Общие направления развития ипотечного кредитования

57

61

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ СУЩНОСТИ КРЕДИТА

1.1 Понятие, сущность, принципы кредита

1.2 Формы существования кредита

1.3 Ипотечное кредитование как разновидность потребительского кредитования

2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕКИ

2.1 История развития ипотечного кредитования

2.2 Модели ипотечного кредитования

2.3 Российская практика ипотечного кредитования

3. ПРОБЛЕМЫ И ОБЩИЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Ипотека имеет большое значение для развития экономики. Прежде всего, ее социальная значимость - ипотека дает возможность приобрести свое жилье, заплатив за него лишь часть суммы.

Ипотека является эффективным средством обеспечения долгосрочных капиталовложений. Привлекательной чертой ипотеки также являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам. Стоит отметить, что единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян является ипотека.

Автор выбрал данную тему курсовой работы, т.к. считает, что ипотечный кредит - один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направлений кредитования.

Цель работы - проанализировать состояние ипотечного кредитования в современной экономике. Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи: рассмотреть концептуальные основы сущности кредита, его формы и принципы, и, как разновидность потребительского, - ипотечное кредитование; проанализировать состояние ипотеки от истории ее развития до современного состояния, а также посмотреть общие направления развития ипотечного кредитования.

Курсовая работа состоит из трех глав. В первой главе раскрываются теоретические аспекты кредита и, в частности, потребительского кредита, а также говорится об одном из перспективно развивающихся видов последнего - ипотечного кредитования. Во второй главе рассматривается история развития ипотеки, действующие модели ипотечного кредитования, и состояние ипотеки на данный момент в России. В третьей главе автору хотелось бы выявить перспективы развития ипотеки.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ

1.1 Понятие, сущность, принципы кредита

Неотъемлемым атрибутом функционирования полноценного рынка является соответствующим образом организованная система кредита.

Кредит представляет собой форму движения ссудного капитала, т.е. денежного капитала, предоставляемого в ссуду. Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный и выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы физических, юридических лиц, государства в рамках экономической системы аккумулируются, превращаясь в ссудный капитал, передаваемый за плату во временное пользование. Кредит можно представить и в виде движения авансированной стоимости на условиях платности.

Свое выражение сущность кредита проявляет в выполняемых им функциях:

1) аккумуляции временно свободных денежных средств;

2) перераспределительной;

3) замещения наличных денег и сокращения издержек обращения.

В рамках первой функции осуществляется аккумуляция временно свободных денежных средств, что является основой расширенного воспроизводства в экономике. Приток денежных средств финансовому субъекту не означает необходимости немедленного использования. Кроме возмещения затрат прибыль по прошествии определенного времени распределяется на нужды потребления и накопления. Кроме того, в составе затрат учитываются амортизационные отчисления на основные фонды, участвовавшие и в данном производственном цикле.

В результате формируются особые денежные средства, накапливаемые сегодня для потребления в будущем. На некоторое время эти средства высвобождаются из процесса кругооборота данного финансового субъекта и могут быть использованы в качестве заемных средств в кругообороте другого финансового субъекта, вернувшись к кредитору обратно с определенным приростом. Таким образом, необходимость и возможность использования кредита обусловлена наличием неравномерности в движении товарного и денежного потоков в рамках общего экономического кругооборота в обществе. В рамках данной функции увеличения возможностей расширения общественного производства посредством кредита осуществляется аккумуляция временно свободных денежных средств.

Важность перераспределительной функции кредита для полноценного функционирования экономики заключается в том, что посредством ее реализации осуществляется перелив капитала в территориально-отраслевом разрезе экономической системы. Причем перелив капитала посредством кредита осуществляется на рыночных принципах. Государство в лице Центрального банка выступает в этом случае лишь как посредник, разрабатывающий общие правила осуществления данных операций, не вмешиваясь в их суть. В экстремальных ситуациях в рамках государственного денежно-кредитного регулирования экономики возможна экономическая и административная корректировка основных потоков перелива денежных средств.

Необходимость перелива денежных средств между различными отраслями экономики обусловлена различной нормой рентабельности капитала.

Предприниматель, занимающийся бизнесом в низкорентабельной отрасли, ограничивает инвестиции в собственный бизнес, предпочитая альтернативные, более прибыльные формы вложения капитала. Традиционно к ним относятся инвестиции в ценные бумаги и депозитные счета в банке. Привлеченные средства банк направляет в доходные активные операции, самой распространенной из которых является кредитование. При этом заемщиком будет предприниматель, работающий в высокорентабельной отрасли и заинтересованный в дополнительных форсированных инвестициях, источником которых, как мы определили при рассмотрении первой функции кредита, реально могут быть кредитные вложения. Таким образом, посредством банковского кредита происходит перелив капитала между отраслями в рамках экономической системы.

Конечным результатом такого перелива денежных средств является выравнивание нормы прибыли на вложенный капитал в разных отраслях.

Перераспределительная функция кредита также способствует обеспечению перелива денежных средств между отдельными регионами.

Функция замещения наличных денег и сокращения издержек обращения

Выполняется как эмиссионным банком страны, так и коммерческими банками. Денежная банкнотная эмиссия осуществляется Центральным банком путем выпуска кредитных денег - банкнот. Кредитная эмиссия является прерогативой коммерческих банков, выпускающих в обращение банковские векселя, обращающиеся депозиты, чеки. Данные платежные средства являются альтернативой денежным средствам, способствуют сокращению издержек обращения (связанных с печатанием, перевозкой, пересылкой, охраной и хранением денег), а также ускорению оборачиваемости средств в экономическом цикле.

В условиях разумного ведения банковского дела необходимо учитывать воздействие только объективных принципов, не зависящих от переменных факторов. К их числу относят следующие принципы кредитования:

1) возвратность;

2) срочность;

3) платность;

4) обеспеченность;

5) планово-целевой характер использования кредита.

Возвратность кредитования - основная сущностная характеристика кредита. Кредит представляет собой возвратное движение ссуженной стоимости. Именно возвратность отличает кредит от других экономических категорий.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть возвращен в строго определенный срок.

Принцип платности кредита означает право кредитора на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При исследовании принципа обеспеченности следует различать первичное и вторичное обеспечение кредита. Экономической основой погашения кредита является непрерывный кругооборот фондов предприятия-заемщика, который внешне выражается поступлением выручки на его расчетный счет. Таким образом, в качестве первичного обеспечения ссуды выступает денежный поток заемщика, который завершается приростом стоимости; последний представляет собой основу для возврата кредита.

Параллельно с этим в банковской практике активно используются вторичное обеспечение банковской ссуды, которое представляет собой вещный капитал, т.е. имущество клиента, реализация которого даст возможность возвратить банку сумму срочного долга по кредиту, а также ссудный процент. Материальное вторичное обеспечение кредита в силу законодательных и экономических особенностей постоянно совершенствуются (залог, заклад, гарантия, поручительство, страхование случая невозврата кредита и т.д.)

Планово-целевой характер использования кредита предусматривает, что кредит должен быть использован только на те цели, на которые он спрашивается заемщиком. При осуществлении кредитования кредитор анализирует цели, на которые заемщик испрашивает средства, а также денежный поток, возникающий после реализации кредитуемого проекта.

1.2 Формы существования кредита

Конкретные формы проявления кредита различны и зависят от состава участников кредитной операции.

В настоящее время выделяют следующие формы кредита: коммерческий, государственный, банковский, потребительский и международный.

Коммерческий кредит - это самая древняя форма кредита, не связанная с наличием в экономике специальных кредитных институтов. Как заемщиками, так и кредиторами при данной форме кредитования выступают действующие предприниматели, бизнесмены. Сам кредит предоставляется в товарной, а не в денежной форме, в виде отсрочки платежа за поставленные товарно-материальные ценности или оказанные услуги. Разновидностями коммерческого кредита являются лизинг, факторинг, форфейтинг, вексельный кредит, договор консигнации, открытый счет.

Лизинг (от англ.«Leasing» - аренда) представляет собой долгосрочную аренду машин, оборудования, транспортных средств, производственных сооружений (сроком от шести месяцев до нескольких лет) с возможностью их выкупа арендатором по истечении арендного договора.

Факторинг возник в XVI - XVII веках. Факторинг (от англ.«Factoring» или factor - посредник, агент) - вид финансовых услуг, оказываемых в современной экономике коммерческими банками или специализированными фактор-фирмами. Суть сделки состоит в приобретении фактор-фирмой права на взыскание долгов с должников до наступления официального срока их оплаты. При этом фактор-фирма выплачивает продавцу сумму, составляющую 70-90% от суммы причитающегося долга. В результате клиент фактор-фирмы получает возможность быстрее возвратить причитающиеся ему долги, продолжив нормальный производственный процесс.

Форфейтинг - сделка, аналогичная факторингу. Форфейтинг (от франц.«a forfal» - целиком, общей суммой) - форма кредитования экспортеров во внешнеторговых операциях путем продажи ими обязательств импортеров (покупателей) фирме-форфейтору.

Вексельный кредит - сделки, оформленные векселем. Вексель (от нем. «Wechsel» - обмен) представляет собой особый вид ценной бумаги, письменное долговое денежное обязательство строго установленной законом формы. Данное обязательство предполагает, что векселедержатель (кредитор) имеет безусловное право получения денежного долга с векселедателя (должника) через определенный срок. Различают два типа векселя - простой и переводной.

Консигнация (от лат. «consignation» - письменное доказательство) представляет собой особый вид сделки, заключающийся посредством передачи владельцем товара (консигнантом) посреднику (консигнатору) товара на склад для его продажи последним. Консигнационные сделки применяются в случаях, когда на рынок поступает новый товар, сбыт которого не гарантирован и трудно прогнозируем.

Открытый счет представляет собой операцию, которая может производиться между компаниями, имеющими длительные отношения. Компания-продавец по просьбе компании-покупателя оформляет на нее открытый счет, т.е. производит отпуск товара без немедленной оплаты. Покупатель имеет возможность получить товар с отсрочкой платежа без оформления каждой конкретной кредитной сделки.

Банковский кредит - это основная форма кредита в современном цивилизованном, экономически развитом обществе. Кредитором выступает коммерческий банк или финансово-банковское учреждение, имеющее право на занятие кредитной деятельностью, заемщиком - любое юридическое лицо, занимающееся бизнесом и испытывающее временное затруднение и потребность в финансовых ресурсах. Цель заимствования кредита может быть также любой - как на поддержание или возобновление производства, так и на цели обмена или потребления.

Можно классифицировать банковский кредит по срокам: краткосрочный, среднесрочный, долгосрочный. Принято считать, что к краткосрочным кредитам относят сделки со сроком погашения до одного года (во многих развитых странах). Например, в США подобные кредиты считаются до востребования, так как конкретная дата погашения не устанавливается. В России подобная практика не встречается. Краткосрочные кредиты призваны, в первую очередь, обслуживать кругооборот оборотного капитала заемщика, покрывать возникающие сложности в его ликвидной позиции, помогать в решении текущих финансовых задач. К среднесрочным кредитам относят ссуды со сроком погашения более одного года, но не свыше 5 - 8лет. Долгосрочными считаются кредиты со сроком погашения более шести лет. В современной российской практике принято использовать только две временные категории для анализа кредитного потока - краткосрочные (на срок до полугода) и долгосрочные (на срок свыше полугода) ссуды. При этом доля долгосрочных кредитов в общей совокупности банковского кредитования незначительна.

Международный кредит - кредит, предоставляемый одним государством другому. При этом, как правило, государство-кредитор предоставляет кредит в своей национальной валюте, который может быть использован для необходимых заемщику товаров на своем внутреннем рынке. Кредит может предоставляться и в твердой валюте. В форме международного кредита передается, по сути дела, часть национального дохода страны.

Потребительский кредит - заемщиком выступает физическое лицо, а кредитором - коммерческий банк или финансово-банковское учреждение с правом кредитной деятельности. Цель заимствования средств - потребление. По своему экономическому содержанию потребительский кредит является частью банковского, расширяя его действие и на физических лиц.

На потребительском кредите остановимся более подробно.

Потребительский кредит, в отличие от банковского, существует как в денежной, так и товарной форме, а это значит, что он является смешанной, товарно-денежной формой кредита.

Основной отличительной чертой данной формы кредита является то, что он предоставляется населению. Кредитором может выступать либо коммерческий банк или финансово-банковское учреждение с правом кредитной деятельности, либо промышленная или торговая компания, заинтересованная в расширении сбыта своей продукции. В первом случае кредит предоставляется в денежной форме, во втором - в товарной.

Вне зависимости от формы потребительского кредита его целью является расширенное потребление материальных благ в обществе.

Специфическими чертами потребительского кредита, отличающими его от иных форм (в первую очередь банковского и коммерческого) являются:

- кредит направлен на расширение потребления товара, а не на производственные цели;

- относительно малый размер кредита и персонифицированная система определения кредитоспособности заемщика;

- залогом по ссуде чаще всего выступает кредитуемое имущество.

Не смотря на потребительскую, а не производственную направленность рассматриваемой формы кредита, его влияние на состояние и перспективы развития национальной экономики весьма существенно. Известно, что объем производства в условиях рыночной экономики, в первую очередь зависит от объема потребления. Основным фактором, предопределяющим размеры потребления, является платежеспособный спрос со стороны населения и предпринимателей. Платежеспособный спрос складывается из двух составляющих: собственные средства граждан и заемные ресурсы. Таким образом, система потребительского кредитования способствует увеличению спроса со стороны населения на товары и услуги, что вызывает увеличение объемов производства. Именно это обстоятельство предопределяет значимость системы потребительского кредитования для современного общества.

Потребительские кредиты представляют собой весьма хлопотное дело. Оценка кредитоспособности заемщика, обратившегося за кредитом, оформление ссуды, исполнение прочих формальностей требует одинаковых временных затрат вне зависимости от размера запрашиваемого кредита. Поэтому в случае оформления сделки с крупным заемщиком (юридическим лицом) и частным затраты времени одинаковы, но возможный доход с одной сделки несравнимо отличается. Но в условиях жесткой конкуренции между кредитными институтами им приходится развивать данную сферу деятельности. Сегодня уже сложно понять слова великого французского мыслителя-утописта Анри де Сен-Симона (1760 - 1825 гг.), восклицавшего «банкиры пока еще не заметили, что у них есть возможность зарабатывать больше денег, имея дело с народом, чем с королями» [1].

Всю совокупность потребительских кредитов можно, условно, разделить на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Краткосрочные потребительские кредиты представлены в виде покупки потребительских товаров, а так же без привязки к конкретной сделке (в российской практике такой кредит называют «на неотложные нужды»). Срок такой ссудной сделки, как правило, не превышает одного года.

В экономически развитых странах самой распространенной сделкой по кредитованию населения на покрытие текущих затрат (краткосрочный потребительский кредит) является револьверный кредит.

Револьверный кредит (от англ. revolve возвращаться) представляет собой постоянно возобновляемую кредитную линию, открываемую кредитором для заемщика. Банк, по просьбе конкретного заемщика, открывает специальный счет, с которого могут быть оплачены его покупки. При этом изначально определяется предельный размер долга заемщика (лимит кредитования), который индивидуален для каждого клиента и зависит от уровня его платежеспособности. Разновидностями револьверного кредитования населения являются:

а) кредит по чековому счету. Банки устанавливают владельцам чековых счетов право на списание сумм свыше остатка, имеющегося на счете;

б) открытие контокоррентного счета. Контокоррентный счет (от итал. conto corrente текущий счет) представляет собой соединение текущего и ссудного счетов клиента. Данный счет предполагает, что в случае недостаточности собственных средств у клиента банк автоматически проводит кредитование его расходов, но при поступлении доходов в первую очередь погашает ранее выданный кредит;

в) кредит по пластиковой карте. Наибольшее распространение данный вид кредитования получил среди банков, присоединившихся к системам VISA или MASTER CARD.

Группа среднесрочных потребительских кредитов может быть представлена в виде кредитования покупки населением предметов длительного пользования - автомобилей, сложной бытовой техники, мебели. Данные ссуды относятся к разряду погашаемых в рассрочку, максимальный срок кредитования в этом случае устанавливается в разных странах по разному (например, во Франции - 4 года, Великобритания, США - 5 лет, Германия - 6 лет и т.д.).

К числу долгосрочных потребительских кредитов относятся ссуды, со сроком погашения более 7 лет. В этой группе можно выделить две наиболее развитых сделки: кредитование воспроизводства рабочей силы и ипотечное кредитование.

Кредитование воспроизводства рабочей силы представлено широкой гаммой образовательных кредитов. Средний срок погашения данных ссуд устанавливается в пределах 10 лет.

Ипотечный кредит является самой долгосрочной ссудной сделкой с участием населения. Ипотека (от греч. hypotheke - залог) представляет особый вид сделок, направленных на кредитование под залог недвижимого имущества и земли сроком до 30 лет.

Из всей совокупности потребительских кредитов наибольший удельный вес (по общей сумме) занимают ипотечные кредиты, и именно они наименее развиты в современном российском обществе. Хотя ипотечное кредитование всегда присутствовало в нашей стране. Однако степень его развития менялась в зависимости от характера экономических отношений, доминирующих в обществе.

1.3 Ипотечное кредитование как разновидность потребительского

Большинство ученых-экономистов относят ипотечный кредит к потребительскому кредитованию, считая его одним из видов последнего. Однако некоторые экономисты (Казак А.Ю, Марамыгин М.С.) считают возможным выделить ипотечное кредитование как отдельную форму банковского кредита, так как эта категория обладает признаками, не характерными потребительскому кредитованию. По их мнению, ипотечное кредитование является долгосрочным (20-30 лет), а потребительское - краткосрочным, им присущи разные уровни риска. В настоящее время государство является участником большого количества ипотечных сделок (он выступает и гарантом, и обладает долгосрочными ресурсами), потребительское кредитование осуществляется без прямого участия государства.

По мнению автора, ипотечное кредитование является разновидностью потребительского кредита, так как, во-первых, это сделка с участием населения, а, во-вторых, его цель, как и потребительского кредитования - расширенное потребление материальных благ в обществе, и, в-третьих, залогом выступает кредитуемое имущество.

Современные литературные источники содержат различные формулировки ипотечного кредита, но, тем не менее, четко прослеживается мысль о том, что ипотечный кредит является долгосрочной ссудой, выдаваемый под залог недвижимости.

Термин «ипотека» обычное охватывает два понятия:

1) ипотека, как правоотношение - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Заложенное недвижимое имущество остается в собственности должника.

2) ипотека, как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке [2].

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой [3].

Ипотекой называют закладную на имущество, долг по ипотечному кредиту. В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных ценных бумаг, который позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков. Кредит по ипотеке самый долгосрочный - от 10 до 40 и более лет [4].

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других форм долгосрочного кредита.

Согласно статье 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества [5]. При этом имущество, на которое устанавливается ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статья 5 ФЗ «Об ипотеке» определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, им могут быть недвижимые вещи, указанные в ст. 130 ГК РФ: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей.

Ипотечное кредитование отличается от других форм кредитования очень большими объемами. Но главное отличие - это огромные сроки кредитования, которые предполагают большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, изменения процентных ставок по банковским займам, депозитам и кредитам, изменения в системе налогообложения и доходах населения, покупательной способности денег, стоимости недвижимости, в жилищной политике и законодательстве.

Ипотека имеет большое значение для развития экономики. Прежде всего, ее социальная значимость - ипотека дает возможность приобрести свое жилье, заплатив за него лишь часть суммы.

Ипотека является эффективным средством обеспечения долгосрочных капиталовложений. Привлекательной чертой ипотеки также являются налоговые льготы, предоставляемые заемщикам. Стоит отметить, что единственным способом улучшить квартирные условия для большинства россиян является ипотека.

Система ипотечного кредитования - совокупность экономических и неэкономических (социальных, организационно-правовых, политических) институтов, в процессе взаимообусловленного функционирования которых осуществляется формирование и перераспределение средств физических и юридических лиц на цели приобретения недвижимости.

Система ипотечного кредитования выполняет следующие задачи:

а) является экономическим инструментом привлечения источников финансирования в область материального производства;

б) обеспечивает возврат заемных средств;

в) стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа, потребительский кредит и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

г) формирует рынок закладных, производных ценных ипотечных бумаг.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование ресурсов происходит путем выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантирует своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

Закладные листы, как правило, пускают в свободную продажу. Они продаются на бирже по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целью предотвращения резких колебаний курса. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка. Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов.

Ипотечному банку запрещена любая деятельность, связанная с риском. Спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено. Для ипотечных банков характерна более высокая доля собственного капитала по сравнению с другими банками. Ипотечные банки в той или иной форме получают государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов. Ипотечные банки, как правило, являются составной частью общей ипотечной системы страны.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляют банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности; страхование недвижимости, сдаваемой в залог; страхование жизни заемщика и ряд других видов риска.

Нередко ипотечные банки диверсифицируют свою деятельность посредством предоставления своим клиентам трастовых услуг, обеспечивающих определенные удобства при совершении сделок по инвестированию средств в объекты недвижимости. Иногда ипотечный банк выступает учредителем самостоятельной организационной формы ипотечной трастовой деятельности - ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траста - перевод денежных средств рынка капиталов на рынок недвижимости.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных средств создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных институтов становится все меньше.

С другой стороны, ипотечным кредитованием занимаются не только специализированные кредитные институты, но и коммерческие и сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества.

На взгляд автора, в нашей стране ипотечных банков в чистом виде не существует, т.к. отсутствие возможности диверсифицировать операции повышает рискованность деятельности и ограничивает возможность быстро и без потерь переместить банковские активы на иной сектор.

2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ИПОТЕКИ

2.1 История развития ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Об ипотеке впервые заговорили в Греции в начале VI в. до н.э. (этот термин ввел архонт Солон). Понятие ипотека означало, что ответственность должника перед кредитором обеспечена определенными земельными владениями (ранее в Афинах залоговым обеспечением являлась личность должника, которого в случае невыполнения обязательств, продавали в рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории вкапывали столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением требований кредитора в сумме долга. На этом столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. Fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей.

На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Появляются первые специализированные ипотечные банки, создаются АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), что служит развитию системы ипотечного кредитования в стране.

В период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент - принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился.

В следующей главе автором будет рассмотрено современное состояние ипотеки, а также будут проанализированы проблемы, стоящие на пути развития ипотечного кредитования в России.

2.2 Модели ипотечного кредитования

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемых в мировой практике, многообразны. Использование типов моделей ипотечного кредитования зависит от состояния экономики государства, уровня развития рыночных отношений и правовых норм, заложенных в законодательстве.

Любая модель - это механизм взаимодействия институтов, которые в ней участвуют. В моделях кредитования ими выступают кредитор и заемщик. В роли кредиторов могут быть различные фонды, ипотечные ассоциации, страховые компании.

В Российской Федерации при организации ипотечного кредитования принимается за основу зарубежный опыт. Это и создание ипотечных банков, выдающих кредиты каждый на своих условиях, и строительные сберегательные кассы, и риэлтерские фирмы, и строительные организации.

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие:

1) усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.);

2) расширенная открытая система («американская»);

3) сбалансированная автономная система («немецкая»).

Наиболее простой и наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечено-открытую модель. Эта модель замыкается в рамках первичного рынка закладных и поэтому схематически может иллюстрироваться ниже приведенным рисунком (рисунок 1).

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как, Англия, Франция, Испания, Израиль.

57

61

Рисунок 1 - Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования [6]

Практика применения данной системы редко ориентируется на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, а именно их продолжительности и стоимости. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным рынком самостоятельно. Причем в странах, где применяется только данная модель (Испания, Израиль), а рынок ипотечных услуг ограничен небольшим количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Существенные отличия от рассмотренной выше имеет так называемая «расширенная открытая система». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эта модель может быть представлена следующей схемой (Рисунок 2).

Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

57

61

Рисунок 2 - Расширенная открытая модель ипотечного кредитования

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечным банком-эмитентом в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величины кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними модель не требует, т.к. часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.

Расширенная открытая система в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет объявленные доходность и срок погашения. Однако эта стабильность существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также подвержена влиянию общего финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому ее часто называют американской моделью.

Американская модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов путем размещения специальных ипотечных облигаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное решение проблем дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Общей чертой рассмотренных выше моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Еще одна модель - «сбалансированная автономная» - заслуживает особого внимания. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает.