС, 2005. - 310 с.

23.Гарибов В.В., Климентьева Ю.Ф., Михайличенко М.А. Ипотечное кредитование в России//Сборник научных трудов СевКавГТУ, 2006, № 4. - с. 98-105

24.Грищенко А.В. Социальная ипотека//Недвижимость и инвестиции, № 9, 2009. - с. 45-47

25.Деньги. Кредит. Банки: учебник - 2-е изд., перераб. и доп./Под ред. В.В.Иванова, Б.И.Соколова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 848 с.

26.Жарковская Е.П. Банковское дело: учебник. - М.: ОМЕГА-Л, 2006. - 453 с.

27.Михалев А.В. Государственное регулирование условий ипотеки//Проблемы экономики, № 6, 2008. - с. 54-57

28.Савин С.Н. Барьер массовости ипотечных кредитов// Финансовый бизнес. - 2006. - № 3. - С. 38.

29.Свиридов О.Ю. Деньги, кредит, банки. - М.: МарТ, 2007. - 321 с.

30.Финансы, денежное обращение и кредит. Под ред. Романовского М.В., Врублевской О.В. М.: Юрайт-Издат, 2006. - 452 с.

31.Финансы, денежное обращение, кредит. Учебное пособие. / Под ред. Г.Б. Поляка. - М.: Инфра-М, 2007. - 422 с.

32.Шевчук Д.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. - М.: ГроссМедиа, 2008. - 198 с.

33. О предоставлении гражданам жилых помещений за 2009 год: статистический бюллетень // Тверь 2010.;Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тверской области.

Размещено на Allbest.ru