Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Организация учета размещённых средств

1.1 Общие принципы кредитной политики банков

1.2 Схема кредитования

1.3 Порядок определения кредитоспособности и платёжеспособности заёмщика

1.4 Документы предоставляемые банку для получения кредита

2. Схема организации ипотечного кредита

2.1 Этапы ипотечного портфеля

2.2 Договор об ипотеки, предмет ипотеки, оценочная стоимость

2.3 Закон об ипотеки

2.4 Необходимость и перспективы ипотечного кредитования в России

3. Рынок ипотеки

3.1 Основные понятия

3.2 Функции ипотеки в России

3.3 Схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных облигаций

4. Практическая часть

Заключение

Список литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Банк - кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности, следующие банковские операции: привлечение во вклады денежные средства физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности.

Возможность своевременного получения банковского кредита - одно из успешных условий успешной предпринимательской деятельности.

Необходимость получения кредита может возникнуть у граждан для приобретения дачи, мебели и других вещей для личных нужд.

Согласно ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» взаимоотношения банка и клиента носят договорной характер.

Отношения клиента и банка по поводу получения кредита складываются, исходя из условия кредитного договора.

Кредитные отношения могут возникать и при залоге вещей в ломбард и при продаже товара в кредит.

Кредитный договор должен быть всегда заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы кредитного договора влечёт его недействительность. Кредитный договор может быть признан недействительным, если он заключен банком или иной кредитной организацией, не имеющей соответствующей лицензии.

«Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья, с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Целью данной курсовой работы является рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного строительства в России в настоящее время, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации.

1. ОРГАНИЗАЦИЯ УЧЕТА РАЗМЕЩЁННЫХ СРЕДСТВ

1.1 Общие принципы кредитной политики банков

Кредитная политика определяет объективные стандарты и параметры, которыми должны руководствоваться банковские работники, отвечающие за предоставление займов и управление ими. Политика определяет основу действий Совета Директоров, законодателей и лиц, принимающих стратегические решения, а также предоставляет возможность внешним и внутренним аудиторам оценить степень и качество управления кредитами в банке. Когда кредитная политика сформулирована правильно, четко проводится сверху и хорошо понимается на всех уровнях банка, она позволяет руководству банка поддерживать правильные стандарты в области кредитов, избегать излишнего риска и верно оценивать возможности развития дела. Основное содержание и роль банковского дела - это обеспечить сбор и надежность депозитов и умело ссудить эти средства на основе разумной политики. Все другие услуги являются вспомогательными и вторичными. В банке всегда должны иметься средства для удовлетворения требований вкладчиков, желающих изъять их, и желаний заемщиков воспользоваться ими в разумных пределах.

Риск, который является ограниченной частью всякого предоставленного банком кредита, должен быть минимальным. Особая роль коммерческих банков в предоставлении кредитов является центральной в банковских операциях. Работа банкира заключается в том, чтобы решать, кому можно доверить деньги вкладчиков. Банк должен, определить: какие, кредиты он будет предоставлять, сколько кредитов каждого типа он будет предоставлять, кому он будет предоставлять кредиты, и при каких обстоятельствах эти кредиты будут предоставляться. Риск нельзя игнорировать. Все эти важные решения требуют, чтобы целями политики банка было поддержание оптимальных отношений между кредитами, депозитами и другими обязательствами и собственным капиталом. Здравая кредитная политика способствует повышению качества кредитов. Цели кредитной политики должны охватывать определенные элементы правового регулирования, доступность средств, степень допустимого риска, баланс кредитного портфеля и структуру обязательств по срокам.

Совет директоров делегирует функции по практическому предоставлению ссуд на более низкие уровни управления и формулирует общие принципы и ограничения кредитной политики. В крупных банках разрабатывается письменный меморандум о кредитной политике, которым руководствуются все работники данного банка. Содержание и структура меморандума различна для разных банков, но основные моменты, как правило, присутствуют в документах такого рода. Прежде всего, формулируется общая цель политики, например предоставление надежных и рентабельных кредитов. Степень риска должна соответствовать обычной норме доходности по ссудам с учетом стоимости кредитных ресурсов и административных издержек банка. Кроме этого в меморандуме дается расшифровка, каким образом банк собирается достигнуть заявленной цели. Для этого определяются: - приемлемые для банка виды ссуд, от которых банк рекомендует воздерживаться. Предпочтительный круг заемщиков нежелательные для банка, заемщики по различным категориям, география работы банка по кредитованию, политика в области выдачи кредитов работникам банка, ограничение размеров ссуд по различным категориям заемщиков, политику банка в области управления кредитным риском, ревизий и контроля.

1.2 Схема кредитования

Существует несколько схем ипотечного кредитования:

1). Схема кредитования с оформлением Договора залога приобретаемой жилплощади.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк, после решения суда, условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога) практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в заложенной квартире залогодатели, и члены его семьи обязаны освободить квартиру. Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

- квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»). Нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания.

2). Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы. Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант а) Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант б) Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

1.3 Порядок определения кредитоспособности и платёжеспособности заёмщика

Внедрение скоринговых систем в деятельность кредитных организаций до нынешнего кризиса было весьма популярным по причине роста как потребительского, так и перспективного кредитования. В период кризиса актуальность скоринга только возрастает, прежде всего, в связи с необходимостью "пересчитывать" кредитный портфель.

Кредитным скорингом называется быстрая, точная и устойчивая процедура оценки кредитного риска, имеющая научное обоснование.

Скоринг возник в 50-х гг. прошлого века в США и использовался для качественной оценки кредитоспособности заемщика. Наиболее активно скоринговые системы стали развиваться в последнее десятилетие XX века, что было обусловлено расширением кредитования с использованием кредитных карт. В переводе с английского score - подсчитывать очки, вести учет. Исходный материал для построения скоринговых моделей - это информация о предыдущих клиентах банка, на основе которой делается прогноз о кредитоспособности будущих заемщиков.

Скоринг в России

В самом упрощенном виде скоринговая модель представляет собой взвешенную сумму определенных характеристик. В результате получается интегральный показатель (score); чем он выше, тем выше надежность клиента, и банк может упорядочить своих клиентов по степени возрастания кредитоспособности.

Интегральный показатель каждого клиента сравнивается с числовым порогом, или линией раздела, которая, по существу, является линией безубыточности и рассчитывается исходя из того, сколько в среднем нужно клиентов, которые платят в срок, для того, чтобы компенсировать убытки от одного должника. Клиентам с интегральным показателем выше этой линии выдается кредит, клиентам с интегральным показателем ниже этой линии - нет.

Сложность заключается в определении, какие характеристики следует включать в модель и какие весовые коэффициенты должны им соответствовать. Какие же характеристики являются наиболее ценными для прогнозирования кредитного риска? Для оценки физических лиц наиболее часто используются следующие характеристики:

Возраст, количество детей/иждивенцев, профессия супруга (и), доход супруга (и), район проживания, стоимость жилья, наличие телефона, сколько лет живет по данному адресу, сколько лет работает на данной работе, сколько лет является клиентом данного банка, наличие кредитной карточки.

В рассмотренной далее скоринговой модели, набор входящих данных для оценки юридических лиц следующий:

Объем продаж (за два последних года и два последних отчетных квартала), прибыль/убыток от продаж, проценты к уплате, основные средства, долгосрочные и краткосрочные кредиты/ссуды, финансовый лизинг, собственный капитал.

Набор входящих данных может варьироваться в зависимости от выбранной модели, а она, зависит от уровня сложности, которую себе задает кредитная или рейтинговая организация.

1.4 Документы предоставляемые банку для получения кредита

Для получения ипотечного кредита заёмщику необходимо предоставить в банк:

- Заявление на получение кредита и анкету по форме предусмотренной Банком; Оригиналы паспорта, копии всех страниц; Свидетельства о регистрации по месту пребывания -- по требованию Банка, копии.

- Документы о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, рождении детей, брачный договор и т.д.) -- при наличии, копии.

- Документы, с последнего места работы, о доходах за последние 6 месяцев, справки по форме 2-НДФЛ или в свободной форме (на бланке предприятия, заверенная печатью и подписью руководителя и главного бухгалтера), или в виде налоговой декларации, заверенной налоговым органом.

- Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, сертификаты и т.д.) -- по требованию Банка, копии.

- Водительское удостоверение -- при наличии, копия.

- Военный билет или удостоверение граждан, подлежащих первичной постановке на воинский учет (приписное свидетельство) обязательно предоставление копии только для мужчин моложе 27 лет.

- Трудовая книжка или трудовой договор, копии заполненных страниц, заверенные печатью. Организации-работодателя и подписью (с расшифровкой) уполномоченного лица, оформившего копии, с указанием даты заверенные копией.

- Краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика/поручителей в произвольной форме.

2. СХЕМА ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Этапы кредитного портфеля

Для получения ипотечного кредита для заёмщика определенны следующие этапы:

Этап 1) Выбор банка кредитора, который даст кредит. Для этого нужно сравнит условия предоставления ипотечных кредитов в различных банках.

Чтобы получить ипотечный кредит (в рублях или в валюте), нужно иметь деньги на первоначальный взнос. В большинстве случаев банки дают взаймы от 70 до 80 процентов от стоимости жилья. Остальное придётся добавлять самому заёмщику. Однако это ещё не все расходы по ипотеки. Нужно заплатить за страховку, оценщику и нотариусу. Минимальная сумма кредита зависит от конкретного банка. Данные по городу Назарово (примерно), минимальная сумма 15000 тыс. рублей, а верхние границы регламентом не предусмотрены, всё зависит от заработной платы клиенты. Срок кредита составляет от 1 года до 30 лет.

В некоторых банках можно получить кредит на покупку недвижимости только в том регионе, где человек постоянно прописан. А есть банки, которые дают в долг независимо от того, где прописан или зарегистрирован заёмщик.

Один из первых вопросов при обращении за ипотекой, всегда касается заработной платы, чем выше зарплата, тем больше заёмщик может тратить на то, чтобы погасить кредит. Получить ипотечный кредит проще тем, у кого высокая «белая» зарплата.

Ссужая деньги, банк рассчитывает получить определенную прибыль. Поэтому досрочный возврат кредита многими банками не приветствуется. Они устанавливают так называемый мораторий на досрочное погашение. Это срок, в течение которого нельзя полностью погасить ссуду. Более того многие банки даже берет штраф за то, что вы вернёте деньги досрочно. Поэтому лучше найти банк, где подобные штрафы не взимаются.

Этап 2) Документы для получения кредита, теперь для этого нужно написать заявление, заполнить анкету и представить справку о доходах за истёкшие месяцы текущего года и за прошлый год. В некоторых кредитных организациях принято на основе этих бумаг выносить предварительное решение о том, что кандидатура будет рассматриваться в качестве потенциального заёмщика (2 - 3 дня). Если всё пройдет хорошо, потребуют больший пакет документов.

Обычно требуют копии паспорта всех совершеннолетних членов семьи, копии свидетельств о регистрации (или расторжений) брака, рождении ребёнка, пенсионном страховании. Нужны такие же копии диплома и аттестатов, трудового договора и трудовой книжки, заверенной отделом кадров.

Этап 3) Заёмщику нужно выбрать жильё, в этом случае лучше обратится к риелтору. Почти каждый банк может порекомендовать агентство по недвижимости, с которой он обычно работает. Сотрудники агентства проверяют юридическую чистоту недвижимости. Квартиру проверяет банк, а в последующем страховщик.

Стоит заранее узнавать, какие требования предъявляет банк к недвижимости.

Этап 4) Выбранную квартиру должен утвердить банк кредитор, претензии банкиров вызывают незарегистрированная перепланировка, месторасположение, состояние жилья и т.д. отказаться утвердить квартиру можно в том случаи, если служба безопасности банка выявит, что впоследствии у заёмщика могут быть проблемы относительно права собственности на жильё. Банк вправе потребовать любой документ на выбранную квартиру. На проверку юридической силы чистоты квартиры уходит 2 недели.

Если никаких вопросов приглянувшаяся квартира у банкиров не вызвала, вы можете её купит.

Этап 5) После того как квартира найдена и одобрена банком, её нужно оценить. Банк должен быть уверен, что сума кредита будет не больше 70-80% (в зависимо величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры.

Этап 6) После того банк принял решение выдать ссуду, квартира найдена и утверждена банком, стороны заключают договор об ипотечном кредите. Это документ необходимо заверить у нотариуса в том городе, где покупается квартира.

Дополнительные затраты: Заплатить нотариусу госпошлину 1,5% от кредита. Затраты принесёт заключение договора купли - продажи - 1% от стоимости квартиры.

Этап 7) Есть два варианта передачи денег банком.

- Банк переводит на счет продавца. Это не удачный вариант, т.к. если деньги перечисляются до сделки, рискует покупатель. Если банк планирует передать деньги после сделки, рискует продавец.

- Деньги выдаются заёмщику наличными. В том случае арендуют депозитную ячейку. За это также взимается плата. Кроме того, за перевод денег (если кредит выдаёт один банк, а деньги кладут в ячейку другого банка) взимается комиссия. По

Этап 8) Нужно застраховать купленную недвижимость как минимум на сумму выдаваемого кредита. Со страховой компанией, расплачивается заёмщик. Цена вопроса составляется 0,9-1,5% от суммы займа. Иногда этот шаг предшествует сделке. Платятся страховые взносы в течение срока, на который выдан кредит. При этом ежегодно сумма взноса рассчитывается исходя из остатка взноса по кредиту (его сообщает банк). С каждым годом, платить за страховку придётся всё меньше.

банк ипотечный облигация кредит документ

2.2 Договор об ипотеки, предмет ипотеки, оценочная стоимость

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае дом или квартира. Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть применения ипотеки для решения жилищных проблем, граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценочная стоимость предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Жилой дом, связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования. Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.). При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

- Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае следует отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

- заявление от залогодателя и залогодержателя;

- договор ипотеки и его копии;

- документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;

документ об уплате государственной пошлины.

2.3 Закон об ипотеки

Вступивший в силу Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

Данный закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.

Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.

В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений, в отношении которых нет аналогов. Среди них принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге, предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных не эмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации) с целью размещения их среди инвесторов.

2.4 Необходимость и перспективы ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Развитие ипотеки невозможно без таких форм государственной поддержки как:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья. Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий. В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений.

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но и активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время существует стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё.

Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Перед Агентством поставлена задача, разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

В ходе реализации данного проекта Агентства разработаны и апробированы стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надёжность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов.

Распространение этого опыта с помощью филиалов Агентства, а также путём сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации позволит создать условия для развития единого рынка жилищных кредитов. Снизить возможные кредитные риски, повысить надёжность механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заёмщиков, сделав их доступными для большинства российских семей.

3. РЫНОК ИПОТЕКИ

3.1 Основные понятия

Ипотечный рынок - вторичный рынок, являющийся частью рынка капитала. Его главная задача - обеспечить финансирование ипотечных кредитов. На ипотечном рынке обращаются ипотечные ценные бумаги - закладные, ипотечные облигации, ипотечные сертификаты или залоговые свидетельства, обеспеченные недвижимым имуществом.

Ипотечные ценные бумаги эмитируют специализированные организации - эмиссионно-финансовые компании (корпорации, фонды, агентства). Банки продают этим организациям права по полученным от заемщиков закладным. Такая процедура обеспечивает быстрый возврат средств банку, сокращая время оборота денег с нескольких лет (т. к. ипотечный кредит носит долгосрочный характер) до нескольких месяцев. В свою очередь, эмиссионно-финансовые компании на основе совокупности приобретенных кредитов выпускают свои ценные бумаги, которые обращаются на фондовом рынке, привлекая на ипотечный рынок средства инвесторов. Преобладающие на ипотечном рынке ценные бумаги - ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные недвижимым имуществом и приносящие твердый процентный доход. Эти бумаги приобретают население, пенсионные фонды, предприятия, страховые компании, банки. Операции на ипотечном рынке проводятся с целью получения прибыли за счет купли-продажи ипотечных ценных бумаг. На ипотечном рынке действуют ипотечные и коммерческие банки, страховые компании, ссудо-сберегательные ассоциации, инвестиционные фонды, специализирующиеся на кредитовании строительных фирм и землевладельцев.

3.2 Функции ипотеки в России

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- обеспечивает возврат заемных средств;

стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл.

В настоящее время в Р.Ф. существует четыре основных проблемы, сдерживающих развитие ипотеки:

а) Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

б) Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.). И расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты, основного источника доходов, могут немногие граждане. Это в основном, сотрудники госбюджетных организаций.

в) Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов.

г) Неадоптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

3.3 Схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных облигаций

Данная схема заключается в следующем:

1) Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2) Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение);

3) На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4) Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

5) Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

4. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Реквизиты банка плательщика:

Назаровское отделение Сбербанка Р.Ф. № 2703

Корреспондентский счет 301028102130001456007

ИНН 2456035801

БИК 0404005435

Адрес: г. Назарово, ул.Кузнечная 2

Реквизиты физического лица:

Ф.И.О.

ИНН 2456037891

Паспортные данные 04 04 564675. Выдан ОВД г. Назарово; 21 сентября 2005 г.

Адрес: Красноярский край, г. Назарово, улица Школьная д.3, кв.15.

В Назаровское отделение Сбербанка № 2703 обратилась Мазалова Мария Валерьевна с просьбой, предоставить ей ипотечный кредит на приобретение 2-х комнатной квартиры 45 кв.м., цена одного квадратного метра составляет 15000 тысяч рублей. В сумме 175000 тысяч рублей.

Заёмщик имеет 250000 тысяч рублей. Следовательно, сумма на покупку квартиры составит 425000 тысяч рублей.

Доход заемщика за последние 6 месяцев составляет 45000 тысячи рублей (7500 тысяч рублей в месяц). Ежемесячный платеж по кредиту составит 1762 тысяч рублей.

% = = 36458

= 1762

Оценив кредитоспособность и платёжеспособность заёмщика, банк принял решение выдать кредит на срок 10 лет под 25% годовых.

1 февраля 2010 года выдан кредит.

Датой возврата кредита является 1 февраля 2010 год.

Гарантией возврата является приобретённая в кредит квартира.

1). 25 января 2010 г банк выдал кредит в сумме 175000 тысяч рублей

Дт 45507

Кт 20202

2). Получен кредит под залог приобретаемой квартиры

Дт 99998

Кт 91312

3). Начислены проценты за февраль сумма 440,50 рубля

Дт 47426

Кт 70601

4). Уплата части кредита и %

Дт 20202-13218

Кт 45506-10572

Кт 47426-2646

5). Перенос на счет просроченных суммы % и кредита

Дт 45815 за один месяц 1762

Кт 45506

Дт 45915 за один месяц 440,50

Кт 47426

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Тема данной курсовой работы - Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков.

Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд тенденций для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивался медленно.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается, банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Банки очень приветствуют и закон о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

3. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: Учеб. Пособие.

4. Иванов В.В. Ипотечное кредитование: Учебное пособие - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001

5. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит: Учебник для вузов - М.: Экономика, 2001

6. Интернет сайты

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Договор ипотеки № 1

Город Назарово, «1» февраля 2010 г.

Сбербанк Р.Ф. именуемое в дальнейшем "Залогодержатель", в лице Ширяевой Инны Александровны, действующего на основании договора, с одной стороны, и граждане Мазалова Мария Валерьевна (паспорт серия 0404, номер 564675, выдан ОВД г.Назарово, "21" сентября 2005 года), “1” апреля1980 года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: г.Назарово, ул.Школьная, и Мазалов Роман Витальевич (паспорт: серия 0404, номер 334410, выдан ОВД г.Назарово, "14" октября 2005 года), “18” августа1975 года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: г.Назарово, ул.Школьная, являющиеся супругами (свидетельство о заключении брака серия 541, № 41 от “ 31” августа 2005 года, выдано ЗАГС г.Назарово) именуемые в дальнейшем "Залогодатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Залогодатель в обеспечение обязательств, по (наименование и реквизиты договора о предоставлении денежных средств) заключенному между Мазаловой Марией Валерьевной и Залогодержателем (далее - Основной договор), передает в залог Залогодержателю жилое помещение, расположенное по адресу: г.Назарово, ул. Арбузова, состоящее из 2-х комнат, общей площадью 45 кв. метров, жилой площадью 52 кв. метра (далее по тексту - Жилое помещение).

1.2. Стоимость Жилого помещения по соглашению Сторон составляет 425000 рублей.

1.3. Заложенное имущество остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

1.3. Стороны договорились, что права Залогодержателя по настоящему Договору удостоверяются закладной.

1.4. Основной договор заключен между Залогодержателем и гр. Мазаловой Марией Валерьевной на следующих условиях:

- Сумма предоставленных денежных средств - 175000 рублей;

- Цель предоставления денежных средств - ремонт жилого помещения, находящегося по адресу: __________________________, состоящего из ________ комнат, общей площадью ___ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м., расположенного на ___ этаже ___ этажного дома (далее - Жилое помещение);

- Срок возврата предоставленных денежных средств - 1 февраля 2035 год. Считая от даты фактического предоставления денежных средств.

- Процентная ставка - 25 % годовых. Ставка прогрессивная

- Проценты начисляются на остаток суммы денежных средств, подлежащих возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления денежных средств, и по день окончательного срока уплаты денежных средств включительно.

Процентным периодом является период с первого по последнее число каждого календарного месяца (обе даты включительно).

- Порядок возврата денежных средств и начисленных процентов:

Платежи, кроме первого и последнего, по возврату денежных средств и уплате начисленных процентов уплачиваются ежемесячно не позднее последнего числа каждого Процентного периода в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

^,

где ОСЗ - остаток основного долга на расчетную дату;

ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму предоставленных денежных средств (в процентах годовых);

ПП - количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата денежных средств.

1.5. Право собственности Залогодателя на Жилое помещение удостоверено Свидетельством о праве собственности №15 от "15"2010 года.

1.4. Залогодатель информирует Залогодержателя о том, что на день заключения настоящего Договора вышеуказанное Жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено.

2. Права и обязанности Сторон.

2.1. Залогодатель обязуется:

2.1.1. Не отчуждать Жилое помещение, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

2.1.2. Не сдавать Жилое помещение в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

2.1.3. Принимать меры, необходимые для сохранения заложенного Жилого помещения, включая текущий и капитальный ремонты.

2.1.4. Уведомить Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного Жилого помещения.

2.1.5. Своевременно выплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, причитающиеся с него как с собственника Жилого помещения, а также добросовестно исполнять иные обязанности, возникающие у него как у собственника Жилого помещения.

2.1.6. Предоставлять по требованию Залогодержателя не реже одного раза в год документы (квитанции), подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника Жилого помещения.

2.1.7. В день подписания настоящего Договора под контролем и при участии Залогодержателя составить закладную, удостоверяющую права Залогодержателя Основному договору и по настоящему Договору, совершить все необходимые с его стороны действия по передаче закладной и настоящего договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

2.1.8. Не позднее 2 (Двух) рабочих дней со дня государственной регистрации настоящего Договора, застраховать в Страховой компании, письменно согласованной с Залогодержателем, за свой счет Жилое помещение от рисков утраты и повреждения в пользу Залогодержателя на срок действия настоящего Договора плюс один рабочий день, заключив Договор (полис) страхования имущества, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан Залогодержатель;

Страховое возмещение по условиям вышеуказанного договора страхования в каждую конкретную дату срока их действия, не должно быть меньше остатка задолженности Должника по Основному договору, увеличенного на десять процентов.

2.1.9. Не изменять условия Договора страхования, указанного в п. 2.1.8 настоящего Договора, без предварительного согласования с Залогодержателем.

2.1.10. В случае передачи прав по закладной, удостоверяющей права Залогодержателя по Основному договору и по настоящему договору, изменить в течение 5 (Пяти) дней, считая от даты получения уведомления о состоявшейся передаче прав по закладной, первого выгодоприобретателя в Договоре страхования, указанном в п. 2.1.8 настоящего Договора, указав в качестве выгодоприобретателя нового владельца закладной (он же новый Залогодержатель).

2.1.11. Не изменять без согласия Залогодержателя выгодоприобретателя в Договоре страхования, указанном в п. 2.1.8 настоящего Договора, кроме случая, предусмотренного п.2.1.10. настоящего Договора.

2.1.13. Предоставлять возможность Залогодержателю или его представителю периодически (не реже одного раза в год) производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания заложенного Жилого помещения, а так же состав лиц постоянно или временно проживающих в Жилом помещении и основания для их проживания.

2.1.15. В случае обращения взыскания на заложенное Жилое помещение, освободить Жилое помещение в течение 15 (пятнадцати) дней, считая от даты предъявления новым собственником требования об освобождении Жилого помещения.

2.1.16. Заблаговременно письменно уведомить Залогодержателя в случае временного отсутствия Залогодателя в населенном пункте, на территории которого находится Жилое помещение, сроком более одного месяца, либо возникновения иных обстоятельств, действующих более одного месяца, вследствие которых Залогодатель не сможет самостоятельно исполнять свои обязанности по настоящему Договору.

2.2 Залогодатель имеет право:

2.2.1. Владеть и пользоваться заложенным Жилым помещением в соответствии с его назначением при условии, что использование не влечет ее уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости.

2.2.3. Требовать от Залогодержателя выдачи документов, подтверждающих исполнение денежного обязательства, удостоверенного закладной и обеспеченного ипотекой, после его окончательного и надлежащего исполнения, и передачи ему закладной.

2.3. Залогодержатель обязуется:

2.3.1. В случае прекращения настоящего Договора в связи с полным исполнением Основного договора в 15 (Пятнадцати) - дневной срок выдать Залогодателю документы, подтверждающие исполнение Основного договора, обеспеченного ипотекой, а также передать Залогодателю закладную.

2.3.2. В случае передачи прав по закладной и самой закладной новому Залогодержателю, сообщить об этом Залогодателю в течении 10 (Десяти) календарных дней, считая от даты передачи прав по закладной.

2.4. Залогодержатель имеет право:

2.4.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания Жилого помещения, а так же состав лиц, постоянно или временно проживающих в Жилом помещении, и основания для их проживания.

2.4.2. Требовать от Залогодателя надлежащего использования заложенного Жилого помещения и принятия мер, необходимых для его сохранности.

2.4.3. Осуществлять права Залогодержателя в соответствии с действующим законодательством.

2.4.4. Передать права по закладной другому лицу путем совершения сделки и производства на закладной отметки о новом владельце закладной и передать саму закладную.

2.4.6. На удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

3. Обращение взыскания на заложенное имущество.

3.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное Жилое помещение в следующих случаях:

а) при просрочке Должником ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более чем на 30 (тридцать) календарных дней;

б) при допущении просрочек по внесению ежемесячных платежей по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

в) в случае, если требование Залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой денежного обязательства и (или) уплате процентов за пользование им не будет удовлетворено Должником в течение 30 (Тридцати) календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании;

г) в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.2. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

3.3. В случае реализации заложенного Жилого помещения при обращении на нее взыскания во внесудебном порядке его продажная начальная цена на публичных торгах устанавливается соглашением Сторон. Если Стороны не придут к согласию, то размер продажной начальной цены устанавливается в соответствии с актом оценки. Такой акт должен быть составлен специализированным оценщиком, выбранным Залогодержателем. Все расходы по оценке несет Залогодатель.

3.4. Требования Залогодержателя из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме. Определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг. Начисленные проценты за пользование кредитом. Пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Залогодателем по настоящему Договору и Основному договору, процедурой обращения взыскания на Жилое помещение и его реализации, отселения Залогодателя и всех проживающих в Жилом помещении лиц.