Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования в государственной жилищной политике

1.2 Особенности ипотечного кредитования

1.3 Практика государственного регулирования и субсидирования ипотечного кредитования

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

2.1 Состояние ипотечного жилищного кредитования в Тверской области

2.2 Анализ реализации долгосрочной целевой программы Тверской области «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 годы»

2.3 Оценка доступности жилья для населения Тверской области

2.4 Проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и пути их решения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Создание условий для реализации конституционных прав граждан на достойное жилье рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая задача. Жилищная проблема является одной из наиболее актуальных проблем для современной России. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их физическое и моральное самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Жилищная политика - это система комплексных мер, направленных на обеспечение населения благоустроенным жильем.

Правительством России определены четыре основных направления жилищной политики: стимулирование развития жилищного строительства; повышение энергоэффективности и ресурсосбережения в строительной индустрии; поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений. Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.

Сделать жилье для граждан России доступным - одно из важнейших направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Ипотечное жилищное кредитование является наиболее эффективным финансовым инструментом приобретения и строительства жилья. Ипотечное жилищное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Механизм приобретения жилья по ипотеке в России еще достаточно «молод» в отличие от стран с развитой рыночной экономикой и реализуется с принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Объемы ипотечного кредитования в нашей стране по-прежнему остаются очень низкими и значительно уступают аналогичным показателям многих развитых стран, в которых именно механизм ипотеки является одним из основных способов приобретения жилья.

Ограниченность ипотечного кредитования в России во многом связана с высоким уровнем процентных ставок (12-15 % в 2010 году по различным регионам России) и необходимостью внесения значительного первоначального взноса (как правило, не менее 30 % от стоимости жилья). Особенно данная проблема актуальна для населения с невысоким уровнем доходов - бюджетные работники, врачи, учителя и другие категории населения России.

В сложившихся условиях, ключевая роль в становлении системы ипотечного кредитования отводится государству, формирующему институты развития ипотеки и оказывающему государственную помощь населению в виде компенсации части расходов по ипотечному кредиту.

Мировая практика показывает, что именно государственная поддержка стала ключевым фактором становления систем ипотечного кредитования во многих странах мира. В России система государственной поддержки ипотечной деятельности, также как и сама система ипотечного кредитования, находится в стадии развития. В ряде регионов России созданы благоприятные условия для развития ипотеки, что выражается в положительной динамике объемов ипотечного кредитования, сокращении очередей на улучшение жилищных условий. Вместе с тем, во многих регионах ипотечные программы, реализуемые органами власти, пока что малоэффективны и не оказывают существенного влияния на доступность жилья. В связи с этим разработка механизмов совершенствования региональных ипотечных программ на современном этапе приобретает особую актуальность.

Информационную базу работы образуют нормативно-правовые акты Российской Федерации, Министерства регионального развития Российской Федерации, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Администрации Тверской области, регулирующие вопросы ипотечного жилищного кредитования, а также статистическое наблюдение показателей ипотечного кредитования, анализ динамики развития ипотечного кредитования, данные социологических исследований и анкетирования, экспертная оценка сценариев развития ипотеки.

Теоретическую базу работы составляют учебная и научная литература, статьи периодических изданий в области ипотечного жилищного кредитования, в т.ч. работы А.Н. Абраменко, В.В. Гарибова, Д.А. Шевчука, А.В. Михалева, С.Н.Савина и других.

Объектом исследования выпускной аттестационной работы являются организационно-экономические отношения в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Предмет исследования - механизм реализации ипотечных программ Тверской области.

Цель данной работы - анализ состояния ипотечного жилищного кредитования в Тверской области как инструмента государственной жилищной политики и разработка направлений его совершенствования.

Указанная цель обусловила решение следующих задач данной работы:

- раскрыть сущность ипотечного кредитования как инструмента жилищной политики;

- выделить особенности ипотечного кредитования, его значимость в современных условиях;

- рассмотреть основные методы государственной поддержки ипотечного кредитования;

- провести анализ системы государственной поддержки ипотечного кредитования Тверской области;

- определить проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и предложить возможные пути их решения.

Аттестационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования в государственной жилищной политике

С принятием 12 декабря 1993 года Конституции Российской Федерации неотъемлемой правовой составляющей жилищной политики стало право частной собственности, на основе которого сформировалась российская система ипотечного жилищного кредитования. В процессе перехода к рыночной экономике требовалось решить несколько задач в области жилищной политики, направленных на формирование рыночных институтов и новой государственной политики. Реформа в этой сфере проводилась по четырем основным направлениям, затрагивая жилищное строительство, сферу распределения жилья, а также управление жилищным фондом и обеспечение доступности жилья для тех граждан, которые не в состоянии самостоятельно участвовать в рыночных отношениях. При всех трудностях практической реализации поставленных целей уже к 2000году были созданы основные базовые институты в жилищной сфере: рынок жилья и его инфраструктура, ипотечное кредитование, конкурентные условия предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Жилищная политика - это система комплексных мер, направленных на обеспечение населения благоустроенным жильем.

Правительством России определены четыре основных направления жилищной политики:

1. Стимулирование развития жилищного строительства.

2. Повышение энергоэффективности и ресурсосбережения в строительной индустрии

3. Поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования.

4. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

В ходе реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренной постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595, Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431, федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.

За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

Новые правовые условия создали основу для реализации на практике поставленных целей и позволили с помощью широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления осуществить меры, в том числе в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", направленные на улучшение жилищных условий тысяч семей и повышение качества оказываемых коммунальных услуг.

Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.

Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы предусматривает:

- формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

- комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем;

- стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;

- повышение эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

- повышение качества и энергоэффективности жилищного фонда.

В рамках реализации ФЦП "Жилище" на 2011 - 2015 годы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья экономкласса на рынке жилья. Указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья экономкласса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

Программа представляет собой взаимоувязанный комплекс мероприятий, направленных на повышение доступности жилья для населения путем массового строительства жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

Проводимые с 2006 года реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации. Рынок жилья стал неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, что обеспечило возможность успешной реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы и приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в 2006 - 2010 годах, когда на практике были продемонстрированы возможности улучшения жилищных условий граждан, в том числе с предоставлением государственной поддержки.

В целях реализации государственной жилищной политики используется ряд инструментов, таких как предоставление государственных жилищных сертификатов на приобретение жилья отдельным категориям граждан; прямое предоставление жилья в собственность отдельным слабозащищенным категориям (дети-сироты); предоставление жилья, находящего в государственной собственности по договорам социального и коммерческого найма; приобретение жилья с отсрочкой платежа (корпоративная программа ОАО «Росэнергоатом»); формирование рынка арендного жилья и другие.

Инвестиционно-финансовая деятельность и современная экономика невозможна без участия ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся капиталоемкие отрасли и виды деятельности, такие как строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является одним из наиболее значимых показателей развития. В свою очередь, надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования. Рискованность кредитных операций может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой [См.:23,98].

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как «залог, поручительство, залогом обеспеченное». По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

По свидетельству историков, название «ипотека» впервые появилось в Греции, в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая беспрепятственно каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии известной земельной собственности.

При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика, в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд, является лучшей гарантией обеспеченности кредита и исключительным свойством ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свою платежеспособность и финансовое состояние.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества [См.:5].

Ипотечное кредитование - один из основных элементов современной рыночной экономики, получившее в настоящее время бурное развитие. Являясь важнейшим фактором экономического развития и сложным, финансовым инструментом, оно оказывает - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Россия в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, слабость частного капитала и отсутствие крупных институциональных инвесторов). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее значение одного из важнейших двигателей инвестиционной деятельности, послужит решению проблемы недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для создания действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения. Российский рынок ипотечного жилищного кредитования находится на стадии становления и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян [См.:23,100].

В утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 № 1662-р Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года ставятся задачи по обеспечению населения доступным и качественным жильем, реализации программ по предоставлению доступного семейного жилья. Решение задач возможно при создании условий, при которых граждане смогут самостоятельно решать свои жилищные вопросы, в частности с помощью различных ипотечных программ.

1.2 Особенности ипотечного кредитования

Важное место в системе нормативных правовых актов об ипотеке занимает Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

Данный закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

- в законе регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования:

- формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

- создает механизм социальной защиты заемщиков;

- проводит налоговую политику, стимулирующую участников (рынка ипотечного кредитования;

- создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию - ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

- долгосрочность выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);

- обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;

- более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

- низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;

- наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке, представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования. Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг. Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники -- в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на: допустимый размер кредита, срок кредитования, условия погашения кредита, размер процентной ставки, размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Условия погашения кредита - это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами или меняющимися от начала к концу срока кредитования.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

- переуступить их вторичным инвесторам;

- сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;

- выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством. Это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе [См.:26,293].

Рассмотрим особенности жилищного ипотечного кредитования.

В настоящее коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

1) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее строительство - земельный кредит;

2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ - строительный кредит;

3) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приобретение жилья.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов) в размере не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита является ипотека:

- залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;

- залог земельного участка под строительство жилого объекта;

- залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;

- залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.

Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции [См.:21,399].

1.3 Практика государственного регулирования и субсидирования ипотечного кредитования

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование должно быть направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

- кредитование жилищного строительства;

- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий, социальных выплат).

Особую актуальность на современном этапе приобретает государственная поддержка и субсидирование жилищных ипотечных кредитов населения. Это связано с тем, что в сложившихся условиях одной из главных задач является формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья. Жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Следует отметить, что ипотечные кредиты для значительной части российского населения являются труднодоступными вследствие низкого уровня доходов. Особенно это характерно для крупных городов, в которых достаточно высокие цены на недвижимость.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее - Стратегия), в которой подведены итоги развития института ипотеки в России и определены новые цели, задачи и ориентиры в системе ипотечного жилищного кредитования по мере развития рынка ипотечного жилищного кредитования и изменения внешней среды.

В разработке Стратегии принятии участие: Минрегион России, Минэкономразвития России, Минфин России, Федеральная служба по финансовым рынкам России, Банк России, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

В Стратегии выделены роли федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления для достижения целевых показателей на каждом этапе реализации Стратегии. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, в частности, осуществляют: формирование благоприятных условий для развития рынка жилья; реализацию региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем; создание условий для строительства жилья экономкласса; создание условий для деятельности региональных ипотечных операторов. Органы местного самоуправления содействуют формированию маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда в целях поддержки заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога, а также развитию рынка найма жилья.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования в соответствии со Стратегией является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей (к концу 2012 года - для 23 процентов). По предварительной экспертной оценке на конец 2010 года доля семей Тверской области, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составляла 18 %.

Наиболее распространенными целевыми параметрами ипотечного кредита в 2030 году предусматриваются срок до 32 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 1 процентный пункт, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и не ниже 10 процентов с ипотечным страхованием, аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью.

По состоянию на 01.01.2011 по ипотечным кредитам, выданным в Тверской области, средневзвешенный срок кредитования составил 17 лет, средневзвешенная процентная ставка - плюс 3,2 процентных пункта к индексу потребительских цен (индексу инфляции), первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и не ниже 10 процентов с ипотечным страхованием, преимущественно дифференцированный порядок погашения кредита.

Повышение эффективности функционирования ипотечного рынка и сокращение издержек и рисков предусматривается достигать путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Здесь главная роль отводится открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК) как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов ключевых участников рынка ипотечного жилищного кредитования (государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов).

Как отмечено в Стратегии региональные институты развития (региональные операторы) успешно выполнили свою функцию формирования рынка ипотечного жилищного кредитования. В Тверской области с 2001 года единственным региональным оператором АИЖК является созданная при поддержке Администрации Тверской области некоммерческая организация «Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования». Основной целью создания и деятельности Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования является развитие долгосрочного ипотечного кредитования в Тверской области, путем формирования эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан, безвозмездных субсидий и социальных выплат, долгосрочных ипотечных кредитов. Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования реализует на территории Тверской области программы АИЖК «Военная ипотека», «Новостройка», «Материнский капитал» и другие, а также привлекает на ипотечный рынок Тверской области путем рефинансирования дополнительные средства.

Успешное функционирование рынка ипотечного жилищного кредитования во многом зависит и от финансовой грамотности населения, способности оценить ипотечные риски с возможностью использования средств материнского (семейного) капитала, имущественного налогового вычета, социальных (дополнительных социальных) выплат, ипотечного страхования.

Суть субсидирования ипотечных кредитов заключается в том, что государство доплачивает банкам часть процентной ставки по ипотеке, а население получает недорогой кредит. Это приводит к росту доступности ипотечных кредитов. Следует отметить, что субсидирование ипотеки в России осуществляется только в отношении жилья экономкласса. Основным источником финансирования субсидий по жилищной ипотеке в настоящее время являются средства региональных бюджетов. Финансирование осуществляется в рамках ипотечным программ, реализуемых в субъектах РФ. Поддержку в финансировании таких программ оказывает и федеральный бюджет.

Необходимость субсидирования ипотечных жилищных кредитов стала очевидной в 2009 году. В условиях финансового кризиса объем ипотечных кредитов резко упал - банки в условиях финансовой нестабильности увеличили ставки, что в условиях безработицы и сокращения заработных плат сделало недоступным ипотечные кредиты для основной части населения России. Именно субсидирование кредитной ставки по ипотеке рассматривается на современном этапе как один из основных методов оживления рынка ипотечного кредитования.

Во многих регионах России в настоящее время реализуются различные социальные ипотечные программы.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

- предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

- продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Например, в Москве реализуется две схемы социальной ипотеки. Во-первых, ведется строительство по городскому заказу и льготники могут приобрести жилье по его себестоимости. Это приблизительно в 2 раза дешевле, чем жилье по рыночным ценам. Вторая схема - это предоставление субсидий для оплаты первоначального взноса. То есть, можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней ипотечный кредит, 10% собственных средств, и приобрести подходящее жилье. В этом случае компенсируется рыночная стоимость жилья. Обе программы столичной социальной ипотеки рассчитаны на очередников.

С 2005 года в Татарстане действует республиканская программа социального ипотечного кредитования. В соответствии с ней жилье предоставляется в рассрочку на срок до 28,5 лет под 7% годовых. Участниками программы могут стать работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу («Татнефть», «Татэнерго»), если они нуждаются в улучшении жилищных условий (то есть имеют менее 18 кв.м. на человека). Так же существует возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства. Если у семьи-участника программы рождаются дети, то они получают за каждого ребенка безвозмездную субсидию для погашения части ипотечного кредита в размере, эквивалентном стоимости 18 кв.м., но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка.

На современном этапе государственная поддержка и субсидирование жилищных ипотечных кредитов являются необходимым условием доступности ипотечных кредитов для населения России.

Участие государства и местных органов самоуправления в реализации ипотечных программ, особенно на первых этапах, является определяющим для их успеха и требует эффективных механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитывается ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость преимущественного использования надежных методов государственной поддержки и участия в программе.

Данный механизм предусматривает предоставление гарантий от политических и некоторых других видов риска, ограниченное использование на возвратной основе средств бюджетов развития, использование предусмотренных законодательством жилищных субсидий и других мер по повышению покупательского спроса населения на жилье в условиях низкого жизненного уровня населения, а также государственного стимулирования ипотечного кредитования с целью усиления его мультипликативного народнохозяйственного эффекта.

Государственное регулирование реализуется на федеральном и местном уровнях управления:

- федеральный уровень - создание общего нормативно-правового пространства и единых правил поведения экономических субъектов на всех локальных рынках жилья;

- региональный (местный) уровень - операционная роль адаптации общих правил и установок к конкретным местным условиям, управление процессами на локальных жилищных рынках в рамках компетенции государства.

Форма и характер проявления общих норм и правил на местном уровне определяет эффективность местного управления жилищным рынком. В сфере влияния региональных властей находятся контроль над состоянием параметров жилищного рынка и регулированием (коррекция) процессов, связанных с его функционированием, что обуславливает решение основной задачи - создание условий для эффективного обеспечения граждан жильем.

В основе государственного регулирования лежат следующие механизмы:

- субсидирование на рынке предложения жилья и связанных с ним работ, услуг (жилищных, ипотечных, строительных);

- субсидирование на рынке жилья и связанных с ним работ, услуг (жилищных, ипотечных, строительных);

- льготирование на рынке спроса и предложения;

- регламентирование (административный фактор) [См.:28,38].

Применение механизмов государственного регулирования связано с проблемой оценки результатов их разнонаправленного воздействия на жилищный рынок и сопряженные с ним отрасли. Важным при этом остается выявление характера и направления такого суммарного воздействия. Для решения жилищной проблемы существенным признается достижение сбалансированной и адекватной текущим условиям системы государственного регулирования, направленной на устранение негативного суммарного воздействия факторов и создание благоприятных условий на жилищном рынке, в частности:

- объем обращающихся со сложившейся доходностью инвестиционных ресурсов распределяется на жилищном (ипотечном, строительном) рынке между частными инвесторами и государством, поэтому любой рост доли участия государства будет обуславливать сокращение частных инвестиций и наоборот;

- вхождение государства в зону секторов спроса коммерческих интересов влечет за собой поступательное снижение доходности и создает условия для оттока ресурсов с жилищного (ипотечного, строительного) рынка предложения, расширяя зону ответственности государства;

- присутствие государства на рынке предложения жилья и жилищных услуг с неконкурентными условиями обеспечит отток частных инвестиций с этого рынка жилищных операций и расширение зоны ответственности государства;

- присутствие государства на рынке спроса вызовет реакцию последовательного роста платежеспособности, цен, доходности и притока на рынок предложения частных инвестиций с сокращением зоны ответственности государства;

- при создании искусственных (административных) ограничителей на конкуренцию, приток частных инвестиций, на допуск к осуществлению жилищных операций возникнет эффект поэтапного роста цен с последующим переходом населения в зону ответственности государства;

- при использовании нерыночных (административных) методов и механизмов регулирования при совершении жилищных операций рыночные регуляторы перестают действовать в этой части, вызывая искажение и диспропорции на данном рынке.

В том случае, когда государство предлагает на рынке жилищных ипотечных кредитов более выгодные некоммерческие условия кредитования, частные инвесторы из-за невозможности конкуренции с государством вынуждены или сокращать свое присутствие на региональном рынке, или не начинать их внедрение вовсе. Такое государственное регулирование отрицательно влияет на решение жилищной проблемы населения.

Государственное присутствие на рынке предложения жилищных услуг расширяет доходы населения и стимулирует дополнительный спрос на жилищные услуги. При этом положительный эффект будет достигнут только в том случае, когда жилищное строительство не испытывает каких - либо ограничений, что отсутствует на практике.

По совокупности влияния государственное субсидирование жилищно-коммунальных услуг является социально регрессивным и выступает неблагоприятным фактором для процесса обеспечения граждан доступным жильем, как собственным, так и арендуемым.

Вопрос стимулирования государством спроса на строительство нового жилья и финансирование определенных слоев населения так же является существенным для решения жилищной проблемы. Государственное субсидирование населения на строительство и приобретение жилья влияет на объемы предложения жилищного фонда и цены. При решении проблемы жилья для малоимущих слоев населения представляется неоднозначной необходимость стимулирования строительства и приобретения дешевого жилья низкого качества.

Система государственного стимулирования ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.1.

Рис. 1.1 Система государственного стимулирования ипотечного кредитования [См.27,57].

При субсидировании или финансировании жилья среднего качества происходит увеличение предложения на рынке жилья этой категории домов, что приводит к снижению цен в результате удовлетворения спроса на данное жилье. Применение субсидирования среднего класса населения благоприятно для решения жилищной проблемы, так как цель государственной политики (обеспечение жильем) достигается минимальными ресурсами и с максимальным, но длительным эффектом.

Следует отметить, что основополагающим в системе государственного регулирования и субсидирования является разграничение сфер влияния государства и коммерческих инвестиций как на жилищном рынке спроса, так и на рынке предложения, что напрямую повлияет на интенсивность решения жилищной проблемы населения.

Государственная система льготирования аналогична субсидированию. Имеет адресную направленность - расширение ресурсных возможностей малоимущего населения, но не оказывает существенного влияния на состояние рынка платежеспособного спроса и жилье. Отрицательным является процесс возмещения частным инвесторам убытков, связанных с льготированием населения. Компенсации в силу сложности процедур использования бюджетных средств осуществляются нерегулярно, часто не в полном объеме, что влечет необоснованные убытки для частных инвесторов. Эффект от использования бюджетных средств минимален.

Аналогичным образом действует система льготирования на жилищном рынке при использовании льгот в форме оплаты процентов за банковский кредит.

Государственное регламентирование - действие административного фактора на жилищном рынке и в сопряженных с ним отраслях. Административное воздействие автоматически аннулирует в этой части действие рыночных регуляторов. Необоснованное административное вмешательство в процессы функционирования жилищного рынка приводит к искажениям и диспропорциям [См.:12,45].

Вышеизложенное доказывает, что системная политика государства в области строительства, субсидирования жилья, а также денежно-кредитная и налоговая политика в целом, оказывают существенное, а во многих случаях определяющее влияние на состояние жилищного рынка и решение жилищной проблемы населения.

Таким образом, можно сделать вывод, что государственное регулирование и субсидирование жилищного кредитования является важнейшим фактором развития рынка жилищного ипотечного кредитования. Система государственного регулирования жилищной ипотеки призвана снизить финансовые риски участников рынка и повысить доступность жилья для граждан. Применяя меры и инструменты государственного регулирования, государство создает основу для стимулирования и развития рынка ипотечного кредитования в России.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

2.1 Состояние ипотечного жилищного кредитования в Тверской области

В Тверской области средняя обеспеченность населения жильем на конец 2009 года составляет 27,3 м² на одного жителя (в 2008 году - 26,8 м²). В сельских поселениях обеспеченность жильем выше, чем в городских. Так в городских поселениях на одного жителя приходится 24,5 м², а в сельской местности - 35,2 м².

Число семей, состоящих на учете для получения жилья, на конец 2009 года составляло 22 892 (на конец 2008 года - 22 620, на конец 2007 г. - 23 172 семей), что составляет 4% от общего количества всех семей, проживающих в регионе [См.: 33].

К концу 2009 года из всего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий 20% - проживают в коммунальных квартирах, 7% - в общежитиях, 8% - в ветхом и аварийном жилье. Удельный вес семей, состоящих на учете 10 и более лет, составляет 59% всех очередников.

Рис.2.1. Динамика количества семей стоящих на учете для получения жилья и количества семей, улучшивших жилищные условия

В 2009 году из ранее состоявших на учете семей получили и улучшили свои жилищные условия 1246 семей, что составило 6% от общего число семей, состоящих на учете на начало года.

По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области в 4-ом квартале 2010 года цены на первичном рынке жилой недвижимости в Тверской области выше цен 4-го квартала 2009 года. Квартиры улучшенной планировки подорожали на 8,8%, квартиры элитной планировки на 15,3%, а в сравнении с 3 кварталом 2010 года квартиры улучшенной планировки стали дороже на 4,5%, а квартиры элитной планировки на 0,1%.

Рис.2.2. Динамика уровня цен в городе Твери на первичном рынке жилья по видам жилых помещений

По данным Центрального банка Российской Федерации за 4-й квартал 2010 объем выданных ипотечных жилищных кредитов на территории Тверской области в сравнении с 4-м кварталом 2009 вырос в 1,8 раза и в 3,2 раза выше объемов 4-го квартала 2008 года.



Рис.2.3. Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам в рублях на территории Тверской области.

Банкиры и эксперты рынка пришли к выводу, что ипотека не только догнала, но и обогнала по некоторым показателям докризисный уровень. Во многом это происходит из-за того, что государство взяло кредитование на покупку жилья под свой контроль и активно предлагает меры по его стимулированию. Эти меры, равно как и общая стабилизация в экономике страны, привели к тому, что уже сейчас отчетливо прослеживается оживление ипотечного рынка. Увеличение объема кредитов на покупку недвижимости зафиксировала и официальная статистика. Доля ипотечных кредитов в общем количестве предоставленных в Тверской области жилищных кредитов составила в 2010 году 97,7%, в 2005 году - только 20,4%.

За годы существования института ипотеки в Тверской области за счет ипотечного жилищного кредитования улучшили жилищные условия более 14 тысяч семей. Тем не менее, по статистическим данным на конец 2009 года 10 процентов домохозяйств Тверской области оценили свои жилищные условия как плохие и очень плохие, а это порядка 42 тысяч семей.

По объему и количеству ипотечных жилищных кредитов предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях за 2010 год Тверская область находится на четвертом месте в Центральном федеральном округе вслед за г. Москва, Московской и Воронежской областью. При этом следует отметить, что такой относительный показатель, как количество ипотечных жилищных кредитов предоставленных за 2010 год на 1000 человек составляет 2,48 кредита, что является вторым по величине вслед за показателем по Смоленской области и превышает аналогичный средний показатель по России (2,1) и Центральному федеральному округу (1,48).