Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

В развитых странах принято присваивать заемщикам кредитный рейтинг в зависимости от его платежной истории, DTR (PTI) и LTV. В таблице представлена упрощенная форма присвоения кредитного рейтинга заемщикам, применяемая в First Union Securities Inc. (США).

4. Ипотечный кредит пула.

В Стандартах данных IFC предусмотрено описание каждого кредита из ипотечного пула (Summary loan) при помощи 90 показателей, входящих в указанные разделы ипотечный кредит, заемщик, предмет залога, платежная история. Причем эта информация (предназначенная для внешних пользователей) предоставляется в усеченном варианте, однако достаточном для анализа качества кредитов. Полный набор показателей ипотечных кредитов (по разделам) используется внутренними пользователями для более глубокого анализа и является основой для предоставления информации внешним пользователям.

Если при выдаче кредита единицей измерения является отдельный ипотечный кредит, то при дальнейшем его обороте чаще используется понятие «ипотечный пул». Под ипотечным пулом понимают совокупность ипотечных кредитов, сформированную в соответствии с требованиями/ожиданиями инвесторов. Соответствие требованиям инвесторов важное условие ликвидности ипотечного пула.

Пул ипотечных кредитов может выступать как самостоятельным объектом купли-продажи, так и в качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг. Формирование пула происходит различными способами. Пул может быть сформирован на основе репрезентативной выборки, отражающей свойства всей совокупности кредитов, составляющих портфель. Однако обычно ипотечные пулы формируются путем объединения ипотечных кредитов по следующим критериям (при условии их географической диверсификации):

· тип обеспечения;

· порядок погашения (аннуитеты, дифференцированные кредиты и т. д.);

· «возраст» кредита;

· вид процентной ставки;

· срок до погашения кредита;

· коэффициент «кредит/залог» (LTV).

Ипотечные кредиты со сходными характеристиками, составляющими пул, могут аналогично себя вести, что позволяет прогнозировать поведение пула в целом. Это дает возможность повысить качество управления рисками, свойственными ипотечному кредитованию (риски досрочного погашения, дефолтов и т. д.), и, следовательно, делает ипотечный пул более привлекательным для инвесторов.

В отдельный раздел относят стандартные показатели, характеризующие сформированный пул ипотечных кредитов:

· размер пула (количество составляющих его кредитов);

· размер ипотечных кредитов (максимальный и минимальный, средний размер кредита в пуле);

· максимальный и средний размер LTV;

· средний DTR (PTI);

· тип кредитов, составляющих пул;

· фактор пула (соотношение остатка основного долга к величине начального баланса по пулу);

· средневзвешенный возраст пула кредитов (WAL);

· средневзвешенный оставшийся срок до погашения кредитов (WAM);

· средневзвешенный купонный доход (WAC);

· географическую диверсификацию по регионам и т. д.

Анализ ожидаемых потерь стандартного ипотечного пула проводят с учетом следующих показателей:

· средневзвешенной частоты обращения взыскания (WAFF);

· средневзвешенной величины потерь после обращения взыскания на предмет залога (WALS). Текущие значения основных показателей ипотечных пулов обычно ежемесячно обновляются.

Таким образом, чем быстрее развивается рынок ипотечного кредитования, тем в большей степени возрастает потребность в едином формате представления данных. Единые стандарты представления сведений необходимы:

· конкретному участнику ипотечного рынка для оценки стоимости и качества собственного портфеля ипотечных кредитов;

· рынку в целях повышения общего уровня понимания ситуации на рынке и степени информированности как участников, так и надзорных органов.

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СБ РФ

2.1 Характеристика Сбербанка РФ

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации, регистрационный номер 1481.

На 1 апреля 2007 года Сбербанк РФ имеет следующие показатели.

· капитал - 602,1 млрд. руб.;

· прибыль - 31,7 млрд. руб.;

· чистая прибыль - 25,9 млрд. руб.;

· кредитный портфель - 2 901,3 млрд. руб., в том числе кредитование юридических лиц (без МБК) - 1 998,9 млрд. руб.;

· остаток средств на счетах физических лиц - 2 147,7 млрд. руб.;

· доля Сбербанка в общем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках (на 1.02.2007г.): рублевых - 55,9 %, инвалютных - 39,7 %;

· остаток средств юридических лиц - 956,5 млрд. руб.;

· филиальная сеть, ед.: территориальные банки - 17, отделения - 823, внутренние структурные подразделения - 19 307.

Обязательные нормативы, установленные инструкцией Банка России от 16.01.2004г. № 110-И, соблюдаются.

Сберегательный Банк Российской Федерации старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР. Новые экономические реалии, рыночные реформы начала 90-х годов требовали серьезных изменений в работе Банка, быстрого реагирования на изменяющуюся ситуацию. Главными задачами первых лет деятельности в новых условиях стали задачи сохранения целостности системы Банка, удержания позиций на рынке розничных банковских услуг и вкладов населения, создания материально-технической базы, обеспечивающей необходимые условия для обслуживания клиентов. Решение этих задач стало возможным благодаря жесткой централизации структуры управления Банком.

К 1996 году период гиперинфляции закончился, и экономическая ситуация в стране существенно изменилась. Основная задача Банком была решена: система Сбербанка России устояла и сохранила основу. Банк сформировал стабильную ресурсную базу, нарастил потенциал отделений и филиалов. Перед Банком встала задача эффективного управления привлекаемыми ресурсами. Принятая в 1996 году собранием акционеров Концепция развития Сбербанка России до 2000 года была нацелена на трансформацию в универсальный коммерческий банк, в частности, через развитие банковского обслуживания корпоративных клиентов с сохранением специализации и лидерства на рынке розничных услуг. Концепция подчеркивала приоритетность участия Банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задач оздоровления денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики, участия в крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.

Правильность определенного Концепцией направления развития была подтверждена во время кризиса финансовой системы страны в 1998 году. Сбербанк России не только подтвердил репутацию самого надежного банка страны, пройдя кризис с минимальным уровнем потерь, но и обеспечил доступ к банковским услугам значительному количеству новых клиентов. Реализуя принятую Концепцию, Сбербанк России к 2006 году значительно укрепил свои позиции на приоритетных сегментах рынка.

Наращивая присутствие на приоритетных сегментах финансового рынка, Банк стремился обеспечить адекватное увеличение собственного капитала, диверсифицировать ресурсную базу, улучшить структуру активов, повысить рентабельность работы.

Курс на трансформацию в универсальный коммерческий банк потребовал значительного расширения набора банковских продуктов и услуг, предоставляемых физическим лицам и корпоративным клиентам. Произошло существенное развитие бизнеса банковских карт (доля на рынке более 20%), количество эмитированных карточек превысило 1,5 миллиона, динамично развивается собственная эквайринговая сеть. Выросли объемы операций с драгоценными металлами (доля на первичном рынке 20%), которые включают кредитование добычи золота и серебра, реализацию драгоценных металлов населению, Банку России, экспорт и продажу на мировых финансовых рынках. Продолжено совершенствование расчетной системы Сбербанка России, которая сегодня ежедневно обрабатывает более ста тысяч межрегиональных платежей. Значительное развитие получили казначейские операции Банка на денежном и фондовом рынках, созданы Дилинг-центр и Депозитарий Сбербанка России.

Существенно изменилась система управления Банком. Обеспечивается единая процентная политика, учитывающая региональные особенности, действует централизованная система контроля, учета и управления рисками, управления финансовыми потоками и ликвидностью. Разработана и постоянно совершенствуется современная методическая и регламентная база операций Банка, утверждены подходы к развитию новых видов бизнеса. Единая система нормативов и лимитов обеспечивает необходимую децентрализацию управления в сочетании с усилением вертикальной системы контроля. На постоянной основе ведется работа по совершенствованию организационной структуры Банка, оптимизации филиальной сети.

Предпринятые меры позволили Банку, не имея льгот и преференций, работая с другими банками в рамках единой, установленной Банком России нормативной базы, стать лидером на большинстве сегментов рынка, успешно конкурировать с крупными коммерческими кредитными организациями на российском рынке банковских операций и услуг.

Сбербанк России, созданный в 1841 году как финансовый институт для малоимущих слоев населения, по сей день остается единственным банком, обслуживающим наименее обеспеченные группы физических лиц. При этом в настоящее время услугами Банка пользуются все слои населения. Социальная ориентация Банка не позволяет проводить закрытие всех нерентабельных филиалов, отказаться от выполнения малодоходных операций и услуг, придерживаться паритетной процентной политики по отношению к вкладам, ориентированным на клиентов с разным уровнем дохода и разным уровнем социальной защищенности. Низкий уровень платежеспособности населения требует от Банка постоянного поиска новых методов банковского обслуживания, позволяющих снизить нерациональные операционные затраты при условии сохранения возможности каждого гражданина получить необходимые банковские услуги. Примером подобного решения являются уникальные для России передвижные операционные кассы, использование которых позволяет оказывать услуги жителям отдаленных населенных пунктов. Потребность вкладчиков, индивидуальных частных предпринимателей, малого бизнеса в банковском обслуживании, развитие частного предпринимательства, рост экономической активности населения, материальных и социальных запросов граждан требуют от Банка постоянного расширения перечня банковских продуктов, разработки новых операций и услуг, отвечающих потребностям и нуждам клиентов.

Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках Сбербанка РФ представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Основные показатели Сбербанка РФ

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС (публикуемая форма) на 1 января 2007 года Кредитной организации: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Сбербанк России ОАО Почтовый адрес: 117997, г.Москва, ул.Вавилова, 19
(тыс. руб.)

Номер п/п	Наименование статьи	Данные на отчетную дату	Данные на соответствующую отчетную дату прошлого года
1.	2.	3.	4.
I.	АКТИВЫ
1.	Денежные средства	61 990 279	48 339 767
2.	Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации	85 175 627	86 624 417
2.1.	Обязательные резервы	56 808 779	44 966 603
3.	Средства в кредитных организациях	3 524 746	2 651 134
4.	Чистые вложения в торговые ценные бумаги	224 950 484	236 738 929
5.	Чистая ссудная задолженность	1 859 360 124	1 353 213 846
6.	Чистые вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения	65 993 373	43 831 066
7.	Чистые вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи	86 728 635	77 072 702
8.	Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	131 964 911	86 853 149
9.	Требования по получению процентов	1 626 942	1 664 789
10.	Прочие активы	15 864 665	7 297 857
11.	Всего активов	2 537 179 786	1 944 287 656
II.	ПАССИВЫ
12.	Кредиты Центрального банка Российской Федерации	0	0
13.	Средства кредитных организаций	115 055 808	42 641 431
14.	Средства клиентов (некредитных организаций)	2 042 777 862	1 637 199 130
14.1.	Вклады физических лиц	1 500 112 307	1 183 985 600
15.	Выпущенные долговые обязательства	86 693 048	63 304 816
16.	Обязательства по уплате процентов	17 968 582	16 256 296
17.	Прочие обязательства	14 647 470	9 506 936
18.	Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и по операциям с резидентами офшорных зон	4 993 936	1 854 516
19.	Всего обязательств	2 282 136 706	1 770 763 125
III.	ИСТОЧНИКИ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ
20.	Средства акционеров (участников)	1 000 000	1 000 000
20.1.	Зарегистрированные обыкновенные акции и доли	950 000	950 000
20.2.	Зарегистрированные привилегированные акции	50 000	50 000
20.3.	Незарегистрированный уставный капитал неакционерных кредитных организаций	0	0
21.	Собственные акции, выкупленные у акционеров	0	0
22.	Эмиссионный доход	5 576 698	5 576 698
23.	Переоценка основных средств	67 389 029	37 029 957
24.	Расходы будущих периодов и предстоящие выплаты, влияющие на собственные средства (капитал)	18 553 124	16 398 232
25.	Фонды и неиспользованная прибыль прошлых лет в распоряжении кредитной организации (непогашенные убытки прошлых лет)	136 700 509	102 645 226
26.	Прибыль (убыток) за отчетный период	62 929 968	43 670 882
27.	Всего источников собственных средств	255 043 080	173 524 531
28.	Всего пассивов	2 537 179 786	1 944 287 656
IV.	ВНЕБАЛАНСОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
29.	Безотзывные обязательства кредитной организации	271 788 365	167 910 667
30.	Гарантии, выданные кредитной организацией	15 678 292	4 595 583
V.	СЧЕТА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
	АКТИВНЫЕ СЧЕТА
1.	Касса	0	0
2.	Ценные бумаги в управлении	438 824	76 849
3.	Драгоценные металлы	0	0
4.	Кредиты предоставленные	0	0
5.	Средства, использованные на другие цели	0	0
6.	Расчеты по доверительному управлению	29 623	20 820
7.	Уплаченный накопленный процентный (купонный) доход по процентным (купонным) долговым обязательствам	3 601	309
8.	Текущие счета	3 071	3 928
9.	Расходы по доверительному управлению	0	0
10.	Убыток по доверительному управлению	81	4 355
	ПАССИВНЫЕ СЧЕТА
11.	Капитал в управлении	386 438	101 084
12.	Расчеты по доверительному управлению	1 585	34
13.	Полученный накопленный процентный (купонный) доход по процентным (купонным) долговым обязательствам	0	0
14.	Доходы от доверительного управления	0	0
15.	Прибыль по доверительному управлению	87 177	5 143
ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ (публикуемая форма)за 2006 год Кредитной организации: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Сбербанк России ОАО Почтовый адрес: 117997, г.Москва, ул.Вавилова, 19
(тыс. руб.)

Номер п/п	Наименование статьи	Данные за отчетный период	Данные за соответствующий период прошлого года
1.	2.	3.	4.
	Проценты полученные и аналогичные доходы от :
1.	Размещения средств в кредитных организациях	1 842 525	2 373 751
2.	Ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям)	198 555 912	134 819 665
3.	Оказания услуг по финансовой аренде (лизингу)	0	0
4.	Ценных бумаг с фиксированным доходом	32 713 454	35 281 975
5.	Других источников	284 573	199 704
6.	Всего процентов полученных и аналогичных доходов	233 396 464	172 675 095
	Проценты уплаченные и аналогичные расходы по:
7.	Привлеченным средствам кредитных организаций	2 869 887	1 173 299
8.	Привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций)	84 632 964	78 207 712
9.	Выпущенным долговым обязательствам	1 020 041	4 801 953
10.	Всего процентов уплаченных и аналогичных расходов	88 522 892	84 182 964
11.	Чистые процентные и аналогичные доходы	144 873 572	88 492 131
12.	Чистые доходы от операций с ценными бумагами	17 770 123	18 597 453
13.	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	-637 167	7 771 326
14.	Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами	509 325	-46 881
15.	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	5 297 143	-1 478 912
16.	Комиссионные доходы	54 241 688	31 676 895
17.	Комиссионные расходы	1 293 820	395 161
18.	Чистые доходы от разовых операций	-376 265	332 333
19.	Прочие чистые операционные доходы	-8 552 137	-1 397 925
20.	Административно-управленческие расходы	87 904 518	71 084 516
21.	Резервы на возможные потери	-34 907 474	-12 163 060
22.	Прибыль до налогообложения	89 020 470	60 303 683
23.	Начисленные налоги (включая налог на прибыль)	26 090 502	16 632 801
24.	Прибыль (убыток) за отчетный период	62 929 968	43 670 882

Из таблицы 2.1 видно, что большинство показателей Сбербанка РФ в 2006 году улучшились по сравнению с 2005 годом. Возросли практически все показатели баланса. Из анализа отчета о прибылях и убытках видно, что общая прибыль Сбербанка РФ возросла на 44%. Незначительное снижение показателей наблюдается лишь по доходам от операций с ценными бумагами.

Отчет об активах Сбербанка РФ представлен в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Активы Сбербанка РФ в 2005-2006 гг.

ОТЧЕТ ОБ УРОВНЕ ДОСТАТОЧНОСТИ КАПИТАЛА, ВЕЛИЧИНЕ РЕЗЕРВОВ НА ПОКРЫТИЕ СОМНИТЕЛЬНЫХ ССУД И ИНЫХ АКТИВОВ на 1 января 2006 года Кредитной организации: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Сбербанк России ОАО Почтовый адрес: 117997, г.Москва, ул.Вавилова, 19

Номер п/п	Наименование показателя	Данные на отчетную дату	Данные на соответствующую отчетную дату прошлого года
1.	2.	3.	4.
1.	Собственные средства (капитал), тыс. руб.	252 862 213	173 022 176
2.	Фактическое значение достаточности собственных средств (капитала), процент	12,1	11,1
3.	Нормативное значение достаточности собственных средств (капитала), процент	10,0	10,0
4.	Расчетный резерв на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, тыс. руб.	74 424 370	52 070 607
5.	Фактически сформированный резерв на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, тыс. руб.	74 496 410	52 070 607
6.	Расчетный резерв на возможные потери, тыс. руб.	9 848 293	3 259 837
7.	Фактически сформированный резерв на возможные потери, тыс. руб.	9 848 293	3 259 837

Анализ данных таблицы 2.2 показывает, что собственные средства Сбербанка РФ в исследуемом периоде увеличились на 46%. Фактическое значение достаточности собственных средств (капитала) осталось в пределах нормы и даже увеличилось на 1%. Расчетный резерв на возможные потери по ссудам возрос в связи с увеличением объема ссуд, выдаваемых Сбербанком и соответствует фактически сформированному резерву на возможные потери по ссудам. Расчетный резерв на возможные потери по ссудам также возрос в 3,02 раза в связи с увеличившимся объемом операций Сбербанка РФ. Фактически сформированный резерв здесь также равен расчетному.

Обязательные нормативы деятельности Сбербанка РФ представлены ниже.

Обязательные нормативы деятельности Сбербанка России
по состоянию на 01 января 2006г. (с учетом событий после отчетной даты).

- обязательные нормативы деятельности:

· норматив достаточности собственных средств (капитала) банка - Н1 (min 10%) - 12,1;

· норматив мгновенной ликвидности банка - Н2 (min 15%) - 55,6;

· норматив текущей ликвидности банка - Н3 (min 50%) - 63,1;

· норматив долгосрочной ликвидности банка - Н4 (max 120%) - 91,8;

· максимальный размер риска на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков - Н6 (max 25%) - 23,1;

· максимальный размер крупных кредитных рисков - Н7 (max 800%) - 140,4;

· соотношение совокупной величины кредитов и займов, выданных акционерам (участникам) банка, и капитала - Н9.1 (max 50%) - 0,0;

· отношение совокупной величины кредитов и займов, выданных инсайдерам, к капиталу - Н10.1 (max 3%) - 2,0;

· норматив использования собственных средств (капитала) банка для приобретения долей (акций) других юридических лиц - Н12 (max 25%) - 0,0.

Обязательные нормативы деятельности Сбербанка России
по состоянию на 01 января 2007г.

(по данным бухгалтерского баланса за декабрь 2006 года без учета событий после отчетной даты)

- обязательные нормативы деятельности:

норматив достаточности собственных средств (капитала) банка - Н1 (min 10%) - 11,8;

норматив мгновенной ликвидности банка - Н2 (min 15%) - 53,3;

норматив текущей ликвидности банка - Н3 (min 50%) - 65,7;

норматив долгосрочной ликвидности банка - Н4 (max 120%) - 101,8;

максимальный размер риска на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков - Н6 (max 25%) - 21,5;

максимальный размер крупных кредитных рисков - Н7 (max 800%) - 166,9;

соотношение совокупной величины кредитов и займов, выданных акционерам (участникам) банка, и капитала - Н9.1 (max 50%) - 0,0;

отношение совокупной величины кредитов и займов, выданных инсайдерам, к капиталу - Н10.1 (max 3%) - 2,0;

норматив использования собственных средств (капитала) банка для приобретения долей (акций) других юридических лиц - Н12 (max 25%) - 0,0.

В 2005-2006 гг. все вышеуказанные нормативы находились в пределах нормы.

Сбербанк России это лидер банковской системы России, основа ее стабильности и надежности. Присутствие Банка во всех секторах рынка банковских услуг делают его альтернативой любому другому банку России и обеспечивает функционирование банковской системы страны в любых условиях.

Сбербанк России это банк общенационального масштаба, лицо банковской системы России на международном рынке. Банк обеспечивает формирование экономической политики и оказывает влияние на макроэкономические процессы в стране, осуществляет реализацию экономически эффективных государственных программ развития. Значительная филиальная сеть Банка и использование передовых технологий призваны обеспечить доступность Банка в любой точке страны.

Сбербанк России это универсальный коммерческий банк. Банк стремится удовлетворять потребности всех клиентов в широком спектре качественных банковских услуг. Банк призван эффективно размещать привлеченные средства населения и юридических лиц в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров.

Сбербанк России это социально значимый банк. Являясь единственным банковским учреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитию национальной науки и культуры. 

Миссия Банка обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России. 

Лозунг Банка быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства, признанным авторитетом на международном уровне.

Стремясь к максимальной открытости, Банк считает важным обнародовать и строго придерживаться в своей деятельности следующих принципов корпоративной политики:

· Банк стремится к наивысшим стандартам обслуживания клиентов, защищает интересы каждого клиента.

· Банк соблюдает законы, этические нормы и правила честного ведения бизнеса, безусловно исполняет свои обязательства и дорожит своей репутацией.

· Банк придерживается принципа нейтральности в отношении финансово-промышленных групп, политических партий и объединений и осуществляет свою деятельность в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров.

· Банк не финансирует экологически вредные и социально опасные производства, проекты и программы.

· Банк учитывает социальную значимость своей деятельности и рассматривает социальный фактор наряду с экономическим.

· Банк развивает новые операции и направления, исповедуя принцип разумного консерватизма.

· Банк дорожит своими сотрудниками, создает условия, при которых каждый работающий в нем может полностью реализовать свои способности, проявляет заботу о своих ветеранах.

· Банк чтит старые традиции российского предпринимательства, способствует их возрождению.

Сводный расчетный баланс Юго-Западного филиала Сбербанка РФ представлен в таблице 2.3.

Таблица 2.3 Сводный расчётный баланс усреднённых капиталов

Юго-Западного филиала СБ РФ, тыс. руб.

№ п/п	НАИМЕНОВАНИЕ СТАТЕЙ	01.01.2006	01.01.2007
		Сумма в тыс. руб.	Удельный вес, проценты	Сумма в тыс. руб.	Удельный вес, проценты
1	2	5	6	7	8
Работающие активы
1.	Ссуды юридическим лицам и физическим лицам-предпринимателям:	29383	38,60%	30954	37,85%
2.	Ссуды физическим лицам:	27354	35,93%	28301	34,60%
3.	Кредитные ресурсы, размещенные в системе Сбербанка России	17160	22,54%	19200	23,48%
4.	Касса и драгметаллы	11	0,01%	12	0,01%
5.	ФОР	164	0,22%	181	0,22%
6.	Просроченные кредиты, депозиты и прочие размещенные средства	2040	2,68%	3120	3,81%
7.	Имущество банков	13	0,02%	17	0,02%
8.	Прочие	596	0,78%	602	0,74%
	Итого активов-нетто	76125	100,00%	81785	100,00%
Привлеченные средства, в том числе:	66125	86,86%	70785	86,55%
1.	Средства юридических лиц:	18166	23,86%	19003	23,24%
2.	Средства физических лиц	42118	55,33%	48028	58,72%
3.	Прочие	3741	4,91%	254	0,31%
Резервы банка, в том числе:		2100	2,76%	3500
4.	Резерв под возможные потери по судам	10000	13,14%	11000	13,45%
Собственные средства	76125	100,00%	81785	100,00%
	Итого пассивов-нетто	5321	6,99%	6105	7,46%
	Финансовый результат	1862	2,45%	1911	2,34%
	Платежи в бюджет	3459	4,54%	4194	5,13%
	Чистый финансовый результат	3459	4,54%	4194	5,13%
	Прибыль к распределению по фондам	29383	38,60%	30954	37,85%

Анализ данных таблицы показывает, что показатели деятельности Юго-Западного Банка СБ РФ в 2006 году также улучшились по сравнению с 2005 годом. Рост по ссудам для физических лиц немного меньше чем по кредитованию лиц юридических. Сумма просроченных кредитов возросла, в первую очередь за счет увеличения сумм кредитования; хотя при этом также возросла и доля просроченных кредитов (на 1,13%). Резервы под возможные потери по ссудам вчетверо перекрывают суммы проблемных кредитов. финансовые результаты Банка также выросли.

2.2 Характеристика ипотечных программ СБ РФ

Сбербанк РФ предоставляет своим клиентам следующие виды услуг:

1. Для физических лиц.

· Операции по вкладам.

· Кредитование.

· Операции с ценными бумагами.

· Коммунальные платежи.

· Банковские карты.

· Валютно-обменные и неторговые операции.

· Операции с драгметаллами и монетами из драгметаллов.

· Денежные переводы.

· Получение заработной платы и других доходов через Банк.

· Депозитарное обслуживание.

· Расчетные чеки Сбербанка России.

· Аренда сейфов.

· Лотереи.

2. Для юридических лиц.

· Расчетно-кассовое обслуживание.

· Открытие и ведение корреспондентских счетов «Лоро».

· Кредитование.

· Операции с ценными бумагами.

· Конверсионные операции.

· Банковские карты.

· Инкассация.

· Торговое финансирование и документарные операции.

· Операции с драгметаллами и монетами из драгметаллов.

· Депозитарное обслуживание.

· Банкнотные операции.

· Аренда сейфов.

Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Объектами недвижимости, на которые предоставляются кредиты, являются расположенные на территории Российской Федерации:

· квартира;

· жилой дом;

· часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;

· дача;

· садовый дом;

· гараж;

· другие строения потребительского назначения;

· незавершенные строительством вышеуказанные объекты;

· земельный участок.

Сбербанк РФ использует следующие виды жилищного кредитования:

· Кредит на недвижимость - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

· Ипотечный кредит - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;

· Кредит «Ипотечный плюс» - кредит на приобретение, строительство объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Кредитный договор заключается с заемщиком или созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность заемщика/созаещиков.

Жилищные кредиты в Сбербанке РФ могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Жилищные кредиты можно оформить в филиале Сбербанка России:

· по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков,

· по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) - работодателя заемщика/одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;

· по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

Кредит «Ипотечный +» предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося объекта недвижимости.

Минимальные суммы жилищных кредитов:

· предоставляемых отделениями СБ РФ г. Москвы - 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте,

· предоставляемых территориальными банками СБ РФ - от 15 до 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте (устанавливается каждым территориальным банком самостоятельно).

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается заемщиком/созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие дополнительные виды доходов:

· доходы, получаемые им по другим местам работы;

· доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

· доходы супруги(а) заемщика;

· сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком/созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

По кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.

По ипотечному кредиту:

· залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора);

· другое обеспечение (при необходимости).

На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

По ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.

По кредиту «Ипотечный +»:

· залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

· на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости - залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости.

В качестве дополнительного обеспечения по жилищным кредитам оформляется:

· поручительство супруги(а) заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

· залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.

По Ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+» в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Для получения кредита заемщик/созаемщики предоставляют в Банк:

· стандартный пакет документов;

Для получения кредита заемщик предоставляет в Банк:

· заявление-анкету;

· паспорт Заемщика, его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);

· документы, подтверждающие финансовое состояние Заемщика и его Поручителя:

o для работающих справку предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или справку по форме Банка за аналогичный период.

Лица, в указанный период времени принятые на новое место работы в порядке перевода, предоставляют справки по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего места работы;

Если доход подтверждается справкой (справками) по форме 2-НДФЛ, а также в случае реорганизации в течение последних 6 месяцев предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель, дополнительно предоставляется выписка из трудовой книжки или копия трудовой книжки, заверенная предприятием;

o для пенсионеров - справку о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного Фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам.

Если пенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.

o для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенный законодательством:

§ свидетельство ПБОЮЛ о регистрации в Едином государственной реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или лицензию частного нотариуса, или удостоверение адвоката (предъявляются);

§ подлинник (предъявляется) или нотариально удостоверенную копию разрешения (лицензии) на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;

§ налоговую декларацию (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.1 «Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (Единый сельскохозяйственный налог)», главой 26.2 НК РФ «Упрощенная система налогообложения», главой 26.3 НК РФ «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» и физических лиц, уплачивающих налоги в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц»);

§ справку по форме 2 НДФЛ (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляют налоговые агенты);

§ книгу учета доходов и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ);

· документы по предоставляемому залогу;

· при необходимости кредитный инспектор может запросить иные документы.

· документы по кредитуемому Объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования.

Заемщик/созаемщики могут предоставить в Банк документы по кредитуемому объекту недвижимости в течение 3 месяцев с даты регистрации банком заявления-анкеты. В этом случае банк рассчитает максимально возможный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков при условии, что впоследствии (после предоставления указанных выше документов) сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости объекта недвижимости (работ по его реконструкции, ремонту, отделке).

Выдача кредита на недвижимость и ипотечного кредита осуществляется:

· на приобретение объекта недвижимости - единовременно;

· на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости - в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) - единовременно или частями.

Кредит «Ипотечный +» предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению заемщика/созаемщика на расчетный счет Застройщика.

Погашение основного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным. Проценты по жилищным кредитам Сбербанка РФ представлены ниже.

1. По Кредиту на недвижимость:

По кредитам в рублях:

· на срок свыше 5 до 10 лет включительно - 12% годовых

· на срок свыше 10 до 20 лет включительно - 12,25% годовых

· на срок свыше 20 до 30 лет - 12,5% годовых.

По кредитам в долларах США, евро:

· на срок свыше 5 до 10 лет включительно - 12,5% годовых

· на срок свыше 10 до 20 лет включительно - 12,75% годовых

· на срок свыше 20 до 30 лет - 13% годовых.

2. По Ипотечному кредиту:

По кредитам в рублях:

· на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11%

§ от 20% до 30% - 11,25%

§ от 5% до 20% - 11,5%

· на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12,25%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11,25%

§ от 20% до 30% - 11,5%

§ от 5% до 20% - 11,75%

· на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12,5%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11,5%

§ от 20% до 30% - 11,75%

§ от 5% до 20% - 12%

в долларах США, евро:

· на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12,5%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11,5%

§ от 20% до 30% - 11,75%

§ от 5% до 20% - 12%

· на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12,75%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11,75%

§ от 20% до 30% - 12%

§ от 5% до 20% - 12,25%

· на срок свыше 20 до 30 включительно:

o до регистрации ипотеки - 13%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 12%

§ от 20% до 30% - 12,25%

§ от 5% до 20% - 12,5%

3. По кредиту «Ипотечный +»:

По кредитам в рублях:

· на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 11,5%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 10,75%

§ от 20% до 30% - 11%

§ от 5% до 20% - 11,25%

· на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 11,75%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11%

§ от 20% до 30% - 11,25%

§ от 5% до 20% - 11,5%

· на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11,25%

§ от 20% до 30% - 11,5%

§ от 5% до 20% - 11,75%

в долларах США, евро:

· на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11,25%

§ от 20% до 30% - 11,5%

§ от 5% до 20% - 11,75%

· на срок свыше 10 до 20 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12,25%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11,5%

§ от 20% до 30% - 11,75%

§ от 5% до 20% - 12%

· на срок свыше 20 до 30 лет включительно:

o до регистрации ипотеки - 12,5%

o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:

§ от 30% - 11,75%

§ от 20% до 30% - 12%

§ от 5% до 20% - 12,25%

Уплата процентов начинается с месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга. По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется. Срок рассмотрения опроса о предоставлении кредита: По кредиту на недвижимость и Ипотечному кредиту:

· в течение 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов;

· в течение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета документов, если документы по кредитуемому Объекту недвижимости будут предоставлены заемщиком/созаемщиками в течение 3 месяцев с даты регистрации заявления-анкеты. По Кредиту «Ипотечный +» в течение 12 рабочих дней с даты предоставления заемщиком/созаемщиками полного пакета документов. Объем выданных ссуд Юго-Западным банком Сбербанка РФ по ипотечному кредитованию представлен на рис. 2.1.



Рис. 2.1 Ссуды по ипотечному кредитованию Юго-Западного Банка Сбербанка РФ, выданные в 2005-2006 гг., тыс. руб.

На основании анализа данных рис. 2.1 видно, что ипотечные кредиты, выдаваемые Юго-Западным Банком Сбербанка РФ, в 2006 году выросли по сравнению с 2005 годом; причем наибольший рост отмечен по кредиту «Жилищный». Это связано как с улучшением экономической ситуации в стране, так и с оптимизацией кредитной политики Юго-Западного Банка. При этом сумма предоставляемых ипотечных кредитов выросла в 2006 году на 7%,; в то время как общая сумма предоставляемых кредитов - всего лишь на 3,46%.

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в 2005 году составила (таблица 2.4):

Таблица 2.4

Ставки по ипотечным кредитам Юго-Западного Банка Сбербанка РФ

в 2005-2006 гг., %

Виды кредитов	2005	2006
Жилищный	12,2	11,4
Ипотечный	12,3	11,8
Ипотечный плюс	12,1	11,9

Таким образом, наблюдается некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования.

Динамика выдачи и погашения задолженности по ипотечным кредитам представлена в таблице 2.5

Таблица 2.5

Динамика выдачи и погашения просроченной задолженности по операциям ипотечного кредитования за 2005-2006 гг.

№ п/п	Показатели	2005 год	2006 год	Отклонение к 2005 году
				Абсолютное	Относительное проценты
1.	Количество договоров, шт.	18	23	5	27,78%
2.	Объём выданных кредитов, в тыс. руб.	16332	17474	1142	6,99%
3.	Динамика погашения кредитов физическими лицами, тыс. руб.	4116	4203	87	2,11%
4.	Остаток ссудной задолженности физических лиц, тыс. руб.	12216	13271	1055	8,64%
5.	в т.ч. просроченная	429	671	242	56,41%
6.	Удельный вес просроченной задолженности, проценты	3,51	5,06	1,55	44,16%

Большинство показателей возросло. При этом объем выданных кредитов растет быстрее чем суммы их погашения. Внушает опасение рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

В таблице 2.6 представлена структура ипотечных кредитов Юго-Западного Банка Сбербанка РФ по срокам кредитования.

Таблица 2.6

Сроки кредитования по ипотечным кредитам в 2005-2006 гг., тыс. руб.

№ п/п	Сроки кредитования	2005 год	2006 год	Отклонение к 2005 году
				Абсолютное	Относитель-ное, проценты
1.	5-10 лет	1332	1674	342	25,68
2.	10-20 лет	3668	4326	658	17,94
3.	20-30 лет	11332	11474	142	1,25

Как видим по срокам кредитования преобладают долгосрочные ипотечные кредиты - от 20 до 30%, хотя наблюдается снижение их доли в общем объеме с 69,38% в 2005 году до 65,66% в 2006 году.

На рис 2.2 и 2.3 представлены виды залогов по ипотечному кредитованию.

Рис. 2.2 Доли различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2005 году, %

Рис. 2.2 Доли различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2006 году, %

Из анализа рис. 2.2 и 2.3 видно, что возросла доля поручительств при ипотечном кредитовании. С одной стороны это облегчает процесс получения ипотечного кредита, но, с другой стороны растут кредитные риски.

3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБ РФ

3.1 Анализ суммарных активов заемщиков СБ РФ

К суммарному активу относятся принадлежащие на праве собственности заемщику, созаемщикам:

· квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован;

· дачи;

· земельные участки;

· нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки);

· помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги);

· автомобили и иные транспортные средства;

· эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.

Оценочная стоимость ценных бумаг может устанавливаться в зависимости от вида ценных бумаг в соответствии с Регламентом, на основании экспертного заключения специализированного подразделения Банка, а также на основании заключения независимого оценщика.

Оценочная стоимость драгоценных металлов определяется экспертным путем подразделением, осуществляющим валютные и неторговые операции.

Оценочная стоимость объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, товарно-материальных ценностей понимается как наиболее вероятная цена, за которую имущество может быть продано на конкурентном и открытом рынке, и может устанавливаться на основании заключения независимого оценщика, имеющего право на проведение оценки.

Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется на приобретение заемщиком/созаемщиками у продавца следующих объектов недвижимости:

· квартир;

· земельных участков;

· индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.

При включении в суммарный актив:

· квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения - оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;

· автомобиля и иных транспортных средств - оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.

К обеспечению ипотечного кредита и кредита «Ипотечный+» с учетом суммарного актива предъявляются требования аналогичные ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+» соответственно.

Залог приобретаемого объекта недвижимости при предоставлении ипотечного кредита с учетом суммарного актива оформляется только ипотекой в силу закона.

Для получения кредита заемщик/созаемщики предоставляют в Банк:

· заявление-анкету;

· стандартный пакет документов;

· документы по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования;

· свидетельство о браке/брачный контракт (предъявляется);

· свидетельство(а) о расторжении брака(ов) (предъявляется);

· свидетельство(а) о рождении ребенка (детей) (предъявляется);

· документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на включенное в суммарный актив имущество, а также его стоимость.

На основании оценки суммарных активов заемщика ипотечные кредиты Сбербанка РФ разделяются по группам риска (таблица 3.1).

Таблица 3.1

Категории риска и размер расчётного резерва

Категория качества	Наименование	Размер расчетного резерва в процентах от суммы основного долга по ссуде
1 категория (высшая) -отсутствие кредитного риска	Стандартные	0%
2 категория - умеренный кредитный риск	Нестандартные	От 1% до 20%
3 категория - значительный кредитный риск	Сомнительные	От 21% до 50%
4 категория - высокий кредитный риск	Проблемные	От 51% до 100%
5 категория (низшая) - отсутствует вероятность возврата ссуды в силу неспособности или отказа заемщика выполнять обязательства по ссуде, что обусловливает полное обесценение ссуды.	безнадежные	100%

В таблицах 3.1 и 3.2 представлена разделение ипотечных кредитов, предоставленных Юго-Западным Банком СБ РФ по категориям риска.

Таблица 3.1

Расчет совокупного риска кредитного портфеля Банка

на 01.01.2006 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12347	1	123,47
2	3556	20	711,2
3	429	50	214,5
4	-	-	-
5	-	-	-
Итого:	16332		1049,17

Таблица 3.2

Расчет совокупного риска кредитного портфеля банка

на 01.01.2007 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12976	1	129,76
2	3827	20	765,4
3	671	50	335,5
4	-	-	-
5	-	-	-
Итого:	17474		1230,66

Резервов, сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным кредитам.

Основным способом страхования кредитного риска в Сбербанке РФ остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются:

· отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio  PTI)  25-35%;

· отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio  LTV)  50-85%.

3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности СБ РФ

Несмотря на лидирующие позиции Сбербанка РФ и его Юго-Западного отделения на рынке ипотечного кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию его ипотечной деятельности.

Сбербанк России, являясь лидером рынка розничных услуг населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов, разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса между продажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно использовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемы оказываемых услуг не соответствуют месту Банка в банковской системе страны и должны быть существенно увеличены.

Имея значительные резервы роста, Банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенно увеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования.

Сбербанк России обладает уникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

В настоящее время в работе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены на опровержение необъективной информации, а не на создание имиджа Банка и формирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов. Необходимо существенно расширить информационный поток, в том числе и об ипотечной Деятельности Банка, создаваемый в инициативном порядке, более активно использовать электронные средства массовой информации.