Современное состояние ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Начиная с середины лета количество кредитов, выдаваемых российскими банками, постоянно растет. По данным ЦБ РФ, в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество увеличилось еще на 26% - до 13529 единиц.

Цифры ниже на 60% по сравнению с летом 2008 года. Но если сравнивать с «исхудалыми» процентами зимой и весной - улучшение налицо, но говорить о кредитовании в прежних объемах еще рано. «Действительно, в настоящий момент мы наблюдаем некоторое оживление на рынке ипотечного кредитования, - рассказывает Вячеслав Квитко, начальник отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Банк Москвы». - За последние месяцы снизили процентные ставки. Мы действовали в соответствии с рыночными тенденциями и также понизили процентную ставку на 10-17% годовых». Сегодня, кроме возможности взять ипотеку на жилье вторичного рынка у населения есть возможность купить квартиру с использованием ипотечных средств в новостройках, которые на 90% находятся в строительной готовности, а срок их сдачи- IV квартал 2010 г.

Первым об отмене антикризисных ограничений по кредитам для физических лиц объявил Сбербанк - он снизил первоначальный взнос (с 30 до 15-20%), увеличил максимальные суммы и сроки кредитов, отменил поручительства по ряду программ для заемщиков--клиентов банка. Нордеа банк (прежнее наименование - «Оргрэсбанк») снизил процентные ставки и сократил размер первоначального взноса. ВТБ24 снизил ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте на 1,5%, а по кредитам в рублях на 1%.

На сегодняшний день в среднем около 60% всех сделок совершаются с помощью ипотечных средств. Это объясняется в первую очередь приемлемыми ставками по ипотеке (которые в среднем сегодня составляют 12%).

«На сегодняшний момент на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, «Жилфинанс», Городской ипотечный банк, «ДельтаКредит», Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк, Русский ипотечный банк, - говорит Вячеслав Квитко.

Тем не менее, до прежних, докризисных показателей еще очень далеко. Существенно изменился подход банков к платежеспособности клиентов, ужесточились требования к пакету представляемых документов, их проверка. Также банки требуют, чтобы заемщик вносил значительно большие суммы собственных средств в качестве первоначального взноса.

На первичном рынке условия приобретения квартиры с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия регистрации в залоговой квартире несовершеннолетних детей.

В последнее время также отмечается интерес покупателей к ипотеке сроком до 10-15 лет. Если еще некоторое время назад люди больше предпочитали приобретать квартиры в ипотеку на срок 20-25 лет и в более разнообразном ценовом диапазоне, то сегодня наблюдается обратная тенденция. Клиенты риэлторских агентств сегодня выбирают квартиры недорогого диапазона и с более коротким сроком выплаты кредита. Связано это с более трезвой оценкой своих возможностей современным заемщиком, прошедшим встряску кризисом.

По словам экспертов, если сравнивать количество ипотечных сделок, совершенных за первые месяцы 2010 г., с количеством ипотечных сделок, совершенных до нового года, то в этом году наблюдается увеличение спроса. Это связано в основном с тем, что люди стремятся максимально быстро улучшить свои жилищные условия. В среднем почти каждое риэлторское агентство, предлагающее услуги на рынке жилой недвижимости, завершило за две рабочие недели января порядка трех сделок по ипотеке.

В данный момент существует период низких цен на недвижимость, когда можно улучшать свои жилищные условия, и имеет смысл воспользоваться моментом. Ипотечный кредит - действительно интересный, актуальный и реальный способ приобретения жилья, но важно правильно рассчитать свои силы, получить необходимую информацию и выбрать наиболее подходящую программу для себя.

Ипотечный кредит интересен банкам и клиентам. Для банков это наименее рискованный высокодоходный кредит. И при направленности банка на «завоевание» клиента он позволяет предложить остальные банковские продукты.

Рядовой покупатель

Известно, что на потребительский спрос оказывает влияние ряд факторов, набор которых в целом стабилен (индексы цен на недвижимость, доступность ипотеки, уровень доходов и т.д.). Однако время от времени степень влияния того или иного события, явления выходит на первый план, тогда как сила действия других ослабевает. К такого рода временным факторам традиционно относится сезонность, но существуют и менее стабильно проявляющиеся тренды. Тренды осени-2011 - предстоящие выборы, ярко заявляющие о себе изменения на валютных рынках и перипетии в мировой экономике в целом. Но подобные факторы наиболее действенны в сегменте инвестиционного спроса на недвижимость. Хотя характерно, что, как правило, после появления неблагоприятных макроэкономических новостей, как бы далеки они ни были от конкретной семьи в конкретном городе российской глубинки, отмечается определенный рост спроса на рынке недвижимости. В периоды нестабильности мировых и региональных фондовых и сырьевых рынков, когда риски спекулятивных инвестиций возрастают, у рядовых инвесторов появляется желание просто сохранить свои денежные средства, вложив их в недвижимость, являющуюся не только инвестиционным, но и несущим практическую, всем понятную пользу инструментом. Она воспринимается более стабильным активом во всех ее проявлениях.

Рядовой покупатель, перед которым остро стоит квартирный вопрос, главным образом ориентируется на факторы, определяющие доступность жилья: степень развития ипотеки, прогнозы о стоимости квадратного метра. Тогда как выбор политического курса страны хотя и дает человеку представление о том, насколько стабильными будут следующие четыре года, но не дает ответа на вопрос, покупать ли сейчас. В свою очередь, профессиональный инвестор перед выборами предпочитает затаиться, воспринимая это политическое явление как инвестиционный риск.

Существует большое количество «местных» факторов, влияющих на поведение рынка недвижимости в целом, а также «играющих» на понижение и повышение цен. Это могут быть и планы по изменению инфраструктуры города, и градостроительные планы по развитию города, а также по изменению городской среды, это и строительство дорог, и т.д. Так, ремонт внутриквартальных дорог в городе несколько повысил привлекательность недвижимости в комплексно отремонтированных городских районах.

Определенное влияние на спрос способны оказать маркетинговые и пиар-мероприятия, направленные на повышение доступности жилья (например, новость о маркетинговых акциях, таких как скидки, выход новых объемов в продажу, а также известие о будущем повышении цен на объекте). Как правило, на такие факторы обращает внимание уже «сформированный» покупатель, который, приняв решение, выбирает, на чем именно остановиться.

ипотека кредитование недвижимость жилье

Ипотека-новостройка

Активизация ипотеки на новое жилье отчасти благодаря правительственному импульсу все-таки уже наблюдается. Есть спрос и на ипотеку на новое и необжитое жилье, ряд самых сильных и самых предприимчивых застройщиков продолжают строить, а банки демонстрируют дружелюбие, расширяя список объектов, кредитуемых на стадии строительства. Картина явно стала оптимистичнее, но о достаточности ипотеки на новостройки все-таки говорить пока рано.Сегодня при кредитовании покупки квартиры в новостройке под залог приобретаемой недвижимости возможны два варианта: банк кредитует покупку в доме, при строительстве которого он является соинвестором, или кредитует покупку в доме, к которому не имеет финансового отношения. В первом случае банк готов предоставлять кредит на приобретение квартиры на любом этапе строительства дома, ведь, по сути, он перекладывает на заемщика возврат части кредита, выданного застройщику. Кроме того, поскольку банк сам осуществляет финансирование строительства, у него есть уверенность, что дом будет достроен. Эти объекты и ипотечные программы на них широко рекламируются, и участие банка в строительстве покупателями воспринимается как фактор надежности, что соответствует действительности. Как правило, и ипотека на такие объекты выгоднее, чем на все остальные. Во втором случае для получения кредита в большинстве банков одним из главных условий является готовность дома свыше 70%. Таким требованием банк стремится свести к минимуму риски заморозки объекта.стественно, что в первую очередь банки одобряют объекты, которые строятся с участием их финансовых средств. Таким образом, если банк-кредитор тем или иным способом финансирует строительство дома, приобрести квартиру в нем, воспользовавшись ипотечным кредитом, обычно бывает гораздо легче. На самарском рынке спектр этих объектов составляют следующие жилые комплексы: ЖК «Надежда» (ГК «Уран»), «Кошелев-Проект» (СК «Авиакор»), «Самара» (СК «Авиакор»), ЖК «Волгарь» (ГК «Амонд»), ЖК «Династия» (ООО «Корпорация «Дон»), ЖК «Камелот» (ПСК «Новый Дон»), дом на ул. А.-Овсеенко/XXII Партсъезда (ЗАО «Красс»), кредитуемые по специальным условиям Сбербанком России и ВТБ 24 (некоторые из перечисленных объектов); ЖК «Воскресенский», дом на ул. Карбышева/Дыбенко, строящиеся и кредитуемые СОФЖИ; ЖК «Новая Самара» (ГК «Финстрой»), ЖК «Октябрьский», ЖК «Гастелло» (ПСК «Трансгруз»), строящиеся и кредитуемые Газпромбанком на спецусловиях; ЖК «Новая Самара» - специальные условия от АИЖК предлагает НТБ, работающий по программе «Стимул»; ЖК «Ялтинский», ЖК «Октябрьский» (ПСК «Трансгруз») кредитуются АвтоВАЗбанком; строящиеся дома на ул. Ново-Садовой/Губанова и ул. Шверника в микрорайоне «Солнечный» кредитуются ФИА Банком; ЖК «Бригантина» (ООО «Бригантина») строится при участии кредитных средств ПервобанкаДля покупателей объектов, в строительство которых банки не инвестировали, спецпредложения обычно бывают редко или они более скромные, ведь, поскольку обязанность вернуть кредит лежит на застройщике, перед банком в этом случае не стоит задача максимально быстро «отбить» свои деньги. Но волна либерализации банковских продуктов - отмена комиссий, снижение стартовых отметок ставок и пр. - сегодня докатилась и до таких вариантов.К числу активно кредитующихся объектов эксперты причисляют жилой комплекс компании «Самара-Базис» в Царевщине, жилой комплекс на ул. Братьев Коростелевых, 152 компании «Парадиз-Холдинг», ЖК на пр. Карла Маркса, 32 (ГК «Мост»). Перспективными для ипотечного кредитования считаются строящиеся очереди жилого комплекса на ул. Гастелло (ГК «Трансгруз»), новые очереди «Кошелев-Проекта», проект «Панорама» (компания «Стройком») и некоторые другие.В вопросе о том, какие новостройки могут быть прокредитованы, банкиры занимают разные позиции. Одни сразу четко оговаривают список аккредитованных объектов и выдают ипотеку исключительно на них. Но есть банки, которые заявляют о готовности кредитовать все «живые» стройки, при этом объектом залога послужит уже имеющаяся в собственности квартира. По словам регионального директора банка DeltaCredit Марины Мичкиной, банк готов выдавать кредиты заемщикам, желающим приобрести жилье на этапе строительства, независимо от того, какой это жилой комплекс или какая строительная компания: «На строящийся объект должна быть разрешительная документация, нас устроит стандартный пакет документов. Если объект готов и идет регистрация права собственности, то, конечно, он более привлекателен для клиентов. После регистрации права собственности на новую квартиру у заемщика есть возможность вывести из залога старую квартиру, отдать новую и уменьшить процентную ставку на два пункта. Продав старую квартиру, можно сделать ремонт, купить мебель, погасить кредит»С новостройками сегодня выражают готовность работать банки, взявшие за основу стандарты АИЖК. Так оформить ипотечный кредит по программе «Ипотека-Новостройка» на приобретение жилого помещения на этапе строительства стало возможно в ИТБ. При этом, как это обычно бывает, процентная ставка будет различаться во время строительства (16,5%) и после сдачи дома (10,5-11%). Условиями кредитования предусмотрено снижение ставки за счет специальных вычетов в нескольких случаях: если стоимость квадратного метра общей площади жилья не превышает норматива, установленного Минрегионразвития; если на уплату первоначального взноса за жилье направляются средства материнского капитала (размер вычета - 0,25%); если заемщик является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»; если заемщик имеет право на госсертификат по программе «Выполнение гособязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Если заемщик имеет право на несколько вычетов, то их величина суммируется.Как отмечает директор РК «Центр недвижимости» Лариса Чарикова, как правило, потребитель сегодня ориентируется на два параметра - доступность и надежность. Но заемщику, стоящему перед выбором объекта и банка, следует понять и просчитать, как и где покупать выгоднее. При этом стоит учитывать, что на стадии строительства застройщик, как правило, продает по цене на 20-30% ниже, чем при получении свидетельства. Но при этом банки на строящийся объект предлагают ставки по ипотеке выше, чем на завершенный. Для того чтобы обнаружить золотую средину, необходимо хорошо разбираться в условиях банковских программ, в частности, готов ли банк снизить ставку и на сколько при получении свидетельства на объект залога. Не последним фактором в пользу квартир со свидетельством является экономия времени и усилий, которые необходимы для оформления документации на достроенную долевку, замечает Лариса ЧариковаПо словам экспертов, спрос по ипотеке на новостройки отмечается значительный, но некоторые из тех, кто хотел бы взять ипотеку, банально не проходят по банковским требованиям. Предпочтение отдается однокомнатным квартирам, весьма охотно разбираются «двушки», «трешки» приобретаются теми, кто рассматривает варианты по улучшению жилищных условий. Пока самарский рынок способен удовлетворить разные предпочтения по районам и типам квартир, особенностям внутренних планировок жилых комплексов и даже ценовому ряду, но стоит осознавать, что наиболее предпочтительные варианты вымываются в первую очередь, а восполнить эту нишу готовы не так много новых строящихся комплексов.

Для доступности покупки жилья через ипотеку и кооперативы зарплаты, у жителей города Самары, должны вырасти в 5 раз!

Идет уже второй год реализации программы "Доступное жилье". Попробуем подвести итоги: что сейчас можно сказать о доступности жилья? На одну среднестатистическую зарплату москвича можно купить 0,187 кв.м жилой площади, а ипотека становится доступной при показателе хотя бы в 1 кв. м за одну зарплату. При этом из имеющегося у населения жилья - 11% нуждается в срочном капитальном ремонте, 9% - в полной реконструкции. А 6 миллионов российских граждан живут в аварийном или ветхом жилье.Ситуация в жилищной сфере довольно тяжелая. И дело даже не в том, что новое жилье по-прежнему недоступно для большинства граждан, а в том, что имеющееся у россиян (преимущественно в собственности - приватизировано 70% всего жилого фонда России) - очень плохого качества. По данным Институра развития гражданского общества и местного самоуправления, каждая четвертая семья в России проживает в жилье, находящемся в плохом состоянии. 11% всего жилого фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании, 9% жилого фонда - в полной реконструкции. В малых городах ситуация "с удобствами" катастрофичная - каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. А всего 6 миллионов российских граждан живут в аварийном или ветхом жилье. При этом обеспеченность жильем граждан России составляет 20,5 кв.м на душу населения. Сравните с 74 кв. метрами на человека в Нидерландах, или с 65 кв.м. в США, отмечает Татьяна Никитина, гендиректор Международной академии ипотеки и недвижимости.Могут ли эти граждане помочь себе обрести нормальное жилье? В подавляющей большинстве - нет, поскольку им не хватает доходов. Им требуется помощь государства. Причем помощь государства требуется как совсем неимущим, социально незащищенным слоям населения, так и тем, кто кажется островком благополучия - среднему классу. Дело в том, что считается, что средний класс должен приобретать жилье самостоятельно, и в помощь им есть такие институты, как ипотека, жилищные кооперативы и строительно-сберегательные кассы. Увы, все эти институты нормально функционируют, если месячный доход населения сопоставим с ценой квадратного метра. В России есть несколько таких регионов, и они весьма неплохо развиваются с точки зрения ипотеки. Как правило, это средние города, где цена на квартиры не успела расти быстрее чем зарплата благодаря активной позиции городских властей и довольно большим объемам строительства. Но в среднем все ориентируются на столицу, а тут ситуация не радует уже давно.По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, в 2002 году москвич мог купить на свою зарплату 0,263 кв.м. жилья, в 2004 году этот показатель уменьшился до 0,225 кв.м., дело поправилось в 2005 году - 0, 247 кв.м. и в начале 2008 года показатель оказался ниже всех - 0,187 кв.м. на одну среднестатистическую зарплату москвича. Но обсуждать десятые доли квадратных метров имело бы смысл, если бы данный показатель был бы в районе 1 квадратного метра, а так понятно, что жилье остается недоступным уже много лет. Ситуацию усугубляет рост цен, начавшийся в начале 2008 года, что означает отнюдь не повышение покупательской способности граждан. Он инициирован слухами о грядущей деноминации, которые активно ходят среди населения, и приходом на рынок инвесторов, которые в 2007 году по большей части инвестировали в фондовые рынки. Фондовый рынок сейчас крайне нестабилен и, несмотря на заверения высокопоставленных чновников, инвесторы все-таки ждут, что западный кризис "докатится" и до нас.Давайте посмотрим, какой "пирог" пытаются поделить инвесторы в столице? Жилой фонд Москвы составляет 212 млн кв.м, а проживает здесь, по разным данным, от 10 до 14 млн человек. Рост населения Москвы - 0,8% в год. Если строить по 5 млн кв.м в год, как собирается делать это Правительство Москвы, то уровня нынешней американской обеспеченности мы достигнем только через 104 года, резюмирует Татьяна Никитина.В обозримом будущем, если будет сохраняться описанная выше динамика, Москва имеет шанс выйти на уровень в 31,2 кв.м жилья на одного москвича только к 2031 году.В Московской области ситуация несколько легче. Там уже в 2007 году было построено по 1 кв.м на человека - что собственно является нормой для того, чтобы жилой фонд не был ветхим и был доступен населению региона. Однако на зарплату подмосковного жителя можно тоже купить лишь 0,4-0,6 кв.м (в зависимости от удаленности от МКАД), но все равно это лучшие показатели, чем в столице. Сейчас во власти заговорили о том, что между социальной арендой и коммерческой арендой, а также покупкой квартиры по ипотеке существует огромная дыра вполне себе платежеспособного спроса. Это граждане с доходом (в Москве) от 1000 до 2500, которым трудно "тянуть" коммерческую аренду, но которые не могут претендовать на социальную аренду и на покупку собственного жилья. Видимо, для этих граждан будет разработаны программы какой-то льготной аренды, что-то вроде доходных домов. Но очевидно, что эти изменения будут реализованы только после президентских выборов.

Шесть парадоксов ипотеки

На российском рынке ипотеки год можно смело принимать за добрый десяток лет - и эта бешеная скорость приводит к парадоксальным ситуациям. Некоторые из них обсуждались на Пятой всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».

Парадокс №1. Число готовых взять ипотечный кредит в России увеличилось, а в Москве - cнизилось.О таких результатах исследования, проведенного в России в марте этого года, заявил генеральный директор Национального агентства финансовых исследований Владимир Дудницкий. Доля россиян, задумывающихся о получении ипотечного кредита или предпринимающих действия по его получению, увеличилась на 4% и составляет сегодня 17%. В то же время среди москвичей доля желающих получить кредит граждан сократилась с 14% в 2006 году до 8% в этом. При этом доля россиян, имеющих опыт ипотечного кредитования (то есть выплачивающих или выплативших кредит), согласно исследованиям, намного меньше - всего 2%. Дудницкий считает, что это следствие осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам ипотеки. Но в этом ли истинная причина? Профессионалы рынка недвижимости считают, что причина в другом. Парадокс №2. Ипотека доступна, а недвижимость - нет.Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, в своем довольно эмоциональном выступлении доказала, что причина отставания темпов развития ипотеки в столице в том, что большинству населения недоступны цены на недвижимость. Даже еслиснизить до 3% ипотечные проценты, все равно у средней семьи будет не хватать 20% на покупку в кредит самой дешевой московской квартиры - как это было в 2003 году. По подсчетам Аллы Цытович, при нынешнем уровне ставок нехватка финансов для покупки квартиры составляет 37%. Она сообщила, что отделения их банка перевыполняют свой план в несколько раз в городах, где соблюдается правило: стоимость квадратного метра приблизительно равна среднему доходу горожанина. А вот в городах, где средний доход в несколько раз ниже цены квадратного метра, недвижимость по-прежнему недоступна для граждан, и никакая ипотека такое положение не спасет. Как известно, в Москве средняя цена квадратного метра превышает средний доход в 4 раза. Как говорится, выводы налицо. А в Самаре у банка невероятные темпы развития: при меньшем числе сотрудников банка кредитов выдается больше, чем в Санкт-Петербурге. А происходит это благодаря тому, что доходы жителей Самары сопоставимы с ценой на квадратный метр. В этой связи возникает резонный вопрос: от каких факторов зависят цены на локальных рынках?

Парадокс №3. Доступная ипотека сделала недоступной недвижимость. Руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко видит прямое влияние ипотеки на рост цен. По его мнению, цены росли до тех пор, пока покупка пусть даже самой дешевой квартиры не стала недоступна представителям среднего класса даже по ипотеке. Рост цен снова возобновится - как только доходы населения подрастут до уровня возможности получения кредита. А вот глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка представил данные о соотношении количества выданных в регионах кредитов с уровнем роста цен в 2006 году. Аналитикам АИЖК не удалось обнаружить никакой зависимости. В качестве примера Семеняка привел Кемеровскую область, демонстрировавшую весьма бурный рост ипотеки, но рост цен на жилье здесь оказался в рамках среднестатистического роста цен по России в целом. Главный ипотечный чиновник, упомянув ипотечный кризис в США, обозначил другой парадокс, который, по его мнению, грозит регионам, бурно развивающим у себя ипотеку, особенно тем, где ставки по кредитам субсидируются.

Парадокс №4. Субсидирование процентов по ипотечным кредитам грозит дефолтом как государству, так и заемщикам.Если регион субсидирует ставки по кредитам, то рост рынка ипотеки в два раза за год приведет к тому, что траты бюджета по этому показателю вырастают в три раза. Ведь власти приходится оплачивать расходы как по уже взятым в прошлом году кредитам, так и по кредитам, взятым в этом году, которых в два раза больше. И случись вдруг, что в бюджете не хватит денег на оплату всех обязательств - банки массово понесут убытки или будут вынуждены проводить массовые же выселения заемщиков. Александр Семеняка предлагает в качестве превентивной мерыз закладывать, к примеру, здание администрации, чтобы банкам в случае неплатежей из бюджета было на что наложить взыскание. Ход конечно, красивый, но малореальный. Вообще, что касается залога и различных операций с ним, то здесь в законодательстве существует множество недоработок, - заявил представляющий Комитет Государственной думы по кредитным организациям и финансовым рынкам Олег Иванов. По его словам, сейчас создана рабочая группа в Госдуме, которая займется совершенствованием законодательства в этой области. Может быть, тогда произойдут сдвиги и в решении главной проблемы, которая не дает воспользоваться ипотекой семьям с детьми.

Парадокс №5. Защищая интересы детей, государство не дает воспользоваться ипотекой семьям с детьми.Об этой проблеме говорила Александра Знаменская, начальник методического отдела Управления по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Рассказав о том, что по сравнению с 2005 годом количество закладных выросло в 2006 году на 377% (до 125 тыс.), она сообщила, что регистраторы сейчас работают над уменьшением сроков госрегистрации ипотеки.Знаменская дала официальное разъяснение: для регистрации прав при приобретении объекта в кредит не нужно согласие органов опеки и попечительства. Однако она добавила, что если объект будет взыскиваться в связи с неплатежами, и среди собственников или проживающих будут дети, то согласие от органов опеки потребуется в обязательном порядке.И еще несколько слов о парадоксах, которые могут возникнуть в ближайшем будущем, если государство не предпримет превентивных шагов, в том числе в области законодательства.

Парадокс №6. К 2010 году 80% ипотечных кредитов будет приходиться на регионы, а банки сейчас преимущественно сосредоточены в столицах.Алла Цытович заявила, что банкам слишком накладно идти в глубинку через открытие филиалов, а для организации выдачи кредитов вне филиалов, на базе любой кассы, имеющейся в регионах, нет законодательной основы.По данным Олега Иванова, в России число филиалов в 10 раз меньше, чем в Европе, и эта ситуация быстро не исправится - на открытие одного филиала требуется от полумиллиона до полутора миллионов долларов. По мнению Иванова, развитие ипотеки тормозит сложившаяся практика считать выдачу кредита одной банковской операцией, тогда как эта процедура раскладывается на много услуг. Часть этих услуг может быть делегирована другим организациям, но пока по закону этого сделать нельзя.Тем не менее уже сейчас банки отдают право на взыскание долгов с неплательщиков коллекторским агентствам, клиентов приводят в банки ипотечные брокеры и т. п. И это при том, что ни те, ни другие по закону не обязаны, между прочим, соблюдать банковскую тайну. Алла Цытович рассказала о случаях, когда ипотечные агенты в регионах полностью подделывали на заемщика и документы на квартиру, и при попытке взыскания банк оказывался в ситуации - ни залога, ни заемщика... Но, несмотря на трудности, банки все же идут в регионы, причем различными путями - как через развитие филиальных сетей, так и через использование иных точек продаж. Ведь на ближайшие 5-6 лет ипотечные прогнозы куда интереснее в регионах, чем в столицах (см. Парадокс №1).

Ипотека в Самаре - работающий инструмент

Когда-то крупные ипотечные кредиты не вызывали никакого доверия ни у населения, ни у самих банкиров. Услуга казалась исключительно нишевой и никто не предполагал, что она будет носить такой массовый характер, как сейчас. Очень радует, что тогда эксперты сильно ошибались.Снижение процентных ставок, которое мы наблюдали на протяжении последних двух лет, привело к тому, что ипотека в Самаре стала доступной не только местной элите, но и широким слоям горожан. Ведь почти никому не по карману покупка собственного жилья, без использования сторонних источников финансирования, не по карману. И ипотека является единственным спасательным кругом, которым может воспользоваться каждый житель города, имеющий стабильный доход.Но для стабильного развития рынка ипотечного кредитования необходимо много людей, имеющих приличный достаток. Так что задача властей обеспечить постепенный рост доходов населения. Это даст возможность не только поддержать кредитный рынок, но и решить самую главную задачу - обеспечение россиян доступным и качественным жильем. Все мы верим в успех тех мер, которые сегодня предпринимаются государством для достижения этой цели.

Вывод

Современный заемщик - какой он? В сегодняшних условиях ипотечного кредитования актуальный портрет потенциального заемщика выглядит следующим образом: прежде всего, на его характеристику влияет внушительный первоначальный взнос. Клиент, претендующий на ипотеку, должен располагать собственными средствами в размере не менее 30-40% стоимости квартиры. Вторая важная составляющая - подтверждение дохода. До кризиса банки без проблем учитывали всевозможные «серые» зарплаты, в ходу были различные «справки по форме банка». С приходом кризиса ситуация резко изменилась - единственным воспринимаемым банками документом стал справка по форме «2-НДФЛ», те данные, которые направляют в налоговую. Третьим пунктом является повышение процентов.

Несмотря на осеннее падение, ставки находятся на очень высоком уровне - 10-17% в долларах США и 12-22% в рублях. По словам Вячеслава Квитко, размеры ставки зависят от нескольких параметров: валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он больше, тем ниже ставка), а также срока (чем длиннее кредит, тем выше ставка). Четвертый пункт - это сроки. Сейчас на рынок ипотечного кредитования вернулись программы продолжительностью до 20-25 лет, но их мало, и условия их сложны для заемщика. Наиболее востребованные на сегодня кредиты - 10-15-летние.

И, в конце концов, важны виды недвижимости, принимаемые банками в залог. Банки сегодня кредитуют вторичный рынок - готовые квартиры. Новостройки и объекты загородной недвижимости практически не кредитуются.

Сегодня на рынок ипотечного кредитования пришли клиенты с надежным финансовым положением, зарабатывающие более $4000 и работающие в крупных компаниях. Заемщики предпочитают брать рублевые кредиты сроком до 10 лет. Увеличилось и число тех, кто обращается за небольшими кредитами - 1-2 млн рублей.

Рынок ипотеки сократился по сравнению с докризисным периодом в среднем в 5-6 раз, но не смотря на это ипотека продолжит свое развитие и впредь, так как спрос есть, есть и заинтересованность банков в выдаче ипотечных кредитов. Тем более вопрос жилья всегда оставался одним из самых насущных, а ипотека - наиболее приемлемый способ приобрести квартиру, к тому же различной планировки. Специалисты, в свою очередь, надеются, что ставки на ипотечные кредиты станут ниже, что увеличит покупательскую активность и востребованность ипотеки.

Список используемой литературы

1. В.К. Южелевский «Какая Ипотека нужна России?»

2. Н. Ефремова «Купите квартиру сейчас. Вы это сможете!»

3. А.Е. Русецкий «Государственная регистрация ипотеки.»

Список используемых электронных источников

1.www.ipohelp.ru

2.www.allcredits.ru

3. www. gorod.samara24.ru

4. www.samru.ru

5.www.rosipoteka.org.ru

6.www.samarkredit.ru

7.www.effort63.ru

8.www.63.ru

9.www.vseproipoteky.

Размещено на Allbest