Роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru

КУРСОВАЯ РАБОТА

По ПМ 02 Осуществление кредитных операций

На тему:_Роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ

1.1Понятие и виды ипотечного кредитования коммерческих банков

1.2 Методы ипотечного кредитования и кредитные риски коммерческих банков

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ОАО «МДМ БАНК»

2.1 Роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования в РФ

2.2 Краткая характеристика ОАО «МДМ Банк»

2.3 Анализ кредитной политики в области ипотечного кредитования

3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО «МДМ БАНК»

3.1 Проблемы ипотечного кредитования

3.2 Пути совершенствования ипотечного кредитования ОАО «МДМ - Банк»

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное кредитование - один из актуальнейших секторов рынка потребительских кредитов.

Задачу расширить ипотечный рынок и сделать его доступным для потребителей поставил еще в 2004 году бывший тогда президентом России В.В. Путин. Приобрести квартиру за счет ипотечного кредитования, как предполагалось, будет иметь возможность к 2010 году треть населения страны. Как всегда, свои коррективы внесла жизнь, и данная задача до сих пор не выполнена. Посткризисный рост рынка ипотечного кредитования, появление новых продуктов на нём, тенденции снижения процентных ставок вызывают спрос на жилье. Все это подчеркивает актуальность выбранной темы исследования.

Количество неплатежей и просрочек по кредитам увеличивается, «долгосрочных денег», которые они могли бы выдавать в виде ипотеки, банкам не хватает. Поэтому, чтобы восстановить ипотечное кредитование, государству следует предпринять четкие шаги, направленные как для поддержки банков, так и для поддержки потребителей (как тех, кто уже существует, так и тех, кто еще только думает о приобретении жилья).

Только в банках с иностранным капиталом или с участием государства можно сейчас получить ипотечный кредит. Кредит же в этих банках могут выдать только при первоначальном взносе не менее 30%. Ужесточены также и условия получения жилья: учитывается не только возраст, но и семейное положение, образование, профессия, наличие у заемщика имущества как движимого, так и недвижимого. В связи с этим становится уже круг потребителей, соответствующих требуемым условиям.

Реструктуризация ипотечного кредита, а также программы помощи, предоставляемые государством, должны предлагаться тем, кто уже взял ипотечный кредит и столкнулся с потерей работы и невозможностью проведения выплат по кредиту. Удешевление жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, явилось единственным положительным моментом кризиса. В связи с этим приобретают жилье сейчас те покупатели, у которых есть возможность купить жилье за наличные, боясь подорожания после окончания кризиса, так как на жилье спрос остался, а цены снова начнут расти после восстановления ипотечного кредитования.

Рынок ипотечного кредитования является важным индикатором состояния экономики страны, и ипотека будет испытывать трудности, пока не восстановится экономика в целом.

В связи с этим актуальным становится изучение и совершенствование механизма ипотечного кредитования.

Цель данной курсовой работы: раскрыть роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования на примере ОАО «МДМ Банк».

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования в России и за рубежом;

- провести анализ ипотечного кредитования в ОАО «МДМ Банк».

Проблемы ипотечного кредитования рассматриваются в работах таких учёных, как О.Л. Головина, Ю.С. Крупнов, О.И. Лаврушина, В.Л. Максимова и других.

Практическая значимость исследования состоит в том, что разработанные рекомендации можно применить в практической деятельности ОАО «МДМ Банк».

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие и виды ипотечного кредитования

Ипотека - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека - это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

Существуют различные виды ипотечных кредитов:

- кредит на недвижимость;

- ипотека на дом;

- ипотека на жилье;

- ипотека на загородный дом;

- ипотека на квартиру;

- ипотека на квартиру в новостройке;

- ипотека на комнату;

- ипотека на коттедж;

- ипотека на новостройки;

- ипотека на покупку квартиры в новостройке;

- кредит на покупку жилья;

- кредит на покупку квартиры.

В экономической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков.

Так, выделяют ипотеку первичную и вторичную ипотеку.

Первичная ипотека предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.

Практике известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.

Выделяют постоянную ипотеку, то есть такой договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.

Существует принятая ипотека, которая подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.

Пружинная ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.

Ипотека ролловерная (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило, 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.

Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.

Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.

Современное российское законодательство устанавливает два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона - под ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой залог недвижимого имущества, который возникает на основании федерального закона. При этом к законной ипотеке при наступлении указанных в федеральном законодательстве обстоятельств применяются правила о залоге, которые возникают в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

1.2 Методы ипотечного кредитования и кредитные риски

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Постоянный ипотечный кредит - данный метод кредита носит также название аннуитетный - самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой.

Периодический платеж - величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке.

Кредит с «шаровым» платежом - в этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит - несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием - представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Кредит с нарастающими платежами - применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом - предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой - процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг.

Кредитование с индексируемыми платежами - такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

Канадский ролловер - данный метод ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита - кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека) - основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

Кредит с добавленной процентной ставкой - такой метод кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ОАО «МДМ БАНК»

2.1 Роль коммерческого банка в развитии ипотечного кредитования в РФ

Современный этап развития банковской системы России характеризуется усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки специализированные.

Мировой опыт, а также опыт дореволюционной России свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, обычно путем выпуска ипотечных облигаций. С учетом этого ограничивается и круг организаций, которые имеют право эмитировать ипотечные ценные бумаги. Деятельность таких организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Нормативно закрепленные ограничения деятельности ипотечных кредитных организаций могут касаться видов банковских операций и сделок, требований к структуре баланса, в том числе путем установления специальных значений норматива ликвидности. Для поддержания текущей ликвидности такая кредитная организация должна иметь возможность совершения в пределах установленных лимитов таких банковских операций и сделок, как размещение привлеченных средств и купля-продажа иностранной валюты.

Основной целью деятельности ипотечной кредитной организации является секьюритизация ипотечных кредитов, поскольку только привлечение долгосрочных (облигационных) денег под надежное обеспечение (ипотечные кредиты) может дать необходимые по объему и срокам средства для развития ипотеки.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки. Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют примерно 8 - 10% годовых в валюте. Однако ресурсы, привлекаемые на банковском рынке, обычно дороже.

В этом вопросе важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

Следует сказать и о другой стороне деятельности ипотечных кредитных организаций - рефинансировании вложений в ипотечные кредиты. В качестве такого инструмента могут использоваться долгосрочные долговые инструменты (ипотечные облигации). Полученные от размещения облигаций средства ипотечная НКО использует для увеличения собственного портфеля ипотечных кредитов с целью выпуска последующих траншей облигаций. Экономическим обеспечением размещаемых облигаций будет являться собственный портфель выданных ипотечных кредитов (или выкупленных, если кредитная организация действует в рамках двухуровневой модели ипотечного кредитования).

Особое внимание необходимо уделять обеспечению транспарентности (прозрачности) совершаемых операций, в том числе путем раскрытия информации о структуре портфеля ипотечных кредитов, являющихся обеспечением обязательств по ипотечным облигациям.

Создание единого механизма привлечения долгосрочных инвестиций путем выпуска ипотечных облигаций и их вложения в долгосрочные ипотечные кредиты через специализированные ипотечные кредитные организации позволило бы наиболее выгодно сочетать интересы: населения - в улучшении жилищных условий; коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе; строительного комплекса - в запланированной загрузке производства, а также государства, заинтересованного в стабильном социально-экономическом развитии.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом:

- она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса - его социальной основы; ипотечный кредитование банк

- посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;

- система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

Активное внедрение ипотечного кредитования - это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.

2.2 Краткая характеристика ОАО «МДМ Банк»

ОАО «МДМ Банк» основано в 1990 году и в настоящий момент входит в число крупнейших частных банков России по размеру капитала и объему активов.

Фирменное (полное официальное) наименование объединенного банка: Открытое акционерное общество «МДМ Банк»

Cокращенное фирменное наименование объединенного банка: ОАО «МДМ Банк»

«МДМ Банк» работает по мировым стандартам, гарантируя высокое качество обслуживания, профессиональный подход и уважение к клиентам. У крупнейшего банка гораздо больше возможностей идти навстречу каждому конкретному клиенту становится больше. Это касается и удобства обслуживания, и новых предложений по банковским продуктам.

Генеральная лицензия ЦБ РФ на осуществление банковской деятельности № 323.

В соответствии с лицензией ЦБ РФ на осуществление банковских операций ОАО «МДМ Банк» вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, осуществление операций с которыми не требует получения специальной лицензии в соответствии с федеральными законами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами.

Услуги, оказываемые частным лицам

- вклады;

- денежные переводы;

- коммунальные платежи;

- пластиковые карты;

- потребительские кредиты;

- ипотека.

Услуги, оказываемые корпоративным клиентам

- расчетно-кассовое обслуживание в рамках Бизнес-пакетов;

- дистанционное банковское обслуживание;

- обслуживание внешнеэкономической деятельности;

- международные корпоративные пластиковые карты;

- зарплатные проекты;

- депозиты юридических лиц;

- бронирование средств на расчетном счете;

- кредитование бизнеса;

- классическое кредитование.

В составе акционеров «МДМ Банка» - ведущие международные финансовые организации: Международная финансовая корпорация (IFC), Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), немецкий банк развития DEG. Также в состав акционеров банка входят крупнейшие в России и СНГ инвестиционные компании - фонд прямых инвестиций Russia Partners(Siguler Guff & Company) и Troika Capital Partners.

«МДМ Банк» сегодня - это динамичный финансовый институт, активно участвующий в развитии экономики и финансовой системы страны. Более 320 отделений банка работают в 163 городах в Европейской части России, на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке. Среди клиентов, которым банк предоставляет широкий спектр финансовых услуг, около 3 млн. физических лиц, а также свыше 15000 корпоративных клиентов и предприятий малого и среднего бизнеса. Представительство банка открыто в Пекине.

В основе долгосрочной стратегии «МДМ Банка» лежит клиентская модель развития бизнеса. Принципы клиентоориентированности и стремление достичь превосходного знания клиентов дают менеджерам банка возможность эффективно управлять рисками и формировать условия для долгосрочного взаимовыгодного партнерства.

Банку присвоены одни из самых высоких кредитных рейтингов среди российских частных банков: Standard & Poor's (B+), Fitch Ratings (BB) и Moody's (Ba2).

2.3 Анализ кредитной политики в области ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк»

Рассматривая кредитную политику ОАО «МДМ Банк», следует отметить, что в банке предлагаются несколько видов ипотечных кредитов. Виды ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» представлены в Таблице 1.

Таблица 1 - Виды ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк»

Вид кредита	Сумма кредита, млн. руб.	Дополнительные условия
«Ипотечный классический»	0,1 - 8,0	- низкая процентная ставка; - отсутствие моратория на частичное и полное погашение; - отсутствие поручителей.
«Стимул»	до 4,0	- первоначальный взнос - 30 - 70% от стоимости квартиры; - срок кредитования - от 3 до 30 лет; - выдается без поручителей.
«Новостройка»	до 2,0	- привлекательные процентные ставки; - после регистрации права собственности процентная ставка по кредиту уменьшается; - дифференцированная ставка в зависимости от размера первоначального взноса; - приобретение квартиры у проверенного банком застройщика.

Возрастные ограничения по программе ипотечного кредитования в МДМ-Банке следующие:

- 21 год - на момент предоставления кредита;

- 65 лет (для женщин до 60 лет). При этом на момент достижения заемщиком/поручителем пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин) должно пройти не менее половины срока кредита

Доходы могут быть подтверждены как традиционным - справкой по форме №2-НДФЛ, так и косвенным образом. Срок кредита может быть от трех до 30 лет.

Кроме ипотечных кредитов, ОАО «МДМ Банк» предлагает такую услугу, как рефинансирование кредитов сторонних банков, при этом предлагаются следующие условия;

- привлекательные процентные ставки;

- рефинансирование кредитов любых сторонних банков;

- возможность объединить несколько кредитов в один;

- специальные программы по рефинансированию различных типов кредитов: потребительского кредитования, кредитной карты, автокредита;

- на момент оформления рефинансирования кредита клиент может иметь действующие кредиты в «МДМ Банке»;

- отличный сервис;

- подробные консультации специалистов «МДМ Банка»;

- несколько способов оплаты кредита (в отделениях, в банкоматах, через Интернет банк).

Также ОАО «МДМ Банк» предлагает такой продукт, как накопительная программа. Преимущества накопительной программы следующие:

- при открытии вклада «МДМ - Накопительный» клиент получает льготы по автокредиту или ипотечному кредиту «Классический»;

- копить, используя вклад с конкурентными процентными ставками, намного выгоднее, чем просто откладывать деньги на крупную покупку;

- удобство и надёжность;

- накопленная сумма частично или полностью направляется на оплату первоначального взноса по ипотеке или автокредиту;

- при оформлении кредита предоставляются льготные условия.

Зачастую покупка новой квартиры часто предполагает продажу старой. Со сделками такого типа связаны большие сложности - начиная с оформления регистрации и заканчивая возможностью внесения оплаты только после продажи старого жилья. Специалистами «МДМ Банка» разработаны организационно-правовые схемы, которые позволяют избежать нервотрепки и сделать процедуру таких сделок максимально безопасной и быстрой, защитив интересы как покупателя-заемщика, так и банка-кредитора.

При покупке квартиры - будь то на вторичном рынке или в новостройке - присутствуют свои риски. Конечно, тщательная проверка юридической чистоты квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, осуществляется и риэлтором, и при государственной регистрации, но полностью избежать непредвиденных ситуаций позволяет только страхование титула собственности в одной из лучших в России страховых компаний - ОСАО «Ингосстрах».

Новая квартира не имеет сомнительных историй предыдущих собственников и жильцов, поэтому страхование титула не является обязательным требованием «МДМ Банка». Если квартира приобретена по договору соинвестирования до завершения строительства, то необходимо быть уверенным, что она будет построена в оговоренные сроки и при условии, что у квартиры только один владелец. Это тоже вопрос правильной и своевременной регистрации, а также тщательного юридического анализа договора соинвестирования и проверки надежности компании-подрядчика. «МДМ Банк» кредитует покупку квартир на этапе строительства в домах ведущих застройщиков, которые обеспечивают ввод 80% возводимых площадей. Предлагая услуги по кредитованию всех типов сделок, «МДМ Банк» приобрел опыт, позволяющий выбрать оптимальный вариант для каждого клиента.

Индивидуальный подход ОАО «МДМ Банк» к клиентам заключается в следующем.

Все покупатели намерены погасить кредит как можно раньше, однако сохранить при этом привычный уровень жизни не всегда получается. «МДМ Банк» рекомендует выбрать такой срок погашения, чтобы расходы на обслуживание кредита не превышали 30-35% семейного бюджета. Это легко спланировать, так как кредит погашается равными платежами. Более того, при необходимости в течение 2-3 дней банк предоставит кредит до 300 тыс. руб. на неотложные нужды в рамках согласованного объема кредитования на покупку квартиры.

Руководство «МДМ Банка» считает, что большинство людей, имеющих работу и крепко стоящих на ногах, может рассчитывать на улучшение своих жилищных условий с помощью ипотечного кредита. Поэтому выбор приобретаемого жилья не ограничивается, так как жить в этом доме не один год. Единственное требование: чтобы дом не находился в аварийном состоянии или в списках на снос.

Кроме того, жизненные обстоятельства клиента могут измениться, так как жизнь не стоит на месте. Возможно, через год после покупки родится долгожданный ребенок, и потребуется квартира большей площади. Если квартира был приобретена в инвестиционных целях, можно решить, что наступило время её продать.

Цены на жилье в последние годы стремительно растут - причиной тому является увеличение доходов населения, порождающее спрос, который опережает предложение квартир. В этом есть и положительные, и отрицательные стороны, прогнозировать будущее рынка жилья достаточно сложно.

Если в процессе поиска квартиры цены выросли, то не потребуется тратить время на повторное рассмотрение банком заявки для увеличения суммы кредита. Цены на недвижимость могут упасть, соответственно, снизится стоимость заложенной квартиры. Но если клиент исправно обслуживает кредит, банк не будет требовать дополнительного обеспечения. Если доходы клиента выросли, и есть цель досрочно погасить кредит (или купить другую квартиру) - можно сделать и это, причем без каких-либо штрафов через 0,5-2 года с момента выдачи кредита в зависимости от его срока.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО «МДМ БАНК»

3.1 Проблемы ипотечного кредитования

Несмотря на хорошие показатели, ОАО «МДМ Банк» сталкивается с проблемами, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (20%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физических лиц или вообще его отменить. Сейчас размера налогового вычета явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.

Обязательно должна подвергнуться изменению ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с тем, чтобы убрать возможность отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее время отсутствуют конкретные основания для подобной отсрочки, решения принимаются по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.

Также требуется изменить ст. 54 закона «Об ипотеке». В ней необходимо убрать возможность «отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества». В процессе выплат долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования.

В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

- исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;

- не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

- изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

- регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.

В области регистрации тоже не обходится без проблем. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.

Очень важно также внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Целесообразно было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование и ИЦБ.

Вторая группа проблем ипотечного кредитования связана с деятельностью ОАО «МДМ Банк» на ипотечном рынке.

Анализ деятельности ОАО «МДМ Банк» позволил сделать вывод о появлении проблемы неплатежей, то есть, сумма просроченных ипотечных кредитов значительно возросла. Это связано как со снижением платежеспособности заёмщиков, так и собственно ростом суммы ипотечных кредитов.

Для многих заёмщиков в настоящее время справедливо то, что у них:

- низкие доходы;

- проблемная кредитная история;

- неполный пакет документов.

Кроме того, линейка продуктов ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк», насчитывающая всего три вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

3.2 Пути совершенствования ипотечного кредитования ОАО «МДМ - Банк»

Отметим следующие направления совершенствования ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк»:

- расширение ассортимента ипотечных продуктов;

- снижение процентной ставки;

- активизация программ перекредитования;

- ориентация на современные зарубежные и российские тенденции ипотечного рынка.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, ОАО «МДМ Банк» можно предложить новые продукты ипотечного кредитования. Расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов, в связи с чем ОАО «МДМ Банк» можно рекомендовать следующее:

- более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

- проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

Кредитоспособность физического лица оценивается банком на основании типовых документов. При этом требования к заёмщику различны в зависимости от цели кредита. Достоверность предоставляемых сведений проверяет служба безопасности банка.

К заёмщику предъявляются следующие требования:

- не требуется постоянная регистрация по месту жительства на территории Российской Федерации;

- заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 20 лет (на дату возврата кредита по договору возраст не должен превышать пенсионный, установленный законодательством);

- постоянное место работы (на последнем месте не менее 6 месяцев, за исключением случаев, когда смена места работы связана с реорганизациями бизнеса) или наличие источника постоянного дохода. Частным предпринимателям - действие бизнеса не менее 1 года;

- подтверждённые справкой с места работы доходы (предприниматели предоставляют декларации о доходах за предыдущие 2 календарных года, а также квитанции об оплате налога);

- наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса;

- наличие достаточного количества собственных средств на оплату разовых сборов для оформления сделки.

При этом заёмщику может отказано в предоставлении кредита в случае:

- при несогласии с представленной информации (если Заёмщик не согласен с требованиями к информации, необходимой ОАО «МДМ Банк»);

- при несогласии уровня заработной платы Заёмщика требованиям программы;

- при недостаточности собственных средств для оплаты первого взноса и затрат на оформление;

- при обнаружении признаков несостоятельности, недостоверности или противоречивости представленных документов;

- при обнаружении сведений о неблагонадёжности Заёмщика;

- если при анализе доходов Заёмщика выявлены следующие факторы:

- нестабильность занятости Заёмщика, наличие информации об отрицательной кредитной истории - невыполнение им своих платёжных и денежных обязательств в прошлом, наличие информации об ограничении дееспособности Заёмщика.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки:

а) для населения:

- разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

- возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности населения в пределах территории страны;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для предпринимателей:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в т.ч. со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

в) для банков и других субъектов хозяйства:

- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

- стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

- активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

- сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

- ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

- повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;

- создание инфраструктуры рынка недвижимости;

- рост конкуренции;

- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

г) для органов государственной и местной власти:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

- выполнение градостроительных планов.

Существует еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

- целенаправленная широкомасштабная рекламизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

- пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

- отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

- российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в т.ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствие капитала; низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

- структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма.

Это:

- институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных

- расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудосберегательных касс и жилищно-строительных банков;

- предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

- льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство;

- создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны: устойчивость, законность кредитных отношений; твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя - гарантии выполнения договорных отношений.

За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Основные источники инвестирования нового жилья для граждан:

- личный целевой вклад гражданина;

- адресные субсидии местных органов власти, субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);

- средства от фьючерской продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;

- краткосрочный заем.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Российский рынок недвижимости за время своего существования прошел, по оценкам экспертов, путь, на который другим странам пришлось потратить многие десятилетия. Но, каковы бы ни были его успехи, статистика свидетельствует, что только 40 процентов россиян удовлетворены своим жильем.

Выполненное в курсовой работе исследование позволило сделать следующие выводы:

1. Ипотека имеет исторические начала. На современном этапе ипотечное кредитование является инструментом решения жилищных проблем.

2. Анализ развития ипотечного кредитования в России показывает, что основными проблемами в настоящее время являются:

- низкие доходы, а соответственно такая же низкая покупательская способность населения при одновременно высокой потребности в жилье;

- непросвещенность населения в вопросах ипотеки;

- неблагоприятная кредитная политика банков в отношении распределения средств, первопричиной которой является отсутствие опыта долгосрочного кредитования, а так же достаточного опыта страхования рисков;

- юридические проблемы по вопросам жилищного законодательства.

3. Развитие ипотечного кредитования в России должно способствовать оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

4. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, иметь низкую процентную ставку. Такие условия даже при весьма малой доле кредита становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. (ред. от 13.05.2008г.) №102 - ФЗ.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 14.11.03 (ред. от 27.07.06) № 152 - ФЗ.

Устав ОАО «МДМ-банк».

Положение об общем собрании акционеров ОАО «МДМ-банк».

Положение о правлении ОАО «МДМ-банк».

Положение о совете директоров ОАО «МДМ-банк».

Положение о ревизионной комиссии ОАО «МДМ-банк».

Афанасьева О.Н. О современной системе ипотечного банковского кредитования // Бизнес и Банка. - 2009. - № 34-35. - С.1-3.

Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2009. N 10.

Дяченко О. О пользе ипотечной унификации // Банковское обозрение. - Спец. обозрение.- №3 (75). - март. - 2010. - 64 с.

Железнов И.В. Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / И.В. Железнов // Имущественные отношения в РФ-2008-№3.-С. 9-15.

Захаров В.С. Коммерческие банки: проблемы и пути развития // Деньги и кредит. - 2008. - №9. - С. 39.

Кабушкин С.Н. Классификация и факторы банковского кредитного риска // Вестник Ассоциации банков. - 2008.-№22(90) - 54 с.

Кравец Н.В. Перспективы развития нормативно-правовой базы «ипотеки» в РФ / Н.В. Кравец // Политика и общество - 2007. - №10. - С. 62.

Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России. // Бизнес и Банки. - 2010.- № 42-43. - С. 5-8.

Максимова В.Л. Ипотечное кредитование: дилемма «риск - доходность» для коммерческих банков // Аваль. - 2009. - № 4. - С. 66-70.

Минц В.М. Контрактно-Сберегательная система и ипотечное кредитование. // Бизнес и Банки. - 2010. - № 7. - С. 8.

Порфирьев А. Аналитика ипотечного портфеля и управление рисками / А. Порфирьев // Банковское дело.-2007.-№9.-С.44-45.

Халевинская Е.Д. Банковские кредиты // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №4.

Размещено на Allbest.ru