Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков

Маркетинговая стратегия неразрывно связана с бизнес-задачами, которые стоят перед Банком, и направлена на укрепление конкурентоспособности Банка и повышение лояльности и удовлетворенности клиентов путем развития каналов продаж (в том числе филиальной сети), предложения продуктов, более полно отвечающих запросам клиентов, чем продукты конкурентов, обеспечения высоких стандартов обслуживания клиентов, развития бренда Банка.

Важным активом Банка является бренд. Самым ценным активом банка "Возрождение" являются отношения с клиентами. Банк ориентируется на продвижение бренда в целом, а не каждого конкретного продукта в отдельности, при этом возможно использование всех средств массовых коммуникаций (телевидение, радио, наружная реклама, пресса, Интернет, адресные коммуникации).

Особое внимание придается качеству обслуживания. Вопросы качества обслуживания включают в себя мероприятия по четырем направлениям:

o утверждение "Стандартов обслуживания" для всех сотрудников, участвующих в прямых коммуникациях с клиентами;

o обучение персонала;

o мотивация персонала;

o контроль за персоналом в части соблюдения "Стандартов обслуживания" и знания продуктов путем регулярного проведения исследования "Таинственный покупатель" и замеров удовлетворенности клиентов.

Одним из приоритетных направлений в стратегии развития бренда является Public Relations. В Банке большое внимание уделяется своевременному, достоверному и полному информированию партнеров, клиентов и акционеров о жизни Банка, его целях и результатах работы. Прозрачность и открытость информации являются частью стратегии развития Банка.

Стратегия управления банковскими рисками направлена на дальнейшее совершенствование системы управления рисками, адекватной бизнес-задачам, количеству и размерам принимаемых рисков. Стратегия управления рисками Банка исходит из соответствия стратегическим целям Банка, определяемым Советом Директоров Банка. Качество управления рисками является конкурентным преимуществом Банка, повышающим его капитализацию.

Высшим органом управления Банка является Общее собрание акционеров. Совет Директоров осуществляет общее руководство Банком в период между собраниями акционеров и занимается общими вопросами управления, за исключением тех вопросов, решение которых относятся исключительно к компетенции Общего собрания акционеров.

Стратегия банка "Возрождение" предусматривает постоянное укрепление системы корпоративного управления в соответствии с лучшей мировой практикой и интересами акционеров. Банк нацелен на повышение эффективности работы Совета Директоров, в том числе через формирование новых комитетов по стратегии и корпоративному управлению, запуск процедур самооценки, а также оптимизации процессов взаимодействия с исполнительным менеджментом.

Чистая прибыль банка "Возрождение" за 12 месяцев 2011 г. относительно аналогичного периода прошлого года увеличилась в 3 раза и составила 1 565,1 млн. руб. (на 01 января 2011 г. -- 521,4 млн. руб.).

Операционный доход Банка до вычета резервов вырос на 29,8% за год до 13 591,0 млн. руб. за счет снижения процентных расходов и положительной динамики комиссионного дохода. Доля непроцентного дохода в общей выручке на уровне 41% остается одной из самых высоких среди российских банков.

Активы Банка выросли на 9,0% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигли 181,5 млрд. руб.

Средства клиентов, основной источник фондирования банка, по состоянию на 01 января 2012 г. достигли 148,0 млрд. руб. (рост к уровню соответствующего периода прошлого года составил 11,6%) или 90,6% всех обязательств Банка.

Капитал банка за 12 месяцев 2011 г. увеличился на 8,9% в основном за счет капитализации заработанной прибыли и достиг 18,1 млрд. руб. Достаточность капитала составила 11,9%.

В соответствии с требованиями Банка России банк "Возрождение" продолжает производить необходимые отчисления в фонды на возможное обесценение активов. Общий фонд созданных резервов на возможные потери по активам за период с начала года вырос на 2,5 млрд. руб. и составил 13,8 млрд. руб.

Менеджмент Банка оценивает стоимость Банка по коэффициенту 2 к собственному капиталу (то есть почти в 36 млрд. рублей). Капитализация банка в настоящий момент составляет 16,4 млрд. руб., что составляет всего 0,9 к капиталу. Однако потенциал роста акций Банка на перспективу ближайших 3-6 месяцев оценивается в 10-20%.

С начала 2011 г. кредитный портфель рос опережающими темпами, в отчетном периоде отношение кредитов до вычета резервов к средствам клиентов достигло оптимального уровня в 99%, увеличившись на 105 б.п. по сравнению с 31 декабря 2010 г.

Средства клиентов выросли на 6,1% до 138 млрд. руб. за 9 месяцев 2011 г., составив 87% обязательств Банка. Доля розничных депозитов, привлеченных на срок свыше одного года, достигла 36%. Доля расчетных счетов, являющихся практически бесплатными ресурсами для Банка, увеличилась до 35% всех средств клиентов, во многом благодаря росту средств корпоративных клиентов на 12,7% (+3,6 млрд. руб.) с начала года.

Кредитный портфель до вычета резервов демонстрирует рост в соответствии с планом, увеличившись на 19% с начала года до 136,7 млрд. руб. В условиях нарастающей неопределенности в третьем квартале 2011 г. Банк избирательно подходил к выдаче новых кредитов, отдавая предпочтение более качественным заемщикам. Корпоративный кредитный портфель увеличился на 1,5% за квартал до 114,2 млрд. руб. в основном за счет кредитов, выданных крупным клиентам (+8,6%), в то время как кредиты средним и малым предприятиям выросли на 0,4% до 72,3 млрд. руб., а кредиты, выданные администрациям, сократились на 1,6 млрд. руб.

Розничное кредитование остается одним из приоритетных направлений развития Банка, доля которого в общем кредитном портфеле достигла в отчетном периоде 16,4% (+201 б.п. с начала года). Так, в третьем квартале 2011 г. портфель розничных кредитов вырос на 11,5% до 22,5 млрд. руб. в основном за счет ипотеки, ключевого продукта розничной линейки Банка, увеличившейся на 12,4% до 13,6 млрд. руб., и потребительских кредитов, прибавивших 13,1% за квартал.

В структуре активов основной рост был достигнут за счет кредитного портфеля, который увеличился за год на 17,0% и составил 68% всех активов. Объем кредитов юридических лиц (до вычета резервов) вырос на 16,0% до 112,3 млрд. рублей по состоянию на 1 января 2012 г.

Банк "Возрождение" занял 8 место в рэнкинге топ-10 ведущих ипотечных банков России по объему выдачи ипотечных кредитов в 2011 г. Виды ипотечного кредитования, осуществляемые Банком, и их условия представлены в табл. 2.1.

Таблица 2.1 - Ипотечные программы банка

Квартира

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 30 лет	от 20%	300 000 - 10 000 000 р	12% ? 12.5%

Загородный дом

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 20 лет	от 30%	300 000 - 10 000 000 р	13.5%

Квартира-новостройка под залог имеющегося жилья

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 0%	300 000 - 10 000 000 р	12.5%

Квартира - Социальная ипотека

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 20%	200 000 р	12.5%

Квартира-Новостройка (договор долевого участия, ЖСК)

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 20%	300 000 р	12.5% ? 13.5%

Квартира-Новостройка - Социальная ипотека

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 20%	200 000 р	14%

Квартира-Новостройка (предварительный договор)

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 20%	300 000 р	12.5% ? 13.5%

Квартира-Новостройка 2012 (договор долевого участия)

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 15%	300 000 р	12%

Квартира-Новостройка 2012 (предварительный договор)

Валюта	Срок	Первоначальный взнос	Сумма	Ставка по кредиту
рубли	от 1 до 25 лет	от 15%	300 000 р	12%

В банке "Возрождение" объем выданных ипотечных кредитов в 2011 г. составил порядка 9,15 млрд. руб. (около 62% от общего объема розничных кредитов), при этом более 5,3 млрд. руб. приходится на ипотечные займы для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости. По данному показателю банк "Возрождение" занимает 4 место среди ведущих ипотечных банков за 2011 г.

Рост портфеля ипотечных кредитов Банка объясняется успешной реализацией партнерских программам с застройщиками во всех регионах присутствия Банка. Благодаря таким программам более 4,5 тысяч клиентов смогли приобрести недвижимость в 2011 г.

Результаты рэнкинга можно оценить позитивно, поскольку это является отражением работы Банка за 2011 г. Банк сотрудничал с проверенными застройщиками, риэлторами и агентствами недвижимости, а также проводил работу по заключению соглашений с новыми партнерами, что позволило привлечь до 70% от совокупного объема предоставленных ипотечных кредитов.

Кроме того, в 2011 г. банк "Возрождение" принимал активное участие в реализации Программ "Социальная ипотека" Департамента жилищной политики Москвы и "Жилище".

Итак, в 2011 г. кредитный портфель Банка рос в соответствии с планом, при этом в сегменте приоритетного для себя розничного кредитования Банк опережал банковский сектор по темпам роста. Во втором полугодии на фоне повысившейся неопределённости в экономике большое внимание уделялось качеству активов и адекватному резервированию. В течение всего периода Банк целенаправленно работал над оптимизацией стоимости обязательств, что позволило завершить год с прибылью, превышающей ожидания в начале 2011 г.

В приложении А представлена отчетность Банка за 2011 г.

В целом структура пассива Банка в течение 2011 г. претерпела существенные изменения. В 2,2 раза сократился объем вкладов населения, в 1,7 раза уменьшилась сумма срочных депозитов (см. табл. 2.2).

Таблица 2.2 - Структура собственных и привлеченных средств банка "Возрождение"

Показатели	01.01.11.	01.01.12.	Темп роста
Собственные средства	12,25	17,62	+5,37
Привлеченные средства	87,75	82,38	-5,37
Валюта баланса	100	100	-

Произошел отток средств - 17,9 млн. рублей. Часть срочных депозитов (28,5%) перетекла в депозиты до востребования, то есть при прочих равных условиях, в недолгосрочные пассивы, что, несомненно, ухудшает структуру пассивов с точки зрения устойчивости Банка. С другой стороны подобное изменение не сопровождается падением доходности, так как депозиты до востребования менее дорогостоящие ресурсы. Сумма их за 2011 г. выросла в 1,5 раза. Приведенные данные табл. 2.2 показывают, что в общей сумме ресурсов коммерческого банка на долю собственных средств на начало 2011 г. приходилось 17,6% и 19,1% на начало 2012 г. Соответственно доля привлеченных средств снизилась с 82,4% до 80,9%. Опережающий рост собственных средств характеризует стремление Банка обеспечить собственную капитальную базу.

Собственная ресурсная база Банка представлена объемом фондов и прибылью. В течение анализируемого года существенных колебаний этих показателей не наблюдалось. Доля уставного фонда в собственном капитале составила 58,9%. Резервный фонд занимает 28,4% от суммы уставного капитала. Рекомендации Банка России о размере резервного фонда не менее 10% от оплаченной суммы уставного фонда Банка соблюдены.

Собственная ресурсная база Банка представлена объемом фондов и прибылью. В течение анализируемого года существенных колебаний этих показателей не наблюдалось.

Общая сумма собственных средств Банка за год снизилась на 2512 тыс. руб. В связи с этим произошли некоторые изменения в структуре (за счет уменьшения прибыли и резервов на покрытие кредитных рисков). Из данных табл. 2.3 следует, что преобладающая доля в структуре собственных средств Банка приходится на различные фонды (89,9% - 95,33%), доля прибыли составляет соответственно (10,1% - 4,67%).

Таблица 2.3 - Структура собственных средств банка "Возрождение"

Собственные средства	01.01.11.	01.01.12.	Темп роста
			тыс.руб.	%
Уставный фонд	19,43	25,37	+6,37	+5,94
Резервный фонд	10,42	13,6	+3,2	+3,18
Фонды специального назначения	11,76	11,24	-336	-0,52
Износ основных фондов	7,43	11,14	+118	+3,71
Фонды экономического стимулирования	23,91	27,62	-297	+3,71
Прибыль текущего года	10,1	4,67	-6,32	-54,3
Прибыль прошлого года	14,1	11,67	-4,32	-51,3
Резервы на покрытие кредитных рисков	16,95	6,36	-10,03	-64,5
Резервы на обесценение ценных бумаг	-	-	-	-

В целях обеспечения финансовой устойчивости Банка очень важно наращивание наиболее стабильной части собственных средств - уставного и резервного фондов. Для банка "Возрождение" характерно, что в течении года доля уставного фонда возросла с 19,43% от общего объема собственных средств до 25,37%, но абсолютная сумма фонда осталась неизменной. Аналогичная ситуация сложилась и по резервному фонду, его процентное увеличение составило 3,18%. Это говорит о том, что Банк стремится сохранить собственную капитальную базу. За рассматриваемый период доля прибыли в структуре собственных средств снизилась на 5,43% и в абсолютной сумме на 700 тыс. руб. Значительный удельный вес в структуре собственных средств занимают фонды экономического стимулирования (23,91% - 27,62%). Так как эти фонды формируются за счет чистой прибыли, то в связи с тем, что сумма прибыли значительно снизилась, средства на формирование этих фондов в течение года не направлялись. В результате уменьшение по фондам экономического стимулирования на 1 января 2012 г. составило 297 тыс. руб.

Таким образом, анализ структуры собственных средств Банка показывает, что произошло уменьшение объема собственных средств, доминирующую часть собственных средств составляют различные фонды.

Рассмотрим структуру привлеченных средств Банка. Из табл. 2.4 следует, что привлеченные средства Банка на начало 2011 г. занимают 83,16% в валюте баланса и 74,55% - на конец года.

Таблица 2.4 - Структура привлеченных средств банка "Возрождение" (%)

Привлеченные средства	01.01.11.	01.01.12.	Изменения за период
			тыс.руб.	%
Депозиты до востребования	14,3	30,8	+16,5	+105,94
Срочные депозиты	24,5	20,5	-4,5	-20,3
Вклады населения	42,1	27,6	-14,5	-78,5
Межфилиальный кредит	19,1	21,1	+2,0	+11,3
Итого	100	100	-15400	-

В том числе средства на расчетных счетах предприятий в рублях составляли на начало года 14,3% от суммы привлеченных средств и рост их наблюдается на протяжении 2011 г. (в 1,9 раза). К концу года вновь происходит уменьшение остатков на расчетных счетах предприятий на 23,3%.

Данные табл. 2.5 показывают, что основная доля привлеченных средств приходится в 2010 г. на вклады населения (42,1%), в 2011 г. приоритет переходит на депозиты до востребования (30,8% в структуре привлеченных средств).

Таблица 2.5 - Анализ динамики структуры пассивных операций банка "Возрождение" в 2011 г.

Показатели	01.01	01.02	01.03	01.04	01.05	01.06	01.07	01.08	01.09	01.10	01.11	01.12	01.01
I. Привлеченные ресурсы	61,16	62,69	63,75	65,67	67,18	66,27	61,52	58,5	56,01	56,11	55,85	39,53	58,37
Остатки на расчетных, текущих счетах предприятий	11,69	12,74	13,6	16,87	18,34	19,19	26,58	29,53	29,27	27,34	24,67	25,48	26,3
Депозиты юридических лиц	13,37	16,71	18,31	10,1	10,39	6,07	6,47	2,82	2,93	2,68	2,7	2,85	8,51
Депозиты населения	37,6	33,24	31,84	30,21	30,1	32,42	28,39	26,11	23,81	26,09	28,48	11,2	2,56
Эмитированные ценные бумаги	1,5	-	-	8,5	8,35	8,59	0,08	0,04	-	-	-	-	-
II. Покупные ресурсы	19	19,39	19,51	19,78	18,44	18,96	21,45	23,34	24,24	25,4	25,64	26,93	16,18
Межфилиальные кредиты	18,6	18,97	19,1	19,37	18,04	18,55	21,01	22,87	23,75	24,9	25,14	26,4	15,67
ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ	83,16	82,08	83,26	85,45	85,62	85,23	82,97	81,84	80,25	81,51	81,49	66,46	74,55
III. Собственные средства банка	12,25	12,57	12,67	12,25	12,19	12,55	14,21	15,49	16,04	16,75	16,73	17,62	14,69
Уставный фонд	6,88	7,08	7,14	6,64	6,68	3,58	7,79	8,49	8,77	9,13	9,04	9,54	9,56
Резервный фонд	1,98	2,03	2,04	2,07	2,03	6,88	2,37	2,58	2,68	2,81	2,84	2,98	-
Другие фонды	3,39	3,46	3,49	3,54	3,48	3,58	4,05	4,42	4,59	4,81	4,85	5,1	5,13
Нераспределенная прибыль	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
IV. Резерв на покрытие кредитных рисков	4,59	2,13	2,15	2,17	2,15	2,22	2,42	2,63	2,72	1,58	1,6	1,28	1,03
V. Резерв на покрытие рисков по ценным бумагам	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
VI. Кредиторы банка	-	2,18	1,92	0,06	0,04	-	0,4	0,04	0,99	0,16	0,18	4,64	9,73
VII. Прочие пассивы	-	1,04	-	0,07	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Итого	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100	100

Объем вкладов населения упал с 42,1% до 27,6%, отток вкладов в абсолютной сумме за год составил 11,5 млн. руб. Подобная тенденция характерна и для срочных депозитов. Снижение их за год составило 42%, или 5,2 млн. руб.

Структура привлеченных средств показывает большую зависимость филиала от межбанковских кредитов. Они занимают 19,1% - 21,1% от обязательств Банка.

По данным табл. 2.6 можно сделать вывод о том, что одним из основных источников привлеченных ресурсов являются средства на счетах предприятий и организаций.

Таблица 2.6 - Структура привлеченных средств банка "Возрождение" по экономическим субъектам

Показатели	01.01.11.	01.01.12.	Отклонение
I. Средства на счетах юридических лиц	14,31	30,77	+16,46
II. Депозиты юридических лиц	24,53	20,55	-3,98
III. Вклады населения	42,05	27,58	-14,47
IV. Межфилиальный кредит	19,11	21,1	+1,99
Итого	100	100	-

Объем их увеличился как в процентном, так и абсолютном выражении. Значительный удельный вес в них занимают средства негосударственных предприятий - 13,8%, а также средства государственных внебюджетных фондов - 11,52%. Сумма их за год увеличилась на 5,7 млн. рублей. Наряду с этим произошло уменьшение суммы депозитов юридических лиц на 6,42% или 4,7 млн. рублей. Высока в структуре привлеченных средств доля межбанковских кредитов (19,1% - 21,1%) - самого дорогого источника ресурсов. С позиции банковской ликвидности нужно отметить, что высокий удельный вес управляемых и в определенные сроки стабильных ресурсов (межбанковские займы, срочные депозиты) оправданно, но это вступает в противоречие с прибыльностью Банка. Для оценки эффективности привлечения ресурсов необходимо определить стоимость привлеченных межбанковских кредитов и стоимость средств на расчетных, текущих и других счетах, депозитных вкладов, средств в расчетах, операций с ценными бумагами.

Анализируя табл. 2.7, можно отметить, что среднегодовые остатки привлеченных ресурсов в целом по Банку за 2011 г. составили 72,4% к предыдущему году, а затраты на приобретение этих ресурсов 67,7% к затратам 2010 г., то есть в целом произошло снижение стоимости депозитной базы Банка.

Таблица 2.7 - Динамика стоимости элементов депозитной базы банка "Возрождение"

Ресурсы	01.01.11.	01.01.12.	Темп роста
			тыс.руб.	%
Депозиты до востребования	182	130	-52	-28,5
Срочные депозиты	2594	1711	-883	-34,0
Вклады населения	4107	4846	+739	+12,5
Межбанковский кредит	4623	5100	+477	+10,3
Итого	11506	7787	-4321	-21,3

Итак, приведенные данные свидетельствуют в целом об эффективности деятельности банка "Возрождение". Банк "Возрождение" является платежеспособным, а его менеджеры могут увеличивать масштабы деятельности путем привлечения дополнительных финансовых ресурсов и освоения дополнительных банковских услуг. Отметим, что банку "Возрождение" необходимо иметь свою стратегию поддержания устойчивости депозитов. Частью такой стратегии выступает маркетинг - повышение качества обслуживания клиентов, с тем, чтобы они оставались верными Банку и во время кризисных ситуаций. Повышение срока сберегательных депозитов, их средней суммы также смягчает колебания депозитов во время кризисов.

2.2 Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту

Расчет платежей проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет - это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитентные платежи получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Осуществляется расчет ежемесячных платежей по ипотеке с помощью формулы:

X =S * p/1 - (1 + p)1-m (1)

где S - размер ссуды,

p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженной в сотых долях,

m - срок выплат, выраженный в месяцах.

Формула довольно сложна в использовании. Поэтому используется более простой и удобный способ подсчета, который можно произвести с помощью ипотечного калькулятора - программы, работающей на основе все той же формулы.

С помощью ипотечного калькулятор и формулы можно легко определить максимально возможную сумму кредита, исходя из ежемесячного дохода заемщика и его семьи. Есть другие типы калькуляторов, где можно рассчитать выплаты исходя из стоимости приобретаемой квартиры и размера первоначального взноса. Существуют даже калькуляторы, которые могут показать сумму переплаты по кредиту. В банке "Возрождение" используется наиболее удачный и удобный ипотечный калькулятор, где есть возможность изменять параметры в любых ячейках и вносить необходимые заемщику данные.

Стоит отметить, что с помощью ипотечного калькулятора определяется лишь ориентировочная сумма, не стоит забывать, что в банке "Возрождение" существуют еще и дополнительные платежи (затраты по ежегодному страхованию, ведению ссудного счета и другие).

Основные правила использования калькулятора:

1. В строке "ДОХОД" следует указать месячный доход семьи заёмщика, чтобы в дальнейших вычислениях могли быть учтены максимальный размер ссуды и максимально разрешенный месячный платеж.

2. Следует ввести размер ссуды, которую заёмщик намерен взять в банке "Возрождение", и годовой процент, под который банк "Возрождение" ее предлагает.

3. Указав, на сколько лет заёмщик планирует взять ссуду, и щелкнув по словам "МЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ", можно вычислить размер ежемесячного возврата (в тех же денежных единицах, в каких взята ссуда).

4. Указав, какую сумму может выплачивать ежемесячно заёмщик и щелкнув по словам "НА СКОЛЬКО ЛЕТ", можно узнать, о каком периоде возврата ипотеки идет речь.

Первый платеж включает в себя только сумму процентов, начисленных за фактическое время пользования кредитом с даты предоставления до даты окончания первого расчетного периода включительно.

Последний платеж по возврату кредита и процентов включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы кредита и уплате процентов, рассчитанных исходя из фактического времени пользования оставшейся суммой кредита начиная от даты начала последнего расчетного периода до даты погашения ссудной задолженности включительно. Размер последнего платежа по ипотечному кредиту рассчитывается дополнительно после внесения заемщиком предпоследнего платежа по кредиту.

Средства, полученные по текущему аннуитетному платежу, направляются в первую очередь на погашение процентов за расчетный период, оставшаяся сумма - в уплату основного долга. Очередность погашения задолженности по просроченным аннуитетным платежам устанавливается кредитным договором.

При частичном досрочном погашении кредита размер аннуитетного платежа пересчитывается.

При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчетный период. Сумма нескольких равных частей, погашающих долг, равна исходной сумме кредита. Процентная часть считается по ставке, определенной кредитным договором, за каждый расчетный период с учетом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке - 11% годовых.

Таблица 2.8 - Расчет дифференцированных платежей

Месяцы	Сумма кредита на нач.	Процент	Оплата кредита	Итого платеж	Сумма кредита на конец
1	135 700.00	1 243.92	11 308.33	12 552.25	124 391.67
2	124 391.67	1 140.26	11 308.33	12 448.59	113 083.34
3	113 083.34	1 036.60	11 308.33	12 344.93	101 775.01
4	101 775.01	932.94	11 308.33	12 241.27	90 466.68
5	90 466.68	829.28	11 308.33	12 137.61	79 158.35
6	79 158.35	725.62	11 308.33	12 033.95	67 850.02
7	67 850.02	621.96	11 308.33	11 930.29	56 541.69
8	56 541.69	518.30	11 308.33	11 826.63	45 233.36
9	45 233.36	414.64	11 308.33	11 722.97	33 925.03
10	33 925.03	310.98	11 308.33	11 619.31	22 616.70
11	22 616.70	207.32	11 308.33	11 515.65	11 308.33
12	11 308.33	103.66	11 308.33	11 411.99	0.00
ИТОГО	8 085.46		143 785.46

Таблица 2.9 - Расчет аннуитетных платежей

Месяцы	Сумма кредита на нач.	Процент	Кредит+ процент	Аннуитет	Сумма кредита на конец
1	135 700.00	1 243.92	136 943.92	11 993.39	124 950.53
2	124 950.53	1 145.38	126 095.91	11 993.39	114 102.52
3	114 102.52	1 045.94	115 148.46	11 993.39	103 155.07
4	103 155.07	945.59	104 100.65	11 993.39	92 107.26
5	92 107.26	844.32	92 951.58	11 993.39	80 958.19
6	80 958.19	742.12	81 700.31	11 993.39	69 706.92
7	69 706.92	638.98	70 345.90	11 993.39	58 352.51
8	58 352.51	534.90	58 887.41	11 993.39	46 894.02
9	46 894.02	429.86	47 323.88	11 993.39	35 330.49
10	35 330.49	323.86	35 654.35	11 993.39	23 660.96
11	23 660.96	216.89	23 877.85	11 993.39	11 884.45
12	11 884.45	108.94	11 993.39	11 993.39	0.00
ИТОГО	8 220.69		143 920.68

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму - 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте - 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.

Средние доходы первичного кредитора по ипотечному кредиту с момента его выдачи и до продажи оператору рефинансирования могут быть представлены в виде:

i х S х t D = --------- х t + К (2) 360

где D - средний доход первичного кредитора по ипотечному кредиту;

i - ставка по ипотечному кредиту;

S - средняя сумма ипотечного кредита по пулу закладных (ипотечных кредитов);

t - средний срок в днях (по пулу закладных) удержания закладных первичным кредитором (от даты выдачи до даты продажи оператору рефинансирования);

К - комиссии, взимаемые первичным кредитором с заемщика при выдаче кредита.

Если известна величина (или ее оценка) P(t) - вероятности дефолта ипотечного кредита за период t от даты его выдачи, то необходимым условием для принятия решения о работе банка "Возрождение" в качестве первичного кредитора является соотношение:

D >= P(t) х L + R1 (3)

где L - средняя величина убытков первичного кредитора при дефолте ипотечного кредита. Эта величина зависит от остатка непогашенной ссудной задолженности, продажной стоимости реализуемого залогового имущества, сроков реализации, связанных с этим издержек, других факторов. В условиях резкого роста цен на жилье величина L может быть близка к нулю;

R1 - оценка возможных убытков от рыночных и операционных рисков (средних или максимальных - в зависимости от политики управления рисками конкретного банка), отнесенных на один ипотечный кредит.

Необходимое условие окупаемости и получения доходов банка "Возрождение" при работе в качестве сервисного агента может быть представлено в виде:

M х d >= R2 + P2 х L2 х N (4)

где M - объем ссудной задолженности по пулу обслуживаемых сервисным агентом закладных;

d - комиссии в %, уплачиваемые оператором рефинансирования сервисному агенту за сервисное обслуживание закладных;

R2 - затраты на обслуживание и потери по операционным рискам при сервисном обслуживании;

P2- вероятность дефолта обслуживаемого ипотечного кредита (закладной);

L2 - средняя величина убытков сервисного агента при дефолте обслуживаемого ипотечного кредита (закладной);

N - число обслуживаемых ипотечных кредитов (закладных).

В период с апреля по август 2012 г. в Банке действуют специальные условия по ипотечному кредитованию. При условии выхода на сделку в кратчайшие сроки после одобрения займа процентные ставки снижены, что гарантирует каждому клиенту существенную экономию на ежемесячных платежах по кредиту по сравнению с условиями, предлагаемыми другими банками. Каждый, кто готов оформить кредит в течение 2 недель после принятия Банком положительного решения, -- получит ставку на 0,5% ниже установленной. Для тех, кто будет готов заключить договор кредитования в течение месяца - ставка будет снижена на 0,25%.

Для получения сниженной процентной ставки необходимо: получить положительное решение от Банка; заключить договор ипотечного кредитования в течение 14 / 30 дней с момента получения положительного решения от Банка.

Предоставляемые скидки суммируются с дополнительным дисконтом при подключении опции «Абсолютная ставка», что дает заемщикам итоговую экономию в размере до 1% годовых от стандартных ставок программ кредитования банка "Возрождение". Акция действует с 1 апреля 2012 г. по 31 августа 2012 г. во всех отделениях и филиалах Банка.

Итак, для каждого клиента банка "Возрождение", который решается на оформление банковской ссуды для приобретения недвижимости, очень важным является определение размера ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. При этом возможность провести предварительный расчет суммы ежемесячных выплат может сориентировать заемщика в размере выплат, которые станут для него обязательными. Поэтому, рассматривая и подбирая программу кредитования, важно обращать внимание на то, какая схема погашения задолженности предлагается кредитором, а также предварительно проводить расчеты выплат, определяя степень привлекательности кредитных условий.

банковский кредитование жилищный ипотека

2.3 Методы оценки кредитного риска

Можно выделить основные виды рисков, на управление которыми банку "Возрождение" необходимо обратить особое внимание при деятельности в сегменте розничного кредитования (рис. 6).

Кредитный риск является одним из основных, который принимает на себя Банк в процессе осуществления своей деятельности. Это риск финансовых потерь, возникающих в результате неисполнения обязательств заемщиком или контрагентом Банка.

Оценка кредитоспособности клиента осуществляется на основе анализа, который направлен на выявление объективных результатов и тенденций в его финансовом состоянии.

Основными источниками информации для оценки кредитного риска заемщика являются: сведения, представленные заемщиком, опыт работы других лиц с данным клиентом, схема кредитуемой сделки с техноэкономическим обоснованием получения ссуды, данные инспекции на месте.

Качественный анализ реализуется также поэтапно:

1) изучение репутации заемщика;

2) определение цели кредита;

3) определение источников погашения основного долга и причитающихся процентов;

4) оценка рисков заемщика, принимаемых банком на себя.

Репутация заемщика изучается весьма тщательно, при этом очень важным является анализ кредитной истории клиента, то есть прошлого опыта работы с ссудной задолженностью клиента. Внимательно изучаются сведения, характеризующие деловые и личностные качества индивидуального заемщика. Устанавливаются также факты или отсутствие фактов неплатежей по ссудам и т.д.

Определение кредитоспособности заемщика является неотъемлемой частью работы банка "Возрождение" по определению возможности выдачи ссуды.

Под анализом кредитоспособности заемщика понимается оценка банком заемщика с точки зрения возможности и целесообразности предоставления ему ссуд, определения вероятности их своевременного возврата в соответствии с кредитным договором.

В основе анализа кредитоспособности клиента лежит сбор необходимой информации, наиболее полно характеризующей клиента, основными целями анализа которой являются: определение сильных сторон ситуации заявителя; выявление слабых сторон потенциального заемщика; определение, какие специфические факторы являются наиболее важными для продолжения успешной деятельности заемщика; возможные риски при кредитовании.

Аналитику банка "Возрождение" приходится работать не только с фактическими данными, но и с оценкой "сложной" информации (взглядов, оценок и т.д.). Исходной информацией для оценки кредитоспособности клиента является специальный раздел заявления на выдачу ссуды - "Расчет месячного дохода". Подобные расчеты осуществляются работниками банка "Возрождение".

Проверив располагаемый доход клиента и сравнив его с месячной суммой по обслуживанию долга (основной суммы и процентов), банк определяет платежеспособность клиента. Если сумма по обслуживанию долга превышает размер располагаемого дохода, то заявление клиента отклоняется. Платежеспособность потенциального заемщика оценивается банком как хорошая, если сумма по обслуживанию долга составляет менее 60% его текущих расходов.

Также необходимо оценить репутацию заемщика. Один из возможных методов ее оценки - метод кредитного скоринга.

Скоринговые системы оценки кредитоспособности (от англ. score - очки, баллы) представляют собой методики оценки, основанные на проставлении баллов по каждому из параметров, по которым оценивается заемщик. Техника кредитного скоринга была впервые предложена американским экономистом Д. Дюраном в начале 1940-х годов для отбора претендентов на потребительские кредиты [34, с. 20].

При использовании скоринговых систем при контроле кредитных рисков банка "Возрождение" (для принятия решений о возможности/невозможности кредитования заемщика) необходимо решить две основные проблемы: лимитирование выдаваемых сумм в зависимости от результатов анализа и разработка критериев для этого анализа.

Первая проблема решается с учетом кредитной политики банка "Возрождение", наличия свободных денег (источников их получения). Каждой группе заемщиков присваивается некий максимальный кредитный лимит, размер которого "увязан" с имеющейся в банке "Возрождение" статистикой невозвратов кредитов представителями этой группы и ее долевой составляющей в общем кредитном портфеле (в идеале размер лимита, умноженный на число предполагаемых невозвратов, не должен превышать доходность кредитного портфеля этой группы заемщиков) [44, с. 14].

Вторая проблема - ключевая, ее решение основано на изучении характеристик добросовестных и недобросовестных заемщиков. Так, заемщик, обладающий постоянной высокооплачиваемой работой, гораздо реже допускает просрочку по кредиту, чем заемщик, не имеющий работы. Факторами, снижающими вероятность невозврата и говорящими о приемлемой дисциплинированности заемщика, также могут быть наличие у него в собственности автомобиля, другого дорогостоящего имущества, семьи, престижного образования и т.д.

Каждая скоринговая система оценки кредитоспособности имеет в своей основе большой набор критериев заемщика с четко формализованными показателями каждого из этих критериев (машина - есть/нет, ежемесячный доход - больше/меньше 1 тыс. долл.). Каждому критерию и входящему в него набору возможных оценок присваивается определенная сумма баллов, находящаяся в некотором числовом диапазоне.

Применяются также весовые коэффициенты, при помощи которых полученную оценку взвешивают (умножают) с целью регулирования каждой оценки на конечный результат. Эти коэффициенты должны учитывать важность каждого оцениваемого фактора с точки зрения конечного результата - погашения кредита с процентами. Так, можно условиться, что наличие постоянного дохода обеспечивает 60% вероятности возврата, высшего образования - 10%, семьи - 15%, дорогостоящего имущества - 25%.

По результатам полученной обработки данных о заемщике с использованием системы оценок и весовых коэффициентов выводится своеобразный кредитный рейтинг заемщика (например, от 1 до 100 условных пунктов). При этом шкала рейтинга делится на несколько диапазонов, каждому из которых присваивается максимально возможный размер кредита (кредитный лимит). Частный случай такого лимита - нулевой, что будет означать запрет на выдачу кредита [44, с. 14].

Применяемые банком "Возрождение" весовые коэффициенты - наиболее охраняемая и трудоемкая часть скоринговой системы, что объясняется спецификой выведения этих коэффициентов. Дело в том, что их нельзя устанавливать экспертным путем, конкретные значения коэффициентов выводятся из анализа большого объема данных о множестве кредитов, выданных в течение длительного времени, причем характеристики кредитов и условия работы в отрасли должны быть сходны с той средой, где предполагается использовать скоринговую систему.

Преимущества скоринговых систем оценки [50, с. 18]:

- сравнительно низкие квалификационные требования к кредитному инспектору - оператору системы (экономия на зарплате): исходные данные для анализа получаются от потенциального заемщика при заполнении им обширной анкеты с вопросами, затем проверяется правильность представления информации и ее достоверность, после чего оператор вводит данные в систему, на выходе он получает ответ компьютера о возможности выдачи кредита и возможный кредитный лимит;

- возможность очень быстрого получения ответа - от нескольких минут до 1 - 2 дней;

- возможность быстрого и дешевого увеличения числа рабочих мест системы (рост сети продаж кредитов), что затруднено в классическом кредитовании;

- повышение качества, прозрачности и уровня диверсификации кредитного портфеля (если скоринговая система качественная), что облегчает его возможную продажу и рефинансирование средств;

- многократное увеличение числа выдаваемых одновременно ссуд;

Недостатки скоринговых систем [37, с. 21]:

- сложность создания и настройки системы, дороговизна статистической информации для анализа;

- вероятность изначально некачественной постановки процедур оценки кредитоспособности, что может крайне негативно отразиться на качестве кредитного портфеля при росте его объема;

- наличие значительных погрешностей в результатах автоматизированной оценки, что, как правило, компенсируется большим числом выданных ссуд и более высокими процентами по ним.

В настоящее время на российском рынке появилась интернет-услуга по оценке и анализу кредитных рисков физических и юридических лиц, использующая логико-вероятностную (ЛВ) теорию риска с группами несовместных событий (ГНС), которая отвечает требованиям соглашения Базель II Документ Базельского комитета по банковскому надзору "Международная конвергенция измерения капитала и стандартов капитала: новые подходы". Основной идеей Базеля II является применение более дифференцированной по сравнению с действующими рекомендациями Базеля I и, соответственно, требованиями нормативных документов Банка России оценки кредитоспособности контрагента с целью снижения потребности в капитале кредитных организаций. к методам количественной оценки кредитных рисков и резервирования. Эта ЛВ-теория риска с ГНС превосходит существующие скоринговые методики по точности, устойчивости и прозрачности, снижает кредитные потери банка и повышает его конкурентоспособность.

ЛВ-теория кредитного риска с ГНС имеет следующие особенности:

- использование логического сложения событий вместо арифметического сложения баллов или других показателей;

- адекватная логическая формулировка сценария кредитного риска;

- применение базы знаний по кредитам в виде системы логических уравнений вместо традиционной базы данных;

- построение логической и вероятностных моделей кредитного риска;

- определение вероятностей событий с учетом ГНС и формулы Байеса;

- корректная формулировка целевой функции для идентификации модели риска по статистическим данным;

- использование специальных логических Software.

Оценка и анализ кредитных рисков состоят из двух частей:

1) построение модели кредитного риска по статистике банка "Возрождение", вычисление атрибутов риска множества кредитов банка "Возрождение" и анализ кредитной деятельности банка "Возрождение";

2) оценка риска кредита заемщика, вычисление атрибутов риска и анализ риска кредита.

Логико-вероятностная модель кредитного риска имеет следующие достоинства:

- в два раза большая точность в распознавании хороших и плохих кредитов;

- в семь раз большая робастность (устойчивость классификации кредитов);

- абсолютная прозрачность в оценке и анализе риска кредита, множества кредитов банка "Возрождение" и самой модели риска;

- возможность управлять кредитным риском, изменяя асимметрию распознавания хороших и плохих кредитов, число параметров и градаций, описывающих кредит.

ЛВ-теория оценки и анализа кредитных рисков и специальные логические Software создавались и исследовались около 10 лет. Апробация выполнялась на данных западного банка (1000 кредитов) и двух российских банков (по 500 кредитов физических и юридических лиц). Для западного банка кредитный риск в среднем уменьшался с 28 до 17%, для российских банков - с 10 до 5% [65, с. 12].

Изложим основные положения ЛВ-теории кредитного риска.

Описание кредита. Кредит описывается параметрами, каждый из которых имеет градации. На практике число параметров может быть до 40, а число градаций в параметре - до 30. Например, кредиты физических лиц в банке "Возрождение" описываются определенными признаками (параметрами) и их градациями. Параметр успешности кредита - Y (2 градации).

Параметры кредита: Z1 - срок кредита (4 градации); Z2 - сумма кредита (6); Z - цель кредита (3); Z4 - кредитная история в банке (3); Z5 - владение пластиковыми картами банка (4); Z6 - жилищные условия (3); Z7 - наличие дорогостоящего имущества (3); Z8 - возраст заемщика (3); Z9 - должностной уровень (4); Z10 - стабильность занятости (время работы в указанной компании) (4); Z11 - доход по месту работы (5); Z12 - количество неработающих в семье (3).

Представление статистики банка по кредитам. Статистические данные по кредитам банка "Возрождение" рассматриваются как база данных (БД). Однако в ЛВ-теории риска база данных должна быть преобразована в базу знаний (БЗ). Делается это просто. Значения параметров, имеющих непрерывные значения (срок, сумма кредита, возраст и т.д.), разбиваются на интервалы, которым присваиваются номера или градации (параметры 1, 2, 8, 10, 11). То есть целые и дробные значения параметров и параметра эффективности кредита заменены дискретными значениями (градациями). Данные по кредитам банка "Возрождение" представляются в табличном виде. В строках находятся кредиты i = 1, 2... N. В столбцах таблицы находятся параметры кредита Z ... Z ... Z . В свою очередь, параметры имеют градации Z1, rj = 1, 2... Nn; j = 1, 2... n, находящиеся в клетках таблицы. В последнем столбце находится параметр эффективности кредита Y, имеющий две градации: градация 1 ("хороший", кредит возвращен) или градация 0 ("плохой", кредит не возвращен).

Таким образом, выделяются конечные и счетные множества кредитов, параметров для описания кредита и градаций для каждого параметра.

Параметры и градации рассматриваются как случайные величины или события-параметры и события-градации, приводящие с определенной вероятностью к неуспеху кредита. События-градации для каждого параметра образуют ГНС, для которой используются неклассические правила теории вероятностей [18, с. 14].

Наибольшее возможное число разных событий-кредитов равно произведению чисел градаций N1 , N2 ... Nj ... Nn в параметрах, описывающих кредит. Число параметров в статистике банка "Возрождение" - не меньше 20 x n, где n - число параметров для описания кредитов.

Сценарий риска неуспеха кредита является адекватным, ассоциативным и формулируется для всего множества возможных событий (разных кредитов). Неуспех кредита происходит, если возникают какое-либо одно, два или все инициирующие события-параметры. Заметим, что ни одна из известных скоринговых методик не использует такого сценария риска. Так, отсутствует описываемый сценарий риска в скоринговых моделях аналитической платформы Deductor разработки "BaseGroup Labs" (механизмы работы с заявками в системе RS-Loans/Pervasive и Тандем RS-Loans + Deductor).

Риск кредита. Вычисляется на вероятностной модели кредитного риска, если известны вероятности событий-градаций. Последние определяются при идентификации ЛВ-модели кредитного риска по статистическим данным банка "Возрождение". При решении задачи идентификации вычисляется также допустимый риск Pad по заданному коэффициенту асимметрии распознавания хороших и плохих кредитов.

Идентификация В-модели риска неуспеха кредита. Задача идентификации В-модели риска сформулирована следующим образом. Заданы: таблица статистических данных о кредитах, имеющая N кредитов, из которых Ng хороших и Nb плохих кредитов, и В-модель риска (3). Требуется определить: вероятности Pjr, r = 1, 2...; Nj, j = 1, 2... n событий-градаций и допустимый риск Pad, разделяющий кредиты на хорошие и плохие.

Анализ кредитного риска. Прозрачность риска кредита и результатов оценки и анализа кредитной деятельности банка "Возрождение" обеспечивается вычислением вкладов параметров и градаций в риск кредита, в средний риск всего множества кредитов банка "Возрождение" и в точность (целевую функцию) модели кредитного риска.

Вклады определяются на компьютере вычислением разности между значениями характеристик после идентификации ЛВ-модели и значений этих характеристик при придании соответствующим вероятностям событий-градаций нулевых значений.

Таким образом, на каждом уровне структурной модели риска вычисляются следующие характеристики (атрибуты) кредитного риска:

1) количественные оценки риска градации параметра кредита: вероятность неуспеха для кредита; относительная вероятность неуспеха среди градаций параметра; вероятность-частота в множестве кредитов; вклад в точность модели риска;

2) количественные оценки риска параметра кредита: средняя вероятность неуспеха; структурный вес и значимость в модели риска; вклад в риск кредита; вклад в средний риск множества кредитов;

3) количественные оценки риска кредита: риск неуспеха; возможные потери; цена за риск; вклад в риск множества кредитов;

4) количественные оценки риска множества кредитов: допустимый риск; средний риск; коэффициент асимметрии распознавания хороших и плохих кредитов; средние потери; допустимые потери; число кредитов; число опасных кредитов; энтропия рисков опасных кредитов.

ЛВ-теория кредитного риска и В-модель риска полностью определяют риск и используются для управления кредитной деятельностью банка "Возрождение". По результатам анализа атрибутов риска градаций, параметров, кредитов и множества кредитов возможно оптимизировать саму модель кредитного риска для повышения ее точности с определением оптимального числа параметров, градаций в каждом параметре и асимметрии распознавания хороших и плохих кредитов.

Прямые методики скоринга используются в банке "Возрождение" достаточно редко. Они предполагают, что сумма набранных клиентом баллов фактически приравнивается к той сумме ссуды, на которую он имеет право.

Косвенные методики широко распространены в деятельности банка "Возрождение". Их суть заключается в придании определенных весов (баллов) различным оценочным показателям, а результатом оценки служит выведение класса кредитоспособности клиента.

Исходя из полученных данных определяют группу кредитоспособности потенциального клиента: отличный заемщик; хороший; средний; плохой; некредитоспособный.

При проведении анализа кредитоспособности банк "Возрождение" особое внимание уделяет оценке личных качеств заемщика. Сотрудники могут запросить необходимые справки, в том числе с места работы заемщика, и проверить точность сведений, представленных в анкете клиента. Если банкир выявил неточности в ответах клиента и пришел к выводу, что потенциальный заемщик умышленно ввел в заблуждение банк, то клиент автоматически получает отказ в предоставлении ему кредита.

Для установления размера адекватного покрытия кредитного риска по потребительским ссудам сотрудники банка "Возрождение" рассчитывают специальные показатели, коэффициенты, характеризующие минимальный размер платежей в погашение ссуды и максимально допустимый размер задолженности по отношению к доходам клиента: Минимальный размер платежей в погашение ссуды.

Используя подобные коэффициенты, банкир оценивает соответствие размера дохода, указанного в анкете, размеру фактического дохода клиента, стабильность источников доходов и определяет условия погашения ссуды, учитывая возможность потерей заемщиком части дохода из-за снижения общей деловой активности или снижения конкурентоспособности данного вида бизнеса и т.д.

Итак, под оценкой кредитного риска заемщика обычно понимают изучение и оценку качественных и количественных показателей экономического положения заемщика. Работа по оценке кредитного риска в банке "Возрождение" проводится в три этапа: 1) оценка качественных показателей деятельности заемщика; 2) оценка количественных показателей деятельности заемщика; 3) получение сводной оценки - прогноза и формирование окончательного аналитического вывода. Банк "Возрождение" в рамках кредитной политики разработал методы оценки качества потенциальных заемщиков с помощью разного рода методик анализа финансового положения клиентов и статистических моделей. Выработаны стандартные подходы для объективной характеристики заемщиков, найдены числовые критерии для разделения будущих клиентов на основе представленных ими материалов на надежных и ненадежных.

Глава 3. Совершенствование банковского ипотечного кредитования

3.1 Перспективы совершенствования банковского ипотечного кредитования

Для развития рынка ипотечного кредитования в России необходимо, прежде всего, уменьшение платежей по кредиту (и, соответственно, того уровня дохода, при котором человек способен рассчитывать на ипотеку). Кроме того, нужно применение более длительного срока кредитования. В этом случае сумма займа как бы "размазывается" на десятилетия, "утончаясь" в части ежемесячных выплат [35, с. 480].

Необходимо повышение уровня доверия к банковской системе, ее устойчивости и предсказуемости развития. Также очень важна дальнейшая консолидация и укрупнение бизнеса, которые являются залогом долгосрочной эффективности и рентабельности. Усложнение и удлинение сделок, неустойчивая операционная среда требуют значительного усовершенствования систем управления рисками, ликвидностью и активами и пассивами. Рост капитала и ресурсной базы также является необходимым условием успешной долгосрочной работы банков.